導(dǎo)語：房地產(chǎn)成本控制與管理新思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]針對房地產(chǎn)成本控制和管理相關(guān)內(nèi)容，做了簡單的論述，提出了成本管控的策略，共享給行業(yè)人員參考。首先，舉例分析了房地產(chǎn)成本的組成。其次，論述了當(dāng)前房地產(chǎn)成本管控存在的問題。最后，提出了房地產(chǎn)成本管控策略。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來言，做好成本的把控研究，提出有效的管控方法，保證自身的效益，有著重要的意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；成本控制；成本組成；土地費用

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)新特點，體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)創(chuàng)新方面。其中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨于合理化特點，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不再是以犧牲資源環(huán)境為代價，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，積極應(yīng)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。在技術(shù)創(chuàng)新方面，必須要積極投入，不斷創(chuàng)新，增強自身的核心競爭力。

1房地產(chǎn)成本的組成

依據(jù)核算進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)成本包括開發(fā)直接費用、開發(fā)間接費，或者為開發(fā)成本以及開發(fā)費用。其中，開發(fā)成本的組成，包括土地開發(fā)費用和前期工程費用等。開發(fā)費用的組成，包括管理費用和財務(wù)費用等。實例分析：X開發(fā)商手中的一個工程項目，總建筑面積約為157349m2，包括住宅工程和商鋪以及會所，面積分別為135049m2、5300m2、17000m2。開發(fā)的住宅全部銷售；商鋪全部用于出租；會所自主經(jīng)營。此開發(fā)項目總計投資70794萬元，含有70644萬元的開發(fā)建設(shè)投資。開發(fā)建設(shè)投資主要包括開發(fā)產(chǎn)品成本以及自營固定資產(chǎn)，分別為65644萬元和5000萬元。開發(fā)的會所投入運營時，需要投入150萬元。項目結(jié)束后一次性收回，即38年后。若項目只有租賃部分，沒有自營部分，則投資額為65644萬元。對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成進(jìn)行細(xì)化，具體如下：①土地費用。在估算時，涉及到土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、土地轉(zhuǎn)讓費等。②前期工程費用。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。④建筑安裝工程費用等。

2新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理問題分析

2.1成本控制方法不合理。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實行內(nèi)部控制，要制定完善的成本控制方案。比如從影響項目開發(fā)成與敗的因素考慮，項目開發(fā)前必須做好開發(fā)項目的全面考察。若盲目投資，極易出現(xiàn)各類問題，比如開發(fā)的項目不符合區(qū)域居民消費水平，影響將來產(chǎn)品的銷售，進(jìn)而使得企業(yè)經(jīng)營失敗。在新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，逐漸朝向明細(xì)化和流程化。因此為實現(xiàn)成本的有效把控，要結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，制定合理的開發(fā)方案，將成本控制在合理范圍內(nèi)，進(jìn)而實現(xiàn)效益最大化。2.2缺乏成本控制意識。財務(wù)管理部門作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金控制和防范開發(fā)風(fēng)險的部門，發(fā)揮著重要的作用。編制的財務(wù)報告，是企業(yè)業(yè)務(wù)運營和發(fā)展的重要依據(jù)，為開發(fā)成本的控制，提供相應(yīng)的依據(jù)。不過從當(dāng)前企業(yè)實際來說，生成的財務(wù)報告具有延后性，使得編制的成本方案脫離實際，增加了投資成本，給企業(yè)造成了很大的損失?？偟膩碚f，財務(wù)人員要具有較強的成本控制意識，做好財務(wù)報告質(zhì)量的把控，保證成本控制方案編制的質(zhì)量。2.3成本控制機(jī)制不完善。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，完善內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，對提高工作效率，有著積極的作用。企業(yè)要結(jié)合自身實際情況，組建審計機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)等，增強機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系，加強彼此之間的合作，促使成本控制目標(biāo)的高效完成。在具體實踐中，發(fā)揮審計機(jī)構(gòu)的作用，將審計工作和房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程相互結(jié)合，實現(xiàn)對成本控制的全面把控。然而多數(shù)企業(yè)的成本控制機(jī)制不夠完善，沒有結(jié)合實際，進(jìn)而無法發(fā)揮成本控制的作用[1]。

3新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理策略

3.1確定科目合理分項。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為強化成本的控制，要從分項環(huán)節(jié)入手，做好嚴(yán)格的把控。通過合理劃分成本項目，明確項目的成本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而做好細(xì)致分析，采取有效的成本控制措施。按照會計制度規(guī)定，開發(fā)成本為一級成本核算科目，企業(yè)要從自身的實際出發(fā)，按照管理要求，選擇成本項，并且要全面落實明細(xì)核算。需注意的是，確定成本項目的環(huán)節(jié)，要控制成本項目的數(shù)量，對發(fā)生次數(shù)很少或者單筆費用，要最大程度上進(jìn)行合并。比如，配套的費用開支，通過設(shè)置配套費用科目進(jìn)行核算。對某些金額很大，并且持續(xù)發(fā)生的費用，要通過設(shè)置獨立的科目進(jìn)行核算，比如土地費用。若為發(fā)包合同，必須要依據(jù)合同內(nèi)容，進(jìn)行明細(xì)核算，進(jìn)而掌握工程進(jìn)度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應(yīng)的依據(jù)。3.2加強間接費用核算。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，間接費用包括財務(wù)費用和管理費用等。按照相關(guān)規(guī)定，上述費用均為期間費用，必須要計入當(dāng)期損益。如此一來，則難以達(dá)到配比性原則。以項目貸款利息和前期銷售費用為例，數(shù)額很大，而且收益對象具體，對銷售收益對象，將其劃入損益類科目進(jìn)行核算，則會造成虛增利潤的情況，難以反映實際經(jīng)營情況。因此，對于此類費用，要視為資本性支出進(jìn)行核算。將銷售費用，在遞延資產(chǎn)科目，設(shè)置具體的子科目，進(jìn)行專門核算。對貸款利息，要視作開發(fā)成本，作為成本組成進(jìn)行相應(yīng)的核算[2]。3.3完善開發(fā)項目竣工決算。從房地產(chǎn)成本核算角度來說，是通過計算項目開發(fā)總成本和銷售成本，進(jìn)而獲得經(jīng)營利潤。就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際來說，存在著注重工程決算忽略項目決算的問題。究其原因，工程決算是在完工后開展，具有明顯的時間性特點，并且涉及到工程款支付，不可以延后。相反項目決算受到各類因素的影響，則會不斷拖延，比如某些驗收與配套設(shè)施沒完成，影響著開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而影響著項目決算。在具體實踐中，要注重對開發(fā)項目的竣工決算。針對影響項目決算的各類因素，從項目開發(fā)的全過程入手，采取針對性把控措施，最大程度上保障竣工決算的高效開展。3.4采取全過程管控方法。在項目開發(fā)的整個過程中，都需要做好成本把控工作。具體措施如下：1）投資決策階段。一方面，要注重人才的引進(jìn)。通過招聘的方式，引進(jìn)成本控制人才，保證投資決策的科學(xué)性和合理性，進(jìn)而實現(xiàn)對成本的有效把控。另一方面，要積極組建控制機(jī)構(gòu)。發(fā)揮機(jī)構(gòu)的作用，做好可行性研究，進(jìn)而保證項目投資的合理性。需要注意的是，機(jī)構(gòu)人員的組成要包括技術(shù)人員和市場專家等。2）設(shè)計階段。一方面，引入競爭機(jī)制，同時推行設(shè)計招投標(biāo)制度，降低項目成本，同時保證設(shè)計方案與圖紙的質(zhì)量。另一方面，注重技術(shù)經(jīng)濟(jì)性分析。從設(shè)計實際來說，為經(jīng)濟(jì)和技術(shù)對立統(tǒng)一的過程，所以要從多個方案中優(yōu)選方案，并且要做好經(jīng)濟(jì)分析工作，確保產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性和合理性。以保證項目的質(zhì)量和安全為前提，通過優(yōu)化材料性能要求以及施工技術(shù)要求等方式，降低項目成本。3）招投標(biāo)階段。在此環(huán)節(jié)，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的機(jī)會，通過完善合同條款，做好常見問題的預(yù)防和把控，比如材料價格變動等。4）施工階段。項目施工階段，是成本把控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要從影響成本的因素出發(fā)，采取優(yōu)化施工作業(yè)方法和增強員工節(jié)約意識等措施，最大程度上保障項目開發(fā)的成本[3]。3.5采取動態(tài)化管控的方式。在項目運營的全過程，采取動態(tài)化管控模式，調(diào)動相關(guān)人員主動參與項目成本的管控。借鑒行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的做法，允許項目相關(guān)人員進(jìn)行股份參與，進(jìn)而減少項目運行的風(fēng)險，及時上報難以掌控的成本，由相關(guān)部門和人員負(fù)責(zé)，進(jìn)而增強工作人員的參與積極性，使其能夠主動肩負(fù)起成本管控的任務(wù)。為保證成本控制工作落實到具體，建議組建成本考核小組，負(fù)責(zé)項目成本控制以及管理部門制度的成本任務(wù)完成情況的考核工作，對房地產(chǎn)企業(yè)以及項目部的成本管控效果以及成本控制執(zhí)行情況，進(jìn)行全面的評估。對考核所獲得的結(jié)果，及時上報給有關(guān)部門，采取相應(yīng)的措施，及時糾正成本控制的不足，提高成本控制的水平?；诔杀究刂茖嶋H情況，做好成本優(yōu)化工作。控制成本，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，是一項系統(tǒng)工程，需做好成本管控的設(shè)計。項目的建設(shè)，需要依靠設(shè)計圖紙的指導(dǎo)。如果設(shè)計方案存在著問題，則會影響著后期的成本管控。因此，在設(shè)計階段，要推行限額設(shè)計，制定相應(yīng)的成本指標(biāo)，借助先進(jìn)的技術(shù)手段，實現(xiàn)對成本的節(jié)約，實現(xiàn)造價的有效把控，保證工程的質(zhì)量[4]。

4結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷創(chuàng)新成本的管控方式和方法。具體實踐中，要結(jié)合當(dāng)前存在的管控不足和管理機(jī)制不完善等問題，采取相應(yīng)的完善措施，提高成本管控水平。通過采取系列措施，保證項目成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].會計師,2014(24):51-52.

[2]王立東.基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制研究[D].天津大學(xué),2016.

[3]董寶龍.綠城公司雀榕園房地產(chǎn)項目成本控制研究[D].吉林大學(xué),2017.

[4]胡風(fēng)雨,吳翠花.基于ISM的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素分析[J].價值工程,2013,32(02):154-156.

作者:陸剛 單位:上海交大南洋房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司