導語：房地產開發(fā)管理論文4篇一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

第一篇

【摘要】近些年，房地產市場愈發(fā)愈火熱，而且有較強的發(fā)展趨勢。隨著關于房地產開發(fā)招標施工等制度的不斷進步，采用了較為先進的管理理念，完善并實施開發(fā)管理體系，用來提高房地產開發(fā)水平，成為房地產開發(fā)商亟待研究和解決的重要問題。本文從根本上分析了目前市場房地產開發(fā)管理過程中所存在的問題，并就解決房地產開發(fā)管理過程中出現的問題提出可行性建議。

【關鍵詞】房地產；開發(fā)管理；難點；措施

我國的人口數量比較多，由于國土面積有限，所以，在一些城市的不斷發(fā)展過程中，出現了住房緊張問題。這對房地產行業(yè)來說，既是一次發(fā)展的機會，同時也是對房地產行業(yè)的挑戰(zhàn)，為了提高房地產企業(yè)在市場中的影響力和競爭力，必須及時發(fā)現房地產項目開發(fā)過程中存在的問題并及時解決。近幾年來，房地產企業(yè)的管理者必須改變傳統(tǒng)經濟時代下開發(fā)管理的措施，還要改變傳統(tǒng)的管理理念，針對社會網絡化的發(fā)展形勢，只有對開發(fā)管理的機制進行及時的優(yōu)化與完善，才可以促進我國房地產企業(yè)可以獲取更大的經濟效益，促進企業(yè)競爭力的提升。如果不斷提高房地產開發(fā)管理的水平，還可以方便促進房地產項目的規(guī)范化管理。下面是對當前房地產開發(fā)管理的內容及簡單的介紹，以供參考。

1房地產開發(fā)管理的含義

為了確保房地產開發(fā)公司高質、高效的完成建設項目的目標，必須進行房地產開發(fā)管理。依據房地產開發(fā)項目經理負責制的基本原則，結合開發(fā)方法與工程發(fā)展意義等基本理論，綜合考慮房地產開發(fā)管理項目的規(guī)律性，對房地產工程建設項目進行系統(tǒng)的內部控制管理、監(jiān)管、協調、計劃及組織，以此來實現對房地產建設全過程生產要素的優(yōu)化配置，確保房地產開發(fā)目標高效的完成。在房地產開發(fā)管理過程中，因為開發(fā)管理系統(tǒng)非常復雜，所以必須構建一套高效、規(guī)范、合理、科學的管理機制作為保證，通過采取這些應對措施，才可以對房地產工程建設全過程實現統(tǒng)籌和協調，以此實現工程建設的終極目標。

2我國房地產企業(yè)管理工作現狀分析

在我國，房地產企業(yè)已經經歷了幾十年的發(fā)展，尤其是近幾年來，我國城市化進程逐漸加快，很多國際知名的房地產集團企業(yè)不斷涌入中國市場。面對激烈的市場競爭，我國的房地產企業(yè)一方面注重提升自身管理工作的質量，另外一方面也在激烈的市場競爭中不斷學習成功企業(yè)的管理模式。經過多年的探索和發(fā)展，我國的房地產企業(yè)在項目開發(fā)管理過程中取得了很多令人矚目的成就。但是我國市場經濟秩序正在逐步建立，依舊處于不是很穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產企業(yè)的發(fā)展依舊存在很多問題，我們在具體管理工作方面還有很多需要改進的地方，總體來說，我國房地產項目開發(fā)管理工作中主要存在以下幾個問題。①很多房地產企業(yè)管理者和經營者在市場決策過程中，沒有對市場需求進行深入的調查和分析，一味的追求高端大氣上檔次的建筑項目，這些項目建成后的品質和質量沒有任何問題，但是卻無法獲得市場及消費者的肯定。產生這種的現象的主要原因就是，這些建筑企業(yè)沒有給自身一個良好的定位，無法依據市場的實際需要進行運作，導致曲高和寡，流失了大量的消費者。②房地產開發(fā)企業(yè)在自身建設方面依舊存在一些問題，例如銷售部門對銷售人員的素質不夠重視，導致消費者們對銷售人員的服務不滿意，影響了企業(yè)的銷售業(yè)績，影響了企業(yè)的形象，失去了廣大消費者的支持。③我國房地產企業(yè)在管理方面依舊比較落后，導致信息化管理進程受阻，在實際管理工作中，有用的市場信息因為信息傳遞途徑問題導致管理方向錯誤、管理方案失敗等制約著建筑企業(yè)的發(fā)展。

3房地產開發(fā)管理中存在的問題

房地產行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是與其相關的制度并不完整，有很多開發(fā)項目的管理制度都存在較大的缺陷，這個原因也使得房地產開發(fā)管理水平難以提高，進而增加了管理的難度。下面是對房地產開發(fā)管理中所存在的問題以及進行簡單的介紹。3.1成本管理方面存在的問題。在房地產企業(yè)運營中，企業(yè)盈利是重要保障，資金的運作管理在企業(yè)的發(fā)展中占據重要地位。我國房地產開發(fā)企業(yè)工程項目施工現場成本管理體系依舊不健全，存著很多問題?？傮w來說，我國房地產開發(fā)管理現場成本管理的問題主要有：①不健全的成本管理體系使得房地產開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發(fā)項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發(fā)市場的良性發(fā)展。②相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重。3.2質量管理方面所存在的問題。質量問題一直以來都是房地產開發(fā)項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發(fā)項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面：①施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發(fā)項目工程的施工質量；②開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在；③在實際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患。3.3設計管理方面存在的問題。隨著房地產開發(fā)項目不斷增多，今后我國房地產開發(fā)項目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)?；较虬l(fā)展。然而，在此過程中，房地產開發(fā)項目設計將面臨著新的挑戰(zhàn)，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發(fā)項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。3.4涉及房地產開發(fā)管理的體制體系不健全。房地產開發(fā)商在建設項目施工的過程中，盲目的照搬項目管理模式，缺乏理性思考和理解，沒有有效的和房地產開發(fā)項目進行有機的結合。沒有將事中管理和事前管理有機的結合起來，致使項目資金和施工進度方面失去控制，項目的開發(fā)偏離了預期的價值與目標。

4提高房地產開發(fā)管理水平的措施

4.1重視成本管理。重視全過程成本管理，提高成本管理水平是房地產開發(fā)項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，落實責任與激勵機制，從事前、事中、事后三方面進行嚴格把關，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發(fā)項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發(fā)企業(yè)資金的利用率。4.2提高房地產開發(fā)。項目工程現場管理水平質量管理是房地產開發(fā)項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述：①加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質量。②應以經濟處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據企業(yè)的發(fā)展實際不斷對相關質量監(jiān)督體制進行改進與完善；③強化施工現場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質量管理，并對各工序施工標準進行系統(tǒng)歸納，以此為依據規(guī)范施工行為；4.3強化設計管理。設計管理的圖紙設計、方案設計規(guī)劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發(fā)項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發(fā)項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發(fā)開企業(yè)還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發(fā)項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩(wěn)定性。4.4加強房地產開發(fā)項目質量的控制與管理在房地產投資行業(yè)中，投資數額巨大是一個顯著特點，業(yè)主對房地產項目的物業(yè)管理、質量和性價比都會經過很多考慮。其中，質量的問題是居民考慮的最基本的條件。房地產開發(fā)商在具體開發(fā)過程中，必須嚴格的依據行業(yè)標準和國家標準，加強對施工、材料等方面的管理和控制，按照最高的標準完成房地產項目的建設。除此之外，開發(fā)商還要對開發(fā)項目基礎設施的質量進行管理和維護，及時解決居民提出的問題，總結經驗教訓。

5結語

綜上所述，我國人口基數比較大，城市化進程越來越快，近幾年來出現了買房熱的現象。本文針對房地產開發(fā)管理中存在的難點問題進行了重點介紹，并且提出相應的解決措施，以期為我國房地產管理者制定發(fā)展策略提供重要的參考依據，解決房地產開發(fā)管理中存在的問題，提高企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻

[1]陳傳賢.房地產開發(fā)管理的重要性[J].科技經濟導刊，2016（32）：223~224.

[2]凌至誠.對于房地產開發(fā)管理的特點及其要點分析[J].江西建材，2017（21）：247+250.

作者:梁潔嫦

第二篇

1房地產開發(fā)用地利用效率影響因素

1.1人口因素。無論是對住宅用地進行開發(fā)，還是對商業(yè)用地進行開發(fā)，均需要對一定規(guī)模的人口、一定消費的群體作為地產區(qū)域所存在的支撐。作為房地產開發(fā)企業(yè)，要結合人口規(guī)模，進行相應的產品設計，可以借助不同形式的營銷手段，實現效益最大化。在相應片區(qū)之中，要擁有一定數量的人口，這一因素是房地產前期市場定位，在具體開發(fā)過程中，人口因素也是一種基礎性保障。1.2經濟因素。經濟水平對土地利用率帶來重要影響，經濟水平較高，能夠提升土地利用率。如北京、上海等地區(qū)。如果群體收入較高，會吸引大量人群，這就產生了人口集聚效應。同時，城市經濟發(fā)展水平高，促使該片區(qū)內具備較大的發(fā)展?jié)摿?，進一步體現出土地高效利用，單位面積土地所創(chuàng)造的GDP也會隨著城市經濟發(fā)展而增加。1.3政治因素。房地產行業(yè)和國民經濟發(fā)展水平有著密不可分的關系，房地產行業(yè)受診治因素影響的程度較深，對我國宏觀經濟增長數據進行詳細分析。在我國經濟迅速發(fā)展的今天，房地產行業(yè)逐漸成為支柱性產業(yè)[1]。房地產行業(yè)要想成功，對市場環(huán)節(jié)提出了更高的要求，如果房地產行業(yè)脫離市場規(guī)劃以及政治進行盲目開發(fā)，最終將走向失敗。

2現行土地儲備制度的城市房地產開發(fā)用地供給管理現狀

2.1進入調整期。經過調查顯示，全國商品房的銷售面積持續(xù)下降。在2014年，商品房銷售面積為12.06億m2，和上一年相比，降低了7.6%，直到2014年底，增速連續(xù)11個月下降。我國有40個重點城市商品房銷售面積有所下降。下降幅度和全國總體水平相比略低。此外，和銷售量下降相對應的商品房庫存處于持續(xù)增加狀態(tài)，到2014年末期，全國商品房的待售面積為6.22億m2。對同比放假進行研究，我國有七十多個城市的房價已經連續(xù)四個月比上一年同期水平低了。其中一線城市下降3.5%，二線城市下降4.4%，三線城市下降4.7%。2.2房地產用地受市場影響。對與房地產相關的指標進行分析，發(fā)現房地產供應量的速度和房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積增速兩者之間呈現出同步回落現象。在2013年4月，以上三項指標的增速已經達到了高點，此后開始出現下滑趨勢。在2014年的1~2月份，商品房的銷售面積增速逐漸呈現出負增長模式。站在住宅用地價格角度進行分析，因為我國國土資源部公布了105個城市的新建商品住宅價格月度環(huán)比指數調整計算指數為季度環(huán)比指數。經過計算后發(fā)現，在2014年，房價以及地價指數均呈現出下降趨勢。2.3城市住宅用地量分化。我國統(tǒng)計局統(tǒng)計的70多個大中城市中，將其劃分為一線、二線、三四線城市等類別，對2008~2013年房產用地供應情況進行研究。如圖1所示。從圖中可以看出，一線城市的房地產用地供應，因為特征拆遷成本的提高，同時建設用地增量供應受到一定限制，導致工地總量呈現出下降趨勢。在2014年，房地產用地的總量和上年相比下降了25.5%，一線城市下降幅度比較歐大，二線城市為29.3%，三四線城市為28.3%[2]。

3現行土地儲備制度的城市房地產開發(fā)用地供給管理策略

3.1結合宏觀調控政策，合理引導住房需求。根據國務院國土資源部等提出的一系列房地產精神，各地應當針對本地房地行業(yè)的發(fā)展現狀，制定相應法律法規(guī)。為了進一步貫徹和落實國務院下發(fā)的關于房地產行業(yè)發(fā)展的精神，要求各地政府統(tǒng)一思想，提高相關管理人員對房地產用地和建設管理調控等的重要意義，針對住房用地、住房建設等，編制相應的年度計劃，對實施工作進行科學設計，進一步推進住房用地的前期工作，最終形成相應住房用地的開發(fā)條件。同時，還需對這些內容進行嚴格的行政審批，增加住房供給，重視加大保障性住房用地的供應力度，對住房需求進行科學合理的引導，有效解決市民住房困難的問題。3.2加強住房用地保障和優(yōu)先供應工作。在2010年，我國充分落實了保障性住房用地供應的指導思想，結合這一內容，相關政府編制全國住房用地供應計劃，對這一計劃進行具體實施過程中，多次針對具體落實情況作出進一步分析和通報，各個地區(qū)需對該內容狠抓并落實[3]。通過這一舉措，確保相應計劃，尤其是保障性住房用地供應計劃得到有效執(zhí)行，全面推進經濟適用房、廉租房以及公共租賃房等的建設，國土資源部門針對保障性住房的建設，制定優(yōu)先保障體系。3.3規(guī)范房地產市場秩序。為了對房地產建設、使用權審批以及出讓行為得到進一步規(guī)范，圖12008~2013年一、二、三四線城市房地產用地供應變化情況建筑•節(jié)能對土地市場進行進一步規(guī)范，要重點加強建設用地使用權的監(jiān)管，結合國土資源部的統(tǒng)一部署，對國土資源部門的出讓合同進行專項清理。此后結合清理結果，針對部分沒有按照合同規(guī)定的施工企業(yè)進行約談，同時還需向企業(yè)發(fā)出《限期動工通知書》等措施，對房地產企業(yè)進行進一步督促，促使企業(yè)能夠按時開發(fā)并建設。針對一些因為拆遷活動而影響開開工的企業(yè)而言，可以簽訂相應的補充合同，對竣工時間進行重新約定。相關部門針對所在地區(qū)的城市閑置土地進行清理，按照法律規(guī)定，對這些土地進行分類處置，保障對土地的清理處置工作取得實效。以某市為例，因為企業(yè)因素導致六宗土地處于閑置狀態(tài)，面積為8.7067hm2，由于其他因素影響，導致一宗處于土地閑置狀態(tài)[4]。針對這些土地，相關管理部門結合實際情況，對土地進行建設，或者回收土地使用權。3.4完善和規(guī)范房地產用地出讓方式。當下，我國房地產用地全部實施招標拍賣掛牌出讓，該工作逐漸被規(guī)范，市場秩序想對我穩(wěn)定。對房地產用地進行具體出讓時，要進一步加大中小套型普通商品房的用地供應情況，要保障住宅用地面積不能超標，實施捆綁出讓規(guī)定。依照法律和規(guī)范，進行出讓。在具體實踐中，結合當地實際情況，對土地的供應方式進行進一步完善，對“限房價、競地價”等出讓方式進行積極探索和完善，最終實現房地產行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

4結束語

綜上所述，對于城市的發(fā)展而言，土地是發(fā)展的基礎性內容，同時也是房地產發(fā)展的重要載體。當前土地資源越來越緊缺，怎樣才能夠對土地資源做出科學合理的利用，促使房地產行業(yè)的開發(fā)供應得到進一步完善。這就要求相應政府對房地產市場進行積極調控，促使土地的價值得到最大限度的發(fā)揮。

參考文獻

[1]張冬.城市房地產開發(fā)用地供應績效評價研究[J].北方經貿，2017（05）：99~100.

[2]李立新，呂福鵬.土地供應及其對房地產市場價格的影響[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2015，17（01）：62~67.

[3]豐雷，盧靜.2004年以來中國房地產用地市場發(fā)展及房地產用地價格決定因素分析[J].中國土地科學，2013，27（04）：29~35+90.

[4]宋濤.城市房地產開發(fā)建設用地清查登記匯總軟件設計與開發(fā)[J].國土資源信息化，2003（03）：30~33.

作者:黃彩鳳 單位:福建省漳州市土地收購儲備中心

第三篇

［摘要］文章以價值管理理論為基礎，分析了中小型房地產企業(yè)管理模式中存在的產品價值利用不合理、產品投資價值管理不力、價值驅動性較弱等問題，提出了以價值取向為主體的戰(zhàn)略管理模式、以價值增值為中心的流程管理模式、以價值實現為中心的企業(yè)客戶管理模式等優(yōu)化措施。

［關鍵詞］價值管理;房地產;企業(yè)管理

我國房地產市場在現行經濟快速發(fā)展的帶動下呈現出逐年擴張的趨勢，房地產開發(fā)企業(yè)的管理模式也逐漸出現變革。管理學自誕生以來隨著社會進步和行業(yè)發(fā)展，管理思想與管理體系正在不斷創(chuàng)新與演變，管理模式發(fā)展也逐漸成為中小型房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大的核心要素。

1價值管理理論

汪平學者將價值管理定義為按照以價值為基礎的管理結果和以價值為基礎的管理的過程和成果兩種。從本質上來說，兩者區(qū)別在于前者把管理的基礎定義為價值本身就是一種管理方法，其中心是利用過剩的收益來使股東的價值實現最大化。［1］后者旨在最大限度地提高股東的財富，使公司的未來目標、體制機制、戰(zhàn)略進程、分析技術、測量、業(yè)績和文化與這一中心密切相關。同時從另一個角度來看，以價值為基礎的管理也可以說是一種以股東價值創(chuàng)造為企業(yè)管理中心的管理方法。只有股東價值呈現不斷增長的趨勢，才可以完成價值管理的最終目標。

2中小型房地產企業(yè)管理模式存在的不足

2.1產品價值利用不合理。長期不可移動性，保值增值是房地產產品的主要使用特征，［2］而一些中小型房地產開發(fā)企業(yè)在展現這兩個特征的過程中，進行得并不盡如人意。一方面，為了保證具有更高的收益，許多中小型房地產開發(fā)企業(yè)為占據更大的城市場，不斷對新的地皮進行開發(fā)，這個過程不僅會消耗巨資，還導致原有的產品不能實現自身良好的使用價值，違背了房地產產品使用長期性的特征。另一方面，企業(yè)并沒有持續(xù)保持對產品的維護，企業(yè)公關形象的管理，而將資金的大部分用于開發(fā)新的地塊，建立新的建筑物，導致了原有的房地產產品可保值增值的使用價值不能合理運用。2.2產品投資價值管理不利。產品的投資價值是房地產開發(fā)企業(yè)在進行產品開發(fā)階段首要的價值問題，但在這個方面部分中小型房地產開發(fā)企業(yè)存在著以下幾個方面的問題。第一，企業(yè)管理者在投資過程中的主觀判斷性過強。工程實際實施過程中，企業(yè)對這些資料進行了解與分析的程度不夠，有些僅憑借個人的主觀判斷，這就導致投資缺少準確的數據支撐，從而影響了企業(yè)的資金運轉，降低了企業(yè)的經濟效益，增加企業(yè)投資的風險，甚至關系到企業(yè)的生存。第二，管理投資過程管控不力。對投資進行有效管控是企業(yè)在產品投資中的重要環(huán)節(jié)。在實際中，中小型房地產開發(fā)企業(yè)的制度體系常常流于形式不能有效地執(zhí)行，從而導致項目的投資缺乏精準有效的科學控制。［3］第三，欠缺相應的審計和評審。中小型房地產開發(fā)企業(yè)對投資項目的審計和評審的嚴謹程度不夠，這使得企業(yè)的管理者并不能完全掌握投資項目的運行情況，從而不能做出及時準確的決策。2.3價值驅動性較弱。中小型房地產開發(fā)企業(yè)普遍具有較弱的價值驅動力，主要體現在以下兩個方面。一是當前中小型房地產開發(fā)產業(yè)市場處在一個比較特殊的環(huán)境之中，很多房地產企業(yè)過多注重公關能力而缺乏加強自身價值管理的意識。由于房地產開發(fā)的過程比較復雜，整體的審批過程要與建設、規(guī)劃、土地等十多個有關部門發(fā)生關系，因此企業(yè)把部分精力放在公關辦理上而不是自身的價值管理上。二是房地產業(yè)的高額利潤也使企業(yè)的價值驅動性變弱。領導者會自然地認為利潤即為價值，實際上兩者并不等同。利潤只能代表企業(yè)階段性的投資收益，而價值是作為衡量企業(yè)是否可以長期發(fā)展的重要指標。盲目地忽視價值，以獲取利潤為導向必然是本末倒置，只能讓企業(yè)不斷走向衰落而非繁榮。

3中小型房地產開發(fā)企業(yè)管理模式優(yōu)化建議

3.1以價值取向為主體的戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)經營戰(zhàn)略管理模式的核心內容是把企業(yè)“價值取向”傳遞給客戶。要成功地將價值取向傳遞給客戶需要創(chuàng)造一種差異化的戰(zhàn)略管理模式入手，做到產品領先、密切客戶、運營卓越。產品領先就是產品質量與技術水平占優(yōu)勢。房地產開發(fā)公司要提升自身的綜合實力，引進先進的工藝，確保產品質量，保證開發(fā)投資等各個環(huán)節(jié)緊密聯系，必要時采取合作的方式，學企業(yè)的成功經驗。密切客戶管理模式就是顧客至上原則。與顧客建立良好的誠信關系，密切關注市場動態(tài)，深入了解客戶需求以提供合適的服務。企業(yè)需要完善信息系統(tǒng)，以保證企業(yè)員工與顧客的信息能夠及時傳遞與共享。［4］運營卓越管理模式則需要企業(yè)在降低成本的同時，能夠保證項目質量不受影響或逐步提高，從而達到良性平衡。注重在有形價值取向的基礎上，兼顧無形價值取向，改善業(yè)務流程，優(yōu)化管理模式的協調性，注重員工的學習和成長能力，加強企業(yè)的驅動力。3.2以價值增值為中心的流程管理模式。房地產產品的開發(fā)過程是房地產企業(yè)的核心流程，房地產開發(fā)的價值增值也將帶來整個企業(yè)的價值提升。為了更明確價值增值細則，需要從流程管理模式入手。企業(yè)需要將價值分解并找到每個過程的價值驅動因素，［5］通過提升價值驅動力以達到價值增值的目的。其中投資決策階段的價值驅動因素是項目研究小組的成立和高效運行。［6］成立相關的項目研究小組，充分了解市場狀況和顧客需求。市場調研階段具有市場層和產品層兩個層面。市場層要著力于區(qū)域市場的狀況，產品層要注重所在區(qū)域構成。項目設計階段的價值驅動因素是自己高度介入產品設計工作，在不斷審核中提升流程的價值。工程施工流程重點在于保證工程承包單位與設計單位的準確對接。銷售階段核心在于是產品評估，根據相應的市場環(huán)境確定營銷策略。3.3以價值實現為中心的企業(yè)客戶管理模式。以價值實現為中心的企業(yè)客戶管理模式首先要識別企業(yè)顧客，［7］按潛在價值為屬性將客戶進行分類，每類用戶有相應的營銷策略。其次進行差異化分析，房地產開發(fā)企業(yè)需要區(qū)分顧客之間的差別，然后將有限的企業(yè)資源集中起來，進行“一對一營銷”。針對客戶提出的特殊要求要及時調整自己的方案，只有進行雙向溝通，注重成本和效率，才能滿足整體的發(fā)展需求。最后要定制企業(yè)行為，通過資源重新配置，為企業(yè)客戶提供個性化產品及服務。甚至可以為最有價值的客戶改變產品開發(fā)過程。

4結論

面對已經到來的宏觀經濟環(huán)境和日益激烈的市場競爭，我國中小型房地產企業(yè)普遍存在的管理問題亟需解決?？v觀中小型房地產開發(fā)企業(yè)管理的未來發(fā)展，隨著管理技術與手段的不斷豐富、優(yōu)化和創(chuàng)新，中小型房地產開發(fā)企業(yè)將會不斷發(fā)展，向更高層次跨越。

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作者:劉天嬌 單位:沈陽建筑大學

第四篇

摘要：房地產在我國國民經濟發(fā)展過程中有著非常重要的作用，不僅是國民經濟發(fā)展過程中非常重要的一個產業(yè)，還是跟我國人民的生活有著非常重要密切的聯系，房地產企業(yè)市場競爭是非常激烈的，房地產管理的創(chuàng)新不僅可以讓人們生活水平得到提高，也可以讓經濟得到更加快速的發(fā)展。我國房地產企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著非常大的挑戰(zhàn)，對房地產企業(yè)進行管理創(chuàng)新是一件非常重要的事情。本文就房地產管理的現狀進行分析，希望能夠促進房地產企業(yè)的管理創(chuàng)新，讓房地產行業(yè)得到更加快速的發(fā)展，讓人們的生活水平得到更好地提高。

關鍵詞：房地產管理；創(chuàng)新；實踐

在市場經濟經濟的發(fā)展過程中，房地產企業(yè)發(fā)展的也變得越來越快速了，隨著現代建筑水平的不斷提高，房地產業(yè)的發(fā)展也變得越來越快速了，人們對于住房的要求也變得越來越高了，房地產企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須不斷加強對自身的管理力度，不斷的對管理模式進行創(chuàng)新，針對現在房地產企業(yè)中存在的問題進行研究，找到更好的解決辦法，讓房地產能夠更加快速的發(fā)展。對房地產企業(yè)管理進行創(chuàng)新，是房地產企業(yè)發(fā)展所必需的要經歷的步驟，在對房地產企業(yè)進行管理創(chuàng)新的時候，還要重點注意的一點就是必須要以企業(yè)項目為創(chuàng)新的目標。

1中國房地產市場的歷史發(fā)展階段分析

就目前的情況來看，中國房地產市場從改革開放開始試點起步開始到現在已經有30多年的歷史。從大體上來說，中國房地產市場主要有以下幾個發(fā)展階段：第一階段：1978年至1991年，理論突破與試點起步階段。1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等概念，1982年國務院在四個城市進行售房試點，從1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案，中國的房地產市場在這一階段開始起步；第二階段：1992年至1995年，非理性炒作與調整推進階段。房改方案批復之后，住房公積金制度也開始全面推行。1992年，中國的房地產業(yè)開始急劇的增長，在局部地區(qū)一度出現混亂的局面，個別地區(qū)還出現了較為明顯的房地產泡沫。1993年，國務院不得不對房地產業(yè)進行宏觀經濟調控，低迷一段時間之后房地產業(yè)慢慢開始復蘇；第三階段：1995年至2002年，相對穩(wěn)定協調發(fā)展階段。在這一階段，房地產投資進入了平穩(wěn)快速發(fā)展的時期，房地產業(yè)開始成為中國經濟的支柱產業(yè)之一。住房制度的不斷深化改革和居民收入的提高，都使得房地產業(yè)成為熱門的行業(yè)；第四階段：2003年至今，房價不斷上漲，國家宏觀調控的新階段。隨著社會的發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，對于中國的房地產市場還有很大的發(fā)展空間，因此需要我們重視，進一步加強對其的研究。

2房地產管理創(chuàng)新的含義和必要性分析

2.1房地產管理創(chuàng)新的含義。房地產作為一個國家綜合國力的一個重要指標，對于我國經濟社會的發(fā)展有著非常重要的作用。房地產企業(yè)的管理創(chuàng)新需要不斷地根據房地產市場的需求來進行調整，只有這樣才能讓房地產企業(yè)在市場競爭中占據有利的地位，現在我國房地產企業(yè)的發(fā)展過程中仍舊存在著很多的不足，我們必須對這些不足進行分析，只有這樣才能找到影響房地產發(fā)展的因素，才能針對這些因素對現有房地產管理中存在的問題進行有效的控制，讓房地產發(fā)展的更加快速，只有這樣才能讓房地產企業(yè)的經濟效益得到提高，隨著現代社會的進一步發(fā)展，房地產管理體系的完善已經越來越受人們的關注了，房地產的管理理念也變得越來越先進了，因此在進行房地產管理的過程中，對房地產的管理方式進行創(chuàng)新是非常有必要的，這不僅可以對房地產進行血液的更新，還可以讓房地發(fā)展的更加迅速，讓房地產企業(yè)實現更加健康的發(fā)展，讓其的經濟效益和水效益得到更加和諧的統(tǒng)一，同時在對房地產管理進行創(chuàng)新的過程中，還需要對房地產管理的經驗進行總結，只有這樣才能讓房地產的管理創(chuàng)新更加的科學合理。2.2進行房地產創(chuàng)新管理的必要性。改革開放以來，房地產的發(fā)展已經變的越來越快速了，房地產管理的水平也有了很大的提升，但是隨著人們對自己生活環(huán)境的要求越來越高，房地產管理中的一些問題就變得越來越明顯了，現在房地產管理仍舊存著很大的局現象，對于房地產行業(yè)的發(fā)展來講已經鞭策個一種阻礙了，這些房地產管理中國存在的問題，就使得房地產企業(yè)很多的時候，無法保證自身的利益，經濟效益始終得不到很好的提升。在這個時候就需要我們采取一定的手段，來對房地產企業(yè)發(fā)展過程中環(huán)節(jié)進行管理上的創(chuàng)新，讓房地產管理工作得到更好地完善，讓房地產企業(yè)得到更加健康的發(fā)展。從目前我國房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢來講，對房地產進行管理創(chuàng)新是促進房地產企業(yè)進一步發(fā)展所必須要做出的改變，在地房地產企業(yè)進行創(chuàng)新的過程中，必須要加強度技術手段的應用，只有這樣才能讓房地產企業(yè)高跟時代的發(fā)展緊密結合，讓房地產企業(yè)員工的工作積極性得到更好地提高，進而讓房地產企業(yè)的工作效率得到上升。在對房地產企業(yè)進行管理常新的時候，首先一定要對房地產企業(yè)的管理制度和管理理念進行創(chuàng)新，對房地產企業(yè)的資源進行科學、合理的分配，讓房地產企業(yè)的經濟效益實現穩(wěn)步增長，對房地產企業(yè)進行管理創(chuàng)新對于解決房地產企業(yè)目前所面臨的的困難是非常重要的。

3房地產管理實踐創(chuàng)新的措施

3.1建立統(tǒng)一的房地產企業(yè)創(chuàng)新管理機構或部門。要想讓房地產企業(yè)得到更好的發(fā)展，讓房地產企業(yè)的管理理念得到更科學的創(chuàng)新，政府就必須要加強對房地產管理的重視力度，建立一個房地產企業(yè)管理創(chuàng)新的構，來對房地產企業(yè)的管理創(chuàng)新進行引導，對于房地產企業(yè)出現的多部門、多領導的局面進行管理，為房地產管理創(chuàng)新營造一個良好的環(huán)境，對各個部門之間的房地產資源和房地產職能進行整合，建立一個專門服務于房地產管理創(chuàng)新的部門，對房地產管理進行統(tǒng)一的協調，讓房地產的創(chuàng)新更加符合市場的需求。在進行房地產創(chuàng)新的過程中，首先要對房地產進行管理創(chuàng)新計劃的編制，政府部門要積極的組織一些房地產人員互相交流的活動，對運用先進可以的房地產中介機構進行扶持，對房地產的需求進行公開，對于一些在房地產領域的一些科技創(chuàng)新進行宣傳等，這些對房地產的管理創(chuàng)新來講是非常重要的，必須要對房地產管理創(chuàng)新的內容進行統(tǒng)一的管理，只有這樣才能讓房地產管理創(chuàng)新的腳步被進一步的加快。3.2健全創(chuàng)新經費投入與利益補償機制。在對房地產管理進行創(chuàng)新的時候，必須要積極的發(fā)揮政府在房地產管理創(chuàng)新中的職能，只有這樣才能實現對房地產的資源進行更好地調控，利用政府在組織和公共管理上的優(yōu)勢，建立一個政府投入的機制。通過這種形式不但可以對高校的辦學研發(fā)成本進行補償，還能夠對房地產企業(yè)的支出進行一定程度上的補償，讓給房地產企業(yè)的壓力被進一步減少，對房地產企業(yè)得管理創(chuàng)新提供了非常好的保障，也能夠讓高校的科研機構實現可持續(xù)的發(fā)展。政府在進行投入的過程中還可以根據不同的合作特點，來選擇不同的合作方式，如果是高效科研院的話，可以采取財政進行撥款的方式來進行補償，來進一步的鼓勵房地產企業(yè)的管理創(chuàng)新。3.3建立的創(chuàng)新模式評價指標體系。對于房地產企業(yè)的發(fā)展來講，不同的房地產市場環(huán)境、不同的房地產發(fā)展因素，對于房地產管理創(chuàng)新的效果都會產生不同的影響，因此在進行房地產管理創(chuàng)新的時候，必須要選擇不同的房地產創(chuàng)新模式，避免房地產在創(chuàng)新過程中出現不利的因素。同時企業(yè)在進行創(chuàng)新的過程中，還要不斷的根據自身的情況來對房地產的經營管理情況驚喜給調整，要選擇一個最適合企業(yè)的最實用的一個創(chuàng)新模式，來讓房地產企業(yè)的管理創(chuàng)新變得更加適應時代的發(fā)展，能夠讓房地產行業(yè)發(fā)展的更加快速。3.4創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。在新世紀，人才是各產業(yè)發(fā)展的關鍵，甚至有著新世紀最缺的便是人才的說法，房地產當然也不例外，高技術、精技能、高素質人才是提升房產企業(yè)競爭力，促進行業(yè)發(fā)展的主要因素之一。尤其是在全球經濟一體化背景下，隨著市場競爭的日益激烈，房地產行業(yè)人才競爭呈現出逐漸激化的趨勢，此時建立完善、健全且具有房產特色的人才培訓機制十分重要，也可以說通過培訓的方式來提高房地產行業(yè)的工作人員水平，且根據不同層次要求有針對性的進行人才培訓。3.5構建穩(wěn)定長效的合作平臺。各個企業(yè)掌握著不同的信息和資源，雙方缺乏一個可以進行資源交流，信息共享的平臺，導致信息流通性差，信息資源不能發(fā)揮最大價值房地產企業(yè)創(chuàng)新可以建立一個能夠促進雙方進行信息交流，保障雙方資源共享的信息交流平臺。

4結論

綜上所述，房地產企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據重要的位置，就必須要對現有的管理模式進行創(chuàng)新，只有這樣房地產企業(yè)才能夠更好的適應市場，讓企業(yè)得到更加長久的發(fā)展。在對房地產管理進行創(chuàng)新的過程中，首先必須要對現在的房地產市場進行一個全面的了解，只有這樣才能讓房地產更好地滿足市場的需求，在對房地產管理進行創(chuàng)新的時候，要盡量避免陷入傳統(tǒng)房地產管理的誤區(qū)，只有這樣才能讓房地產企業(yè)發(fā)展的更加快速。在對房地產企業(yè)進行創(chuàng)新的過程中，對房地產的人員一定要加強管理，還要定期的對房地產的工作人員進行培訓。

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作者:王憲廷 單位:保山市不動產登記中心