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建筑行業(yè)的高速發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)提供了非常大的發(fā)展空間，但同時使得物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)很多的問題[3]。在國內(nèi)的市場環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到一定程度的限制，再加上物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚且發(fā)展時間較短，造成大部分的物業(yè)管理企業(yè)自身缺乏有效的經(jīng)營管理，從而導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展失衡。而其根本原因主要由于物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制存在問題，內(nèi)部管理制度不完善，沒有制定系統(tǒng)科學(xué)的內(nèi)部控制策略，并且缺乏內(nèi)部控制意識，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)職責范圍不清晰、職能分工不明確、人員管理不到位、資產(chǎn)管理不嚴謹?shù)鹊默F(xiàn)象[4]。因此尋求科學(xué)有效的內(nèi)部控制戰(zhàn)略成為當前物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵，通過提升物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制水平來促進其市場競爭力的提高，達到實現(xiàn)長久穩(wěn)定的健康發(fā)展的目的。

企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

內(nèi)部控制意識薄弱

①企業(yè)自身定位不準。物業(yè)管理企業(yè)對自身定位存在的問題，將物業(yè)管理行業(yè)作為是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬單位，造成企業(yè)缺乏主動發(fā)展的積極性，對日常的業(yè)務(wù)開展造成了阻礙，同時忽視了內(nèi)部控制的重要性。②員工專業(yè)性不強。大部分的物業(yè)管理企業(yè)員工都來自于之前的房地產(chǎn)行業(yè)，并沒有經(jīng)過科學(xué)系統(tǒng)的物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，造成員工的物業(yè)管理專業(yè)知識和工作經(jīng)驗不足，在工作過程中對物業(yè)管理企業(yè)的營運狀況、財政管理、后勤保障等不能作出有效的判斷。③薪酬待遇較低。由于物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)定位問題，使得一般企業(yè)的利潤率一般在7%左右，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬待遇普遍比其他行業(yè)低，造成人才的缺失，進而對企業(yè)的造成了阻礙。除此之外，大部分的物業(yè)管理企業(yè)在員工招聘過程中，將對員工的要求降低，導(dǎo)致員工的職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)水平偏低，并且企業(yè)缺少物業(yè)管理方面的培訓(xùn)，進而造成惡性循環(huán)，嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)的正常發(fā)展。

缺乏戰(zhàn)略目標

隨著市場形式的不斷變化，國內(nèi)各行業(yè)的競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著嚴重的挑戰(zhàn)，然而和其它行業(yè)相比，目前物業(yè)管理行業(yè)還不具備強大競爭力，很難在市場競爭中取得優(yōu)勢。由于國內(nèi)對于物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)政策制度不完善，造成企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的過程中存在問題，只注重眼前的利益而忽視長遠發(fā)展，對企業(yè)的健康發(fā)展沒有起到指導(dǎo)性的效果，限制了企業(yè)的長久穩(wěn)定的發(fā)展。例如，物業(yè)管理企業(yè)在對于自身庫房的物資管理過程中，沒有進行戰(zhàn)略性的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得庫房有缺貨或者某物資堆積的情況出現(xiàn)，造成資金成本的浪費。

存在缺陷和風險

由于物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理存在缺陷，對其經(jīng)營發(fā)展過程的風險缺乏有效的預(yù)防和解決手段，從而使企業(yè)的發(fā)展受到影響。良好的內(nèi)部控制能夠讓企業(yè)在遭遇風險時做出正確的判斷，而大部分的物業(yè)管理企業(yè)由于這方面的欠缺，導(dǎo)致在遭遇風險無法做出準確的判斷，造成經(jīng)濟效益的降低[5]。同時由于人員成本過高，為了保持企業(yè)正常穩(wěn)定的運營發(fā)展，物業(yè)行業(yè)中某些部門往往會一人多崗，身兼數(shù)職，造成企業(yè)內(nèi)部管理的混亂[6]。除此之外，雖然物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量眾多，但是其職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)水平普遍較低，使得導(dǎo)業(yè)務(wù)流程和管理制度不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制存在很多問題，對物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展造成了不良的影響。

加強企業(yè)內(nèi)部控制的策略

提升內(nèi)部控制意識，完善企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理企業(yè)必須及時的根據(jù)市場需求的變化而適當?shù)母淖儍?nèi)部的管理制度，加強對企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督，從而使企業(yè)能夠適應(yīng)新環(huán)境、新政策，提高內(nèi)部控制水平。對于企業(yè)員工水平的提高需要①規(guī)范從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)。②公司內(nèi)部選聘兼職培訓(xùn)講師。③加強與同行業(yè)交流，取長補短。不僅要對員工進行專業(yè)知識培訓(xùn)，還應(yīng)該增強員工的實踐能力，將理論知識和實踐相結(jié)合，才有更好的工作效果，并且讓員工意識到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性。同時管理層要以身作則，提高自身專業(yè)知識水平，為員工樹立良好的形象，加強員工學(xué)習(xí)專業(yè)知識的積極性，同時加強企業(yè)部門和員工對內(nèi)部控制的重視，讓企業(yè)各部門能夠根據(jù)內(nèi)部控制策略進行有效的配合[7]。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理部門的業(yè)務(wù)必須根據(jù)內(nèi)部管理的每項業(yè)務(wù)職能制定對應(yīng)的職務(wù)，并且挑選專業(yè)的人員來擔任，建立健全的職能體系。定期對員工培訓(xùn)專業(yè)知識，保持企業(yè)共同學(xué)習(xí)的良好氛圍，提高企業(yè)文化的建設(shè)，加強人文管理，潛移默化的改善員工思想觀念，達到提升企業(yè)內(nèi)部控制意識目的。

建立系統(tǒng)科學(xué)的戰(zhàn)略目標，與內(nèi)部控制相結(jié)合

將物業(yè)管理企業(yè)的實際發(fā)展情況與市場的需求相結(jié)合，建立出系統(tǒng)科學(xué)并且利于企業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標。通過建立系統(tǒng)科學(xué)的戰(zhàn)略目標，將企業(yè)的內(nèi)部控制策略的主要方向和戰(zhàn)略目標方向統(tǒng)一起來，從而使企業(yè)的內(nèi)部控制策略能夠更好的和企業(yè)發(fā)展相結(jié)合，避免因企業(yè)的發(fā)展模式的改變而導(dǎo)致內(nèi)部控制策略發(fā)揮不出原有的效果。科學(xué)合理的內(nèi)部控制策略能夠?qū)ζ髽I(yè)沿著戰(zhàn)略目標發(fā)展的過程起到良好的促進作用，監(jiān)督和控制企業(yè)的戰(zhàn)略目標不會偏離原本的方向。在庫房的管理上，對物資的使用情況進行全面的分析，制定戰(zhàn)略性的采購和庫存方案，提高物業(yè)管理企業(yè)的資金成本利用率。同時，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建立高效的信息管理系統(tǒng)。信息管理系統(tǒng)能夠?qū)?nèi)部控制系統(tǒng)的動態(tài)情況完美地反映出來，對企業(yè)策略的執(zhí)行情況和問題能夠及時的掌控，促進企業(yè)內(nèi)部控制水平的提高。除此之外，信息系統(tǒng)的推進一方面可以讓企業(yè)在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，另一方面也很好的降低了人力成本。加快建立內(nèi)部審核監(jiān)督體系，強化風險控制建立物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的審核監(jiān)督體系，必須聘請專業(yè)的人員進行管理，同時對相關(guān)人員進行審核監(jiān)督方面培訓(xùn)，設(shè)置專業(yè)化、制度化、系統(tǒng)化的管理制度。物業(yè)管理企業(yè)的其他相關(guān)部門要自覺接受來自監(jiān)管部門的監(jiān)督，并且對監(jiān)管部門的工作情況進行監(jiān)督，形成各部門間相互監(jiān)管、相互制約、相互提高的環(huán)境。同時加強物業(yè)管理企業(yè)的風險判斷能力以及解決能力，樹立良好的風險意識，建立科學(xué)的風險評估制度，辨別風險與利益的關(guān)系，盡可能減少因為主觀因素的影響造成對風險的判斷錯誤，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

物業(yè)管理企業(yè)要想實現(xiàn)長遠穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，必須改善當前內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，建立適用于當前市場環(huán)境的內(nèi)部控制策略，不斷提高企業(yè)的內(nèi)部控制水平，從而實現(xiàn)長久穩(wěn)定的健康發(fā)展，幫助企業(yè)在國內(nèi)的市場競爭中取得優(yōu)勢，進而促進國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

作者:高明玉 單位:珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司