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一、物業(yè)服務費在物業(yè)活動中彈性調節(jié)的思考

國家物價主管部門頒發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務費是政府指導價，這對穩(wěn)定物價和規(guī)范物業(yè)活動中的收費起到積極的作用，它的核心是實行質價相符的服務，維護了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的根本利益。但是，在具體實施中是以物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的合同形式來體現(xiàn)的。如合同一簽三年，價格也就固定下來了。但是在這三年中，如遇政策性增資和調整“三金”的風險就由物業(yè)服務企業(yè)來承擔，這是絕大多數物業(yè)服務企業(yè)經營風險最大因素。這也是包干制收費形式的最大弊端。而我市目前絕大多數物業(yè)服務企業(yè)采用的也是包干制收費。在合同期中，物業(yè)服務企業(yè)只能按合同規(guī)定收費而造成企業(yè)虧損。又如我市某些小型物業(yè)樓盤的業(yè)委會在合同期滿后，引進市場競爭，公開招標，希望物業(yè)服務費維持在原有水平或有所下調，個別物業(yè)服務企業(yè)采取不正當競爭，不負責任的競爭，也采取了壓價競標，加劇誤導了業(yè)主消費價格趨向，出現(xiàn)了在服務中的“短斤缺兩”或以犧牲企業(yè)員工利益和業(yè)主利益的現(xiàn)象。如杭州某樓盤原物業(yè)服務企業(yè)提出0.50元/m2•月的收費標準，另一家企業(yè)報價為0.30元/m2•月，最后業(yè)委會選了低價報價的物業(yè)服務企業(yè)，經過3個月的運行，業(yè)委會發(fā)現(xiàn)低價中標的物服企業(yè)根本不能勝任合同承諾，造成雙方矛盾激化。近二年來，杭州先后有10余個物業(yè)樓盤，合同到期后，由于過低降價造成無人接管的現(xiàn)象，這些樓盤只好先“自治”，最后“自治”不行了，再往政府職能部門推，或向社區(qū)推，造成物業(yè)樓盤品質下降，物業(yè)貶值，也造成了社會的負面影響。當然，杭城也出現(xiàn)極個別物業(yè)服務企業(yè)，用假帳來欺騙業(yè)主，造成惡劣的社會影響。今年上半年，杭城某新聞單位報導了我市某物業(yè)小區(qū)，只需0.20元/m2•月的物業(yè)服務費的報導。報導說0.20元/m2•月的物業(yè)服務費還有盈利，引起社會強烈反響。中國物業(yè)協(xié)會陳偉秘書長在點評此案例說，這是業(yè)主在一筐爛蘋果中選擇最爛的一個。業(yè)內人士指出，一般情況下，物業(yè)面積越小，管理服務成本越大，而“二角錢”物業(yè)服務費所對應的服務內容我們尋找了國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)標準，參考了全國物協(xié)服務質量標準，也參照了我市價格部門的收費標準均未尋到相對應的標準，還參照了“菜單式”收費辦法，仍未找到合適的標準。那么“二角錢”的服務標準到底是什么標準呢，只能是一個“等外品”的服務標準。對經濟適用房物業(yè)、農改居物業(yè)、回遷房物業(yè)，這些物業(yè)樓盤的定價該如何確定呢。從近幾年我市招投標中，往往也低于一般的商品房的物業(yè)服務費。業(yè)內人士認為，售樓價格的高低與物業(yè)服務費沒有本質的聯(lián)系，樓盤的地理位置與物業(yè)服務費沒有本質聯(lián)系，而物業(yè)規(guī)模大小、設施設備配置強度、出入口的多少，物業(yè)服務質量標準，物業(yè)服務人員配置多少才是與物業(yè)服務費有直接的聯(lián)系。因此，對于經濟適用房物業(yè)，農改居物業(yè)、回遷房物業(yè)也應與政策指導價相對應。對于前期物業(yè)招投標確定的價格，有時也與物業(yè)交付時會出現(xiàn)脫節(jié)。目前，杭州物業(yè)管理服務招投標時，一般先進行價格確認備案，到物業(yè)交付時往往需要一、二年，有的時間更長，待物業(yè)交付時，政策性工資調價，“三金”調價，水電費調價等因素也造成物業(yè)服務企業(yè)被動的局面。由此種種，我們應當冷靜地思考物業(yè)服務費在物業(yè)活動中調節(jié)的問題。

二、對物業(yè)服務費調節(jié)的借鑒、創(chuàng)新與思考

對于物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務費在物業(yè)活動中調節(jié)關系的問題，已經引起價格主管部門、物業(yè)主管部門和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主的廣泛關注，各地也有一些應值得借鑒的做法。如江蘇省揚州地區(qū)，在物業(yè)服務合同中，有將物業(yè)服務費逐年遞增約定。又如安徽、江蘇等省的一些地區(qū)，可將開發(fā)商分期交付的樓盤，進行分期補差的做法。有的地方還將物業(yè)服務企業(yè)在前期進行的驗房工作，規(guī)定每套驗房費30元的做法，以彌補物業(yè)服務企業(yè)。湖州地區(qū)還有在交房后，對“三證”辦理期的物業(yè)服務費由開發(fā)商補貼的辦法，這樣做維護了業(yè)主的利益，深受業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的好評。有的地區(qū)把電梯、水泵、水景、水系等高能耗實行分攤后，還將電梯、水泵、供熱等設備設施的維護費、年檢費、材料費從物業(yè)服務費中單列，使物業(yè)服務費進一步細化，讓業(yè)主明明白白的消費。有的地方還將老小區(qū)、舊小區(qū)和不成規(guī)模的小區(qū)實行政策性補貼，減免稅收等政策，這些做法在一定程度上緩解了物業(yè)服務企業(yè)的困難。從上述各地的做法來看，有的我市可以借鑒，有的可以創(chuàng)新。要從根本上解決質價相符的問題，就是要實行與時俱進的價格機制。要解決質價相符的問題，可以從以下兩個方面考慮。一是遇到政策性調整工資，“三金”或市場物價調整，可以將增調部分作為合同期內的調節(jié)幅度，以確保物業(yè)服務企業(yè)的合同能順利進行。二是將設施設備的維保費、年檢費納入公攤費序列，以避開征稅，從而減輕業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的負擔。此外，對于高于或低于國家、地方物業(yè)服務質量標準的物業(yè)服務收費實行市場協(xié)商價，或作為特約服務的范疇。

作者:魯楊 單位: 浙江特殊教育職業(yè)學院