導(dǎo)語(yǔ)：營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理的影響及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、新形勢(shì)下物業(yè)管理公司面臨的狀況分析

從現(xiàn)階段的物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理狀況來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系并不完善，整體制度建設(shè)不健全，部分企業(yè)賬務(wù)記錄不完整，對(duì)自身?yè)碛械馁Y產(chǎn)也疏于管理?；靵y的工作體系導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理問(wèn)題頻發(fā)，企業(yè)日常工作出現(xiàn)問(wèn)題找不到相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行責(zé)任追究，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率降低，企業(yè)的管理也相對(duì)混亂?，F(xiàn)如今大部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者并不了解如何對(duì)自身?yè)碛械馁Y產(chǎn)進(jìn)行劃分并合理地的進(jìn)行規(guī)劃與管理，其現(xiàn)代化理財(cái)觀念的缺失，管理經(jīng)營(yíng)的失職使這部分企業(yè)的發(fā)展前景并不明朗并由于行業(yè)市場(chǎng)逐漸透明化導(dǎo)致很多企業(yè)的利潤(rùn)空間被不斷壓縮，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的阻力。目前很多物理服務(wù)企業(yè)在管理層面的理解較為淺薄，管理者的經(jīng)營(yíng)思路還停留在以完善服務(wù)體系為中心的層面，并不重視企業(yè)在人力及成本上的管理，這造成很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)給企業(yè)的財(cái)務(wù)造成巨大的負(fù)擔(dān)，管理方面的漏洞會(huì)給企業(yè)成本控制帶來(lái)絕大的阻力，從而影響企業(yè)的發(fā)展。此外企業(yè)管理者重視服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，企業(yè)的發(fā)展重心圍繞服務(wù)人員的儲(chǔ)備，對(duì)管理人員尤其是財(cái)務(wù)管理人員方面缺乏必要的人才儲(chǔ)備，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面缺乏專業(yè)人才的支撐，管理效率低下，企業(yè)難以對(duì)成本就行集中的把控，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本會(huì)隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大急劇上升，影響企業(yè)發(fā)展給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)財(cái)務(wù)隱患。

二、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就當(dāng)前政策的改革做出積極的調(diào)整在管理制度、財(cái)務(wù)核算流程、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化的管理。在對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)要確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)信息的記錄要保證完整可靠。而在財(cái)務(wù)管理制度的完善過(guò)程中，財(cái)務(wù)核算方法要切合實(shí)際，要根據(jù)企業(yè)當(dāng)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行制度的更改，保證在新的制度下財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量能夠有顯著的提高。例如在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理試行責(zé)任制度，在企業(yè)中設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)部門幫助企業(yè)的管理者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管。同時(shí)依照營(yíng)改增的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)明細(xì)進(jìn)行細(xì)化，幫助企業(yè)更好的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）營(yíng)改增對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)的影響。以往的物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅點(diǎn)在5%，稅改過(guò)后，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將實(shí)行6%的增值稅率。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)比較特殊，企業(yè)在完成相關(guān)業(yè)務(wù)的過(guò)程中其主要的成本來(lái)源于人工成本及一些必要的雜項(xiàng)，但這些并不屬于企業(yè)的進(jìn)稅項(xiàng)，不能通過(guò)增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。這無(wú)疑需要物業(yè)財(cái)務(wù)管理的部門對(duì)企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行更加精細(xì)化的管理。稅項(xiàng)也在不斷細(xì)化，這就要求企業(yè)重視自身的管理，要不斷細(xì)化企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅賬目進(jìn)行精細(xì)化的管理。（三）“營(yíng)改增”影響物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)變化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在營(yíng)改增后相關(guān)的賦稅負(fù)擔(dān)會(huì)加重，企業(yè)管理者需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化的管理，并對(duì)企業(yè)的管理體制進(jìn)行改革，這必然會(huì)影響企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)，在改革的過(guò)程中也會(huì)消耗一定的成本，企業(yè)的管理成本也會(huì)直線上升?！盃I(yíng)改增”實(shí)施以后，對(duì)于一些由一般納稅人經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)企業(yè)，其收益情況較為復(fù)雜且多變，需要根據(jù)業(yè)務(wù)完成的實(shí)際情況來(lái)分析利潤(rùn)獲取的具體變化情況。如實(shí)行包干結(jié)算模式的物業(yè)企業(yè)，人工成本占據(jù)總成本的70%左右，運(yùn)營(yíng)成本中材料部分占比較少，用于生產(chǎn)的材料多為低值易耗品，采購(gòu)時(shí)取得的增值稅專用發(fā)票也較少，可以進(jìn)項(xiàng)抵扣的金額較少，增加了運(yùn)營(yíng)成本。如果企業(yè)未全面規(guī)劃統(tǒng)籌材料、設(shè)備采購(gòu)等，在新的稅收模式中可能承擔(dān)了更高的稅收，因此這類的企業(yè)獲得的利潤(rùn)將會(huì)減少。但對(duì)于規(guī)模較小，納稅金額較少的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在新的稅收模式之下其對(duì)應(yīng)的稅率將下降至3%，則相應(yīng)的獲利將會(huì)增加。

三、新的稅收體制下企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)類型和應(yīng)對(duì)措施分析

（一）新的稅收體制下企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)類型。首先，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將面臨著稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。不同納稅人所經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受新稅收制度的影響也不同。不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，使得企業(yè)所適用的增值稅率也是不同的。小規(guī)模納稅人的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)適用3%的稅率，與稅制改革前的營(yíng)業(yè)稅率同比降低兩個(gè)百分點(diǎn)，這類企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)相應(yīng)的有所減少；但被認(rèn)定為一般納稅人經(jīng)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)，增值稅率提高到了6%，比之前實(shí)行的5%的營(yíng)業(yè)稅增加了一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于這類物業(yè)企業(yè)其納稅負(fù)擔(dān)將有所增加。其次，不重視稅收優(yōu)惠政策的風(fēng)險(xiǎn)。為讓企業(yè)在稅制改革之后能夠更好的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，政府也頒布了相應(yīng)的優(yōu)惠政策對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)變進(jìn)行扶持。因此物業(yè)企業(yè)需對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行確認(rèn)，然后與政府頒布的優(yōu)惠政策要求進(jìn)行對(duì)比，符合要求就能獲得政府的優(yōu)惠政策。但部分企業(yè)從事的業(yè)務(wù)比較傳統(tǒng)，因此很多企業(yè)通過(guò)短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)展業(yè)務(wù)使企業(yè)符合國(guó)家扶持要求，然而并沒(méi)有切實(shí)地去按照政府的規(guī)定對(duì)企業(yè)自身的制度進(jìn)行規(guī)范整合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要了解相應(yīng)的應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目，對(duì)于稅收的征收模式，如：一般征收、簡(jiǎn)易征收要進(jìn)行清晰的劃分，這些都是物業(yè)企業(yè)規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的必要工作。再次，增值稅專用發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)。新的稅制實(shí)行之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作需要進(jìn)行完善提升，對(duì)于發(fā)票的使用也要更加的規(guī)范。增值稅發(fā)票的收取涉及稅收抵扣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)增值稅的相關(guān)法律法規(guī)并不了解，無(wú)法根據(jù)規(guī)定獲得稅收抵扣憑證，最終交易憑證還是使用普通的發(fā)票或收據(jù)，僅有的稅款抵扣款項(xiàng)因?yàn)閼{證問(wèn)題無(wú)法進(jìn)行抵扣，阻礙了稅收抵扣工作的推廣。再者，由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)難以獲得人工成本抵扣發(fā)票，部分物業(yè)企業(yè)為了提高利益，往往采取一些虛開(kāi)或代開(kāi)發(fā)票的偷稅漏稅行為，但這無(wú)疑增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該采取的措施。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前提就是要了解風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)的變化及風(fēng)險(xiǎn)所屬的類型，企業(yè)為了應(yīng)對(duì)相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)稅收改革帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)進(jìn)行了解并做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從企業(yè)內(nèi)部出發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，對(duì)于稅務(wù)做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作，控制稅收與可抵扣選項(xiàng)的支出比例。對(duì)一些不能開(kāi)增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，減少此類業(yè)務(wù)，努力做好企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的管理工作，盡量從工商管理部門取得合法的抵扣憑證，使企業(yè)獲得一個(gè)良好的稅務(wù)環(huán)境。其次，企業(yè)要密切地關(guān)注政府相關(guān)的政策，加強(qiáng)對(duì)自身的管理以達(dá)到優(yōu)惠政策的要求，并且抓住政府的扶持機(jī)會(huì)，主動(dòng)申請(qǐng)政府的扶持資金。用合理合法的方式減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的收益。物業(yè)公司要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況建設(shè)屬于自己的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)企業(yè)的稅報(bào)分析每個(gè)季度的納稅狀況，全方位把握企業(yè)的稅負(fù)變化。建立相應(yīng)的預(yù)警平臺(tái)、預(yù)警部門，對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)做好預(yù)警控制機(jī)制，能夠保證降低企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還需要企業(yè)完善自身的增值稅管理制度，積極配合工商部門的稅務(wù)檢查工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]包志偉.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)改增后相關(guān)賬務(wù)處理的探討[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2016,(19):328-329.

作者:唐湘平 單位:珠海市丹田物業(yè)管理股份有限公司