導(dǎo)語(yǔ)：物流園區(qū)物業(yè)管理探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

自1998年中國(guó)第一個(gè)物流園區(qū)在深圳建成并投入使用，物流園區(qū)在中國(guó)發(fā)展已近20年。近年來(lái)，伴隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)特別是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展和成熟?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也同時(shí)帶動(dòng)了物流園物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的不斷規(guī)范，更促進(jìn)了物業(yè)管理在物流園領(lǐng)域的不斷規(guī)范和成熟。相信隨著中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)主導(dǎo)編撰的園區(qū)管理指南的即將出臺(tái)，物流園區(qū)物業(yè)管理也將迎來(lái)新的春天。2006年1月，廣州粵華物業(yè)有限公司同時(shí)進(jìn)駐普洛斯在華南地區(qū)首期開(kāi)發(fā)的云埔物流園和保稅物流園，至今已經(jīng)承接了包括普洛斯、中外運(yùn)、京東商城華南亞洲一號(hào)、阿里巴巴菜鳥(niǎo)園、廣州醫(yī)藥配送中心等10多個(gè)知名物流園區(qū)，以及東風(fēng)日產(chǎn)（花都）二工廠等知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已成為華南地區(qū)物流園領(lǐng)域物業(yè)管理服務(wù)先行者。本文結(jié)合粵華物業(yè)在管項(xiàng)目的特點(diǎn)，淺談物流園物業(yè)管理的一些理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

一、物流園區(qū)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)

目前，在管物流園區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容還是以四大基礎(chǔ)服務(wù)為主，但呈現(xiàn)出與其他業(yè)態(tài)不同的特點(diǎn)。

1、客戶(hù)多元

客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜且要求不同，且許多客戶(hù)在園內(nèi)有包裝運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)；園內(nèi)租戶(hù)眾多，多為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，有著不同的文化。

2、秩序復(fù)雜

客戶(hù)進(jìn)出貨物集中，容易造成堵車(chē)、交通事故，甚至損壞設(shè)施設(shè)備情況發(fā)生。

3、體系嚴(yán)謹(jǐn)

普洛斯、阿里巴巴菜鳥(niǎo)園、京東、中外運(yùn)等品牌運(yùn)營(yíng)商，都有著其自有管理體系，因此現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)除按照公司管理體系開(kāi)展工作外，還要同時(shí)接受業(yè)主方體系的監(jiān)管和考核，因此物業(yè)管理服務(wù)工作都在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫润w系下進(jìn)行。

4、政府關(guān)注

物流園屬政府消防重點(diǎn)單位，消防安全管理要求高，對(duì)消防安全貨品存放、安全生產(chǎn)等要求極高，政府各職能部門(mén)檢查工作頻繁。

二、服務(wù)保障體系

公司通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系、人才建設(shè)和三級(jí)品質(zhì)管理，為物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提供保障。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系

首先是標(biāo)準(zhǔn)化。公司以2001年開(kāi)始創(chuàng)建的由ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、ISO14000環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)和OHSAS18000職業(yè)健康安全管理標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的基礎(chǔ)管理體系，2009年創(chuàng)建的“三級(jí)管理制度體系”和2013年創(chuàng)建的“AAAA標(biāo)準(zhǔn)化良好行為企業(yè)”，這三個(gè)制度體系共同構(gòu)筑了物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的保障基礎(chǔ)。其次，結(jié)合各園區(qū)業(yè)主方要求，共同擬訂有針對(duì)性的物流園區(qū)物業(yè)管理制度，如《***物流園物業(yè)管理手冊(cè)》，內(nèi)容包含：總述、物業(yè)資料和文檔管理、物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商選擇與管理、公共秩序及消防管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)移交流程、租房服務(wù)和客戶(hù)滿(mǎn)意度等11大項(xiàng)40小項(xiàng)內(nèi)容，涵蓋了物業(yè)管理基本流程和物流園業(yè)態(tài)所要求的服務(wù)流程。

（二）人才建設(shè)和專(zhuān)業(yè)提升

公司在園區(qū)類(lèi)服務(wù)團(tuán)隊(duì)和人才的建設(shè)和使用上，也形成了獨(dú)有的經(jīng)驗(yàn)。為培養(yǎng)物流園區(qū)類(lèi)項(xiàng)目管理人才，在宏觀上，公司專(zhuān)門(mén)建立了物流園區(qū)管理人才庫(kù)，搭建了經(jīng)理、經(jīng)理助理、主管級(jí)別的三級(jí)人才梯隊(duì)，有針對(duì)性地制訂培養(yǎng)培訓(xùn)計(jì)劃，為培養(yǎng)對(duì)象配備專(zhuān)門(mén)導(dǎo)師，公司人力資源部開(kāi)展全年跟蹤。在微觀上，公司對(duì)園區(qū)類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)展共性服務(wù)環(huán)節(jié)的培訓(xùn)，如治安維護(hù)、交通管理、溝通技巧、應(yīng)急保障等。同時(shí)，片區(qū)不定期開(kāi)展園區(qū)類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)交流，包括撰寫(xiě)理論和實(shí)踐文章、參觀不同類(lèi)型園區(qū)等等，使管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)不斷得到提升。

（三）完善的品質(zhì)檢查制度

采取“公司三級(jí)品質(zhì)檢查體系+園區(qū)業(yè)主方檢查”相結(jié)合的檢查制度。

1、公司三級(jí)品質(zhì)檢查體系

公司采取項(xiàng)目“月度自查+片區(qū)季度核查+公司品控部季度稽查”相結(jié)合的方式，對(duì)園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行三級(jí)品質(zhì)檢查。其中，公司重點(diǎn)稽查各階段整改提升情況和業(yè)主方要求落實(shí)情況。

2、園區(qū)業(yè)主方檢查

園區(qū)業(yè)主方每季度均由其母公司或上級(jí)公司用飛行檢查的方式，對(duì)園區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。如普洛斯中國(guó)、阿里巴巴菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)、中外運(yùn)等等，每半年均對(duì)全國(guó)物流園區(qū)進(jìn)行巡回檢查，檢查后進(jìn)行排名通報(bào)。

三、園區(qū)管理服務(wù)的兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

1、車(chē)輛管理：外圍交通堵塞問(wèn)題

位于廣州市增城區(qū)的某物流園區(qū)，兩側(cè)毗鄰招商局物流、中外運(yùn)物流等多個(gè)物流園區(qū)和工業(yè)企業(yè)，西面北面均是斷頭路。由于園區(qū)業(yè)務(wù)量大，在工作日內(nèi)大量貨車(chē)、通勤車(chē)、私家車(chē)出入。特別是上午下午兩個(gè)高峰時(shí)段，經(jīng)常造成路口及外圍道路擁堵，車(chē)輛長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法出入。解決措施：（1）調(diào)整線路將園區(qū)北門(mén)變成入口，東門(mén)變?yōu)槌隹?，使兩個(gè)出入口在一條道路上，并將車(chē)道改為單向行車(chē)，出行車(chē)輛全部采取左轉(zhuǎn)，從園外道路直接進(jìn)入市政大道，實(shí)現(xiàn)車(chē)輛有效分流。（2）高峰疏導(dǎo)在高峰時(shí)段，設(shè)4名秩序維護(hù)員在這兩個(gè)高峰時(shí)段內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)車(chē)輛指揮疏導(dǎo)。在對(duì)園內(nèi)行車(chē)線路進(jìn)行了調(diào)整的情況下，使在園區(qū)出入口50米范圍內(nèi)行車(chē)順暢。（3）交警協(xié)助協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)亟痪块T(mén)，對(duì)園區(qū)周邊道路交通進(jìn)行治理，有效減少了相當(dāng)部分非必要的車(chē)輛停滯。在以上三項(xiàng)措施的共同作用下，該園區(qū)周邊道路交通擁堵的問(wèn)題得到了較好的解決，保障了園區(qū)正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

2、工程改造：屋頂滲漏問(wèn)題

由于物流園倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以及華南地區(qū)多雨的特點(diǎn)，普遍存在屋面滲漏水、包邊脫落等問(wèn)題，反復(fù)維修均未能徹底解決，影響了倉(cāng)庫(kù)的正常使用，此問(wèn)題在多個(gè)運(yùn)營(yíng)商的物流園區(qū)均存在。針對(duì)此情況，2014年，粵華物業(yè)以增城某物流園為突破口，提出了在加裝溢流系統(tǒng)的措施，得到了園區(qū)業(yè)主方的大力支持，在該園區(qū)共加裝了350多個(gè)溢流口和50多個(gè)集中導(dǎo)流管。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心制定防漏水巡查制度及應(yīng)急處理預(yù)案，每到雨水天時(shí)，服務(wù)中心都會(huì)安排工程技工到各倉(cāng)庫(kù)對(duì)庫(kù)內(nèi)進(jìn)行檢查漏水點(diǎn)并做好記錄，待天晴時(shí)就安排修補(bǔ)，并在修補(bǔ)后跟蹤修補(bǔ)效果。這一系列舉措，基本解決了由于設(shè)計(jì)缺陷帶來(lái)的滲漏水問(wèn)題，也通過(guò)此園區(qū)的示范作用，在其它園區(qū)有效推廣。

四、延伸：智慧園區(qū)管理

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，無(wú)論普洛斯這一老牌世界級(jí)第三方物流，還是菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)這一國(guó)內(nèi)新型物流園巨頭，都在傾力打造智慧園區(qū)管理?；浫A物業(yè)正在利用母公司金鵬集團(tuán)在智慧城市建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)，與相關(guān)方共同打造從園區(qū)秩序，到信息管理、增值服務(wù)，到供應(yīng)鏈金融全體系的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，為助力物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)助力加油。

作者:羅凱華 單位:廣州粵華物業(yè)有限公司品控與研發(fā)總監(jiān)