導(dǎo)語：中小城市物業(yè)管理現(xiàn)狀綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理目前已成為城市管理和社會矛盾比較集中的領(lǐng)域，如何加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，成為大家普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。目前，在我國一二線城市，物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、品牌化已初見成效，而中小城市的物業(yè)管理雖然普及率也大大提高，在發(fā)展過程中卻存在著許多問題。為了找出中小城市物業(yè)管理發(fā)展的共性及制約其發(fā)展的瓶頸，筆者對所在城市蚌埠市居住小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查分析。

一、蚌埠市物業(yè)管理的基本情況

目前蚌埠全市有物業(yè)服務(wù)企業(yè)77家，其中國企12家，私企65家；一級資質(zhì)的l家(外埠)，二級資質(zhì)的9家，三級資質(zhì)的67家。蚌埠市實(shí)施物業(yè)管理的居住項(xiàng)目約99個，其中老住宅小區(qū)29個，開展物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目約22個，從事物業(yè)管理的工作人員約2400人。

二、蚌埠物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來，蚌埠市物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理工作取得了一定成績。但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，蚌埠市物業(yè)管理工作仍存在以下幾個方面的問題：

(一)開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重

在很多地區(qū)，開發(fā)商遺留問題都比較普遍，主要有房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不兌現(xiàn)、變更設(shè)計(jì)規(guī)劃等等，蚌埠也不例外。這些問題遺留到物業(yè)管理階段長期得不到解決，致使居民把矛頭轉(zhuǎn)到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司便成了“替罪羊”。

(二)物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確，物業(yè)管理不到位，重收費(fèi)輕服務(wù)

蚌埠現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，資質(zhì)等級低，物業(yè)服務(wù)整體水平不高。一些物業(yè)公司以管理者自居，服務(wù)意識差；部分物業(yè)公司不能正確認(rèn)識自己的角色、進(jìn)行正確的市場定位，引發(fā)不少糾紛。例如，有些物業(yè)公司不是以服務(wù)業(yè)主為宗旨，重收費(fèi)輕服務(wù)，引起業(yè)主不滿；有些物業(yè)公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，沒有考慮如何提高物業(yè)的使用功能，使物業(yè)保值增值，更談不上特約服務(wù)；還有些企業(yè)服務(wù)水平低，但收費(fèi)偏高，甚至亂收費(fèi)。

(三)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全，但專職人員比例太少

蚌埠市物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全，但專職人員比例太少。市里有以分管副市長為組長的物業(yè)管理小組，下設(shè)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)辦公室，由市房管局分管副局長兼任辦公室主任。市房管局設(shè)有物業(yè)管理科，該辦公室目前只有4名工作人員。各區(qū)政府也成立了以分管副區(qū)長為組長、相關(guān)部門為成員的區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，但是由于各區(qū)沒有配備專職工作人員，有的區(qū)就聘請了退休人員從事物業(yè)管理工作。

(四)物業(yè)收費(fèi)難

收費(fèi)難是蚌埠很多物業(yè)公司遇到的普遍問題。據(jù)了解，蚌埠市大多數(shù)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的實(shí)際征收率約在55％，少的還不到20％。導(dǎo)致收費(fèi)難的原因主要有：

(1)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量跟不上，導(dǎo)致業(yè)主拒交費(fèi)用；

(2)開發(fā)商遺留問題不能解決，遷怒于物業(yè)；

(3)物業(yè)服務(wù)價格有爭議；

(4)部分業(yè)主素質(zhì)低，故意拖欠；

(5)收費(fèi)不透明，超標(biāo)亂收費(fèi)。

(五)人才短缺，服務(wù)意識差

不少居民反映物業(yè)工作人員更換太頻繁，素質(zhì)普遍不高，服務(wù)不周到。我市一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，部分原因是一些業(yè)主過于苛刻，不能給予工作人員相應(yīng)的尊重；同時物業(yè)管理人員普遍對行業(yè)發(fā)展不樂觀，愿意長期從事物業(yè)工作的人很少。

(六)業(yè)主委員會不健全

我市符合成立業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)有75個，但實(shí)際只成立了36個。業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理過程中普及率較低，既有政府引導(dǎo)的責(zé)任，又有業(yè)主參與公共管理的責(zé)任意識問題，同時業(yè)主組織中人員素質(zhì)也是一個亟待解決的問題。另外有的開發(fā)商也不支持，因籌辦業(yè)主委員會并不能給開發(fā)商帶來任何經(jīng)濟(jì)效益，反而要承擔(dān)一定費(fèi)用。

(七)居民的物業(yè)管理意識薄弱，部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性

蚌埠市部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理沒有正確的認(rèn)識，業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈、責(zé)任意識淡薄及濫用權(quán)利現(xiàn)象。有些業(yè)主不管遇到任何問題都找物業(yè)，超出物業(yè)服務(wù)范圍的問題，物業(yè)人員一旦處理不好，就怪物業(yè)服務(wù)不周到，甚至故意刁難；只要有一點(diǎn)不滿意就不交費(fèi)。雖然物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量差是造成雙方矛盾不斷的主要原因，但不能否認(rèn)，部分業(yè)主自身素質(zhì)低、物業(yè)管理意識差也是影響物業(yè)管理工作順利進(jìn)行的因素之一。

(八)市場競爭機(jī)制不完善，誰建誰管，介入過晚

在蚌埠，住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)缺乏規(guī)范化管理，基本是誰開發(fā)誰管理，沒有形成市場競爭機(jī)制。由于小區(qū)竣工交房階段業(yè)主人住較少，基本是開發(fā)商自己選聘物業(yè)公司。當(dāng)業(yè)主人住達(dá)到一定規(guī)模后，很多小區(qū)難以成立業(yè)主委員會，所以業(yè)主很難自己選聘滿意的物業(yè)企業(yè)。

(九)管理人員素質(zhì)低，服務(wù)質(zhì)量差

在日常管理服務(wù)工作中，很多員工如物業(yè)客服人員、保潔人員、保安大多是沒有任何物業(yè)管理基礎(chǔ)的人或一些難以就業(yè)的人。這些員工缺少專業(yè)知識，服務(wù)意識差，最直接的后果一方面是服務(wù)質(zhì)量差，讓業(yè)主不滿意；另外就是員工不但不能有效化解矛盾，反而容易和業(yè)主發(fā)生正面沖突。

(十)物業(yè)公司收費(fèi)不透明，存在不合理收費(fèi)現(xiàn)象

一些物業(yè)公司除了按照有關(guān)法律規(guī)定收取合理范圍內(nèi)的服務(wù)費(fèi)用外，還巧立名目，向業(yè)主收取一些不合理費(fèi)用。比如有些公司在管理中要求業(yè)主繳納水電備用費(fèi)或水電押金，這些費(fèi)用是找不到法律依據(jù)的，部分業(yè)主覺得不合理，加劇雙方的矛盾。

(十一)物業(yè)管理早期介入沒有得到實(shí)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收階段基本沒有早期介入。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，由于物業(yè)管理部門沒有參與，出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施不能滿足管理及業(yè)主使用需求的一系列情況，給后期規(guī)范化管理帶來了困難。在施工過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，存在隨意變更規(guī)劃、房屋建設(shè)質(zhì)量不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些不僅使物業(yè)企業(yè)后期管理成本增加，也容易造成與業(yè)主之間關(guān)系的惡化。

(十二)法規(guī)建設(shè)滯后，不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理新形勢的需要

目前，蚌埠市針對物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件主要是國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《蚌埠市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》等，總的來講，法規(guī)建設(shè)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。

三、關(guān)于加強(qiáng)蚌埠市物業(yè)管理工作的建議

(一)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)

1．轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，提高服務(wù)質(zhì)量。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該面向市場，注入先進(jìn)的市場營銷理念，這樣才能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更大的市場空間。對企業(yè)而言，應(yīng)該針對特定的物業(yè)去了解業(yè)主的需求狀況，來確定所要提供的服務(wù)內(nèi)容，在最大限度上滿足業(yè)主的需要。另外，除了服務(wù)形式，更要注重服務(wù)質(zhì)量。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有不斷地提高服務(wù)質(zhì)量，為消費(fèi)者提供高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能在競爭中取得優(yōu)勢地位，真正贏得市場。

2．定期向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度，物業(yè)公司應(yīng)在小區(qū)醒目位置張貼由價格部門統(tǒng)一印制的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價格表》，公布各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主動接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，實(shí)行透明化管理。

3．拓寬服務(wù)內(nèi)容使服務(wù)現(xiàn)代化。物業(yè)公司應(yīng)該改變過去僅僅局限于房屋維修、保潔、保安的單一管理，而實(shí)行包括市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、房屋保險等全方位綜合管理；還可以根據(jù)用戶需要，提供一些專項(xiàng)或特約服務(wù)，如各種中介服務(wù)。這種采取多種經(jīng)營、有償服務(wù)的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。

4．加強(qiáng)企業(yè)人員管理，提高從業(yè)人員的素質(zhì)。專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，多數(shù)只是物業(yè)管理的普及教育，隨著物業(yè)管理專業(yè)化的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能持證上崗。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能開展規(guī)范化服務(wù)，最終使物業(yè)管理真正成為用戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業(yè)。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從以下兩點(diǎn)加強(qiáng)人員管理：

(1)建立培訓(xùn)和考評機(jī)制；

(2)建立良好的激勵機(jī)制。

(二)推廣物業(yè)管理前期介入

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的“前期策劃——規(guī)劃——設(shè)計(jì)——施工”等階段就參與進(jìn)來，可以在源頭上減少開發(fā)商遺留問題。建議政府相關(guān)職能部門從政策、管理以及技術(shù)手段等各方面人手加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入工作。

(三)引導(dǎo)各方轉(zhuǎn)變思想觀念

政府主管部門應(yīng)該用各種宣傳工具加大對物業(yè)管理的宣傳力度。政府的新聞媒體應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的正面宣傳報道，引導(dǎo)公眾正確認(rèn)識這一行業(yè)特點(diǎn)，增強(qiáng)物業(yè)管理意識。要把早期介入作為對開發(fā)商住宅小區(qū)考核的指標(biāo)，減少遺留問題，做好建管銜接；物業(yè)公司應(yīng)該以服務(wù)業(yè)主為中心，與業(yè)主建立良性互動。政府有關(guān)部門和社區(qū)、居委會應(yīng)該對物業(yè)管理工作加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建。

(四)探索物業(yè)分類管理模式

應(yīng)該結(jié)合物業(yè)本身以及居住群體的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于新建商品房，由于居民消費(fèi)能力強(qiáng)，物業(yè)硬件齊全，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，引入市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；對于一些舊小區(qū)，由于條件相對較差，居民消費(fèi)意識不強(qiáng)，可以探索其他模式，如發(fā)揮社區(qū)、居民委員會的作用，或發(fā)動居民建立自我管理的自治組織，這樣可以以低成本滿足居民最基本的物業(yè)管理需求。

(五)推進(jìn)業(yè)主委員會的組建

對于沒有成立業(yè)主委員會的居住小區(qū)，在符合條件以后應(yīng)該按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定依法召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時，也應(yīng)該加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法作出決定，從而促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。

(六)完善法律、法規(guī)建設(shè)，細(xì)化相關(guān)內(nèi)容

雖然，目前蚌埠市物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)有了一些可供參考的法律、法規(guī)，還應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理發(fā)展的不同階段、不同特點(diǎn)制定各種配套的規(guī)范性文件，使物業(yè)管理有法可依；同時細(xì)化、明確法律條文內(nèi)容，避免含混不清或過于籠統(tǒng)致使糾紛無法解決，這樣才能維護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向法制化方向發(fā)展。

(七)發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用

要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供交流平臺的同時，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。