導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理創(chuàng)新問(wèn)題綜述一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

現(xiàn)代物業(yè)管理是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)，委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)或自主成立物業(yè)管理組織向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的行為。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的城市管理形式，契合了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，成為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)我國(guó)物業(yè)管理不斷發(fā)展壯大起來(lái)，隨著物業(yè)管理的覆蓋面在全國(guó)范圍內(nèi)不斷擴(kuò)張，行業(yè)初具雛形，城鎮(zhèn)居民的物業(yè)管理意識(shí)加強(qiáng)，其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立，行業(yè)呈現(xiàn)出良好勢(shì)態(tài)。這一新興的行業(yè)己得到越來(lái)越多人的認(rèn)可，并在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面呈現(xiàn)越來(lái)越明顯的效益。但在國(guó)內(nèi)，物業(yè)管理仍是一個(gè)處于成長(zhǎng)階段的新興行業(yè)，許多問(wèn)題和矛盾在實(shí)踐中不斷涌出，并逐步演變成普遍的社會(huì)問(wèn)題，所以我國(guó)的物業(yè)管理水平需要不斷提升，才能真正地適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)分析

我國(guó)物業(yè)管理是伴隨建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求誕生的，它是一種與現(xiàn)代化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式相配套，與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的綜合性管理。物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化等四個(gè)基本特點(diǎn)。

1．社會(huì)化。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的專業(yè)分Tgt]是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將原來(lái)分散的社會(huì)服務(wù)分工匯集在一起統(tǒng)一進(jìn)行管理。對(duì)于物業(yè)使用者而言，物業(yè)管理猶如為業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”：對(duì)于政府部門來(lái)說(shuō)，則猶如找到了一個(gè)“總”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主又便于統(tǒng)一管理，大大提高了城市管理的社會(huì)化程度。

2．專業(yè)化。

物業(yè)管理是由專業(yè)的機(jī)構(gòu)一物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理的。它將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入企業(yè)業(yè)務(wù)范疇之內(nèi)，通過(guò)設(shè)置分專業(yè)管理部門從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工日趨專業(yè)化，有些物業(yè)管理企業(yè)也開(kāi)始將一些專業(yè)管理、服務(wù)業(yè)務(wù)以經(jīng)濟(jì)合同的方式轉(zhuǎn)包給相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)公司。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，促進(jìn)城市管理的現(xiàn)代化。

3．企業(yè)化。

物業(yè)管理公司作為一個(gè)獨(dú)立的法人，按照國(guó)家頒布的企業(yè)法、公司法等法律法規(guī)的規(guī)定運(yùn)作，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。

4．市場(chǎng)化。

物業(yè)管理公司必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)行有償服務(wù)，按照誰(shuí)享用、誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則來(lái)分擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體的物業(yè)管理公司，是否實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)是衡量其管理成效的重要標(biāo)志之一，而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)要依靠企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，積極地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般做法，實(shí)行管理招投標(biāo)制，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費(fèi)，在物業(yè)管理市場(chǎng)爭(zhēng)取位置、擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

二、現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1．物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明晰。

物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明晰，過(guò)多不應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任施加在了物業(yè)管理企業(yè)身上。為了提高房屋銷售業(yè)績(jī)或接到項(xiàng)目管理權(quán)，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)甚至把物業(yè)管理說(shuō)成了“包治百病”，從而造成廣大業(yè)主錯(cuò)誤的把一些應(yīng)由社區(qū)承擔(dān)的社會(huì)保障職能、應(yīng)由政府行政部門承擔(dān)的社會(huì)治安職能、應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任、應(yīng)由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)管理職能都誤以為是物業(yè)管理的事情。并且一旦發(fā)生問(wèn)題，業(yè)主都會(huì)找到物業(yè)管理企業(yè)身上追究責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)涉及多個(gè)相關(guān)主體，其中包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公用事業(yè)單位以及政府行政管理部門等。相互之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，而且各方認(rèn)識(shí)也存在差異，責(zé)任界定也不明確，使得在對(duì)一些涉及相關(guān)主體利益方面的問(wèn)題層出不窮。

2．市場(chǎng)機(jī)制尚待健全。

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中物業(yè)管理己經(jīng)成為其重要組成部分，但物業(yè)管理作為一個(gè)成長(zhǎng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期的新興行業(yè)，不成熟的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和交易雙方導(dǎo)致各種矛盾和糾紛，引來(lái)眾多社會(huì)關(guān)注和爭(zhēng)議。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，整個(gè)行業(yè)發(fā)展會(huì)受到不規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作的嚴(yán)重影響。物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏活力，需要必要的監(jiān)督和競(jìng)爭(zhēng)，健全的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境還沒(méi)有完全形成，招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化和透明度還不夠，違法違規(guī)現(xiàn)象依然存在。因?yàn)槿鄙俸侠淼氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)管理水平低下，運(yùn)作不規(guī)范，而業(yè)主也不滿意此種不合格的物業(yè)管理，業(yè)主參與自治的積極性無(wú)法調(diào)動(dòng)。此外，由于必要監(jiān)管機(jī)制體制的缺失，造成了物業(yè)管理市場(chǎng)的持續(xù)混亂。

3．優(yōu)化物業(yè)管理收費(fèi)制度。

一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：“(1)服務(wù)、管理人員的工資和按相應(yīng)規(guī)定抽取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)備、設(shè)施日常維修、運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)用；(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4)綠化管理費(fèi)用：(5)辦公費(fèi)：(6)保安費(fèi)；(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：(8)稅費(fèi)”。目前物業(yè)管理行業(yè)中，聽(tīng)到最多的是物業(yè)管理收費(fèi)困難的抱怨。資金回籠困難無(wú)疑是影響物業(yè)管理企業(yè)健康成長(zhǎng)的重大問(wèn)題，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理行業(yè)擴(kuò)大再發(fā)展的進(jìn)程。而業(yè)主為了證明自己不交物業(yè)管理費(fèi)合理，則舉出諸多理由來(lái)證明物業(yè)公司服務(wù)不到位。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的直接后果是欠費(fèi)業(yè)主侵害了付費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也干擾了物業(yè)管理企業(yè)正常工作的開(kāi)展，進(jìn)而降低了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，形成了惡性循環(huán)。雖然有關(guān)行政主管部門出臺(tái)各種考核措施，但都是針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行制度上的規(guī)范，對(duì)于業(yè)主的違法行為，尚無(wú)有效的制約措施。

三、促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1．改革物業(yè)管理改制。在物業(yè)管理中，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主動(dòng)改革，增加動(dòng)力。創(chuàng)建社會(huì)化、專業(yè)化的品牌物業(yè)管理公司必須引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。業(yè)主是物業(yè)的真正主人，業(yè)主大會(huì)直接選聘物業(yè)公司，而不是由政府和開(kāi)發(fā)商指派，從而為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力，淘汰一批分散的素質(zhì)低的小企業(yè)，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量高、收費(fèi)合理的物業(yè)管理公司。形成規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)品牌物業(yè)管理公司的產(chǎn)生，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化，使物業(yè)管理公司的資源配置更加合理。

2．完善物業(yè)立法。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，所以物業(yè)管理也應(yīng)該有法律作為保障。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理主管部門、政府、上級(jí)行政主管部門等都有很大的關(guān)系，尤其是與業(yè)主的關(guān)系是最重要的。如果這些關(guān)系沒(méi)有法律作為保障，就很難保證物業(yè)管理快速健康的發(fā)展。

3．培養(yǎng)人才。物業(yè)管理部門要注重培育高素質(zhì)的物業(yè)管理人才。目前我國(guó)的物業(yè)管理人才文化素質(zhì)不高，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的培訓(xùn)，觀念落后，缺乏物業(yè)管理知識(shí)，致使物業(yè)公司的發(fā)展具有被動(dòng)性、粗放型和盲目性，嚴(yán)重制約了物業(yè)公司水平的發(fā)展和提高。因此要培養(yǎng)一拼具有專業(yè)技術(shù)素質(zhì)的高水平的物業(yè)管理人才，管理者應(yīng)該具備現(xiàn)代化的管理技術(shù)，同時(shí)也可以引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，招聘人才，建立一支具有高水平高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。