導(dǎo)語：物業(yè)管理權(quán)從委托到信托分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一､物業(yè)管理權(quán)的歸屬——業(yè)主

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修､養(yǎng)護(hù)､管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動｡而按照《物權(quán)法》第八十二條:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督｡”物業(yè)管理是在業(yè)主的委托和監(jiān)督下,對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維護(hù)､保養(yǎng)､保修等管理｡可見,二者的物業(yè)管理范圍有所不同｡在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,依據(jù)我國國情,增加了“區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”的管理,即保潔和保安管理｡但二者均強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)公司提供的專業(yè)物業(yè)服務(wù)是由業(yè)主委托,受業(yè)主監(jiān)督,主要內(nèi)容是建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的管理｡從物業(yè)管理的定義中可看出,物業(yè)管理權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主｡

《物權(quán)法》第七十條:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅､經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利｡”該規(guī)定標(biāo)志著我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立,也是國家首次以法律的形式肯定業(yè)主對物業(yè)的管理權(quán)｡當(dāng)數(shù)個業(yè)主(即區(qū)分所有權(quán)人)共同擁有一個建筑物時,業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利｡業(yè)主的建筑物區(qū)所有權(quán)由三部分構(gòu)成:專有部分所有權(quán)､共有部分共有權(quán)和共同管理權(quán)｡其中,專有部分所有權(quán)是基礎(chǔ)權(quán)利,業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分所有權(quán)的,其對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓｡業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體,也是物業(yè)管理的責(zé)任主體｡可見,業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)屬于物權(quán),是一種法定的權(quán)利｡物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物及其附屬設(shè)施,其管理權(quán)基于物業(yè)服務(wù)合同的授予,其管理行為應(yīng)接受業(yè)主的監(jiān)督,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得的是“物業(yè)管理權(quán)”的一種權(quán)限｡業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是絕對權(quán)利,物業(yè)服務(wù)公司行使物業(yè)管理權(quán)只是履行以業(yè)主為相對人的合同義務(wù),如果沒有兌現(xiàn)承諾,就是違約;如果超越范圍,就是越權(quán)或侵權(quán)｡

建筑物區(qū)分所有權(quán)理論告訴我們:物權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ),物業(yè)管理作為業(yè)主自我管理不動產(chǎn)的權(quán)利,是業(yè)主實(shí)現(xiàn)其財產(chǎn)權(quán)的自發(fā)需求和重要手段｡在物業(yè)管理活動中,業(yè)主不能認(rèn)為物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)加的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能以“管理者”自居｡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方任何形式的錯位和越位,均是對雙方正常法律關(guān)系的扭曲,并最終無益于業(yè)主憲法權(quán)利(財產(chǎn)權(quán))的保護(hù)｡

《物權(quán)法》第八十一條:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理｡”“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換｡”顯然,物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主,且物業(yè)管理不一定非要請物業(yè)服務(wù)公司不可,它有三種途徑:自行管理,即自治｡委托給物業(yè)服務(wù)公司｡委托給其他管理人｡但此處未明確其他管理人的含義｡一般為了實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理,通常采用委托給物業(yè)服務(wù)公司管理的方式｡物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)明確,自己只是接受業(yè)主的委托,依據(jù)委托合同向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理權(quán)本質(zhì)上屬于業(yè)主,而自己是物業(yè)服務(wù)的提供者而不是管理者｡但實(shí)踐中,往往混淆物業(yè)管理主體和管理服務(wù)提供者的區(qū)別,物業(yè)服務(wù)公司既做管理者,又做服務(wù)者,身兼二職,矛盾突出｡

因此從本質(zhì)上講,物業(yè)管理是業(yè)主通過合同的形式委托物業(yè)服務(wù)公司,對其物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù),物業(yè)服務(wù)公司是由業(yè)主聘請的專業(yè)服務(wù)公司,管理物業(yè)的權(quán)利屬于業(yè)主｡

二､從委托到信托的變遷分析

清楚了物業(yè)管理的本質(zhì),下一步便是設(shè)計一種好的制度來明晰和平衡物業(yè)管理各參與主體的責(zé)任､權(quán)利和義務(wù)｡

在物業(yè)管理委托合同中,只有兩個權(quán)利主體,委托人是業(yè)主大會(業(yè)主委員會),受托人是物業(yè)服務(wù)公司｡在我國,業(yè)主委員會沒有獨(dú)立的財產(chǎn),不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,其參與訴訟活動的后果將歸于全體業(yè)主,民事責(zé)任最終也由全體業(yè)主共同承擔(dān)｡在《中國民事審判前沿》一書中,最高人民法院的審判意見為:依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi),經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán),就物業(yè)管理有關(guān)的､涉及全體業(yè)主公共利益的事宜,以物業(yè)服務(wù)公司為被告向人民法院提起民事訴訟;與物業(yè)管理無關(guān)､個別的或部分業(yè)主的事宜,業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟｡因此,在委托合同中,業(yè)主委員會作為有條件的民事訴訟主體,難以保障單個業(yè)主的個別事宜｡單個業(yè)主必須通過召開業(yè)主大會才能行使權(quán)利,而義務(wù)又由單個業(yè)主履行,使得業(yè)主權(quán)利義務(wù)不對等｡如物業(yè)管理費(fèi)的繳納,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,如果業(yè)主欠費(fèi),物業(yè)服務(wù)公司可以以“事實(shí)服務(wù)”､“欠費(fèi)”輕易起訴單個的業(yè)主｡而業(yè)主就公共利益的物業(yè)管理問題要起訴物業(yè)服務(wù)公司,就必須召開業(yè)主大會,根據(jù)不同情況征得2/3或半數(shù)以上業(yè)主同意,才能由業(yè)主委員會提起訴訟｡通俗地說,業(yè)主必須聯(lián)合起來才能起訴物業(yè)服務(wù)公司｡這在實(shí)踐中聯(lián)合成本太高,業(yè)主權(quán)益難以保障,常常以拖欠物業(yè)管理費(fèi)來抗衡｡物業(yè)服務(wù)公司收不到物業(yè)管理費(fèi),服務(wù)質(zhì)量下降,形成一個惡性的循環(huán)｡單個業(yè)主的物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生分歧時,業(yè)主更是處于劣勢地位｡

要解決業(yè)主權(quán)利義務(wù)不對等的問題,必須明晰和平衡物業(yè)管理各參與主體的責(zé)任､權(quán)利和義務(wù),變物業(yè)管理權(quán)委托關(guān)系為信托關(guān)系｡

信托式物業(yè)管理可定義為:業(yè)主大會把屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)公司,物業(yè)服務(wù)公司按照信托式物業(yè)服務(wù)合同,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修､養(yǎng)護(hù)､管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動｡它是基于《信托法》建立的一種業(yè)主大會､業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的“契約模式”,并非現(xiàn)行物業(yè)管理的委托合同關(guān)系｡

在物業(yè)管理信托合同中,增加了一個權(quán)利主體,即單個業(yè)主,更為重要的是,每個業(yè)主作為權(quán)利主體的受益人都享有和業(yè)主大會同樣的物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)｡根據(jù)《信托法》原則,每一個受益人都享有委托人的權(quán)利,單個業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不好,便可以行使業(yè)主大會的權(quán)利提出訴訟,如勝訴,全體業(yè)主受益｡

物業(yè)管理權(quán)從委托到信托的變遷可用如下示意圖表示:

從上圖可看出:物業(yè)管理權(quán)從委托到信托,三方當(dāng)事人間的關(guān)系變得更加立體化｡業(yè)主和業(yè)主大會(業(yè)主委員會)相互監(jiān)督,一起負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)的歸集｡物業(yè)管理權(quán)以信托的方式托給物業(yè)服務(wù)公司,物業(yè)服務(wù)公司按信托合同提供物業(yè)服務(wù),獲取物業(yè)服務(wù)報酬,同時接受業(yè)主和業(yè)主大會(業(yè)主委員會)監(jiān)督｡

(二)留置權(quán)與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別｡從歷史發(fā)展中我們看出,“以占有一定物為前提”是留置權(quán)的本質(zhì)內(nèi)容之一｡之所以還要分析留置與其他擔(dān)保方式的異同,主要是從此種分析中更能看清留置權(quán)制度除“占有一定物”以外,還有哪些獨(dú)特的本質(zhì)內(nèi)容,體現(xiàn)何種價值取向｡從前面分析的留置的共識性的本質(zhì)內(nèi)容看,留置權(quán)是基于對標(biāo)的物的占有而發(fā)生的擔(dān)保物權(quán)｡與其他擔(dān)保方式特別是基于占有標(biāo)的物而設(shè)定的動產(chǎn)質(zhì)權(quán)最為接近｡再者留置權(quán)和動產(chǎn)質(zhì)權(quán)都是通過留置一定物以擔(dān)保債權(quán)的受償｡因此,留置和其他擔(dān)保方式尤其是動產(chǎn)質(zhì)押存在許多類似點(diǎn),但畢竟他們是各自獨(dú)立發(fā)生效果的擔(dān)保物權(quán)｡因此,他們還有許多區(qū)別｡

首先,取得占有物的時間和價值取向不同｡關(guān)于取得占有物時間,留置制度中留置權(quán)人取得占有物的時間比質(zhì)押權(quán)人取得質(zhì)押物的時間要早｡并且,留置的發(fā)生和存在以主債權(quán)人事先占有留置物為必要,而質(zhì)押卻一般是臨時才轉(zhuǎn)移質(zhì)押物的占有｡留置和質(zhì)押在價值取向上的不同主要表現(xiàn)在:留置制度中的主債權(quán)人盡管事先占有了他人的物,但他不是想著日后留置該物為目的,實(shí)際上主債權(quán)人起初占有該他人之物時根本不想留置該物｡后來留置該物也是為了自力救濟(jì)的緣故｡因?yàn)榱糁弥鱾鶆?wù)人的物比讓主債務(wù)人清償主債務(wù)會更加麻煩｡退一步說,即使他想留置該物,則能否產(chǎn)生留置的權(quán)利,他也決定不了｡留置權(quán)利的產(chǎn)生不在于留置權(quán)人,而在于相對人(主債務(wù)人)是否違約｡因?yàn)橹挥邢鄬θ?主債務(wù)人)違背誠信原則或違約了,主債權(quán)人才有留置該占有物的權(quán)利,留置權(quán)才得以產(chǎn)生｡而動產(chǎn)質(zhì)押則不同,自主債務(wù)人轉(zhuǎn)移占有物給主債權(quán)人(質(zhì)權(quán)人)占有的那一刻起質(zhì)權(quán)就產(chǎn)生了｡而質(zhì)權(quán)人之所以占有質(zhì)物,就是奔著質(zhì)權(quán)來的｡從占有物的角度上看,動產(chǎn)質(zhì)權(quán)人占有他人之物是為了擔(dān)保債權(quán),而留置權(quán)人的占有則比它復(fù)雜,起初的占有與擔(dān)保債權(quán)無關(guān)或說與留置無關(guān)｡只有當(dāng)債務(wù)人違約了,其繼續(xù)占有才是為了擔(dān)保的目的,即在相對人突然違約的情況下,“饑不擇食”地將手頭的占有物用來作為主債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物,是一種事后擔(dān)保｡因此,也可以說,留置權(quán)制度的價值取向決定留置物的產(chǎn)生｡

其次,留置與抵押､質(zhì)押的作用也不盡相同｡留置的目的在于促使債權(quán)盡早得以實(shí)現(xiàn),使因一方違約而打破的雙方之間的“公平狀態(tài)”重新恢復(fù),從而體現(xiàn)“效率”｡留置權(quán)人的權(quán)利來自法律的直接規(guī)定可以保證這種“效率”｡而抵押和質(zhì)押則是通過雙方當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成共識,自愿使雙方之間原始的“公平狀態(tài)”形成一種新的排列組合｡如雙方可以協(xié)商用質(zhì)押抵押制度進(jìn)行融資,但雙方權(quán)利義務(wù)都在平等協(xié)商､都有充分自由選擇的基礎(chǔ)上產(chǎn)生,并無哪方惡意和占主導(dǎo)的問題｡而留置不同,留置權(quán)人(主債權(quán)人)一方對留置權(quán)是否產(chǎn)生不能摻有絲毫的故意,如惡意挑撥行為誘使對方不如期履行自己的債務(wù)等｡否則,留置制度或說法律制度“懲罰惡人及惡行”的精神就得不到體現(xiàn)｡正因?yàn)槿绱?留置權(quán)應(yīng)在追求恢復(fù)公平體現(xiàn)“效率”的前提下,承擔(dān)一個懲罰惡人及惡行的責(zé)任,或說防止惡人及惡行｡在“效率”和“公平”間達(dá)成一個平衡｡所以,留置權(quán)的本質(zhì)內(nèi)容要體現(xiàn)保護(hù)債權(quán)人而不利于債務(wù)人｡

綜上分析,留置權(quán)的本質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)在兩個方面:一是以占有一定物為前提｡二是留置該占有物擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn),在被逼無奈的情況下才可變價優(yōu)先受償｡

由于在留置權(quán)人實(shí)現(xiàn)變價受償前,留置權(quán)消滅的決定權(quán)完全掌握在債務(wù)人的手里,因此,要賦予債權(quán)人更多的有利地位,以便使之能與惡意債務(wù)人相抗衡｡既體現(xiàn)“公平”,又富有“效率”,更好地為民事活動的有序進(jìn)行保駕護(hù)航｡

二､留置權(quán)的價值取向決定留置權(quán)是一種特殊的法定擔(dān)保物權(quán)

留置和動產(chǎn)質(zhì)押雖然同為擔(dān)保物權(quán),但動產(chǎn)質(zhì)押為約定擔(dān)保物權(quán)｡質(zhì)押設(shè)定時雙方當(dāng)事人所處地位平等,都有充分的自由決定是否參加預(yù)期擬定的法律關(guān)系｡而留置為法定擔(dān)保物權(quán),因?yàn)榱糁脵?quán)人是在不由自主中就被帶入了留置的法律關(guān)系中｡在留置權(quán)產(chǎn)生過程中,留置權(quán)人始終是被動的,不能自由選擇的｡而質(zhì)權(quán)人是可以選擇的｡更主要的還有保管擔(dān)保物的問題｡對于質(zhì)權(quán)人而言,他可以選擇方便保管的物作為擔(dān)保物,對于自己不方便保管的物有拒絕作為質(zhì)押物的自由｡而留置權(quán)人卻根本沒有這種自由｡因?yàn)榱糁脵?quán)人一般無法選擇自己方便保管的物作為留置物｡在現(xiàn)實(shí)生活中,我們常?？吹街鱾鶛?quán)人“饑不擇食”地扣押手頭僅有的占有物,根本不會考慮日后保管的問題｡也常常沒有條件讓留置權(quán)人做別的選擇｡因此,法律必須賦予他一系列權(quán)利來與惡意主債務(wù)人相抗衡｡而且,不能因?yàn)榱糁脵?quán)和質(zhì)權(quán)同屬擔(dān)保物權(quán),就讓留置權(quán)人的權(quán)利僅僅等同于質(zhì)權(quán)人的權(quán)利｡筆者認(rèn)為留置權(quán)人的權(quán)利應(yīng)該大于質(zhì)權(quán)人的權(quán)利｡否則,不足以維持留置權(quán)人(主債權(quán)人)和主債務(wù)人之間的權(quán)利義務(wù)的平衡｡對于留置權(quán)人的權(quán)利,有人總結(jié)成留置權(quán)的兩次效力｡留置的第一次效力是留置權(quán)人占有留置物不返還;留置的第二次效力是留置權(quán)人對留置物最終變價優(yōu)先受償｡但是,筆者認(rèn)為,對于留置權(quán)人權(quán)利的法律保護(hù),僅僅這樣界定還不夠｡因?yàn)榈谝淮涡ЯΠl(fā)生和第二次效力發(fā)生之間還有一段時間差,法律規(guī)定為留置期間｡那么,在留置期間里肯定是留置權(quán)人保管留置物｡保管留置物就會發(fā)生保管費(fèi)用,雖然法律規(guī)定保管留置物的費(fèi)用可以作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用日后得以清償｡但是當(dāng)留置物價值低于主債權(quán)時該保管費(fèi)如何得到清償?留置物留置期間留置權(quán)人能否使用留置物優(yōu)先實(shí)現(xiàn)保管費(fèi)?這些問題表明留置權(quán)不是像質(zhì)權(quán)那樣雙方約定而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán),而是一種基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的法定擔(dān)保物權(quán)｡既是法定擔(dān)保物權(quán)就應(yīng)該賦予權(quán)利人更充分的權(quán)利,否則,規(guī)定法定擔(dān)保物權(quán)的立法目的就落了空｡現(xiàn)行的擔(dān)保法僅賦予留置權(quán)人和質(zhì)權(quán)人等量的權(quán)利,但因留置權(quán)人的處境天然地不如質(zhì)權(quán)人,質(zhì)權(quán)人可以選擇要不要質(zhì)權(quán),但留置權(quán)人的處境是無權(quán)選擇｡因此,我們認(rèn)為留置權(quán)人除擁有質(zhì)權(quán)人那樣的權(quán)利外,還可以在留置期間使用留置物｡至少對于非消耗型的留置物如修理的車輛､電腦､家用電器等等可以保管時使用｡這樣,可使其保管留置物的費(fèi)用及時實(shí)現(xiàn)｡

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[摘要]物業(yè)管理對改善居家環(huán)境､營建和諧社區(qū)､提高生活質(zhì)量和維護(hù)社會穩(wěn)定具有重要意義｡但是,當(dāng)前物業(yè)管理中業(yè)主､業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司之間矛盾重重,糾紛不斷｡要弄清問題的根源,必須明確什么是物業(yè)管理､物業(yè)管理權(quán)屬于誰這個基本問題,并在此基礎(chǔ)上找到他們之間責(zé)任､權(quán)利和義務(wù)的平衡點(diǎn),才有可能理順三者的關(guān)系｡《物權(quán)法》明確了各個主體的責(zé)､權(quán)､利,在解決物業(yè)管理糾紛中具有重要的制度價值和實(shí)用價值,但作為一種制度創(chuàng)新,它還需要在理論上不斷完善,在實(shí)踐中不斷檢驗(yàn)｡

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理;委托;信托