導(dǎo)語：物業(yè)管理市場制度創(chuàng)新論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1國外物業(yè)管理市場的發(fā)展經(jīng)驗

最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：

1.1物業(yè)管理市場法律法規(guī)比較健全發(fā)達(dá)國家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。

1.2物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮重要作用市場經(jīng)濟(jì)國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。物業(yè)管理協(xié)會是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級協(xié)會。

1.3管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司國外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己的來做。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識的限制，弊端越來越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

所謂承包管理即聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行產(chǎn)業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統(tǒng)一進(jìn)行管理。社會化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。

1.4物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平高配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設(shè)施經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已達(dá)到了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建設(shè)時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設(shè)施，計算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。

總的來說，發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機(jī)制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理體制值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。

資料來源：許召敏.我國社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué),2008.

2我國物業(yè)管理市場的制度創(chuàng)新

鑒于我國物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，針對當(dāng)前我國物業(yè)管理市場實踐中存在的問題和現(xiàn)狀，總結(jié)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，本論文認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行制度創(chuàng)新：

2.1加強(qiáng)物業(yè)管理市場的供給主體培育

2.1.1充分發(fā)揮自建自管型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主導(dǎo)作用在現(xiàn)階段，自建自管型的物業(yè)服務(wù)公司是物業(yè)管理市場上的主力軍。雖然它們目前的壟斷影響了物業(yè)管理市場競爭的公平性，但不能因此而打壓它們，把物業(yè)管理市場上存在的問題歸咎于壟斷，可以利用其特有的開發(fā)商背景和專業(yè)背景，解決目前物業(yè)管理市場的一系列最主要的糾紛。要實現(xiàn)這些需要實施如下措施：①健全物業(yè)管理法律法規(guī)。政府部門不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，建立完善的物業(yè)管理法規(guī)體系。使物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。②充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的行業(yè)管理和自律作用。要把物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建成為政府與企業(yè)之間溝通的橋梁。政府在物業(yè)行政管理職能上要簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。同時物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要在專業(yè)上進(jìn)行細(xì)分，這樣比較有利于行業(yè)管理工作的落實。③利用自建自管型物業(yè)公司的開發(fā)商背景優(yōu)勢，實施物業(yè)管理早期介入。與其他物業(yè)公司相比，自建自管型物業(yè)公司作為開發(fā)商的子公司，從有利于房屋銷售和今后物業(yè)管理的角度提建議，更容易被開發(fā)商接受，能促進(jìn)母公司建設(shè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，信息化水平高的物業(yè)。

2.1.2培育高水平、高質(zhì)量、高層次的市場供給主體對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域來說，高水平、高質(zhì)量、高層次的物管企業(yè)應(yīng)具備以下特征:①關(guān)注業(yè)主利益及提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。②良好的社會效益。③良好的企業(yè)效益。④較高的物業(yè)管理效率。

另外，管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)缺少大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)理人。因此，大力培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是物業(yè)管理市場供給主體的很重要的一部分。

2.2培育物業(yè)管理市場的需求主體目前，物業(yè)管理真正走向市場的需求主體還未形成。為此需做好如下工作：

2.2.1發(fā)揮政府的輿論導(dǎo)向作用，轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷胗^念在物業(yè)管理市場化進(jìn)程中，政府能否把物業(yè)管理作為城市管理系統(tǒng)工程的重要環(huán)節(jié)來加以考慮，能否對物業(yè)管理行業(yè)做出準(zhǔn)確的市場定位，以及在物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)眾多問題的情況下能否以堅定的立場來對輿論進(jìn)行正確引導(dǎo)，對加快廣大居民思想觀念的轉(zhuǎn)變將起到極為關(guān)鍵的作用。人們對實施物業(yè)管理有了客觀的和實際的需求，是物業(yè)管理市場化及物業(yè)管理發(fā)展的最根本的動力和基礎(chǔ)。

2.2.2確立物業(yè)管理買方市場的行為主體在物業(yè)管理市場中，單個業(yè)主并不具備消費主體的行為能力。因此，只有推選出代表公眾消費的行為主體，業(yè)主才能主動地進(jìn)入市場，行使消費權(quán)利，并維護(hù)自身的合法權(quán)益。物業(yè)管理的公眾消費主體即業(yè)主委員會，是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織。引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會的自覺、自主、自律、自治行為，可有效地確立和規(guī)范物業(yè)管理市場行為主體，加快物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。

2.2.3強(qiáng)化賣方市場服務(wù)意識，激活物業(yè)管理買方市場的有效需求物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，那么商品的購買者對所購買的商品感到滿意，就會更進(jìn)一步激活購買者的購買欲望，否則會拒絕購買。因此，物業(yè)服務(wù)公司必須進(jìn)一步提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為居民提供多層次的更優(yōu)質(zhì)的商品，激活和提高物業(yè)管理買方市場的有效需求，從而促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。

2.3建立良好的物業(yè)管理市場秩序物業(yè)管理市場的管理體制是國家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機(jī)統(tǒng)一。

為了建立良好的物業(yè)管理市場秩序，必須有比較完善的法規(guī)保護(hù)競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競爭規(guī)則。準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司定位，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

因此，在完善物業(yè)管理體制時，要按公司法組建和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府積極倡導(dǎo)在物業(yè)委托管理時采用招標(biāo)制度、提高參與標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度、創(chuàng)造公平競爭環(huán)境。

本文結(jié)論：從委托的關(guān)系看，物業(yè)管理市場存在的前提是委托人——物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，也即物業(yè)管理市場的需求者，可以將自己對房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并擁有這些權(quán)力和有效運用這些權(quán)利。但是，現(xiàn)實中，這些權(quán)力絕大部分掌握在開發(fā)商手中的，從而造成了我國當(dāng)前物業(yè)管理市場買方主體缺位，影響到物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。只有物業(yè)管理買、賣雙方主體完整，才能健全物業(yè)管理的市場因素，使物業(yè)管理走向市場化、規(guī)范化、社會化。

我們必須借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，通過制度創(chuàng)新，構(gòu)建符合我國實際的新的物業(yè)管理制度，促進(jìn)我國物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。因此如何進(jìn)一步健全我國物業(yè)管理市場法律、法規(guī)制度，完善物業(yè)管理市場環(huán)境是我們今后研究的重要課題。

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摘要：物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、和城市管理對物業(yè)管理的需求。我國物業(yè)管理市場發(fā)展的時間短，速度快，規(guī)模大，但隨之也出現(xiàn)了一些問題，尤其是從傳統(tǒng)的單一房產(chǎn)管理到專業(yè)的物業(yè)管理發(fā)展過程中，服務(wù)意識與管理意識的錯位，法律、法規(guī)的不完善等因素的影響，導(dǎo)致物業(yè)管理市場供求雙方矛盾突出。

本文就是在這一背景下，在借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理體制的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的實際情況，提出了促進(jìn)我國物業(yè)管理市場制度創(chuàng)新的思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)管理市場制度創(chuàng)新