導(dǎo)語：物業(yè)管理未來發(fā)展思路分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)模化方向發(fā)展，新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展，新世比物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，這三方面對(duì)物業(yè)管理未來發(fā)展思路進(jìn)行闡述，其中包括：規(guī)?；?jīng)營的必然性，規(guī)?；?jīng)營的途徑，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢(shì)。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對(duì)轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對(duì)預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè)，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù)，這樣起點(diǎn)高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價(jià)值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽(yù)，增加公眾對(duì)物業(yè)管理的信心，促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具體材料請(qǐng)?jiān)斠姡?/p>

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu)；相對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，它是一個(gè)終端服務(wù)單位，但對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言，它永遠(yuǎn)都是始端服務(wù)部門。

作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強(qiáng)大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對(duì)其報(bào)以厚望，開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點(diǎn)，政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計(jì)民生的一個(gè)重要領(lǐng)域而被社會(huì)各界加以重視，成為了新世紀(jì)引入注目的聚焦點(diǎn)。

進(jìn)入21世紀(jì)，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗(yàn)和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進(jìn)。實(shí)踐證明，在這一前進(jìn)過程中，物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)模、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展

（一）規(guī)模化經(jīng)營的必然性

物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng)營早就是業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰臒狳c(diǎn)問題。我認(rèn)為新世紀(jì)的規(guī)模化經(jīng)營，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地?cái)U(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域（當(dāng)然這個(gè)最大限度不是無節(jié)制，而是根據(jù)自身的實(shí)際情況），科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo)，在一個(gè)適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們無論是企業(yè)競爭的絕對(duì)業(yè)績，還是企業(yè)競爭的相對(duì)地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業(yè)僅僅達(dá)到經(jīng)營規(guī)模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優(yōu)于別人。

當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營并不是指簡單的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從企業(yè)的追求效益最大化的經(jīng)營行為來說，規(guī)?；?jīng)營還充分考慮其投入產(chǎn)出比率，也就是隨著投入的增加，規(guī)模的擴(kuò)大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

由此可見，規(guī)模化經(jīng)營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）規(guī)?；?jīng)營的途徑

擴(kuò)大市場份額占有率，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)不變的主題，但在市場份額總量有限的情況下，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營呢？

兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。

目前，無資質(zhì)等級(jí)、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田，自已成立物業(yè)管理公司管理共開發(fā)的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。顯然，這種狀況對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利，由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范，也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主（住戶）的利益受到損害，使業(yè)主投訴增多，這極大地?fù)p害了行業(yè)的整體形象。從長遠(yuǎn)來看為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、技術(shù)、材料、勞動(dòng)力等。通過企業(yè)整合，建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)?；?jīng)營也可推動(dòng)這些要素的流動(dòng)和優(yōu)化組合，促進(jìn)行業(yè)的共同發(fā)展。2、抓住時(shí)機(jī)，適時(shí)介入內(nèi)地物管市場，擴(kuò)大物業(yè)管理面積。

新世紀(jì)民伊始，物業(yè)管理市場的競爭便呈現(xiàn)出白熱化趨勢(shì)。內(nèi)地物業(yè)管理市場的巨大潛力，吸引了眾多實(shí)力公司的目光，有品牌物業(yè)管理企業(yè)把走向內(nèi)地?fù)屨际袌鲎鳛榘l(fā)展目標(biāo)。一段時(shí)間以來，物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動(dòng)”的局面。但我們應(yīng)該意識(shí)到，任何一家物業(yè)管理企業(yè)要到異地發(fā)展都具有一定的難度。在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初期階段，對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個(gè)過程，在這一過程中，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長而導(dǎo)致管理成本增加，管理效率下降的現(xiàn)象。同時(shí)，內(nèi)地物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不夠，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，造成管理過程中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，稍不留神便會(huì)出現(xiàn)投資虧損、損害企業(yè)品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，使其在進(jìn)軍內(nèi)地之初，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此，任何一家進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內(nèi)地市場站穩(wěn)腳跟做準(zhǔn)備。

我們還可以看到，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地市場的初期階段，正是其與本化磨合的關(guān)鍵時(shí)期，也是傳播自已品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時(shí)期使我們能夠充分了解當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)市場狀態(tài)，適應(yīng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，積累本地物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。內(nèi)地物業(yè)管理市場起步較晚，對(duì)沿海等地先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)十分重視，他們需要有一個(gè)相互認(rèn)識(shí)、相互了解、相互學(xué)習(xí)、共同提高的契機(jī)。我們進(jìn)入內(nèi)地市場，恰恰為其提供了一個(gè)學(xué)習(xí)、交流的機(jī)會(huì)。因此，只要我們堅(jiān)持“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想，把自身積累的經(jīng)驗(yàn)和沉淀的理論充分運(yùn)用于物業(yè)管理的實(shí)際工作之中，我們就完全能夠得到當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可。例如，福田物業(yè)便是在1999年進(jìn)入蘇州市場之初，我們便始終堅(jiān)持“塑造品牌、用心服務(wù)”的指導(dǎo)思想。經(jīng)過一年多時(shí)間的艱苦努力，“福田物業(yè)”這一品牌已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的充分認(rèn)可，廣大業(yè)主也將“福田物業(yè)”作為他們享受舒適生活的依據(jù)之一倍加信賴，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已將“福田物業(yè)”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下，我們的前期付出得到了豐厚的回報(bào)。一年來，福田物業(yè)已在蘇州接管了五個(gè)樓盤一百多萬平方米的物業(yè)管理面積。以蘇州為根據(jù)地，“福田物業(yè)”的美譽(yù)度還傳播到附近城市，如昆山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司便主動(dòng)上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀(jì)佳園”。使福田物業(yè)成了蘇州乃至周邊城市及地區(qū)的物業(yè)管理金字品牌，為實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

二、新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展

所謂區(qū)域化物業(yè)管理就是利用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論，對(duì)轄區(qū)物業(yè)實(shí)行綜合管理。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模，條塊結(jié)合，組合成若干適度區(qū)域，使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。例如深圳的華僑城片區(qū)、新洲片區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)等。

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市功能劃分越來越細(xì)，小政府、大社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)越來越快。政府為簡化辦事程序，從具體事務(wù)中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務(wù)職能讓社區(qū)和企業(yè)來承擔(dān)，由此，區(qū)域化物業(yè)管理初見端倪。

區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設(shè)施有著必然的聯(lián)系；從這個(gè)意義上說，單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。前是是單一專業(yè)型，后者則是綜合網(wǎng)絡(luò)型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會(huì)職能和企業(yè)職能的雙重性。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會(huì)承擔(dān)相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)責(zé)任，直接介入和參與政府組織的相關(guān)活動(dòng)。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是轄區(qū)集中成片，具有一定的規(guī)模，服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象比較廣泛，配套齊全，軟件建設(shè)思路明晰。有利于個(gè)業(yè)倡導(dǎo)以人為本，便于合理處置城區(qū)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，有機(jī)、有效、合理地配置資源，并不斷回報(bào)社會(huì)，從而促進(jìn)物來管理在可持續(xù)發(fā)燕尾服理論指導(dǎo)下健康、穩(wěn)步發(fā)展。

區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會(huì)根據(jù)區(qū)域（片區(qū)）物業(yè)管理的需要，科學(xué)、合理地對(duì)區(qū)域內(nèi)輔助配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費(fèi)，為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。同時(shí)，區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來進(jìn)行集約化管理。但這并不等同于一個(gè)公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營和管理，而是要實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)展?，F(xiàn)代化生產(chǎn)的重要特征之一是集約化，即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營相集合，這在21世紀(jì)物業(yè)管理中將表現(xiàn)的更為突出。

由此可見，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢(shì)。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對(duì)轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對(duì)預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè)，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù)，這樣起點(diǎn)高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價(jià)值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽(yù)，增加公眾對(duì)物業(yè)管理的信心，促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、新世比物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會(huì)越來越高，城市功能劃分將越來越細(xì)。對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求越來越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。

如果物業(yè)公司一味追求小而全，過分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員，必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān)，且這些專業(yè)設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價(jià)值，造成大量的資源浪費(fèi)，這不符合資源共享、集約經(jīng)營的原則。相反，如果組織專業(yè)公司對(duì)業(yè)主服務(wù)，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護(hù)與保養(yǎng)請(qǐng)專業(yè)公司，他們可以科學(xué)規(guī)范地制訂詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé)；綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān)，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等?，F(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負(fù)責(zé)小區(qū)安全的職責(zé)，沒有負(fù)責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。如果由專業(yè)公司負(fù)責(zé)治安，這些公司必然會(huì)在技防、人防方面下功夫，按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運(yùn)作，這必將大大加強(qiáng)小區(qū)（大廈）的治安防患能力，提高廣大業(yè)主的安全感和舒適感。

專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊(duì)伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時(shí)代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會(huì)地位的整體行業(yè)。公務(wù)員之家