導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展。但是，隨著我國(guó)稅制改革的不斷深入，特別是“營(yíng)改增”全面實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用一些措施來(lái)管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，以S企業(yè)為例分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作中存在的問(wèn)題，并提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的建議，目的在于通過(guò)有效的管控來(lái)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)防御稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在從取得土地、立項(xiàng)，到設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案開(kāi)始就會(huì)面臨一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如在選擇取得土地方式方面，我國(guó)在全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后，如果企業(yè)不能按照規(guī)定取得有效的票據(jù)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的風(fēng)險(xiǎn)。其次，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能準(zhǔn)確地核算成本、收入，就會(huì)導(dǎo)致多計(jì)成本、少計(jì)收入的問(wèn)題發(fā)生，或是成本核算與稅法規(guī)定之間存在著較大的差異，加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)調(diào)整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)例如繳納罰款、滯納金等不必要的損失。再次，房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性企業(yè)，需要融資的資金也較大，產(chǎn)業(yè)鏈條也較長(zhǎng)，可以帶動(dòng)一些上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。一些上游建筑企業(yè)屬于掛靠性質(zhì)的，因此在管理上并不是比較規(guī)范，這就會(huì)嚴(yán)重影響發(fā)票取得的真實(shí)性，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中也會(huì)面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如確定銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售產(chǎn)生直接的影響，并且與清算土地增值稅的金額有著密切的關(guān)系，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用“以房抵債”、“易物換物”等視同銷(xiāo)售的方式，來(lái)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)和繳納稅款，這就會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中的問(wèn)題—以S企業(yè)為例

（一）S企業(yè)簡(jiǎn)介。S房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本3億元人民幣，員工3000余人。經(jīng)過(guò)18年的發(fā)展，已形成房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集酒店、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理、物業(yè)管理、金融管理為一體的產(chǎn)業(yè)鏈。截至目前，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)230億元，開(kāi)發(fā)面積逾690萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額逾50億元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。S房地產(chǎn)企業(yè)力求通過(guò)五年的砥礪磨煉，實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)，高增長(zhǎng)，高回報(bào)，低負(fù)債”四個(gè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，并成為一家以住宅開(kāi)發(fā)為主，涵蓋文化旅游，大健康產(chǎn)業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)，物業(yè)管理為一體的健康、良性、有價(jià)值創(chuàng)造的綜合性國(guó)內(nèi)知名中型企業(yè)集團(tuán)。（二）S企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的問(wèn)題。S房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控存在著以下問(wèn)題：（1）涉稅信息溝通不夠順暢。在實(shí)行企業(yè)未來(lái)發(fā)展和戰(zhàn)略方面，應(yīng)該充分的結(jié)合現(xiàn)有的相關(guān)稅務(wù)信息，這樣才能保證企業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)有稅務(wù)規(guī)定相一致，企業(yè)既要做好內(nèi)部的稅務(wù)管理工作，也要及時(shí)搜集相關(guān)稅務(wù)信息，與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行交流和溝通，在企業(yè)內(nèi)部做好普及稅務(wù)知識(shí)的工作。但是S房地產(chǎn)公司并沒(méi)有在宣傳稅務(wù)知識(shí)方面投入較大的力度，很多員工并不重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，與稅務(wù)部門(mén)缺乏及時(shí)的溝通與交流，這就不能在第一時(shí)間了解最新的稅務(wù)政策，這就加大了S企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）監(jiān)察稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的力度不夠。隨著稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)的不斷增多，現(xiàn)階段雖然S房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)對(duì)稅務(wù)監(jiān)察環(huán)節(jié)進(jìn)行了重新的規(guī)劃，建立了內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)小組，但是并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面監(jiān)察。目前S房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)監(jiān)察稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的流程主要是：下設(shè)子公司首先對(duì)本公司的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行自我評(píng)估，在完成評(píng)估之后遞交給上級(jí)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)，然后房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制小組對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸納和總結(jié)，雖然以上的監(jiān)察機(jī)制比較詳細(xì)，但是卻沒(méi)有得到有效的落實(shí)和執(zhí)行，監(jiān)察稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的流程形式化比較嚴(yán)重。（3）稅務(wù)籌劃工作不到位。首先，S房地產(chǎn)公司將主要的精力放在了稅務(wù)的申報(bào)和繳納上，并沒(méi)有重視對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和預(yù)防上，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制也不夠健全，不能靈活的應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理部門(mén)的地位并不是很高，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作可以說(shuō)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中比較重要的一環(huán)，然而S房地產(chǎn)企業(yè)僅僅在財(cái)務(wù)部門(mén)下設(shè)立了稅務(wù)管理部門(mén)，工作上受到財(cái)務(wù)部門(mén)的制約，嚴(yán)重影響到稅務(wù)部門(mén)職能作用的發(fā)揮。同時(shí)S房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門(mén)的工作內(nèi)容也比較單一化，不能全面地完成稅務(wù)籌劃、評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等工作，與稅務(wù)機(jī)關(guān)也缺乏及時(shí)的溝通，因此也就不能制定出行之有效的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)政策。再次，管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)人員素質(zhì)水平有待提高。管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果與管控人員的素質(zhì)水平有直接的關(guān)系，只有高素質(zhì)的管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)人員才能夠認(rèn)真的完成防范風(fēng)險(xiǎn)的工作。然而S房地產(chǎn)企業(yè)中研究生學(xué)歷的比例僅僅為10%，本科以及專(zhuān)科學(xué)歷的員工比例為75%，其中財(cái)務(wù)和稅務(wù)崗位員工基本是專(zhuān)科學(xué)歷，因此可以看出企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員素質(zhì)水平還不是很高，這就嚴(yán)重影響到了管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效率水平。最后，稅務(wù)籌劃制度不嚴(yán)謹(jǐn)。S房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作過(guò)程中，對(duì)一些稅法條款和規(guī)定并不是很了解，忽略了一些最新變化的稅法部分，因此也就導(dǎo)致稅收籌劃工作操作不當(dāng)?shù)膯?wèn)題出現(xiàn)，提高了企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)。例如S房地產(chǎn)企業(yè)在全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后，并沒(méi)有及時(shí)了解最新的稅收政策變化，依然按照原來(lái)的稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行工作，這就給該企業(yè)帶來(lái)了較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的建議

（一）建立完善的涉稅信息溝通機(jī)制。一方面房地產(chǎn)企業(yè)要建立起良好的內(nèi)部溝通機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部建立起經(jīng)理級(jí)的主管機(jī)構(gòu)，對(duì)公司的總經(jīng)理負(fù)責(zé)，在實(shí)際工作中要以稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主要工作內(nèi)容，為上下級(jí)之間進(jìn)行信息交流提供必要的支持。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)工作不僅僅需要內(nèi)部稅務(wù)部門(mén)來(lái)完成，更需要財(cái)務(wù)部門(mén)、法律部門(mén)、生產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的支持，因此也要重視稅務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)之間的溝通與交流，這樣才能建立起一個(gè)順暢的內(nèi)部涉稅信息溝通機(jī)制。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)要建立起完善的外部溝通機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)需要與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通和交流工作，這樣可以及時(shí)掌握最新的稅務(wù)政策，可以為企業(yè)營(yíng)造出一個(gè)良好的稅務(wù)環(huán)境，為進(jìn)行合理稅務(wù)籌劃提供支持。通過(guò)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解答一些稅務(wù)難題，對(duì)稅務(wù)工作起到了指導(dǎo)性的作用，保證了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作的合理、合法性。（二）制定稅務(wù)監(jiān)察與審計(jì)制度。監(jiān)察對(duì)于管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)是比較重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作進(jìn)行全面的監(jiān)督，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)工作要進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和有效的落實(shí)，在監(jiān)察過(guò)程中如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)地上報(bào)管理層，可以在審計(jì)部和董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下定期地對(duì)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，同時(shí)各個(gè)部門(mén)也要積極的配合稅務(wù)監(jiān)察和審計(jì)工作。房地產(chǎn)企業(yè)也可以聘請(qǐng)外部機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)稅務(wù)工作進(jìn)行審計(jì)，一般來(lái)說(shuō)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性較強(qiáng)，如果發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)及時(shí)地發(fā)出預(yù)警，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。（三）合理的開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作?？茖W(xué)合理的稅務(wù)籌劃工作可以有效地降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面做好稅務(wù)籌劃工作：首先，利用稅率上的差異。一般來(lái)說(shuō)材料物資的稅率為13%，但是建筑業(yè)適用的是9%的稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理地利用這些稅率上的差異，努力爭(zhēng)取一些合法的稅額抵扣。其次，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行項(xiàng)目外包。如果房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能在一些項(xiàng)目上進(jìn)行抵扣，就可以適當(dāng)?shù)膶⒁恍╉?xiàng)目進(jìn)行外包，這樣就可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移稅負(fù)的目的，在一定程度上來(lái)緩解稅負(fù)。再次，借助時(shí)間上的差異。盡早取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票或合理延遲開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票，都可以實(shí)現(xiàn)及時(shí)抵扣和延遲繳稅的目的。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)遇到不同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要通過(guò)強(qiáng)有力的稅務(wù)管控方式來(lái)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的不必要損失，保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作在合法、合理的環(huán)境下順利進(jìn)行。

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作者:黃海霞 單位:株洲市城發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司