導(dǎo)語：產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題研討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店概述

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義

產(chǎn)權(quán)式酒店是以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)（一般擁有產(chǎn)權(quán)證），分別出售給小業(yè)主。小業(yè)主將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，并且享受酒店的經(jīng)營利潤分紅或者是固定比例的投資回報，同時享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權(quán)。①

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展

產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”（timesharehotel）演變而來，興起于上世紀70年代，酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。②經(jīng)過長期的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店又逐漸演化出兩種類型：退休住宅及有限自用的投資型酒店公寓。前者是一種所謂留后路的退休住房投資方式，后者則是本文所指的產(chǎn)權(quán)式酒店，是一種“分時度假+房產(chǎn)投資”的旅游地產(chǎn)。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店中存在的法律問題

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店中法律關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式中存在四方主體，或稱四方利益集團。一方為投資者，即購買酒店單個房間的“所有權(quán)人”；二是酒店管理者，即對酒店的經(jīng)營進行管理的主體，其往往同時是酒店整體的所有權(quán)人，即開發(fā)商；三是消費者，即入住酒店的客戶；四為政府有關(guān)部門。第一層法律關(guān)系是存在于投資者與酒店管理者（開發(fā)商）之間的房屋買賣法律關(guān)系。投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購買酒店中的一間或幾間房，投資者由此而取得所購房間的所有權(quán)。第二層法律關(guān)系仍存在于上述二者之間，雙方再行簽訂房屋租賃合同，投資者將所購房間出租給酒店管理者，出讓酒店房間的占有權(quán)、使用權(quán)。出租不是目的，目的在于發(fā)生第三層法律關(guān)系，即委托管理關(guān)系。第三層法律關(guān)系是投資者委托酒店管理者負責(zé)酒店所有房間的整體經(jīng)營管理，投資者不但可以收取租金，還可以采取包底分成的形式分享酒店的經(jīng)營收入，同時獲得一定時間的免費入住權(quán)等。第四層法律關(guān)系發(fā)生在消費者與酒店管理者之間，消費者入住，與酒店管理者簽訂租賃合同，存在租賃關(guān)系。但是消費者在與酒店管理者簽訂租賃合同的時候并不知道客房的真正所有權(quán)人，而實際上也的確沒有與真正的房產(chǎn)所有權(quán)人發(fā)生交易往來。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店中的潛在問題

1.產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地性質(zhì)錯誤前文所述的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式四主體中包括政府，但并未在法律關(guān)系中展開論述，是因為政府被筆者視為主體之一緣于酒店建設(shè)時在用地申請上，涉及規(guī)劃局對其是按商業(yè)用地批準還是住宅用地批準。產(chǎn)權(quán)式酒店在進行立項時是以酒店項目立項，這是理所當(dāng)然的，既然是酒店，是參與市場經(jīng)濟運行中的主體，其商業(yè)性質(zhì)便是與生俱來的，但是產(chǎn)權(quán)式酒店最終取得的房屋所有權(quán)性質(zhì)卻是住宅性質(zhì)而非商用性質(zhì)，之所以會出現(xiàn)這樣的情況，是因為產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營是有違我國現(xiàn)行相關(guān)法律的。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件，開發(fā)商是不可以將酒店以商品房形式進行銷售的，實踐中為了能夠?qū)伍g客房出售給投資者從而滿足產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式，各開發(fā)商都以住宅項目進行酒店建設(shè)立項，但是在后期的運用上以酒店方式進行經(jīng)營，因此取得的是住宅性房屋所有權(quán)證書。這樣的運營模式如果嚴格按照規(guī)定，是無法合法生存的，而實際卻如此執(zhí)行下去，雖然這時一種帶來財富的新型經(jīng)營模式，卻也不得不說是對現(xiàn)行法制的一種破壞。

2.投資者無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證對于投資者，之所以加注雙引號稱之為購買酒店單個房間的“所有權(quán)人”，是因為該“所有權(quán)人”的權(quán)利是存在瑕疵的。雖然投資者與酒店原所有權(quán)人的確簽訂了房屋買賣合同，并履行合同義務(wù)出資購買，但并不能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。原因在于，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商不得擅自分割銷售原始批準設(shè)立空間的商業(yè)用房間。③即酒店整體按照法律規(guī)定已取得了“大產(chǎn)權(quán)證”，而這一產(chǎn)權(quán)證是不可以分割成一個個單獨房間的小產(chǎn)權(quán)證的。所以投資者雖然事實上支付了相應(yīng)的購房款，并按合同約定可以對房屋進行占有、使用、收益，卻無法取得合法的產(chǎn)權(quán)證書，無法符合法律規(guī)定的進行處分。最大的問題在于，按照我國物權(quán)法及相關(guān)規(guī)定：“不動產(chǎn)所有權(quán)采取登記生效主義”，即不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須經(jīng)過變更登記，不登記則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。這就意味著，投資者在出資后得不到房屋所有權(quán)證的情況下，僅享有對酒店原所有者的債權(quán)，一旦發(fā)生法律糾紛，則只能通過《合同法》來調(diào)整?？墒歉鶕?jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原理，如果發(fā)生“一房二賣”的情形，即開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店的客房出售給投資者后，再將酒店所有權(quán)整體出售第三人，而第三人是完全可以依法取得酒店整體房屋所有權(quán)證的，是不存在任何法律規(guī)定上的障礙的。那么投資者就只能依據(jù)債權(quán)向開發(fā)商主張違約責(zé)任賠償，而不得向第三人主張物權(quán)。

3.回報率承諾之風(fēng)險開發(fā)商對于投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律之規(guī)定。投資者之所以對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式倍感興趣而積極投資，主要是受其高于銀行利率數(shù)倍的回報率的吸引，但這種高回報率同樣意味著高風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營利潤在出售房屋時是按照80%—100%的入住率計算的，這種樂觀估計使得經(jīng)營過程中一旦實現(xiàn)不了，則會出現(xiàn)虧損的局面，投資者不但沒有利潤可分，前期投資的成本也將收不回來，并且因無法取得房產(chǎn)證而無法出售，最終將被徹底“套牢”，只能寄希望于酒店管理者能夠經(jīng)營有方，盡早營利。此外，國家工商行政管理局1998年頒布的《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》中明確規(guī)定“，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有固定投資回報的承諾”，由此可見，購買產(chǎn)權(quán)式酒店時，以高額固定回報收益吸引投資者存在集資之嫌，有違國家相關(guān)金融監(jiān)管規(guī)定的要求。一旦發(fā)生糾紛，投資者往往會因交易中存在此類條款而被認定合同無效，那么其所期望的利益自然無法得到法律保護。

4.投資者與開發(fā)商之間法律關(guān)系混亂在產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營中，投資者是從開發(fā)商手中購買房產(chǎn)，后發(fā)生租賃關(guān)系和委托管理關(guān)系的對應(yīng)主體也應(yīng)是開發(fā)商，但此兩種關(guān)系的發(fā)生往往通過一個合同而建立，實踐中往往在簽訂租賃合同中約定由開發(fā)商進行管理或由開發(fā)商再行委托管理者進行管理，按期給予投資者一定的回報。這就產(chǎn)生了兩種甚至多種法律關(guān)系雜糅到一起，并存在混亂的部分。如果是租賃合同，那么承租人是需要支付租金的，但合同中并無租金的約定，而是在設(shè)立委托管理關(guān)系時約定了對投資者的回報，這筆回報究竟是租金性質(zhì)還是僅為吸引投資者的條件，或是委托經(jīng)營管理中的費用，其性質(zhì)是不明確的，這一問題不明確將導(dǎo)致合同性質(zhì)以及簽訂合同主體之間的法律關(guān)系不明確。而且，在租賃合同框架下，合同終止后承租人是需要返還原物的，開發(fā)商和投資者之間可以約定回購，但是如果不回購，實際上投資者根本無法收回房間物盡其用，客房單獨不能發(fā)揮起功用。④這就有違租賃合同的本質(zhì)，說明投資者與開發(fā)商之間實際發(fā)生的是委托管理關(guān)系。

三、促進海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的對策建議

（一）立法規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地使用權(quán)

既然根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營的建設(shè)用地性質(zhì)問題不存在合法性依據(jù)，那么對此問題的解決上，要么嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，維護法制權(quán)威，嚴禁產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式的運營，或者在立項時便不以酒店整體立項；要么通過立法為產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地性質(zhì)留有生存空間，新增專門的針對性規(guī)定。筆者贊同后一種方式，因為產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營在海南已經(jīng)發(fā)展得紅紅火火，而且引起了一定的關(guān)注。實踐中也的確存在很多使各方主體共贏的成功運作，因此，完全禁止難以現(xiàn)實有效實施，倒不如通過立法為其廣開通道，也有利于規(guī)范管理，促進其長遠發(fā)展。

（二）完善退出機制

按照現(xiàn)行的規(guī)定，投資者無法取得房屋所有權(quán)證書，針對此問題進行立法改革不盡現(xiàn)實，所以有效維權(quán)的手段是建立完善的退出機制。即當(dāng)酒店經(jīng)營狀況不佳，無法收到合同約定收益，或者出現(xiàn)“一房二賣”情況時的救濟方式。對此問題，筆者認為，既然這已經(jīng)是眾所周知的現(xiàn)實情況，那么可以在購買房屋合同中明確約定退出條件，特別針對“一房二賣”情形擬定特殊條款，由此防范投資者的損失。

（三）引入擔(dān)保公司為經(jīng)營主體

目前的經(jīng)營主體僅限于除政府以外的三主體，但是為保證投資者穩(wěn)定的收益，防范因酒店經(jīng)營失敗而導(dǎo)致投資者血本無歸，筆者建議引進擔(dān)保公司，為酒店經(jīng)營提供一般責(zé)任擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任擔(dān)保，可以只保本金，也可以只保收益，如此不僅為投資者提供了保障，也為酒店的經(jīng)營減輕了壓力。產(chǎn)權(quán)式酒店已在海南大量存在，但是由于立法的滯后性和投資市場不斷變化的影響，其在面臨客觀收益的同時也面臨著巨大的風(fēng)險。其實產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種經(jīng)濟發(fā)展的客觀現(xiàn)象和必然產(chǎn)品，其產(chǎn)生、初始階段性的無序發(fā)展和逐漸規(guī)范都屬必然，這一過程必不可少的則是采取相應(yīng)的法律措施進行規(guī)范，使其得以推廣發(fā)展。