導語：房地產開發(fā)企業(yè)信用管理模式探索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］建立科學的房地產開發(fā)企業(yè)信用管理模式，是促進房地產開發(fā)企業(yè)經營行為進一步規(guī)范和房地產市場健康有序發(fā)展的重要保證。房地產從高速發(fā)展轉向穩(wěn)定發(fā)展的過程中，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易行為過程中也出現(xiàn)了一系列不夠規(guī)范的行為，失信行為頻發(fā)等問題給社會公眾和相關部門管理帶來了較大的負面影響。黨和國家高度重視房地產開發(fā)企業(yè)誠信問題，新形勢下房地產開發(fā)企業(yè)信用體系建設正在緊鑼密鼓開展，在信用體系建設方面也取得了一定的進展，同時也存在著一些困難和問題。加強房地產開發(fā)企業(yè)信用管理，就必須統(tǒng)一好房地產開發(fā)企業(yè)的思想認識，通過責任意識、擔當意識和信用建設工作意識來加強企業(yè)自律，通過行業(yè)自律來規(guī)范企業(yè)自身的經營行為，切實提升房地產開發(fā)企業(yè)的信用品質，為打造品質地產、建設品質樓盤創(chuàng)造條件，為促進房地產開發(fā)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供一系列管理模式參考。

［關鍵詞］房地產開發(fā)企業(yè);信用管理模式;政府

黨和國家高度重視房地產開發(fā)企業(yè)誠信問題，誠信建設是社會發(fā)展的重要話題。黨的報告中明確指出要:“推進誠信建設和志愿服務制度化，強化社會責任意識、規(guī)則意識、奉獻意識”。但是，從現(xiàn)實情況來看，房地產開發(fā)企業(yè)信用問題仍然層出不窮。

1房地產開發(fā)企業(yè)信用管理問題分析

一方面，房地產調控從嚴背景下，房地產開發(fā)企業(yè)仍然存在著開發(fā)和交易行為規(guī)范程度不夠、失信行為頻發(fā)等問題，從根本上來說這是房地產開發(fā)企業(yè)信用管理體系不完善、房地產開發(fā)企業(yè)信用管理標準全國各地不統(tǒng)一等造成的，在一定程度上來說也對社會公眾和房地產相關管理部門帶來了較大的負面影響;另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)信用管理工作推進中信用問題仍然存在。國務院及中央部委也高度重視房地產開發(fā)行業(yè)，根據(jù)相關情況陸續(xù)出臺房地產開發(fā)企業(yè)信用管理相關政策法規(guī)，信用管理工作熱潮掀起。同時，成都、合肥、南京、深圳、天津、武漢、西安等地方，根據(jù)當?shù)胤康禺a開發(fā)企業(yè)信用情況提出了專門的管理政策，中國農業(yè)銀行等相關金融機構針對房地產開發(fā)企業(yè)也制定了相應的信用評級辦法。各地針對房地產開發(fā)企業(yè)所出臺的相關政策及評級辦法在實施過程中并沒有取得明顯的效果，主要表現(xiàn)為信用管理法律法規(guī)體系建設不足、政府政策宣傳和監(jiān)管力度有待加強、信用管理專業(yè)人才嚴重不足、地區(qū)信用管理評價標準不一、信用信息市場化程度有待提升等。

2我國房地產開發(fā)企業(yè)信用管理模式分析

2.1地方政府主導型。地方政府主導型模式主要以成都為例，2017年成都市根據(jù)實際情況更新房地產開發(fā)企業(yè)管理辦法，以《成都市房地產開發(fā)企業(yè)信用信息管理辦法》(成建委〔2017〕135號)為準則來對房地產開發(fā)企業(yè)經營行為進行管控，在采集與認定信用信息方面實施信用分加減標準，具體的特點包括以下四方面:一是堅持以政府為主導、各級主管部門聯(lián)動管理信用信息，促進信用信息共享。根據(jù)成都房地產開發(fā)企業(yè)信用管理辦法規(guī)定來看，是以信用管理主管部門為牽頭，也就是成都市城鄉(xiāng)建設委員會開發(fā)辦為核心，統(tǒng)籌負責管理市內房地產開發(fā)企業(yè)的信用管理工作，同時各區(qū)縣主管部門進行配合處理相關工作，他們則需要定期來收集整合房管部門、規(guī)劃部門、工商稅務部門等的信用信息，由市城建委開發(fā)辦負責形成各部門信用信息收集協(xié)作和信息互聯(lián)共享。二是突出房地產開發(fā)企業(yè)信用管理重點，制定科學的監(jiān)管名單制度，以信用評分規(guī)則為基本要求，讓評級結果成為房地產開發(fā)企業(yè)信用等級和重點監(jiān)管的標準，在相關企業(yè)被納入重點監(jiān)管名單后還會公示并抄送相關部門。三是房地產開發(fā)企業(yè)的信用評級動態(tài)一直處于調整狀態(tài)，根據(jù)實際情況隨時抄送至相關市場主體。一切行為以市建設行政主管部門為引導，在信用加減分標準依據(jù)下房地產開發(fā)企業(yè)信用評分評級處于動態(tài)監(jiān)督和動態(tài)公示中，被重點監(jiān)管的房地產開發(fā)企業(yè)名單進入房管部門、國土部門、稅務部門、工商部門等。四是根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)信用評級結果實施差異化管理措施，在評級考核過程中屬于信用等級優(yōu)良企業(yè)將會受到激勵，相反的是信用等級差或已經發(fā)到信用預警值的企業(yè)，就必須接受重點監(jiān)管，后續(xù)房地產企業(yè)在開發(fā)資質、資金投入支持、拿地、招投標環(huán)節(jié)都會受到限制。政府主導型的房地產開發(fā)企業(yè)信用管理模式，在實踐中激勵了信用優(yōu)良企業(yè)，同時也約束監(jiān)督了信用等級差的企業(yè)，綜合效果較好。2.2行業(yè)協(xié)會自律型模式。行業(yè)協(xié)會自律型模式主要以深圳為例，深圳房地產開發(fā)企業(yè)信用管理規(guī)范主要是參考《深圳市房地產行業(yè)誠信檔案管理辦法》(深規(guī)土〔2013〕187號)，圍繞著信息采集、資料整理建檔、信用公示、信用信息查詢以及信用管理和信息系統(tǒng)建設幾部分進行。整個模式的特點主要包括以下四方面:一是在政府部門引導作用下，讓行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用，政府和協(xié)會共同合作、權責分明進行管理。市政府房地產行政管理部門為房地產開發(fā)企業(yè)信用管理辦法的制定者，主要是負責誠信管理工作，而房地產行業(yè)組織協(xié)會主要是輔助配合，來記載、評分和公示房地產行業(yè)企業(yè)信用信息，形成了政府主導、行業(yè)協(xié)會自律管理的良好格局。二是深圳市信用管理方法覆蓋了全行業(yè)，具有相對完善的信用管理平臺。通過網(wǎng)絡搜索深圳市房地產行業(yè)誠信公示平臺，可以看到企業(yè)信用信息披露的對象包括了房地產開發(fā)行業(yè)、房地產經紀行業(yè)和房地產估價行業(yè)以及其他板塊的企業(yè)與從業(yè)人員，房地產全行業(yè)都得到了信用評價和監(jiān)管。三是通過行業(yè)失信警示制度設立了嚴格的嚴重失信企業(yè)名單制度。由深圳市行業(yè)組織牽頭，房地產行業(yè)失信警示制度發(fā)揮作用，嚴重失信企業(yè)名單公示，一旦企業(yè)或個人超過房地產信用計分標準，當事人就會受到行業(yè)協(xié)會組織發(fā)出的相關警告通知，嚴重失信企業(yè)一旦被納入失信企業(yè)名單也會面臨社會公示的境遇。四是缺乏科學的獎懲機制，造成房地產企業(yè)失信成本低?！渡钲谵k法》較為細致規(guī)定了房地產企業(yè)信用評分評級，房地產開發(fā)企業(yè)正面及負面目錄都有明確的清單，但是針對房地產開發(fā)企業(yè)的獎懲措施還不是十分全面。深圳市行業(yè)協(xié)會受話語權、社會影響力、執(zhí)法權等因素的影響，在房地產企業(yè)失信方面難以提出精準到位的獎懲措施。

3完善我國房地產開發(fā)企業(yè)信用管理模式的探索研究

一方面，要從宏觀層面出發(fā)制定符合全國范圍的房地產開發(fā)企業(yè)信用管理體系框架。堅持“全國一盤棋”的核心思想，以房地產開發(fā)企業(yè)為核心，由中央、住建部等為引領，由各地方相關部門為分管單位，統(tǒng)一信用管理中心政策、征信機制、信用評價評級指標、信用管理獎懲措施，讓地方多部門共同建設信用管理體系，形成信用平臺共建共享。加強房地產開發(fā)企業(yè)信用管理評價，就要充分關注企業(yè)的經營規(guī)模、資質核查、開發(fā)經營能力、財務狀況以及可持續(xù)發(fā)展能力等因素。另一方面，要從細微特征出發(fā)，讓房地產開發(fā)企業(yè)信用配套管理，讓資質管理制度、土地政策、金融政策掛鉤的同時，建立多地方多渠道征信制度，實施房地產開發(fā)企業(yè)信息分類及綜合測評機制，根據(jù)信用信息評級結果錄入全國信用信息管理平臺，做好房地產開發(fā)企業(yè)信用公示，提供社會公眾投訴、相關媒體披露的渠道，形成社會全民監(jiān)督守信的良好格局。

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作者:張慧陽 單位:南京財經大學