導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)也日益成熟，房地產(chǎn)行業(yè)中的各項(xiàng)管理工作也在不斷完善，向國際化發(fā)展。但隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，生活物價不斷上升，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響十分巨大，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)工作的開發(fā)成本越來越高，其利潤率不斷減少，這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一項(xiàng)重大的挑戰(zhàn)，如何降低成本，提高利潤成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。尤其在如今激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)公司想要在市場中展露頭角并不斷發(fā)展，就需要控制和管理好開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)成本；控制和管理

成本控制在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中處于極其重要的地位。科學(xué)地組織管理，減少不必要的支出，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本計劃的重要手段，是企業(yè)增加盈利的根本途徑?？茖W(xué)地組織實(shí)施成本控制，可以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，全面提高企業(yè)素質(zhì)，使企業(yè)在市場競爭的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場競爭中脫穎而出，就需要有很好的經(jīng)濟(jì)效益，控制并管理好成本是主要措施。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要分為兩部分，分別為直接和間接成本，其中直接成本又可以分為兩部分，分別為不變直接成本和變動直接成本，間接成本也分為機(jī)會成本和管理成本。在房地產(chǎn)的成本管理中，為加強(qiáng)管理力度，可以將工程中的各部分都進(jìn)行更加細(xì)致的分離，并對每部分進(jìn)行嚴(yán)格把控。其中任務(wù)目標(biāo)則是對任務(wù)所需要的諸如資源要求、時間計劃等各方面的因素進(jìn)行嚴(yán)格把控，才能實(shí)現(xiàn)成本的管理與控制。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制所存在問題

1.對于成本控制的錯誤認(rèn)識。目前在我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，很少可以全面地進(jìn)行成本控制，在大多的房地產(chǎn)企業(yè)中只將建筑工程中的一部分認(rèn)為是成本控制中的重點(diǎn)，如很多公司認(rèn)為設(shè)計階段在成本控制中占據(jù)了更大的比重，其他部分雖然重要但不主要。但在房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著世界科技和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其發(fā)展過程越來越全面精準(zhǔn)，因此在成本控制中，任何一點(diǎn)點(diǎn)細(xì)小的經(jīng)濟(jì)變化和突發(fā)情況，都可能會失去對成本的控制，甚至在公司中舉辦更多企業(yè)活動，也會引起成本的增高。因此，需要各企業(yè)在對成本的控制中要更加全面精致，并進(jìn)行全過程全方面的管理，這就是全面成本控制，也是成本控制的核心內(nèi)容。2.缺乏先進(jìn)的成本控制方法。之前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法，只是通過財務(wù)部門對整個工程開工前所進(jìn)行的一份決算報告進(jìn)行管理工作。這種成本控制方式不具備更加完善的時效性，經(jīng)常會因?yàn)楣こ讨谐霈F(xiàn)的各種問題而產(chǎn)生差錯，無法更好地發(fā)揮出成本控制的各種特點(diǎn)以及作用。因此這種成本控制方式極其缺乏事前預(yù)測和過程控制作用，這也導(dǎo)致了在實(shí)際的工程中，成本控制問題無法達(dá)到企業(yè)的管理要求。在事前預(yù)測和工程控制中，更為重要的是工程控制能力，但在實(shí)踐的成本控制工作中，總是無法準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問題，并且無法了解到原因，無法提供精準(zhǔn)的解決方案，所以需要運(yùn)用更為先進(jìn)的成本控制方式。3.沒有完善的成本控制制度。很多的房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制都不重視，因此在中國的房地產(chǎn)行業(yè)中，很少有企業(yè)已經(jīng)建立好科學(xué)完善的成本控制制度。即使在很多已經(jīng)建立了成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)中，依然沒有設(shè)計專業(yè)的崗位以及職能。因此在這些房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制工作只需要完成，而對于完成的好壞等都沒有要求。并且如果工作人員在成本控制制度中，沒有更好地完成工作，也無人受到懲罰，只是受到小小的批評。因此，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)崗位是沒有競爭力，沒有獎罰的，這在某些方面上，大大打擊了工作人員的工作熱情，也會在之后的工作中造成不可預(yù)計的危害。4.缺乏對供方的全面跟蹤管理。由于在工程開始的過程中，企業(yè)會與不同類型的供應(yīng)方進(jìn)行合作，特別在一些多項(xiàng)目工程中，企業(yè)還會與一個供應(yīng)商同時合作多個項(xiàng)目，所以對供應(yīng)方進(jìn)行核對排查等工作就十分困難，因此企業(yè)很難保證供應(yīng)方所提供材料是否全部合格、是否在預(yù)訂時間送達(dá)等。所以這就需要房地產(chǎn)企業(yè)可以提供更為全面的跟蹤管理，保障工程可以更快更好地實(shí)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理和控制對策

1.制定科學(xué)的成本計劃。為保障工程成本不再提高，就需要加強(qiáng)對成本的管理和控制力度，并設(shè)計一個更為科學(xué)，更為精確的成本計劃，制定科學(xué)的成本計劃就需要制定相關(guān)的期間費(fèi)用計劃和項(xiàng)目成本計劃。其中項(xiàng)目成本計劃的主要內(nèi)容和規(guī)劃是，通過相關(guān)人員對一項(xiàng)工程的可實(shí)施性進(jìn)行分析論證等研究討論，確定并討論出項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，其中這項(xiàng)總投資目標(biāo)也是這項(xiàng)工程中的總投資目標(biāo)，但總投資目標(biāo)是在項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后才設(shè)計的目標(biāo)，并且在之后工程的運(yùn)行中，這一成本計劃影響著每一步的設(shè)計和計劃工作。為加強(qiáng)成本的管理和控制，可以在工程的設(shè)計中，將設(shè)計方案進(jìn)行細(xì)致的分工，按照分工之后的每一步工作進(jìn)行預(yù)計估算成本，并結(jié)合工程實(shí)施時的具體情況，對工程項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的更改。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)對工程中的各種費(fèi)用進(jìn)行分級歸類，對其中的每一部分都進(jìn)行細(xì)致計算，并逐漸匯總，根據(jù)實(shí)際情況不斷對比，一級一級地衡量每一部分的實(shí)際情況，對其進(jìn)行修改完善，形成一個更為完善的調(diào)節(jié)過程。2.項(xiàng)目決策階段成本控制。在整體的項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目每一步的進(jìn)行都有著重要的意義。在項(xiàng)目的開始階段，對項(xiàng)目的篩選是其中最為重要的工作，因此在項(xiàng)目的篩選中投資決策也是十分重要的工作。不斷的工程實(shí)踐表明，在眾多的投資決策中，需要投資人員對投資環(huán)境具有足夠的了解，并具有努力專研的能力，對投資決策要有著理性的認(rèn)知，公司也需要具有合理的投資決策機(jī)制，可以幫助投資決策的管理工作。并且在決策投資之前，為保障對資金成本的控制，就需要公司對所要投資的項(xiàng)目有充分的認(rèn)知，對投資項(xiàng)目的周邊進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)查，觀察其發(fā)展?fàn)顩r，并對投資項(xiàng)目的未來定位和銷售情況進(jìn)行定量性分析。如何更加精確地預(yù)計到投資項(xiàng)目的未來定位和銷售情況，這就需要公司的工作人員具有一定的長遠(yuǎn)眼光。

三、施工階段的成本控制

施工階段是工程造價最高的一部分，同時也是資金投入最高的一部分，因此對于施工過程的嚴(yán)格把控是必要工作，而如何對施工階段的成本進(jìn)行把控主要可以通過幾點(diǎn)進(jìn)行：第一，就是對投資的資金進(jìn)行嚴(yán)格把控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對施工過程中的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，如現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、管理經(jīng)費(fèi)等進(jìn)行嚴(yán)格把控，并且對后期的廣告宣傳和銷售方面也需要嚴(yán)格把控。第二，運(yùn)用更加合理和科學(xué)的技術(shù)手段，多運(yùn)用新材料，在合理范圍內(nèi)進(jìn)行嚴(yán)格把控。第三，建立一套更加完善并科學(xué)的監(jiān)管制度，在管理層次上進(jìn)行成本的嚴(yán)格把控。需要在工程管理過程中，建立投資控制管理機(jī)制，這對投資決策環(huán)節(jié)有著重要的作用；同時在施工過程中，可以根據(jù)國家的監(jiān)理規(guī)定建立管理監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格把控工程進(jìn)度，在施工過程中，嚴(yán)格按照計劃確定施工過程中費(fèi)用的使用，進(jìn)行成本控制。第四，需要對工程過程中的各項(xiàng)合同，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)控制。在施工過程的投標(biāo)環(huán)節(jié)，施工單位總是運(yùn)用低價中標(biāo)獲得項(xiàng)目，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對于簽訂的合同進(jìn)行嚴(yán)密把關(guān)，在施工環(huán)節(jié)中，施工隊伍的工作要根據(jù)合同進(jìn)行嚴(yán)密把關(guān)，同時也要做好各項(xiàng)審核的嚴(yán)格把關(guān)工作，從美觀度、使用價值等各方面進(jìn)行鑒定，如需進(jìn)行工程變更，直接聯(lián)系施工單位，防止有多余成本產(chǎn)生。

四、竣工階段的成本控制

在竣工階段，依然需要進(jìn)行嚴(yán)格把控，避免多余成本的產(chǎn)生，并且使其符合國家的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)真實(shí)行竣工環(huán)節(jié)的審查工作，并核對送審決算是否與實(shí)際工程量符合，落實(shí)尾款。房地產(chǎn)工程中的成本控制是一個需要綜合考慮的學(xué)科，因此為做好成本控制工作，就需要對各方面進(jìn)行綜合性考慮與平衡，這是對成本直接有效的控制。在之后的工程中，也需要對工程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行直接管理與控制，有利于成本的直接控制。

五、引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

管理方式主要分為兩部分，分別為目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理，其中，目標(biāo)成本管理主要是對整個工程進(jìn)行分解，將整個工程分為多個板塊，單獨(dú)計算成本，將每個板塊分別落實(shí)到各個職能部門，各部門進(jìn)行把控，并將每部門的工作實(shí)際情況與目標(biāo)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)錯誤和原因，制定改進(jìn)方案。作業(yè)成本管理主要是將在工程中作業(yè)成本計算所得到的信息，進(jìn)行系統(tǒng)性的作業(yè)管理，這樣就可做到對資源的有效利用，避免浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)，這對于成本的控制有著重要的影響。

六、結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不斷上升，想要在市場經(jīng)濟(jì)中立足，就需要房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的利潤率，這對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和管理提出了重要要求。面對不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷強(qiáng)化改革，才能持續(xù)發(fā)展和不斷前行。

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作者:王璟 單位:河南金苑置業(yè)有限公司