導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理措施一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性在不斷凸顯。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作還有著一些十分突出的問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展成本控制與管理工作帶來(lái)了十分不利的影響。因此，本文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理存在的突出問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何開(kāi)展有效的成本管理工作展開(kāi)研究與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)管理；成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問(wèn)題

（一）土地取得成本持續(xù)增加。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成發(fā)生了很大的改變。其中由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展收緊的行業(yè)現(xiàn)狀，目前國(guó)家各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得成本持續(xù)增加，我國(guó)土地出讓方式和程序發(fā)生同新政實(shí)施前有著很大的不同，受到土地新政的影響，房地產(chǎn)企業(yè)土地取得成本大幅增加。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地取得成本主要包括房地產(chǎn)企業(yè)取得土地過(guò)程中支付的土地出讓金，土地前期準(zhǔn)備工作中的拆遷費(fèi)用、安置費(fèi)用以及企業(yè)支付的土地契稅、土地使用稅等。為了抑制當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快的現(xiàn)狀、消除房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中的泡沫，土地取得成本是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的重要方面。較之前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中的占比越來(lái)越高，一些城市中，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)成本甚至可以占到總成本的50%以上。因此，面對(duì)越來(lái)越大的土地成本壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立好正確的成本控制意識(shí)，做好土地成本的分?jǐn)偣ぷ?，采用按照前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等不同項(xiàng)目做好按照相關(guān)制度規(guī)范進(jìn)行房地產(chǎn)土地成本的分?jǐn)偣ぷ鳌＃ǘ┙ㄖこ藤M(fèi)用和前期工程費(fèi)用額度和管理難度增加。建筑工程費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的主要成本，包括建筑材料費(fèi)用、人工成本費(fèi)用、工程設(shè)備費(fèi)用及工程安裝費(fèi)用等。工程成本費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中所占比例也最大。前期工程費(fèi)用的增加和建筑費(fèi)用管理難度的提升同樣是近期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的增加的重要因素。前期工程費(fèi)用主要包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。三通一平費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和申報(bào)審核費(fèi)用。隨著近年來(lái)建筑材料市場(chǎng)和人工勞務(wù)市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格的不斷攀升，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇，受到市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)項(xiàng)目中的工程相關(guān)費(fèi)用控制難度不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的壓力。（三）市政公共設(shè)施等間接成本費(fèi)用不斷增加。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，市場(chǎng)公共設(shè)施費(fèi)用，如項(xiàng)目供電工程、燃?xì)夤こ?、供水及排水工程、通信工程等房屋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和項(xiàng)目周邊學(xué)校、市場(chǎng)、醫(yī)院等配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的盈利性同樣有著重要的影響。這部分費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中大概占比約在5%到12%之間。隨著居民生活水平的提高和各合作行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要支付的該部分間接費(fèi)用還在不斷上漲，同過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比，如果不能采取有效的企業(yè)管理和成本控制手段，間接費(fèi)用增長(zhǎng)將成為當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一大負(fù)擔(dān)。（四）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金成本大，企業(yè)盈利空間被擠占。央行報(bào)告中提到：只要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的合理融資需求得到滿足，M2增速放緩可能是常態(tài)。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度上來(lái)看，政策開(kāi)始逐步傾向于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制管控。2017年7月17日國(guó)家設(shè)立國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)，M2再創(chuàng)歷史新低，國(guó)家調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)本身開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，有些企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在開(kāi)發(fā)停滯狀態(tài)，更增加了企業(yè)資金成本，在項(xiàng)目開(kāi)工前需做好完善的前期規(guī)劃、立項(xiàng)及交付時(shí)間、加速銷售進(jìn)度，資金回流加速，減少資金的成本，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”有可能消磨自己?jiǎn)T工的積極性，外界對(duì)項(xiàng)目本身的認(rèn)同度會(huì)受到不利影響。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力的措施

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中的成本控制意識(shí)。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理工作，首先在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)成本控制理念的灌輸和成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，結(jié)合全面成本管理的現(xiàn)代成本控制思想，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本構(gòu)成的優(yōu)化，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門、項(xiàng)目部門、建設(shè)部門和管理部門等各個(gè)相關(guān)部門建立整體成本控制與管理協(xié)作能力，加強(qiáng)企業(yè)全體職員對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)和貢獻(xiàn)，為企業(yè)的成本控制管理工作創(chuàng)造良好的思想和文化基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)成本管理工作作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中系統(tǒng)工程的一部分，在房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、工程施工人員、工程技術(shù)人員樹(shù)立起成本意識(shí)，讓全體相關(guān)人員參與到成本控制的過(guò)程中去，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)事前、事中和時(shí)候的全面控制，從而真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的降低和效益的增長(zhǎng)。成本管控真正落到實(shí)處，事前全局規(guī)劃、立項(xiàng)審批、銷售回籠資金做好籌劃，對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)掌控做好監(jiān)督，做到環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)落實(shí)，不可抗力的因素排除之外，其他影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的因素遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，避免拖拖拉拉，效率低下的行為。（二）立足市場(chǎng)形勢(shì)，采取戰(zhàn)略化、精細(xì)化、動(dòng)態(tài)化的成本管理策略。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有效的成本控制，企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)各方面成本費(fèi)用，如土地取得費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用和人工、材料、工程建造等工程項(xiàng)目費(fèi)用方面進(jìn)行有效分析、評(píng)估和檢驗(yàn)。立足市場(chǎng)的角度，對(duì)企業(yè)成本支出和項(xiàng)目收益之間的關(guān)系進(jìn)行有效的論證。并采用科學(xué)有效的成本控制方法，將原有的以核算為主的成本控制方法調(diào)整為針對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)設(shè)定的成本有效規(guī)劃、指導(dǎo)和控制的管理辦法。通過(guò)這種辦法，有效規(guī)避目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售跟不上，庫(kù)存商品積壓，資金回籠能力不足等問(wèn)題造成的成本激增的問(wèn)題。同時(shí)，在立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)有效的成本模型的測(cè)算建立具有指導(dǎo)意義的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并加強(qiáng)該指標(biāo)在房地產(chǎn)上下游企業(yè)合同管理中的作用，通過(guò)合同管理與落實(shí)的形式落實(shí)提高企業(yè)的資金回籠效率、降低企業(yè)資金占用成本，以此為成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的戰(zhàn)略化管理。（三）借助網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)，建立相關(guān)成本信息庫(kù)。在當(dāng)前企業(yè)管理信息化的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理工作可以借助當(dāng)前大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的各類成本數(shù)據(jù)，如項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、成本構(gòu)成比例、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行收集和分析，形成有效的成本大數(shù)據(jù)資源庫(kù)，為成本控制工作的開(kāi)展提供有效的理論依據(jù)。同時(shí)，通過(guò)企業(yè)信息化管理技術(shù)，如ERP系統(tǒng)等網(wǎng)絡(luò)化管理手段，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中每個(gè)建筑階段的成本實(shí)際發(fā)生情況、實(shí)際發(fā)生的成本構(gòu)成情況、實(shí)際成本同預(yù)算成本之間的對(duì)比情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而為企業(yè)成本去向監(jiān)控、投資進(jìn)度的管理、資金計(jì)劃的制定提供有效的數(shù)據(jù)保障，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中掌握更加有效的核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。（四）注重隱性成本對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略決策產(chǎn)生的重要影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中，隱性成本屬于企業(yè)總成本的一部分，卻游離在企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的范圍之外。長(zhǎng)期以以來(lái)，在企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策時(shí)，往往會(huì)忽視掉隱性成本對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)的影響，從而導(dǎo)致了企業(yè)戰(zhàn)略決策的失誤和企業(yè)收益減少的問(wèn)題。針對(duì)這種問(wèn)題，應(yīng)從提高財(cái)務(wù)管理中對(duì)隱性成本的分析能力出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)投資和項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中各項(xiàng)成本信息的控制、加強(qiáng)項(xiàng)目方案管理的方式，提高對(duì)企業(yè)隱性成本的控制能力，從而降低隱性成本的發(fā)生，保障企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王微.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制研究[J].企業(yè)改革與管理,2017,(02):13.

[2]楊勣,陸戎.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素淺析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2017,(01):119-122

.[3]李月英.房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理[J].江西建材,2017,(01):219-220.

作者:李娜 單位:北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司