導(dǎo)語：物業(yè)企業(yè)成本化經(jīng)營與管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平衡和理性的后期，歷經(jīng)了二十多年的發(fā)展歷史。現(xiàn)在，我國的物業(yè)管理市場已日漸成熟。那么，在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理企業(yè)如何進行成本化經(jīng)營與管理呢?筆者就這一問題進行了認真探究。

一、物業(yè)管理與服務(wù)系統(tǒng)框架

物業(yè)管理與服務(wù)系統(tǒng)主要由會計信息系統(tǒng)、成本分配系統(tǒng)、服務(wù)成本計劃等部分組成。

(一)會計信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括:目標、相互關(guān)聯(lián)的組織部分、流程、產(chǎn)出等。會計信息系統(tǒng)有兩個子系統(tǒng):一是財務(wù)信息系統(tǒng);二是成本管理信息系統(tǒng)。物管企業(yè)的成本管理系統(tǒng)共分為六部分:業(yè)戶服務(wù)系統(tǒng)、小區(qū)綠化系統(tǒng)、設(shè)備維修系統(tǒng)、環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、后勤支持系統(tǒng)。

(二)成本分配系統(tǒng)。成本管理中的一個重要原則是“不同的成本服務(wù)于不同的目的”。在物業(yè)管理服務(wù)中，用于業(yè)戶服務(wù)的成本可以細分出用于滿足業(yè)戶一般需求的成本，其成本的用途是滿足于業(yè)戶對服務(wù)的基本需求，即滿意度成本。而另一方面的成本是企業(yè)致力于追求業(yè)戶與企業(yè)間忠誠關(guān)系的建立，即忠誠度成本。不同的成本用于不同的服務(wù)目的，從短期和長期來看，效益固然有所不同，成本發(fā)揮的作用也有較大差異。

(三)服務(wù)成本計劃。依照物業(yè)管理服務(wù)的流程，建立成本管理系統(tǒng)可以使企業(yè)管理者更好地對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)績進行監(jiān)控，一個生產(chǎn)流程既可以是有形產(chǎn)品，也可以是一項服務(wù)。這些產(chǎn)品或服務(wù)在性質(zhì)上或許相似，或許是獨特的，生產(chǎn)流程的特點決定了建立一個成本管理系統(tǒng)的最佳方法。

服務(wù)與產(chǎn)品不同有四個方面是最顯著的，即無形性、不可分割性，異質(zhì)性和易逝性。無形性是指服務(wù)沒有物質(zhì)形態(tài)，看不見，摸不著。不可分割性是指對于服務(wù)來說產(chǎn)品與消費是不可分割。異質(zhì)性是指服務(wù)的成果與產(chǎn)品的質(zhì)量相比變化的可能性更大。易逝性是指服務(wù)無法保存，而必須在提供時被消費。這些區(qū)別影響著與服務(wù)成果相關(guān)的計劃、控制和決策所需信息的類型。

二、二線支持部門的成本分配

物管企業(yè)應(yīng)該將部門劃為一線服務(wù)部門和二線管理支持部門。一線服務(wù)部門如各個“客戶服務(wù)中心”，是直接面向物業(yè)小區(qū)的業(yè)戶提供直接的服務(wù)。為了保證一線服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效、及時、準確，物管企業(yè)還有相應(yīng)的支持部門:人力資源部、財務(wù)部等。這些部門人員以提供培訓(xùn)、資金管理、成本控制等二線的服務(wù)支持與管理性質(zhì)的工作。因此，企業(yè)必須計算出二線服務(wù)部門的各項成本，并分配到公司的一線生產(chǎn)(服務(wù))部門即各個“客戶服務(wù)中心”，再精確計算出整個企業(yè)的總成本。

物管企業(yè)成本的復(fù)雜性需要會計人員將二線支持部門的成本直接分配到各種成本對象，如分支機構(gòu)，二線服務(wù)支持系統(tǒng)等。簡單地說，分配就是要劃分成本庫，并將這些成本分配到多個具體層級單位，成本分配不會對成本總額產(chǎn)生影響，認識到這一點很重要的。成本總金額可能受分配程序的影響。因為成本分配會影響報價、服務(wù)項目的盈利能力和管理人員的數(shù)量和行為等，所以，成本分配是一個重要的問題。

當兩種或兩種以上的服務(wù)或產(chǎn)品的產(chǎn)出使用相同的資源時，所發(fā)生的共同受益的成本，我們都可以視為共同成本。這些共同成本可能與服務(wù)期間，個人的責任，客戶階層等有關(guān)。如一個物業(yè)小區(qū)安防員的薪酬是該小區(qū)提供給業(yè)戶所有服務(wù)成本中的共同成本。因為，小區(qū)所有業(yè)戶都需要安全防范和服務(wù)。但是，將安全防范成本分配到每個業(yè)戶是一個主觀的想法。也就是說，服務(wù)需要公共資源，而且這些資源當分工配到這些成本對象上，這是很清楚的，但是常常不清楚如何著手最合理的成本分配。通常，共同成本的分配是通過一系列連續(xù)的分配程序來完成。

成本分配的第一步是確定成本對象是什么?成本對象是生產(chǎn)部門和輔助部門(后臺部門)。物管企業(yè)的生產(chǎn)部門是直接提供服務(wù)給小區(qū)的業(yè)戶，包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全管理、設(shè)備維護等。我們通稱為一線服務(wù)部門。輔助部門是為生產(chǎn)部門或一線服務(wù)部門提供必要服務(wù)的部門。這些部門與企業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品沒有直接聯(lián)系。如財務(wù)部門、人力資源管理部門、行政部門等。

一旦確認了生產(chǎn)部門和輔助部門，每個部門發(fā)生的間接費用就可以確定。但是，需要注意的是，這是將成本追溯到部門而不是成本分配，因為，這些成本是直接與單個部門相關(guān)的成本。

一旦企業(yè)被分為幾個部門并且所有的間接費用已經(jīng)被追溯到各個部門后，輔助部門成本就又被分配到生產(chǎn)部門，并計算間接費用分配率，以用來計算服務(wù)成本，雖然輔助部門不直接做服務(wù)工作，但是，這些提供輔助服務(wù)的成本是服務(wù)成本總額的部分，必須被分配到服務(wù)成本。這些成本分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門成本分配到生產(chǎn)部門(一線服務(wù)部門);(2)分配來的成本再分配到服務(wù)項目上去。

通常一個輔助部門的成本是通過使用費用率分配到另一個部門的。在這種情況下，應(yīng)該關(guān)注一個部門的成本如何分配到其他部門。例如，物管企業(yè)的人力資源管理部門是為各個物管處(客戶服務(wù)中心)提供員工的培訓(xùn)與績效考核服務(wù)的。因此，人力資源部門發(fā)生的費用成本應(yīng)被分配到各個物管處。當然，這些費用率還涉及到兩個主要因素:選擇單一費用率還是雙重費用率，使用預(yù)算輔助部門成本還是實際輔助部門成本。

三、標準成本法

標準單位成本是編制彈性預(yù)算的基礎(chǔ)。物管企業(yè)應(yīng)該通過單位標準成本，概算出各項服務(wù)成本，以利于兩個方案的決策:(1)每單位產(chǎn)出應(yīng)投入多少資源(數(shù)量決策);(2)按投入的資源的成本是多少?(價格決策)。數(shù)量決策產(chǎn)生數(shù)量標準，而價格決策產(chǎn)生價格標準，某一特定投入的兩個標準相乘(標準價格×標準數(shù)量)就可得到單位標準成本。

(一)標準的建立。管理或服務(wù)經(jīng)驗、研究成果以及來自實際工作人員的一線信息是數(shù)量標準的三個潛在來源。雖然經(jīng)驗可以提供一些數(shù)據(jù)或指導(dǎo)方針，但應(yīng)謹慎使用。如傳統(tǒng)的物管企業(yè)小區(qū)安防人員與物業(yè)小區(qū)實際面積之間的數(shù)量比率。在前幾年，可能是很低的標準成本。但是在現(xiàn)階段，這些標準肯定值得懷疑，原因很簡單，現(xiàn)在的小區(qū)安防服務(wù)開始引進很多高新技術(shù)加以管理和控制，這方面的服務(wù)成本自然下降，而且效率反而提高了。

如果以過去的投入與產(chǎn)出關(guān)系作為指導(dǎo)，就會永遠不能消除這種低效率。企業(yè)通過研究可以確定最有效的運轉(zhuǎn)方式。并能夠提供有力的指導(dǎo)。

價格標準的制訂是經(jīng)營部門、采購部門、會計部門、人力資源部門的責任。經(jīng)營部門確定所需投入的質(zhì)量。采購部門、會計部門負責以最低價格購進所需的符合質(zhì)量要求的投入。市場因素和其他因素的作用將可選擇的價格限定在一定的范圍內(nèi)。會計部門則負責記錄價值標準并編制報告，對實際業(yè)績和標準業(yè)績進行比較。

(二)標準類型。一是理想標準，二是現(xiàn)行可達到標準。物管企業(yè)理想標準要求效率最高化，并且只有當每個方面都達到完全效益時才能達到。它要求物業(yè)小區(qū)的設(shè)備性能完好，公司員工技術(shù)熟練，管理到位，一點疏忽都不能發(fā)生?，F(xiàn)行可達到標準在高效率的運轉(zhuǎn)環(huán)境下是可以達到的，它允許設(shè)備出現(xiàn)正常的故障，工作中斷，員工技術(shù)不是最完善或熟練等，這些標準要求很高，但是經(jīng)過努力是可以達到的。

在這兩種類型的標準中，現(xiàn)行可達到標準提供了最大的行為效益。如果標準過高，則導(dǎo)致永遠達不到，員工就會灰心傷氣，業(yè)績水平就會下降。然而，通過挑戰(zhàn)且可以達到的標準，則能夠提高公司員工的業(yè)績水平，尤其是當對這些標準負責的個體參與標準的制訂中時。

在標準成本系統(tǒng)中，三類生產(chǎn)成本即直接材料、直接人工和間接費用都根據(jù)其數(shù)量和價值標準分配到產(chǎn)品。

標準產(chǎn)品(服務(wù))成本與正常和實際成本相比，具有很多優(yōu)點，而控制能力是它的顯著特點。標準成本制度可隨時提供有助于價格決策的單位成本信息。這對于那些需要投標取得物業(yè)小區(qū)經(jīng)營服務(wù)權(quán)的物業(yè)管理公司和那些采用成本加成定價法的公司來說尤為重要。

總之，物業(yè)管理服務(wù)推行標準化成本管理具有很強的實用性和可操作性。物管企業(yè)全面推廣標準化成本管理是人心所向，大勢所趨。

一旦企業(yè)被分為幾個部門并且所有的間接費用已經(jīng)被追溯到各個部門后，輔助部門成本就又被分配到生產(chǎn)部門，并計算間接費用分配率，以用來計算服務(wù)成本，雖然輔助部門不直接做服務(wù)工作，但是，這些提供輔助服務(wù)的成本是服務(wù)成本總額的部分，必須被分配到服務(wù)成本。這些成本分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門成本分配到生產(chǎn)部門(一線服務(wù)部門);(2)分配來的成本再分配到服務(wù)項目上去。

通常一個輔助部門的成本是通過使用費用率分配到另一個部門的。在這種情況下，應(yīng)該關(guān)注一個部門的成本如何分配到其他部門。例如，物管企業(yè)的人力資源管理部門是為各個物管處(客戶服務(wù)中心)提供員工的培訓(xùn)與績效考核服務(wù)的。因此，人力資源部門發(fā)生的費用成本應(yīng)被分配到各個物管處。當然，這些費用率還涉及到兩個主要因素:選擇單一費用率還是雙重費用率，使用預(yù)算輔助部門成本還是實際輔助部門成本。