導(dǎo)語：業(yè)主委員會制度探究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，并于2003年9月1日起實施。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第一次在行政法規(guī)級別的規(guī)范性法律文件中使用了“業(yè)主委員會”一詞，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了我國的業(yè)主委員會制度。但是該條例對業(yè)主委員會制度的規(guī)定很不具體，從而導(dǎo)致現(xiàn)實中出現(xiàn)了諸多問題。本文通過對業(yè)主委員會法律地位的分析，明確了其所應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)。并針對現(xiàn)實中存在的問題，在比較各國立法的基礎(chǔ)上，對我國業(yè)主委員會制度的立法完善提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會、法律地位、權(quán)利義務(wù)

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)管理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權(quán)的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權(quán)力？

二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度。《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I(yè)管理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。有的學(xué)者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學(xué)者的研究結(jié)果，我認為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點，我認為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因為《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會）所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認為：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進行管理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。

業(yè)主委員會除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關(guān)和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會作為行政管理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。

三、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。

（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實報告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應(yīng)當進行年度總結(jié)，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)管理活動向全體業(yè)主進行詳細的說明，并對財務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應(yīng)當接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)承擔連帶責任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因為全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護自己的權(quán)益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使權(quán)時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權(quán)益，增進其福利。《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權(quán)益實際上也是在維護自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時，都應(yīng)該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。

2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎懲權(quán)以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務(wù)（參見應(yīng)松年：《行政行為法-中國行政法制建設(shè)的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關(guān)物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權(quán)對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；對于嚴重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財政部門關(guān)于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會管理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應(yīng)就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負責追回。

（二）業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費用的具體收支狀況。對于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業(yè)管理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應(yīng)當收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)管理事務(wù)的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用。對于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應(yīng)當事先預(yù)付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務(wù)。

2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)、居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應(yīng)當主動予以提供。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時，業(yè)主委員會應(yīng)當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時通知公安機關(guān)和居民委員會。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。