導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)合同抗辯權(quán)行使及限制探索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，業(yè)主與物業(yè)公司之間因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為影響住宅小區(qū)和諧、穩(wěn)定的最主要因素。這既與物業(yè)公司未能提供及時(shí)、有效地為業(yè)主提供滿意的服務(wù)有關(guān)，也與業(yè)主任意地、過于頻繁地行使物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)有關(guān)。部分業(yè)主動(dòng)輒以服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不滿意為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)費(fèi)”)，欠費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年5月的《全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，被調(diào)查的4600家物業(yè)公司中，商品房小區(qū)平均物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率僅為79.48%左右，有些地區(qū)的平均繳費(fèi)率甚至只有68.57%。（中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書處.全國(guó)物業(yè)管理生存狀況調(diào)查報(bào)告[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室2004年對(duì)北京市28個(gè)商品房小區(qū)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，收費(fèi)率能達(dá)到80%以上的只有14個(gè)小區(qū)，有8個(gè)小區(qū)的收費(fèi)率為60%左右，另外6個(gè)小區(qū)的收費(fèi)率只有30%[1］。2008年上海出現(xiàn)了物業(yè)公司撤離小區(qū)的風(fēng)潮，至少有10家物業(yè)公司因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損撤離了近50個(gè)小區(qū)[2]。據(jù)筆者在南昌市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的調(diào)查，2009南昌市商品房小區(qū)的繳費(fèi)率整體維持在70%～80%，有的繳費(fèi)率甚至不足50%。物業(yè)費(fèi)的普遍拖欠，不僅激化了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，而且使物業(yè)公司的生存環(huán)境面臨嚴(yán)重困難，不少物業(yè)公司處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。（根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書處2008年5月公布的《全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，在4600家物業(yè)公司中，盈利1843家，占40.07%，虧損1871家，占40.76%；持平886家，占19.17%。）另一方面，開發(fā)商為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，盡快把樓盤銷售出去，往往單方面對(duì)業(yè)主許諾免除前期物業(yè)甚至入住后若干年內(nèi)的服務(wù)費(fèi)，更是使得物業(yè)公司的生存環(huán)境雪上加霜。（例如，位于南昌市紅谷灘區(qū)的“東方海德堡”，是由江西鴻源科創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)、深圳蓮花物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)的樓盤。2009年6月以來，因開發(fā)商對(duì)業(yè)主承諾5年內(nèi)免除物業(yè)費(fèi)、自己又拖延支付按照與物業(yè)公司簽訂的合同的物業(yè)服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)，引發(fā)了開發(fā)商與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)糾紛，并使業(yè)主利益遭受了嚴(yán)重?fù)p害。）為了有效化解業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)糾紛，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》或《解釋》)。該《解釋》第5條、第6條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主抗辯權(quán)的行使與限制作了具體規(guī)定。但從實(shí)踐來看，如何防止業(yè)主動(dòng)輒行使抗辯權(quán)，避免因拖欠物業(yè)費(fèi)而把物業(yè)公司與業(yè)主推上矛盾的兩極，則更值得人們的關(guān)注。

一、物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)表現(xiàn)形式

在雙務(wù)合同中，如果一方未履行合同義務(wù)或者履行不符合要求而向另一方請(qǐng)求履行債務(wù)時(shí)，對(duì)方就有可能通過行使抗辯權(quán)而與之對(duì)抗。我國(guó)合同法規(guī)定了雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的3種形式：同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同、有償合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)、營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境的債務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)的債務(wù)。在實(shí)踐中，業(yè)主通常以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、不符合要求為由拒交物業(yè)費(fèi)的形式來行使抗辯權(quán)；物業(yè)公司則拒絕為未繳費(fèi)的業(yè)主提供專屬于其的服務(wù)項(xiàng)目，如拒絕提供維修服務(wù)、暫停二次供水服務(wù)等，遇業(yè)主欠費(fèi)行為普遍時(shí)，則可能減少、停止小區(qū)的公共服務(wù)，更有甚者，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行人身威脅或暴力攻擊。

1.業(yè)主行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式

在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式主要有：(1)物業(yè)公司未履行本應(yīng)先履行的服務(wù)時(shí)，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的支付一般是按單位時(shí)期支付，如按月支付。如果在應(yīng)支付費(fèi)用的這一單位時(shí)期內(nèi)，物業(yè)公司尚未履行完畢債務(wù)，如尚有若干天的衛(wèi)生保潔、修剪花草、修理公共設(shè)施設(shè)備等工作未完成，而向業(yè)主請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主則可基于物業(yè)公司未先履行合同義務(wù)而行使先履行抗辯權(quán)，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。(2)物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)公司應(yīng)履行某一特定服務(wù)項(xiàng)目但時(shí)間約定不明確時(shí)，業(yè)主以物業(yè)公司尚未履行這一服務(wù)項(xiàng)目為由行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在物業(yè)服務(wù)合同中，盡管對(duì)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目有明確規(guī)定，但對(duì)履行這些服務(wù)的時(shí)間不可能逐一加以明確。例如，在物業(yè)公司提供的門禁系統(tǒng)故障或樓道照明燈等各類維修服務(wù)時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)合同并未對(duì)物業(yè)公司應(yīng)在什么時(shí)間內(nèi)上門服務(wù)作出明確規(guī)定，當(dāng)物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主則以物業(yè)公司提供的服務(wù)不及時(shí)為由進(jìn)行抗辯，拒交物業(yè)費(fèi)。(3)在物業(yè)公司履行的物業(yè)服務(wù)、營(yíng)造的小區(qū)環(huán)境不符合合同約定時(shí)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。一般地，物業(yè)服務(wù)合同會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，即物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何保持小區(qū)環(huán)境作出詳細(xì)的規(guī)定，如衛(wèi)生保潔應(yīng)每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時(shí)值班、保安人員每小時(shí)巡邏等。有的物業(yè)服務(wù)合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長(zhǎng)雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業(yè)公司履行的物業(yè)服務(wù)、營(yíng)造的小區(qū)環(huán)境未達(dá)到合同約定的要求，業(yè)主就有可能行使先履行抗辯權(quán)或同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)。(4)在物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難、可能停止履行物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主行使不安抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)。當(dāng)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費(fèi)，或者是因物業(yè)公司自身所負(fù)較大數(shù)額債務(wù)被債權(quán)人起訴到法院，甚至被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)時(shí)，業(yè)主依法行使不安抗辯權(quán)。

2.物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式

在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式主要有：(1)在少數(shù)業(yè)主未按合同約定的期限繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司拒絕為這些業(yè)主履行專屬于其的部分服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)公司為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，行使先履行抗辯權(quán)，如拒絕繼續(xù)為欠費(fèi)的業(yè)主提供維修服務(wù)、暫停二次供水、門禁系統(tǒng)服務(wù)等，直至業(yè)主補(bǔ)繳拖欠的全部物業(yè)費(fèi)。(2)在較多業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司減少，甚至停止提供所有小區(qū)物業(yè)服務(wù)。這是物業(yè)公司為保護(hù)自身合法權(quán)益而行使先履行抗辯權(quán)的一種情況，但應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行使。因?yàn)槲飿I(yè)公司停止物業(yè)服務(wù)后，小區(qū)環(huán)境將迅速惡化，給業(yè)主生活帶來極度不便，而且會(huì)損害已繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主權(quán)益，進(jìn)一步激化業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

二、物業(yè)服務(wù)合同履行中行使抗辯權(quán)的利弊分析

合同履行中抗辯權(quán)的制度設(shè)計(jì)，其目的本是為了保障交易安全、提高交易效率，通過行使抗辯權(quán)，發(fā)揮防范合同信用風(fēng)險(xiǎn)、增益?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)的功能[3]。然而，由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，如物業(yè)服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的人數(shù)眾多性、服務(wù)過程(行為)的持續(xù)性、服務(wù)內(nèi)容(項(xiàng)目)的復(fù)雜性、服務(wù)質(zhì)量(標(biāo)準(zhǔn))的不確定性等，抗辯權(quán)的行使不僅難以達(dá)到立法目的，反而可能損害合同交易的安全和效率。在物業(yè)服務(wù)中，因業(yè)主人數(shù)眾多，其對(duì)物業(yè)公司是否履行合同約定義務(wù)常有“以偏概全”的問題，而業(yè)主行使抗辯權(quán)最容易的方式就是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主行使抗辯權(quán)的結(jié)果，就是使物業(yè)公司失去收入來源，經(jīng)營(yíng)困難，最終導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低，不得不終止對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主行使抗辯權(quán)的弊端主要有：

第一，妨害小區(qū)業(yè)主的正常生活。對(duì)于少數(shù)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司采取停止專屬服務(wù)的方式予以對(duì)抗。若停止這些專屬服務(wù)并不能使業(yè)主履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，則物業(yè)公司可能進(jìn)一步采取自認(rèn)為合法而實(shí)為違法的方式，如停水、停電，拒絕業(yè)主的私車，甚至拒絕業(yè)主進(jìn)出小區(qū)等限制業(yè)主合法權(quán)益的方式。物業(yè)公司采取的措施無論合法與否，都會(huì)不同程度地影響業(yè)主的正常生活，激化矛盾。對(duì)于大多數(shù)正常繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主而言，他們本期望物業(yè)公司能夠提供正常、全面的物業(yè)服務(wù)，但因部分業(yè)主行使抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)而影響了物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入，使物業(yè)公司減少服務(wù)投入、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這些正常繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也成為了受害者，享受著與支付的物業(yè)費(fèi)不相符的服務(wù)，并由此成為潛在的抗辯權(quán)行使者。

第二，妨害物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)。物業(yè)公司是以營(yíng)利為目的的企業(yè)法人，向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，既是其能夠生存和發(fā)展的基本前提，也是其按照物業(yè)服務(wù)合同約定向小區(qū)業(yè)主提供正常、全面服務(wù)的保障。但由于物業(yè)服務(wù)對(duì)象的業(yè)主數(shù)量多，業(yè)主動(dòng)輒拒交物業(yè)費(fèi)，不僅增加了物業(yè)公司催繳費(fèi)用的成本，而且個(gè)別業(yè)主的欠費(fèi)行為會(huì)產(chǎn)生“示范效應(yīng)”、“連鎖反應(yīng)”。業(yè)主欠費(fèi)直接影響了物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入，高欠費(fèi)率將導(dǎo)致物業(yè)公司因此減少資金投入、拖欠員工工資和社保費(fèi)用，拖欠公共水電費(fèi)。物業(yè)公司將陷入經(jīng)營(yíng)困難，甚至虧損的境地，在不得已的情況下，只能撤出小區(qū)。

第三，損害小區(qū)環(huán)境。物業(yè)公司為業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)是一種小區(qū)公共服務(wù)，但它又是市場(chǎng)化的社會(huì)服務(wù)。業(yè)主以支付物業(yè)費(fèi)的方式來購(gòu)買物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司則通過提供物業(yè)服務(wù)的方式來獲取經(jīng)濟(jì)利益。如果業(yè)主頻繁地、持續(xù)地行使抗辯權(quán)而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司被迫退出小區(qū)，最終導(dǎo)致小區(qū)無人管理，小區(qū)環(huán)境迅速惡化：垃圾無人打掃，花草無人養(yǎng)護(hù)，房屋、設(shè)施、設(shè)備無人維修，停車秩序混亂，嚴(yán)重的甚至二次供水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)也停止運(yùn)轉(zhuǎn)；偷盜事件頻發(fā)，業(yè)主的人身安全難以得到保障。

第四，損害社會(huì)正常秩序。物業(yè)服務(wù)看似小事情，但關(guān)乎老百姓的切身利益，與老百姓的生活悠息相關(guān)，小區(qū)和諧問題是重要的民生問題。業(yè)主過多地行使抗辯權(quán)，不僅會(huì)引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突，而且會(huì)增加社會(huì)上的不穩(wěn)定因素。為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可能會(huì)采取各種手段，甚至以暴力或暴力威脅等非法手段達(dá)到目的。物業(yè)公司與業(yè)主之間的民事糾紛，可能會(huì)被演化、升級(jí)為治安案件、刑事案件。而業(yè)主為了維護(hù)自己的利益，也會(huì)尋求媒體、政府的幫助。面對(duì)利益需求難以一致、數(shù)量眾多的業(yè)主，如果政府介入不及時(shí)、不主動(dòng)，或者處理不當(dāng)，小區(qū)物業(yè)糾紛就可能升級(jí)為群體性社會(huì)事件。

三、物業(yè)服務(wù)合同履行中行使抗辯權(quán)的限制

從實(shí)踐來看，抗辯權(quán)的行使無論對(duì)業(yè)主、小區(qū)，還是對(duì)物業(yè)公司，都會(huì)造成不利影響。抗辯權(quán)的頻繁行使不僅會(huì)損害物業(yè)服務(wù)合同的交易安全和效率，也會(huì)引發(fā)新的社會(huì)矛盾，因此有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)進(jìn)行限制。

(一)《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》有關(guān)行使抗辯權(quán)的規(guī)定及評(píng)析

《解釋》第5條對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)作了規(guī)定。第5條第1款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權(quán)應(yīng)符合以下要求或條件：一是行使抗辯權(quán)的主體為業(yè)主；二是業(yè)主行使抗辯權(quán)針對(duì)的是物業(yè)公司的收費(fèi)行為，而不是物業(yè)公司實(shí)施的各類服務(wù)行為；三是業(yè)主行使抗辯權(quán)的條件是物業(yè)公司違規(guī)收取物業(yè)費(fèi)，即物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的擅自收費(fèi)行為，包括擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)等。該規(guī)定通過賦予業(yè)主抗辯權(quán)，對(duì)遏制物業(yè)公司的違規(guī)收費(fèi)行為、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益無疑具有積極意義。但是，上述規(guī)定也存在一些缺陷：(1)將業(yè)主行使抗辯權(quán)限制在物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi)行為本身，對(duì)于物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)有瑕疵能否進(jìn)行抗辯沒有加以規(guī)定，這實(shí)際上是限制了業(yè)主行使抗辯權(quán)的適用范圍，不利于業(yè)主利益的保護(hù)；(2)業(yè)主行使抗辯權(quán)時(shí)，是業(yè)主可以“單個(gè)”的行使，還是應(yīng)達(dá)到“一定數(shù)量”時(shí)才能行使，也沒有明確規(guī)定；(3)當(dāng)業(yè)主行使抗辯權(quán)時(shí)，是可以拒絕支付物業(yè)公司違規(guī)收取的物業(yè)費(fèi)，還是可以拒絕支付全部的物業(yè)費(fèi)(合同約定內(nèi)的物業(yè)費(fèi))，規(guī)定也不明確。

同時(shí)，《解釋》第6條對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)進(jìn)行了限制。該條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制包括3種情形：一是業(yè)主無正當(dāng)理由的抗辯。這里所謂的“正當(dāng)理由”應(yīng)嚴(yán)格限制在物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼氖掠?，?yīng)從嚴(yán)掌握[4]。二是業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行抗辯。在實(shí)踐中，空置房的業(yè)主經(jīng)常以其未入住小區(qū)，未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)；有的業(yè)主以其長(zhǎng)期出差、出國(guó)為由，主張未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)；也有業(yè)主以其未享受物業(yè)公司提供的某項(xiàng)服務(wù)，如小區(qū)臨時(shí)停車服務(wù)、信件或報(bào)紙遞送服務(wù)、出租車預(yù)約服務(wù)等為由拒交物業(yè)費(fèi)。遇此情形，業(yè)主不得行使抗辯權(quán)。三是業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行抗辯。（業(yè)主有權(quán)享受物業(yè)公司提供的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，但不以無需享受為由而拒絕履行相應(yīng)的義務(wù)。對(duì)此，《物權(quán)法》第72條第1款明確規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！保├?，業(yè)主不得以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費(fèi)、保潔費(fèi)等物業(yè)費(fèi)，也不得以無需享受小區(qū)提供的公共健身與娛樂設(shè)施服務(wù)為由，拒交物業(yè)公司因管理這些公共設(shè)施所支出的費(fèi)用。

(二)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制

為了減少業(yè)主行使抗辯權(quán)的危害，筆者認(rèn)為，除《解釋》第6條規(guī)定的有關(guān)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制外，有必要適當(dāng)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制。具體來說，包括以下內(nèi)容：

第一，關(guān)于合同主體的抗辯。無論是由開發(fā)商依法與物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)委員會(huì)與由業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)公司訂立的普通物業(yè)服務(wù)合同，均對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主不得以其未參加合同訂立或沒有投票選擇該物業(yè)公司為由，主張自己并非物業(yè)服務(wù)合同的主體而行使抗辯權(quán)。在實(shí)踐中，少數(shù)業(yè)主以沒有參加合同簽訂、不是合同主體為由而拒交物業(yè)費(fèi)，也有一些業(yè)主以未參加會(huì)議、沒有投票選擇物業(yè)公司，或投票選擇了非最終確定的物業(yè)公司為由主張自己并非合同的主體而拒交物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，這些做法是錯(cuò)誤的。根據(jù)《物權(quán)法》第76條、第78條的規(guī)定，選聘物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占全部人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！督忉尅返?條對(duì)合同主體的抗辯予以了限制：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>

第二，關(guān)于個(gè)別、少數(shù)業(yè)主的抗辯。《解釋》第5條并未對(duì)業(yè)主是否可以“單個(gè)”地行使抗辯權(quán)作出明確規(guī)定。如果單純從解釋論的角度來看，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主單個(gè)地行使抗辯權(quán)。但問題在于，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，若不對(duì)業(yè)主單個(gè)地行使抗辯權(quán)加以限制，極容易損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，當(dāng)已屆約定支付物業(yè)費(fèi)期限時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主按約履行的，業(yè)主若要行使抗辯權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)，必須得到一定數(shù)量業(yè)主的同意。換言之，只有當(dāng)業(yè)主達(dá)到“一定數(shù)量”時(shí)才能行使抗辯權(quán)，較為合理的建議是將業(yè)主數(shù)量控制1/10或1/5以上。即只有經(jīng)1/10或1/5以上業(yè)主同意，業(yè)主才能行使抗辯權(quán)。第三，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的抗辯。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)[5]。對(duì)此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主團(tuán)體的代表訂立物業(yè)服務(wù)合同，其目的在于維護(hù)業(yè)主團(tuán)體的共同利益。從業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)關(guān)系來看，業(yè)主基于團(tuán)體與團(tuán)體成員間的關(guān)系而將物業(yè)費(fèi)交給業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主團(tuán)體基于與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系將收到的物業(yè)費(fèi)支付給物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)則是代表業(yè)主團(tuán)體督促業(yè)主交費(fèi)，并將收取的物業(yè)費(fèi)支付給物業(yè)公司的業(yè)主團(tuán)體執(zhí)行機(jī)構(gòu)[5]35。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)公司未按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)時(shí)，最為恰當(dāng)?shù)耐緩绞峭ㄟ^業(yè)主委員會(huì)來行使合同履行抗辯權(quán)，即當(dāng)達(dá)到一定數(shù)量(如前述的1/10或1/5)的業(yè)主主張行使抗辯的，應(yīng)首先通過業(yè)主委員來行使；當(dāng)業(yè)主委員會(huì)拒絕行使時(shí)，才可以由業(yè)主直接行使。為了進(jìn)一步限制業(yè)主抗辯權(quán)的行使，筆者認(rèn)為，可以考慮將業(yè)主行使抗辯權(quán)的行為作為業(yè)主團(tuán)體共同決定的事項(xiàng)來對(duì)待，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)過1/2業(yè)主同意方能由業(yè)主委員會(huì)行使[6]。

(三)物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制物業(yè)公司對(duì)未繳納物業(yè)費(fèi)的部分業(yè)主行使抗辯權(quán)，停止部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，必須確保已按約支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主能夠享受到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的全部服務(wù)項(xiàng)目。之所以應(yīng)作出這種限制，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同包含公共服務(wù)和專屬服務(wù)兩部分內(nèi)容，通過對(duì)物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制，目的是避免因?qū)Σ糠謽I(yè)主行使抗辯權(quán)而殃及已支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。同時(shí)，基于小區(qū)公共利益保護(hù)的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。

四、完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳制度的思考

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是各國(guó)或地區(qū)都會(huì)面臨的問題，為此，各國(guó)或地區(qū)也都通過立法采取了相應(yīng)的措施。例如在日本，對(duì)于屆期未繳納物業(yè)費(fèi)的，依順序先后以口頭、書面形式催收；對(duì)拖欠6個(gè)月物業(yè)費(fèi)和1年以上的滯納金，如果采取上述形式催收仍不能回收時(shí)，則可以向法院申請(qǐng)“支付令”，通過督促程序來催收。在新加坡，則是由管理團(tuán)體以書面形式通知業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，如果業(yè)主超過30日仍未支付的，則將依管理團(tuán)體所決定的利率加收利息并請(qǐng)求簡(jiǎn)易法院予以收取；同時(shí)，法院得以業(yè)主違反義務(wù)為由處1萬新加坡元以下的罰金[7]。在美國(guó)，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，從到期之日起，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)；若欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)按照法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償[8]。德國(guó)、奧地利等國(guó)家對(duì)業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、違反管理規(guī)約禁止性規(guī)定等行為，也從以前的“溫情主義”轉(zhuǎn)而實(shí)行令其強(qiáng)制遷離、強(qiáng)制出讓或者強(qiáng)制拍賣其房屋單元的所謂“嚴(yán)格懲罰主義”。如依德國(guó)《住宅所有權(quán)法》第18條的規(guī)定，住宅所有權(quán)人遲延履行費(fèi)用義務(wù)，其數(shù)額超過其住宅所有權(quán)總價(jià)值3%，且遲延期間逾3個(gè)月的，得剝奪住宅所有權(quán)人的住宅所有權(quán)[9]。

我國(guó)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及司法解釋對(duì)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的催收也作了規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。《解釋》第6條亦規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴業(yè)主，請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)。結(jié)合上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，可以通過以下舉措來進(jìn)一步解決業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的問題。

第一，完善物業(yè)費(fèi)收取的公示制度。國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部制定并于2004年1月1日起施行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示有明確要求。根據(jù)該《辦法》第8條規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況向業(yè)主進(jìn)行公示。為此，物業(yè)公司可以從以下方面完善物業(yè)費(fèi)公示制度：一是通過告示牌、宣傳欄，以及為業(yè)主提供或發(fā)放收費(fèi)手冊(cè)等方式將有關(guān)收費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行公示，增加物業(yè)收費(fèi)的透明度；二是每月按照樓棟和單元號(hào)編制業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)清單，將應(yīng)繳費(fèi)清單張貼在樓棟或單元內(nèi)的告示欄；三是將每月應(yīng)繳費(fèi)清單提交業(yè)主委員會(huì)備案。

第二，建立完善欠費(fèi)催繳程序。遇有業(yè)主應(yīng)交而未交物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司首先應(yīng)通過主動(dòng)上門服務(wù)、短信提示的方式進(jìn)行催繳，并告知業(yè)主繳納費(fèi)用的寬限日期(一般以15天為宜)。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)1個(gè)月以上的，可以通過書面函來催繳；拖欠2個(gè)月以上的，可以向業(yè)主寄送律師函；拖欠3個(gè)月以上的，可以向法院提出起訴。

第三，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的催繳作用。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行催繳的職責(zé)。可以從以下方面來發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的催繳作用：一是由業(yè)主委員會(huì)公示欠費(fèi)業(yè)主名單。從實(shí)踐來看，可以考慮由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司共同公布欠費(fèi)業(yè)主名單；二是業(yè)主委員會(huì)有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或業(yè)主規(guī)約的規(guī)定向欠費(fèi)業(yè)主收取利息及滯納金；三是當(dāng)1/10或1/5以上的業(yè)主要求行使或請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)行使合同履行抗辯權(quán)而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)程序并告知業(yè)主暫停支付物業(yè)費(fèi)。經(jīng)過評(píng)價(jià)，如果物業(yè)公司的服務(wù)符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)公告并書面通知業(yè)主繳納；如果服務(wù)確實(shí)存在瑕疵的，應(yīng)通過與物業(yè)公司的協(xié)商與談判降低物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不同意降低的，告知業(yè)主按照物業(yè)公司已提供服務(wù)部分的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。

第四，引入督促程序。對(duì)于無正當(dāng)理由拒交、特別是長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，筆者認(rèn)為，可以借鑒日本的做法，即由債權(quán)人通過督促程序向法院申請(qǐng)“支付令”?；跇I(yè)主與物業(yè)公司之間利益平衡及構(gòu)建和諧關(guān)系的要求，物業(yè)公司在向法院申請(qǐng)支付令前應(yīng)當(dāng)履行必要的催繳程序，如公示、書面通知、律師函、業(yè)主委員會(huì)督促與催繳等。