導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)物權(quán)法中法律制度思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：楊玉凱工作單位：沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院

居住權(quán)制度在世界的許多國(guó)家的民法典中都有規(guī)定,在我國(guó)的物權(quán)法草案中第180條至191條中也規(guī)定了居住權(quán)制度,但新頒布的物權(quán)法中并未對(duì)此作出規(guī)定。筆者認(rèn)為,我國(guó)物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定居住權(quán)制度。

一、居住權(quán)是一種用益物權(quán)

(一)居住權(quán)的法律特征。

居住權(quán)指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。具有下列法律特征:1、居住權(quán)是一種用益物權(quán)。居住權(quán)是在他人所有的房屋及其附屬設(shè)施上設(shè)立的他物權(quán),在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,使房屋這種不動(dòng)產(chǎn)能夠得到充分的合理的利用,達(dá)到物盡其用的目的,這也是優(yōu)化資源配置的有效方式。2、居住權(quán)的主體具有廣泛性。居住權(quán)的主體包括公民法人及其他組織。在不同種類的居住權(quán)中主體范圍是不同的。3、居住權(quán)的客體具有單一性。居住權(quán)的客體僅限于房屋及其附屬設(shè)施,在其他的標(biāo)的物上不得設(shè)立居住權(quán)。4、居住權(quán)取得方式具有多樣性。我國(guó)居住權(quán)取得,一般基于法定、意定或合同等多種方式。5、居住權(quán)設(shè)立具有公示性。各國(guó)法律設(shè)立居住權(quán),均規(guī)定應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記,方能發(fā)生物權(quán)的效力。我國(guó)城市房地產(chǎn)法第五十三條規(guī)定:房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案。我國(guó)物權(quán)法草案的181條第二款曾規(guī)定:“設(shè)立居住權(quán),應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記?！?、居住權(quán)的存續(xù)具有期限性。居住權(quán)作為一種用益物權(quán),是對(duì)所有人的所有權(quán)的一種限制,在居住權(quán)存在的情況下,所有權(quán)是不圓滿的,如果居住權(quán)無(wú)期限,那么所有權(quán)就形同虛設(shè),沒(méi)有現(xiàn)實(shí)意義了。7、居住權(quán)既可有償亦可無(wú)償。我國(guó)物權(quán)法草案182條曾規(guī)定:“居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理使用住房及其附屬設(shè)施。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用,可以不支付住房使用費(fèi)用,不承擔(dān)重大維修費(fèi)用,但遺囑、遺贈(zèng)另有表示或者合同另有約定的除外?！庇纱丝梢?jiàn),居住權(quán)既可有償亦可無(wú)償。

(二)居住權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)。

1、法定居住權(quán),是指依據(jù)法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的居住權(quán)利。其中包括:(1)婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方分居時(shí),一方無(wú)房屋的可以對(duì)另一方的房屋享有居住權(quán);(2)夫妻雙方離婚后,無(wú)住房的一方可以對(duì)另一方的房屋享有居住權(quán);(3)父母作為監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年子女的房屋享有居住權(quán);(4)未成年子女對(duì)父母所有的房屋享有居住權(quán);(5)父母對(duì)成年子女所有的房屋享有居住權(quán);(6)祖父母、外祖父母無(wú)住房的,并且子女死亡的或者無(wú)扶養(yǎng)能力的,可要求孫子女或者外孫子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之間亦可以適用居住權(quán)的規(guī)定。2、單方意定居住權(quán),是指房屋所有人以遺囑或遺贈(zèng)的方式將居住權(quán)賦予特定的人。(1)遺囑方式取得居住權(quán),是指房屋所有人以遺囑的形式將房屋的所有權(quán)賦予繼承人當(dāng)中的一部分人,同時(shí)把居住權(quán)賦予繼承人當(dāng)中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有權(quán)留給子女,而將房屋的居住權(quán)留給自己的父母或祖父母等。(2)遺贈(zèng)方式取得居住權(quán),是指房屋所有人把房屋的所有權(quán)賦予繼承人或繼承人以外的人,而將房屋的居住權(quán)遺贈(zèng)給繼承人以外的人。以遺贈(zèng)方式取得居住權(quán)的繼承人以外的人通常主要有以下幾種情況:與所有人共同生活的人中的非繼承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遺贈(zèng)人扶養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)困難又無(wú)勞動(dòng)能力人;對(duì)遺贈(zèng)人盡扶養(yǎng)義務(wù)較多的人。3、租賃合同產(chǎn)生的居住權(quán),是指所有人以外的人基于居住的目的通過(guò)合同方式與房屋所有人協(xié)商一致而取得對(duì)房屋占有、居住的權(quán)利。需要指出的是,在我國(guó)物權(quán)法草案中雖然規(guī)定了居住權(quán)制度,但并未承認(rèn)租賃關(guān)系形成的居住權(quán)。筆者認(rèn)為,居住權(quán)應(yīng)當(dāng)包括因租賃關(guān)系而形成的居住權(quán)。具體理由將在我國(guó)居住權(quán)的歷史演進(jìn)中加以論述。

(三)居住權(quán)的性質(zhì)。

對(duì)于居住權(quán)的性質(zhì),可以從以下幾方面來(lái)分析:1、從權(quán)屬的角度來(lái)看,用益物權(quán)是一種他物權(quán),它是指用益權(quán)人在他人所有之物上設(shè)立的以占有、使用、收益為目的的權(quán)利。而居住權(quán)也是對(duì)他人房屋的所享有的占有、居住的權(quán)利。居住權(quán)的前提是占有他人的房屋,用益物權(quán)的行使同樣以占有為目的,并且二者都是對(duì)在他人之物上設(shè)立的。2、從客體的角度來(lái)看,用益物權(quán)的客體是不動(dòng)產(chǎn),主要包括土地、房屋。居住權(quán)的客體為房屋,用益物權(quán)的客體包括了居住權(quán)的客體,居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。3、從權(quán)能的角度來(lái)看,用益物權(quán)人行使的是對(duì)他人之物占有、使用、收益的權(quán)能,居住權(quán)中的占有、居住的權(quán)能包括在用益物權(quán)的權(quán)能中,所以說(shuō),居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。4、從設(shè)立目的角度來(lái)看,用益物權(quán)的設(shè)立是為了使物盡其用,對(duì)于所有權(quán)人來(lái)說(shuō),因?yàn)樽尪伤袡?quán)的使用權(quán)能而獲得利益,而用益權(quán)人的需要因而得到滿足,用益權(quán)人獲得使用價(jià)值,而所有人獲得了價(jià)值。而居住權(quán)人可能是有償也可能是無(wú)償占有使用他人的房屋,但無(wú)論有償還是無(wú)償,都是獲得房屋的使用價(jià)值。所以說(shuō),居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。5、從期限性的角度來(lái)看,用益物權(quán)作為他物權(quán),是對(duì)所有權(quán)的一種限制,用益物權(quán)的存在使得所有權(quán)處于不圓滿的狀態(tài),如果允許無(wú)期限的存在,那么所有權(quán)形同虛設(shè),也無(wú)必要存在了,所以說(shuō)用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)而且必須是有期限的。居住權(quán)也同樣是在他人房屋之上設(shè)立的,同樣應(yīng)當(dāng)而且必須有期限,否則,房屋所有權(quán)將失去存在意義。所以說(shuō),居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。6、從返還義務(wù)的角度來(lái)看,用益物權(quán)和居住權(quán)都是在他人所有之物上設(shè)立的,期限屆滿,用益權(quán)人和居住權(quán)人應(yīng)返還所用物。

二、我國(guó)居住權(quán)制度的歷史演進(jìn)

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(一)第二十七條第三款規(guī)定:“離婚時(shí),一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！边@里的“居住權(quán)”,實(shí)質(zhì)上就是房屋的居住權(quán)。2002年1月28日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(征求意見(jiàn)稿)》第211條至218條規(guī)定了居住權(quán),2002年12月17日的《中華人民共和國(guó)民法》(草案)把《物權(quán)法》(征求意見(jiàn)稿)有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定原封不動(dòng)地納入該草案中。2005年7月8日全國(guó)人大常委會(huì)公布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》第十五章第180條至191條對(duì)居住權(quán)的概念、設(shè)立、期限、撤銷、消滅等作了具體規(guī)定。2006年8月22日十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議聽(tīng)取了法律委員會(huì)匯報(bào)物權(quán)法草案的修改情況。法律委員會(huì)研究認(rèn)為,居住權(quán)的適用面很窄,基于家庭關(guān)系的居住問(wèn)題適用婚姻法有關(guān)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定;基于租賃關(guān)系的居住問(wèn)題適用合同法等有關(guān)法律的規(guī)定,這些情形都不適用草案關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。而且,居住權(quán)大多發(fā)生在親屬朋友之間,一旦發(fā)生糾紛,可以通過(guò)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定的救濟(jì)渠道加以解決。鑒于居住權(quán)的適用面非常窄,全國(guó)人大常委會(huì)五審的物權(quán)法草案刪除了有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定。

三、我國(guó)物權(quán)法未設(shè)定居住權(quán)是用益物權(quán)制度的嚴(yán)重缺失

我國(guó)物權(quán)法第三編用益物權(quán)中規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)四種用益物權(quán)。由此可見(jiàn),我國(guó)以土地為客體的用益物權(quán)制度較為完善。但是按照現(xiàn)代民法學(xué)理論,用益物權(quán)的客體主要為不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)既包括土地亦包括房屋及其附屬設(shè)施,我國(guó)有必要設(shè)立房屋居住權(quán)等房屋用益物權(quán)。全國(guó)人大常委會(huì)五審物權(quán)法草案時(shí)刪除了用益物權(quán)中有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定,從而造成我國(guó)的用益物權(quán)制度的嚴(yán)重缺失。我國(guó)合同法是一部調(diào)整債權(quán)債務(wù)關(guān)系的法律,合同法中的租賃合同中涉及到房屋租賃。從形式上來(lái)看,房屋租賃合同是合同中的一種。顯然,房屋租賃是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,承租人由此而取得的是債權(quán)。但實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō),房屋租賃的目的是為了居住,承租人行使占有、使用的權(quán)利。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)房屋租賃承租人享有的是居住權(quán)。因此,我國(guó)應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法的用益物權(quán)中規(guī)定房屋居住權(quán)制度。我國(guó)合同法229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的不影響租賃合同的效力。”該條即為“買賣不破租賃”,如果說(shuō),房屋租賃是債權(quán)債務(wù)關(guān)系,承租人享有的是債權(quán),那么在房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí),第三人已經(jīng)取得所有權(quán)時(shí),根據(jù)物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)原則,承租人的債權(quán)不得對(duì)抗第三人的所有權(quán),基于所有權(quán)的排他性第三人有權(quán)要求承租人解除合同。在我國(guó)未規(guī)定房屋居住權(quán)制度,而又堅(jiān)持“買賣不破租賃”原則情況下,將勢(shì)必導(dǎo)致其為“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)之例外”的結(jié)論。如果建立房屋居住權(quán)制度,將通過(guò)租賃合同方式而形成的居住權(quán)規(guī)定在物權(quán)法中的用益物權(quán)中,承租人的居住權(quán)才能直接得到物權(quán)的保護(hù)。實(shí)質(zhì)上,房屋租賃合同可以說(shuō)是通過(guò)債權(quán)債務(wù)關(guān)系來(lái)設(shè)立的用益物權(quán),在這里訂立房屋租賃合同只是一種手段行為,最終目的是要通過(guò)登記公示方式取得房屋居住權(quán),從而占有、使用他人所有的房屋及其附屬設(shè)施。