導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)稅法律的原則詮釋一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：潘澤豪工作單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院

2003年10月14日，黨的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》指出:“要實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅。相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！?006年十屆全國(guó)人大通過(guò)的“十一五”規(guī)劃綱要中，明確提出“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，2007年10月，《物權(quán)法》正式生效，物業(yè)稅作為一個(gè)在其他國(guó)家已推行多年的稅種，其立法已漸趨成熟。因此，關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅立法是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和推動(dòng)我國(guó)法治建設(shè)的一個(gè)不容忽視的的問(wèn)題。

一、物業(yè)稅概述

物業(yè)也稱為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)一般來(lái)說(shuō)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，其基本和土地相關(guān)，具有空間不可移動(dòng)性。物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，課稅的前提是對(duì)房地產(chǎn)的持有，物業(yè)稅多屬地方稅。目前，全世界幾乎所有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都征收物業(yè)稅，在各國(guó)政府的財(cái)稅結(jié)構(gòu)中占有很重要的比例，這項(xiàng)稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國(guó)叫“不動(dòng)產(chǎn)稅”，在美國(guó)、加拿大、德國(guó)、智利叫“財(cái)產(chǎn)稅”，在新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)稱之為“地方稅”，在中國(guó)香港這稱之為“物業(yè)稅”。也許是受中國(guó)香港的影響比較大，如果國(guó)內(nèi)比較通用的稱呼是物業(yè)稅。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分。在各國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅一般有土地稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅。物業(yè)稅的開(kāi)征意味著對(duì)原有稅種的替換，從技術(shù)層面上看就是諸多稅種的有機(jī)整合，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域物業(yè)稅是惟一適用的稅種。價(jià)值層面上看，物業(yè)稅立法的過(guò)程實(shí)際上是政府基于對(duì)我國(guó)土地和房產(chǎn)資源的分析，堅(jiān)持以市場(chǎng)規(guī)則為資源配置的基礎(chǔ)方式，通過(guò)簡(jiǎn)化稅制來(lái)達(dá)到調(diào)控、協(xié)調(diào)各種利益沖突的過(guò)程。物業(yè)稅一般具有如下特征:(1)它是對(duì)土地及其上之附著物等物業(yè)征收;(2)該稅一般由業(yè)主申報(bào)并繳納;(3)屬于地方稅，由當(dāng)?shù)氐牡胤秸枰哉n稅。目前，我國(guó)對(duì)私人保有非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行征稅(即開(kāi)征物業(yè)稅)確有必要。

二、開(kāi)征物業(yè)稅的重要意義

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，我國(guó)整個(gè)社會(huì)在發(fā)生深刻的變革，有學(xué)者很精辟地指出，社會(huì)轉(zhuǎn)型“是包括任何一場(chǎng)質(zhì)的意義上的整體嬗變，是包括器物層面、制度規(guī)范層面、思想文化層面的各個(gè)領(lǐng)域的全方位變革”。物業(yè)稅的開(kāi)征正是這場(chǎng)嬗變的縮影。經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼特曾經(jīng)地論述過(guò):“一個(gè)民族的精神風(fēng)貌、文明程度、社會(huì)結(jié)構(gòu)，以及政策可能釀成的行為方式，所有這些甚至更多，都記錄在它的財(cái)政史上?！闭魇瘴飿I(yè)稅作為整體財(cái)稅中的一環(huán)，其意義已經(jīng)超越稅收制度本身，對(duì)社會(huì)的各方面起到了不容忽視的作用。

(一)縮小貧富差距。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，貧富差距逐步拉大，綜合各類居民收入來(lái)看，基尼系數(shù)越過(guò)警戒線已是不爭(zhēng)的事實(shí)。我國(guó)基尼系數(shù)已跨過(guò)0．4，達(dá)到了0．46。中國(guó)社會(huì)的貧富差距已經(jīng)突破了合理的限度。根據(jù)《世界發(fā)展報(bào)告2006》提供的今年來(lái)收入分配不平等狀況的測(cè)試指標(biāo)，在127個(gè)國(guó)家里，中國(guó)與幾個(gè)拉美和非洲國(guó)家并列第95位。亞洲只有馬來(lái)西亞和菲律賓兩個(gè)國(guó)家的不平等程度高于中國(guó)，中國(guó)已經(jīng)被列入少數(shù)收入分配不平等程度很高的國(guó)家，近年來(lái)貧富差距非但沒(méi)有縮小，還在繼續(xù)加大，這說(shuō)名明我們的稅制需要改革，其中物業(yè)稅缺位是一個(gè)很重要的原因。通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅提高地方政府轉(zhuǎn)移支付和改善公共福利設(shè)施的能力，縮小貧富差距。此外，征收物業(yè)稅還可以讓廣大民眾分享房地產(chǎn)升值的好處，有助于促進(jìn)社會(huì)公平。

(二)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制囤房投機(jī)需求。目前，全國(guó)范圍內(nèi)投機(jī)炒房成風(fēng)，不僅有以溫州炒房團(tuán)為代表的民間投資客，還有一些資本雄厚的國(guó)企進(jìn)入樓市，危害性極大。一方面，造成了許多家庭存在嚴(yán)重的住房困難，有錢(qián)人卻擁有多套房子，造成資源的極大浪費(fèi);另一方面，則擾亂金融秩序，形成房地產(chǎn)泡沫，與我國(guó)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式背道而馳。開(kāi)征物業(yè)稅是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，可以通過(guò)提高占有成本，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的有效利用，降低空置率，提高資源的配置效率，在以定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。

(三)完善稅收體制。一個(gè)現(xiàn)代化的完整的稅收體系，應(yīng)當(dāng)包括完善的商品稅類、財(cái)產(chǎn)稅類和所得稅類，而物業(yè)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅類中的房產(chǎn)稅?，F(xiàn)階段，我國(guó)在商品稅制和所得稅制方面比較成熟，但財(cái)產(chǎn)稅制還有很多問(wèn)題需要解決。目前我國(guó)已修改憲法，目的是完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度，建立和完善財(cái)產(chǎn)稅體系的重要性更顯得日益緊迫。通過(guò)物業(yè)稅改革整頓許多不合理、雜亂無(wú)章的稅費(fèi)，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為全面鋪開(kāi)稅制改革創(chuàng)造條件。(四)有利于規(guī)范稅費(fèi)制度，降低建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，建筑及房地產(chǎn)業(yè)將占有非常重要的地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析表明，建筑及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶動(dòng)60多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，因而是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。但目前建筑及房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)水平仍然較高，房地產(chǎn)及建筑業(yè)承擔(dān)著3%—5%的營(yíng)業(yè)稅、33%的企業(yè)所得稅、30%—60%的土地增值稅、3%—5%的契稅，等等。除此之外，還要承擔(dān)比較重的土地轉(zhuǎn)讓使用費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)高。開(kāi)征物業(yè)稅，將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)上繳的房地產(chǎn)稅費(fèi)改由購(gòu)房者以后按年繳納，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降，購(gòu)房者可以降低購(gòu)房成本，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

三、物業(yè)稅制定的基本原則

物業(yè)稅的開(kāi)征有著不可替代的必要性，確立物業(yè)稅制度的基本原則是為確保我國(guó)制定的物業(yè)稅能夠在將來(lái)順利實(shí)施的前提條件，我國(guó)物業(yè)稅的制定應(yīng)貫徹法定原則，公平原則，中性原則，合理負(fù)擔(dān)原則。

(一)法定原則日本著名法學(xué)家金宏子認(rèn)為:“稅收法律主義在近代法治主義的確定下，起到了先導(dǎo)和核心的作用”。稅收領(lǐng)域的法治狀況確實(shí)深刻地影響到整個(gè)社會(huì)的法治水平，作為我國(guó)法治建設(shè)的一環(huán)，物業(yè)稅的開(kāi)征必須通過(guò)立法才有效，其法定原則應(yīng)是其基本原則。物業(yè)稅涉及到產(chǎn)權(quán)歸屬，無(wú)論是否售或購(gòu)買住宅，只要擁有房地產(chǎn)就要繳納物業(yè)稅。對(duì)于地說(shuō)收入可以減免稅收負(fù)擔(dān)，但并等于可以減免納稅的責(zé)任。一旦開(kāi)征，這將是涉及中國(guó)每一個(gè)家庭、每一個(gè)個(gè)人的稅收。對(duì)于這樣關(guān)乎社會(huì)公眾切身利益的稅種，必須通過(guò)社會(huì)公眾討論和法定程序才能實(shí)施，任何一個(gè)國(guó)家，私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)最后的底線都是它會(huì)不會(huì)被任何合法或者不合法的手段往政府的手里轉(zhuǎn)移。這是任何一個(gè)社會(huì)都應(yīng)該守護(hù)的私人財(cái)產(chǎn)的底線。不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)或宏觀調(diào)控的需要，而輕易地攻破老百姓私人財(cái)產(chǎn)的底線。因此，物業(yè)稅的立法權(quán)只能集中在立法機(jī)構(gòu)手中，物業(yè)稅的立法只能出于人大，而不是行政部門(mén)，更不能交給具體執(zhí)行征稅的稅務(wù)總局或建設(shè)部。

(二)公平原則物業(yè)稅是一種牽扯甚廣的稅費(fèi)體制，對(duì)國(guó)計(jì)民生、社會(huì)安定等都有相當(dāng)大的影響，“不患寡而患不均”，社會(huì)公平問(wèn)題歷來(lái)是影響社會(huì)穩(wěn)固的重要因素之一。法律作為一種公共機(jī)制，公共產(chǎn)品，其目的是要實(shí)現(xiàn)公共利益，社會(huì)公平正義，這才是法律的根本目的，因此，物業(yè)稅收法律制度必須以促進(jìn)社會(huì)公平為首要目標(biāo)。物業(yè)稅的價(jià)值目標(biāo)已趨于多元化。既要保證政府對(duì)于財(cái)政資金的需求，也要滿足納稅主體對(duì)于完備的公共產(chǎn)品的需要，同時(shí)物業(yè)稅的開(kāi)征須有助于社會(huì)公平，保障房地產(chǎn)良性發(fā)展。成功的稅收立法應(yīng)協(xié)調(diào)好稅收的多元價(jià)值目標(biāo)，開(kāi)征物業(yè)稅的首要目標(biāo)應(yīng)是縮小貧富差距，通過(guò)征收物業(yè)稅改善地方政府提供公共服務(wù)的能力，照顧社會(huì)的弱勢(shì)群體，促進(jìn)社會(huì)公平，第二層次的目標(biāo)是提高資源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺資源，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上過(guò)度投機(jī)需求。和著兩個(gè)主要目標(biāo)相比，增加地方政府收入應(yīng)屬較低層次的問(wèn)題。

(三)中性原則在中國(guó)這樣一個(gè)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家，培植完備的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境應(yīng)是重中之重。在此背景下，稅收立法應(yīng)堅(jiān)持中性稅收原則優(yōu)先，兼顧稅收宏觀調(diào)控職能。我國(guó)是一個(gè)有著悠久的政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)的國(guó)家，如何協(xié)調(diào)好稅收宏觀調(diào)控職能與稅收中性原則之間的關(guān)系，是物業(yè)稅法律制度構(gòu)建的基點(diǎn)，所謂稅收中性原則，是要求把稅收對(duì)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的不良影響降至最低限度。首先，國(guó)家在征稅時(shí)，除了使納稅人因納稅而發(fā)生稅負(fù)擔(dān)外，應(yīng)盡可能少地使納稅人再承受其他額外的負(fù)擔(dān)或經(jīng)濟(jì)損失;其次，理想的稅收不應(yīng)對(duì)資源的配置起任何作用，讓市場(chǎng)規(guī)則充分地發(fā)揮基礎(chǔ)性作用;最后，在處理國(guó)家間的稅收關(guān)系時(shí)，不應(yīng)因稅收而影響或阻礙商品、資金和人員的國(guó)際流動(dòng)。不可否認(rèn)，物業(yè)稅的開(kāi)征有利于改變目前房地產(chǎn)稅的混亂和不合理局面，有利于內(nèi)外稅制的統(tǒng)一和規(guī)范，但我們不能期望通過(guò)物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到微觀經(jīng)濟(jì)管理的目的。

(四)合理負(fù)擔(dān)原則合理負(fù)擔(dān)原則，也叫稅收適度原則，如“拉弗曲線”理論所闡述:“稅率高并不等于實(shí)際稅收高。稅率太高，人們就被嚇跑了，結(jié)果是什么經(jīng)濟(jì)活動(dòng)度不發(fā)生，反而收不上稅來(lái)。只有稅率達(dá)到一個(gè)最優(yōu)時(shí)，實(shí)際稅收才最高”。這要求稅制的建立和政策的實(shí)施，要考慮到財(cái)政的需要和經(jīng)濟(jì)的承受能力。稅收是國(guó)家的財(cái)政收入的來(lái)源，但是并不是稅收越多就越好。一旦稅收超過(guò)了必要的限度，就會(huì)帶來(lái)社會(huì)動(dòng)蕩。但是稅收如果低于一定水平，也不利于國(guó)家的宏觀調(diào)控和基本建設(shè)。經(jīng)濟(jì)承受能力就是國(guó)家實(shí)行財(cái)稅政策要把握的“度”。誠(chéng)如“鵝毛理論”:(征稅的藝術(shù)就像從鵝身上拔毛，既要多拔鵝毛，又要少讓鵝叫):稅權(quán)的劃分不是一般的科學(xué)，在很大程度上更是一門(mén)藝術(shù)。物業(yè)稅的立法開(kāi)征，使政府可以參加到房地產(chǎn)增值所產(chǎn)生的財(cái)富的再分配中，可以增加政府的財(cái)政收入。而只要掌握好了“度”的要求，就同時(shí)可以滿足廣大普通納稅人希望通過(guò)高收入者承擔(dān)高稅收的方法來(lái)平衡社會(huì)財(cái)富的愿望。

總之，我們?cè)陂_(kāi)征物業(yè)稅前就應(yīng)該做好原則上的把握，物業(yè)稅的開(kāi)征既是完善我國(guó)地方稅制的必然選擇，也是未來(lái)建立公共財(cái)政體系和服務(wù)型政府的一項(xiàng)重要舉措。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，物業(yè)稅的開(kāi)征是必然，即使進(jìn)行的過(guò)程中會(huì)遇到一些問(wèn)題，但我們應(yīng)該以法定原則，公平原則，中性原則，合理負(fù)擔(dān)原則為導(dǎo)向，做出合理的制度設(shè)計(jì)。