導語：杜邦分析房地產(chǎn)企業(yè)財務論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數(shù)據(jù)計算出相應的財務比率，進而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。

二、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析

凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進行進一步分析。通過對資產(chǎn)收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。

三、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進行杜邦分析，了解企業(yè)財務狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008年的5.15%上升至10.16%，再到2012年的3.59%，2008-2012年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業(yè)務毛利率的各項影響因素具體分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務對主營業(yè)務毛利率的貢獻。2008-2011年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務利率的主要因素。2008年由于受到美國次貸危機的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012年企業(yè)把主營業(yè)務收入的重點轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務之一。

(3)陸家嘴集團這5年的期間費用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4年的貢獻一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。從2009年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發(fā)這個是具有很大風險的，企業(yè)在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。

四、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風險意識企業(yè)應該具備預防企業(yè)風險的意識。在控制企業(yè)總風險方面，企業(yè)應該把握好經(jīng)營風險和企業(yè)財務風險之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風險降到最低。在負債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度為了進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進行規(guī)劃，進行開發(fā)進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)可以說是存貨量最大的行業(yè)，占上市企業(yè)存貨總量的40%。房地產(chǎn)企業(yè)的空置房嚴重限制房地產(chǎn)企業(yè)資金的回流。對于企業(yè)存貨的管理，應該對空置房進行積極地處理，降低價格，加強營銷渠道的開拓，盡可能的減少空置房。對于其他存貨，應該充分利用社會庫存，減少對企業(yè)人力物力資源的占用。調(diào)動市場積極性也是非常重要的手段。

作者：宮長娥單位：東南大學經(jīng)濟管理學院