導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)推行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，主要基于以下考慮：1．適應(yīng)政府宏觀調(diào)控的需要。在政府的限購(gòu)、限價(jià)、限貸大環(huán)境下，土地紅利降低，資產(chǎn)負(fù)債率升高。中央層面房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未有放松跡象，行業(yè)利潤(rùn)逐步壓縮。為了提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營(yíng)銷創(chuàng)新和成本控制上去。2．適應(yīng)企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的需要。近十年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，隨著規(guī)模增加、項(xiàng)目增多、激進(jìn)擴(kuò)張，企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，規(guī)模發(fā)展、周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤(rùn)也出現(xiàn)前所未有的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市發(fā)展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴(kuò)展，企業(yè)發(fā)展面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。3．提高管理層決策質(zhì)量的需要。受經(jīng)驗(yàn)、能力限制，企業(yè)決策層必須在全面了解財(cái)務(wù)狀況、競(jìng)爭(zhēng)情況、剩余市場(chǎng)、重要趨勢(shì)的基礎(chǔ)上才能對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確判斷。通過(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可以幫助職業(yè)經(jīng)理人、策劃、營(yíng)銷等專業(yè)人員加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)管理、成本管理，便于設(shè)立責(zé)任制和開展績(jī)效考核。4．應(yīng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業(yè)管理水平低下、資金使用效率不高、成本費(fèi)用控制不好房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。為降低現(xiàn)金流中斷的風(fēng)險(xiǎn)，客觀要求企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，靈活融資，布置好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營(yíng)銷創(chuàng)新和成本控制。對(duì)于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時(shí)點(diǎn)可以進(jìn)行套利性并購(gòu)；對(duì)于資金比較緊張的企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)施以利潤(rùn)率換周轉(zhuǎn)率的價(jià)格策略；對(duì)于資金更緊張的一些企業(yè)，可以考慮土地層面的轉(zhuǎn)換，甚至是股權(quán)層面的出讓。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的內(nèi)容及流程

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理主要包括：財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化、投資融資精細(xì)化、會(huì)計(jì)核算精細(xì)化、稅務(wù)管理精細(xì)化、財(cái)務(wù)報(bào)告精細(xì)化和內(nèi)部控制精細(xì)化。為了做好各環(huán)節(jié)精細(xì)化管理，需建立一套財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理流程；（2）根據(jù)流程特征制訂管理規(guī)范和制度；（3）確定具體實(shí)施方案和步驟，設(shè)計(jì)具體的賬表并且提出要求和規(guī)范；（4）進(jìn)行精細(xì)化管理工作的具體分工，同時(shí)建立責(zé)任制，通過(guò)過(guò)程的組織協(xié)調(diào)和結(jié)果的考核等等措施切實(shí)加以落實(shí)?？傊ㄟ^(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，改變房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的過(guò)度依賴，形成更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，推動(dòng)回款加速、銷售目標(biāo)的達(dá)成，提高資金使用效率。同時(shí)，建立預(yù)警機(jī)制，通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析做好全程稅務(wù)籌劃加強(qiáng)成本控制，進(jìn)而提升房地企業(yè)的盈利水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的具體舉措

推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可從以下方面著手：1．對(duì)每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做好預(yù)算與分析。具體表現(xiàn)為：完善預(yù)算流程、設(shè)計(jì)管理工具，改變過(guò)高的估值水平，對(duì)現(xiàn)金流和收益模式重新組合；為獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益，商業(yè)地產(chǎn)可采取以售養(yǎng)租、鼓勵(lì)銀行等其他機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有物業(yè)等方式；定期分析會(huì)計(jì)與預(yù)算執(zhí)行差異，協(xié)調(diào)改變外部考核模式。其次，企業(yè)內(nèi)部要重視財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，強(qiáng)化科學(xué)決策和考核落實(shí)，注重改善經(jīng)營(yíng)的激勵(lì)；做好團(tuán)購(gòu)預(yù)測(cè)、調(diào)價(jià)測(cè)算、建立年度回款測(cè)算模型；做好意向客戶分析，如限購(gòu)措施、受限購(gòu)、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營(yíng)銷推廣方案、對(duì)比市場(chǎng)情況，及時(shí)調(diào)整每月回款、簽約和責(zé)任制預(yù)測(cè)；對(duì)已簽約折扣進(jìn)行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評(píng)估實(shí)際效果；做好開盤籌備和支持，開發(fā)售樓軟件報(bào)表，提高執(zhí)行率；全程跟蹤招標(biāo)談價(jià)人員，事前控制費(fèi)用支出；通過(guò)付款審查，補(bǔ)充方案和流程，徹底解決隱藏的真實(shí)問(wèn)題；協(xié)調(diào)物業(yè)配合費(fèi)用結(jié)算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業(yè)公司，提出提高去貨率為導(dǎo)向的考核指標(biāo)等。2．提高每個(gè)細(xì)節(jié)的資金使用效率。具體表現(xiàn)為：投入人力、物力促進(jìn)回款；應(yīng)收賬款催收；把控分期政策、預(yù)測(cè)回款進(jìn)度；做好銷售配合、執(zhí)行好供應(yīng)商購(gòu)房扣款；測(cè)算好資金占用、機(jī)會(huì)成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會(huì)議檢討計(jì)劃與支付差異（包括資金成本結(jié)構(gòu)、支付利息計(jì)劃、營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)）；推進(jìn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與管理；推進(jìn)降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預(yù)測(cè)；尋求供應(yīng)商諒解，談判、溝通延期還債；培養(yǎng)招標(biāo)談價(jià)的職業(yè)殺手；做好工程合同、營(yíng)銷推廣合同管理；定時(shí)清理備用金及借款；清理閑置資產(chǎn)、推進(jìn)工程物資再利用等。3．為每項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)細(xì)節(jié)提供稅務(wù)籌劃支持。具體表現(xiàn)為：利用稅務(wù)籌劃手段設(shè)置銷售方案，將籌劃收益回饋給購(gòu)買客戶，擴(kuò)大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調(diào)”為贈(zèng)送現(xiàn)金，或直接將相應(yīng)價(jià)值款項(xiàng)作為折扣沖抵房款，這樣既達(dá)到宣傳效果，又減少了車、空調(diào)視同銷售繳納增值稅的可能，減少過(guò)戶手續(xù)，最終降低了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)銷售稅金支出；明確營(yíng)銷合同報(bào)價(jià)稅金，降低營(yíng)銷費(fèi)用支出；合理利用自產(chǎn)自銷并安裝材料不用繳納營(yíng)業(yè)稅的稅收政策；規(guī)范涉外設(shè)計(jì)合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無(wú)法稅前列支等。4．加快財(cái)務(wù)各模塊的融合。具體表現(xiàn)為：（1）加快信息化建設(shè)、成本管理和資金管理的融合。目前有相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，尚未成體系；在每個(gè)環(huán)節(jié)缺少有效管理方法，舊項(xiàng)目成本對(duì)新項(xiàng)目指導(dǎo)意義不大；欠缺有設(shè)計(jì)、造價(jià)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規(guī)范；財(cái)務(wù)要定期清查、核對(duì)、補(bǔ)錄成本系統(tǒng)。鑒于此，需明確目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本控制的上限，應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過(guò)拆分與歸集，得到已發(fā)生成本；定期對(duì)存在異常成本進(jìn)行調(diào)整，最終得到項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本；財(cái)務(wù)應(yīng)跟蹤分析，哪些成本發(fā)生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規(guī)范化。（2）加強(qiáng)合同管理，控制合同變更。主要因?yàn)椋捍蠛贤炗喛绶制?、跨科目，成本拆分難且易出錯(cuò)；變更難以及時(shí)測(cè)算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會(huì)延遲；付款周期長(zhǎng)，內(nèi)部付款計(jì)劃和節(jié)奏有問(wèn)題。同時(shí)，為避免合同變更，需對(duì)前期設(shè)計(jì)缺陷、施工現(xiàn)場(chǎng)條件變化、產(chǎn)品定位變化等原因進(jìn)行深入分析。（3）加強(qiáng)合同結(jié)算監(jiān)督。結(jié)算可委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖造價(jià)審定，咨詢費(fèi)采用造價(jià)核減額的方式計(jì)取，測(cè)算出來(lái)的造價(jià)金額與承包單位上報(bào)的偏差值來(lái)計(jì)算咨詢費(fèi)用的金額方式，以此相互監(jiān)督。5．強(qiáng)化資金管理。主要因?yàn)椋汉芏喙局挥谐杀緶y(cè)算，沒(méi)有資金測(cè)算，或者測(cè)算很粗，無(wú)法起到參考作用。當(dāng)進(jìn)度計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，就無(wú)法滾動(dòng)修訂資金計(jì)劃。因此，財(cái)務(wù)部門需參與降低成本的工作，做好財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)；加強(qiáng)應(yīng)付進(jìn)度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時(shí)避免資金占用負(fù)擔(dān)高額利息；做好月度資金計(jì)劃，匯總各部門、各項(xiàng)目的資金計(jì)劃，在各項(xiàng)目間平衡后再由總部統(tǒng)一調(diào)配；利用系統(tǒng)建立現(xiàn)金流模型；將合同管理與銷售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)預(yù)算與執(zhí)行保持高度一致，加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的流程控制，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、及時(shí)。

財(cái)務(wù)精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)復(fù)雜且重要的工作。在實(shí)際執(zhí)行中，要注意制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性、持之以恒，不因管理層的更換而改弦易轍，并在實(shí)踐中不斷完善和提高，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)管理效率、增加效益。

本文作者:袁開慧工作單位:貴陽(yáng)市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司