1前言

隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續(xù)問題的解決等等，幾乎每一個都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會發(fā)展的趨勢，但是在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著與一般商品化小區(qū)物業(yè)管理很大的區(qū)別，因而對于物業(yè)公司，這也是一個巨大的考驗。

2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：

2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過于復(fù)雜

拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補(bǔ)償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當(dāng)然不會過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關(guān)心環(huán)境等問題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識。所以，這三個原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問題。

1三亞住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.1“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.1.1業(yè)主方存在問題“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們在三亞購置物業(yè)的目的就是為了享受生活，所以他們對物業(yè)管理的要求相對較高。但通過對卓達(dá)、天澤湖畔、清平樂、半山半島等中高檔小區(qū)的走訪調(diào)查得知“候鳥”式業(yè)主的物業(yè)維權(quán)意識普遍不高。因為他們每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會。對于平時小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，再就是以拒交物業(yè)費來表示自己的不滿，很少有業(yè)主運(yùn)用法律來維護(hù)自己的權(quán)益。1.1.2物業(yè)公司存在問題在對三亞市“候鳥”式住宅小區(qū)的走訪調(diào)查得知，三亞市物業(yè)管理公司在日常管理中存在以下幾種問題：①誠信體系建設(shè)不完善。小區(qū)業(yè)主經(jīng)常會懷疑物業(yè)公司把自己所交納的物業(yè)管理費用據(jù)為己有，在冬季過后返回北方生活時不放心把空置的房屋交給物業(yè)公司管理，有些業(yè)主想把空置的房屋租出去時寧可找中介機(jī)構(gòu)也不相信物業(yè)。②服務(wù)透明度不夠。物業(yè)公司在對小區(qū)公共設(shè)備維修時可能會因為公用面積達(dá)不到使用“公共設(shè)備維修基金”的條件而需要向業(yè)主收取一定的維修費，只是告知維修什么、應(yīng)該分?jǐn)偠嗌馘X，但是沒有公布維修費使用的明細(xì)列表公告。③智能化辦公程度低。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分物業(yè)公司的賬目記錄、物業(yè)費收取及歸檔還處在純手工工作階段。據(jù)某物業(yè)工作人員所述，在每月集中收取物業(yè)費時經(jīng)常會把賬目記錯，這樣無疑加大了物業(yè)從業(yè)人員的工作量，也增加了產(chǎn)生財務(wù)問題的可能性。④從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高。在我國，專業(yè)的物管服務(wù)人員還較，所以物業(yè)公司在招聘時可供選擇的員工多數(shù)是對物業(yè)管理認(rèn)識不足的外行，加之對這部分員工的培訓(xùn)工作做得也不到位，導(dǎo)致物業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高的局面。

1.2三亞市家庭旅館物業(yè)管理存在的問題

1.2.1業(yè)主方存在問題家庭旅館的業(yè)主一般都是個體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標(biāo)。所以他們在經(jīng)營家庭旅館時會盡可能的降低成本，對物業(yè)不會有特殊的要求。但是因為日常生活中使用物業(yè)的是流動性極大的旅客，僅依靠小區(qū)的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經(jīng)常會發(fā)生旅客在入住家庭旅館期間財物失竊的現(xiàn)象。此外，因為家庭旅館使用者復(fù)雜多變給小區(qū)公共設(shè)施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業(yè)公司存在的問題物業(yè)公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨的一套物業(yè)管理辦法，也沒有對入住小區(qū)的旅客有任何規(guī)定要求，這不僅會給小區(qū)其他業(yè)主帶來諸多不便，也給小區(qū)的公共安全埋下了許多隱患。

1.3三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題

摘要：當(dāng)前，構(gòu)建和諧社會成為中國新時代的主題，和諧小區(qū)是和諧社會的堅實基礎(chǔ)，物業(yè)管理狀況又是衡量小區(qū)和諧的重要指標(biāo)。然而，目前部分老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理仍然處于“臟亂差”狀態(tài)，因此，有必要對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式進(jìn)行創(chuàng)新，破解開發(fā)遺留問題多、物業(yè)管理費收繳率低和物業(yè)服務(wù)費提升難等難題，持續(xù)提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足人民對美好居住環(huán)境的新需求。文章就和諧視角下老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理困境及管理服務(wù)模式創(chuàng)新展開了研究。

關(guān)鍵詞：和諧視角；老舊住宅小區(qū)；物業(yè)管理模式

1老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

住宅小區(qū)是居民日常生活的地方，住宅小區(qū)的環(huán)境好壞關(guān)系到千家萬戶的幸福生活。然而，老舊小區(qū)中雜亂的樓道、坑洼的路面、臟臭的垃圾、無序的環(huán)境等問題，是人民對美好生活的需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的具體表現(xiàn)。小區(qū)的和諧是整個社會和諧的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理狀況是衡量小區(qū)和諧的重要指標(biāo)。隨著和諧社區(qū)的穩(wěn)步推進(jìn)，老舊小區(qū)的物業(yè)管理情況備受關(guān)注。部分老舊小區(qū)的物業(yè)管理狀況堪憂。有些老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管理，只有政府托底提供的垃圾定時清理服務(wù)，其基本處于“臟亂差”狀況，諸如小區(qū)內(nèi)綠化帶被破壞，草坪被踐踏，亂停車、亂涂鴉、亂扔垃圾、違章搭建，路燈或消防栓損壞等，小區(qū)的衛(wèi)生、消防和治安都成了大問題，居民苦不堪言。有些老舊小區(qū)的物業(yè)管理，主要是由地方國企下屬的物業(yè)公司或者小型物業(yè)公司接管，管理效果比較差，小區(qū)陷入半癱瘓狀態(tài)，諸如小區(qū)綠化維護(hù)及公共設(shè)施損壞維修不及時，無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員隨意出入小區(qū)等，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系非常緊張、鄰里關(guān)系不和諧，矛盾重重。

2老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的困境

大部分老舊小區(qū)的物業(yè)類型是售后公房、動遷安置房和早期商品房，這些小區(qū)由于自身的建設(shè)規(guī)模較小、規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)較低、建造年限較久、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜以及業(yè)主委員會難成立等原因，在日常的物業(yè)管理實施過程中存在諸多困難，主要表現(xiàn)為以下三個方面。2.1小區(qū)開發(fā)遺留問題多。由于建成的時間較長，又沒有進(jìn)行相應(yīng)保養(yǎng)，大部分的老舊小區(qū)基本都存在路面破損、墻壁滲水、墻體脫落、管道堵漏、廚房或衛(wèi)生間漏水等開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問題，潛藏著諸多的安全隱患。同時，由于早期住房的規(guī)劃設(shè)計比較簡單，老舊小區(qū)也大都存在停車位過少、人車沒有分流、安防系統(tǒng)過弱和娛樂健身設(shè)施匱乏等問題。這些是業(yè)主最關(guān)心的問題，而這些問題的解決需要大量的資金，但是大部分老舊小區(qū)的維修基金早已使用完或者業(yè)主根本就沒有繳納維修基金。小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司由于缺乏維修資金難以對小區(qū)進(jìn)行改造，進(jìn)一步加劇了物業(yè)管理的難度，這往往令業(yè)主不滿意其服務(wù)質(zhì)量。2.2物業(yè)管理費收繳率低。老舊小區(qū)普遍存在“雙低”現(xiàn)象，即物業(yè)服務(wù)費低，收繳率低的現(xiàn)象。有些業(yè)主喜歡將建筑問題混淆成物業(yè)問題，要求物業(yè)公司解決開發(fā)商遺留的建筑問題，并以此為借口不交物業(yè)管理費；部分業(yè)主不滿意物業(yè)公司提供的服務(wù)而拒交物業(yè)費。此外，也有不少業(yè)主早已搬出老舊小區(qū)，房子空置或者出租，物業(yè)公司很難找到業(yè)主，物業(yè)費用收繳困難。于是，收費率越來越低，陷入“收費難、難服務(wù)”的惡性循環(huán)怪圈。有些老舊小區(qū)近年來被改造后，其環(huán)境變好了，但是由于幾十年沒有得到專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，居民也沒有養(yǎng)成繳費買服務(wù)的習(xí)慣而拒繳物業(yè)費，促使物業(yè)公司中途離場，小區(qū)環(huán)境再次陷入失控狀態(tài)，又變回原有的臟亂差境地。2.3物業(yè)服務(wù)費提升難。老舊小區(qū)的大部分業(yè)主是經(jīng)濟(jì)條件較差的工薪階層、下崗職工、農(nóng)民工、退休老人或者孤寡人士，對物業(yè)管理的認(rèn)知存在偏差，消費意識淡薄并且支付能力比較有限，認(rèn)為“管不管無所謂”或物業(yè)就是看門掃地，根本不認(rèn)可通過提高物業(yè)服務(wù)費來換取更高的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，非常抵觸物業(yè)服務(wù)費的提升，物業(yè)公司的調(diào)價操作難度非常大。而近年來，人工成本等各項費用卻不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，有些企業(yè)甚至連員工工資都發(fā)不出來，只能通過裁員來降低人力成本，繼續(xù)艱難經(jīng)營，這必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的降低，并不斷陷進(jìn)惡性循環(huán)的死結(jié)。

摘要：針對傳統(tǒng)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)信息反饋緩慢、互動性不強(qiáng)等不足，提出了一種新型的小區(qū)物業(yè)管理模式，將基于Android的智能設(shè)備廣泛應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)維修、安保管理、信息反饋、消息推送等方面，實現(xiàn)了真正意義上的智能小區(qū)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理系統(tǒng)；Android；全球定位系統(tǒng)；消息推送

0引言

小區(qū)物業(yè)管理信息化程度越來越高，管理系統(tǒng)也逐漸由通用型向功能可擴(kuò)充的定制型轉(zhuǎn)變[1]，不僅可以方便地完成物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理，而且還方便了小區(qū)業(yè)主的生活服務(wù)[2-3]?，F(xiàn)在智能手機(jī)普及程度很高，很大程度上可以替代電腦，文獻(xiàn)[4]就曾做了這方面的研究，不過，目前的智能手機(jī)（包括智能終端），半數(shù)以上的操作系統(tǒng)是Android[5]。Android功能強(qiáng)大，完全可以使用到現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理中，帶來更好的管理和服務(wù)。

1傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)的不足

傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)采用了經(jīng)典的三層架構(gòu)，沒有考慮移動設(shè)備，存在明顯的不足。1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)的架構(gòu)傳統(tǒng)物業(yè)管理采用數(shù)據(jù)層、業(yè)務(wù)層和表現(xiàn)層的標(biāo)準(zhǔn)三層架構(gòu)，通過互聯(lián)網(wǎng)或局域網(wǎng)來通信，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)圖1.2傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)存在的不足管理系統(tǒng)運(yùn)行于互聯(lián)網(wǎng)或內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，借助于個人電腦完成管理工作；但在物業(yè)工作人員和小區(qū)業(yè)主大量使用智能手機(jī)的現(xiàn)狀下，存在一些不足。1.信息交換緩慢。比如維修流程通常是有人（物業(yè)工作人員或小區(qū)業(yè)主）反映某設(shè)備出現(xiàn)了破損，將信息記入管理系統(tǒng)，安排維修人員，通知維修人員，維修人員實地勘查、取證，確定維修方案，提交維修方案，等待審批，審批通過實施維修，最后提交維修報告。過程漫長，嚴(yán)重影響了效率。2.小區(qū)安保工作監(jiān)控不力。根據(jù)安保規(guī)范，每個樓幢的每個單元需要定時查崗。但無法避免個別員工偷賴，虛報檢查工作，造成安全隱患。另外，夜間巡邏或者特殊環(huán)境下巡邏的護(hù)衛(wèi)人員，可能存在人身或財產(chǎn)安全的威脅，如果不幸遇到襲擊，無法及時求助或提供更多信息。3.小區(qū)業(yè)主獲取信息不便。傳統(tǒng)的物業(yè)管理系統(tǒng)中，雖然小區(qū)業(yè)主可以通過注冊、登錄，就能收到系統(tǒng)短息或者通知，但這一切都是被動的，系統(tǒng)無法主動向用戶推送消息。

【摘要】基于B/S體系架構(gòu)的幸福里小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，緊跟行業(yè)發(fā)展，滿足人們生活、工作的需要,實現(xiàn)了信息網(wǎng)絡(luò)化。通過較豐富的功能將Web的技術(shù)特點體現(xiàn)出來。本設(shè)計主要完成客戶端，Web服務(wù)器端應(yīng)用程序和數(shù)據(jù)庫的制作，實現(xiàn)網(wǎng)上小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的創(chuàng)建，管理員注冊/登錄，對物業(yè)信息進(jìn)行添加，刪除，修改等功能。

【關(guān)鍵詞】小區(qū)物業(yè)管理;WebB/S;體系架構(gòu)

一、系統(tǒng)的需求分析

通過對幸福里小區(qū)的調(diào)查，獲知小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：1、對小區(qū)所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實現(xiàn)，這是一個小區(qū)管理的基礎(chǔ)，小區(qū)管理都是基于該小區(qū)的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的。2、對小區(qū)內(nèi)住戶的詳細(xì)資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實現(xiàn)，這也是物業(yè)管理產(chǎn)生的基礎(chǔ)，物業(yè)管理都是相對該小區(qū)的所有住戶而言的。3、實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理，儀表包括水，電，氣表數(shù)據(jù)管理，收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設(shè)備維修管理，停車場管理。4、各種物業(yè)統(tǒng)計報表，包括物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計報表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統(tǒng)計，各種收費統(tǒng)計，住戶投訴統(tǒng)計，住戶報修統(tǒng)計，物業(yè)設(shè)備維修統(tǒng)計等。

二、系統(tǒng)設(shè)計

2.1系統(tǒng)的功能模塊設(shè)計

第一章總則

第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境，提高城市文明程度，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕等管理服務(wù)的活動。

一、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀分析

上海現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)2625家，管理居住房屋建筑面積5.39億平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到96.25%，從業(yè)人員逾40萬。其中售后公房建筑面積9720萬平方米，分布在4500多個住宅小區(qū)，共有居民180萬戶。隨著上海物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷增加，服務(wù)內(nèi)涵得到拓展，產(chǎn)業(yè)面積日益擴(kuò)大，在企業(yè)規(guī)模、競爭能力、管理水平和社會影響等方面有了長足進(jìn)步，但在老舊小區(qū)物業(yè)管理中還存在著不少困難和問題。

（一）成本逐年遞增，企業(yè)舉步維艱

上海職工最低工資從1993年的210元調(diào)至2015年的2020元，年均漲幅達(dá)到12.02%，讓原本就捉襟見肘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉步維艱。據(jù)調(diào)查，浦東一家擁有194名保潔保安人員、管理著52萬平方米售后公房的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由于今年最低工資調(diào)整，全年工資較上年多支出46.56萬元，加上社保繳納基數(shù)增加55萬元，全年多支出費用101.56萬元。而從今年9月開始，本市售后公房維修資金不再列支物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用，這就意味著原由維修資金分擔(dān)的費用改由企業(yè)自行承擔(dān)。同樣以上述企業(yè)為例，預(yù)計9-12月份，企業(yè)管理所轄的售后公房，需要支出費用52萬元。兩者相加，該企業(yè)今年將比去年多支出費用153.56萬元。

（二）標(biāo)準(zhǔn)偏離市場，收費入不敷出

上海職工最低工資逐年增長、水電煤氣價格多次調(diào)高、企業(yè)管理費用不斷上升，而物業(yè)管理費卻維持在較低水平上。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一個擁有2000戶居民、建筑面積10萬平方米的住宅小區(qū)，根據(jù)規(guī)定配置小區(qū)經(jīng)理、收租員、接待人員各一人，全年工資、獎金、加班、福利、津貼、“四金”等費用為20萬元；保潔保安人員20人，工資、津貼、節(jié)日加班等費用70萬元；全年辦公費支出為1.15萬元；分?jǐn)偣芾砣藛T費用5.1萬元，該小區(qū)全年正常開支為96.25萬元。如果按照平均每平方米0.8元、收繳率74%計算，該小區(qū)全年物業(yè)管理費收入為71.04萬元，全年虧損25.21萬元。而居民出租售后公房的租金則達(dá)到數(shù)千元，與企業(yè)的經(jīng)營窘?jīng)r形成鮮明的反差。

近年來，隨著房屋市場化步伐不斷加快，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場化步伐也在加快。雖然在市場化過程中，國家也在不斷通過立法、行政規(guī)制的方式加強(qiáng)對物業(yè)管理市場的依法管理，但由于我國現(xiàn)有物業(yè)管理制度設(shè)計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及物業(yè)管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區(qū)物業(yè)管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業(yè)和城市社會的安定穩(wěn)定，必須引起各級政府的充分重視。下面，本文從當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問題出發(fā)，分析問題的成因，并提出相應(yīng)的解決路徑和方法。

一．當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問題及成因

(一)業(yè)委會被控制，成為少數(shù)業(yè)主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規(guī)已明確了業(yè)主委員會成立法定要件、程序，但是由于小區(qū)業(yè)主的民主意識不強(qiáng)、參與度不高，往往給了某些別有用心業(yè)主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區(qū)的業(yè)委會利用物業(yè)簽約的決定權(quán)，不僅要求物業(yè)在小區(qū)的收入中拿出部分給業(yè)委會成員發(fā)工資，而且為了便于業(yè)委會尋租，還采取了物業(yè)單位一年一簽的方式；還有些業(yè)主為了達(dá)到控制業(yè)委會和物業(yè)的目的，利用小區(qū)業(yè)主民主意識不強(qiáng)、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數(shù)來更換或控制物業(yè)單位，達(dá)致其私人目的。

(二)物業(yè)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，損害業(yè)主的合法權(quán)益。由于某些小區(qū)的業(yè)委會沒有成立或者雖然成立了業(yè)委會，但存在業(yè)委會形成虛設(shè)，無法有效監(jiān)督物業(yè)公司，甚至有的還與物業(yè)公司形成利益共同體。這些都直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司在對小區(qū)實施物業(yè)管理過程中不夠規(guī)范、透明。像有的小區(qū)物業(yè)存在隨意公攤公共水電費用，不當(dāng)挪用小區(qū)停車收費、124商家進(jìn)場費、廣告費等屬于小區(qū)全體業(yè)主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)開發(fā)企業(yè)遺留建筑質(zhì)量問題，增加物業(yè)的負(fù)擔(dān)。目前小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量問題主要有兩個方面，一是業(yè)主所購買的房屋的質(zhì)量問題。這以屋面、墻面滲水、衛(wèi)生問、陽臺漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質(zhì)量通病較為常見。二是小區(qū)的公建部分的質(zhì)量問題。主要集中體現(xiàn)在小區(qū)道路、地下雨污管網(wǎng)、地下室設(shè)備設(shè)施、安防、消防等方面的質(zhì)量問題。這些問題往往是隱蔽工程，而且屬于小區(qū)的公建設(shè)施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護(hù)、維修就需投人大筆的資金，物業(yè)對此往往無能為力。特別小區(qū)的消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施，由于缺乏專業(yè)人員和相關(guān)設(shè)備維修，使得許多移交物業(yè)管理的小區(qū)普遍存在消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施老化或破壞嚴(yán)重，形成嚴(yán)重的火災(zāi)隱患。像近期福州市組織進(jìn)行的消防大檢查中所發(fā)現(xiàn)的閩發(fā)西湖廣場、芍園1號因消防設(shè)備設(shè)施老化或被破壞，物業(yè)又無力整改，而被消防支隊責(zé)令予以暫時停業(yè)整改就是這方面的典型案例。

(四)物業(yè)費、水電費用欠繳情況普遍，物業(yè)管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區(qū)普遍存在欠繳物業(yè)費的情況。當(dāng)前比較普遍的物業(yè)費欠繳原因在于：一是開發(fā)商遺留問題未解決，導(dǎo)致物業(yè)收費困難。二是物業(yè)管理存在的問題。像安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當(dāng)?shù)鹊榷紩蔀椴焕U物業(yè)費的原因或借口。而物業(yè)管理費作為物業(yè)公司的最主要收入來源，其欠繳將直接影響物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和質(zhì)量。

各縣、區(qū)人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

為貫徹落實《省物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)管理辦法》、《市住宅專項維修資金管理辦法》及省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳對我市城市精細(xì)化管理考核檢查反饋意見的精神，加強(qiáng)我市物業(yè)管理，提高城市品位，改善人民生活居住環(huán)境，發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在構(gòu)建和諧社會中的重要作用，經(jīng)市政府研究同意，決定對全市范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況開展專項普查工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、普查目的

通過專項普查，全面掌握全市各區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)情況和住宅物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，摸清住宅小區(qū)物業(yè)管理中房屋及其共用設(shè)施設(shè)備的基本情況，進(jìn)一步了解住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，研究制定相關(guān)政策，為今后加強(qiáng)物業(yè)分類指導(dǎo)，提高物業(yè)管理水平，實現(xiàn)物業(yè)全覆蓋，建立長效管理機(jī)制提供重要依據(jù)。

二、普查范圍

年12月1日前我市城區(qū)竣工驗收合格交付業(yè)主使用的住宅小區(qū)（樓）。

近幾年，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，改善群眾生活和工作環(huán)境問題，已成為市、區(qū)人大代表普遍關(guān)注的熱點問題。在區(qū)第十四屆人民代表大會第一次會議上，魯谷、八角、蘋果園代表團(tuán)分別提出了加強(qiáng)物業(yè)管理的議案。今年，市人大常委會亦將檢查、審議市政府貫徹《物業(yè)管理條例》情況。據(jù)此，區(qū)人大城建環(huán)保委陸續(xù)收集、學(xué)習(xí)了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)服務(wù)費管理辦法》等相關(guān)規(guī)定和外省市的部分經(jīng)驗介紹，研究分析了市、區(qū)有關(guān)部門近期的調(diào)研文章。集中兩個月的時間，到建委進(jìn)行了專題調(diào)研，向社區(qū)辦、信訪辦了解了有關(guān)情況，與芳星園物業(yè)管理中心、新華社物業(yè)管理處、首鋼物業(yè)公司，以及魯谷地區(qū)七個居委會分別進(jìn)行了座談，調(diào)研情況如下：

一、我區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

根據(jù)區(qū)建委調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)總量為2000萬平方米，建筑面積1200萬平方米。2萬平米以上的居住小區(qū)105個，其中上世紀(jì)80年代前建成的老舊小區(qū)46個，占44%，90年代后建成的新小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占75%，成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占10.5%。在區(qū)登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)44家，其中國有或國有控股企業(yè)16家，在外區(qū)登記注冊企業(yè)24家，從業(yè)人員6000余人。目前，居住小區(qū)物業(yè)多元化管理體制并存，存在著商品房、單位自管房、直管公房、回遷房等多種產(chǎn)權(quán)房。特別是區(qū)屬物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)混雜著商品房、康居房、房改房、拆遷房、承租房以及單位直管樓等多種形態(tài)。

長期以來，區(qū)政府及建委主管部門按照市、區(qū)有關(guān)要求，認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理條例》，建立了物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制，加強(qiáng)了對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督檢查服務(wù)，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，努力推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。200年8月成立物管辦公室以來，通過增編、設(shè)置派出機(jī)構(gòu)，開展全面檢查和調(diào)研活動，在基本查清我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，加大了行業(yè)監(jiān)管力度，積極開展物業(yè)管理試點、組建業(yè)主大會試點等工作，使我區(qū)物業(yè)管理投訴和上訪量明顯下降。從200年5月起，在5個小區(qū)進(jìn)行了四種類型的物業(yè)管理試點工作，現(xiàn)已取得初步成效。

總體講，在區(qū)政府的積極推動下，我區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)步較快，在改善群眾居住環(huán)境、促進(jìn)社區(qū)建設(shè)、提高城市管理水平等方面發(fā)揮了積極作用，已有首鋼黃南苑、御景山等17個小區(qū)被評為國優(yōu)和市優(yōu)項目。我區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理工作整體看是比較穩(wěn)定的，在各方的有力支持配合下，沒有出現(xiàn)大面積的、影響較大的問題。

二、我區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題