2006年8月6日，我受易綱教授之邀，出席了北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組主辦的“美國財(cái)政聯(lián)邦制和財(cái)產(chǎn)稅研討會(huì)”，對(duì)美國印第安納大學(xué)教授滿燕云博士的主題發(fā)言《美國財(cái)政聯(lián)邦制和財(cái)產(chǎn)稅》進(jìn)行了評(píng)論，以下是發(fā)言要點(diǎn)。

我首先對(duì)滿燕云博士從整個(gè)財(cái)政制度視角研究財(cái)產(chǎn)稅的方法對(duì)我國的啟示表示了感謝。我認(rèn)為，滿教授研究與國內(nèi)研究的最大不同就在于不是就財(cái)產(chǎn)稅研究財(cái)產(chǎn)稅，而這恰恰是國內(nèi)研究存在的問題。在我國，只要是向公眾征稅的，多數(shù)都能夠獲得順利通過，而相應(yīng)的取消或減少某個(gè)稅收項(xiàng)目則十分困難。關(guān)鍵在于稅務(wù)部門的局部研究的結(jié)果使然。從這個(gè)意義上說，物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)立足整個(gè)財(cái)政制度，站在如何處理政府與公眾關(guān)系的高度進(jìn)行討論，不能僅僅就一項(xiàng)稅收征收的利弊進(jìn)行討論。

聽了滿教授的演講，我深深地體會(huì)到美國和中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景上的巨大差別。雖然從名義上兩個(gè)國家都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家。我本人也曾經(jīng)參與過北京師范大學(xué)李曉西教授主持的《中國市場(chǎng)化進(jìn)程研究》課題，我們那個(gè)課題的結(jié)論認(rèn)為2000年的中國市場(chǎng)化程度達(dá)到了67%。但是與美國比較，我們的差距是何其巨大?。≡诿绹?lián)邦制下，各個(gè)州具有獨(dú)立的立法權(quán)，而我國基本上是統(tǒng)一的法律；美國的地方政府都是自治的，政府領(lǐng)導(dǎo)人由地方居民選舉，而在我國是自上而下任命的，領(lǐng)導(dǎo)人惟上級(jí)考核是從；在財(cái)政收入上，美國聯(lián)邦政府財(cái)政收入主要來源于個(gè)人所得稅和社會(huì)保障稅，地方政府才增收入主要來自于財(cái)產(chǎn)稅，而我國的中央政府的收入主要來自于生產(chǎn)型銷售稅、關(guān)稅和國有企業(yè)收入，地方政府財(cái)政收入主要來自分成的生產(chǎn)型銷售稅、企業(yè)所得稅和土地出讓收入；在土地產(chǎn)權(quán)上，美國是土地私有制，而我國是土地公有制，任何公民對(duì)土地只具有理論上的支配權(quán)；在地方政府競(jìng)爭(zhēng)方面，美國地方政府主要通過服務(wù)吸收外來人口獲得良性發(fā)展，而我國地方政府競(jìng)爭(zhēng)的主要手段是大生產(chǎn)、大建設(shè)、污染環(huán)境、坑害農(nóng)民和城市被拆遷居民、壓低地方工資水平、討好世界富豪、驅(qū)趕原住居民和農(nóng)民工。一句話，美國是公眾導(dǎo)向型的，而我國則是政府導(dǎo)向型的。

通過對(duì)美國不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅征收的了解，我認(rèn)為在中國征收物業(yè)稅是有其必要性的。主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，物業(yè)稅是根據(jù)財(cái)產(chǎn)顯示征收的，它可以起到公平納稅、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的作用，避免了現(xiàn)行的實(shí)際上的累退制的直接稅征收的根本弊端；第二，在當(dāng)前中國房地產(chǎn)大開發(fā)和房價(jià)不斷推高的背景下，可以抑制對(duì)房地產(chǎn)占有的無限欲望，抑制房價(jià)上漲，限制房地產(chǎn)開發(fā)，控制地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)公眾財(cái)產(chǎn)的任意剝奪；第三，由于城市物業(yè)稅的法定稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄉(xiāng)村，城市的多重納稅有利于調(diào)整城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格體系，也就是降低城市房地產(chǎn)價(jià)格和鄉(xiāng)村房地產(chǎn)價(jià)格的差距，有利于從財(cái)政上保證城中村和農(nóng)村居住環(huán)境的改善；第四，在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)，物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)交易。

但是，我們也必須考慮到在中國征收物業(yè)稅面臨的各種問題和困難：其一，是我國財(cái)政稅收制度和財(cái)政理念上的問題。在我國，由于政府的稅收主要來自于間接稅，似乎與居民的貢獻(xiàn)無關(guān)，居民所使用的教育、醫(yī)療、住房等基本上采取市場(chǎng)化的方式提供，非常的不公平，表明政府對(duì)自身職能定位的存在嚴(yán)重問題，需要進(jìn)行根本的檢討；其次，在我國，新征稅容易，而取消或減免稅種則相當(dāng)困難，反映了政府稅收的剛性很強(qiáng)，關(guān)鍵是政府變成了獨(dú)立于公眾的一個(gè)利益團(tuán)體，政府追求收益最大化的傾向和貪污腐化問題非常嚴(yán)重；再次，地方政府通一方面通過大上投資項(xiàng)目獲得增值稅，另一方面又通過抬高地價(jià)獲得土地收入，形成了“香港病”，但香港政府在獲得了土地收入之后減免了各種銷售稅和企業(yè)所得稅，我國政府能否痛快地執(zhí)行這種稅收和土地收入的沖銷機(jī)制呢？最后，當(dāng)前中國公眾道德水平低下，征收物業(yè)稅恐很難保證評(píng)估的準(zhǔn)確定和公平性，且對(duì)評(píng)估員的賄賂問題也幾乎沒有辦法解決，必然給評(píng)估工作帶來各種技術(shù)上、操作上的難題。

征收物業(yè)稅的前提是要落實(shí)公眾對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，否則對(duì)缺乏財(cái)產(chǎn)權(quán)保障的物品征稅，屬于政府對(duì)公眾財(cái)產(chǎn)的雙重剝奪。具體來說，要落實(shí)居民對(duì)住宅用地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如果居民只是土地租賃的主體，憑什么對(duì)居民征收包括土地價(jià)格在內(nèi)的物業(yè)稅？同時(shí)要保障居民的建房權(quán)，避免地方政府和開發(fā)商通過推高低價(jià)盤剝公眾，又以此為依據(jù)要求公眾繳納高額的物業(yè)稅。其次，應(yīng)嚴(yán)格禁止地方政府參與非自用土地的交易和土地牟利機(jī)制。如果地方政府又要從土地交易中賺錢，又要對(duì)房地產(chǎn)征稅，并且不落實(shí)政府義務(wù)，很同意引起政府和公眾之間的矛盾。最后，應(yīng)該徹底改革現(xiàn)行財(cái)政制度。要改革以間接稅為主的稅收制度，增加直接稅的比重，減少間接稅的比重，并且逐步廢止生產(chǎn)性間接稅制度，實(shí)行透明、公開的公共財(cái)政支出監(jiān)督制度，真正把財(cái)政收入分配到公眾當(dāng)中。

1引言

目前看來，開征物業(yè)稅已經(jīng)成為世界多個(gè)國家為了控制房屋、土地等一系列不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格而采取的一種措施，并且這種措施已經(jīng)越來越普遍，而物業(yè)稅的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的稅款?？墒俏飿I(yè)稅在我國的開征還存在一定程度上的爭(zhēng)議，但不可否認(rèn)的是，物業(yè)稅不僅可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)齒輪的運(yùn)作，還可以經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程中化解其所帶來的一些矛盾與爭(zhēng)議，同時(shí)對(duì)于各級(jí)政府來說，物業(yè)稅也是籌集經(jīng)濟(jì)收入的各種手段中的其中之一。

2物業(yè)稅制定應(yīng)遵循的原則

物業(yè)稅既可以被稱作財(cái)產(chǎn)稅又可以叫地產(chǎn)稅，因?yàn)樗趪H上并沒有一個(gè)統(tǒng)一的名稱，不同國家有其對(duì)物業(yè)稅自己的習(xí)慣性的稱呼。然而物業(yè)稅主要是針對(duì)一些不動(dòng)產(chǎn)像土地、房屋等，并且明文規(guī)定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的稅款，而應(yīng)支付的稅費(fèi)會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變化而變化。目前看來，在我國物業(yè)稅的開征有著不可替代得重要意義和必要性，因此，首先要根據(jù)物業(yè)稅制度的基本原則而確定物業(yè)稅，這樣才能夠確保物業(yè)稅將來的實(shí)施能夠較為順利的進(jìn)行。我國物業(yè)稅的制定應(yīng)貫徹法定原則、中性原則、公平原則、合理負(fù)擔(dān)原則，使其融合在物業(yè)稅制度里。

3我國物業(yè)稅開征存在問題的難點(diǎn)分析

在我國，稅收是一種重要的財(cái)政收入來源，并且也是征稅較多的國家之一。物業(yè)稅一般是根據(jù)房屋或者土地征收的一種稅種，然而關(guān)于房地產(chǎn)的稅種就多達(dá)十多種。即使物業(yè)稅的開征是有必要的，但是依然不能否認(rèn)對(duì)于開征物業(yè)稅是有一定的困難。因此我們不得不考慮以下幾點(diǎn)問題：3.1物業(yè)稅的稅負(fù)總水平的確定及其基本功能的定位。對(duì)于物業(yè)稅這一稅種，它究竟是要包括些什么內(nèi)容以及起到一個(gè)什么樣的作用，這都是得明確的。并且物業(yè)稅的征收規(guī)則和其獎(jiǎng)懲性必須明文規(guī)定，保證物業(yè)稅的公開、公平、公正。3.2明確好物業(yè)稅與其他相關(guān)稅種的關(guān)系。為了避免這種情況的出現(xiàn)或者把這個(gè)現(xiàn)象達(dá)到一個(gè)較為平衡的狀態(tài)，在物業(yè)稅的出臺(tái)前，勢(shì)必需要相關(guān)部門必須好好斟酌，完善房地產(chǎn)與各種稅種和物業(yè)稅之間的法律體系。3.3征收對(duì)象的合理性。物業(yè)稅開征之前最好是能夠擁有一個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有效的評(píng)估體系，根據(jù)評(píng)估后的價(jià)值，再對(duì)物業(yè)稅的征收情況做出調(diào)整。因此評(píng)估價(jià)值至關(guān)重要，必須找一個(gè)合理且公平公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)。3.4關(guān)于土地出讓帶來的難題。物業(yè)稅的開征必然會(huì)影響到土地出讓金，也會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期的財(cái)政收入大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)的資金以及資質(zhì)下降，造成房地產(chǎn)行業(yè)的混亂；若物業(yè)稅不代替土地出讓金，重復(fù)征稅又是一個(gè)令人頭疼的問題。

一、物業(yè)稅的基本概念

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅?！康禺a(chǎn)稅是一個(gè)歷史悠久的稅種。早在古希臘時(shí)期，就開始了對(duì)房屋征稅，以后各國都對(duì)房屋開征了名稱各異的財(cái)產(chǎn)稅。[1]美國稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。財(cái)產(chǎn)稅有著悠久的歷史，雖然在現(xiàn)代各國稅收結(jié)構(gòu)中并不占主導(dǎo)地位，但由于它能起到所得稅、流轉(zhuǎn)稅等其他稅種難以實(shí)現(xiàn)的獨(dú)特的調(diào)節(jié)作用，因而被大多數(shù)國家所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財(cái)政收入的重要來源。

二、物業(yè)稅的特征

物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業(yè)稅稅基具有地域性和普遍性，對(duì)物業(yè)征稅最符合稅收的付出與受益對(duì)等原則。房產(chǎn)具有固定的坐落地點(diǎn)，不能隨意移動(dòng)，地域性強(qiáng)，而且房產(chǎn)與每個(gè)家庭、每個(gè)人都息息相關(guān)。因此，以房產(chǎn)作為稅基征稅相當(dāng)于對(duì)轄區(qū)每一居民征稅，而且，物業(yè)稅稅基的非流動(dòng)性與地域性特點(diǎn)又使得物業(yè)稅稅基具有相對(duì)獨(dú)立性。同時(shí)，房產(chǎn)、土地等財(cái)產(chǎn)的增值及收益的高低與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、地方政府公共服務(wù)的優(yōu)劣密切相關(guān)，不論是企業(yè)財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，都享受著來自地方財(cái)政支付的公共服務(wù)，因此，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅，明顯地體現(xiàn)了付稅與受益對(duì)等原則，企業(yè)和居民理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

（二）物業(yè)稅稅收收入具有可*性，不易發(fā)生周期性波動(dòng)。由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動(dòng)產(chǎn)在不斷增加，其價(jià)值則因時(shí)代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用瘢菀卓毓?，稅源?而充裕。而且，對(duì)于企業(yè)和居民個(gè)人而言，固定資產(chǎn)代表了一種長遠(yuǎn)的資本投資形式，稅基穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生稅基的大量地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，對(duì)物業(yè)的課稅可以成為地方政府的一個(gè)相當(dāng)豐富的稅收來源，其收入不易發(fā)生周期性波動(dòng)。

一、物業(yè)稅一般原理

財(cái)產(chǎn)課稅(Propertytax)歷史悠遠(yuǎn)。它伴隨著私有財(cái)產(chǎn)制度和國家的起源而產(chǎn)生，是統(tǒng)治者最先采用的稅收形式，曾經(jīng)在奴隸制和封建制國家的財(cái)政制度中擔(dān)當(dāng)重要角色。自人類社會(huì)進(jìn)入商品貨幣經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，其主體稅種的地位相繼為商品稅和所得稅所取代，但它仍然在各國地方稅系中發(fā)揮著不可替代的作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界有130多個(gè)國家課征各種形式的財(cái)產(chǎn)稅。在上世紀(jì)末的十年里，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，先后有英國、印尼、南非、日本、荷蘭、肯尼亞等國進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)稅制的改革。在中東歐經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家，財(cái)產(chǎn)稅制改革還被看作是推進(jìn)國家政治、經(jīng)濟(jì)制度變革的重要步驟，作為地方政府可支配的收入源泉，促進(jìn)一國（地區(qū)）的整體稅制更為公平。

在土地私有化條件下，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)。理論界目前尚無一個(gè)統(tǒng)一、權(quán)威的定義，各國稅務(wù)管理當(dāng)局的叫法也不盡相同，大多稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)的價(jià)值而提高。大多數(shù)國家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財(cái)政型的物業(yè)稅；不過我國臺(tái)灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)和更有效的利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量。

二、對(duì)我國開征物業(yè)稅的具體構(gòu)想

資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個(gè)基本環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地（住房）是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個(gè)稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調(diào)整社會(huì)公平尺度、促進(jìn)資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān)系的重要稅種。

（一）我國開征物業(yè)稅應(yīng)遵循的基本原則

[摘要]多種因素會(huì)影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識(shí)和社會(huì)文化等。物業(yè)稅具有獨(dú)特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業(yè)稅的稅收遵從水平，物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論，使之成為受益稅；物業(yè)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有公眾的政治參與；物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持公平原則，處理好轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外的公平；同時(shí)，需要設(shè)計(jì)低稅率和簡明的稅制。

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國在2007年全國稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

[摘要]多種因素會(huì)影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識(shí)和社會(huì)文化等。物業(yè)稅具有獨(dú)特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業(yè)稅的稅收遵從水平，物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論，使之成為受益稅；物業(yè)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有公眾的政治參與；物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持公平原則，處理好轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外的公平；同時(shí)，需要設(shè)計(jì)低稅率和簡明的稅制。

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國在2007年全國稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

2011年備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革終于“千呼萬喚始出來”，上海市、重慶市分別宣布自1月28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并公布房產(chǎn)稅征收的暫行辦法。國家財(cái)政部表示，會(huì)根據(jù)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)稅逐步推至全國。這一改革勢(shì)必對(duì)物業(yè)稅的開征帶來新的契機(jī)。

一、物業(yè)稅與房產(chǎn)稅的關(guān)系

物業(yè)稅在學(xué)界的稱呼不統(tǒng)一，有的稱呼為不動(dòng)產(chǎn)稅，有的稱呼為房地產(chǎn)稅，還有的稱呼為房產(chǎn)稅等等。從物業(yè)稅的設(shè)計(jì)來看，不動(dòng)產(chǎn)稅及房地產(chǎn)稅應(yīng)是同一概念，但不等同于房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅與物業(yè)稅有著千絲萬縷的聯(lián)系。房產(chǎn)稅又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是我國現(xiàn)行稅收制度中的一種財(cái)產(chǎn)稅。<房產(chǎn)稅暫行條例》對(duì)5種情況予以免征，其中包括個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。所以，對(duì)于老百姓而言，房產(chǎn)稅其實(shí)是一直存在的稅種，只不過是免予征收。物業(yè)稅還沒有開征，如果開征，將是我國稅收制度的一個(gè)新稅種。物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個(gè)環(huán)節(jié)，也有學(xué)者稱其為“房地產(chǎn)稅”；房產(chǎn)稅則是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，是在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)所征收的稅收，房產(chǎn)稅可以說是物業(yè)稅的一個(gè)內(nèi)容。中國關(guān)于房地產(chǎn)的稅制大部分集中于開發(fā)流通環(huán)節(jié)，設(shè)置非常復(fù)雜，隨著中國城市化的水平不斷提高，這樣的稅收體制很明顯不適應(yīng)社會(huì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也不利于民生。但是由于物業(yè)稅的推出目前面臨很多困難，例如程序上來講，若是征收物業(yè)稅，則屬開征新稅，需經(jīng)全國人大審議通過；房產(chǎn)稅是此前就已有的舊稅種，屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，只需要全國人大授權(quán)國務(wù)院修改相關(guān)條款，可以對(duì)非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，稅基可以按評(píng)估值征，程序上沒那么復(fù)雜，也較容易啟動(dòng)。目前對(duì)于房地產(chǎn)稅制的改革目光主要集中在已經(jīng)存在的房產(chǎn)稅。為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源，根據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定部分省市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。2011年1月27日，重慶和上海公布了對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法。這次試點(diǎn)為以后將覆蓋面擴(kuò)大到全國積累了經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅的改革無疑對(duì)以后開征物業(yè)稅提供了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。因此房產(chǎn)稅的試點(diǎn)效果怎樣也關(guān)系到物業(yè)稅的開征。

二、房產(chǎn)稅的試點(diǎn)對(duì)物業(yè)稅征收對(duì)象上的啟示

物業(yè)稅開征要針對(duì)哪些范圍，征收稅率應(yīng)該是統(tǒng)一還是各地自行酌定，征收的程序怎么進(jìn)行，這些問題目前還不是很明確。確定物業(yè)稅的征收范圍涉及公平性、合理性及可操作性等問題。在開征之前，合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規(guī)避轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅，更要準(zhǔn)確引導(dǎo)，防止增加普通百姓稅收負(fù)擔(dān)。這些都是要面對(duì)的棘手問題，處理不好會(huì)對(duì)物業(yè)稅的開征造成很大阻力。隨著我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，住宅商品化和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，相比之下我國現(xiàn)行體制針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍比較狹窄。同時(shí)改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地產(chǎn)也成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分。有些購買房屋的行為已經(jīng)不僅僅是為了滿足于自己的住房需求，而是一種投資性購房，而這也是導(dǎo)致我國房價(jià)上漲的一個(gè)因素。目前我國房屋賬面價(jià)值與房屋租金收入不成比例，房屋賬面價(jià)值反映的是房屋的歷史成本，租金收入反應(yīng)的是市場(chǎng)價(jià)格，差別變化比較大，最終導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)格和房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離，房產(chǎn)稅的調(diào)控效果銳減。重慶與上海作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市征稅的對(duì)象不盡相同。上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新購的住房；重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施的辦法，首批納入征收對(duì)象的住房包括：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。開征物業(yè)稅就要擴(kuò)大征收范圍。兩個(gè)試點(diǎn)城市對(duì)征稅對(duì)象的不同，可以從其實(shí)際效果上確定將來物業(yè)稅開征的征收對(duì)象的范圍擴(kuò)大程度。

三、房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)物業(yè)稅稅率確定的啟示

摘要:開征物業(yè)稅是重構(gòu)我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)實(shí)選擇。但物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國情，重點(diǎn)解決三個(gè)方面的問題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國家的普遍做法。不過，有些國家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

地方政府為什么如此熱衷于土地經(jīng)營？這是因?yàn)?，在中央政府控制了稅收的主要來源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再?zèng)]有其它的資金供給渠道。他們?yōu)榱税l(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，不得不千方百計(jì)地炒作房地產(chǎn)，通過拉高房價(jià)帶動(dòng)本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從中獲取財(cái)政收入。這是一種竭澤而漁的經(jīng)營模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的大賭博。所以，控制中國經(jīng)濟(jì)過熱的問題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節(jié)制問題。

當(dāng)前，中央政府主要通過行政手段千方百計(jì)地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來看，中央政府的政策和行政命令會(huì)發(fā)揮一定的效用，但是從長期來看，由于利益上的沖突并沒有解決，所以還會(huì)出現(xiàn)直接的或者變相的亂占耕地問題。在北方一些城市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市地價(jià)不斷攀升，已經(jīng)直接影響了當(dāng)?shù)赝顿Y的成本。所以，如果沒有和中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難到來之時(shí)。

抑制土地價(jià)格增長過快的問題，有三個(gè)途徑：一是通過經(jīng)濟(jì)手段加大土地的供給，保證市場(chǎng)源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財(cái)產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。

現(xiàn)在看來，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費(fèi)環(huán)節(jié)抑制需求。在中國的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。浙江溫州炒房團(tuán)的出現(xiàn)，從一個(gè)側(cè)面說明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費(fèi)型為主的購房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的一系列制度都應(yīng)該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國家應(yīng)該對(duì)占用土地資源而進(jìn)行的房產(chǎn)投資活動(dòng)征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開發(fā)商的投資沖動(dòng)。當(dāng)商品房交易市場(chǎng)趨于理性化的時(shí)候，開發(fā)商必定會(huì)對(duì)商品房的建設(shè)規(guī)模有一個(gè)合理的計(jì)算。他們不會(huì)輕易接受地方政府提出的開發(fā)項(xiàng)目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府之間進(jìn)行資源稅的重新劃分，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，防止地方政府千方百計(jì)地截留國家收入。

征收物業(yè)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程。它要求國家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對(duì)那些以消費(fèi)為目的而購買的房屋，不應(yīng)該征收物業(yè)稅，對(duì)那些投資性購買的房屋，應(yīng)該征收物業(yè)稅。由于我國目前尚未建立科學(xué)的資產(chǎn)申報(bào)體系，因此，在實(shí)際操作中可能會(huì)面臨許多問題。其中一個(gè)最主要的問題是，如何確定房屋業(yè)主購買的目的。在我看來，在稅收制度設(shè)計(jì)上，可以采取一刀切的方式，對(duì)物業(yè)實(shí)行普遍征收原則，然后再通過補(bǔ)貼的方式，對(duì)那些城市的貧困者進(jìn)行合理的補(bǔ)償。在此基礎(chǔ)上，國家大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并且通過廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。

當(dāng)然，物業(yè)稅的征收還面臨著其它許多問題，譬如，在征收的過程中，如何防止不法商人與政府勾結(jié)逃避或者變相逃避國家的稅收？從目前的情況來看，加快民主改革步伐是解決這個(gè)問題的唯一正確途徑。因?yàn)橹挥性谡畷r(shí)刻受到公眾有效監(jiān)督的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中的暗箱操作才能避免。

開征物業(yè)稅，是世界各國普遍的做法，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器，還可以用來化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾，也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業(yè)稅的必要性

金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊，我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響，雖然中央出臺(tái)了一些政策，但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則，通過征收物業(yè)稅，將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從而降低購置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

(一)優(yōu)化資源配置

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年末全國商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2009年有可能達(dá)到3億～4億平方米，是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法，就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本，將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率，如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn)，稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān)，為降低稅收負(fù)擔(dān)最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里，優(yōu)化資源配置。

(二)調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平