導(dǎo)語：物業(yè)稅分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)稅的基本概念

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅?！康禺a(chǎn)稅是一個歷史悠久的稅種。早在古希臘時期，就開始了對房屋征稅，以后各國都對房屋開征了名稱各異的財產(chǎn)稅。[1]美國稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，是以對不動產(chǎn)為課稅對象，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。財產(chǎn)稅有著悠久的歷史，雖然在現(xiàn)代各國稅收結(jié)構(gòu)中并不占主導(dǎo)地位，但由于它能起到所得稅、流轉(zhuǎn)稅等其他稅種難以實(shí)現(xiàn)的獨(dú)特的調(diào)節(jié)作用，因而被大多數(shù)國家所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財政收入的重要來源。

二、物業(yè)稅的特征

物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業(yè)稅稅基具有地域性和普遍性，對物業(yè)征稅最符合稅收的付出與受益對等原則。房產(chǎn)具有固定的坐落地點(diǎn)，不能隨意移動，地域性強(qiáng)，而且房產(chǎn)與每個家庭、每個人都息息相關(guān)。因此，以房產(chǎn)作為稅基征稅相當(dāng)于對轄區(qū)每一居民征稅，而且，物業(yè)稅稅基的非流動性與地域性特點(diǎn)又使得物業(yè)稅稅基具有相對獨(dú)立性。同時，房產(chǎn)、土地等財產(chǎn)的增值及收益的高低與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、地方政府公共服務(wù)的優(yōu)劣密切相關(guān)，不論是企業(yè)財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，都享受著來自地方財政支付的公共服務(wù)，因此，對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅，明顯地體現(xiàn)了付稅與受益對等原則，企業(yè)和居民理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

（二）物業(yè)稅稅收收入具有可*性，不易發(fā)生周期性波動。由于房屋等不動產(chǎn)不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動產(chǎn)在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用瘢菀卓毓?，稅源?而充裕。而且，對于企業(yè)和居民個人而言，固定資產(chǎn)代表了一種長遠(yuǎn)的資本投資形式，稅基穩(wěn)定，不會發(fā)生稅基的大量地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，對物業(yè)的課稅可以成為地方政府的一個相當(dāng)豐富的稅收來源，其收入不易發(fā)生周期性波動。

（三）物業(yè)稅便于征管性。由于物業(yè)課稅具有稅源分布廣泛的區(qū)域性特征，因此，適宜地方政府對這一稅源實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)控。同時，由于房產(chǎn)等不動產(chǎn)具有不可隱匿的特點(diǎn)，征收相對方便，從而可以降低管理成本。

三、物業(yè)稅的稅制設(shè)計

（一）物業(yè)稅的納稅義務(wù)人、課稅對象

1．物業(yè)稅的納稅義務(wù)人

納稅義務(wù)人即納稅主體，是指稅法規(guī)定的一切履行納稅義務(wù)的單位和個人。物業(yè)稅的納稅義務(wù)人是擁有房地產(chǎn)權(quán)利的單位和個人。房地產(chǎn)權(quán)利包括土地使用權(quán)和屋產(chǎn)權(quán)。單位包括各類國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)外國企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以及其他類型的組織和企業(yè)。個人是所有中國公民和來華投資或居住的外國公民。

2．物業(yè)稅的征稅對象

征稅對象即納稅客體，是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的對象或?yàn)?。物業(yè)稅的征稅對象是我國境內(nèi)的房產(chǎn)和地產(chǎn)。房產(chǎn)是指可供人們在其中生產(chǎn)學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。地產(chǎn)是指擁有土地使用權(quán)的土地，包建筑物坐落地、尚待開發(fā)用地和農(nóng)村土地等。境內(nèi)是指我國稅收管轄權(quán)范圍內(nèi)的城市縣城，鎮(zhèn)和區(qū)以及農(nóng)村。

關(guān)于農(nóng)村是否應(yīng)該被包括在物業(yè)稅的征稅范圍之中，學(xué)術(shù)界還未形成統(tǒng)一觀點(diǎn)本文認(rèn)為應(yīng)將農(nóng)村劃入到征稅范圍之中。如果農(nóng)村不被包括在課稅范圍內(nèi)，就會給逃物業(yè)稅的行為留有一定的空間（如富人在農(nóng)村利用耕地修建別墅等），這樣物業(yè)稅稅源不僅得不到保證，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)社會公平的目標(biāo)無法充分實(shí)現(xiàn)，還會使物業(yè)稅征管成本增加。在將農(nóng)村劃入征稅范圍的同時應(yīng)根據(jù)農(nóng)村房地產(chǎn)存在的用途決定征免對于農(nóng)民用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地和維持農(nóng)民生活的自建房應(yīng)該暫免征收，對于農(nóng)民進(jìn)出租、轉(zhuǎn)賣、開發(fā)旅游資源搞旅館住宿等獲取額外收入的房地產(chǎn)應(yīng)該征收物業(yè)稅。

（二）物業(yè)稅的計稅依據(jù)1．計稅依據(jù)的設(shè)計

計稅依據(jù)是指計算稅額的基礎(chǔ)或依據(jù)。如果說課稅對象是對征稅客體的質(zhì)的規(guī)定那么計稅依據(jù)是對征稅客體的量的規(guī)定。要對計稅依據(jù)進(jìn)行合理確定，就需要對物稅征稅客體的量進(jìn)行分析。

（1）從價計征和從量計征的選擇

在稅收理論中，房地產(chǎn)稅類按稅種的計量標(biāo)準(zhǔn)劃分，可以被分為從量計稅和從計稅。從量計稅是以課稅對象的數(shù)量、重量、容積、體積、面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確的單位稅額確定的稅。從價計稅是根據(jù)課稅對象價值的大小按一定比例征收的稅，國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅類中既有從價征收的稅種（如我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅），也有從量征收稅種（如我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅）。從量計稅和從價計稅各有優(yōu)劣。從量計稅征稅依據(jù)的數(shù)據(jù)比較容易獲得，如房產(chǎn)的面積具有易測度、不變動的特點(diǎn)，只要通過科學(xué)的測量和完整的記錄就能得出確的計稅依據(jù)，實(shí)際操作過程中，征管成本相對較低。但對物業(yè)稅而言，相同面積房地產(chǎn)可能會因?yàn)槠鋮^(qū)位、質(zhì)量、朝向、樓層、外部環(huán)境、交通情況、物業(yè)管理的同而存在價值上的差異。如果按面積征稅就會帶來不公，很可能出現(xiàn)窮人要為低價的房地產(chǎn)支付與富人高價值的房地產(chǎn)同樣數(shù)額的物業(yè)稅。有人提出可將地塊按等級行劃分，每個等級內(nèi)仍然按面積為單位計稅。這樣雖然能緩解物業(yè)稅從量計征帶來不公，但不能從根本解決問題。因?yàn)榧词故窃诮y(tǒng)一等級土地區(qū)域內(nèi)部，單位面積的地產(chǎn)價值仍然存在差異。從價計稅能夠很好的克服從量計稅的不公。但從價計稅中何合理的確定房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的計稅價值一直是一個難點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，城市中絕多數(shù)的房地產(chǎn)是缺乏其現(xiàn)值市場價值資料的，這就需要對房地產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行評估。本文認(rèn)為，由于從量計征的方式在物業(yè)稅實(shí)際征收過程中會存在不公，不符合業(yè)稅開征的公平原則。因此我國物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價計稅，而對于計稅依的確定，可借鑒國外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的課稅評估價值為計稅依據(jù)。

（2）計稅依據(jù)的定價

物業(yè)稅的計稅依據(jù)要通過房地產(chǎn)的價值評估確定。獲得房地產(chǎn)評估價值的方式兩種，分別是一般性房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)課稅評估。兩種評估方式在對相同的房地評估時既存在共性也有區(qū)別。共性在于都是通過科學(xué)方法對評估對象進(jìn)行評估，并房地產(chǎn)課稅評估需借用一般性房地產(chǎn)評估的方法，如成本法，收益法、市場比較法等兩種評估方式也有區(qū)別。從房地產(chǎn)價評估的實(shí)踐看，房地產(chǎn)升值因素的部分主要是土地，房地產(chǎn)減值素的部分主要是建筑物。從長期看，土地作為稀缺資源，市場價格將會不斷上漲。土地上的建筑物會因?yàn)槭褂枚a(chǎn)生累計折舊，同時還會因?yàn)榻ㄖ锉旧淼馁|(zhì)量、戶型年代、周遍交通情況等因素的變化發(fā)生減值，所以房屋的凈值呈不斷下降的趨勢。此在借鑒各國經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本文提出以下計稅依據(jù)的表達(dá)公式：計稅依據(jù)＝土地評估價＋建筑物評估價（1－減值毀損率）上式中，土地評估價是土地課稅評估后的土地價格，可按地段或小區(qū)劃分。建物評估價是建筑物課稅評估后的價格，不包括土地的價格。減值毀損率是指綜合考建筑物修善和折舊因素的情況下所制定的一個比率，這個比率應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整。

（三）物業(yè)稅的減免規(guī)定

我國目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種主要是針對營利性單位或個人課征，所以減免稅優(yōu)惠主要適用于一些非營利性質(zhì)的單位或特殊用途的房產(chǎn)，本文認(rèn)為，物業(yè)稅征免規(guī)定的設(shè)計在延續(xù)這個原則前提下，應(yīng)廣泛考慮普通居民利益。由于具體的減免稅優(yōu)惠設(shè)計牽涉到的因素較多，需做專題研究才能確定，本文在此不做深入探討，只在參考當(dāng)前房產(chǎn)稅等相關(guān)稅種的稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，列舉幾條有代表性的減免稅稅收優(yōu)惠規(guī)定。

1．減稅方面

（1）對于家庭所擁有的第一套住房并且是唯一生活住房，可參考家庭人口數(shù)和住房面積大小等因素給予規(guī)定免征額或起征點(diǎn)。

（2）對于孤老、殘疾、低收入特殊人群等家庭擁有的生活唯一住房給予免征。

（3）損壞房、危房，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可給予免征。

（4）對于經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行一定程度的減免優(yōu)惠。

（5）由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)可酌情給予適當(dāng)減免。

（6）對農(nóng)村生產(chǎn)用地和農(nóng)民生活用房，在一定期間內(nèi)給予減免。

2．免稅政策

（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、外國使領(lǐng)館及各種社會團(tuán)體自用的房地產(chǎn)免征。

（2）教堂、寺廟、公園、國家紀(jì)念館以及其他名勝古跡自用的房地產(chǎn)免征。

（3）市政街道、廣場、綠化地帶等公共物業(yè)免征。

（4）非營利性科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療單位、疾控機(jī)構(gòu)、婦幼保健單位、老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)等自用的不動產(chǎn)免征。

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摘要：物業(yè)稅是對處于保有階段的物業(yè)為征收對象，按照物業(yè)的評估價值向所有人或使用人征收的一種稅。目前很多發(fā)達(dá)國家都在征收。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，現(xiàn)存的房地產(chǎn)稅制也有一些不合時宜了。本文寫作的基本思路是，先從物業(yè)稅的基本理論入手，研究它的概念提出了我國物業(yè)稅制度設(shè)計的思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；物業(yè)稅；財產(chǎn)稅