導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)稅制研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:開征物業(yè)稅是重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)實(shí)選擇。但物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國(guó)情，重點(diǎn)解決三個(gè)方面的問題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對(duì)象與營(yíng)業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對(duì)同一項(xiàng)收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理?xiàng)l例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額和所得稅的應(yīng)稅所得中，國(guó)家面向單位和個(gè)人課征營(yíng)業(yè)稅和所得稅的同時(shí)已經(jīng)對(duì)土地的增值收益進(jìn)行了調(diào)節(jié)，如果單獨(dú)再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過度之嫌，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)。

第二，由于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)的增值部分可以相應(yīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)家通過征收物業(yè)稅同樣可以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。

第三，土地增值稅稅額計(jì)算較為復(fù)雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達(dá)到了歷史最高水平，絕對(duì)額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺(tái)物業(yè)稅應(yīng)做好與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。

二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)

以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實(shí)力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無幾，對(duì)這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有能力負(fù)擔(dān)的，同時(shí)也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進(jìn)企業(yè)間公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權(quán)。農(nóng)戶取得集體土地使用權(quán)是一次性交納一定數(shù)額的稅費(fèi)后，便可長(zhǎng)期無償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實(shí)上的“物權(quán)”這實(shí)際上是對(duì)集體土地使用權(quán)的一種變相侵蝕，同時(shí)也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則?，F(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營(yíng)業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過快。對(duì)此，必須通過開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進(jìn)節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時(shí)也可增加地方財(cái)政收入?？紤]到農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費(fèi)改革后村級(jí)組織財(cái)力的困境。

2.非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)納入課稅范圍

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，今后將個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢(shì)。理由有三：

（1）個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)與營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)類似，同樣具備以下優(yōu)勢(shì)，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動(dòng)性，納稅人難以從稅負(fù)高的地方轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的地方來逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預(yù)測(cè)，有利于增強(qiáng)地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會(huì)福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對(duì)農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢(shì)，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有必要通過開征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關(guān)，開征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。

（3）對(duì)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度需求，有利于控制房?jī)r(jià)過快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國(guó)土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對(duì)其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價(jià)取得土地使用權(quán)侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實(shí)行國(guó)土資源部第五號(hào)令《閑置土地處置方法》，但實(shí)際執(zhí)行情況遠(yuǎn)不容樂觀，全國(guó)各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地集約利用，減少土地閑置和浪費(fèi)，完全依靠行政手段對(duì)土地閑置行為進(jìn)行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤銷售和房產(chǎn)投機(jī)者長(zhǎng)時(shí)間持有多套住房，導(dǎo)致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過低無疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，難以提高房地產(chǎn)利用強(qiáng)度。對(duì)此，應(yīng)取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應(yīng)地可征物業(yè)稅，以此減少投機(jī)行為的發(fā)生，有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長(zhǎng)。三、科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管

1.稅率的確定

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，同所得稅類似，發(fā)揮著對(duì)納稅人的財(cái)富調(diào)節(jié)作用，從這個(gè)角度看，該稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)選擇超額累進(jìn)稅率。由于物業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負(fù)過重，超額累進(jìn)稅率的邊際稅率不宜過高，并且對(duì)居住用房地產(chǎn)和營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當(dāng)然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實(shí)際稅率之分。從其他一些課征不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家來看，在不動(dòng)產(chǎn)稅的管理中存在一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，就是要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行部分評(píng)估。當(dāng)只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一部分進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就是部分評(píng)估。大部分的部分評(píng)估是由于在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上升的整個(gè)期間中對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不夠頻繁。在部分評(píng)估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實(shí)際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評(píng)估率僅為真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評(píng)估率隨房屋價(jià)值的上升而有所下降。昂貴的財(cái)產(chǎn)比起不那么昂貴的財(cái)產(chǎn)，在征稅時(shí)其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對(duì)低價(jià)住房的低收入階層承受更大的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。因此，我國(guó)物業(yè)稅的稅率水平在確定時(shí)要考慮評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動(dòng)產(chǎn)是納稅人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個(gè)人住在目前的市場(chǎng)價(jià)格下可以認(rèn)為相當(dāng)貴的房子里，有關(guān)他們難于支付財(cái)產(chǎn)稅的真正問題不是貧窮問題，而是現(xiàn)金流量問題。這一問題在以下兩個(gè)群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們?cè)谕诵莺蟮氖杖脒h(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，而他們居住的房子卻承擔(dān)著很重的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)，因此會(huì)感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣房產(chǎn)。二是通過貸款購(gòu)房的人。他們?cè)谖磥砭哂休^為樂觀的預(yù)期收入，但由于在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)需要償還住房貸款，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問題。考慮到現(xiàn)實(shí)中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實(shí)行“按年計(jì)算，分期預(yù)繳，區(qū)別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預(yù)繳時(shí)，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對(duì)于因現(xiàn)金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認(rèn)為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵(lì)納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時(shí)間，對(duì)于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣收入支付稅款和相應(yīng)利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈(zèng)人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應(yīng)利息。對(duì)于貸款購(gòu)房者，應(yīng)在住房貸款償還完畢的下一個(gè)季度一次性或分次支付稅款及相應(yīng)利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強(qiáng)的靈活性，對(duì)納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。

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