改革開放以來，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區(qū)的高級豪華公寓別墅——錦華苑也應(yīng)運(yùn)而生。

錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

改革開放以來，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區(qū)的高級豪華公寓別墅——錦華苑也應(yīng)運(yùn)而生。

錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名PA清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

摘要：在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國城市化水平不斷提升。房地產(chǎn)企業(yè)在加快建設(shè)進(jìn)程的同時(shí)也在大力提高建設(shè)水平，以滿足人們的居住需求。隨著人們對居住環(huán)境及生活質(zhì)量要求的逐步提升，我國形成了新的業(yè)態(tài)，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)維修資金管理是物業(yè)管理的重要組成部分。然而，當(dāng)前我國物業(yè)企業(yè)對物業(yè)維修資金的管理存在不少問題。因此，探究物業(yè)維修資金管理存在的問題并尋找解決這些問題的方法在當(dāng)下具有積極的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。本文主要討論做好物業(yè)維修資金管理工作的重要性，分析物業(yè)維修資金歸集不齊的影響、物業(yè)維修資金管理中存在的問題及提出物業(yè)維修資金管理問題改善方案。

關(guān)鍵詞：維修資金管理；物業(yè)；問題；改善建議

物業(yè)維修資金的建立屬于一項(xiàng)民生工程。所以，物業(yè)公司要重視物業(yè)維修資金管理工作，積極地通過優(yōu)化配置物業(yè)維修資金，達(dá)到最大化的物業(yè)資金管理及使用效果。與此同時(shí)，物業(yè)公司要轉(zhuǎn)變物業(yè)維修資金管理理念，使得該項(xiàng)管理工作進(jìn)入嶄新的發(fā)展局面，提升人們對物業(yè)管理工作的滿意度。時(shí)代在發(fā)展，社會在變化，物業(yè)維修資金管理模式也在不斷發(fā)展變化。因此，物業(yè)公司要具備先進(jìn)的管理理念、不斷創(chuàng)新管理模式，科學(xué)地開展物業(yè)維修資金管理工作。

一、做好物業(yè)維修資金管理工作的重要性

物業(yè)維修資金管理的內(nèi)涵是物業(yè)維修管理部門結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建的專用于住宅共用部位與各項(xiàng)公共設(shè)施維修與改造的費(fèi)用。而物業(yè)維修部門負(fù)責(zé)合理地配置資金，提高公共設(shè)施維修水平，為業(yè)主創(chuàng)設(shè)良好的生活環(huán)境，保證業(yè)主生活需求及品質(zhì)。這樣業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系可以得到有效改善。在優(yōu)質(zhì)的物業(yè)維修資金管理下，公共設(shè)施這項(xiàng)資源的利用率可以得到有效提高。物業(yè)維修資金管理人員需要認(rèn)識到自身所承擔(dān)地責(zé)任，主動(dòng)地踐行物業(yè)管理工作。為保證物業(yè)維修資金管理水平，有必要不斷地總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建科學(xué)的管理方案，以便及時(shí)高效的解決日常管理中遇到的問題。

二、維修資金歸集不齊的影響

一、物業(yè)管理專業(yè)人才的需求現(xiàn)狀分析：

1.我國的房地產(chǎn)市場將有大的發(fā)展，這將直接拉動(dòng)對物業(yè)管理專業(yè)人才的需求。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，占每年固定資產(chǎn)投資的七分之一。我國又處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速期，對房地產(chǎn)的總量需求每年都在增加。我國即將加入世貿(mào)組織，對房地產(chǎn)業(yè)而言，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，從總體上看，入世有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。入世有利于加速我國房地產(chǎn)業(yè)市場體制的建立和發(fā)展。有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平。有利于擴(kuò)大外商對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，擴(kuò)大房地產(chǎn)的融資渠道，從而帶給我國房地產(chǎn)市場難得的發(fā)展機(jī)遇。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均年收入達(dá)到1萬美元以前，住宅業(yè)將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長。申奧成功后我國房價(jià)再次火爆，預(yù)示著在我國新一輪逐步形成的消費(fèi)浪頭中，房地產(chǎn)市場將持續(xù)升溫。物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分必然隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。而這個(gè)發(fā)展需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

2.我國的物業(yè)建筑面積呈不斷增長之勢，物業(yè)管理行業(yè)正得到前所未有的發(fā)展，需要大量的專門物業(yè)管理人才。

我國的物業(yè)建筑面積呈不斷增長之勢。以北京、上海為例，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：從1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1萬平方米，年均新建住宅968.7萬平方米，到2000年年底，全市住宅總量將近1.9億平方米，人均住宅使用面積16.2平方米。據(jù)了解，按照1990年開始編寫的《北京市城市總體規(guī)劃》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000萬平方米計(jì)算，其中住宅675萬平方米，平均每年新建525萬平方米，這樣，預(yù)計(jì)今后20年可新建住宅1.05億平方米，前10年新建5300萬平方米，到2000年時(shí)常住城市人口為750萬人，住宅總量1.39億平方米，人均居住面積可達(dá)9.6平方米，人均使用面積14.4平方米；后10年再新建5200萬平方米，到2010年北京常住人口達(dá)到850萬人，住宅總量達(dá)到1.9億平方米，人均居住面積11.18平方米，人均使用面積16.76平方米。單看上海的商品房這一項(xiàng)，就可以推斷出這是一個(gè)很大的市場。上海新建商品房年銷售面積在1997年686萬平萬米；1998年1151萬平萬米，比上年增長68％；1999年1329萬平方米，比上年增長15％；2000年1397萬平方米（快報(bào)），比上年增長5％；2001年1－2月商品房銷售131.64萬平方米，同比增長了88％這么廣大的物業(yè)市場不能再走舊式的房屋管理老路，要發(fā)揮，提升其價(jià)值，必須與現(xiàn)代物業(yè)管理這種新的管理模式相結(jié)合，走這條路，是市場經(jīng)濟(jì)體制的必然結(jié)果。這就需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

編者按：本文主要從新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展，新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展，新世比物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，這三方面對物業(yè)管理未來發(fā)展思路進(jìn)行闡述，其中包括：規(guī)模化經(jīng)營的必然性，規(guī)模化經(jīng)營的途徑，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè)，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù)，這樣起點(diǎn)高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價(jià)值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽(yù)，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具體材料請?jiān)斠姡?/p>

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu)；相對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，它是一個(gè)終端服務(wù)單位，但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言，它永遠(yuǎn)都是始端服務(wù)部門。

作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強(qiáng)大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報(bào)以厚望，開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點(diǎn)，政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計(jì)民生的一個(gè)重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視，成為了新世紀(jì)引入注目的聚焦點(diǎn)。

進(jìn)入21世紀(jì)，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗(yàn)和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進(jìn)。實(shí)踐證明，在這一前進(jìn)過程中，物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)模、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)模化方向發(fā)展

（一）規(guī)?；?jīng)營的必然性

春暉物業(yè)管理公司寶恒公寓企劃書

前言

寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風(fēng)景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來的全新的江南設(shè)計(jì)理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計(jì)1000余平方，兩部電梯設(shè)施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開發(fā)，更需要優(yōu)質(zhì)管理，徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗(yàn)，成功并持續(xù)的管理著近十個(gè)物業(yè)，完全有能力對寶恒公寓實(shí)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。

一、公司概況：

徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機(jī)關(guān)背景，注冊資金50萬元，具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。

二、公司物業(yè)管理理念

21世紀(jì)中國物業(yè)管理發(fā)展思路初探

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高,派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu);相對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,它是一個(gè)終端服務(wù)單位,但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言,它永遠(yuǎn)都是始端服務(wù)部門。

作為一個(gè)新興行業(yè),物業(yè)管理誕生伊始,便顯示出了強(qiáng)大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報(bào)以厚望,開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點(diǎn),政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理,提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計(jì)民生的一個(gè)重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視,成為了新世紀(jì)引入注目的聚焦點(diǎn)。

進(jìn)入21世紀(jì),我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗(yàn)和理論積累之后,正從幼稚走向成熟,并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進(jìn)。實(shí)踐證明,在這一前進(jìn)過程中,物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)?；?、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展

(一)規(guī)?；?jīng)營的必然性

為了物業(yè)公司順利的運(yùn)作發(fā)展，為業(yè)主和租戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，完成業(yè)主委托的各項(xiàng)物業(yè)管理及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，發(fā)揮物業(yè)最大的功能，使得物業(yè)通過對大樓及基地、家屬院實(shí)行的物業(yè)管理，不斷總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，提升物業(yè)灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業(yè)務(wù)管理規(guī)模，最終走向市場完全轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性物業(yè)管理，達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益，制定今年的工作計(jì)劃。

一、定編定崗及培訓(xùn)計(jì)劃

今年是物業(yè)公司運(yùn)行的第一年，實(shí)行二塊牌子（1.物業(yè)管理公司2.管理中心）一套人馬，在保留原中心的功能基礎(chǔ)上，通過物業(yè)的運(yùn)作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統(tǒng)一管理安排，計(jì)劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓(xùn)安排參加培訓(xùn)。

二、代租、代收計(jì)劃

按照廠里的物業(yè)管理委托要求，對大樓及將要成的其它物業(yè)大樓進(jìn)行代為租賃，計(jì)劃完成大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于萬元，按要求完成水電暖與費(fèi)用的代收、代繳工作，保證所轄物業(yè)的正常運(yùn)作。

三、收入計(jì)劃（物業(yè)管理費(fèi)、代租、代辦費(fèi)）

[摘要]文章通過總結(jié)在新校區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)實(shí)踐中的成果，探索研究高校物業(yè)管理服務(wù)采購的特點(diǎn)，編制了《高校物業(yè)管理采購需求指南》，以期對高校采購標(biāo)準(zhǔn)化提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]高校物業(yè)；采購標(biāo)準(zhǔn)

一、課題概況

為規(guī)范高校在物業(yè)管理服務(wù)采購中的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要求，提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平，針對高校物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)與分類，開展該課題研究，編寫了《高校物業(yè)管理采購需求指南》。為便于在物業(yè)服務(wù)采購中編寫服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，根據(jù)高校物業(yè)的服務(wù)特點(diǎn)，把高校物業(yè)服務(wù)分為樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園環(huán)衛(wèi)物業(yè)、動(dòng)力運(yùn)行物業(yè)和安全保衛(wèi)物業(yè)五類。每一類中明確物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員等信息，為便于描述這些影響采購價(jià)格的因素，對每一類物業(yè)按照物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)條件保障以及物業(yè)服務(wù)人員配置五方面撰寫物業(yè)服務(wù)采購的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

二、課題研究情況

（一）理論基礎(chǔ)。1.物業(yè)管理與委托理論：物業(yè)管理委托范圍要明確，除了工作范圍授權(quán)，還要對其服務(wù)結(jié)果、服務(wù)水平具體規(guī)定。2.公共選擇理論：采購物業(yè)屬公共物品，研究其提供和分配以及設(shè)立相應(yīng)匹配規(guī)則的行為與過程，進(jìn)而影響人們的公共選擇過程，從而實(shí)現(xiàn)其社會效用的最大化。3.項(xiàng)目管理理論：項(xiàng)目管理理論是指在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用專門的知識、技能、工具和方法。通過課題研究使物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)或超過項(xiàng)目干系人的需要和期望。研究與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的整體、范圍、時(shí)間、成本、質(zhì)量、人力資源、溝通等方面的管理。（二）具體做法。1.廣泛調(diào)研。課題開展前，學(xué)校后勤集團(tuán)結(jié)合新校區(qū)投入使用物業(yè)服務(wù)管理的選擇需要，多次組織新校區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)研。先后對北京、蘇州、珠海等地的多所院校進(jìn)行調(diào)研，并有針對性的對8家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，學(xué)習(xí)兄弟院校新校區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，了解物業(yè)管理市場及公司運(yùn)營情況，探索新校區(qū)物業(yè)的管理模式，在此調(diào)研的基礎(chǔ)上開展課題研究。2.編制服務(wù)需求服務(wù)需求的制定是招標(biāo)準(zhǔn)備工作的重要環(huán)節(jié)，也是日后物業(yè)監(jiān)管的重要依據(jù)。在我校新校區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)前夕，學(xué)校后勤集團(tuán)專門組織新校區(qū)物業(yè)工作團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)新校區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需求手冊的編寫。結(jié)合新校區(qū)建設(shè)圖紙、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、師生物業(yè)服務(wù)需求等，將物業(yè)服務(wù)工作細(xì)化，標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)容涵蓋了服務(wù)范圍、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)制度文件、功能用房及設(shè)施配備、人員配備要求、監(jiān)管制度文件、服務(wù)合同樣本等。在制定服務(wù)需求時(shí)，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)成員的主觀能動(dòng)性，全面思考物業(yè)管理范疇，編寫服務(wù)需求標(biāo)準(zhǔn)。我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，服務(wù)需求所約定的內(nèi)容是校方和外包方合作的基礎(chǔ)。若需求書中未約定到，在雙方的合作中就會出現(xiàn)推諉、扯皮的現(xiàn)象。我們在需求制定時(shí)，結(jié)合物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，增加了較多管理?xiàng)l款，如學(xué)生公寓服務(wù)育人職能、節(jié)能管理、家具管理、空氣質(zhì)量管理等，使物業(yè)管理工作更飽滿。手冊成稿后，我們在學(xué)校各相關(guān)部門廣泛征求意見及建議，進(jìn)一步完善需求手冊，力求最大限度滿足師生的需求。（三）課題主要內(nèi)容。在總結(jié)我校新校區(qū)招標(biāo)過程的基礎(chǔ)上，分析研究高校物業(yè)采購的實(shí)際狀況，物業(yè)服務(wù)采購中技術(shù)文件需要明確物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員等信息，將無形的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)椴煌矫嬉蛩氐牧炕笜?biāo)。為便于描述這些影響采購價(jià)格的因素，對每一類物業(yè)按照物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)條件保障以及物業(yè)服務(wù)人員配置五方面撰寫物業(yè)服務(wù)采購的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)范圍是物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)性信息，在物業(yè)采購中需要首先明確，由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，不同類型物業(yè)的量化方式和量化內(nèi)容也不同，針對不同的物業(yè)類型，提出物業(yè)服務(wù)量化的基本信息，如所有物業(yè)都需要對面積進(jìn)行描述，包括建筑面積、使用面積、保潔面積、綠化面積、墻面面積等等，除此之外，公寓物業(yè)需要明確服務(wù)的學(xué)生數(shù)量、值班值守（大門）崗位數(shù)量以及相應(yīng)樓內(nèi)生活服務(wù)設(shè)施等，校園環(huán)境物業(yè)需要明確綠化植物的種類，動(dòng)力運(yùn)行需要明確容量、負(fù)荷等等。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的核心內(nèi)容，把不同類別的物業(yè)服務(wù)根據(jù)服務(wù)方案，設(shè)立不同的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，對每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目描述其物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及要求。物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度包括兩類，一類是高校對不同場所的管理制度，如本校的教學(xué)樓管理規(guī)定、學(xué)生公寓管理規(guī)定等等，需要物業(yè)提供方進(jìn)入高校后遵守并在此基礎(chǔ)上開展物業(yè)服務(wù)，另一類是物業(yè)服務(wù)提供方開展物業(yè)服務(wù)時(shí)對服務(wù)對象的服務(wù)承諾、職責(zé)以及要求等物業(yè)管理規(guī)范性制度，需要物業(yè)提供方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求制定并在相應(yīng)位置明示。物業(yè)服務(wù)條件保障是影響物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的成本因素，包括高校為物業(yè)服務(wù)提供方提供的物業(yè)服務(wù)基本場所，如工具間、庫房等，也包括便于物業(yè)服務(wù)提供的辦公、住宿、就餐等方便條件，也可根據(jù)物業(yè)服務(wù)的需要提供相關(guān)設(shè)施、設(shè)備以及車輛等。物業(yè)服務(wù)人員配置是物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵性因素，主要包括崗位設(shè)置數(shù)量、對各類管理和服務(wù)人員的素質(zhì)要求等。（四）研究成果特點(diǎn)。1.結(jié)合高校后勤服務(wù)特點(diǎn)的物業(yè)分類形式。突破社會物業(yè)的管理和分類，圍繞以服務(wù)項(xiàng)目為中心的特點(diǎn)，本研究將高校物業(yè)管理采購分為樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園環(huán)衛(wèi)物業(yè)、動(dòng)力運(yùn)行物業(yè)和安全保衛(wèi)物業(yè)五類；結(jié)合高校后勤業(yè)務(wù)部門的行業(yè)分類特點(diǎn)，對物業(yè)管理采購進(jìn)行分類，便于對接高校物業(yè)的項(xiàng)目管理和監(jiān)管。2.多維度量化物業(yè)管理的指標(biāo)。突破傳統(tǒng)以面積量化物業(yè)管理的描述，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出以范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員等多維指標(biāo)量化物業(yè)管理的內(nèi)涵與要素，便于契約化的考核。3.多角度描述物業(yè)采購的條件。物業(yè)管理服務(wù)的采購屬服務(wù)類采購，影響采購定價(jià)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的因素很多，本研究通過對采購物業(yè)管理需求從物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)條件保障以及物業(yè)服務(wù)人員配置五方面的采購需求描述，便于采購定價(jià)條件認(rèn)同統(tǒng)一，項(xiàng)目執(zhí)行過程不易產(chǎn)生項(xiàng)目內(nèi)的“服務(wù)增量”有效避免投標(biāo)人通過低價(jià)中標(biāo)，項(xiàng)目執(zhí)行過程中通過服務(wù)增量提高服務(wù)價(jià)格，增加采購人成本。（五）應(yīng)用及效果。1.北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)招標(biāo)的總結(jié)和應(yīng)用。北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)采購在招標(biāo)過程中物業(yè)服務(wù)分為公共樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園物業(yè)三個(gè)標(biāo)段分別招標(biāo)，成功引進(jìn)了蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司、中航物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)新校區(qū)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)得到了學(xué)校廣大師生的認(rèn)可。我們制定的物業(yè)采購標(biāo)準(zhǔn)也得到了中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心的認(rèn)可，推廣采購單位參照我校案例。2.有效的指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管。北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)日常監(jiān)管過程中，按照我們制定的采購標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管，有效的做好物業(yè)日常質(zhì)量控制。目前，采購項(xiàng)目契約化執(zhí)行較好。3.推進(jìn)央采物業(yè)采購標(biāo)準(zhǔn)化。中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心對北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)采購項(xiàng)目非常關(guān)注，先后對項(xiàng)目執(zhí)行情況到新校區(qū)調(diào)研、到東吳物業(yè)總部調(diào)研，同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)，邀請我校參與對中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心關(guān)于物業(yè)采購需求標(biāo)準(zhǔn)的制定，先期完成了《機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)采購需求標(biāo)準(zhǔn)》的制定，將作為采購需求格式嵌入物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中。