導(dǎo)語：論中國物業(yè)管理發(fā)展一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

21世紀(jì)中國物業(yè)管理發(fā)展思路初探

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高,派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu);相對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,它是一個終端服務(wù)單位,但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言,它永遠(yuǎn)都是始端服務(wù)部門。

作為一個新興行業(yè),物業(yè)管理誕生伊始,便顯示出了強大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望,開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點,政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理,提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計民生的一個重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視,成為了新世紀(jì)引入注目的聚焦點。

進(jìn)入21世紀(jì),我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗和理論積累之后,正從幼稚走向成熟,并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進(jìn)。實踐證明,在這一前進(jìn)過程中,物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)?；?、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展

(一)規(guī)?；?jīng)營的必然性

物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營早就是業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰臒狳c問題。我認(rèn)為新世紀(jì)的規(guī)?；?jīng)營,就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源,最大限度地擴(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域(當(dāng)然這個最大限度不是無節(jié)制,而是根據(jù)自身的實際情況),科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo),在一個適度界定的市場競爭中,最大化的占有市場份額。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們無論是企業(yè)競爭的絕對業(yè)績,還是企業(yè)競爭的相對地位來說,市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們,企業(yè)僅僅達(dá)到經(jīng)營規(guī)模還不行,它還必須在市場份額總量上居于首位,才能優(yōu)于別人。

當(dāng)然,物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營并不是指簡單的擴(kuò)大再生產(chǎn),從企業(yè)的追求效益最大化的經(jīng)營行為來說,規(guī)?；?jīng)營還充分考慮其投入產(chǎn)出比率,也就是隨著投入的增加,規(guī)模的擴(kuò)大,其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)逐量增高,這才是我們所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

由此可見,規(guī)模化經(jīng)營能為管理企業(yè)降低成本,充分利用有限資源,獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)規(guī)?；?jīng)營的途徑

擴(kuò)大市場份額占有率,實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)不變的主題,但在市場份額總量有限的情況下,物業(yè)管理企業(yè)如何實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營呢?

兼并重組,充分利用小企業(yè)資源。

目前,無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多,許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田,自已成立物業(yè)管理公司管理共開發(fā)的樓盤,但由于面積較小,造成大量重復(fù)投資及資源浪費。顯然,這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利,由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范,也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主(住戶)的利益受到損害,使業(yè)主投訴增多,這極大地?fù)p害了行業(yè)的整體形象。從長遠(yuǎn)來看為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組,實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合,共享企業(yè)資源如資金、技術(shù)、材料、勞動力等。通過企業(yè)整合,建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)模化經(jīng)營也可推動這些要素的流動和優(yōu)化組合,促進(jìn)行業(yè)的共同發(fā)展。2、抓住時機(jī),適時介入內(nèi)地物管市場,擴(kuò)大物業(yè)管理面積。

新世紀(jì)民伊始,物業(yè)管理市場的競爭便呈現(xiàn)出白熱化趨勢。內(nèi)地物業(yè)管理市場的巨大潛力,吸引了眾多實力公司的目光,有品牌物業(yè)管理企業(yè)把走向內(nèi)地?fù)屨际袌鲎鳛榘l(fā)展目標(biāo)。一段時間以來,物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應(yīng)該意識到,任何一家物業(yè)管理企業(yè)要到異地發(fā)展都具有一定的難度。在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初期階段,對當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個過程,在這一過程中,企業(yè)會出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長而導(dǎo)致管理成本增加,管理效率下降的現(xiàn)象。同時,內(nèi)地物業(yè)管理消費意識不夠,收費標(biāo)準(zhǔn)較低,造成管理過程中矛盾多、風(fēng)險大,稍不留神便會出現(xiàn)投資虧損、損害企業(yè)品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè),使其在進(jìn)軍內(nèi)地之初,很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對此,任何一家進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備,摒棄急功近利的念頭,潛下心來為真正在內(nèi)地市場站穩(wěn)腳跟做準(zhǔn)備。

我們還可以看到,物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地市場的初期階段,正是其與本化磨合的關(guān)鍵時期,也是傳播自已品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)市場狀態(tài),適應(yīng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情,積累本地物業(yè)管理經(jīng)驗。內(nèi)地物業(yè)管理市場起步較晚,對沿海等地先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗十分重視,他們需要有一個相互認(rèn)識、相互了解、相互學(xué)習(xí)、共同提高的契機(jī)。我們進(jìn)入內(nèi)地市場,恰恰為其提供了一個學(xué)習(xí)、交流的機(jī)會。因此,只要我們堅持“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想,把自身積累的經(jīng)驗和沉淀的理論充分運用于物業(yè)管理的實際工作之中,我們就完全能夠得到當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可。例如,福田物業(yè)便是在1999年進(jìn)入蘇州市場之初,我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務(wù)”的指導(dǎo)思想。經(jīng)過一年多時間的艱苦努力,“福田物業(yè)”這一品牌已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的充分認(rèn)可,廣大業(yè)主也將“福田物業(yè)”作為他們享受舒適生活的依據(jù)之一倍加信賴,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已將“福田物業(yè)”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下,我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來,福田物業(yè)已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業(yè)管理面積。以蘇州為根據(jù)地,“福田物業(yè)”的美譽度還傳播到附近城市,如昆山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀(jì)佳園”。使福田物業(yè)成了蘇州乃至周邊城市及地區(qū)的物業(yè)管理金字品牌,為實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營積累了豐富經(jīng)驗。

二、新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展

所謂區(qū)域化物業(yè)管理就是利用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論,對轄區(qū)物業(yè)實行綜合管理。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ),以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模,條塊結(jié)合,組合成若干適度區(qū)域,使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。例如深圳的華僑城片區(qū)、新洲片區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、華強北商業(yè)區(qū)等。

隨著社會的不斷進(jìn)步,城市功能劃分越來越細(xì),小政府、大社會的發(fā)展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序,從具體事務(wù)中抽身出來制訂宏觀政策,必將部份服務(wù)職能讓社區(qū)和企業(yè)來承擔(dān),由此,區(qū)域化物業(yè)管理初見端倪。

區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。我們知道,任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設(shè)施有著必然的聯(lián)系;從這個意義上說,單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。前是是單一專業(yè)型,后者則是綜合網(wǎng)絡(luò)型,后者更貼近城市管理的核心,并具有社會職能和企業(yè)職能的雙重性。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會承擔(dān)相當(dāng)?shù)纳鐣?zé)任,直接介入和參與政府組織的相關(guān)活動。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點是轄區(qū)集中成片,具有一定的規(guī)模,服務(wù)的內(nèi)容和對象比較廣泛,配套齊全,軟件建設(shè)思路明晰。有利于個業(yè)倡導(dǎo)以人為本,便于合理處置城區(qū)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系,有機(jī)、有效、合理地配置資源,并不斷回報社會,從而促進(jìn)物來管理在可持續(xù)發(fā)燕尾服理論指導(dǎo)下健康、穩(wěn)步發(fā)展。

區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會根據(jù)區(qū)域(片區(qū))物業(yè)管理的需要,科學(xué)、合理地對區(qū)域內(nèi)輔助配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃,最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費,為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。同時,區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來進(jìn)行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營和管理,而是要實現(xiàn)整個區(qū)域的資源共享,優(yōu)勢互補,共同發(fā)展?，F(xiàn)代化生產(chǎn)的重要特征之一是集約化,即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)模化經(jīng)營相集合,這在21世紀(jì)物業(yè)管理中將表現(xiàn)的更為突出。

由此可見,區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。首先,區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理,人們的日常生活和工作,可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務(wù)來實現(xiàn);其次,區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線,對轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉,對預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè),從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù),這樣起點高、效益好;第三,區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理,可以做到資源共享,為物業(yè)管理公司降低管理成本,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”,為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述,區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在,能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境,能最大限度地提高物業(yè)的價值,提升物業(yè)的檔次,能提升物業(yè)管理品牌聲譽,增加公眾對物業(yè)管理的信心,促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、新世比物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

隨著社會的不斷進(jìn)步,城市發(fā)展水平必然會越來越高,城市功能劃分將越來越細(xì)。對于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求越來越高,物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。

如果物業(yè)公司一味追求小而全,過分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員,必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān),且這些專業(yè)設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價值,造成大量的資源浪費,這不符合資源共享、集約經(jīng)營的原則。相反,如果組織專業(yè)公司對業(yè)主服務(wù),則可大大避免這些矛盾,如房屋維護(hù)與保養(yǎng)請專業(yè)公司,他們可以科學(xué)規(guī)范地制訂詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計劃,達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果,大大減少物業(yè)公司的工作量;衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé);綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān),綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等?，F(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負(fù)責(zé)小區(qū)安全的職責(zé),沒有負(fù)責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。如果由專業(yè)公司負(fù)責(zé)治安,這些公司必然會在技防、人防方面下功夫,按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運作,這必將大大加強小區(qū)(大廈)的治安防患能力,提高廣大業(yè)主的安全感和舒適感。

專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言,不是以職業(yè)化為目的,持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育,而不是職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來,物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位,才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作,并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業(yè)。

-