首先，感謝公司董事會以及公司同仁們給予我“*”這樣一個展示自我的機會和舞臺。年是*公司企業(yè)發(fā)展進程中極為重要的一年，在這一年中，*公司全面推行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的目標(biāo)管理責(zé)任制；積極推行先進的行業(yè)管理模式，科學(xué)定位，科學(xué)決策；創(chuàng)優(yōu)良的企業(yè)品牌、樹良好的企業(yè)形象；實行多元化經(jīng)營，拓寬企業(yè)經(jīng)營渠道，努力實現(xiàn)經(jīng)營效益和社會效益雙豐收。通過全體員工共同努力和勤奮工作，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入*萬元（其中：物業(yè)服務(wù)費收入*萬元，其它經(jīng)營收入*萬元），年利潤*余萬元；房屋及公共設(shè)施完好率達*％；受理業(yè)主（使用人）報修*起，及時處理率*；處理業(yè)主（使用人）投訴*起，次次有交代，件件有落實；業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的滿意率達98％。

一份耕耘一份收獲。*年，公司在全市物管企業(yè)中屢屢受獎，被區(qū)政府評為“社會治安安全單位”和“文明單位”，大廈消防安全管理規(guī)范，在“人員密集場所專項整治”和“火災(zāi)隱患大排查”活動中，作為先進單位、代表市消防重點單位接受*、*省兩級督查組檢查并獲得通過。物業(yè)管理模式己趨于成熟，為做大、做強企業(yè)奠定了堅實基礎(chǔ)。

作為*公司的經(jīng)理，企業(yè)以及行業(yè)也給予我個人極大的鼓勵，給予了莫大的榮譽：企業(yè)，如前所述，結(jié)予我這樣一個展示自我的機會和舞臺，并不斷理解我、支持我、鼓勵我；行業(yè)，亦一直給予關(guān)心，受薦擔(dān)任*市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事，并連續(xù)六年被評為*市物業(yè)管理行業(yè)先進個人。

*年度*公司工作簡概

一、推行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級責(zé)任，促進企業(yè)健康發(fā)展。

年初，述職人代表物業(yè)公司與董事會簽訂了《*公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》。其包含：公司總體工作目標(biāo)（管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、責(zé)任人的權(quán)利義務(wù)、公司董事會的權(quán)利義務(wù)）、目標(biāo)考評方法和依據(jù)、獎罰措施等；公司將總體目標(biāo)迅速進行有效分解，組織中層干部乃至每一其它員工充分討論目標(biāo)分解后的公司責(zé)、權(quán)利，討論分配與協(xié)調(diào)等問題，直到達成共識，然后，公司總經(jīng)理與部門經(jīng)理分別簽訂《部門經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》；各部門經(jīng)理梳理各工作崗位的工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作紀(jì)律、檢查方法并由每一崗位員工討論修改后，由各部門經(jīng)理分別與每一崗位員工簽訂《崗位責(zé)任書》。這樣，各級都有明確的責(zé)任，都知道“該做什么”，“不該做什么”，“如何檢查”，“做不好怎么辦”，形成一級對一級負(fù)責(zé)，一級對一級進行檢查和督促的責(zé)任氛圍。

董事會：

首先，感謝公司董事會以及公司同仁們給予我“××”這樣一個展示自我的機會和舞臺。年是××公司企業(yè)發(fā)展進程中極為重要的一年，在這一年中，××公司全面推行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的目標(biāo)管理責(zé)任制；積極推行先進的行業(yè)管理模式，科學(xué)定位，科學(xué)決策；創(chuàng)優(yōu)良的企業(yè)品牌、樹良好的企業(yè)形象；實行多元化經(jīng)營，拓寬企業(yè)經(jīng)營渠道，努力實現(xiàn)經(jīng)營效益和社會效益雙豐收。通過全體員工共同努力和勤奮工作，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入××萬元（其中：物業(yè)服務(wù)費收入××萬元，其它經(jīng)營收入××萬元），年利潤××余萬元；房屋及公共設(shè)施完好率達××％；受理業(yè)主（使用人）報修××起，及時處理率××；處理業(yè)主（使用人）投訴×起，次次有交代，件件有落實；業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的滿意率達98％。

一份耕耘一份收獲?！痢痢痢聊?，公司在全市物管企業(yè)中屢屢受獎，被區(qū)政府評為“社會治安安全單位”和“文明單位”，大廈消防安全管理規(guī)范，在“人員密集場所專項整治”和“火災(zāi)隱患大排查”活動中，作為先進單位、代表市消防重點單位接受中央、江蘇省兩級督查組檢查并獲得通過。物業(yè)管理模式己趨于成熟，為做大、做強企業(yè)奠定了堅實基礎(chǔ)。

作為××××公司的經(jīng)理，企業(yè)以及行業(yè)也給予我個人極大的鼓勵，給予了莫大的榮譽：企業(yè)，如前所述，結(jié)予我這樣一個展示自我的機會和舞臺，并不斷理解我、支持我、鼓勵我；行業(yè)，亦一直給予關(guān)心，受薦擔(dān)任××市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事，并連續(xù)六年被評為南通市物業(yè)管理行業(yè)先進個人。

××××年度××公司工作簡概

一、推行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級責(zé)任，促進企業(yè)健康發(fā)展。

一、物業(yè)公司內(nèi)部控制制度簡述

二、當(dāng)前我國物業(yè)公司內(nèi)控現(xiàn)狀

物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)主要是物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營服務(wù)。其中，物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的主要獲利手段。主要是為客戶和業(yè)主提供經(jīng)濟有效的服務(wù)，以及維護和保證業(yè)主的財產(chǎn)安全。在收入一定的情況下，物業(yè)公司的成本開支顯得尤為重要。有效的成本控制能夠為物業(yè)公司挖潛績效、節(jié)約開支。但是，在當(dāng)前我國物業(yè)公司的成本核算和控制方面存在著一定問題。問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)目前，我國物業(yè)公司大多是把物業(yè)管理服務(wù)看做是公司向外銷售的無形產(chǎn)品，與此相關(guān)的全部支出均計入成本核算。由于物業(yè)公司特殊的性質(zhì)，決定了其成本費用的構(gòu)成中，人力資源成本占據(jù)了很大一部分，尤其是保潔、保安等基層服務(wù)人員的工資。據(jù)不完全統(tǒng)計，基層服務(wù)人員工資大概占據(jù)了物業(yè)服務(wù)成本的80％。然而，雖然基層服務(wù)人員工資比重大，但是個人工資并不高。目前，我國物業(yè)公司經(jīng)營業(yè)績普遍偏低，雖然員工個人工資不高，但是面對龐大的比重，物業(yè)公司難以招架。很多物業(yè)公司迫于經(jīng)濟壓力和收入的有限性，在內(nèi)部控制中，往往把對員工資的控制放于首位。新勞動法出臺后，物業(yè)公司經(jīng)濟狀況雪上加霜，給員工漲工資，企業(yè)沒有充足能力；不給員工漲工資，又有悖于新《勞動法》。

(二)目前很多業(yè)主把物業(yè)公司視作“萬能”，認(rèn)為物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)理所應(yīng)當(dāng)，很多業(yè)主不理解物業(yè)公司的收費。常會為一些小事而投訴，面對有償服務(wù)而不肯繳服務(wù)費，缺少“花錢買服務(wù)”的主觀意識。按理說，物業(yè)公司在收取物業(yè)費(綜合服務(wù)費)的同時，理應(yīng)還收取公共設(shè)施維修費。但是很多業(yè)主不能理解物業(yè)公司的收費項目，認(rèn)為物業(yè)費中已經(jīng)含有了公共設(shè)施維修費。所以，要么拒繳、要么投訴，給物業(yè)公司維修費的正常收繳工作帶來很大困難。而且在小區(qū)房產(chǎn)交付后，常會因其設(shè)備設(shè)施不完善而需要物業(yè)公司對其進行后期物業(yè)維修，變相增加了物業(yè)公司維修費用。給物業(yè)公司的成本控制帶來一定壓力。

(三)當(dāng)前，物業(yè)公司普遍采用按物業(yè)面積的實際大小收取物業(yè)費，這種方法已被人們接受和認(rèn)可。然而，看似公平的方法背后實則顯示著不公平。因為房屋面積大的住戶不一定在同等時間里產(chǎn)生的垃圾比面積小的住戶多；面積小而人口多的住戶單元對環(huán)境和治安的影響不一定比面積大的住戶小，甚至?xí)h(yuǎn)遠(yuǎn)大于面積大的住戶。另外，多數(shù)業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)費，是主觀認(rèn)為物業(yè)公司管理不完善，懷疑業(yè)主繳納的物業(yè)費被上級挪用和暗箱操作，而非用在了物業(yè)管理上。面對業(yè)主的質(zhì)疑，物業(yè)公司有苦難言。因為一天掃一遍地和掃三遍地，在保潔的效果上可能差別不大，但是人工耗費卻有很大不同。同樣，在保安的選擇上，退休下崗職工和通過專業(yè)訓(xùn)練而培養(yǎng)的物業(yè)專門管理人員的人工成本也有很大不同。目前，物業(yè)管理究竟價值多少，一直是物業(yè)公司和業(yè)主矛盾產(chǎn)生的焦點。

伊春市的物業(yè)管理，有十多年的歷史了。目前伊春市已經(jīng)發(fā)展起來的物業(yè)企業(yè)有3O多家，但能對天華物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成競爭壓力的是集團的億科物業(yè)服務(wù)企業(yè)。億科物業(yè)主要管理北京億科置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在西城新區(qū)開發(fā)的“億科星河彎”住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳館、乒乓球室、健身房。以其人性化、專業(yè)的、規(guī)范化的服務(wù)贏得了廣大業(yè)主的好評，如：小區(qū)正門內(nèi)側(cè)設(shè)有雨傘區(qū)，為業(yè)主應(yīng)急之用；物業(yè)公司為業(yè)主配置通勤車早中晚接送業(yè)主上下班億科物業(yè)主要定位于高品質(zhì)的服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向、服務(wù)人員態(tài)度熱情，工作盡職。即便不是這個小區(qū)的業(yè)主，也能通過環(huán)境、保安來感受這片“世外桃源”的寧靜與和諧。SWOT分析中，“S”(Strengths)表示生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的能力，“W”(Weaknesses)表示企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，“0”(0pportu—nities)表示來自生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)外部的機會，“T”(Threats)表示生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)所面臨的外部威脅。這四個方面通常就是指企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅。

1優(yōu)勢分析

(1)口碑好、有實力。天華物業(yè)服務(wù)企業(yè)是伊春最早的物業(yè)企業(yè)，也給伊春人民帶來了最早的服務(wù)，通過“親水家園”的管理，收到8O以上業(yè)主的好評，受到社會的廣泛認(rèn)可。企業(yè)設(shè)備齊全，有垃圾運輸車、撒水車、維修車及工程施工設(shè)備等。經(jīng)過多年的努力已經(jīng)建立了一支經(jīng)驗豐富的隊伍。其管理的黃金花園、親水家園小區(qū)被評為“省示范項目”和“花園式居住區(qū)”稱號。永興、衛(wèi)星、新興三個小區(qū)獲得市級優(yōu)秀管理住宅小區(qū)稱號。

(2)管理區(qū)域大、經(jīng)驗豐富。天華物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司管理盛世榮府、黃金花園、親水家園、西城小區(qū)、紅升小區(qū)、普新小區(qū)、向陽小區(qū)等小區(qū)，管理面積100多萬平方米。面對這么多的小區(qū)，這么多的業(yè)主，這么多年的經(jīng)營，天華物業(yè)服務(wù)企業(yè)積累了設(shè)備維修、保潔管理、安全管理等多方面的經(jīng)驗。

(3)管理層理念新。天華物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理通過了全國注冊物業(yè)師考試，并且領(lǐng)導(dǎo)層理念先進。與外省兄弟公司保持聯(lián)系與交流，這樣更有利于思想的進步。企業(yè)也大力的招聘有能力的專業(yè)化人才。

(4)公司通過了ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。

一、迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經(jīng)濟的條件下，大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人，因此，如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關(guān)鍵問題。在社會分工和市場細(xì)分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業(yè)類型、不同的消費人群、以不同于他人的管理模式，才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟，建立自己的經(jīng)營理念，那就是要走企業(yè)的品牌化道路。品牌是什么？依據(jù)美國市場營銷協(xié)會的定義：品牌是一種名稱、標(biāo)記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競爭對手的標(biāo)記。但是在市場經(jīng)濟發(fā)展的今天，品牌已不再是一種簡單的區(qū)別標(biāo)志，而是企業(yè)客戶和價值（文化價值、經(jīng)濟價值）的來源。物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。由此，創(chuàng)建這種服務(wù)的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其服務(wù)的品牌效應(yīng)。在多次的招、投標(biāo)中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，原創(chuàng)：終就鑄造了中國物業(yè)的“巨無霸”。但是創(chuàng)建一個品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程。現(xiàn)實中一些令人無庸質(zhì)疑的事實放在我們的面前，物業(yè)市場不規(guī)范、經(jīng)營機制不健全、細(xì)的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識低等因素已經(jīng)成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區(qū)，在總體水平低的情況下，對于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。

日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業(yè)的品牌，除了要克服大的環(huán)境困難外，還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員配置。對此，筆者在公司的四個物業(yè)項目實習(xí)的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：（）、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語言、行為形象。服務(wù)人員是第一時間與業(yè)主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。（）、規(guī)章制度不健全。主要包括對內(nèi)（員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎罰機制）和對外（管理制度、業(yè)主公約、處理程序等）。（）、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業(yè)主宣傳到位，其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式。（）、服務(wù)人員的人性化意識不強。對待業(yè)主不夠周到熱情，有的甚至發(fā)生了口角。在實踐的接觸中，服務(wù)人員對答允業(yè)主的事情不能及時的處理，比如說報修，一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機。（）、物業(yè)經(jīng)營收入單一，難以擺脫虧損的局面。舉例說同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時間，大多數(shù)的公共設(shè)施已經(jīng)老化，光靠角的服務(wù)費虧損是在所難免。

二、通過在實習(xí)中理論的研究和實踐的磨合，筆者認(rèn)為這些基本的問題已經(jīng)成為海納物業(yè)走向品牌化、從分散型經(jīng)營到集約化發(fā)展的制約因素。如何解決這些問題，規(guī)范物業(yè)項目的運作，樹立海納物業(yè)的品牌形象。通過近段時間的實習(xí)，筆者提出自己的幾點建議和方法。

⒈建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。（）、規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志，所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話，由于在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“海納物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時候，“海納物業(yè)”應(yīng)該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù)，所以在工作中要盡量達到軍事化的標(biāo)準(zhǔn)，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實就是一個服務(wù)的過程，即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。（）、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實下去，內(nèi)部制度的設(shè)立要無時不刻的表現(xiàn)出一個絕對服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個員工的行為。在實習(xí)中，城市花園的首問責(zé)任制就值得為其他的物業(yè)項目所借鑒，即每一個與業(yè)主接觸的服務(wù)人員都要成為服務(wù)流程上的一個點，實現(xiàn)服務(wù)無縫隙。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎罰激勵措施。（）、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機構(gòu)和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項（物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營等）必須要業(yè)委會審批，否則有時物業(yè)的好的想法，可能會變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會還不是健全，重大的事情盡可能的要經(jīng)過入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外，在日常的管理服務(wù)中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示，請求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時要達成書面協(xié)議。

⒉服務(wù)管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。（）、以專業(yè)化為方向，首先要打好它的專業(yè)基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識和專業(yè)技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學(xué)習(xí)型網(wǎng)絡(luò)。比如說公司內(nèi)部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業(yè)的學(xué)習(xí)媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)（因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等）使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應(yīng)定期或不定期的組織培訓(xùn)班、外出學(xué)習(xí)，特別值得一提的是對于外出學(xué)來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習(xí)期間，筆者接觸到的項目上很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對于專業(yè)技能，因為其是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學(xué)以為用、從用中學(xué)”的的良性循環(huán)。再次，專業(yè)化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善專業(yè)重組。舉例來說，山海天項目由于人員配置少，一個人要負(fù)責(zé)幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此，對于部門結(jié)構(gòu)要有明確的劃分即辦公室、服務(wù)中心、保安部、綠化保潔部、經(jīng)營拓展部等，并且各部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，專業(yè)化重組就是要針對各個部門所使用專業(yè)的特色，展開專業(yè)知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎(chǔ)上可以做到“人人都要學(xué)、事事都能懂”，在負(fù)責(zé)人員不到位的情況下，可以處理應(yīng)急情況。（）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系，這也是我們在工作中始終都能占據(jù)主動地位的關(guān)鍵，尤其在處理不可協(xié)調(diào)的糾紛中其作用更是可見一般。物業(yè)企業(yè)每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在城市花園，筆者看到一些復(fù)式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業(yè)主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業(yè)沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發(fā)生事故我們就要承擔(dān)責(zé)任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔(dān)責(zé)任或是承擔(dān)連帶責(zé)任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結(jié)冰的小區(qū)路上等等，我們都應(yīng)該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應(yīng)該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

⒊首打營銷牌，要走多條路。品牌的創(chuàng)建說到底就是營銷的結(jié)果，當(dāng)然這包括了企業(yè)的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業(yè)可以提高自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業(yè)形成一種口碑效應(yīng)，在不多增加的客戶基礎(chǔ)上從而形成自己的規(guī)模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學(xué)會多條腿走路，目前海納的四個項目部（山海天、同發(fā)、林海小區(qū)、城市花園）大多處在虧損狀態(tài)，這是因為業(yè)主入住率低、公共設(shè)施老化等原因造成，所以在企業(yè)的運作中光靠單一的服務(wù)費為生存來源是不可行的。通過實習(xí)，筆者認(rèn)為同發(fā)物業(yè)的工程部做法值得借鑒，那就是作完本小區(qū)的工作的同時，充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務(wù)，這都可以成為企業(yè)的一個收入來源。當(dāng)然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業(yè)多面經(jīng)營的的同時，肯定會遭遇來自市場、政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關(guān)工作，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個寬松、穩(wěn)定的空間。

*總書記在“*”重要講話中指出“群眾利益無小事”。實現(xiàn)人民群眾的愿望、滿足人民群眾的需要、維護人民群眾的利益，是“*”重要思想的根本出發(fā)點和落腳點。對于為礦區(qū)居民提供服務(wù)的我們來說，更要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會、貫徹落實*總書記重要講話精神，時刻把群眾利益放在心上，站在“*”重要思想的高度，大力加強社區(qū)建設(shè)，確保礦區(qū)的發(fā)展和穩(wěn)定。我們*單位服務(wù)區(qū)域*平方公里，轄區(qū)內(nèi)有*個物業(yè)小區(qū)，共有*萬余戶，*萬余人。公司服務(wù)區(qū)域廣、小區(qū)多且分散，周邊單位多，這給我們工作帶來諸多困難。然而社區(qū)作為礦區(qū)人們生活的共同體，其地位和作用顯得越來越重要，如何著力加強社區(qū)建設(shè)，確保礦區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展？工作方式和途徑也許有很多，本文僅從物業(yè)管理企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)相結(jié)合的角度，談一點學(xué)習(xí)認(rèn)識。社區(qū)是指一定地域內(nèi)城市居民的自治組織，物業(yè)管理是為居民提供與房地產(chǎn)有關(guān)的全方位服務(wù)的企業(yè)。對于社區(qū)建設(shè)，目前礦區(qū)采取居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司三結(jié)合共同管理的方式，其中物業(yè)公司在礦區(qū)建設(shè)中扮演著重要的角色，礦區(qū)與物業(yè)公司相互依存、相互滲透、相互促進。社區(qū)文化建設(shè)更離不開物業(yè)公司的組織和參與，并越來越成為物業(yè)公司提高物業(yè)管理水平美譽度的重要途徑，探索物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)適度融合，不僅有利于樹立物業(yè)公司的品牌和形象，還有利于加強社區(qū)居民思想建設(shè)，提高居民的思想道德素質(zhì)。一、企業(yè)文化是規(guī)范物業(yè)管理、推動物業(yè)市場發(fā)展的關(guān)鍵1、企業(yè)文化是規(guī)范物業(yè)管理的重要工具。企業(yè)文化是形成于*世紀(jì)*年代的企業(yè)管理理論。作為一種現(xiàn)代化的企業(yè)管理理論，它是在一定的社會歷史條件下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動中所創(chuàng)造的、具有本企業(yè)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)。其意義在于通過符合企業(yè)發(fā)展需要的共同價值觀來培育塑造認(rèn)同企業(yè)價值觀的企業(yè)人，制定有利于企業(yè)價值觀形成的規(guī)章制度、行為規(guī)范，使企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)、管理經(jīng)營行為、物質(zhì)環(huán)境、員工形象等都一致傳達企業(yè)價值觀，在社會上樹立可供識別的企業(yè)品牌形象，實現(xiàn)企業(yè)的差別化市場發(fā)展戰(zhàn)略，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。就公司內(nèi)部管理而言，企業(yè)文化通過塑造價值觀推行價值觀來實現(xiàn)管理，是企業(yè)管理中的“德治”。企業(yè)文化以其特有的管理功能，對提高物業(yè)管理人員的服務(wù)意識、規(guī)范物業(yè)管理人員的服務(wù)行為作用巨大，物業(yè)管理人員可以因此提高管理服務(wù)的主動性，不斷改進管理服務(wù)程序、流程、方法、技能，完善物業(yè)管理服務(wù)。另外，就物業(yè)管理規(guī)范化的對象而言，物業(yè)管理法規(guī)不僅僅要規(guī)范物業(yè)公司的行為，還包括業(yè)主的行為。如果我們小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理制度的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度十分有限，那物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展就會受到極大的制約。物業(yè)管理制度建設(shè)本身是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，這由物業(yè)公司根據(jù)國家的法規(guī)來自我建設(shè)、自我完善；業(yè)主對物業(yè)管理制度的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度則需要多種渠道、多種形式的文化建設(shè)活動來培養(yǎng)提高，這也主要靠我們物業(yè)公司來做，其實質(zhì)是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的宣化、延伸、滲透。換句話說，只有通過社區(qū)文化建設(shè)，宣傳各項法規(guī)，弘揚社會公德，促進感情交流，提高居民素質(zhì)，才能有效增進社區(qū)認(rèn)同度，從而，為物業(yè)管理的規(guī)范化奠定良好的社會文化基礎(chǔ)。2、企業(yè)文化建設(shè)是物業(yè)市場競爭的需要。當(dāng)前，物業(yè)的市場競爭已經(jīng)從人才、技術(shù)、管理水平、服務(wù)程序和服務(wù)質(zhì)量等方面全面鋪開。從深層次分析，要全面提升物業(yè)公司的競爭力要靠企業(yè)管理制度、企業(yè)的服務(wù)經(jīng)營理念、職工的綜合素質(zhì)來支撐并實現(xiàn)，因此，現(xiàn)代企業(yè)間的競爭是企業(yè)文化的競爭。物業(yè)品牌化是物業(yè)公司市場發(fā)展的需要。品牌是凝聚企業(yè)形象的重要載體，沒有品牌支撐，企業(yè)的影響力就受到制約。物業(yè)公司要想從激烈的市場競爭中脫穎而出，必須建設(shè)自己的知名品牌。品牌競爭從根本上來說是文化的競爭?？梢哉f，沒有文化的環(huán)境不是文明，沒有文化的商品不是精品，沒有文化的服務(wù)不是享受，沒有文化的競爭不能取勝。品牌所蘊涵的功能價值、品質(zhì)含量、服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)倫理，歸根到底是企業(yè)文化外化的結(jié)果。品牌的差異，說道底是文化的差異，是企業(yè)文化核心價值觀的差異。差異識別度越高，品牌競爭力越強。樹立品牌，我們要運用文化眼光對待物業(yè)管理，創(chuàng)造充滿文化氛圍的環(huán)境，形成獨特的管理風(fēng)格，使物業(yè)管理具有鮮明的生命力。第三，物業(yè)的品牌形象的根基，最終落在物業(yè)基礎(chǔ)管理的服務(wù)上，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不只是體現(xiàn)在服務(wù)的技術(shù)水平上，更重要的是體現(xiàn)在服務(wù)的態(tài)度與行為上。員工的服務(wù)態(tài)度與行為怎樣，取決于員工對公司、對業(yè)主的認(rèn)識，這正是價值觀范疇，也就是企業(yè)文化所傾注的領(lǐng)域。企業(yè)文化對提高企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有著不可取代的作用。二、社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司企業(yè)文化的旋轉(zhuǎn)舞臺1、社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任。社區(qū)文化，從廣義上看，它是社區(qū)居民在特定區(qū)域內(nèi)長期實踐中創(chuàng)造出來的物質(zhì)財富與精神財富的總和，是介于社會文化和家庭文化之間的一種文化。一方面，物業(yè)公司作為社區(qū)內(nèi)的一個獨立行為主體，也就是社區(qū)文化建設(shè)的一個自然主體。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)內(nèi)一切主體的社會責(zé)任，物業(yè)公司不能例外。因此，社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理公司的一項自然責(zé)任。另一方面，物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂契約，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的安全、維修、綠化、保潔，這是物業(yè)管理的物質(zhì)層面，屬于廣義的社區(qū)文化建設(shè)范疇。因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)管理公司的契約責(zé)任。物業(yè)管理公司注重社區(qū)文化建設(shè)，既是物業(yè)公司發(fā)展的需要，也是社會發(fā)展的需要，因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)公司的責(zé)任，對自身發(fā)展負(fù)責(zé)，同時，對社區(qū)發(fā)展負(fù)責(zé)，而且重在精神層次的文化發(fā)展。這也是我們物業(yè)公司必須主動將社區(qū)文化建設(shè)納入企業(yè)文化建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的根本原因。2、物業(yè)公司關(guān)注社區(qū)文化建設(shè)的根本原因是市場需求。幾年來，隨著油田幾個新區(qū)的建設(shè)，物業(yè)公司和物業(yè)管理開始貼近石油工人，走進油田職工的生活，環(huán)境的變化，生活的便利使居民對物業(yè)管理由不接受到認(rèn)可，現(xiàn)在職工生活已經(jīng)離不開物業(yè)公司。但隨著社會發(fā)展，職工生活水平提高，業(yè)主住戶對文化生活的需求也越來越高。物業(yè)公司在社區(qū)服務(wù)中的角色和地位，讓業(yè)主住戶對物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)方面抱有極高的期望。致力于社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司應(yīng)對市場需求、完善物業(yè)管理環(huán)節(jié)的必然選擇。實踐也已經(jīng)證明，那些重視社區(qū)文化建設(shè)的物業(yè)公司，更能為市場所接受。3、物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)中的作用是能動的，而不是被動的。物業(yè)公司畢竟不是政府機構(gòu)，而是一個有自身利益的經(jīng)濟實體。物業(yè)公司為實現(xiàn)自己的發(fā)展目標(biāo)，必須發(fā)揮企業(yè)文化建設(shè)的主觀能動性，促使企業(yè)文化和社區(qū)文化互動，并起到示范和主導(dǎo)作用，在兼蓄個性化的家庭文化同時，積極弘揚社會主旋律，共建小區(qū)美好環(huán)境的主流文化，將物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的伸張與社區(qū)文化的個性需求有機結(jié)合。從物業(yè)管理市場的發(fā)展來看，不著眼于滿足社區(qū)文化的個性化需求的企業(yè)文化肯定是沒有生命力的。根據(jù)這一規(guī)律所建立的企業(yè)文化，其在社區(qū)的延伸、擴張、滲透，與社區(qū)文化建設(shè)是相統(tǒng)一的。從某種意義上說，由物業(yè)公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，也就是說，這樣的誘發(fā)性社區(qū)文化實質(zhì)上是物業(yè)公司企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式，是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)。因此，誘發(fā)性社區(qū)文化建設(shè)，本質(zhì)上是物業(yè)管理公司企業(yè)文化的重要組成部分。三、物業(yè)管理企業(yè)文化與社區(qū)文化的適度融合油田社區(qū)建設(shè)的特殊性，決定著物業(yè)公司要將社區(qū)文化和精神文明建設(shè)納入為物業(yè)管理的重要組成部分，從油區(qū)的角度看，發(fā)展社區(qū)文化，是維護礦區(qū)穩(wěn)定、增進理解和加強油區(qū)發(fā)展的重要舉措，物業(yè)公司在社區(qū)文化和社區(qū)居民思想建設(shè)中扮演著重要角色。物業(yè)管理企業(yè)文化與社區(qū)文化的適度融合指的是兩者在內(nèi)涵上的“適度融合”，使之互相影響、互相滲透、互相促進。物業(yè)公司在具體操作中，不必分別打出企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)的旗號，以避免重復(fù)操作和互相抵消力量。物業(yè)公司作為一個文化建設(shè)主體，與分散的家庭比，有著無可比擬的組織能力和協(xié)調(diào)優(yōu)勢，顯然是一個十分重要文化建設(shè)主體。從物業(yè)公司自身的發(fā)展需求來看，物業(yè)公司應(yīng)業(yè)主對社區(qū)文化的需要而加強社區(qū)文化建設(shè)，是對市場的積極主動反應(yīng)；物業(yè)公司加強企業(yè)文化在社區(qū)中的滲透力、輻射力，提高公司品牌知名度，是公司的經(jīng)營發(fā)展策略；如果我們將由物業(yè)公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化界定為誘發(fā)性社區(qū)文化，那么，這樣的誘發(fā)性社區(qū)文化實質(zhì)上是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)，是物業(yè)公司企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式?；谝陨险J(rèn)識，物業(yè)公司是社區(qū)文化的能動建設(shè)者；企業(yè)文化是社區(qū)文化的重要組成部分，是物業(yè)公司品牌的深厚底蘊；社區(qū)文化是企業(yè)文化的重要載體，誘發(fā)性社區(qū)文化是企業(yè)文化的特殊表現(xiàn)形式。這樣，我們物業(yè)公司準(zhǔn)確把握自己的定位，就可以較好地處理好企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系,更好地貫徹落實“*”重要思想。企業(yè)文化建設(shè)也好，社區(qū)文化建設(shè)也好，它們的適度融合都是提高企業(yè)社區(qū)職工和居民的思想道德素質(zhì)，形成新型的社區(qū)人際關(guān)系和有利于油區(qū)發(fā)展的穩(wěn)定社區(qū)環(huán)境。

一年來，在股份公司各級組織和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和幫助下，在各兄弟單位的理解和支持下，物業(yè)公司經(jīng)營班子和全體員工經(jīng)過不懈的努力，實現(xiàn)了年初預(yù)定的目標(biāo)?，F(xiàn)將物業(yè)公司2006年各項工作總結(jié)如下：一、經(jīng)營管理情況

1、完善各項規(guī)章制度，建立內(nèi)部管理機制物業(yè)公司經(jīng)營班子始終把提高物業(yè)服務(wù)水平、擴大服務(wù)范圍、由內(nèi)部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)、爭取從市場中獲取效益當(dāng)做今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是根本的基礎(chǔ)所在，為此，我們本著實事求是的原則建立了一系列適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展需要和公司發(fā)展需要的《崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《效績考核制度》、《員工獎懲條例》、《值班經(jīng)理工作制度》、《商戶回訪工作制度》、《投訴接待處理制度》、《辦公經(jīng)費管理制度》、《工資管理制度》、《考勤制度》、《會議制度》、《文件學(xué)習(xí)落實制度》、《效績考核檢查落實制度》、《員工培訓(xùn)制度》等近二十項規(guī)章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據(jù)、有目的的穩(wěn)步展開；同時，為了建立完善的內(nèi)部管理機制，采用“走出去、引進來”的方式，到昌樂園、銀都、電信、建行等物業(yè)公司學(xué)習(xí)參觀，在汲取先進管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實際情況，對經(jīng)營班子及各部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確的劃分，從而將各項工作細(xì)化到每個人，促進了各崗位的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提高。

2、公司上下團結(jié)務(wù)實，服務(wù)意識顯著提高物業(yè)公司只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹立良好的企業(yè)形象。我們首先從思想政治工作入手，發(fā)揮黨、團員、工會積極分子的模范帶頭作用，帶領(lǐng)全體員工轉(zhuǎn)變觀念、開展理論學(xué)習(xí)、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識和自身素質(zhì)得到不斷提高，要求公司領(lǐng)導(dǎo)和各級管理人員經(jīng)常深入基層做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了團結(jié)一致、求真務(wù)實的工作氛圍；其次，為了能夠在服務(wù)質(zhì)量上更上一個臺階、資質(zhì)評審中再上一個檔次，物業(yè)公司加強了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用；第三，重視參加和開展形式多樣的培訓(xùn)活動，在積極參加股份公司組織的各類培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的同時針對公司內(nèi)部的工作特點和性質(zhì)定期或不定期的開展升旗儀式、安全生產(chǎn)、消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到提高；第四，狠抓各項規(guī)章制度的落實，促進工作迅速有效的開展，特別是為了切實落實實施的《效績考核工資》我們下了極大的功夫，考核部門的同時管理人員也要接受《效績考核檢查制度》考核，起到了相互監(jiān)督作用。實施以來，員工的工作作風(fēng)和服務(wù)意識、水平以及有效投訴處理率有了顯著提高；又如《晨會制度》實施后，每天晨會對前期出現(xiàn)的問題和當(dāng)天安排的工作具體落實到相關(guān)責(zé)任人，要求當(dāng)天能完成的必須當(dāng)天完成，不能完成的要查出原因，制定計劃限期完成，使各部門的工作效率明顯加快，改變了懶、散、慢的不良習(xí)慣，對迅速提高服務(wù)意識、盡可能減少投訴和有效開展工作起到了至關(guān)重要的作用。

3、精減人員、節(jié)能降耗，管理效益明顯提高物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)班子清醒的認(rèn)識到在開展外向業(yè)務(wù)前，只有通過加強內(nèi)部管理、加大成本監(jiān)控力度（尤其是人力成本的控制），才能減少企業(yè)虧損、提高企業(yè)效益。采購工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)物業(yè)公司實施了嚴(yán)格的監(jiān)控制度，要求外購材料必須兩人以上，常置易耗品必須建立供貨廠家詳細(xì)資料并建立長期供貨關(guān)系，同時，財務(wù)與行政辦人員經(jīng)常做市場調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商。為了提高服務(wù)，在有償服務(wù)項目上，采取自購、代購或協(xié)助購買材料方式，以最大限度滿足委托方利益。其次，通過減員工作使企業(yè)人力成本降低，2006年我們共與31名員工解除了勞動關(guān)系，減少工資及附加費用近3萬元。第三，為了降低費用，取消管理人員工作餐后改為部分補助就餐，值班經(jīng)理和夜班值班人員取消快餐就餐而由員工餐供應(yīng)，減少開支1萬多元，此外，要求維修工作能修復(fù)的不換新，一人干的不用兩人，一小時修復(fù)的決不用兩小時；第四，開展修舊利廢活動，辦公用品嚴(yán)格控制，廢舊拖把2、3個拆開合成1個接著用，報廢設(shè)備中能用的零件拆洗后再利用，還做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規(guī)定加以約束；第五，2006年還加大開展了封堵、修門窗、掛門簾等保暖措施，加裝近四十部舊風(fēng)機盤管和維修清掃了幾百部風(fēng)機盤管，增強了末端設(shè)施排風(fēng)效能，大量節(jié)約了燃油。經(jīng)統(tǒng)計，通過采取各項節(jié)能措施全年使低攤、物耗費用降低近8萬元，油料減少22萬元，減少員工餐、辦公費、洗滌費及其它費用近20萬元，減少工資及附加費10萬元，達到了降低成本、提高效益的目的。

二、精神文明建設(shè)情況總結(jié)：

1、根據(jù)股份公司的要求和實際情況成立了物業(yè)公司精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組并下設(shè)辦公室，以江總書記關(guān)于“三個代表”的重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真學(xué)習(xí)十五屆五中、六中全會精神，緊緊圍繞經(jīng)濟建設(shè)這個中心和股份公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整這個工作核心，通過對“三個代表”的要求學(xué)習(xí)，確立了解放思想、實事求是、銳意進取、與時俱進的新的工作作風(fēng)。在學(xué)習(xí)、宣傳兵團“1＋8”文件、三項制度改革和《公民道德實施綱要》活動中制定了學(xué)習(xí)計劃，使學(xué)習(xí)活動有安排、有落實、有總結(jié)，并以板報、橫幅和宣傳欄等形式在全體黨員群眾中深入開展了學(xué)習(xí)、宣傳和教育活動，在參加《全國公民道德建設(shè)知識競賽》中獲得第二名，在股份公司組織的《公民道德實施綱要》、《1＋8》文件和三項制度改革以及《公司法》、《勞動法》、新《工會法》知識競賽和考卷筆試中獲得一個一等獎、兩個二等獎和三個三等獎，取得了良好的效果。為了深入學(xué)習(xí)和全面貫徹*總和*副總在2006年度工作總結(jié)和2006年工作安排上的題為《堅定信心、真抓實干、開創(chuàng)股份有限公司各項工作新局面》和《抓管理、促效益、塑形象、求發(fā)展》的工作報告和工作計劃，物業(yè)公司結(jié)合工作實際組織了《物業(yè)公司最大限度滿足客戶需要演講會》，18位演講同志從行業(yè)出發(fā)、從自身崗位出發(fā)，就物業(yè)公司如何求真務(wù)實、堅定信心地開展各項工作，如何圍繞增加新的經(jīng)濟增長點和促進企業(yè)經(jīng)濟效益這個中心去開拓工作思路，如何以創(chuàng)新的理念推動物業(yè)公司的對外發(fā)展，提出了各自的觀點，不僅使全體員工從中受到了極大的教育，提高了思想素質(zhì)和服務(wù)意識，同時，也使物業(yè)公司經(jīng)營班子和各級管理人員受到了極大的啟發(fā)，對團結(jié)全體員工、增強企業(yè)凝聚力和發(fā)展外向型服務(wù)思路起到了積極的作用。

200*年，物業(yè)公司在后勤集團的領(lǐng)導(dǎo)下，稟承集團“服務(wù)育人”的宗旨，努力工作，求實創(chuàng)新，圓滿完成了全年工作任務(wù)。200*年，是集團倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)年，是集團發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準(zhǔn)確分析公司發(fā)展面臨的機遇、困難和挑戰(zhàn)，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現(xiàn)集團各項工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成集團發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實的基礎(chǔ)。今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：

1．認(rèn)真貫徹執(zhí)行集團倡導(dǎo)的ISO9000族貫標(biāo)工作，做好日常工作，提高公司服務(wù)質(zhì)量。這對于物業(yè)公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業(yè)公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們?nèi)杂袥Q心把服務(wù)工作做的更好，為學(xué)校、為集團爭光。

2．整頓干部隊伍。物業(yè)公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經(jīng)過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，今年會在適當(dāng)時候進行調(diào)整，完善干部隊伍，選拔高素質(zhì)、能力強的員工為基層領(lǐng)導(dǎo)。

3．合理規(guī)劃部門。公司建立之初部門的規(guī)劃經(jīng)過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務(wù)質(zhì)量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調(diào)整，合理劃分部門，現(xiàn)暫確定為五個部門，分別是學(xué)生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。

4．積極推動“撥改付”?！皳芨母丁惫ぷ鲗ξ飿I(yè)公司來說是至關(guān)重要的，從目前學(xué)校的運行狀況來看，物業(yè)公司的運行舉步維艱。特別是現(xiàn)在物業(yè)公司學(xué)生公寓、物業(yè)樓、校管部均存在責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大？界限怎么分？現(xiàn)在還沒有明確的說明。而我們的維修人員按領(lǐng)導(dǎo)指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權(quán)范圍內(nèi)。這樣維修權(quán)責(zé)不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進“撥改付”，做到各負(fù)其責(zé)、各盡其職，徹底避免推諉現(xiàn)象的發(fā)生。

5．進行定編、定崗、減員增效?？紤]到物業(yè)公司隊伍龐大，經(jīng)費比較緊張，公司準(zhǔn)備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業(yè)不愛崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務(wù)質(zhì)量。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算中存在的問題

1.財務(wù)管理與會計核算仍在初級階段

財務(wù)管理與會計核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個行業(yè)，目前仍在初級發(fā)展階段，大部分企業(yè)對財務(wù)管理的突出作用認(rèn)識不足，現(xiàn)行的財務(wù)管理體系也缺乏完善性，實際效率不佳。

2.財務(wù)管理與會計核算方面的問題

會計管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的會計制度對各類賬目進行分類。原始資料的真實可靠性低，用于會計核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會計資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點財產(chǎn)的制度，或者實際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴(yán)重影響到會計核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會計信息真實全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業(yè)。管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊的資金并不多，資金實力薄弱，銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級明細(xì)科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個公司可對數(shù)十個小區(qū)進行管理，服務(wù)事項眾多，所以必須精細(xì)化的對小區(qū)服務(wù)成本進行管理，結(jié)合具體的項目與類別明確匹配的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達到企業(yè)管理需求。會計核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時間在我國還較短，所以實行的會計核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會計核算管理制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強會計工作，構(gòu)建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務(wù)管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財務(wù)部門對費用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實施成本管理，而對于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強化物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的對策

為了物業(yè)公司順利的運作發(fā)展，為業(yè)主和租戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，完成業(yè)主委托的各項物業(yè)管理及經(jīng)濟指標(biāo)，發(fā)揮物業(yè)最大的功能，使得物業(yè)通過對大樓及基地、家屬院實行的物業(yè)管理，不斷總結(jié)管理經(jīng)驗，提升物業(yè)灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業(yè)務(wù)管理規(guī)模，最終走向市場完全轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性物業(yè)管理，達到最佳的經(jīng)濟效益，制定今年的工作計劃。

一、定編定崗及培訓(xùn)計劃

今年是物業(yè)公司運行的第一年，實行二塊牌子（1.物業(yè)管理公司2.管理中心）一套人馬，在保留原中心的功能基礎(chǔ)上，通過物業(yè)的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統(tǒng)一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓(xùn)安排參加培訓(xùn)。

二、代租、代收計劃

按照廠里的物業(yè)管理委托要求，對大樓及將要成的其它物業(yè)大樓進行代為租賃，計劃完成大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于萬元，按要求完成水電暖與費用的代收、代繳工作，保證所轄物業(yè)的正常運作。

三、收入計劃（物業(yè)管理費、代租、代辦費）