自成為公司員工以來，我一直都在努力適應(yīng)工作環(huán)境和工作崗位，和同事搞好關(guān)系虛心學(xué)習(xí)，履行職責(zé)，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。我們物業(yè)部一直在努力的進(jìn)行工作，下面是我工作總結(jié)：

一、公共環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督工作。

履行衛(wèi)生檢查制度，發(fā)現(xiàn)大廈環(huán)境保潔不到位時向外包單位發(fā)出《不合格通知書》或《警告通知書》，沒有及時整改者，即將情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報。原外包單位(清潔服務(wù)有限公司)在屢次發(fā)出《不合格通知書》及《警告通知書》的情況下，未能整改完成，物業(yè)部積極配合管理處于12月1日更換外包清潔單位。新的清潔單位(物業(yè)管理有限公司)由于人手不足，影響到大廈公共衛(wèi)生的保潔不到位，管理處于1月1日再次更換清潔外包單位(遠(yuǎn)航清潔服務(wù)有限公司)。清潔單位的更換過程中，物業(yè)部順利地完成交接工作和履行監(jiān)督工作。

二、處理投訴意見工作。

物業(yè)部接待和處理投訴意見，2011年度關(guān)于服務(wù)工作的投訴有五宗，物業(yè)部于12月26日對該五宗投訴都做了年度回訪(其中有一宗由于聯(lián)系業(yè)主有苦難，暫時未回訪成功)。年度回訪的結(jié)果甚是令人歡喜，業(yè)主對管理處的工作都表示滿意與支持。

三、檔案管理工作。

2007年度物業(yè)部工作總結(jié)

2007年度，物業(yè)部在××公司黨政班子領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧企業(yè)為指導(dǎo)，積極履行物業(yè)部的工作職責(zé)，認(rèn)真落實(shí)××公司2007年的工作計(jì)劃，從保障服務(wù)、安全穩(wěn)定兩大目標(biāo)出發(fā)，抓好物業(yè)管理硬件和軟件建設(shè)，較好地完成了2007年計(jì)劃中的各項(xiàng)任務(wù)，取得了較好的成效。

回顧一年來，我們主要做了以下幾項(xiàng)工作：

一、較好地履行了對基層分部的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、服務(wù)工作職責(zé)

1.×月份，隨著××分部的成立，××公司所轄分部已達(dá)×家。由于非經(jīng)營性資產(chǎn)的特點(diǎn)是范圍廣、數(shù)量大、任務(wù)重，所以我們面臨著更大的工作難度。對此，物業(yè)部班子成員團(tuán)結(jié)一致，發(fā)揚(yáng)拼搏創(chuàng)新精神，知難而進(jìn)，勤奮工作，深入分部開展調(diào)查研究，與基層分部密切協(xié)作，相互溝通，積極推進(jìn)非經(jīng)營性資產(chǎn)的規(guī)范管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及各項(xiàng)任務(wù)的完成。

2.順利完成了對××分部非經(jīng)營性資產(chǎn)的接收、指導(dǎo)，配合××分部解決了急待解決的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)問題，建立了××分部非經(jīng)營性資產(chǎn)的檔案管理，保證了××分部物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。

尊敬的各位評委,各位領(lǐng)導(dǎo),各位同仁:

你們好!

富蘭克林有句名言：“推動你的事業(yè)，不要讓你的事業(yè)來推動你?！苯裉欤艺菫橥苿游业氖聵I(yè)而來。

首先做一下自我介紹:我叫李秀峰，今年20歲，?？茖W(xué)歷，是今年剛畢業(yè)的學(xué)生，我競聘的是物業(yè)部電氣科副組長這一職位，之所以會競選這個崗位，是基于對這個崗位的了解和對自身認(rèn)識的情況下做出的選擇。今天，我參加這次競聘的演講，大家會認(rèn)為我太年輕，缺少資本，但是我為什么能站在這個競聘的演講臺上，是因?yàn)槲倚欧睢昂ｉ煈{魚躍，天高任鳥飛”，機(jī)會是靠自己去努力爭取的，廣闊的市場是靠大家努力開創(chuàng)的，前輩們有前輩們的優(yōu)勢:豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和社會經(jīng)驗(yàn),而年輕人的優(yōu)勢在于接受新鮮事物快,思維方式與時代同步。

半年來，在銀座這個大家庭中，通過老師傅和同齡人的幫助，我成長了不少，其間我不僅積累了許多本專業(yè)的知識,并且學(xué)到了很多社會交際方面的知識.這些知識不管什么時候都是我的一生的財富.我感謝他們.作為組長就是本著對工作負(fù)責(zé)，對自己的認(rèn)知，1、監(jiān)督、檢查本組員工的規(guī)章制度執(zhí)行情況。2、維修組的組長要準(zhǔn)確把握本組商品的維修工作，及時督促維修人員做好營業(yè)區(qū)域的故障檢查、配電間檢查等工作;匯總整理故障信息，估計(jì)維修工作所用材料，提報材料計(jì)劃;發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3、運(yùn)行組的組長除要規(guī)范地完成本崗位的操作外，要監(jiān)督檢查本組員工的操作規(guī)范情況，為本組員工提供業(yè)務(wù)支持。4、檢查本組現(xiàn)場用電安全和配電間衛(wèi)生等情況，并對本組員工進(jìn)行日常考核。5、本著“上情下達(dá)，下情上報''''基本原則

，堅(jiān)持為基層服務(wù)，為領(lǐng)導(dǎo)解憂的基本原則。努力做好本職工作。

2010年是簡單而不平凡的一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了適應(yīng)市場要求，我們在今年不斷提高工程維修技能，整體工作績效，專業(yè)技能，服務(wù)態(tài)度，制度規(guī)章及外圍單位管理等方面有了逐步明顯提升。為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋找差距，規(guī)劃前景，促成2011年工作再上一個新的臺階，現(xiàn)將二0一0年工作總結(jié)如下：

一，主要工作匯報：

1，疊加區(qū)域公共樓道照明開關(guān)改聲控和觸摸延時開關(guān);

今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設(shè)施開關(guān)進(jìn)行更換改裝，將總進(jìn)戶門進(jìn)門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關(guān)，業(yè)主家門口換成觸摸延時開關(guān)，在也不會發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現(xiàn)象發(fā)生，也達(dá)到了節(jié)能的效果。

2獨(dú)棟弱點(diǎn)問題查找和恢復(fù)監(jiān)督工作

由于獨(dú)棟別墅違章改建導(dǎo)致弱點(diǎn)系統(tǒng)全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統(tǒng)隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)中心經(jīng)理多次和開發(fā)商協(xié)調(diào)溝通下，得到了開發(fā)商同意解決，在施工隊(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場時，我們克服人員少，進(jìn)行時時監(jiān)督，兩人相互輪著看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時間都跟著施工隊(duì)，當(dāng)然在跟著的時候也發(fā)現(xiàn)了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強(qiáng)有力的要求下，促使施工隊(duì)按照標(biāo)準(zhǔn)施工，如今獨(dú)棟弱點(diǎn)基本已經(jīng)恢復(fù)了常態(tài)。

摘要：伴隨著我國科技的不斷進(jìn)步和社會生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)也取得了巨大的進(jìn)步，為我們的社會生活帶來了極大的便利。但因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)行業(yè)自身保本微利的特性，物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理方面也面臨著諸多風(fēng)險。本文主要闡述物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制，并通過完善自身內(nèi)部控制來規(guī)避可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供充分的條件。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)行業(yè);內(nèi)部控制;風(fēng)險防范

物業(yè)服務(wù)行業(yè)中業(yè)主和股東對物業(yè)服務(wù)有著不同的關(guān)注點(diǎn)，業(yè)主較為重視物業(yè)服務(wù)的社會責(zé)任，有較強(qiáng)的社會責(zé)任感，能夠考慮到其帶來的巨大的社會效益。而股東則注重的是物業(yè)服務(wù)可能帶來的經(jīng)濟(jì)效益，更多的是關(guān)注自身的利益。兩種不同的關(guān)注點(diǎn)易產(chǎn)生分歧，為了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，業(yè)主和股東應(yīng)該從自身的立場出發(fā)，共同尋求更有利的經(jīng)營管理方案，以實(shí)現(xiàn)二者的共贏。而物業(yè)服務(wù)業(yè)作為一個新興行業(yè)，也必然要采用更為先進(jìn)的內(nèi)部管理方法，才能達(dá)到人才與資源的平衡，盡可能地為自身的健康發(fā)展提供便利。內(nèi)部控制作為一種完善的新型企業(yè)管理方式越來越受到企業(yè)的認(rèn)可，建立健全完善的內(nèi)部控制管理體系可以保護(hù)企業(yè)的財產(chǎn)安全，建立健全企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，可以協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)工作。

一、物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制概述

物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制是一種完整嚴(yán)密的控制體系，主要目的是保護(hù)企業(yè)自身的財產(chǎn)安全，保持內(nèi)部會計(jì)信息的真實(shí)性和完整性，使企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)控制職能的行使實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、透明化以及規(guī)范化，進(jìn)一步確保物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？茖W(xué)合理的內(nèi)部控制體系是保證企業(yè)對自身的生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行全面直觀的管理的有效手段，能夠更加科學(xué)地改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，提高各個部門負(fù)責(zé)人及員工的內(nèi)部控制意識，對企業(yè)經(jīng)營管理過程中可能面臨的風(fēng)險有深刻了解，并進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險防范觀念，做好風(fēng)險應(yīng)對工作，確保企業(yè)的長足發(fā)展。表面上看，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制體系隸屬于企業(yè)的全面風(fēng)險管理系統(tǒng)，但也有自身的風(fēng)險管理方式。企業(yè)的內(nèi)部控制中的風(fēng)險管理包括兩個階段:產(chǎn)生經(jīng)營管理損失前與產(chǎn)生損失后。第一個階段即為預(yù)防階段。企業(yè)在對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行評估后，應(yīng)立即做好財產(chǎn)的財務(wù)分析核算工作，結(jié)合現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)形勢，盡快制定出最安全有效的風(fēng)險規(guī)避策略，以求盡可能地減少經(jīng)濟(jì)損失。第二個階段即為企業(yè)的生存階段，顧名思義，即在發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失后企業(yè)如何正確自保并繼續(xù)運(yùn)營的階段。在此階段，物業(yè)企業(yè)必須要及時劃分“受災(zāi)區(qū)”與“幸存區(qū)”，盡力使“幸存區(qū)”保持正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，盡可能地防止經(jīng)濟(jì)損失的擴(kuò)大，同時還要承擔(dān)自身經(jīng)濟(jì)失誤帶來的社會問題，并保證員工及客戶的利益，不能因小失大。物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制的風(fēng)險防范功能包括:企業(yè)的資金財產(chǎn)控制、企業(yè)的運(yùn)營戰(zhàn)略控制以及企業(yè)的組織架構(gòu)控制。資金財產(chǎn)控制，即對企業(yè)內(nèi)部的所有資產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，以達(dá)到規(guī)避市場經(jīng)營風(fēng)險的目的，并要實(shí)施嚴(yán)格的預(yù)算控制，保持資金的可流動性，減少資本浪費(fèi)。運(yùn)營戰(zhàn)略控制，即在進(jìn)行分析決策前，要對現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和市場變動有清晰的了解，充分評估可能面臨的風(fēng)險危機(jī)，并提出可行性措施，在整體上把握住物業(yè)企業(yè)發(fā)展的大方向，以求有效規(guī)避風(fēng)險。組織架構(gòu)控制，從根本上來說，就是通過企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)來控制經(jīng)營活動中潛在的風(fēng)險，嚴(yán)密控制各個部門的經(jīng)濟(jì)活動，協(xié)調(diào)部門工作，避免職能混淆，實(shí)行責(zé)任制，明確分工，保證重大事項(xiàng)能夠得到迅速有效的審批表決。

二、物業(yè)企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險

摘要：物業(yè)行業(yè)近幾年得到了迅猛發(fā)展，但是相比于西方國家我國物業(yè)行業(yè)還處于初級發(fā)展階段，所以行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，發(fā)展規(guī)模較大、服務(wù)水平較高的物業(yè)公司比較稀少，市場兩極分化嚴(yán)重。而內(nèi)部控制是制約物業(yè)公司發(fā)展壯大的重要因素，加強(qiáng)內(nèi)部控制效果，能夠幫助公司控制企業(yè)成本，完善物業(yè)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對服務(wù)流程和制度的有效監(jiān)督，對公司發(fā)展建設(shè)是非常有利的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；管理服務(wù)質(zhì)量；內(nèi)部控制；探究

縱觀物業(yè)行業(yè)近幾年的發(fā)展，多數(shù)中小型的物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)在成本和效益方面存在不均衡的問題，歸其最根本的原因是多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)對于內(nèi)部控制體系的建設(shè)不夠重視，沒有發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制對于盈利空間的增長，提高核心競爭力的重大價值。

一、內(nèi)部控制內(nèi)涵及意義概述

（一）內(nèi)部控制定義與目標(biāo)。內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者組織機(jī)構(gòu)通過以業(yè)務(wù)為核心，構(gòu)建能夠起到相互制約作用的清晰職責(zé)分工制度以及完善的業(yè)務(wù)組織形式，旨在能夠確保內(nèi)部數(shù)據(jù)信息的完整性和真實(shí)性，基于戰(zhàn)略目標(biāo)建立有效的監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)企業(yè)因?yàn)槭菍⒎?wù)客戶作為業(yè)務(wù)指標(biāo)，因此容易產(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)用過大的問題，因此多數(shù)物業(yè)企業(yè)需要基于成本效益最小化和最大化原則，將控制物業(yè)管理費(fèi)用作為總目標(biāo)[1]。而將總體目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，就可以細(xì)分為以下8點(diǎn)：①財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的工作職權(quán)相獨(dú)立，卻又相互為平行部門，同時財務(wù)部門的工作規(guī)范應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守我國《會計(jì)法》等政策和公司內(nèi)部財務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行。②采購業(yè)務(wù)要統(tǒng)一由采購部門進(jìn)行負(fù)責(zé)，不應(yīng)當(dāng)由其他部門進(jìn)行兼辦，而且采購申請和審批程序要制定清晰和嚴(yán)謹(jǐn)。③對于企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)費(fèi)用開支要進(jìn)行預(yù)算管理，根據(jù)具體使用需求來制定科學(xué)的預(yù)算控制目標(biāo)。④由單位總經(jīng)理統(tǒng)一審批超額的費(fèi)用支出申報。⑤對于業(yè)務(wù)成本進(jìn)行預(yù)算管理，設(shè)置上限額度標(biāo)準(zhǔn)，留有控制空間。⑥對庫存的各項(xiàng)物資首先要進(jìn)行倉庫核算，然后再交由會計(jì)核算，嚴(yán)格遵守賬實(shí)相符的原則。對于入庫手續(xù)應(yīng)當(dāng)要建立嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，出庫手續(xù)要建立嚴(yán)格的審批制度。⑦內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制要貫穿到業(yè)務(wù)決策與執(zhí)行的全過程中，對于舞弊弄私、制度漏洞等問題進(jìn)行及時的舉報和報告提交。⑧要定期盤點(diǎn)各項(xiàng)物資和現(xiàn)金資產(chǎn)，建立嚴(yán)格執(zhí)行程序、審批程序[2]。（二）內(nèi)部控制五要素。1.內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境是整個內(nèi)部控制執(zhí)行的重要基礎(chǔ)，內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.風(fēng)險評估。內(nèi)部控制的風(fēng)險評估指的是對內(nèi)控過程中存在的一切風(fēng)險進(jìn)行識別和分析，提前為企業(yè)預(yù)防和有效規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險，為企業(yè)減少可以避免的損失。風(fēng)險評估工作主要涵蓋了按照實(shí)際情況制定內(nèi)控目標(biāo)、識別以及分析風(fēng)險，并為企業(yè)管理者提供應(yīng)對的策略參考。3.控制活動。控制活動就是指以保證內(nèi)控目標(biāo)為任務(wù)來對具體的業(yè)務(wù)流程與處理采取風(fēng)險控制手段的工作。4.信息與溝通。隨著企業(yè)壯大，業(yè)務(wù)信息和財務(wù)信息也會隨之而增加，因此內(nèi)控還要保證各部門之間的信息數(shù)據(jù)得以無阻礙流通與傳遞，從而讓各項(xiàng)決策得以及時制定，公司內(nèi)部問題得以有效解決。5.內(nèi)部監(jiān)督。作為保障內(nèi)部控制效果的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制必須將動態(tài)化和全程化貫穿到內(nèi)控目標(biāo)與制度制定到內(nèi)控執(zhí)行過程中，并且要根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部情況以及生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行及時的調(diào)節(jié)，從而得以推動內(nèi)控執(zhí)行工作的有序進(jìn)行。

二、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀分析

建筑行業(yè)的高速發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)提供了非常大的發(fā)展空間，但同時使得物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)很多的問題[3]。在國內(nèi)的市場環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到一定程度的限制，再加上物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚且發(fā)展時間較短，造成大部分的物業(yè)管理企業(yè)自身缺乏有效的經(jīng)營管理，從而導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展失衡。而其根本原因主要由于物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制存在問題，內(nèi)部管理制度不完善，沒有制定系統(tǒng)科學(xué)的內(nèi)部控制策略，并且缺乏內(nèi)部控制意識，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)職責(zé)范圍不清晰、職能分工不明確、人員管理不到位、資產(chǎn)管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)鹊默F(xiàn)象[4]。因此尋求科學(xué)有效的內(nèi)部控制戰(zhàn)略成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵，通過提升物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制水平來促進(jìn)其市場競爭力的提高，達(dá)到實(shí)現(xiàn)長久穩(wěn)定的健康發(fā)展的目的。

企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

內(nèi)部控制意識薄弱

①企業(yè)自身定位不準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)對自身定位存在的問題，將物業(yè)管理行業(yè)作為是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬單位，造成企業(yè)缺乏主動發(fā)展的積極性，對日常的業(yè)務(wù)開展造成了阻礙，同時忽視了內(nèi)部控制的重要性。②員工專業(yè)性不強(qiáng)。大部分的物業(yè)管理企業(yè)員工都來自于之前的房地產(chǎn)行業(yè)，并沒有經(jīng)過科學(xué)系統(tǒng)的物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，造成員工的物業(yè)管理專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)不足，在工作過程中對物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)狀況、財政管理、后勤保障等不能作出有效的判斷。③薪酬待遇較低。由于物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)定位問題，使得一般企業(yè)的利潤率一般在7%左右，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬待遇普遍比其他行業(yè)低，造成人才的缺失，進(jìn)而對企業(yè)的造成了阻礙。除此之外，大部分的物業(yè)管理企業(yè)在員工招聘過程中，將對員工的要求降低，導(dǎo)致員工的職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)水平偏低，并且企業(yè)缺少物業(yè)管理方面的培訓(xùn)，進(jìn)而造成惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的正常發(fā)展。

缺乏戰(zhàn)略目標(biāo)

隨著市場形式的不斷變化，國內(nèi)各行業(yè)的競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，然而和其它行業(yè)相比，目前物業(yè)管理行業(yè)還不具備強(qiáng)大競爭力，很難在市場競爭中取得優(yōu)勢。由于國內(nèi)對于物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)政策制度不完善，造成企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的過程中存在問題，只注重眼前的利益而忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，對企業(yè)的健康發(fā)展沒有起到指導(dǎo)性的效果，限制了企業(yè)的長久穩(wěn)定的發(fā)展。例如，物業(yè)管理企業(yè)在對于自身庫房的物資管理過程中，沒有進(jìn)行戰(zhàn)略性的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得庫房有缺貨或者某物資堆積的情況出現(xiàn)，造成資金成本的浪費(fèi)。

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國的物業(yè)企業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，但是很多物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)驗(yàn)不足，在經(jīng)營管理中暴露出了很多問題，企業(yè)為了提升競爭力必須從內(nèi)部管理入手，提升內(nèi)部控制水平。當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)利用信息技術(shù)建立內(nèi)部控制信息系統(tǒng)，提高員工責(zé)任意識等各方面存在很多問題。物業(yè)企業(yè)要想完善內(nèi)部控制水平，必須充分分析這些問題存在的原因，積極改善內(nèi)部控制環(huán)境，完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)豐富內(nèi)部控制活動，促使內(nèi)部控制水平不斷提升。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；措施

一、物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制是企業(yè)管理的重要組成部分與重要方式，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制不僅可以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險，也可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理效率，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。在市場競爭壓力不斷加大的情況下，企業(yè)要想保證長遠(yuǎn)發(fā)展，必須積極的運(yùn)用各種先進(jìn)理念與技術(shù)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高管理質(zhì)量。內(nèi)部控制涉及到企業(yè)的全體員工、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動與業(yè)務(wù)，與企業(yè)經(jīng)營管理的各環(huán)節(jié)都息息相關(guān)，因此，企業(yè)內(nèi)部控制的難度一直比較大。對物業(yè)企業(yè)來說，企業(yè)的運(yùn)行成本比較大，因此，物業(yè)企業(yè)要通過內(nèi)部控制加強(qiáng)成本控制[1]。首先，物業(yè)企業(yè)要通過內(nèi)部控制手段提高資金的安全性與完整性；其次，企業(yè)要對庫存物資與材料加強(qiáng)管理，建立完善的管理制度，明確企業(yè)各工作崗位的職責(zé)與權(quán)限，做好采購管控工作；第三，物業(yè)企業(yè)要對運(yùn)行成本中的水電費(fèi)等具體費(fèi)用支出、零件損耗、基礎(chǔ)設(shè)施等加強(qiáng)管理。物業(yè)企業(yè)的管理內(nèi)容比較復(fù)雜，因此，企業(yè)在內(nèi)部控制時要關(guān)注基礎(chǔ)工作，提高工作人員的責(zé)任意識，明確崗位分工，使內(nèi)部控制工作落實(shí)到具體的工作中。同時，物業(yè)企業(yè)要積極的利用各種信息化的手段加強(qiáng)對客戶反饋信息的管理，明確客戶的需求，根據(jù)客戶的意見不斷提升管理服務(wù)水平。

二、物業(yè)企業(yè)完善內(nèi)部控制的有效措施

(一)完善內(nèi)部控制系統(tǒng)。當(dāng)前很多企業(yè)的信息傳遞速度比較慢，內(nèi)部控制的效率與準(zhǔn)確性都存在很多問題，因此，物業(yè)企業(yè)還要不斷運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)及時更新并完善內(nèi)控系統(tǒng)，使內(nèi)部控制的效率與準(zhǔn)確性得到提升。在大數(shù)據(jù)背景下企業(yè)應(yīng)該把內(nèi)控信息系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)結(jié)合在一起，以會計(jì)信息化建設(shè)為例，企業(yè)的ERP等內(nèi)部核算系統(tǒng)都可以不斷融合，整合成完整統(tǒng)一的信息管理系統(tǒng)，并明確各自的分工，使企業(yè)資源得到充分利用[2]。當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)都根據(jù)不同需求建立各種各樣的管理系統(tǒng)，有內(nèi)部管理系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)、監(jiān)控監(jiān)測系統(tǒng)等，各個系統(tǒng)之間互相獨(dú)立，有各自的標(biāo)準(zhǔn)，信息之間無法有效傳遞，信息使用起來的難度也比較大。為了改善這一情況，企業(yè)需要從信息管理系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置、傳遞渠道等方面入手，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，打破各部門之間的信息壁壘。同時，企業(yè)還要對員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟練掌握更多信息管理知識，不斷提升工作能力，在具體工作中實(shí)施具體的內(nèi)部控制策略。當(dāng)前各種信息技術(shù)更新速度比。較快，網(wǎng)絡(luò)安全問題也層出不窮，企業(yè)要想使內(nèi)控系統(tǒng)能夠應(yīng)對不斷增加的風(fēng)險，需要及時更新信息化的內(nèi)控系統(tǒng)，使其不斷完善，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對各類風(fēng)險的能力。(二)改善內(nèi)部控制環(huán)境企業(yè)要想加強(qiáng)內(nèi)部控制，必須根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)確立企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)需要根據(jù)內(nèi)控目標(biāo)建立完善的內(nèi)控機(jī)制與體系，并根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營管理實(shí)際情況制定內(nèi)控方案，對內(nèi)控工作的實(shí)施流程等具體工作進(jìn)行規(guī)范。首先，企業(yè)管理層應(yīng)該樹立新的管理與內(nèi)控理念，全面認(rèn)識到內(nèi)部控制環(huán)境的改善在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理與控制中的重要作用。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化治理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)董事會與監(jiān)事會的監(jiān)督作用，提升企業(yè)的信息管理部門地位，不斷優(yōu)化提升信息部門的工作能力與水平。企業(yè)其他部門也要加強(qiáng)與信息管理部門的聯(lián)系，通過信息部門獲取更多有利信息[3]。其次，企業(yè)要通過防火墻等針對性的措施不斷加強(qiáng)信息安全管理，提升信息管理部門的安全性能，確保信息數(shù)據(jù)不受損害。另外，企業(yè)要經(jīng)常對內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)環(huán)境進(jìn)行檢查評估，及時發(fā)現(xiàn)信息系統(tǒng)中存在的問題與漏洞，對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行完善，確保網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的安全。同時，企業(yè)還要建立突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制，對數(shù)據(jù)篡改、財務(wù)數(shù)據(jù)刪除丟失等問題進(jìn)行及時應(yīng)對，將企業(yè)的內(nèi)控風(fēng)險降到最低。物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部控制中還需要加強(qiáng)財務(wù)核算工作，在具體工作中加強(qiáng)成本控制，降低各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的成本，提高企業(yè)資金的利用率，推進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展。(三)加強(qiáng)動態(tài)風(fēng)險監(jiān)控。在不斷完善內(nèi)控風(fēng)險信息化管理機(jī)制的同時，企業(yè)還要同時加強(qiáng)動態(tài)監(jiān)督系統(tǒng)的建設(shè)，使整個內(nèi)控系統(tǒng)更加完善，不斷提升物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制信息化水平。要想建立動態(tài)監(jiān)督系統(tǒng)，需要對企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與內(nèi)控模式有充分的了解，然后在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上不斷改進(jìn)。一般企業(yè)原有的監(jiān)督系統(tǒng)都比較單一，在信息化時代，物業(yè)企業(yè)可以積極利用信息化手段建立多級動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，可以把企業(yè)上下級與企業(yè)內(nèi)外部的各種信息與其傳遞渠道都納入到監(jiān)控中。通過這樣多級而全面的持續(xù)動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，企業(yè)管理層可以對戰(zhàn)略目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行充分的了解。企業(yè)在內(nèi)部監(jiān)控的同時，也可以委托外部的審計(jì)機(jī)構(gòu)對內(nèi)部財務(wù)等方面的工作進(jìn)行審計(jì)，以此彌補(bǔ)內(nèi)部控制中存在的不足。以企業(yè)的發(fā)票報銷為例，很多工作人員無視公司規(guī)定，在規(guī)定只能報銷二等車票的情況下，還購買頭等車票并讓公司報銷，在一般情況下，財務(wù)人員都會直接報銷，但是這種情況如果不能得到有效解決，將會增加企業(yè)的開支，也不利于企業(yè)內(nèi)部管理的規(guī)范化。鑒于這種情況，企業(yè)可以增加上報審批的環(huán)節(jié)，由上一級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批，并對這些情況進(jìn)行記錄，在員工的薪資中扣除。例如，對于企業(yè)內(nèi)部的員工，企業(yè)可以通過跟蹤不同的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)督，同時，員工還需要定期向管理人員詳細(xì)報告業(yè)務(wù)的具體進(jìn)展以及面臨的各種問題，從而方便管理層及時做出調(diào)整部署。物業(yè)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的績效考核評價機(jī)制，對企業(yè)員工具體工作中的表現(xiàn)進(jìn)行考核，并利用激勵約束機(jī)制，根據(jù)考核結(jié)果對員工實(shí)施獎勵與懲罰，提高員工的工作熱情與積極性，使員工逐步提高責(zé)任意識，加強(qiáng)內(nèi)部控制工作的具體落實(shí)。(四)提高信息傳遞速度。在當(dāng)今時代，物業(yè)企業(yè)面臨的管理問題復(fù)雜多樣，企業(yè)要加強(qiáng)信息收集，通過對內(nèi)外部市場環(huán)境信息與客戶信息的分析，提高企業(yè)的內(nèi)部控制水平。但是，當(dāng)前信息的來源多種多樣，而且各種信息可以共享，企業(yè)要想在競爭中獲得較大優(yōu)勢，需要首先提升信息的傳遞速度，增強(qiáng)信息的處理分析能力，提高企業(yè)內(nèi)部控制與經(jīng)營管理的效率。要想達(dá)到這一目的，企業(yè)需要建立內(nèi)外部信息共享與傳遞平臺，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部信息高速傳遞，在對外信息披露方面企業(yè)也要在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上提高對外披露信息的速度。除此之外，企業(yè)還要根據(jù)企業(yè)股東、社會公眾、政府機(jī)關(guān)的相關(guān)要求不斷完善信息的披露機(jī)制，拓展信息傳遞的渠道，使企業(yè)內(nèi)外部溝通更加高效。以企業(yè)的部門設(shè)置為例，一些企業(yè)設(shè)置有運(yùn)營部，在大數(shù)據(jù)支持下，企業(yè)可以打破原有的設(shè)計(jì)，采用和扁平化的部門設(shè)置方式，由財務(wù)、人事、行政、營銷等部門代替運(yùn)營部，使各部門的工作細(xì)化，由部門主管直接與經(jīng)理層溝通，提高信息的傳遞速度，減少權(quán)責(zé)不清情況的發(fā)生。

我受領(lǐng)導(dǎo)及___物管處全體員工委托，就___年的工作向各位同仁作一個匯報，請各位予以的評議。

___年是___物管處初步走上規(guī)范化治理的一年，回首過去的一年，有歡樂，也有憂愁。歡樂是在___年中員工的整體素質(zhì)得到了提高，工作漸向規(guī)范化治理邁進(jìn)。憂愁是整個物管處物管面積較少，拓展創(chuàng)收的機(jī)會不多。___年的工作主要情況如下：

一、提高員工素質(zhì)，夯實(shí)理論知識

___物管處是一個新成立的治理處，遠(yuǎn)離總公司。平時的工作只能是在公司規(guī)章制度上結(jié)合我處實(shí)際情況，完善員工培訓(xùn)工作，增強(qiáng)員工的“兩服”意思的基礎(chǔ)上而開展工作。非凡是在___新城一期交房時，給廣大保安員再次進(jìn)行了為期一周的禮貌、禮儀培訓(xùn)，強(qiáng)化了服務(wù)思想意志，使整個保安隊(duì)伍的精神面貌煥然一新。去陋習(xí)，樹新風(fēng)，是保安隊(duì)伍長期建設(shè)的一個重中之重。使業(yè)主在交房時就有一種溫馨的感覺。

治理是一門科學(xué)，而制度是治理成功與否的一個重要基礎(chǔ)。在___年里，我們在抓治理的同時，又重在加強(qiáng)制度的建設(shè)。每周星期三集中學(xué)習(xí)時間，我們以學(xué)習(xí)公司的規(guī)章制度為主，熟悉物業(yè)治理的有關(guān)理論知識。觀看了《物業(yè)治理是怎樣煉成的》宣傳片，了解了物業(yè)治理的艱辛的同時，使我們更加懂得學(xué)習(xí)理論、業(yè)務(wù)知識的重要。

二、克服困難、專心營造

本人___，男，___年12月出生，中共黨員，中專學(xué)歷，__年4月加入公司，__年被聘為公司保安部副部長；兩年來在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，順利的完成了保安部的各項(xiàng)工作，為公司今后的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)?，F(xiàn)將保安部兩年所做的工作和工作中還存在的問題及下一不的工作安排向領(lǐng)導(dǎo)作以匯報：

一、工作完成情況

1、重點(diǎn)加強(qiáng)了保安部人員的培訓(xùn)

針對保安部工作崗位點(diǎn)多面廣，人員分散，無法集中治理，給治理工作帶來很大難度的實(shí)際情況。按照公司安排自4月份對我部的工作分工進(jìn)行調(diào)整以來，我部針對保安人員素質(zhì)普遍下降這一突出問題，重點(diǎn)從保安人員的思想入手抓培訓(xùn)，對應(yīng)崗位人員緊張盲目安排上崗沒有參加崗前培訓(xùn)的保安人員統(tǒng)一進(jìn)行崗上補(bǔ)訓(xùn)，對新聘的保安人員按要求先培訓(xùn)在上崗，非凡針對公司將保安日常治理工作安排由各治理處負(fù)責(zé)以來，幾名中隊(duì)長和班長都是剛從保安提拔上來，在治理上經(jīng)驗(yàn)少，處理問題簡單粗暴這一重要問題，我部先后組織班長以上人員培訓(xùn)4次，通過培訓(xùn)和在日常的治理中及時了解每名保安人員的思想狀況，對存在思想問題的隊(duì)員及時進(jìn)行談心交流，對生活上有困難的隊(duì)員給予幫助和關(guān)心。使每名隊(duì)都能感受到家的感覺，大大提高了治理人員的綜合治理水平，提高了隊(duì)員的自覺意識，能更加安心的工作。同時杜絕了治理中的盲目現(xiàn)象。

2、不斷規(guī)范和落實(shí)各項(xiàng)治理制度，規(guī)范隊(duì)伍建設(shè)

今年來，公司的業(yè)務(wù)在不斷的擴(kuò)展，我保安部的工作及人員也隨之壯大，在治理中一些規(guī)章制度逐漸的暴露出許多不足，為避免制度給治理帶來弊端，給治理增加難度，一年來，我部多次召開部門會議，遵求不同的意見，研究制定治理制度，多次自行參觀和了解同行單位的治理方式，逐步規(guī)范了《保安員職責(zé)》、《門衛(wèi)制度》、《保安員治理?xiàng)l例》、《內(nèi)務(wù)制度》等規(guī)章制度。在規(guī)范制度的同時加強(qiáng)每名隊(duì)員的學(xué)習(xí)，使每名隊(duì)員都能了解制度，遵守制度。治理中嚴(yán)格以公司的各項(xiàng)規(guī)章制度要求每一名保安人員，重點(diǎn)抓人員的“兩服教育”和落實(shí)令行禁止。要求每一名治理人員作到制度面前人人平等。使每名隊(duì)員加強(qiáng)了制度觀念，極大的提高治理效益。