摘要：從保險(xiǎn)的一般原理而言，投保人在事故中如果是受害人，享有針對(duì)加害人的賠償請(qǐng)求權(quán)，其可以選擇直接向加害人索賠，也可以選擇向保險(xiǎn)人索賠。在選擇后者時(shí)，不通知保險(xiǎn)人也未嘗不可，只要投保人在事故發(fā)生后及時(shí)報(bào)案，妥善處理賠償事宜，并未對(duì)保險(xiǎn)人造成任何不利和損害。本文認(rèn)為出險(xiǎn)時(shí)投保人的通知義務(wù)并非法律的強(qiáng)制性條款，但保險(xiǎn)人往往利用自身優(yōu)勢(shì)制定通知遲延法律后果的格式條款加重投保人的責(zé)任。因此，我國(guó)《保險(xiǎn)法》應(yīng)該在借鑒其他國(guó)家和地區(qū)相關(guān)法律基礎(chǔ)上，增加明確規(guī)定通知遲延的法律后果的條款，以減少糾紛，維護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益。

關(guān)鍵詞：通知義務(wù)；通知遲延；法律后果；22條的完善

1出險(xiǎn)時(shí)的通知義務(wù)

我國(guó)《保險(xiǎn)法》第二十二條規(guī)定“投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人。被保險(xiǎn)人是指其財(cái)產(chǎn)或人身受保險(xiǎn)合同保障，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，投保人可以為被保險(xiǎn)人。受益人是指人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或者投保人指定的享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，投保人、被保險(xiǎn)人可以為受益人”。根據(jù)本條第一款的規(guī)定：出險(xiǎn)時(shí)投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人有通知義務(wù)，這個(gè)規(guī)定的目的一是為了在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，保險(xiǎn)人可以及時(shí)參加調(diào)查，以便確認(rèn)損害范圍及責(zé)任范圍，為日后的理賠工作做好鋪墊；二是使保險(xiǎn)人在出險(xiǎn)時(shí)可以及時(shí)采取適當(dāng)措施以防止損失的擴(kuò)大。

從保險(xiǎn)的一般原理而言，通知義務(wù)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是不強(qiáng)的，并不屬于法律強(qiáng)制性條款，即使出險(xiǎn)時(shí)通知遲延也遠(yuǎn)達(dá)不到足以使保險(xiǎn)人免責(zé)的程度。然而，在現(xiàn)實(shí)的保險(xiǎn)合同中關(guān)于出險(xiǎn)時(shí)通知遲延法律后果的格式條款卻得不到有效的規(guī)制，這與我國(guó)現(xiàn)行保險(xiǎn)法未對(duì)通知遲延法律后果做出具體規(guī)定不無(wú)關(guān)系。

2通知遲延法律后果的立法缺失

摘要：從保險(xiǎn)的一般原理而言，投保人在事故中如果是受害人，享有針對(duì)加害人的賠償請(qǐng)求權(quán)，其可以選擇直接向加害人索賠，也可以選擇向保險(xiǎn)人索賠。在選擇后者時(shí)，不通知保險(xiǎn)人也未嘗不可，只要投保人在事故發(fā)生后及時(shí)報(bào)案，妥善處理賠償事宜，并未對(duì)保險(xiǎn)人造成任何不利和損害。本文認(rèn)為出險(xiǎn)時(shí)投保人的通知義務(wù)并非法律的強(qiáng)制性條款，但保險(xiǎn)人往往利用自身優(yōu)勢(shì)制定通知遲延法律后果的格式條款加重投保人的責(zé)任。因此，我國(guó)《保險(xiǎn)法》應(yīng)該在借鑒其他國(guó)家和地區(qū)相關(guān)法律基礎(chǔ)上，增加明確規(guī)定通知遲延的法律后果的條款，以減少糾紛，維護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益。

關(guān)鍵詞：通知義務(wù)；通知遲延；法律后果；22條的完善

1出險(xiǎn)時(shí)的通知義務(wù)

我國(guó)《保險(xiǎn)法》第二十二條規(guī)定“投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人。被保險(xiǎn)人是指其財(cái)產(chǎn)或人身受保險(xiǎn)合同保障，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，投保人可以為被保險(xiǎn)人。受益人是指人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或者投保人指定的享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，投保人、被保險(xiǎn)人可以為受益人”。根據(jù)本條第一款的規(guī)定：出險(xiǎn)時(shí)投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人有通知義務(wù)，這個(gè)規(guī)定的目的一是為了在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，保險(xiǎn)人可以及時(shí)參加調(diào)查，以便確認(rèn)損害范圍及責(zé)任范圍，為日后的理賠工作做好鋪墊；二是使保險(xiǎn)人在出險(xiǎn)時(shí)可以及時(shí)采取適當(dāng)措施以防止損失的擴(kuò)大。

從保險(xiǎn)的一般原理而言，通知義務(wù)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是不強(qiáng)的，并不屬于法律強(qiáng)制性條款，即使出險(xiǎn)時(shí)通知遲延也遠(yuǎn)達(dá)不到足以使保險(xiǎn)人免責(zé)的程度。然而，在現(xiàn)實(shí)的保險(xiǎn)合同中關(guān)于出險(xiǎn)時(shí)通知遲延法律后果的格式條款卻得不到有效的規(guī)制，這與我國(guó)現(xiàn)行保險(xiǎn)法未對(duì)通知遲延法律后果做出具體規(guī)定不無(wú)關(guān)系。

2通知遲延法律后果的立法缺失

摘要：從保險(xiǎn)的一般原理而言，投保人在事故中如果是受害人，享有針對(duì)加害人的賠償請(qǐng)求權(quán)，其可以選擇直接向加害人索賠，也可以選擇向保險(xiǎn)人索賠。在選擇后者時(shí)，不通知保險(xiǎn)人也未嘗不可，只要投保人在事故發(fā)生后及時(shí)報(bào)案，妥善處理賠償事宜，并未對(duì)保險(xiǎn)人造成任何不利和損害。本文認(rèn)為出險(xiǎn)時(shí)投保人的通知義務(wù)并非法律的強(qiáng)制性條款，但保險(xiǎn)人往往利用自身優(yōu)勢(shì)制定通知遲延法律后果的格式條款加重投保人的責(zé)任。因此，我國(guó)《保險(xiǎn)法》應(yīng)該在借鑒其他國(guó)家和地區(qū)相關(guān)法律基礎(chǔ)上，增加明確規(guī)定通知遲延的法律后果的條款，以減少糾紛，維護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益。

關(guān)鍵詞：通知義務(wù)；通知遲延；法律后果；22條的完善

一、出險(xiǎn)時(shí)的通知義務(wù)

我國(guó)《保險(xiǎn)法》第二十二條規(guī)定“投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人。被保險(xiǎn)人是指其財(cái)產(chǎn)或人身受保險(xiǎn)合同保障，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，投保人可以為被保險(xiǎn)人。受益人是指人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或者投保人指定的享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，投保人、被保險(xiǎn)人可以為受益人”。根據(jù)本條第一款的規(guī)定：出險(xiǎn)時(shí)投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人有通知義務(wù)，這個(gè)規(guī)定的目的一是為了在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，保險(xiǎn)人可以及時(shí)參加調(diào)查，以便確認(rèn)損害范圍及責(zé)任范圍，為日后的理賠工作做好鋪墊；二是使保險(xiǎn)人在出險(xiǎn)時(shí)可以及時(shí)采取適當(dāng)措施以防止損失的擴(kuò)大。

從保險(xiǎn)的一般原理而言，通知義務(wù)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是不強(qiáng)的，并不屬于法律強(qiáng)制性條款，即使出險(xiǎn)時(shí)通知遲延也遠(yuǎn)達(dá)不到足以使保險(xiǎn)人免責(zé)的程度。然而，在現(xiàn)實(shí)的保險(xiǎn)合同中關(guān)于出險(xiǎn)時(shí)通知遲延法律后果的格式條款卻得不到有效的規(guī)制，這與我國(guó)現(xiàn)行保險(xiǎn)法未對(duì)通知遲延法律后果做出具體規(guī)定不無(wú)關(guān)系。

二、通知遲延法律后果的立法缺失

合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦?。合同解除最重要的法律后果即“合同的?quán)利義務(wù)終止”?！督忉尅飞婕昂贤獬臈l文多達(dá)10條（詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條），占所有解釋28條的36.7％。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3％；商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！痹擁?xiàng)緊接著規(guī)定，“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”可見，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

商品房買賣合同標(biāo)的物所涉金額大，樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是，對(duì)于樓花按揭中以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除，與對(duì)擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利保護(hù)的沖突問(wèn)題，司法解釋沒有規(guī)定解決的方案。如乙向甲公司購(gòu)買價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套，應(yīng)首付15萬(wàn)元給甲公司，實(shí)際支付10萬(wàn)元，尚欠5萬(wàn)元。合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”；余款15萬(wàn)元向丙銀行申請(qǐng)按揭貸款15萬(wàn)元支付給了甲公司，并由甲公司提供保證擔(dān)保。甲公司經(jīng)催討未果，遂以乙為被告，丙銀行為第三人向人民法院起訴，請(qǐng)求判令：1.解除與乙簽訂的商品房買賣合同；2.乙返還商品房給甲公司；3.甲公司返還10萬(wàn)元給乙，返還15萬(wàn)元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應(yīng)該解除商品房買賣合同呢？如果商品房買賣合同解除了，是否必然解除按揭貸款合同呢？首先，本案的商品房擔(dān)保貸款合同已經(jīng)簽訂并且按揭貸款也支付給了開發(fā)商甲公司，不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”的情形；其次，乙未依約支付5萬(wàn)元的行為從表面看，似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購(gòu)房款”的情形。但是，我們認(rèn)為，乙遲延交付的5萬(wàn)元只是商品房預(yù)售合同總價(jià)款30萬(wàn)元的六分之一，為此，乙的行為性質(zhì)應(yīng)該認(rèn)定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購(gòu)房款在量與質(zhì)上的尺度，法院在適用該司法解釋的同時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合我國(guó)合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”加以考慮。我們認(rèn)為司法解釋中遲延支付的購(gòu)房款應(yīng)該是指主要的購(gòu)房款，在識(shí)別“主要”上，應(yīng)不少于購(gòu)房總價(jià)款的二分之一，而不是一小部分的購(gòu)房款，當(dāng)然如果少于總價(jià)款二分之一，但遲延交付的購(gòu)房款足以影響開發(fā)商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，亦可認(rèn)定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購(gòu)房款行為顯然不是遲延履行主要債務(wù)，不構(gòu)成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”，但是，乙并不是未依約定期限付款，只是沒有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主張解除合同，除非雙方合同明確特別約定了沒有付清全部房款時(shí)甲公司有權(quán)解除合同。

同時(shí)，法院還面臨著與擔(dān)保權(quán)人（按揭貸款人）的權(quán)利保護(hù)的法律價(jià)值選擇問(wèn)題。此類案件有兩個(gè)相互牽連，但是又相互獨(dú)立的法律關(guān)系：一個(gè)是商品房買賣雙方的法律關(guān)系，一個(gè)是商品房擔(dān)保貸款的法律關(guān)系。后一個(gè)法律關(guān)系中，借款人是商品房的買方，并且也是以該房產(chǎn)作為貸款抵押的抵押人，作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個(gè)法律關(guān)系的履行問(wèn)題，然而，其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢？司法解釋沒有具體的直接規(guī)定，只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。對(duì)于該款，我們認(rèn)為，商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋來(lái)具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的，作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人（賣方）提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。上述案件中，乙、丙銀行關(guān)于貸款合同不應(yīng)解除的抗辯理由成立。此時(shí)，甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權(quán)，將購(gòu)房款和貸款本息退給乙；乙返還房產(chǎn)給甲公司，但不影響丙銀行行使抵押權(quán)。這樣處理對(duì)甲公司也顯然不利。甲公司應(yīng)該放棄選擇解除權(quán)，而選擇以追索乙債務(wù)為由提起訴訟為宜。

摘要：合同解除是合同法中非常重要的一個(gè)問(wèn)題，在實(shí)踐中將直接影響到已經(jīng)是合法成立的合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，所以對(duì)其進(jìn)行研究具有重要意義。

關(guān)鍵詞：合同解除、約定解除、法定解除、預(yù)期違約、根本違約

一、合同的解除：

合同解除是指已經(jīng)依法成立而且生效的合同，經(jīng)過(guò)解除后不再具有法律效力，而使合同向?qū)?lái)終止法律效力或者自始就不具有法律效力的一項(xiàng)法律制度。所謂解除，指的是解除的合法有效的合同，如果沒有成立或者成立后沒有生效，都不能解除，所以一聽到解除，那么前提是合同已經(jīng)合法有效。合法有效的合同是基于雙方的真實(shí)意思表示達(dá)成，所產(chǎn)生的法律后果也是當(dāng)事人所欲追求的，在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生了約束力，不應(yīng)該隨便解除，但有些情況下，或者是一方違約或者是其他等等原因，導(dǎo)致已經(jīng)具有法律效力的合同很難履行或者沒有必要再履行，因此，就需要解除合同，使雙方當(dāng)事人從這個(gè)合同關(guān)系中解脫出來(lái)，重新參與到新的合同關(guān)系當(dāng)中。合同解除以后，原來(lái)的合同溯及既往的不存在或者終止，對(duì)當(dāng)事人的利益影響很大，法律為了慎重起見，對(duì)合同解除規(guī)定了嚴(yán)格的條件。下面從我國(guó)現(xiàn)有的立法情況來(lái)說(shuō)明。

（一）解除的分類：根據(jù)1999年出臺(tái)的合同法，合同解除分為約定解除和

法定解除兩種情況。

供貨方(甲方)：

定購(gòu)方(乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就飼料定購(gòu)的有關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議。

一、飼料基本情況：

種類品名數(shù)量計(jì)量單位單價(jià)(元)總金額(元)

合計(jì)人民幣金額(大寫)：萬(wàn)仟佰拾元角分

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他相關(guān)法律，本供銷合同（以下簡(jiǎn)稱“本合同”）由山東大眾物資公司（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）與

（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）經(jīng)友好協(xié)商，于年月日在簽訂。

第1條合同第2條標(biāo)第3條的

甲方愿意購(gòu)買，乙方同意銷售并交付依據(jù)下表及本合同條款確定的產(chǎn)品。

產(chǎn)品名稱品種生產(chǎn)廠家

規(guī)格單價(jià)（元/噸）數(shù)量（噸）第一季度第二季度第三季度第四季度

買方：___

賣方：___

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上就石材產(chǎn)品買賣事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條產(chǎn)品名稱、商標(biāo)、型號(hào)、數(shù)量、金額，交（提）貨時(shí)間及數(shù)量：

產(chǎn)品名稱牌號(hào)

商標(biāo)

1998年12月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣合同，合同約定，被告將園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價(jià)款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付購(gòu)房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院，稱該合同未按《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù)，請(qǐng)求判令其與被告的房屋買賣合同無(wú)效；被告返還其已付購(gòu)房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。

有意見認(rèn)為該房屋買賣合同未辦理過(guò)戶手續(xù)，合同應(yīng)該無(wú)效。自意見認(rèn)為，該合同雖未辦理過(guò)戶手續(xù)，但房屋過(guò)戶手續(xù)只是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，而非合同有效的要件，該合同應(yīng)為有效。但原告可以被告的遲延履行根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定主張解除合同。

[評(píng)析]

一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過(guò)戶手續(xù)而主張合同無(wú)效？

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第9條第l款規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證明和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續(xù)?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第8條明確規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。如何理解該規(guī)定？產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎？司法實(shí)踐中又是如何解決此類問(wèn)題的？

房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標(biāo)的達(dá)成的一方支付價(jià)金，另一方交付房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，該合同經(jīng)雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎(chǔ)。房屋買賣的行為可以分為兩個(gè)階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實(shí)施該合同。因此，房屋買賣合同的效力問(wèn)題存在于第一階段，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記問(wèn)題存在于第二階段，因?yàn)榈怯浭且妻D(zhuǎn)房產(chǎn)的要件，是實(shí)施合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的方式。我們可以這樣認(rèn)為：一個(gè)完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個(gè)有效的房屋買賣合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房?jī)r(jià)，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現(xiàn)為過(guò)戶登記，也就是辦完了過(guò)戶登記手續(xù)（第二階段）。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條也顯示，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)是在審查買賣雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過(guò)戶登記的，過(guò)戶登記是合同有效的結(jié)果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產(chǎn)權(quán)登記和房屋買賣合同的效力的關(guān)系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，房屋買賣合同無(wú)效，合同不能履行，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記過(guò)戶無(wú)關(guān)，相反，它是登記過(guò)戶的前提。那么如何判斷房屋買賣合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力；（二）行為人訂立合同是意思表示真實(shí)

賣方（甲方）買方（乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，簽訂本合同。

第一條品種、數(shù)量及價(jià)格（可另附表）

品種規(guī)格產(chǎn)地商標(biāo)交貨期限數(shù)量

（公斤）單價(jià)

（元/公斤）金額（元）