按照《市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新的意見》(渝府發(fā)〔〕115號(hào))、《市人民政府辦公廳關(guān)于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)居民房屋和林權(quán)抵押貸款及農(nóng)戶小額信用貸款工作的實(shí)施意見（試行）》(渝辦發(fā)〔〕11號(hào))要求，為進(jìn)一步拓展我縣農(nóng)村融資渠道，積極盤活農(nóng)村資本，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收，確保全縣農(nóng)村居民房地產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村林權(quán)（以下簡稱“三權(quán)”）抵押貸款工作落到實(shí)處，收到實(shí)效，特制定本實(shí)施方案。

一、工作目標(biāo)

（一）總體目標(biāo)：年，在穩(wěn)步推進(jìn)林權(quán)抵押貸款的同時(shí)，積極啟動(dòng)農(nóng)村居民房屋和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，到2015年末，全縣農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款達(dá)到30億元。

（二）階段目標(biāo)：年，全縣農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款完成2億元；2012年、2013年、2014年、2015年每年完成“三權(quán)”抵押貸款7億元。

二、工作內(nèi)容

（一）農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款釋義

當(dāng)前，重慶農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革尤其是產(chǎn)權(quán)制度改革取得了重大進(jìn)展，林權(quán)確權(quán)頒證、農(nóng)村居民房屋和農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作基本完成，為農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新奠定了基礎(chǔ)。市委、市政府在全國率先推開農(nóng)村“三權(quán)抵押”貸款工作，翻開了重慶農(nóng)村金融服務(wù)的新篇章。

開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作具有重大現(xiàn)實(shí)意義開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款是市委、市政府加快推進(jìn)農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新的戰(zhàn)略部署，是農(nóng)村投資的重大改革舉措，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)金融服務(wù)的重要突破，是金融事業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)。對盤活農(nóng)村資源、解決農(nóng)村資金瓶頸、激發(fā)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)熱情、加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要作用，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收的重要手段。長期以來，缺乏有效抵押物、從銀行貸款難問題一直是制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。原有的農(nóng)戶小額信用貸款經(jīng)過多年發(fā)展，在滿足農(nóng)民生產(chǎn)生活小額資金需求方面發(fā)揮了積極作用，但由于各種原因致使發(fā)展中存在一些問題，亟需從政策、資金上予以扶持。

開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、居民房屋和林權(quán)抵押貸款和農(nóng)戶小額信用貸款，能有效破解農(nóng)民及農(nóng)村中小型企業(yè)在生產(chǎn)、發(fā)展中所遇到的資金難題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市有3000多萬畝耕地、6000多萬畝林地、300多萬畝宅基地，估計(jì)價(jià)值超過1萬億元，如果這些資源得到有效“盤活”，將有大量資金流向農(nóng)村，即使抵押10%，也可為農(nóng)村增加投入1000多億元，資金流入必然會(huì)改善農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施，加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度，促進(jìn)農(nóng)民增收致富。潼南作為農(nóng)業(yè)大縣和貧困縣更具重大現(xiàn)實(shí)意義。潼南開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款的基本思路和做法市委三屆九次全會(huì)明確提出，到2015年實(shí)現(xiàn)農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資1000億元以上。潼南縣根據(jù)自身實(shí)際情況，提出了到2015年力爭實(shí)現(xiàn)全縣農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資40億元的奮斗目標(biāo)。

總體思路是：深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以建設(shè)全面小康社會(huì)為目標(biāo)，以推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心，以拓寬農(nóng)村居民增收渠道為重點(diǎn)，制定完善三權(quán)抵押貸款工作政策體系，完善工作機(jī)制，完善農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)體系建設(shè)，扶持農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，突破“三農(nóng)”融資難題，加快農(nóng)村脫貧致富步伐，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展。目標(biāo)任務(wù)是：根據(jù)縣委、縣政府要求，我縣農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資的目標(biāo)任務(wù)為2011年力爭實(shí)現(xiàn)投放5億元，2012年力爭實(shí)現(xiàn)累計(jì)投放15億元，2015年力爭實(shí)現(xiàn)累計(jì)投放40億元。

形成以縣農(nóng)村商業(yè)銀行為牽頭銀行，農(nóng)業(yè)銀行、民生村鎮(zhèn)銀行、郵儲(chǔ)銀行為骨干，其他駐潼金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的投放體系。縣農(nóng)商行、農(nóng)業(yè)銀行、民生村鎮(zhèn)銀行、郵儲(chǔ)銀行按5:2:2:1的比例分擔(dān)任務(wù)。主要做法是：建立健全組織機(jī)構(gòu)保障體系。成立了由分管副縣長為組長，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的“三權(quán)”抵押融資工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和研究解決推進(jìn)工作中存在的重大問題。下設(shè)“三權(quán)”抵押融資工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)?？h農(nóng)委、國土房管局、林業(yè)局抽調(diào)工作人員，專職從事“三權(quán)”確權(quán)頒證和抵押登記相關(guān)工作。各相關(guān)金融機(jī)構(gòu)相應(yīng)成立“三權(quán)”抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)三權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展和貸款發(fā)放管理工作。各鎮(zhèn)（街道）成立相應(yīng)的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，落實(shí)專門工作人員，協(xié)助配合縣級(jí)業(yè)務(wù)部門和金融部門開展工作，扎實(shí)推進(jìn)“三權(quán)”抵押融資工作。

完善金融組織及資金保障體系。鼓勵(lì)駐潼金融機(jī)構(gòu)到農(nóng)村基層設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)，促進(jìn)農(nóng)商行、民生村鎮(zhèn)銀行、郵儲(chǔ)銀行等擴(kuò)大基層網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)

我國農(nóng)村“三權(quán)”抵押的現(xiàn)狀：重慶調(diào)查

重慶市農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資自2010年11月開始試點(diǎn)。至2011年底，已累計(jì)發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款180億元，其中林權(quán)抵押貸款83億元；農(nóng)村居民房屋抵押貸款24.7億元；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款6.3億元；另外，部分區(qū)縣積極創(chuàng)新，推出如委托貸款、集體建設(shè)用地使用權(quán)、塘庫堰承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款等共計(jì)66億元，推動(dòng)了農(nóng)村金融的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化提供了發(fā)展資金。目前，重慶農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資基本制度已經(jīng)確立，并有序運(yùn)行。第一，農(nóng)村“三權(quán)”確權(quán)登記工作穩(wěn)步推進(jìn)，為“三權(quán)”抵押奠定了基礎(chǔ)。截至2011年底，重慶市集體林權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證率均已超過98%，農(nóng)村居民房屋確權(quán)頒證完成97%。2012年底實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)和其他集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。第二，組織機(jī)構(gòu)基本確立，政策體系逐步完善。重慶市成立了“農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)小組”，牽頭組織市財(cái)政局、市農(nóng)委、市國土房管局、市林業(yè)局、市政府法制辦等市級(jí)部門和中國人民銀行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局、重慶證監(jiān)局、重慶保監(jiān)局等在渝金融監(jiān)管部門，在全市范圍內(nèi)全面推動(dòng)農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資工作。第三，相關(guān)制度建立并運(yùn)行良好。一是政府確立了統(tǒng)計(jì)制度。進(jìn)一步規(guī)范和明確重慶市農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款的統(tǒng)計(jì)口徑和范圍，做到應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)，及時(shí)全面掌握“三權(quán)”抵押貸款推進(jìn)情況。二是銀行逐步規(guī)范“三權(quán)”抵押貸款制度。農(nóng)業(yè)銀行重慶分行印發(fā)了《中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行農(nóng)戶貸款“三權(quán)”抵押貸款管理辦法（試行）》，明確了貸款對象、抵押物條件、抵押率以及價(jià)值評(píng)估要素等。重慶市農(nóng)村商業(yè)銀行也出臺(tái)了林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋抵押貸款相關(guān)管理辦法和操作規(guī)程，對貸款對象、抵押物條件、貸款程序、貸款利率等作出詳盡明確的規(guī)定，為“三權(quán)”抵押貸款營銷奠定了制度基礎(chǔ)。

“三權(quán)”抵押面臨的障礙

就重慶市開展“三權(quán)”抵押工作的情況來看，目前存在著發(fā)展規(guī)模小、地區(qū)和抵押品種分布不平衡、銀行積極性普遍不高等問題。其原因既有法律制度方面的，也有工作管理層面的。（一）法律制度障礙第一，“三權(quán)”抵押的合法性問題。根據(jù)我國《土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只是享用宅基地使用權(quán)，而不具備處分的權(quán)利。而根據(jù)我國《擔(dān)保法》第三十七條第二項(xiàng)規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。我國《物權(quán)法》第一百八十四條第二項(xiàng)也作出了類似規(guī)定。三部法律直指“三權(quán)”抵押權(quán)能的合法性問題。盡管在重慶市政府文件的依據(jù)下，法律不允許用作抵押的土地經(jīng)營權(quán)可以小范圍進(jìn)行抵押貸款試點(diǎn)，但是，一旦出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，如何處置抵押品缺乏明確的法律依據(jù)，這不利于有效防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。因而，銀行類金融機(jī)構(gòu)沒有動(dòng)力提供此類貸款。第二，制度不健全造成“三權(quán)”處置過程中受讓人資格限制和權(quán)利義務(wù)不清。一是城鄉(xiāng)隔離的制度造成農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓人資格被限制，直接影響“三權(quán)”流通價(jià)格及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)農(nóng)村資產(chǎn)處置價(jià)格，使農(nóng)地資源的市場價(jià)值無法充分體現(xiàn)。二是以保護(hù)農(nóng)民利益為核心的制度安排，使得抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)銀行處置農(nóng)村土地資產(chǎn)出現(xiàn)困難，一定程度上影響了銀行開展“三權(quán)”抵押的積極性。三是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的利益分配問題。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織即“三權(quán)”所有權(quán)人，是否具有一個(gè)天然的順位權(quán)以參與宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的利益分配，這關(guān)系到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是否有能力為因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而失去土地的本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民提供一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（福利金），以弱化農(nóng)民因失去房屋和土地可能導(dǎo)致的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)問題。四是地方政府在農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的地位、職責(zé)、作用，既無法律規(guī)定又無政策依據(jù)。（二）擔(dān)保與風(fēng)險(xiǎn)防范體系不健全第一，風(fēng)險(xiǎn)管理及農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)問題。自然災(zāi)害一直是危及農(nóng)業(yè)貸款安全的主要潛在因素，而作為可分擔(dān)信貸風(fēng)險(xiǎn)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制卻不夠完善。土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款資金安全在受到自然災(zāi)害威脅時(shí)，還存在著土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生糾紛后的仲裁執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。相比現(xiàn)在各涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)普遍采用的聯(lián)保放貸方式，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款明顯存在“多環(huán)節(jié)、高成本”的缺點(diǎn)，這些勢必影響金融機(jī)構(gòu)的推廣熱情。第二，風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制缺失。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)商業(yè)化運(yùn)作，需要相應(yīng)的中介組織和必要的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。但據(jù)調(diào)查，重慶市尚未設(shè)立流轉(zhuǎn)土地中介組織，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式主要采取自行協(xié)商、反租倒包和龍頭企業(yè)向農(nóng)民租用三種形式。銀行在借款人不能按時(shí)還本付息時(shí)，通常將作為抵押物的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)來回收資金，而土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)市場機(jī)制尚不健全，交易主體和交易機(jī)制欠缺，經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)困難。（三）工作層面的問題第一，確權(quán)頒證不太完善。一是農(nóng)村土地承包期限問題，對使用權(quán)抵押的價(jià)值評(píng)估將產(chǎn)生直接影響。二是頒證確權(quán)準(zhǔn)確率不高，頒證確權(quán)面積低于實(shí)際面積的較多。三是抵押登記難，抵押登記的要件、流程各區(qū)縣不一致，缺乏“三權(quán)”抵押登記規(guī)程指導(dǎo)，個(gè)別區(qū)縣抵押登記辦理程序較為繁瑣、時(shí)間長，客戶往返費(fèi)用大。第二，評(píng)估作價(jià)難，收費(fèi)高對“三權(quán)”的評(píng)估缺乏完善的評(píng)估模型和成熟的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。重慶具有林權(quán)評(píng)估資質(zhì)的公司只有3家，且收費(fèi)較高，而宅基、耕地使用權(quán)的評(píng)估基本沒有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。第三，流轉(zhuǎn)集中后土地承包經(jīng)營權(quán)抵押人與權(quán)利人分離造成抵押登記困難。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記實(shí)施細(xì)則規(guī)定“通過轉(zhuǎn)包、出租、入股流轉(zhuǎn)方式取得土地經(jīng)營使用權(quán)抵押的，應(yīng)取得原農(nóng)村土地承包方同意的書面證明”。由于專業(yè)大戶或企業(yè)流轉(zhuǎn)的土地多、面積大，涉及幾十、上百戶農(nóng)戶，一些農(nóng)民外出不能或不愿簽字，無法辦理抵押登記，導(dǎo)致貸款無法發(fā)放。第四，抵押期內(nèi)抵押品銷售經(jīng)營許可辦理程序繁瑣。以林權(quán)抵押為例。林權(quán)抵押一般期限較長，林木生產(chǎn)者一般會(huì)分批砍伐銷售林木，但林權(quán)證抵押后，無法辦理砍伐證，需要先還清貸款、辦理砍伐證，然后再對剩余的林木進(jìn)行評(píng)估抵押，程序較為繁瑣，增加了貸款成本，也給林農(nóng)和林業(yè)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來諸多不便。

開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押的對策建議

土地流轉(zhuǎn)和節(jié)約集約利用是推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的“三條主線”之一，是需要攻克的土地制度創(chuàng)新難題。黨的十七屆三中全會(huì)也把統(tǒng)籌土地利用和城鄉(xiāng)建設(shè)擺在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的“五個(gè)統(tǒng)籌”之首。因此，探索農(nóng)村土地制度改革是重慶市實(shí)施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要任務(wù)?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出，要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，加快宅基地?fù)Q證確權(quán)工作，適度推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作，擴(kuò)展土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》也對“建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度”作了較為詳盡的規(guī)定。通過對“三權(quán)”抵押存在的法律障礙、制度障礙等問題分析，從貫徹落實(shí)中央對農(nóng)村發(fā)展改革要求出發(fā)，按照激活農(nóng)村資產(chǎn)，促進(jìn)城鄉(xiāng)資本雙向流動(dòng)，活躍農(nóng)村金融市場，有效保護(hù)農(nóng)民利益，最大限度降低“三權(quán)”抵押風(fēng)險(xiǎn)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的原則，設(shè)計(jì)推進(jìn)農(nóng)村“三權(quán)”改革的系列對策措施。第一，在第二輪承包基礎(chǔ)上續(xù)簽承包合同，延長承包期，并明確農(nóng)村“三權(quán)”的繼承權(quán)。使用權(quán)期限的長短是影響“三權(quán)”價(jià)值的重要因素之一。按照中央文件精神，以第二輪承包為基礎(chǔ)，合同到期后，由原家庭簽約人或其仍在該村集體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的家庭成員與村集體續(xù)簽原承包地的承包合同，承包期延長致該家庭無人在該集體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為止，宅基地使用權(quán)同期延長。其在承包期內(nèi)的使用權(quán)是家庭財(cái)產(chǎn)的組成部分，受法律的保護(hù)。其直系親屬對該承包經(jīng)營權(quán)及宅基地使用權(quán)享有繼承權(quán)。[7]第二，研究制定農(nóng)村“三權(quán)”抵押管理辦法，按照城鄉(xiāng)財(cái)產(chǎn)同權(quán)、城鄉(xiāng)居民同權(quán)的原則，解決抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后抵押物受買方的合法性。受目前相關(guān)法律限制，銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后抵押物的變現(xiàn)前景表示擔(dān)憂，這是金融機(jī)構(gòu)對農(nóng)村“三權(quán)”抵押缺乏積極性的重要原因。應(yīng)從頂層設(shè)計(jì)上突破現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村資產(chǎn)的束縛，明確農(nóng)村“三權(quán)”抵押的合法性，允許城市資本和城市居民通過指定機(jī)構(gòu)，以公開、公平的方式購買農(nóng)村資產(chǎn)，包括農(nóng)民的房地產(chǎn)，并通過權(quán)證的發(fā)放來保護(hù)其合法性，解決抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后抵押物的變現(xiàn)擔(dān)憂。第三，進(jìn)一步完善農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)登記和權(quán)證發(fā)放制度。耕地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)都是依附于土地這一不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)，“三權(quán)”證書的核心價(jià)值在于對農(nóng)村集體土地的使用權(quán)。建議證書的簽發(fā)由目前多部門發(fā)放，統(tǒng)一到由國土房管部門簽證發(fā)放，探索將“三權(quán)”的物權(quán)與土地使用權(quán)兩權(quán)合一，一方面便于土地使用方向的管理，另一方面使“三權(quán)”的財(cái)產(chǎn)價(jià)值得以放大。第四，建立“三權(quán)”抵押擔(dān)保和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。一是創(chuàng)新“三權(quán)”抵押貸款擔(dān)保方式。借鑒再就業(yè)小額擔(dān)保貸款模式，由地方政府集中涉農(nóng)補(bǔ)貼中的部分資金，形成“三權(quán)”抵押貸款擔(dān)?；?。通過成立統(tǒng)籌發(fā)展基金、擔(dān)保等方式發(fā)揮資金的“杠桿撬動(dòng)效應(yīng)”，可做大“三權(quán)”抵押貸款并有效控制風(fēng)險(xiǎn)。二是探索建立以村為單位的農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)合作組織。將集體資產(chǎn)中未分配的部分量化分配到農(nóng)戶，增加農(nóng)戶資產(chǎn)擁有量，再按股份制的方式成立農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)合作組織，該組織作為產(chǎn)權(quán)人參與宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的利益分配和資產(chǎn)經(jīng)營的利益分配。該專業(yè)合作社資產(chǎn)經(jīng)營所得拿出一部分專項(xiàng)用于農(nóng)戶抵押擔(dān)保和農(nóng)民“三權(quán)”抵押還貸出現(xiàn)困難時(shí)的補(bǔ)貼。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，在同等條件下賦予其優(yōu)先回購本集體組織抵押物的權(quán)利。形成“三權(quán)”抵押的第一道安全防線。三是建立抵押參保制度，即抵押人必須將其抵押物參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，使農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司與農(nóng)戶共同分擔(dān)自然風(fēng)險(xiǎn)，形成保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)安全的第二道防線。四是建立生產(chǎn)者與市場之間的購銷合同制度，大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，形成有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的第三道防線。第五，建立“三權(quán)”流轉(zhuǎn)的價(jià)值評(píng)估、法律援助、政策咨詢體系，并在指定場所集中交易?！叭龣?quán)”抵押后，由于清償引起土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)程序。所以“三權(quán)”的合理估價(jià)、法律援助、政策咨詢是流轉(zhuǎn)過程中保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。建議由政府出面搭建農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，引入農(nóng)村“三權(quán)”價(jià)值評(píng)估、法律援助和政策咨詢等中介機(jī)構(gòu)，為村集體和農(nóng)民資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、處置提供全方位、一站式服務(wù)。按照市場發(fā)現(xiàn)價(jià)格的原則，建立“三權(quán)”價(jià)值評(píng)估體系，使農(nóng)村集體和農(nóng)民家庭在“三權(quán)”抵押時(shí)能接受到公開的市場信息，從而享受公平的交易權(quán)利。第六，建立健全抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的農(nóng)村保障體系。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，農(nóng)村資產(chǎn)進(jìn)入拍賣程序。為切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的基本權(quán)益，避免農(nóng)民家庭流離失所，建議建立農(nóng)村保障房制度，以極低的租金提供給城鄉(xiāng)皆無居所的農(nóng)民個(gè)人或農(nóng)民家庭。繼續(xù)完善農(nóng)民社會(huì)保障體系，進(jìn)一步弱化土地的社會(huì)保障功能，免除農(nóng)民以土地、房屋設(shè)定抵押的后顧之憂。第七，加強(qiáng)配套體系建設(shè)。一是加快各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。切實(shí)加快農(nóng)村居民房屋的確權(quán)頒證進(jìn)度，并對需要貸款的農(nóng)戶優(yōu)先辦證；盡快解決權(quán)證面積與實(shí)際面積不一致的問題；進(jìn)一步完善有關(guān)操作規(guī)則，簡化登記程序，盡量做到簡便易行、費(fèi)用低廉；重新設(shè)計(jì)土地流轉(zhuǎn)合同，在流轉(zhuǎn)土地時(shí)，將承包戶同意抵押的條款納入流轉(zhuǎn)合同，并辦理流轉(zhuǎn)證。二是制訂格式合同規(guī)制“三權(quán)”轉(zhuǎn)讓、抵押行為。進(jìn)一步明確規(guī)定農(nóng)村“三權(quán)”轉(zhuǎn)讓、抵押合同的類型，并且在性質(zhì)、基本條款、訂立程序方面定型化，同時(shí)明確規(guī)定合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)及合同雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任。三是簡化抵押期內(nèi)抵押品銷售經(jīng)營許可辦理程序。以林權(quán)抵押期內(nèi)林木間伐為例，債務(wù)人可將林木銷售合同再質(zhì)押給債權(quán)人，由債權(quán)人按銷售合同出具同意砍伐林木數(shù)量的證明材料；允許債務(wù)人憑債權(quán)人出具的同意砍伐證明材料和林權(quán)證復(fù)印件到相關(guān)部門辦理銷售合同等量的林木砍伐許可證。銷售合同履行后，優(yōu)先清償債權(quán)人相應(yīng)的債務(wù)，原抵押合同按清償債務(wù)變更后繼續(xù)履行。第八，明確政府的職責(zé)。在“三權(quán)”流通過程中，政府的主要職責(zé)包括：一是加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)后農(nóng)村土地的用途管制，防止農(nóng)用地流失；二是建立和規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，為農(nóng)地資源高效流轉(zhuǎn)、處置提供場所和服務(wù)；三是利用涉農(nóng)資金建立“三權(quán)”抵押擔(dān)?；鸩⒅贫ɑ鸸芾碚?；四是研究出臺(tái)配套扶持政策，通過財(cái)稅手段如減免稅收、貼息貼費(fèi)、增資注資等方式鼓勵(lì)各類金融及相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展“三權(quán)”抵押的相關(guān)業(yè)務(wù)，推動(dòng)農(nóng)村金融健康發(fā)展。

[內(nèi)容摘要]：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施，房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來越多的債權(quán)人所運(yùn)用。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本屬性。房地產(chǎn)抵押權(quán)立法應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)所具有的物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性為基點(diǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)抵押權(quán)的各項(xiàng)制度。目前，我國現(xiàn)行立法對房地產(chǎn)抵押權(quán)制度已有較為完整的規(guī)定，包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)、消滅，但其規(guī)定卻較為分散，且其中又有許多不科學(xué)乃至不合理之處，有待進(jìn)一步改進(jìn)與完善。本文試圖以房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)為基點(diǎn)，對我國房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)和消滅制度進(jìn)行理論上的整合，并對其中不科學(xué)或不合理之處提出改進(jìn)與完善的意見。

[關(guān)鍵詞]：擔(dān)保物權(quán)；抵押權(quán)；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)甚為有利。隨著我國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人（主要是銀行等金融機(jī)構(gòu)）所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。本文試從房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)、設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)、消滅五個(gè)方面對我國的房地產(chǎn)抵押權(quán)制度加以探討。

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)

所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》，制定本辦法。

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

卷首

擔(dān)保法律制度作為化解市場經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法律手段，橫跨物權(quán)法、債權(quán)法兩大領(lǐng)域，已經(jīng)成為各國民商法上的一項(xiàng)非常重要的法律制度。

而在各種擔(dān)保物權(quán)中，抵押權(quán)是一種較為理想的擔(dān)保方式，素有“擔(dān)保之王”之稱。抵押物的制度源遠(yuǎn)流長，早在古羅馬時(shí)代已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)。進(jìn)入20世紀(jì)后，尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后，信用關(guān)系高度發(fā)達(dá)，抵押權(quán)制度有了許多新的變化和發(fā)展。

目前我國正在加緊制定物權(quán)法，抵押作為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，在物權(quán)法中的地位不可小視。學(xué)者普遍認(rèn)為《中華人民共和國擔(dān)保法》第34條第2款：“抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！逼鋵?shí)承認(rèn)了共同抵押，但是其具體如何操作，《擔(dān)保法》和《解釋》都沒有明確規(guī)定，筆者試對共同抵押問題進(jìn)行探討，期望能起到拋磚引玉的作用，不敢奢望自己的觀點(diǎn)在新制定的物權(quán)法中有所體現(xiàn)。當(dāng)然也希望將來的物權(quán)法對此也能夠做出明確的規(guī)定，以期共同抵押制度能發(fā)揮更大的作用。

共同抵押的概念、分類及其分析

共同抵押，又稱總括抵押、連帶抵押、聚合抵押，是特殊抵押的一種。陳華彬教授認(rèn)為是為擔(dān)保同一債權(quán)而于數(shù)個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定的抵押權(quán)。1江平教授認(rèn)為是指為了同一債權(quán)的擔(dān)保，而在數(shù)個(gè)不同的財(cái)產(chǎn)上設(shè)置的抵押。2王利明教授認(rèn)為是以數(shù)個(gè)財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保同一債權(quán)。3舉個(gè)例子，甲向乙銀行貸款，用兩座大樓A、B設(shè)定抵押，此時(shí)就成立共同抵押。即特定人以特定的不同的財(cái)產(chǎn)形成一個(gè)集合體為同一債權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)。由上述定義可以推知共同抵押有以下特征：一是擔(dān)保的是同一債權(quán)；二是抵押物為復(fù)數(shù)，如上述的A、B兩幢大樓。

摘要：我國《擔(dān)保法》第43條規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人?！钡疵鞔_動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記不得對抗的第三人為善意抑或惡意，未對第三人的范圍作出限制，也未明確當(dāng)事人如已辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記，得否對抗任何第三人。本文從具體情況出發(fā)進(jìn)行分析，認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)抵押未登記不得對抗的第三人應(yīng)以善意為原則，但存有例外，如留置權(quán)人，并且其時(shí)第三人的范圍并非沒有限制，動(dòng)產(chǎn)抵押即使已登記亦不得對抗任何第三人。

關(guān)鍵詞：動(dòng)產(chǎn)抵押登記第三人善意我國《擔(dān)保法》第43條規(guī)定:“當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。”雖然該條規(guī)定未明確指出“抵押物”為動(dòng)產(chǎn)，但結(jié)合《擔(dān)保法》第41、42條的規(guī)定，我們可知該條所指“抵押物”僅限于動(dòng)產(chǎn)。該條規(guī)定了當(dāng)事人未辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)該動(dòng)產(chǎn)抵押的效力，但并未明確第三人為善意抑或惡意，未對第三人的范圍作出限制，也未明確當(dāng)事人如已辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記，得否對抗任何第三人。本文擬就如上三個(gè)方面的問題做一探討。

一、未經(jīng)登記不得對抗的第三人得否善意的問題

我國有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)將本條所指第三人限定為善意第三人，認(rèn)為我國善意取得制度是以第三人取得財(cái)產(chǎn)是出于善意為前提的，對于明知該財(cái)產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)而仍然受讓的惡意第三人，不論其受讓為有償或無償，未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)仍然對其產(chǎn)生對抗力。因此，《擔(dān)保法》第43條所規(guī)定的應(yīng)指善意第三人。⑴筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)從善意取得制度出發(fā)，從而得出本條規(guī)定的第三人僅限于善意第三人的結(jié)論，有失偏頗。再則，此觀點(diǎn)并不符合我國法律的實(shí)然。目前我國法律雖然未對此問題作出明確的規(guī)定，但我們可以從《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定得出相反的結(jié)論。盡管法律的實(shí)然并不一定就是法律的應(yīng)然，但是未對法律的實(shí)然進(jìn)行分析就得出如上結(jié)論，則未免有失臆斷。本文試就以下幾種具有典型意義的第三人作一分析。

1.關(guān)于抵押物所有權(quán)受讓人得否善意的問題。

抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人對抵押物的所有權(quán)并未喪失，仍得讓與抵押物的所有權(quán)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的行為并非是無權(quán)處分行為，第三人取得所有權(quán)也非基于善意取得。此時(shí)，第三人得否基于所有權(quán)而阻斷動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及力？我國學(xué)者對此存在分歧。按上引觀點(diǎn)，第三人須為善意第三人方可切斷動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及力。而有人則為區(qū)分第三人為善意抑或惡意，認(rèn)為第三人受讓抵押物所有權(quán)即可發(fā)生阻斷的效力。因?yàn)槲唇?jīng)登記而設(shè)定的抵押權(quán)，不具有追及效力。當(dāng)?shù)盅喝松米赞D(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，抵押權(quán)人只能請求抵押人另外提供相應(yīng)的擔(dān)保，不能追及至抵押物的受讓人行使抵押權(quán)。⑵筆者認(rèn)為一概地否認(rèn)未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，不利于有效地維護(hù)抵押權(quán)人的正當(dāng)利益，并且將使動(dòng)產(chǎn)抵押制度失卻其意義。如果抵押權(quán)人的正當(dāng)利益得不到有效的維護(hù)，抵押權(quán)人就根本不會(huì)利用這一制度，從而使法律規(guī)定成為一紙具文，從而波及債務(wù)人的利益，也不利于資金融通。⑶我國對動(dòng)產(chǎn)抵押原則實(shí)行登記對抗主義，并不以登記作為動(dòng)產(chǎn)抵押的生效要件。但是如果動(dòng)產(chǎn)抵押未經(jīng)登記，抵押權(quán)人的正當(dāng)利益就無法得到有效的維護(hù)，則將迫使抵押權(quán)人為保護(hù)自身利益而不得不進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)抵押登記，此實(shí)將使登記對抗主義制度失其功效。我國《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第67條規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的……如果抵押物未登記的，抵押權(quán)不得對抗第三人?！币来艘?guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物已通知抵押權(quán)人且已告知受讓人的，即使抵押物未登記的，抵押權(quán)可以對抗第三人。這就從法律上為未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力提供了依據(jù)。但是，該條對抵押權(quán)人的保護(hù)是不完全的。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)未通知抵押權(quán)人但已告知受讓人的，抵押權(quán)仍不得對抗受讓人。這對抵押權(quán)人是不公平的。為平衡抵押權(quán)人與受讓人之間的利益，并使動(dòng)產(chǎn)抵押制度不致有墜其功效的危險(xiǎn)，筆者主張，受讓人如已知或應(yīng)知抵押物已設(shè)定抵押權(quán)而仍然受讓的，則未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)得對其產(chǎn)生對抗力；受讓人如不知且不應(yīng)知抵押物已設(shè)定抵押權(quán)而受讓的，則未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不得對其產(chǎn)生對抗力。

我國正在制定《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱為《物權(quán)法》),需要人人獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,以便未來的《物權(quán)法》成為優(yōu)秀的法典。

本著這種想法,本文檢討我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定,評(píng)論《中華人民共和國物權(quán)法征求意見稿》(以下簡稱為《物權(quán)法征求意見稿》)的若干條文,就抵押權(quán)的追及效力等三個(gè)問題發(fā)表意見,既拋磚引玉,又接受批評(píng)。

未來的物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采取抵押權(quán)追及效力的方案取代現(xiàn)行法上的相關(guān)制度;應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)的次序及其處分規(guī)則;應(yīng)當(dāng)明確土地使用權(quán)抵押和房屋抵押作為共同抵押的形態(tài)、成立要件和效力協(xié)調(diào);應(yīng)當(dāng)承認(rèn)最高額抵押擔(dān)保債權(quán)的讓與性。

一、應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)的追及效力,并設(shè)置相應(yīng)的規(guī)則

在抵押權(quán)的有效期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,可能會(huì)使抵押權(quán)消滅或者效力減損。于此場合,必須設(shè)置救濟(jì)制度,以保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱為《擔(dān)保法》)設(shè)計(jì)了如下救濟(jì)制度:其一,抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物時(shí),抵押人通知抵押權(quán)人或者告知受讓人系轉(zhuǎn)讓抵押物行為的有效要件,抵押人未履行通知義務(wù)或者告知義務(wù)人的,轉(zhuǎn)讓行為無效(第49條第1款)。這可簡稱為“不通知或告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效制度”。其二,轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物(第49條第2款)。我們可將其簡稱為“提供相應(yīng)的擔(dān)保制度”。其三,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存(第49條第3款前段)。這就是“提前清償或提存制度”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋[2000]44號(hào))回避了這些制度,另辟蹊徑,以抵押權(quán)的追及效力和抵押物取得人的滌除權(quán)兩項(xiàng)制度解決抵押物的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的相應(yīng)問題(第67條、第68條)?！段餀?quán)法草案征求意見稿》只采納了抵押物取得人的滌除權(quán)一項(xiàng),依然欠缺抵押權(quán)的追及效力的規(guī)定。未來的《物權(quán)法》究竟選擇什么方案呢?

《擔(dān)保法》規(guī)定的上述三項(xiàng)制度,確實(shí)有利于抵押權(quán)人,但其代價(jià)高昂?！安煌ㄖ蚋嬷?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效制度”實(shí)際上是“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”和“不告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”兩個(gè)制度的合稱。其中,“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”制度的要義是:在抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物情況下,抵押人未將該轉(zhuǎn)讓事實(shí)通知抵押權(quán)人的,則該轉(zhuǎn)讓行為無效。其優(yōu)點(diǎn)是:可以最大程度地降低抵押物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn),不增加抵押權(quán)實(shí)行時(shí)的障礙。其不足表現(xiàn)為:在受讓人為善意的情況下,規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效,一是和善意取得制度產(chǎn)生了沖突,二是使善意受讓人遭受到不測之損害,不利于交易安全。盡管在抵押物系土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等以登記為公示方式,受讓人在受讓抵押物時(shí)不易構(gòu)成善意,但在登記錯(cuò)誤等場合,仍然存在著受讓人善意的個(gè)案。我們能否找到一種制度,既能有利于抵押權(quán)人,或者說能夠發(fā)揮出“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”制度的優(yōu)點(diǎn),又能克服“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”制度的缺點(diǎn)呢?回答是肯定的,主要是抵押權(quán)的追及效力。只要此次物權(quán)立法確立抵押權(quán)的追及效力,那么,不論抵押物輾轉(zhuǎn)流入何人之手,抵押權(quán)人都可以追及至抵押物之所在而主張抵押權(quán),抵押物的受讓人無權(quán)抗辯,抵押權(quán)的合法權(quán)益不因抵押物轉(zhuǎn)讓與否而受影響。并且,抵押人不履行轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)給抵押權(quán)人造成損害時(shí),抵押權(quán)人還可以基于侵權(quán)行為請求抵押人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另一方面,轉(zhuǎn)讓抵押物的行為不因抵押人是否履行了轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)而受影響,對于善意受讓人給予足夠的保護(hù),達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。還有,同樣重要的是,一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)制度下,財(cái)產(chǎn)的流通性或曰財(cái)產(chǎn)權(quán)的讓與性是健康的社會(huì)范圍的經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)所必需的,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)名符其實(shí)甚至增值的前提和表現(xiàn)。所以,在目前,適用法律解決個(gè)案時(shí),不宜適用《擔(dān)保法》第49條第1款的規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)適用法釋[2000]44號(hào)第67條關(guān)于“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”的規(guī)定,不應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效。

論文關(guān)鍵詞:抵押權(quán);追及效力;善意取得

論文摘要:為了探究抵押權(quán)追及效力制度之設(shè)計(jì),運(yùn)用比較分析法、文獻(xiàn)分析法等方法,對大陸法系與我國抵押權(quán)追及效力制度進(jìn)行比較分析,并對與該制度設(shè)計(jì)有關(guān)的幾個(gè)問題——抵押人能否轉(zhuǎn)讓抵押物、動(dòng)產(chǎn)抵押問題、代價(jià)清償和滌除權(quán)、物上代位權(quán)等進(jìn)行剖析。研究表明:我國抵押權(quán)追及效力制度,應(yīng)在承認(rèn)抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物前提下,將抵押物分為已登記的不動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)和未登記的其他動(dòng)產(chǎn),合理運(yùn)用善意取得制度,在賦予抵押權(quán)人追及權(quán)和買受人一定限度取得所有權(quán)的同時(shí),以最大限度求得各方利益平衡。

抵押權(quán)的物上追及力,是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人得跟蹤抵押財(cái)產(chǎn)而行使抵押權(quán)的法律效力。抵押權(quán)的追及效力涉及抵押物的轉(zhuǎn)讓和出租兩個(gè)問題,其本旨乃在于對抵押權(quán)人利益的保護(hù)。本文限于篇幅只討論抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的追及效力。在抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)過程中,涉及到三種權(quán)利(抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)人追及權(quán)、買受人所有權(quán))和三方當(dāng)事人的利益(抵押人、抵押權(quán)人、買受人),可以說是一個(gè)三難選擇。如果一味地選擇只保護(hù)抵押權(quán)人的追及權(quán),則這種制度難謂合理。抵押權(quán)追及效力制度的立法價(jià)值應(yīng)定位在最大限度地平衡三方利益上。2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第191條并沒有很好地解決抵押人、抵押權(quán)人和受讓人三者之間的利益平衡。學(xué)界提出了很多解決辦法,諸如抵押登記、代價(jià)清償、滌除權(quán)、擴(kuò)大物上代位性適用范圍等措施。筆者通過對抵押權(quán)追及效力的比較研究,在澄清與抵押權(quán)追及效力相關(guān)的幾個(gè)問題的基礎(chǔ)上,指出《物權(quán)法》第191條的缺陷,并提出相應(yīng)對策。

一、抵押權(quán)追及效力制度的比較研究

在抵押權(quán)追及效力制度的構(gòu)建上,大陸法系各國的做法略有不同。日本民法仿意大利民法設(shè)有代價(jià)清償制度,仿法國民法設(shè)有滌除制度。代價(jià)清償制度是一項(xiàng)以抵押權(quán)人為主動(dòng)方的制度,第三買受人不能依據(jù)自己的需要來除去抵押權(quán),這是代價(jià)清償制度行之極少的根本原因所在。滌除制度是以買受人為主動(dòng)方的,抵押權(quán)人追及到買受人時(shí),買受人可以要求行使滌除權(quán)。如果抵押權(quán)人拒絕接受滌除金額時(shí),就必須申請?jiān)鰞r(jià)拍賣,當(dāng)無人應(yīng)買時(shí),則須以該價(jià)格自行買下抵押物。由于滌除制度被惡意濫用,2003年7月25日,日本國會(huì)通過了擔(dān)保物權(quán)法修正案,其中對日本民法上的滌除制度作了較大的修改,修正的核心是廢除增價(jià)拍賣制度。此外,為保護(hù)抵押權(quán)人的期限利益,規(guī)定滌除請求必須于抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)到期后方能提出,而抵押權(quán)人準(zhǔn)備實(shí)行抵押權(quán)時(shí),亦無須通知滌除權(quán)人。同時(shí),取得抵押不動(dòng)產(chǎn)的地上權(quán)、永佃權(quán)者被排斥于滌除權(quán)人范圍之外。動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后,在日本法上,一方面無登記亦得對抗惡意第三人,另一方面雖為登記,不妨害第三人善意取得。然為預(yù)防第三人善意取得,所有人為抵押動(dòng)產(chǎn)之讓與或供其他債務(wù)之擔(dān)保時(shí),并有告知其抵押權(quán)標(biāo)的于相對人的義務(wù),否則應(yīng)受處罰。瑞士民法在其第828~830條規(guī)定了滌除權(quán)制度。德國民法未采用滌除制度,它有完善的登記制度,第三人在購買該不動(dòng)產(chǎn)時(shí),自然可以發(fā)現(xiàn)物上存在的抵押權(quán)負(fù)擔(dān),作為理性人,他會(huì)要求出讓人先清除抵押權(quán),然后購買無負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。如果購買了有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn),第三人有替代清償?shù)臋?quán)利,即替代抵押債務(wù)人向抵押權(quán)人清償,由此取得抵押權(quán)及其相應(yīng)債權(quán),表現(xiàn)為憑清償可以要求交付抵押權(quán)證書和其他證書,然后憑證書可以要求更正土地登記簿或者注銷抵押權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)民法則規(guī)定:第三取得人可以依權(quán)利瑕疵擔(dān)保規(guī)定,請求出賣人除去抵押權(quán),或者清償債務(wù)以使抵押權(quán)消滅而代位行使其債權(quán),或于拍賣時(shí)為應(yīng)買人,以保持其所有權(quán)。在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后,抵押人轉(zhuǎn)讓該動(dòng)產(chǎn),按照臺(tái)灣《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》第5條的規(guī)定,抵押權(quán)如未經(jīng)登記,則不得對抗善意第三人,抵押權(quán)已經(jīng)登記的,則可以對抗善意第三人。

我國關(guān)于抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)有四次:第一次是1988年《民通意見》第115條,該條要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意。第二次是《擔(dān)保法》第49條,該條規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。第三次是《擔(dān)保法解釋》第67條,該條規(guī)定:“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不得對抗受讓人,因此給抵押權(quán)人造成損失的,由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！钡谒拇问恰段餀?quán)法》第191條,該條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。