1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段?！皣?guó)十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲。之后4月17日，國(guó)辦又了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，通知要求對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房?jī)r(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高空置,國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對(duì)它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說對(duì)于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高空置,國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對(duì)它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說對(duì)于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

［摘要］近兩年，中國(guó)的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要。

［關(guān)鍵詞］宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證

一、問題的提出

2006年初以來，中國(guó)的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國(guó)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7694.59億元，同比增長(zhǎng)24.2%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩，但部分城市房?jī)r(jià)依然在漲，2006年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國(guó)家發(fā)改委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的七個(gè)城市之一。從國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合“國(guó)十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個(gè)月的時(shí)間了，宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房?jī)r(jià)仍不斷上漲？我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問題，結(jié)合現(xiàn)行政策進(jìn)行一些初步的探討。

任何一個(gè)單位或個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，無論大小，均離不開大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來考慮，作為政策的制定者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評(píng)估。這中間需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測(cè)算工具，相關(guān)專家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時(shí)適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)

一、住房需求與貨幣政策

(一)住房需求與實(shí)體經(jīng)濟(jì)

1.經(jīng)濟(jì)主體的多元化使得住宅需求日趨多元化。按購(gòu)房主體可分為國(guó)外需求、本地需求和外來需求；按購(gòu)房動(dòng)機(jī)與目的可分為自住需求和投資需求，自住房需求還可細(xì)分為因拆遷、結(jié)婚離婚、家庭小型化、進(jìn)城務(wù)工、為子女上學(xué)、就業(yè)形成的剛性需求和收入水平提高帶來的改善型需求等(見表1)。

2.收入增長(zhǎng)與住房需求。從對(duì)住宅需求的細(xì)分可以看到，中國(guó)住宅市場(chǎng)正處在一個(gè)改善性需求和剛性需求的集中釋放期，其中，改善性需求的增長(zhǎng)主要來自中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)。自1999年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)周期，GDP年均增長(zhǎng)率9.4%，人均可支配收入年均增長(zhǎng)率9.6%，這為人們改善居住條件，賣舊房、買新房奠定了基礎(chǔ)。

3.城市化、嬰兒潮與住房需求。1978年改革之初，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?8%，到2007年達(dá)到44.9%，城市化率年均增長(zhǎng)0.89個(gè)百分點(diǎn)，而近10年城市化進(jìn)程加快，年均增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年新增城市人口近2000萬。這種大規(guī)模的人口遷移是世界上任何國(guó)家城市化中所未曾有過的，由此誘發(fā)的剛性需求也是顯而易見的。

4.除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)也是影響需求的重要因素。自建國(guó)以來，我國(guó)共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”，1963～1974年第二次“嬰兒潮”和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，使得未來15年我國(guó)25～35歲和35～45歲人口占比重上升，當(dāng)這些年輕人步入成家立業(yè)年齡，購(gòu)房就成了必然的選擇，將進(jìn)一步加大住房的剛性需求。

摘要：在現(xiàn)在的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)占據(jù)重要的地位，其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮建設(shè)及發(fā)展也是起到非常關(guān)鍵的作用。而投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中也是比較常見的一種經(jīng)營(yíng)模式。本文將通過對(duì)投資性房地產(chǎn)的介紹、現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響及投資性房地產(chǎn)面對(duì)當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該做好的面對(duì)措施來展開討論。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷的升高，這一趨勢(shì)，給房地產(chǎn)開發(fā)商來帶巨大的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益，也給投資性房地產(chǎn)帶來了全新的發(fā)展動(dòng)力。此外，社會(huì)的進(jìn)步也會(huì)促進(jìn)國(guó)家制度的完善，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完善就給投資性房地產(chǎn)帶來了比較大的影響。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

(一)定義。投資性房地產(chǎn)是指將賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的一種房地產(chǎn)的模式。也可以說，投資性房地產(chǎn)就是開發(fā)商為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益而將房屋固定資產(chǎn)通過某種手段將其進(jìn)行升值或者將房屋的租金提高的一種活動(dòng)[1]。(二)特點(diǎn)。在與普通的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)在項(xiàng)目上具有投資收益的特點(diǎn)。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面。1.對(duì)外出售，就是指先將房屋出租出去，獲取一部分利益之后再將房屋進(jìn)行買賣，進(jìn)而獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益。2.單獨(dú)計(jì)量就是指投資性房地產(chǎn)從會(huì)計(jì)科目上來看，是具有一定的獨(dú)立性，而在核算上來說，其又是單獨(dú)進(jìn)行的會(huì)計(jì)核算。(三)范圍。從當(dāng)前來看，我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)定投資性房地產(chǎn)類型的范圍主要有：1.已經(jīng)出租的土地使用權(quán)力。2.已經(jīng)出租的建筑物。3.現(xiàn)在擁有并且準(zhǔn)備將其升值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。除此之外，值得注意的是自用的房地產(chǎn)及作為存貨的房地產(chǎn)不能算在投資性房地產(chǎn)之內(nèi)[2]。

二、現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)政策的影響

為認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)<20*年全省房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作方案>的通知》（建監(jiān)發(fā)〔20*〕1*號(hào)），現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、工作重點(diǎn)

（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1、開展住房調(diào)查和制定實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃落實(shí)情況。重點(diǎn)是住房調(diào)查情況；住房建設(shè)規(guī)劃的編制和公布、備案情況；今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局、進(jìn)度安排的落實(shí)及公布情況。

2、新建住房結(jié)構(gòu)比例落實(shí)情況。貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔20*〕37號(hào)文件及建設(shè)部等部門《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔20*〕165號(hào)）落實(shí)情況；20*年6月1日起，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重落實(shí)情況；20*年6月1日后，已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目清理和套型結(jié)構(gòu)調(diào)整情況。

（二）稅收、信貸、土地政策落實(shí)情況

摘要：政策作為影響地價(jià)的重要因素對(duì)地價(jià)起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來土地價(jià)格變化較大，增長(zhǎng)較為迅猛，部分長(zhǎng)三角、珠三角和京津地區(qū)的增長(zhǎng)速度較快，為此國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過建立1997—2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的回歸模型，將房地產(chǎn)政策量化后作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，驗(yàn)證了政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策；多元線性回歸；政策績(jī)效評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)價(jià)格

一、政策背景簡(jiǎn)述

觀察近年來實(shí)施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)新政，政策作為一項(xiàng)非常重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段，包括在20世紀(jì)90年代末國(guó)家也陸續(xù)過各項(xiàng)政策來進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革與調(diào)控。而政策的實(shí)際作用力究竟如何，是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。為驗(yàn)證政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價(jià)格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（以上一年價(jià)格為100）分析看來，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大體分三個(gè)階段。第一階段：1997—2001年較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)價(jià)格略微下跌，價(jià)格波動(dòng)幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產(chǎn)價(jià)格呈明顯的上升趨勢(shì)，尤其是2003年，價(jià)格指數(shù)為120.1，比2002年增長(zhǎng)了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。直至2006年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了6年來的首次下跌。

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)快速上漲已經(jīng)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定都帶來了很大的影響，而貨幣政策是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，本文通過理論和實(shí)證兩方面對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行分析，并試圖給出政策建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)；價(jià)格

自從我國(guó)實(shí)行商品化住房改革以來，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，受居民對(duì)住房需求的上漲和擴(kuò)大內(nèi)需的政策影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直處在一個(gè)上升通道，尤其是2009年以來，在多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅更是驚人，引發(fā)了各界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不均衡的，一線城市的房?jī)r(jià)仍在飛速上漲，而對(duì)于三四線城市則出現(xiàn)了一定程度的庫(kù)存問題，為此，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用，此外房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也是民生關(guān)注的熱點(diǎn)話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與居民的生活質(zhì)量息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定也有十分重要的作用。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在采取宏觀調(diào)控措施，不管是從房地產(chǎn)供給還是從房地產(chǎn)需求兩方面，都采取系列針對(duì)性的措施，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流動(dòng)性的調(diào)控一直是重中之重，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)資金流動(dòng)性的調(diào)控最重要的就是通過貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系很有必要。

一、貨幣政策于房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論分析

根據(jù)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論，貨幣政策通過利率渠道、信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，這里主要分析貨幣政策通過信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道中的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。信貸渠道的傳導(dǎo)機(jī)理為中央銀行通過改變貨幣供應(yīng)量，從而使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款發(fā)生變化，進(jìn)一步使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，從而使得各行業(yè)的融資規(guī)模受到影響，這就對(duì)整個(gè)國(guó)家的物價(jià)和產(chǎn)出產(chǎn)生影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，那么對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)理為中央銀行通過改變貨幣供應(yīng)量，使得利率和金融資產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)一步使得其金融財(cái)富和終生財(cái)富發(fā)生變化，進(jìn)而對(duì)其消費(fèi)需求發(fā)生變化，從而影響物價(jià)和產(chǎn)出。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，貨幣供應(yīng)量變化使得股票價(jià)格發(fā)生變化，那么居民的財(cái)富和終生財(cái)富發(fā)生變化，其對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

二、貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

內(nèi)容摘要：從世界各國(guó)的情況看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)可以分為數(shù)量調(diào)節(jié)和價(jià)格調(diào)節(jié)兩種，不同方式的調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響，本文從國(guó)家數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控

政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購(gòu)房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)

土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度

世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國(guó)家)所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。