摘要：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)很火，房?jī)r(jià)居高不下，國家稅收政策應(yīng)該發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，大力發(fā)揮個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的調(diào)節(jié)作用，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦哳~利潤(rùn)、結(jié)算靈活、管理混亂、臨工流動(dòng)性大和各管理部門亂伸手等原因，賬務(wù)混亂，隱匿收入，亂攤費(fèi)用，成本不實(shí)，社會(huì)集資利息和各管理層工資薪金所得個(gè)人所得稅大量流失，編制虛假合同，建筑成本稅基侵蝕嚴(yán)重，降低房屋售價(jià)，偷逃營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等。

一、存在稅收違法問題

（一）個(gè)人所得稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦哳~利潤(rùn)的誘惑，一直處于擴(kuò)張期，盲目競(jìng)爭(zhēng)，投入資金較大，銀行貸款又較為謹(jǐn)慎，于是通過各種途徑吸引社會(huì)閑散資金，利息比銀行高，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)因自身的特點(diǎn)，層層分解指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)，各管理階層人員收益相當(dāng)高，一個(gè)銷售近億元的房地產(chǎn)企業(yè)每年收益在百萬元以上的至少在數(shù)十人以上，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)管理混亂，收入和成本都好作假，真實(shí)的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時(shí)很難掌握。

（二）建筑營(yíng)業(yè)稅：

1、侵蝕稅基現(xiàn)象嚴(yán)重，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅納稅人是建筑商，但房地產(chǎn)商還是實(shí)際支付人，所以房地產(chǎn)企業(yè)還是千方百計(jì)地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費(fèi)發(fā)票、工匠工資、建筑企業(yè)的建管費(fèi)等進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)間接費(fèi)，將水泥、沙石、鋼材等發(fā)票打進(jìn)工程前期費(fèi)用，編制虛假的建筑工程合同，已達(dá)到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業(yè)居然在與對(duì)方結(jié)算時(shí)，將建筑營(yíng)業(yè)稅等扣下來而不開票。

內(nèi)容提要：房地產(chǎn)稅制是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有力杠桿，構(gòu)成當(dāng)今世界各國稅收制度的主要內(nèi)容。文章總結(jié)歸納了國外房地產(chǎn)稅收制度在課稅體系及構(gòu)成要素等方面的特點(diǎn)，認(rèn)為，應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建我國完整的房地產(chǎn)稅收體系，同時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅作為房地產(chǎn)稅制的重點(diǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，簡(jiǎn)化稅種，以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，合理設(shè)計(jì)稅率，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

摘要房地產(chǎn)稅是以房屋和土地為征稅對(duì)象向房屋和土地產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，具有調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)分配、平抑房地產(chǎn)價(jià)格、提高土地利用效益的重要作用。國際上各國普遍開征房地產(chǎn)稅并發(fā)揮了很好的調(diào)節(jié)作用，有很多寶貴經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。但我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅種繁多、稅制設(shè)計(jì)不合理、征收監(jiān)管不力，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，就是要簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅稅種、改革完善房地產(chǎn)稅制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)征收管理，充分發(fā)揮其應(yīng)有的調(diào)控功能。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)稅；財(cái)產(chǎn)稅；稅制改革

黨的十七屆五中全會(huì)《建議》提出：“加快財(cái)稅體制改革?！薄袄^續(xù)推進(jìn)費(fèi)改稅，全面改革資源稅，開征環(huán)境保護(hù)稅，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?！睋?jù)報(bào)道，2011年上海和重慶將先行進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，待試點(diǎn)成功后全面推開。但是，對(duì)于是否應(yīng)該全面開征房地產(chǎn)稅、如何開征房地產(chǎn)稅，當(dāng)前學(xué)界和社會(huì)卻存在不同看法。對(duì)此，我認(rèn)為，我國應(yīng)該參照國際經(jīng)驗(yàn)全面改革房地產(chǎn)稅。

一、正確認(rèn)識(shí)全面改革房地產(chǎn)稅的重要意義

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)稅收制度的全面改革？從我國現(xiàn)實(shí)來說，進(jìn)行房地產(chǎn)稅收制度改革，把房地產(chǎn)稅收擴(kuò)大到所有城鄉(xiāng)房地產(chǎn)，全面改革房地產(chǎn)至少具有以下方面的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）全面改革房地產(chǎn)稅是以調(diào)控房?jī)r(jià)為重要內(nèi)容的宏觀調(diào)控的需要

摘要:文章認(rèn)為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,物業(yè)稅是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效制度,必須下決心認(rèn)真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平質(zhì)量的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為我市地方稅收的重點(diǎn)稅源行業(yè)和主要增長(zhǎng)點(diǎn)，但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性和會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題也更為突出。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，實(shí)施一體化管理。

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識(shí)淡漠，財(cái)務(wù)管理混亂，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。很多財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉；個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國家財(cái)政資金,在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多，使得征管難度加大，同時(shí)稅務(wù)部門的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策缺乏認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往不注重財(cái)務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售房屋的定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時(shí)確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識(shí)不一。同時(shí)，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)，在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，訂立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的，由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

1．我國房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產(chǎn)稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段。

（1）房地產(chǎn)稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，而房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅?？梢?，此階段我國房地產(chǎn)稅制體系僅由房地產(chǎn)稅和契稅兩個(gè)稅種組成。

（2）房地產(chǎn)稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對(duì)國有企業(yè)課征的城市房地產(chǎn)稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時(shí)，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權(quán)的國有化，房地產(chǎn)稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產(chǎn)稅制恢復(fù)與建設(shè)階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經(jīng)濟(jì)體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產(chǎn)商品化日趨完善。1984年將地產(chǎn)稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復(fù)課征房產(chǎn)稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和課稅范圍進(jìn)行了修改，同時(shí)增加土地增值稅；并提出計(jì)劃開征遺產(chǎn)稅，但至今未實(shí)行。此后，國務(wù)院及有關(guān)部委不斷有新修改的稅收條例頒布實(shí)施，使我國房地產(chǎn)稅收制度日漸完善。2006年國務(wù)院九部委的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

1引言

自2003年中共十六屆三中全會(huì)提出“物業(yè)稅”改革以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的研究和探討逐漸增多，該領(lǐng)域的研究深度和廣度也在不斷加強(qiáng)。與理論探討同步，房地產(chǎn)稅評(píng)稅試點(diǎn)工作也在有序展開，正在從10個(gè)試點(diǎn)城市向全國推廣，為房地產(chǎn)稅改革的實(shí)施做了組織和技術(shù)準(zhǔn)備。目前房地產(chǎn)稅改革的思路尚未取得一致，歸納起來主要有兩類。一是“大改”方案①，歸并房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中的部分稅費(fèi)，取消不合理的收費(fèi)，開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)保有稅;二是“小改”方案(李戰(zhàn)軍，2010)，不增設(shè)新稅種，擴(kuò)大現(xiàn)有房產(chǎn)稅的征稅范圍，改變計(jì)稅方式，并調(diào)整稅率。房地產(chǎn)稅改革涉及到有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各環(huán)節(jié)的多個(gè)稅種，涉及到房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)的關(guān)系調(diào)整，以及與其他稅種的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅改革的主要目的，在于優(yōu)化當(dāng)前房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)關(guān)系(劉維新，2004)，改變目前房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀;在于提高房地產(chǎn)的配置公平性(謝伏瞻，2006)，遏制對(duì)房地產(chǎn)的低效占用，促進(jìn)分配公平;在于重新安排中央與地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)邊界，充實(shí)地方政府財(cái)力(鄧宏乾等，2010);還在于推進(jìn)公共財(cái)政建設(shè)，形成更為公開、公平和民主的公共管理格局。以上這些因素?zé)o不深刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，進(jìn)而對(duì)住房保障體系的建設(shè)和創(chuàng)新形成一定的制度約束。

住房保障體系，是一國社會(huì)保障體系向住房領(lǐng)域的延伸，是人人享有社會(huì)基本保障權(quán)利中的一個(gè)組成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四種方式(陳淮，2010)，是具體保障形式、保障政策以及財(cái)稅、金融和土地等相關(guān)政策組成的制度集合。其中，房地產(chǎn)稅收制度必然對(duì)住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)主體造成或正向、或負(fù)向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，進(jìn)而影響住房保障體系建設(shè)可選擇的創(chuàng)新方式和投資運(yùn)營(yíng)主體。特別是對(duì)于地區(qū)差異極大、住房分配很不均衡的發(fā)展中大國而言，稅收制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系能夠產(chǎn)生影響這一原理極為重要。政府必須履行其保障公民基本居住權(quán)的職責(zé)，而不能將大多數(shù)人的居住問題拋給市場(chǎng)來解決。在設(shè)計(jì)住房保障體系時(shí)，通過稅收政策工具調(diào)整住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而影響市場(chǎng)價(jià)格及租金水平，以市場(chǎng)機(jī)制驅(qū)動(dòng)相應(yīng)的保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)各階層住有所居的目標(biāo)。

本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收對(duì)住房保障體系的影響。在文中，筆者將房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)保有稅通用，都是指房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅。本文首先介紹房地產(chǎn)稅制支持住房保障體系建設(shè)的國際經(jīng)驗(yàn)，再分析我國住房保障體系建設(shè)的主要內(nèi)容和最新的創(chuàng)新趨勢(shì)，以及稅改方案對(duì)住房保障體系中供求關(guān)系和參與主體的影響。在此基礎(chǔ)上，提出我國房地產(chǎn)稅改革的基本目標(biāo)和稅制要素的設(shè)計(jì)思路。由于我國的房地產(chǎn)稅改革尚未實(shí)施，試點(diǎn)工作也只是采取“空轉(zhuǎn)”的形式，暫時(shí)無法采集到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收規(guī)模的數(shù)據(jù)。因此在研究方法選擇上以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析為主，暫時(shí)舍棄計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析的實(shí)證研究。

2房地產(chǎn)稅制對(duì)住房保障制度支持的國際經(jīng)驗(yàn)

很多國家和地區(qū)都開征了房地產(chǎn)保有稅，但在處理房地產(chǎn)稅和住房保障的關(guān)系上，雖然沒有一致的模式，但都體現(xiàn)了公平和效率的結(jié)合。當(dāng)然，保有稅只是房地產(chǎn)稅制的一個(gè)組成部分，對(duì)住房保障體系建設(shè)的支持應(yīng)體現(xiàn)在稅收優(yōu)惠政策的綜合運(yùn)用上。從方式上看，可以歸納出以下幾類。

[摘要]為抑制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，各界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的呼吁也在不斷增加。目前，中國房地產(chǎn)稅改革面臨著房地產(chǎn)稅收功能未定、稅法未立、稅制未設(shè)、稅收體制未建等困境。中國與日本同屬東亞文化圈，梳理日本房地產(chǎn)稅改革歷程，總結(jié)日本房地產(chǎn)稅改革的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)中國房地產(chǎn)改革有重要借鑒意義。中國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)因地制宜，分步有序推進(jìn)，加快房地產(chǎn)稅法的完善，構(gòu)建協(xié)調(diào)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收體系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)改革；地方稅；日本；改革經(jīng)驗(yàn)

一、引言

住宅商品化推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也使房?jī)r(jià)快速上漲，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，擴(kuò)大貧富差距，降低居民的幸福感。我國政府很早就提出通過稅收調(diào)控房?jī)r(jià)的設(shè)想,鑒于當(dāng)時(shí)的國情，房地產(chǎn)稅一直處于討論階段。目前，我國已全面進(jìn)入小康社會(huì)，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民幸福指數(shù)提高。對(duì)此，應(yīng)大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，但此工作面臨諸多挑戰(zhàn)。上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況與我國現(xiàn)狀頗有相似之處，總結(jié)日本房地產(chǎn)改革經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o我國不少啟示。

二、房地產(chǎn)稅改革面臨的困難

房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，能輻射上下游多個(gè)相關(guān)行業(yè)，一直是決定國計(jì)民生的重要行業(yè)。住宅進(jìn)入商品市場(chǎng)，房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房投機(jī)行為不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，也影響著社會(huì)民生。我國為了推行房地產(chǎn)稅做了很多準(zhǔn)備工作，也在實(shí)際工作中遇到很多困難，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

1．我國房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產(chǎn)稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段。

（1）房地產(chǎn)稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，而房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅?？梢姡穗A段我國房地產(chǎn)稅制體系僅由房地產(chǎn)稅和契稅兩個(gè)稅種組成。

（2）房地產(chǎn)稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對(duì)國有企業(yè)課征的城市房地產(chǎn)稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時(shí)，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權(quán)的國有化，房地產(chǎn)稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產(chǎn)稅制恢復(fù)與建設(shè)階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經(jīng)濟(jì)體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產(chǎn)商品化日趨完善。1984年將地產(chǎn)稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復(fù)課征房產(chǎn)稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和課稅范圍進(jìn)行了修改，同時(shí)增加土地增值稅；并提出計(jì)劃開征遺產(chǎn)稅，但至今未實(shí)行。此后，國務(wù)院及有關(guān)部委不斷有新修改的稅收條例頒布實(shí)施，使我國房地產(chǎn)稅收制度日漸完善。2006年國務(wù)院九部委的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度迅猛，房地產(chǎn)稅收收入已成為財(cái)政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)并沒有和房地產(chǎn)銷售收入的增長(zhǎng)相匹配。許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)來避稅。筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè)稅收管理上存在四個(gè)漏洞：

漏洞一：房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確

預(yù)售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講，所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對(duì)外收取樓盤預(yù)售款，稅務(wù)部門也同時(shí)開始對(duì)開發(fā)商取得的預(yù)售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商正是利用現(xiàn)行稅制中對(duì)預(yù)售收入規(guī)定的不準(zhǔn)確來避稅。

“國稅2003〔83號(hào)文〕”規(guī)定，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算收入。但“國稅2003〔195號(hào)文〕”又規(guī)定，“首期款不作為收入”。這兩個(gè)規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機(jī)。

政策定義混亂為房地產(chǎn)商提供了造假便利，他們?cè)趨R兌預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。

漏洞二：應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式上的缺陷