導(dǎo)語(yǔ)：淺談房地產(chǎn)稅收管理一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度迅猛，房地產(chǎn)稅收收入已成為財(cái)政收入的重要來(lái)源。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)并沒有和房地產(chǎn)銷售收入的增長(zhǎng)相匹配。許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)來(lái)避稅。筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè)稅收管理上存在四個(gè)漏洞：

漏洞一：房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確

預(yù)售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講，所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對(duì)外收取樓盤預(yù)售款，稅務(wù)部門也同時(shí)開始對(duì)開發(fā)商取得的預(yù)售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商正是利用現(xiàn)行稅制中對(duì)預(yù)售收入規(guī)定的不準(zhǔn)確來(lái)避稅。

“國(guó)稅2003〔83號(hào)文〕”規(guī)定，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算收入。但“國(guó)稅2003〔195號(hào)文〕”又規(guī)定，“首期款不作為收入”。這兩個(gè)規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機(jī)。

政策定義混亂為房地產(chǎn)商提供了造假便利，他們?cè)趨R兌預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購(gòu)房者所付定金，將購(gòu)房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購(gòu)房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。

漏洞二：應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式上的缺陷

所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要交納的最大稅款，也是房地產(chǎn)開發(fā)商避稅的最大漏洞。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收之后，才能進(jìn)行。漫長(zhǎng)的驗(yàn)收過程為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了偷稅的便利，有些開發(fā)商有意無(wú)意地將項(xiàng)目決算期推后，從而達(dá)到偷稅、逃稅目的。

在項(xiàng)目未完工之前，建筑單位不能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開具工程發(fā)票，也就是說(shuō)，一天沒通過決算，項(xiàng)目本身就不能算出利潤(rùn)，利潤(rùn)也就無(wú)法入帳。還有，對(duì)于地下室及車庫(kù)等樓房附屬設(shè)施，開發(fā)商不給開具正式工程發(fā)票，這樣，就造成一部分收入流失。此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來(lái)的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，使其成本暫時(shí)無(wú)法清算，最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定，利潤(rùn)黑洞無(wú)法計(jì)算。

漏洞三：廣告費(fèi)定義上的不確定

國(guó)稅“2003〔83號(hào)文〕”規(guī)定，“廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無(wú)限期轉(zhuǎn)移后年度，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除”。利用此規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過虛開、高開宣傳費(fèi)的方式增加企業(yè)成本，達(dá)到減少利潤(rùn)的目的。

漏洞四：稅務(wù)部門和國(guó)土、規(guī)劃部門缺乏有效配合

目前對(duì)房地產(chǎn)征收的土地增值稅實(shí)際征管中采用的有效辦法，應(yīng)當(dāng)是按“規(guī)定預(yù)征率”預(yù)征，項(xiàng)目完工后要決算，要進(jìn)行土地增值稅清算。但在現(xiàn)實(shí)中，能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。其原因一是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是“完工一個(gè)走一個(gè)”，房地產(chǎn)商覺得清算對(duì)自己沒有好處，要多繳稅，于是就溜之大吉，而稅務(wù)部門又缺少國(guó)土、規(guī)劃、工商等部門的配合，僅靠稅務(wù)部門一家很難進(jìn)行監(jiān)控；二是清算程序過于復(fù)雜，政策性要求很強(qiáng)，而操作性又太差，許多具體問題稅務(wù)很難把握。

針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，國(guó)家應(yīng)盡快建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收控管體系，對(duì)現(xiàn)行政策不明確的地方，國(guó)、地兩大稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡快執(zhí)行統(tǒng)一的政策。同時(shí)，稅務(wù)、工商、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門要建立交互式信息交流管道，做到“信息共享共用”，通過信息交換做分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，特別是國(guó)土、規(guī)劃部門要從土地使用源頭上一開始就緊密配合國(guó)、地稅部門掌握房地產(chǎn)開發(fā)信息，以保證房地產(chǎn)稅做到應(yīng)收盡收，從根本上改變目前房地產(chǎn)業(yè)獲利多、納稅少這種非常狀況。