【摘要】目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本;人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本;漏繳規(guī)費;套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題,提出審計建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點,與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認(rèn)為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請評估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r進(jìn)行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認(rèn)問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu):

為落實市政府第23次市長常務(wù)會精神和市房管局的工作部署,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和引導(dǎo),規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,市建委、市規(guī)劃局、市房管局、市工商局、市物價局等五部門,擬將于近期組織開展對我市房地產(chǎn)市場聯(lián)合執(zhí)法檢查。為迎接此次執(zhí)法檢查,現(xiàn)就我區(qū)檢查整治工作方案制定如下:

一、開展本次聯(lián)合執(zhí)法檢查的主要目的

開展本次聯(lián)合執(zhí)法檢查的主要目的,是為了進(jìn)一步貫徹國務(wù)院18號文件精神,落實市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、切實保護(hù)中低收入群眾利益的要求,整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,營造良好的市場環(huán)境,保護(hù)居民住房消費積極性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。本次執(zhí)法檢查主要針對群眾反映強(qiáng)烈的熱點難點問題,有的放矢地開展檢查治理。通過專項整治,使我區(qū)房地產(chǎn)市場秩序得到進(jìn)一步規(guī)范。

二、檢查范圍

本次聯(lián)合執(zhí)法檢查的范圍包括:

第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實體。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。

未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。

判斷一個國家的發(fā)展水平高低主要取決于這個國家人民的生活水平，生活水平越高表示國家的發(fā)展越好。要想實現(xiàn)這一目標(biāo)，促進(jìn)國家進(jìn)步和人民生活水平提高，必須要借助社會各界的力量來實現(xiàn)[1]。隨著我國城市化建設(shè)腳步的加快，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)朝著城市的方向穩(wěn)步發(fā)展，人們的生活水平得到了顯著的改善。我國是一個人口基數(shù)大國，即便城市化發(fā)展的速度加快，但仍有很多房地產(chǎn)沒有得到合理的開發(fā)，出現(xiàn)成本過高等問題，因此需要得到有關(guān)部門的重視。政府要管理好房地產(chǎn)開發(fā)商，使其合理控制好項目成本，積極采取手段滿足社會和人民的需求，將開發(fā)項目和成本設(shè)計合理的結(jié)合到一起，將有效作用發(fā)揮到最大[2]。

一、我國建筑行業(yè)現(xiàn)狀

目前我國建筑市場中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，為我國建筑行業(yè)的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，使我國的建筑行業(yè)與世界先進(jìn)水平相接近。面對建筑行業(yè)發(fā)展的新形勢，我國政府也給予了高度的支持和補(bǔ)貼，培養(yǎng)了許多先進(jìn)的人才滿足市場需求，我國的建筑行業(yè)形勢可觀，前景良好[3]。但值得一提的是，我國在房地產(chǎn)開發(fā)項目中出現(xiàn)了項目成本過高的問題，阻礙了我國建筑行業(yè)的發(fā)展。以深圳國際會館中心為例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用壽命長，強(qiáng)度高，防腐性好，唯一存在的問題就是項目成本之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算成本，造成了成本超支，這一問題得到了我國相關(guān)領(lǐng)域的重視[4]。

二、房地產(chǎn)合約規(guī)劃

在最初，房地產(chǎn)項目工程的實施主要依靠合同，所有的步驟和人員設(shè)定均依據(jù)合同的內(nèi)容來完成。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的比較晚，尚處于落后地位，因此我國政府為了彌補(bǔ)，一直在努力建設(shè)投入房地產(chǎn)行業(yè)[5]。在不斷努力之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來了新的發(fā)展階段，同時也遇到了很多的問題，經(jīng)歷了一些錯誤，而行業(yè)內(nèi)人員也借此了解到了合約規(guī)劃來進(jìn)行新工程的管理與標(biāo)準(zhǔn)的重要性。(一)合約規(guī)劃編制準(zhǔn)則。合約規(guī)劃的目的是為了約束合同雙方的行為，實現(xiàn)共同利益，控制成本，實現(xiàn)雙方利益的最大化。合約規(guī)劃的核心就是分析項目實現(xiàn)的情況和投資利益，按照價格質(zhì)量和經(jīng)驗對項目中的經(jīng)費進(jìn)行預(yù)算和管理，最終將成本控制在一定的范疇內(nèi)。若不能做到細(xì)化成本，則需要將其分類整理，以便于更好的整理項目資金[6]。很多經(jīng)費無法通過語言來進(jìn)行說明，包括施工中的突發(fā)意外或特殊災(zāi)害等，這就需要設(shè)立專門的款項，對此進(jìn)行簡單的記錄。針對這樣的情況，可以將合同內(nèi)容人性化，不需要一成不變，需要保留一定的空白，便于滿足不同的需求。最重要的是合同能夠有效的實施，實現(xiàn)合同的價值，若建立的合同不符合實際，缺乏合理性，則就沒有存在的意義，因此，要給予合同建設(shè)足夠的重視。(二)合同規(guī)劃的重要性。合同屬于雙方約定的一個憑證，具有法律效力，合同能控制項目成本，具有極其重要的價值。首先，合同涵蓋著十分廣泛的內(nèi)容，如成本控制、項目流程、項目設(shè)計、項目管理和承包商等等，這些內(nèi)容都對施工和收益產(chǎn)生最直接的影響，因此，一個項目的實施必然離不開合同。合同表明了合約方之間的關(guān)系，是工程合法進(jìn)行的有效依據(jù)，能夠作為連接和紐帶約束合同雙方的關(guān)系，直到雙方完成合作。合同有助于施工在預(yù)期內(nèi)完成竣工，工人能夠按時收到工資，實現(xiàn)所有相關(guān)人員的合法利益，這也是國家長時間以來遵守的行為準(zhǔn)則。合同成立后具有法律效力，能約束企業(yè)和施工方的行為，因此健全的合同是項目實施的重要憑證。政府和國家要加強(qiáng)對合同內(nèi)容的規(guī)范，按照程序依法簽訂合同，雙方在證明人的見證下簽訂合同并實施，合同雙方要對建筑市場有一定的了解，同時明確合同上的內(nèi)容，將合同的內(nèi)容發(fā)揮出來，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理對項目成本的控制措施

為構(gòu)建科學(xué)有效的考評體系，更好地落實國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)我市房地產(chǎn)企業(yè)走向現(xiàn)代市場認(rèn)同的發(fā)展模式及價值標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，特制定本辦法。

本辦法適用于南通市房地產(chǎn)企業(yè)綜合考評管理工作。

一、綜合實力考評的依據(jù)

《關(guān)于開展江蘇省房地產(chǎn)業(yè)綜合實力50強(qiáng)活動的通知》。

二、綜合考評的原則

(一)公開化的原則：明確規(guī)定綜合考評的標(biāo)準(zhǔn)、程序，并在執(zhí)行中嚴(yán)格遵守。

目前，財務(wù)管理仍然是以預(yù)算管理為中心的，預(yù)算管理在財務(wù)管理中始終處于極其重要的中心地位。因此，單位的預(yù)算在遵循政策性、統(tǒng)一性等一般編制原則的前提下，應(yīng)重點把握其完整性、科學(xué)性及客觀公正的嚴(yán)肅性。預(yù)算是指事業(yè)發(fā)展計劃和任務(wù)編制的年度財務(wù)收支計劃，它綜合反映了單位的事業(yè)計劃與工作任務(wù)的規(guī)模方向，是實現(xiàn)事業(yè)計劃的重要保證，也是單位財務(wù)工作的基本依據(jù)。

筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理，對于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施財務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

．缺乏有效的考核和激勵機(jī)制

在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽定預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒有建立預(yù)算獎懲制度。當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)，對被考核單位和負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎懲時，被考核單位和負(fù)責(zé)人往往強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對考核結(jié)果的影響，回避主觀原因和自身原因。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機(jī)制落實不到位的問題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實現(xiàn)的主要問題。考核方也常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進(jìn)行，或考核結(jié)果缺乏激勵機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，使考核工作流于形式。

．缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控

摘要

一、我國房地產(chǎn)業(yè)偷稅問題現(xiàn)狀透視

二、房地產(chǎn)商的偷稅手段及原因分析

（一）房地產(chǎn)商的偷稅手段

（二）房地產(chǎn)商偷稅原因分析

三、完善相關(guān)稅法遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷稅

摘要：改革開放以來，人們生活水平不斷提高，我們的城市每天都在緊張的建設(shè)中，每天都發(fā)生著天翻地覆的變化。作為直接參與城市建設(shè)的一員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安全管理與生產(chǎn)更是性命攸關(guān)的大事，多年來，國家與地方政府、企業(yè)到個人，無不把安全生產(chǎn)放在了首要位置來抓，放在了人民利益的高度來抓，安全生產(chǎn)責(zé)任制落實到人，有法必依，有責(zé)必追。曾經(jīng)安全生產(chǎn)中出現(xiàn)的重大世故的慘痛教訓(xùn)，無時無刻不在提醒和警示著我們，安全生產(chǎn)無小事，人民生命財產(chǎn)安全高于一切。這就需要我們層層落實安全責(zé)任，抓好日常安全生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，時刻監(jiān)督開展安全教育培訓(xùn)，真正的把安全生產(chǎn)意識深入到安全生產(chǎn)中的每一個環(huán)節(jié)，只有這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理的各項目標(biāo)?，F(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理中所存在的問題進(jìn)行認(rèn)真分析，并提出了切實可行的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);安全管理;措施分析

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承建的工程項目有著投入資金量大、施工建設(shè)時間長、參加的多方施工個體較多等特點，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工建設(shè)中的安全管理提出了更加嚴(yán)格的要求，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理工作做不到位，那么必然會留下安全隱患。也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益利潤和生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的前提條件，并關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。所以如何結(jié)合實際，建立和完善一套系統(tǒng)的切實有效的安全生產(chǎn)管理工作方法，是各級監(jiān)管職能部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直共同努力實踐研究的目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理中存在的隱患

1.安全意識嚴(yán)重匱乏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些管理人員和施工人員在施工建設(shè)中安全意識淡薄，心存僥幸心理，認(rèn)為安全生產(chǎn)有些規(guī)章制度實施起來比較麻煩，按習(xí)慣施工，只注重時間和質(zhì)量，卻忽視安全管理環(huán)節(jié)。還有些管理和施工人員認(rèn)為自己的技術(shù)能力高，干工程這一行多年，經(jīng)驗豐富，保證不能出現(xiàn)事故。對以往出現(xiàn)的安全事故不當(dāng)回事，不認(rèn)真剖析研究，也不從中吸取教訓(xùn)堅決杜絕，明知故犯現(xiàn)象時有發(fā)生。還有一些安全管理人員，工作管理水平不高，缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的責(zé)任心，安全生產(chǎn)管理工作經(jīng)驗少，各項安全生產(chǎn)方案編寫的不合理，無法實際操作，未起到安全監(jiān)管的職能作用。2.安全規(guī)章制度不健全。好多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型的施工隊，沒有一整套行之有效系統(tǒng)的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度。有的有規(guī)章制度卻沒有預(yù)案，沒有被演練過，沒有結(jié)合實際健全完善本單位的安全管理規(guī)章制度，施工現(xiàn)場只憑借管理人員個人經(jīng)驗再管理安全工作，沒有形成系統(tǒng)切實可行的安全生產(chǎn)管理機(jī)制。有的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度沒有得到及時更新，有些內(nèi)容已經(jīng)不能符合現(xiàn)代施工標(biāo)準(zhǔn)，更有些規(guī)章制度不切實際，沒有針對性，無法應(yīng)用在實際的安全生產(chǎn)建設(shè)中，這就造成了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度制定了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度，卻沒有得到有效的具體實施，無法達(dá)到在安全生產(chǎn)建設(shè)活動起到應(yīng)有的監(jiān)督和指導(dǎo)的作用。3.安全責(zé)任制落實不到位。健全全面的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度都需要管理與施工人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行，如果不能嚴(yán)重落實，那都將變成空談。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有一部分人員把安全責(zé)任制當(dāng)成是一種形式，沒有抓好貫徹落實，沒有牢固樹立“安全生產(chǎn)無小事”的安全生產(chǎn)理念，把安全管理工作當(dāng)成走過場，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)過程中，分拆工程項目，有的施工隊伍私自轉(zhuǎn)包和分包工程，從而導(dǎo)致施工人員工作標(biāo)準(zhǔn)與素質(zhì)低下，安全責(zé)任制的落實更是無從談起。安全責(zé)任制得不到落實，那為項目施工建設(shè)的各項安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度就得不到有效的執(zhí)行與監(jiān)管，導(dǎo)致項目施工建設(shè)期間安全生產(chǎn)管理工作嚴(yán)重失控。4.質(zhì)量安全走過場存在隱患。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了追求經(jīng)濟(jì)利潤，不負(fù)責(zé)的推動施工建設(shè)的進(jìn)度，在施工建設(shè)項目各項文件手續(xù)不齊的情況下，擅自違規(guī)、違法開始施工建設(shè)，從而造成各項相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)沒有到位，導(dǎo)致現(xiàn)場監(jiān)管缺失，使得整個施工建設(shè)處于脫離監(jiān)管狀態(tài)，在以后的施工建設(shè)與應(yīng)用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固執(zhí)的縮短規(guī)定的施工建設(shè)時間，違背科學(xué)客觀規(guī)律，不按照標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，私自不按正常程序施工，經(jīng)常為了提前工期“趕工”、“搶工”，為項目施工建設(shè)質(zhì)量和安全都留下了隱患。

摘要：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的涉稅處理一直是很多企業(yè)面臨的難點，因為涉及的稅種多、情況復(fù)雜、難度較大。本文從非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的角度出發(fā)，對涉及的相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理，對不同方式做了涉稅分析，最后通過對比得出相關(guān)結(jié)論，希望能夠給非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定有益借鑒。

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；涉稅分析

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“非房企業(yè)”）會發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，如直接銷售房屋、以房產(chǎn)對外投資、企業(yè)合并或分立過程中劃轉(zhuǎn)土地等。由于不動產(chǎn)本身的屬性，使得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)具有高額性、風(fēng)險性、長期性等特點。在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實際業(yè)務(wù)中，因不了解稅收法律法規(guī)導(dǎo)致應(yīng)繳未繳稅款的現(xiàn)象是存在的。及時關(guān)注稅收政策動態(tài)、明確稅收法律法規(guī)條款，是企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險的前提。本文依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，從非房企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的角度出發(fā)，對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式做了分類，對不同方式的涉稅處理做了對比，引導(dǎo)企業(yè)遵守稅收政策，規(guī)范不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅處理，在保證國家稅收的同時，確保企業(yè)更好開展業(yè)務(wù)，對企業(yè)依法進(jìn)行納稅申報具有一定指導(dǎo)意義。［1］

一、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析

非房企業(yè)不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式主要包括直接銷售、對外投資、改制重組等，不同轉(zhuǎn)讓方式對資產(chǎn)的分配和處置不同，稅務(wù)處理上也有不同要求。以下對各個方式逐一進(jìn)行涉稅分析。

（一）直接銷售方式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

摘要：本文對國有房地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，存在的不足，影響成長的瓶頸，提出看法，并從房地產(chǎn)企業(yè)在高速成長過程中面臨著瓶頸主要表現(xiàn)為機(jī)制、人才、資金和資源四個方面加以論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；影響；瓶頸

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，最重要的變化之一就是越來越走向規(guī)范化。從行業(yè)的背景來看，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十年的陣痛與磨練之后，盡管市場化機(jī)制逐步建立起來，然而，十年還不足以見證一個行業(yè)的規(guī)范與成熟。在全球經(jīng)濟(jì)框架內(nèi)，遠(yuǎn)未成熟的中國房地產(chǎn)市場意味著長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會和無限的想象空間，這對于許多高成長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著深遠(yuǎn)的意義。由于土地資源的稀缺性及其供應(yīng)制度的改革，未來的房地產(chǎn)開發(fā)，競爭將會是越來越激烈，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平要越來越高，專業(yè)化的程度要越來越強(qiáng)，企業(yè)的規(guī)模也要越來越大。在掘取第一桶金后，目前房地產(chǎn)企業(yè)均處于快速發(fā)展階段，而對于國有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在國家宏觀調(diào)控和國企改革的特殊環(huán)境下，企業(yè)在高速成長過程中面臨著瓶頸主要表現(xiàn)為機(jī)制、人才、資金和資源四個方面。

1機(jī)制的缺陷是抑制國有控股房地產(chǎn)企業(yè)成長最直接的因素

所謂機(jī)制的缺陷并不是指企業(yè)缺少規(guī)章制度，而是指不合理的制度容易導(dǎo)致企業(yè)貧困，而合理科學(xué)的管理制度才能使企業(yè)走向“共同富裕”之路。也就是說，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境要盡可能地寬松和自由，管制越少越好。國有控股，就意味著國家是企業(yè)的大股東，企業(yè)的控制權(quán)掌握在國家行政機(jī)關(guān)手上。在中國現(xiàn)實的體制環(huán)境下，國家除了在人事任命外，企業(yè)的生存則完全依靠企業(yè)自身在市場經(jīng)濟(jì)的努力與發(fā)展，自主經(jīng)營，自收自支，自負(fù)盈虧。國家在原有投入的辦公場所，設(shè)備和人員外，不再投入任何資金，不再提供財政補(bǔ)貼，企業(yè)的擴(kuò)大與財富增長均屬于國有企業(yè)的積累。而財富的創(chuàng)造者則按規(guī)定獲取一定的薪酬，企業(yè)的法人代表即現(xiàn)在的大大小小董事長們，不持有企業(yè)股份的在國有控股中公司大有人在，其經(jīng)營的唯一動因便是職務(wù)升遷，企業(yè)經(jīng)營的業(yè)績好壞就是其職務(wù)考評的直接依據(jù)。而在中國特定的條件下，不靠經(jīng)營業(yè)績也能升職的環(huán)境下，企業(yè)的高速發(fā)展維系在“國有企業(yè)的烏紗帽”上，這成為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要瓶頸。現(xiàn)行的企業(yè)體制依然存在所有者職能行使分散，管理界限模糊，責(zé)權(quán)利失衡的狀況，國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)不僅作為國有資產(chǎn)的出資人存在，而且還作為國有企業(yè)的管理者而存在，企業(yè)缺乏有效的產(chǎn)權(quán)格局、控制權(quán)格局和建立在控制權(quán)回報基礎(chǔ)上的激勵機(jī)制。同時，國有出資人一股獨大、國有大股東占用上市公司資金以及混亂的授權(quán)分權(quán)機(jī)制加重企業(yè)內(nèi)部管理的不規(guī)范。企業(yè)要不把不該輕易下放的財權(quán)和戰(zhàn)略決策權(quán)給放了，要不就交叉授權(quán)，同一事件既給張三又給李四，導(dǎo)致責(zé)權(quán)利模糊不清，造成決策遲緩。另外，由于企業(yè)漸成規(guī)模，管理半徑隨之?dāng)U大，行政管理模式下一管到底的領(lǐng)導(dǎo)方式無法正常發(fā)揮功效，而基層各個管理崗位人員的任命與變動存在很大不確定性和穩(wěn)定性，以及行政約束、環(huán)境因素的影響，大大束縛了這些基層企業(yè)骨干精英的思維及手腳，使他們在克守盡職地完成上級下達(dá)目標(biāo)時去等待下一個任務(wù)的分配，而謹(jǐn)慎及保守和不犯錯誤成為他們工作的核心準(zhǔn)則。這種缺乏民營企業(yè)家創(chuàng)業(yè)激情與利益公有化的體制矛盾無疑成為國有企業(yè)快速發(fā)展的重要阻礙。

目前，隨著國有企業(yè)股份制和民營化的改革不斷深化，以及近幾年國家和一些地區(qū)在一些競爭性的行業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)提出了“國退民進(jìn)”的指導(dǎo)方針，并出臺了一些相關(guān)政策。如北京市出臺了中小企業(yè)改革改制的原則性的36號文，主要精神就是企業(yè)1995年以后經(jīng)營性的凈資產(chǎn)增加部分經(jīng)過評估和審計，可以在經(jīng)營管理層入資的基礎(chǔ)上按一定的比例獎勵給經(jīng)營管理層。有的區(qū)縣也相繼出臺了配套和量化的細(xì)則，諸如30%的獎勵比例，1：2的入資比例配股等，特殊企業(yè)還可以適當(dāng)放寬，以及國有股可以不占大股東等等。這種依據(jù)《公司法》等有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行股份制改造的企業(yè)，通過改制可以籌集大量的資金，解決企業(yè)發(fā)展資金不足的問題，加快了資本的集中速度和積累能力；擴(kuò)大了生產(chǎn)規(guī)模，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有了較大幅度的提高，國家、企業(yè)、職工都得到了實惠。職工原先與國家的勞動關(guān)系變成與具有獨立的主體地位的股份制企業(yè)的勞動關(guān)系，職工不再是國家的職工，而成為真正的企業(yè)職工，使員工對企業(yè)的期望值更高。企業(yè)通過建立以績效管理為重心的激勵機(jī)制，在分配要素方面，引入勞動、資本、技術(shù)和管理要素“多元一體”的薪酬改革方法，有利于建立同崗?fù)健徸冃阶?、效率?yōu)先的分配體系；有利于技術(shù)和管理人才的引進(jìn)，促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，使企業(yè)成為自我約束、自我發(fā)展的市場競爭主體。而這里關(guān)鍵的是經(jīng)營者入股資金的來源問題，一般來說國企的經(jīng)營者正常收入水平是無法完成資本原始積累，也就是說他們可能拿不出這部分錢。如果以個人股權(quán)貸款的方式出資就可能存在貸款資金來源和股權(quán)托管及政策支持上的問題；如果利用企業(yè)的資產(chǎn)和信用擔(dān)?；蚱渌兿嗟姆绞匠鲑Y，包括現(xiàn)在一些企業(yè)正在探討和實施的MBO即管理層收購，是否存在國有資產(chǎn)流失問題？同時國有企業(yè)改制還存在一個附加病癥，即現(xiàn)代企業(yè)提倡的兩權(quán)分離，在國企改制的過程中往往在填補(bǔ)所有者空缺的同時又形成新一輪的兩權(quán)統(tǒng)一和內(nèi)部人獨大。