搭建“三端共治”房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架

房地產(chǎn)金融不僅關(guān)系金融穩(wěn)定，也與城市建設(shè)和民生保障密切相關(guān)。只有把房地產(chǎn)金融自覺(jué)融入上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展之中，對(duì)內(nèi)強(qiáng)化金融業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的定力，對(duì)外加強(qiáng)多部門綜合治理的協(xié)同配合，才能避免出現(xiàn)無(wú)序信貸投放引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，形成金融、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良性循環(huán)發(fā)展。從實(shí)踐看，上海銀保監(jiān)局近年來(lái)已初步形成資金端、需求端、供給端“三端共治”房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作框架。

（一）抓牢資金端，保持強(qiáng)監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)

上海銀保監(jiān)局持續(xù)加大對(duì)貸款資金用途的排查工作，打好檢查、處罰和整改“組合拳”，督促轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)提高信貸管理水平，切實(shí)防止信貸資金脫實(shí)向虛，回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源。在全國(guó)首創(chuàng)“一梁三柱”房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)分析框架，前瞻預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)30項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)、150個(gè)預(yù)警條件，以及高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警分析、房地產(chǎn)壓力測(cè)試、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)三項(xiàng)工作，前瞻預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，緊盯信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。積極開(kāi)發(fā)EAST監(jiān)管數(shù)字化模型，其中“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)智能分析工具”獲2020年銀保監(jiān)會(huì)EAST勞動(dòng)競(jìng)賽創(chuàng)新類模型二等獎(jiǎng)。嚴(yán)查重罰消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。2021年初，上海銀保監(jiān)局率先開(kāi)展消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域排查。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》后，上海銀保監(jiān)局聯(lián)合上海市相關(guān)部門持續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)用途貸款綜合整治，嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)挪用于購(gòu)房、外部助貸機(jī)構(gòu)協(xié)助走賬等行為。2021年以來(lái)，就信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域問(wèn)題已處罰銀行機(jī)構(gòu)33家次，罰沒(méi)金額合計(jì)2355萬(wàn)元，是去年同期涉房貸款處罰金額的5倍，處罰銀行責(zé)任人員16人次，責(zé)令銀行內(nèi)部問(wèn)責(zé)數(shù)百人。同時(shí)，將消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入日?，F(xiàn)場(chǎng)檢查和監(jiān)測(cè)重點(diǎn)，嚴(yán)守監(jiān)管紅線。建立多部門協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管。聯(lián)合上海市規(guī)劃資源局、中國(guó)人民銀行上?？偛康炔块T持續(xù)開(kāi)展土地交易資金來(lái)源審核，擔(dān)任土地拍賣觀察員，從土地拍賣源頭進(jìn)行治理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效協(xié)同管理。優(yōu)化土地交易資金來(lái)源監(jiān)管流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行延伸檢查，嚴(yán)肅查處轄內(nèi)某集團(tuán)企業(yè)套取多家銀行信貸資金違規(guī)挪用于土地出讓金的問(wèn)題。

（二）抓好需求端，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性

上海銀保監(jiān)局緊盯房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，不斷補(bǔ)齊制度短板，在全國(guó)主要城市率先印發(fā)加強(qiáng)住房信貸管理工作通知，建立跨部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理要求。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱苗頭快速反應(yīng)。2021年初，上海銀保監(jiān)局與上海市住建委等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，要求轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。緊跟聯(lián)合發(fā)文，又迅速印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加大首付款資金真實(shí)性和償債能力審查力度、嚴(yán)格信貸資金發(fā)放以及用途管控、將違規(guī)借款人與違規(guī)中介列入黑名單等具體監(jiān)管要求，形成對(duì)需求端的警示降溫效應(yīng)。與政府部門打好“協(xié)同戰(zhàn)”。上海銀保監(jiān)局聯(lián)合上海市地方金融監(jiān)管局、房管局等部門建立違法違規(guī)線索移送機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)違規(guī)類金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等的協(xié)同監(jiān)管。通過(guò)深入調(diào)查，向經(jīng)偵部門移送涉嫌“包裝貸款”的犯罪團(tuán)伙線索并開(kāi)展聯(lián)合行動(dòng)，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。積極擴(kuò)大監(jiān)管政策宣傳成效。通過(guò)發(fā)新聞稿、答記者問(wèn)等多種形式主動(dòng)聯(lián)合媒體做好金融監(jiān)管政策宣導(dǎo)；通過(guò)媒體宣傳轄內(nèi)部分銀行向違規(guī)借款人發(fā)送《個(gè)人貸款提前收回告知函》的典型案例，放大宣傳效應(yīng)，強(qiáng)化廣大市場(chǎng)主體對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款不得違規(guī)流入房市的意識(shí)。加強(qiáng)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)輿情監(jiān)測(cè)，聯(lián)合上海市委網(wǎng)信辦約談違規(guī)自媒體，凈化房地產(chǎn)信貸輿論環(huán)境。

摘要：為有效衡量農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，本文提出了建立農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系的基本思路、指標(biāo)體系及評(píng)估方法，并選取安徽省77家農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)2020年上半年房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)評(píng)估體系的評(píng)估效果。結(jié)果表明，構(gòu)建的農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系具有一定的科學(xué)性和可行性。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)；宏觀審慎評(píng)估；房地產(chǎn)金融

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展較快。2020年末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬(wàn)億元，同比增加11.7%；房地產(chǎn)貸款余額占全國(guó)各項(xiàng)貸款余額的比重為28.7%。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況是影響區(qū)域金融穩(wěn)定的重要因素。2019年2月，人民銀行成立宏觀審慎管理局，強(qiáng)化并豐富了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀審慎管理措施，形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內(nèi)容的住房金融宏觀審慎政策框架。農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)合機(jī)構(gòu)”）是我國(guó)金融體系的重要組成部分，是農(nóng)村金融服務(wù)的主力軍。探索建立農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系，對(duì)于有效實(shí)施農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)宏觀審慎政策，有著較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、探索構(gòu)建農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系

（一）評(píng)估對(duì)象

摘要：房地產(chǎn)金融是我國(guó)金融市場(chǎng)的重要支柱，也是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及金融市場(chǎng)平衡穩(wěn)定的重要因素。受西方金融危機(jī)的影響，近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，本文以此為研究背景，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范進(jìn)行客觀研究和論述，了解我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)。以此為基礎(chǔ)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范提供科學(xué)的思路，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)做出重要貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的力量，房地產(chǎn)金融的發(fā)展穩(wěn)定性，也影響著整體的金融環(huán)境，房地產(chǎn)金融由于行業(yè)的特殊性在發(fā)展中也面臨各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)要素，近些年由于房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展帶來(lái)巨大危機(jī)和挑戰(zhàn)，通過(guò)具體了解房地產(chǎn)金融的具體特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)要素，來(lái)采取有力措施防范和控制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)金融的發(fā)展特點(diǎn)

（一）發(fā)展速度快，周期短。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)當(dāng)中具有悠久的發(fā)展歷史，隨著房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新和發(fā)展，其整體的發(fā)展速度比較快，發(fā)展周期也比較短，我國(guó)是從20世紀(jì)80年代開(kāi)始房地產(chǎn)金融才出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷壯大，市場(chǎng)需求也越來(lái)越多。（二）融資渠道狹窄。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體融資環(huán)境，大多是通過(guò)銀行借款來(lái)維系資本鏈條，商業(yè)銀行是支撐房地產(chǎn)金融穩(wěn)定性的重要因素，與之相比其他的房地產(chǎn)債券、以及信托等多元化的融資方式，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中應(yīng)用的并不廣泛，仍然處于起步和探索階段，因此對(duì)于房地產(chǎn)金融來(lái)說(shuō)整體的融資渠道還比較狹窄

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要素

[摘要]入世后，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。二是我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。三是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。1、要加強(qiáng)對(duì)國(guó)際慣例的學(xué)習(xí)和研究。2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，提高工作效率。3、加大對(duì)開(kāi)發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的營(yíng)銷力度。4、房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國(guó)內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

入世后，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的大多為國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后，國(guó)內(nèi)企業(yè)過(guò)去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國(guó)有企業(yè)）通過(guò)銀行負(fù)債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開(kāi)辦或還尚未開(kāi)辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國(guó)外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。

其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國(guó)際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開(kāi)放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

摘要:由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)其中,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類防范措施

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái),以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下,我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng),呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,對(duì)于改善居民居住條件帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價(jià)格高漲商品房空置率上升較快高級(jí)寫字樓出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象等問(wèn)題,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國(guó)的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開(kāi)發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國(guó)建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長(zhǎng)足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家如新加坡結(jié)合本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)

1.房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體，也就是對(duì)應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊，它一方面充當(dāng)著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。

2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。

3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)??；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要。總的來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著十分重要的作用。而房地產(chǎn)金融起步較晚，發(fā)展迅速，在其發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并找出解決對(duì)策。首先，從房地產(chǎn)金融的背景出發(fā)，分析了房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀；其次，根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類和發(fā)生原因，得出了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題；然后，得出了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響和防范該風(fēng)險(xiǎn)的必要性；最后，總結(jié)出了解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)；監(jiān)管

1背景

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)居民可支配收入日益增多，居民的生活水平也有了顯著的提高。在新時(shí)代下，居民更加追求舒適的住房環(huán)境，拉動(dòng)了其住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，極大地促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展和金融市場(chǎng)密切相關(guān)。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還處于起步階段，各項(xiàng)管理機(jī)制還不健全，政府的各項(xiàng)政策還不完善。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的背景下，國(guó)家應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格把控，以規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，促進(jìn)其健康有序發(fā)展?？偫碓?018年的政府工作報(bào)告中明確指出，要大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)同新興的金融產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，極大地迎合了國(guó)家促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)深刻重塑的政策決定。這給我國(guó)房地產(chǎn)金融企業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的政策支持，表明房地產(chǎn)金融行業(yè)將在未來(lái)?yè)碛袕V闊的發(fā)展前景。正是由于房地產(chǎn)金融行業(yè)的各項(xiàng)管理機(jī)制不健全，使其風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制十分薄弱，在市場(chǎng)上容易誘發(fā)各種房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)行業(yè)提供籌資、融資、結(jié)算等金融服務(wù)的過(guò)程中，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。這種風(fēng)險(xiǎn)大致可分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，識(shí)別、分析以及解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于其健康穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

2我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀

同世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)起步較晚，但還是其發(fā)展速度卻十分迅猛，甚至在速度和規(guī)模上超過(guò)了國(guó)內(nèi)其他傳統(tǒng)金融行業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量不斷增加，房屋價(jià)格連年高漲、居高不下，在相當(dāng)程度上超出了民眾承受能力；房地產(chǎn)信貸的規(guī)模迅速膨脹。這種現(xiàn)象的持續(xù)發(fā)展將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，便會(huì)對(duì)我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)和金融體系產(chǎn)生嚴(yán)重的威脅。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)大增長(zhǎng)起到了巨大的推動(dòng)作用，使得我國(guó)的GDP年平均增長(zhǎng)率連續(xù)十幾年保持在8％以上?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融也在長(zhǎng)期不斷發(fā)展過(guò)程中形成了自己的特點(diǎn)，其總體規(guī)模不斷發(fā)展擴(kuò)大；融資渠道較為單一，缺少多樣有效的融資方式；融資對(duì)銀行信貸的依賴日益加深，風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行等金融機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資比例較高；外資涌入給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和銀行業(yè)帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)。

摘要：分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F12文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）10-0250-02

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售等活動(dòng)都是在金融部門的支持下進(jìn)行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)小；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。