房地產(chǎn)范文10篇
時間:2024-01-23 03:40:36
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房地產(chǎn)會計計量
1投資性房地產(chǎn)的定義及特征
投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要有以下特征;(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動,持有目的是為了出租或資本增值后轉讓;(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)f(3)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式,企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行持續(xù)計量,即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,才可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
2投資性房地產(chǎn)的范圍
屬于投資性房地產(chǎn)的項目:(1)已出租的土地使用權,應是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn);(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權,體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題:①這里不包括閑置土地,②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產(chǎn),作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。
3投資性房地產(chǎn)的會計處理
房地產(chǎn)合同(市)
委托人(甲方)
人(乙方)
第一條(訂立合同的基礎和目的)
依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定,甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎上,就乙方接受甲方委托,甲方訂立房地產(chǎn)交易_____(買賣/租賃)合同,并完成其他委托服務事項達成一致,訂立本合同。
第二條(委托的事項)
(一)委托交易房地產(chǎn)的基本情況
房地產(chǎn)政策管理及房地產(chǎn)市場剖析
1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)
2009年,中國房地產(chǎn)市場漲聲一片,全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高;總價及單價地王不斷涌現(xiàn),市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快,2009年年底,中央政府加大了對市場的調控,以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志,2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉為“調控”的新階段?!皣粭l”出臺以后,2010年1-2月份,房價出現(xiàn)了交易量萎縮,房價上漲趨緩的形勢。但進入三月份情況發(fā)生變化,據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米,同比增長35.8%。3月份,全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%;二手住宅銷售價格同比上漲9.5%;1-3月商品房綜合銷售均價為5193元,同比上升16.1%;房價再一次創(chuàng)出新高,呈現(xiàn)量價齊漲的局面,并向二、三線城市傳導和蔓延。面對這種房地產(chǎn)形勢,中央政府又及時出臺了新的房地產(chǎn)調控措施。
2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日,國辦又了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
此次房地產(chǎn)政策調控被認為是歷次房地產(chǎn)政策中調控力度最大的一次,但調控效果卻并不如人意,中國國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明,4月份,全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%,漲幅創(chuàng)下紀錄,其中,90平米及以下的新建商品住宅,價格上漲幅度更是達到22.4%。尤其值得注意的是,和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是,上述兩個數(shù)字與3月份比較,不僅未跌,反而分別上漲約1.5%。
2房地產(chǎn)政策調控失效的原因分析
不可否認,此次房地產(chǎn)政策調控調控的力度之大,出臺的政策之多,頻率之高都是史無前例的,這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴厲的調控中,大中城市的房價為何不降反升,房地產(chǎn)政策調控失效的原因是什么,本文歸納了以下幾點:
房地產(chǎn)企業(yè)應對房地產(chǎn)周期對策
1影響房地產(chǎn)周期波動的因素
1.1內生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時,房地產(chǎn)供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進行房地產(chǎn)投資決策時,房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產(chǎn)的投資走向擴張或收縮,對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。
1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟與技術因素。有直接影響的政策因素:指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素,在短期內對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經(jīng)濟與技術因素:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關,宏觀經(jīng)濟增長率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外,技術革命、產(chǎn)業(yè)結構變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊,影響房地產(chǎn)周期波動。
1.3隨機因素,指地震、洪水等自然災害,戰(zhàn)爭、政治風波等社會突發(fā)因素,以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續(xù)很長時間。
2企業(yè)應對房地產(chǎn)市場周期波動的經(jīng)營策略
2.1資本動作策略。首先,并購與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。當房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時,并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應使企業(yè)在房價下跌時降低生產(chǎn)成本,從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定,降低房地產(chǎn)周期波動給企業(yè)帶來的風險。其次,并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營,有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動期間通過并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營,可以減少企業(yè)對現(xiàn)有業(yè)務范圍的依賴,降低經(jīng)營的風險成本,通過不同業(yè)務組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流,而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優(yōu)勢。再次,財務協(xié)同效應有利于化解房地產(chǎn)周期波動的風險。
房地產(chǎn)的位置及房地產(chǎn)價值關聯(lián)剖析
1.房地產(chǎn)的位置對于房地產(chǎn)投資的影響
2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區(qū)域的一級地段,每平方米的平均房價為5500-6000元,而在市郊的,房價每平方則不足2500元。通過萊蕪房地產(chǎn)市場進行調查與實踐證明:房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比例關系。區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位,一直是房地產(chǎn)界的黃金定律。在現(xiàn)在的地產(chǎn)投資決策中,地段因素的影響并沒有降低,只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素,而擴大到了整個社區(qū)的環(huán)境因素。那么,在購置房產(chǎn)時,投資者應該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點的優(yōu)劣呢?一般說來,不同類型和用途的房產(chǎn)對位置的要求是不一樣的。通常,住宅用房產(chǎn)的價格因其周圍環(huán)境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠近,有很大差別。商務辦公樓的用戶,大多數(shù)都希望辦公地點位于繁華地帶,交通方便,距其他業(yè)務單位、金融機構近,方便業(yè)務上的聯(lián)系。而商店和購物中心則更注重所在地域對商業(yè)服務的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。
城市的發(fā)展空間是有限的,土地屬于有限的不可再生資源,是不可替代資源,而房子幾乎是可以無限更新?lián)Q代的,二者市場價值是不可以相提并論的。城市發(fā)展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價值相關聯(lián)的區(qū)位價值才是決定房地產(chǎn)價值的根本。因此,選擇區(qū)位價值潛力高的房地產(chǎn)項目投資或自用才是一個明智的購房者聰明的選擇。那么,是不是當前價格高的地區(qū)便是區(qū)位價值潛力高的地段呢?當然不是,區(qū)位價值高并不意味著當前其物業(yè)的價格處于高水平。
房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。雖然房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的,但是其社會經(jīng)濟位置隨時可能發(fā)生變化。我們說置業(yè)投資成功的關鍵在于位置優(yōu)劣的選擇,這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因為,地段優(yōu)良的房產(chǎn),雖然租金收益較高,增值也快,但價格不菲,相對于投資額來說,回報并不一定就高。相反,如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良、但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c購置房產(chǎn),由于其相對價格較低,極有可能獲得高額回報。房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置會隨經(jīng)濟建設、周邊環(huán)境的改善而變化,隨著交通條件的改善、城市規(guī)劃布局的調整,城市區(qū)位價值的格局也在悄然發(fā)生改變。不是地價最貴、售價最貴的物業(yè)就是未來價值增長最大和最快的物業(yè)。例如,社區(qū)人口擴增及服務功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎配套設施建設等。大凡具備這些條件的區(qū)域,或早或遲都會轉化為熱點。人氣集聚,熱點形成,就會引起整個地段房產(chǎn)價格上漲,理所當然地帶動房產(chǎn)增值,給投資者帶來豐厚的回報?!安磺笞詈玫笞钯F”的開發(fā)、銷售思路肯定是使市場脫節(jié)的。例如,萊蕪市政府住宅所在的地盤地段是在2005年以極低的價格通過公開招標競爭購入的。時隔5年(2010年),現(xiàn)土地增值達15倍之巨,物業(yè)價值直線上升。
2.房地產(chǎn)的位置對于房地產(chǎn)價值的抗跌能力的影響
房地產(chǎn)位置的好壞不僅僅決定他的價值的高低而且還決定了房地產(chǎn)價值變動的抗跌能力。市區(qū)的貴重物業(yè)具有很好的投資價值,具備很高的保值能力。在地產(chǎn)時勢好的時候,市區(qū)盤、郊區(qū)盤都會升值;時勢不好的時候,郊區(qū)盤的跌幅將比市區(qū)盤大得多。
房地產(chǎn)融資論文
跨入2002年的房地產(chǎn)市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末,在一片不見刀光劍影,只聞你吆我喝和你上市我結盟的游戲面前,演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強的旗號和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機構和向資本市場邁進。連橫也好,合作也罷,上市也好,買殼也罷,這個年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實是在一步步走向成熟和“富有”。
透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步,我們最關心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn),透過對本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷,讓我們真正明白:房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關愛!
房企借殼上市真忙
游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底,恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”,成為“瓊能源”的第一大股東,順利實現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個縮影。
可以說,買殼上市,在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴張的必由之路,并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后,房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風景線。
在北京,一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓,或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課,熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家,林先生近幾個月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關資本市場的項目。他說:“這些人都是近幾年在北京成功做過
房地產(chǎn)買賣合同
立房地產(chǎn)買賣合同人
賣方(甲方):
買方(乙方):
根據(jù)中華人民共和國有關法律﹑法規(guī)和本市有關規(guī)定,甲﹑乙雙方遵循自愿﹑公平和誠實信用的原則,訂立本合同,以資共同遵守法。商
第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡稱房地產(chǎn))轉讓給乙方法。商房地產(chǎn)具體狀況如下:
(一)房地產(chǎn)座落在上海市___________[區(qū)][縣]____________________________________________________(部位:__________)房屋類型________________結構:_______________;
房地產(chǎn)線上營銷的實踐
[摘要]由于房地產(chǎn)商品的特殊性,房地產(chǎn)線上營銷進程滯后于其他商品,目前房地產(chǎn)領域尚未采用純線上營銷模式,線上線下融合營銷仍是當前的主流模式。本文從供需層面分析房地產(chǎn)線上營銷產(chǎn)生的背景,分析線上營銷模式的現(xiàn)狀和問題,指出需從組織設計、流程優(yōu)化和傭金分成等方面加以完善。
[關鍵詞]房地產(chǎn);營銷模式;線上營銷
淘寶、京東等電商購物平臺在國內已上線二十多年,房地產(chǎn)作為商品理應成為電商的重要目標。然而房地產(chǎn)具有不可移動、交易復雜等特殊屬性,房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)領域的布局一直滯后于普通商品,但互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)與房地產(chǎn)巨頭一直在積極探索房地產(chǎn)線上交易模式,比如以新浪樂居、搜狐焦點、網(wǎng)易房產(chǎn)等為代表的,以提供房地產(chǎn)行業(yè)資訊為主的平臺,鏈家網(wǎng)、中原地產(chǎn)、貝殼找房等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務企業(yè)自建的平臺,以房多多為代表的經(jīng)紀人分銷平臺使房地產(chǎn)經(jīng)紀人得以發(fā)布房源信息,客戶得以搜索房源、線上看房,還有以天貓好房、京東房產(chǎn)等為代表的,將傳統(tǒng)售樓部搬到網(wǎng)上的線上購房平臺。除建立這些專門的線上平臺之外,地產(chǎn)企業(yè)也在不斷拓展其他線上營銷方式。微博、微信公眾號是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布行業(yè)資訊的重要陣地,抖音等短視頻平臺、微信朋友圈成為不少房地產(chǎn)經(jīng)紀人自我營銷、發(fā)布房源的主要平臺,微電影成為地產(chǎn)企業(yè)強化品牌認知、增強客戶黏性的宣傳工具,業(yè)主社群是各地產(chǎn)企業(yè)開拓市場、拓寬運營渠道、鎖定目標客戶的重要場所。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的線上營銷為對象,分析房地產(chǎn)企業(yè)線上營銷產(chǎn)生的背景、目前的運營狀況、存在的問題及對策建議。
一、房地產(chǎn)線上營銷模式的運作機理
(一)全程線上營銷是未來的理想模式
除房地產(chǎn)以外的一般商品,具有價值量小、交易過程簡潔、商品信息簡單等特點,因此從甄別篩選、購買付款到快遞到家,都可以通過網(wǎng)購平臺實現(xiàn)線上營銷閉環(huán)。房地產(chǎn)如果像其他商品一樣實現(xiàn)線上閉環(huán)營銷,其運營機理就是樓盤線上展示、客戶線上篩選、雙方線上成交,交易雙方在線上完成房地產(chǎn)交易的全過程。營銷閉環(huán)的具體實現(xiàn)方式如下:開發(fā)商建立線上售樓部,實現(xiàn)從房源搜索、線上看房、咨詢洽談、下定預購、網(wǎng)上簽約、按揭貸款、產(chǎn)權過戶以及售后服務全鏈條的線上交易。其目的是通過全行業(yè)協(xié)作,建立不動產(chǎn)交易全鏈路ETC高速通道,提高交易效率。線上售樓部是線上營銷的載體。線上售樓部是房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)項目展示、咨詢洽談、成交簽約的線上載體。借助3D技術、云計算、網(wǎng)絡直播、線上金融等方面的技術,地產(chǎn)企業(yè)能整合技術、客戶、數(shù)據(jù)等資源,實現(xiàn)售樓部線上化。各方參與協(xié)作是打通各環(huán)節(jié)的關鍵??蓸嫿ㄩ_發(fā)商、購房者和交易服務方共同參與的不動產(chǎn)交易協(xié)作機制,逐步構建開發(fā)商、購房者、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、金融機構、按揭公司、產(chǎn)權主管部門等單位之間的紐帶,實現(xiàn)房地產(chǎn)全程線上營銷。
賣方房地產(chǎn)合同
房地產(chǎn)中介服務合同(賣方)
房地產(chǎn)中介服務合同(賣方)
1.簽訂本合同前,當事人應當仔細閱讀本合同內容,對合同條款及用詞理解不一致的,應該進一步協(xié)商,達成一致意見。
2.本合同為示范文本,為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則,本合同文本中相關條款后都有空白行,供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
3.對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容,雙方應當協(xié)商確定?!尽恐羞x擇內容,以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定時,應在空格部位打×,以示刪除。
甲方(中介公司):
房地產(chǎn)融資渠道
一、銀行貸款
房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關的貸款,主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道,至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風險完全風險集中到銀行身上,改變國內單一的以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻,再加上“8.31大限”,預示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結。在新的融資限制條件下,實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資,再2006年挾其突起之勢,浩浩蕩蕩撲面而來。然而,這新的一年中,作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行,內對各路新融資方式的挑戰(zhàn),外臨外資銀行等強敵逼近,其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當然,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少:非銀行融資渠道將加速放開,直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險,僅從美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融模式分析,銀行信貸的比例也是逐步降低,銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場,以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題,無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況,在目前的情況下,房地產(chǎn)以銀行為主導的模式,短期內不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里,銀行是不可能輕易轉移出來。當然我們以銀行為主導的方式,并不會說完全是單一的方式,融資渠道多元化,融資市場多元化,肯定是今后一段時間內要進行的,比我們想象的肯定要快。
二、上市融資
理論上講,公開上市是最佳途徑,因為直接融資,可從容化解金融風險,降低企業(yè)融資成本,改善企業(yè)資本結構。但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難,因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè),資金流不連續(xù),呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況,難以達到上市要求,如要求設立滿3年,有最近3年可比性的盈利,發(fā)行人業(yè)務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道,但是在1994年宏觀調控的大背景下,中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請,直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示,2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市,以股權融資的方式買殼進入股票市場,在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼,成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計,到2004年初,已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差,籌資能力弱化的上市公司,剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn),注入自己的優(yōu)質資產(chǎn)或其他資產(chǎn),形成新的主營業(yè)務,從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此,對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目,尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點,房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此,很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初,各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報,大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備,房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資;中動。據(jù)悉,2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻,保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下,以內地發(fā)展為主要目標的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。可以這么說,在2006年通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。
三、房地產(chǎn)債券融資
房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年,由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券,分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”,總計1.5億元,這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行,實際上是資產(chǎn)負債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10.1%、限期為3.5年的債券,這屬于資產(chǎn)負債表內的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到