導語：房地產(chǎn)企業(yè)應對房地產(chǎn)周期對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1影響房地產(chǎn)周期波動的因素

1.1內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時，房地產(chǎn)供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進行房地產(chǎn)投資決策時，房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產(chǎn)的投資走向擴張或收縮，對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素：指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快；在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動。

1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災害，戰(zhàn)爭、政治風波等社會突發(fā)因素，以及不可預測的因素如科學技術(shù)的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續(xù)很長時間。

2企業(yè)應對房地產(chǎn)市場周期波動的經(jīng)營策略

2.1資本動作策略。首先，并購與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。當房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應使企業(yè)在房價下跌時降低生產(chǎn)成本，從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)周期波動給企業(yè)帶來的風險。其次，并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動期間通過并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營，可以減少企業(yè)對現(xiàn)有業(yè)務范圍的依賴，降低經(jīng)營的風險成本，通過不同業(yè)務組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流，而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優(yōu)勢。再次，財務協(xié)同效應有利于化解房地產(chǎn)周期波動的風險。

財務協(xié)同效應主要來自較低成本的內(nèi)部融資和外部融資。有大量內(nèi)部現(xiàn)金流和少量投資機會的企業(yè)擁有超額現(xiàn)金流；有較低內(nèi)部資金生產(chǎn)能力和大量投資機會的企業(yè)需要進行額外融資。這兩個企業(yè)的合并可能會得到較低的內(nèi)部資金成本優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，揚長避短。此外，當并購企業(yè)與目標企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。

2.2土地儲備策略。在一個房價上漲的大趨勢和競爭態(tài)勢很激烈的情況下，房地產(chǎn)公司應該如何進行土地儲備，有三點值得思考。第一，選地的時候要特別注重重點區(qū)域，重點區(qū)域存在重要的商機，所以區(qū)位仍然是選地儲地的原則。實際操作過程當中，除了主要的區(qū)域以外，還有非主要區(qū)域和一些不被人們重視、但是實際上在起著非常重要作用的一些區(qū)域，如政府將要搬遷地區(qū)等。

第二，制定短期、中期和長期的土地儲備計劃，堅持“適度提前”的基本原則。房地產(chǎn)公司競爭能力的大小，不僅取決于絕對量的大小，更取決于土地儲備結(jié)構(gòu)的合理性。特別是在房地產(chǎn)市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲備，保持良好的儲備結(jié)構(gòu)。應深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價值，深入研究當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走勢和置業(yè)消費觀念的變化，積極參與招標、拍賣工作，對有潛質(zhì)的土地，爭取中標。同時積極爭取通過股權(quán)收購、合作開發(fā)等方式獲取土地儲備的機會，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。

2.3業(yè)務組合策略。業(yè)務組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務為主的情況下，出于某種經(jīng)營目的，在主營業(yè)務之外再經(jīng)營一種或幾種輔助業(yè)務，通過多個輔助業(yè)務經(jīng)營達到更大的經(jīng)營利益，同時有效規(guī)避單一業(yè)務經(jīng)營所帶來的風險。多元化的業(yè)務組合應成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避周期波動風險的必然趨勢與理性選擇。而這種多元化的業(yè)務組合策略，既可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營達到，也可以通過資本運作實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務組合的設計過程中可以依據(jù)業(yè)務的經(jīng)營價值進行考慮，靈活運用。設計業(yè)務組合過程中必須堅持以下幾條原則：一是堅持主營業(yè)務原則。輔助業(yè)務只能起輔助作用，無論在產(chǎn)品的開發(fā)、制造和經(jīng)營等方面都要將工夫下在主營業(yè)務上，否則輕重不分，會導致整個經(jīng)營失敗。只有在推出新業(yè)務替代主營業(yè)務時，可以突破這一原則，但為了穩(wěn)定過渡也必須謹慎從事。

二是輔助主營業(yè)務原則。主營業(yè)務以外的業(yè)務是一種輔助業(yè)務，輔助業(yè)務所產(chǎn)生的經(jīng)營價值必須圍繞主營業(yè)務的推廣與銷售而設，如果與主營業(yè)務沒有任何經(jīng)營上的關系，那么這就不屬于業(yè)務組合的范疇，而應該站在多產(chǎn)品經(jīng)營或者多元化經(jīng)營的角度來考慮問題。三是輔助業(yè)務易于經(jīng)營原則。正因為是輔助業(yè)務，所以在經(jīng)營輔助業(yè)務過程中，包括采購、產(chǎn)品的推廣以及資金和其他資源的占用等各個方面都必須保證易于經(jīng)營，不得影響主營業(yè)務的經(jīng)營精力。四是量力而行原則。對某些主營業(yè)務而言，可以經(jīng)營多個輔助業(yè)務或者多項輔助服務，但一定要根據(jù)企業(yè)的實力量力而行，不要盲目貪多造成主營業(yè)務經(jīng)營困難。

總之，當前階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總體上還處于初級階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢必將會逐步向上，表現(xiàn)為有"起"有"伏"的周期性波動發(fā)展。