目前我國(guó)房?jī)r(jià)過度上漲，房地產(chǎn)過熱，急需房?jī)r(jià)理性回歸、遏制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，國(guó)家已開始了強(qiáng)有力的調(diào)控。本文將以青島市洪山坡社區(qū)二手房市場(chǎng)為例，通過從洪山坡社區(qū)房屋中介所獲得的相關(guān)信息來淺析國(guó)家調(diào)控政策對(duì)二手房市場(chǎng)帶來的影響，以期為青島地區(qū)二手房市場(chǎng)的發(fā)展提出合理性的建議。

一、洪山坡社區(qū)基本介紹

洪山坡社區(qū)位于青島市市北區(qū)，包括洪山坡小區(qū)、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區(qū)等。四周交通便利，社區(qū)周邊醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂、購(gòu)物等設(shè)施配套齊全，是青島市市北區(qū)最大的住宅區(qū)之一。該社區(qū)總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區(qū)內(nèi)約有25所房產(chǎn)中介。其中經(jīng)營(yíng)超過5年規(guī)模較大房產(chǎn)中介包括洪山佳居、好望角地產(chǎn)、二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、聯(lián)建行不動(dòng)產(chǎn)、太平洋房產(chǎn)等?？傮w而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數(shù)量較大、中介數(shù)目較多。由此，對(duì)于洪山坡社區(qū)二手房市場(chǎng)的研究能夠在一定程度上反映國(guó)家調(diào)控政策對(duì)整個(gè)市區(qū)二手房市場(chǎng)的影響情況。

二、國(guó)家調(diào)控對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

第一，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下稱“國(guó)十一條”），由此拉開了自2010年至今國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪調(diào)控。就洪山坡社區(qū)而言，“國(guó)十一條”出臺(tái)之前，2009年全年該社區(qū)房?jī)r(jià)平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房?jī)r(jià)為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國(guó)十一條”出臺(tái)后的幾個(gè)月之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未降溫。1-4月，房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，整個(gè)社區(qū)房產(chǎn)交易總量達(dá)到156套，成交面積總計(jì)13995平方米。據(jù)中介工作人員反應(yīng)，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國(guó)十一條”出臺(tái)前后，購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國(guó)通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風(fēng)險(xiǎn)都太大。在面對(duì)很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房?jī)r(jià)居高不下，除2月份春節(jié)期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房交易面積走勢(shì)圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下稱“國(guó)十條”），開始第二輪調(diào)控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所波動(dòng)，增長(zhǎng)幅度有所減緩。但是5月份整個(gè)洪山坡社區(qū)二手房成交量激增，高達(dá)58套之多，與4月份相比增長(zhǎng)34.88%，總成交面積為4997平方米，房?jī)r(jià)上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺(tái)相關(guān)政策密不可分。大量購(gòu)房者力求在政策出臺(tái)之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房成交量走勢(shì)圖，如圖2所示。

甲方(出賣人)：身份證件號(hào)碼：

乙方(買受人)：身份證件號(hào)碼：

甲乙雙方經(jīng)過有好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于，建筑面積為平方米;套內(nèi)建筑面積__________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e____________平方米;

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為;

目前我國(guó)房?jī)r(jià)過度上漲，房地產(chǎn)過熱，急需房?jī)r(jià)理性回歸、遏制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，國(guó)家已開始了強(qiáng)有力的調(diào)控。本文將以青島市洪山坡社區(qū)二手房市場(chǎng)為例，通過從洪山坡社區(qū)房屋中介所獲得的相關(guān)信息來淺析國(guó)家調(diào)控政策對(duì)二手房市場(chǎng)帶來的影響，以期為青島地區(qū)二手房市場(chǎng)的發(fā)展提出合理性的建議。

一、洪山坡社區(qū)基本介紹

洪山坡社區(qū)位于青島市市北區(qū)，包括洪山坡小區(qū)、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區(qū)等。四周交通便利，社區(qū)周邊醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂、購(gòu)物等設(shè)施配套齊全，是青島市市北區(qū)最大的住宅區(qū)之一。該社區(qū)總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區(qū)內(nèi)約有25所房產(chǎn)中介。其中經(jīng)營(yíng)超過5年規(guī)模較大房產(chǎn)中介包括洪山佳居、好望角地產(chǎn)、二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、聯(lián)建行不動(dòng)產(chǎn)、太平洋房產(chǎn)等?？傮w而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數(shù)量較大、中介數(shù)目較多。由此，對(duì)于洪山坡社區(qū)二手房市場(chǎng)的研究能夠在一定程度上反映國(guó)家調(diào)控政策對(duì)整個(gè)市區(qū)二手房市場(chǎng)的影響情況。

二、國(guó)家調(diào)控對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

第一，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下稱“國(guó)十一條”），由此拉開了自2010年至今國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪調(diào)控。就洪山坡社區(qū)而言，“國(guó)十一條”出臺(tái)之前，2009年全年該社區(qū)房?jī)r(jià)平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房?jī)r(jià)為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國(guó)十一條”出臺(tái)后的幾個(gè)月之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未降溫。1-4月，房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，整個(gè)社區(qū)房產(chǎn)交易總量達(dá)到156套，成交面積總計(jì)13995平方米。據(jù)中介工作人員反應(yīng)，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國(guó)十一條”出臺(tái)前后，購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國(guó)通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風(fēng)險(xiǎn)都太大。在面對(duì)很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房?jī)r(jià)居高不下，除2月份春節(jié)期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房交易面積走勢(shì)圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下稱“國(guó)十條”），開始第二輪調(diào)控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所波動(dòng)，增長(zhǎng)幅度有所減緩。但是5月份整個(gè)洪山坡社區(qū)二手房成交量激增，高達(dá)58套之多，與4月份相比增長(zhǎng)34.88%，總成交面積為4997平方米，房?jī)r(jià)上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺(tái)相關(guān)政策密不可分。大量購(gòu)房者力求在政策出臺(tái)之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房成交量走勢(shì)圖，如圖2所示。

一、洪山坡社區(qū)基本介紹

洪山坡社區(qū)位于青島市市北區(qū)，包括洪山坡小區(qū)、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區(qū)等。四周交通便利，社區(qū)周邊醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂、購(gòu)物等設(shè)施配套齊全，是青島市市北區(qū)最大的住宅區(qū)之一。該社區(qū)總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區(qū)內(nèi)約有25所房產(chǎn)中介。其中經(jīng)營(yíng)超過5年規(guī)模較大房產(chǎn)中介包括洪山佳居、好望角地產(chǎn)、二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、聯(lián)建行不動(dòng)產(chǎn)、太平洋房產(chǎn)等。總體而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數(shù)量較大、中介數(shù)目較多。由此，對(duì)于洪山坡社區(qū)二手房市場(chǎng)的研究能夠在一定程度上反映國(guó)家調(diào)控政策對(duì)整個(gè)市區(qū)二手房市場(chǎng)的影響情況。

二、國(guó)家調(diào)控對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

第一，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下稱“國(guó)十一條”），由此拉開了自2010年至今國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪調(diào)控。就洪山坡社區(qū)而言，“國(guó)十一條”出臺(tái)之前，2009年全年該社區(qū)房?jī)r(jià)平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房?jī)r(jià)為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國(guó)十一條”出臺(tái)后的幾個(gè)月之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未降溫。1-4月，房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，整個(gè)社區(qū)房產(chǎn)交易總量達(dá)到156套，成交面積總計(jì)13995平方米。據(jù)中介工作人員反應(yīng)，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國(guó)十一條”出臺(tái)前后，購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國(guó)通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風(fēng)險(xiǎn)都太大。在面對(duì)很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房?jī)r(jià)居高不下，除2月份春節(jié)期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房交易面積走勢(shì)圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下稱“國(guó)十條”），開始第二輪調(diào)控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所波動(dòng)，增長(zhǎng)幅度有所減緩。但是5月份整個(gè)洪山坡社區(qū)二手房成交量激增，高達(dá)58套之多，與4月份相比增長(zhǎng)34.88%，總成交面積為4997平方米，房?jī)r(jià)上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺(tái)相關(guān)政策密不可分。大量購(gòu)房者力求在政策出臺(tái)之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房成交量走勢(shì)圖，如圖2所示。

第三，2010年9月市場(chǎng)回暖帶來第三輪價(jià)格調(diào)整。房?jī)r(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月29日密集出臺(tái)了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國(guó)性限制第三套房按揭貸款等。這一系列政策對(duì)洪山坡社區(qū)的二手房交易并未造成較大沖擊。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社區(qū)總交易量仍在50套以上的水平，與11月份相比，漲幅達(dá)到15.56%。成交量的擴(kuò)大必然讓市場(chǎng)活躍，價(jià)格自然水漲船高，每平方米高達(dá)13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社區(qū)附近地鐵線的建設(shè)也相當(dāng)“給力”，政策的不明預(yù)期也起到了火上澆油的作用。越漲越買的心理又刺激了集中消費(fèi)，年關(guān)沖刺也成了一種習(xí)慣。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)，如圖3所示。

本合同雙方當(dāng)事人：

賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿

國(guó)籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿

賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿國(guó)籍：＿＿（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿委托人：＿＿＿國(guó)籍：＿＿電話：＿＿地址：＿＿郵政編碼：＿＿＿

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿國(guó)籍：＿＿（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿委托人：＿＿＿國(guó)籍：＿＿電話：＿＿地址：＿＿郵政編碼：＿＿＿

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿層，共＿＿＿（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為＿＿，建筑面積＿＿＿＿＿平方米（其中實(shí)際建筑面積＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿平方米），房屋用途為＿＿＿；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為＿＿。

第二條房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測(cè)）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定）面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

[論文關(guān)鍵詞]二手房流轉(zhuǎn)稅調(diào)控策略

[論文摘要]文章分析了2005年以來新增二手房交易稅金的調(diào)控效果，發(fā)現(xiàn)由于這些流轉(zhuǎn)稅易于轉(zhuǎn)嫁、二手房供求失衡等原因，不但沒有達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，反而增加了買房人的購(gòu)房成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，通過縮小二手房市場(chǎng)總量抑制了二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，并引起房?jī)r(jià)上漲。因此，我國(guó)應(yīng)將稅收調(diào)控重點(diǎn)由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，將營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅修改為針對(duì)非普通商品房征收，將稅收調(diào)控與其他調(diào)控措施配合運(yùn)用。

2005年以來，房?jī)r(jià)上漲過快，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了新老“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等被稱為“房地產(chǎn)新政”的房地產(chǎn)政策及相關(guān)配套措施，稅收調(diào)節(jié)首當(dāng)其沖，尤其是二手房交易稅收政策的變化備受關(guān)注。新增二手房交易稅調(diào)控目的是打擊投機(jī)性炒房，控制房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。本文對(duì)這些交易稅實(shí)施效果及其原因進(jìn)行了分析，旨在為現(xiàn)行二手房稅收調(diào)控策略修改提供參考依據(jù)。

一、“房地產(chǎn)新政”實(shí)施后二手房交易稅變化及調(diào)控目的

(一)“房地產(chǎn)新政”實(shí)施后二手房交易稅變化

2005年以來，針對(duì)二手房交易的稅收調(diào)控政策變化主要有：(1)開征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，三者合計(jì)為稅基的5.5％，5年內(nèi)(2005年6月1日起為2年，2006年6月1日改為5年)轉(zhuǎn)讓的二手房按轉(zhuǎn)讓收入全額征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時(shí)減免一年，普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征，不足2年差額征收；非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓差額征收，不足2年按轉(zhuǎn)讓收入全額征收。(2)2006年8月1日起個(gè)人所得稅由自主申報(bào)改為強(qiáng)制征收，能提供原始憑據(jù)的按轉(zhuǎn)讓收入減財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后余額的20％征收；不能提供原始憑據(jù)的，按轉(zhuǎn)讓收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在實(shí)際執(zhí)行中，由于賣主普遍不能或不愿提供購(gòu)房的原始憑證，一般按交易價(jià)格的1％計(jì)繳個(gè)稅。(3)2006年年末以來一些城市相繼對(duì)不超過一定年限(5年或3年)轉(zhuǎn)讓的非普通商品房征收土地增值稅，稅率一般為0.5％或1％。(4)從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅。按照規(guī)定新增加的二手房交易稅均由賣方承擔(dān)。

日前，國(guó)家稅務(wù)總局正式了二手房交易應(yīng)開征20%所得稅的確認(rèn)消息。而頗為耐人尋味的是，近一年來，有關(guān)二手房交易個(gè)人所得稅征與不征的消息，從杭州、青島，再到南京、北京，幾乎都是從模糊中開始、在模糊中結(jié)束。

那么，這個(gè)實(shí)際上早已存在，但至今才被推至臺(tái)前的二手房交易稅種，為什么會(huì)遭遇今天這種如此互相矛盾、尷尬的局面呢？

筆者認(rèn)為，首要原因在于政府在設(shè)計(jì)稅法和實(shí)施稅法時(shí)，效率與公平的兩難關(guān)系沒有很好處理。從收入效應(yīng)來說，開征二手房個(gè)稅，將直接減少賣房者的利潤(rùn)，壓縮他們?cè)俅瓮稒C(jī)房產(chǎn)的資本，降低循環(huán)炒作房產(chǎn)的空間，從整個(gè)社會(huì)的角度，二手房的交易總量將會(huì)減少，交易頻率將會(huì)降低；而從替代效應(yīng)來說，由于出售二手房要交納20%個(gè)稅，因此，變出售為出租的行為將會(huì)增加（因?yàn)槌鲎舛址康亩惵氏鄬?duì)較低，且易逃稅）。另外，擁有多處私房的產(chǎn)權(quán)人也可能會(huì)選擇空置房產(chǎn)以待價(jià)格上漲后出售。可見，征收二手房交易個(gè)稅必然導(dǎo)致的結(jié)果是二手房交易量萎縮，可能導(dǎo)致的結(jié)果是刺激房屋租賃市場(chǎng)擴(kuò)大或者引起大量空置房屋的出現(xiàn)。上述結(jié)果對(duì)規(guī)范房產(chǎn)資源、打擊投機(jī)炒房行為也許有效，但因?yàn)榭捎糜诔鍪鄣姆课莨┙o量減少，客觀上造成了準(zhǔn)備購(gòu)買二手房作為普通居住者的購(gòu)房困難，降低了他們的福利水平，稅法的公平性原則就不能得到體現(xiàn)。因此，當(dāng)部分地區(qū)在進(jìn)行個(gè)稅征收試點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)社會(huì)公平與經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)嚴(yán)重沖突時(shí)，地方政府必然會(huì)因?yàn)檫x擇公平而暫時(shí)放棄征稅。

第二個(gè)原因在于稅法實(shí)施后，由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而容易引起社會(huì)分配不公。簡(jiǎn)單來說，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指商品交換過程中，納稅人通過提高銷售價(jià)格或壓低購(gòu)進(jìn)價(jià)格的方法，將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者或供應(yīng)者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的結(jié)果必然引起商品價(jià)格升降，從而實(shí)現(xiàn)或者破壞社會(huì)公正。開征二手房個(gè)稅以后，如果納稅人能夠把20%的稅負(fù)部分或者全部轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買人，那么房產(chǎn)價(jià)格不僅不會(huì)下降而且還會(huì)上升。

從經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐看，房產(chǎn)交易的需求彈性遵守“馬太效應(yīng)”，即地理位置越優(yōu)越、價(jià)格越高的房產(chǎn)其需求量越少受到價(jià)格的影響；而地理位置差，價(jià)格水平較低的住房需求卻容易受到價(jià)格水平的影響。所以，對(duì)好地段、高價(jià)格的二手房征稅，由于其需求彈性小，納稅人容易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，征稅后的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)高于稅前。因此，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)選擇那些較容易進(jìn)行房產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的地區(qū)和地段開征個(gè)稅，其結(jié)果只能是刺激房屋價(jià)格上漲，進(jìn)一步扭曲住房資源配置，破壞社會(huì)公正。

那么，為了維護(hù)社會(huì)公正，是否就應(yīng)該在不容易進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的地區(qū)和地段實(shí)行呢？筆者認(rèn)為，由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁會(huì)強(qiáng)化二手房賣方（納稅人）逃稅的動(dòng)機(jī)，在不容易通過提高二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的地區(qū)，買賣雙方可能會(huì)利用“虛假贈(zèng)與”、“虛假租賃”等方式偷逃所得稅，破壞稅法的嚴(yán)肅性，腐蝕納稅人依法納稅的自覺性，進(jìn)一步加深社會(huì)分配的不公。因此，其同樣不適宜。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見》國(guó)稅函〔〕309號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》財(cái)稅〔〕100號(hào)）等文件精神，為切實(shí)做好我區(qū)應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定二手房屋交易計(jì)稅價(jià)格試點(diǎn)工作（以下簡(jiǎn)稱“核價(jià)工作”進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的征收管理。特制本工作方案。

一、指導(dǎo)思想

建立個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格評(píng)估征管系統(tǒng)，通過開展“核價(jià)工作”形成全區(qū)個(gè)人住宅價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。有效解決二手房交易瞞報(bào)成交價(jià)格、不如實(shí)申報(bào)納稅的突出問題，夯實(shí)房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎(chǔ)，提高計(jì)稅價(jià)格管理水平，為全市逐步實(shí)施應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作提供可靠數(shù)據(jù)和參考信息。

二、組織保障

一）組織機(jī)構(gòu)

成立區(qū)應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定二手房交易計(jì)稅價(jià)格工作領(lǐng)導(dǎo)小組：

摘要：當(dāng)前存量二手房交易在住房市場(chǎng)中所占的比例逐步增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前整體存量房交易中次新房的比例為近40%。但是現(xiàn)在的住房交易市場(chǎng)存在許多問題，影響了交易市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。文章將從次新房概念入手，提出次新房市場(chǎng)存在的問題，并分析解決問題的措施，希望能給購(gòu)房者一些啟示。

關(guān)鍵詞：次新房；信息不對(duì)稱；房地產(chǎn)中介

一、次新房的概念及房源

所謂次新房，就是較新的二手房或空置房，一般指竣工后房齡在5年之內(nèi)，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就沒有入住過，跟新房沒有多大的區(qū)別。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，住宅將由外延式拓展逐步讓位于內(nèi)涵式的更新、改造。由于人均擁有住宅面積飽和，增量房（新建商品房）減少，所以一手房銷售下降，交易將集中至存量房（二手房）市場(chǎng)。介于新房和二手房之間的次新房市場(chǎng)正在悄然崛起，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的一個(gè)新熱點(diǎn)。

次新房房源，一是個(gè)人購(gòu)房者轉(zhuǎn)手交易，包括購(gòu)房者最初購(gòu)買時(shí)考慮不周，入住后感覺并不適合自己居住，便轉(zhuǎn)手出售，重新選購(gòu)；或是一些人因經(jīng)濟(jì)狀況改變變賣房產(chǎn)，由于薪金的變動(dòng)，還貸壓力太大，收入與支出嚴(yán)重失衡，只好出售入住不久的房子。又或是購(gòu)房者生活、工作發(fā)生重大變動(dòng)只能將購(gòu)買不長(zhǎng)時(shí)間的房屋轉(zhuǎn)手賣掉。二是投資者回報(bào)收益不理想，便以售代租。由于近幾年物業(yè)回報(bào)率逐漸縮水，已從20世紀(jì)90年代20%—30%的高回報(bào)率降至現(xiàn)在的5%—8%左右，造成一些投資者出售購(gòu)買不久的房屋，或是投機(jī)獲利出局。某些次新房的業(yè)主是在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段或期房的早期階段購(gòu)買的房產(chǎn)，由于當(dāng)時(shí)購(gòu)買的價(jià)格很低，即便現(xiàn)在以二手房的價(jià)格出售，也能獲取可觀的理想收益。這部分業(yè)主希望獲利出局，也使得部分次新房流入市場(chǎng)。三是一部分尾房、債權(quán)房等空置房，包括開發(fā)商用于抵債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的房屋。

二、次新房交易市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問題