各市國土資源局：

為了貫徹落實國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔20**〕31號）和**省人民政府《關于加強土地節(jié)約集約利用工作的通知》（**政〔20**〕111號）等文件精神，加強對建設用地供后管理，節(jié)約集約利用土地，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、充分認識加強建設用地供后管理的重要性。對建設用地供后實施管理，是督促土地使用者依法用地，提高土地利用率，節(jié)約集約用地，防止國有土地資產(chǎn)流失的重要措施。各地要通過規(guī)范建設項目供地審批和實行竣工用地驗收制度，切實加強建設項目用地全程管理，把好各個管理環(huán)節(jié)，努力提高全省土地集約利用水平，優(yōu)化我省土地利用結構，為經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展提供用地保障。

二、加強土地出讓合同管理。土地使用權出讓，要按照《土地出讓合同》和《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》的要求，對出讓土地的開竣工期限、投資情況和土地使用條件等事項進行約定，嚴格土地供后開發(fā)利用管理，建立土地開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)管機制。對項目投資總額、固定資產(chǎn)投資額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑密度等任何一項指標未達到或者低于出讓合同約定的標準，以及綠化比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務設施用地所占比例超過出讓合同約定標準的，市、縣國土資源管理部門要按照出讓合同的約定，向土地使用權人收取違約金，并要求自行拆除相應的綠化和建筑設施。

三、合理控制單宗土地供應規(guī)模，縮短開發(fā)周期。為了確保土地供應后能及時進行開發(fā)，各地要積極推行國有建設用地使用權“凈地”出讓，合理確定宗地出讓規(guī)模，縮短開發(fā)周期。房地產(chǎn)開發(fā)用地以及其他無特殊要求的用地，約定的每宗地開發(fā)建設周期原則上不得超過3年。

四、采取有效措施，抓好閑置土地處置工作。要綜合運用經(jīng)濟、法律和行政手段處置閑置土地，對因用地者自身原因造成國有土地有償使用合同約定開工之日起滿1年未動工開發(fā)建設的，以及已動工開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3、或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，要責成用地單位繳納相當于土地出讓金20%的土地閑置費，并責令限期復建；對逾期不復建或滿2年未動工建設的，應依法收回土地使用權。對于以劃撥方式取得的土地使用權，未按劃撥決定書約定動工建設的，要責成用地單位限期開工；滿1年的，要責成用地單位繳納相當于劃撥土地價款20%的土地閑置費；滿2年的，應依法收回土地使用權。

第一條為保證土地利用總體規(guī)劃的實施，充分發(fā)揮土地供應的宏觀調控作用，控制建設用地總量，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。

第三條預審應當遵循下列原則：

（一）符合土地利用總體規(guī)劃；

（二）保護耕地，特別是基本農(nóng)田；

（三）合理和集約節(jié)約利用土地；

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源管理局），生產(chǎn)建設兵團國土資源局，各派駐地方的國家土地督察局：

為促進城市新增建設用地及時有效供應并得到充分利用，進一步加強建設用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，現(xiàn)就有關工作事宜通知如下：

一、加快城市建設用地審批和土地征收實施

各級國土資源管理部門要切實增強主動工作意識，提高工作效率，積極采取有效措施，對國務院批準的年度城市建設用地，凡未上報或審核同意實施方案的，省級國土資源管理部門要督促城市人民政府盡快編制和上報實施方案，并盡快向?。▍^(qū)、市）人民政府匯報，在9月底前完成審核工作。

省級國土資源管理部門要加強對地方的指導，督促各地加快征地實施工作進度，確保已批準的城市建設用地能夠及時形成供地條件，保障擴內(nèi)需、保增長、調結構用地的供應。

省級國土資源管理部門要加強對城市建設用地批后實施的跟蹤管理和督促。國務院批準的城市建設用地，自省級人民政府審核同意實施方案后滿兩年未實施具體征地或用地行為的，該部分土地的農(nóng)用地轉用失效，并應以適當方式予以公告。

第一條為進一步加強和規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作，根據(jù)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤（以下簡稱掛鉤）是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)（以下簡稱項目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。

第三條掛鉤試點工作應以落實科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以保護耕地、保障農(nóng)民土地權益為出發(fā)點，以改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標，以優(yōu)化用地結構和節(jié)約集約用地為重點。具體遵循以下原則：

（一）以規(guī)劃統(tǒng)籌試點工作，引導城鄉(xiāng)用地結構調整和布局優(yōu)化，推進土地節(jié)約集約利用，促進城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。

（二）以掛鉤周轉指標安排項目區(qū)建新拆舊規(guī)模，調控實施進度，考核計劃目標；

（三）以項目區(qū)實施為核心，實行行政轄區(qū)和項目區(qū)建新拆舊雙層審批、考核和管理，確保項目區(qū)實施后，增加耕地有效面積，提高耕地質量，建設用地總量不突破原有規(guī)模；

摘要：在我國城市化發(fā)展的背景下，我國城市土地資源越來越緊張，也因此而越來越寶貴，這樣一來就不得不要求人們對城市建設用地進行科學合理的規(guī)劃與管理，進而全面提升城市建設用地資源利用率，充分發(fā)揮土地的資源價值。因此本文先以城市建設用地基本特性為出發(fā)點進行詳細的研究，并提出幾點建設用地規(guī)劃管理的措施，以供參考和借鑒。

關鍵詞：城市建設用地；規(guī)劃管理；土地；使用權；措施

1前言

土地資源是十分寶貴的自然資源，對于一個城市來講，土地資源也同樣十分珍貴。這主要是由于城市在開展所有建設活動過程中都無法避免的會使用到土地資源，再加上在城市化進程的不斷發(fā)展過程中，城市土地資源呈現(xiàn)出緊張態(tài)勢，這就要求我們更應該科學有效地對城市建設用地進行規(guī)劃與管理，盡可能降低土地資源的浪費，全面提升土地資源利用率。此外，城市建設用地的規(guī)劃管理對城市建設及其發(fā)展同樣有著十分重要的意義，因此，對城市建設用地進行科學合理高效地規(guī)劃與管理就顯得十分必要了。

2試析城市建設用地基本特性

2.1具有空間拓展性。對于城市來講，其建設用地有著一個非常重要的特性就是空間拓展性。特別是在一些大城市的中心地區(qū)，地價越來越高，甚至可以用昂貴來形容也不為過。那么在對這些土地進行使用時就不得不加以考慮其垂直空間的發(fā)展和利用，這樣一來就使得這些土地得到了有效的空間拓展，使土地利用率大幅度提升。如現(xiàn)今在使用建設用地時對其進行向上和向下空間的開發(fā)強度越來越大，這充分體現(xiàn)了其具有高密度和高容積率的空間擴展特性。2.2難以實現(xiàn)逆轉性。就目前來看，我國城市建設用地主要來源于城鎮(zhèn)周邊耕地，這主要是由于將農(nóng)用土地轉變成非農(nóng)建設用地比較容易，且在資金投入上也只需很少的資金，但有一個最大的缺點就是當農(nóng)用土地轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地后就難以再恢復成原有的農(nóng)用土地了，同時也就需要出更高的價錢才能得到這塊土地?？梢?，城市建設用地有著難以實現(xiàn)的逆轉性的特征，因此，在將農(nóng)用土地轉變成建設用地前應當做好充分的論證并嚴格控制好用地指標等，從而保證轉變土地性質的科學、合理以及可行性。

第一條為進一步推進我區(qū)農(nóng)村建設用地復墾工作，切實維護農(nóng)民群眾合法權益。根據(jù)《國務院關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點切實做好農(nóng)村土地整治工作的通知》（國發(fā)〔〕47號）、《農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》（渝府發(fā)〔〕127號）、《市農(nóng)村建設用地復墾項目管理規(guī)定（試行）》（渝國土房管發(fā)〔〕495號）、《市國土房管局關于進一步規(guī)范農(nóng)村建設用地復墾管理工作的通知》（渝國土房管發(fā)〔〕55號）規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本細則。

第二條本細則所稱農(nóng)村建設用地復墾是指：一是根據(jù)批準的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復墾開發(fā)規(guī)劃，將零散自然村進行撤并，向規(guī)劃中心村或保留的自然村集聚，對配置不當，利用不合理的分散、閑置、廢棄的農(nóng)村居民點（戶）、村社集體管理用房用地實行復墾，將其復墾為耕地或可轉為耕地的園地及其他農(nóng)用地。二是指根據(jù)批準的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復墾開發(fā)規(guī)劃，將分散在農(nóng)村的閑置的廢棄磚瓦窯用地，廢棄的交通、水利設施用地，倒閉企業(yè)用地或搬遷企業(yè)的原有用地和廢棄礦山等廢棄工礦用地實施復墾，將其復墾為耕地或可轉為耕地的園地及其他農(nóng)用地。

第三條本細則適用于本區(qū)行政區(qū)域農(nóng)村建設用地復墾項目管理。

第四條區(qū)國土資源和房屋管理局負責農(nóng)村建設用地復墾的組織管理工作，負責辦理項目入庫審批、監(jiān)督承擔單位實施項目，負責組織項目的驗收、指標和收益的管理，會同區(qū)農(nóng)業(yè)等相關部門驗收復墾項目，申請市國土房管局抽查確認項目復墾面積、新增耕地面積和新增耕地質量等級；區(qū)農(nóng)業(yè)部門加強農(nóng)村建設用地復墾項目土壤質量和后期利用的指導和監(jiān)督。

第五條區(qū)土地整理中心為農(nóng)村建設用地復墾項目的承擔單位，負責籌集復墾項目資金，開設建設用地復墾專戶，確保復墾經(jīng)費?？顚Ｓ茫晃杏匈Y質的單位進行項目區(qū)測繪、設計、編制實施方案；負責項目的入庫備案、組織實施和竣工資料報送工作。

第六條農(nóng)村建設用地復墾應當維護土地權利人（復墾項目區(qū)集體經(jīng)濟組織及土地使用權人）的合法權益。

第一條為加快城鎮(zhèn)化發(fā)展，強化農(nóng)村村民住宅建設用地管理，促進集約合理用地，改善農(nóng)村人居環(huán)境，保障農(nóng)村村民的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)村莊、集鎮(zhèn)農(nóng)村村民住宅建設用地，適用本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條農(nóng)村村民住宅建設用地，應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃；不符合規(guī)劃或者未編制土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的，不得審批農(nóng)村村民住宅建設用地。

第四條各級地方人民政府應當采取有效措施，鼓勵村莊土地整理和舊村改造，鼓勵農(nóng)村村民向中心村或集鎮(zhèn)集聚，鼓勵統(tǒng)一規(guī)劃建設住宅小區(qū)。

有下列情形之一的，應當統(tǒng)一規(guī)劃建設農(nóng)村住宅小區(qū)：

（一）農(nóng)村村民因國家、集體建設拆遷安置需要建設住宅的；

第一條為了加強新增建設用地土地有償使用費的收繳使用管理，保證新增建設用地土地有償使用費專項用于耕地開發(fā)，實現(xiàn)耕地總量的動態(tài)平衡，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條新增建設用地土地有償使用費(以下簡稱土地有償使用費)是指國務院或省級人民政府在批準農(nóng)用地轉用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

第三條土地有償使用費30%上繳中央財政，70%上繳地方財政,縣、市人民政府依法取得新增建設用地后，應依法向用地者供應土地。

第四條土地有償使用費繳納標準由國務院土地行政主管部門按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平、各地區(qū)耕地總量和人均耕地狀況、社會經(jīng)濟發(fā)展水平等情況制定，由國務院財政部門和土地行政主管部門聯(lián)合，并定期調整公布。具體繳納標準見附件一。

第五條按照農(nóng)用地轉用、征用土地等新增建設用地的審批程序，土地有償使用費由取得新增建設用地的縣、市人民政府按本辦法規(guī)定標準繳納。繳納程序為：

一、國務院或省級人民政府土地行政主管部門依據(jù)批準的土地利用總體規(guī)劃和用地計劃對申報用地的縣、市人民政府擬訂的農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案進行審查，對符合規(guī)定的，下達《新增建設用地有償使用費繳款通知書》(以下簡稱《通知書》，格式見附件二)。

為進一步深入貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[]28號）精神，根據(jù)國土資源部《關于印發(fā)〈關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤試點工作的意見〉的通知》（國土資發(fā)[]207號）、省政府《關于農(nóng)村住房建設與危房改造的意見》（魯政發(fā)[]17號）、省政府辦公廳《關于促進節(jié)約集約利用土地有關問題的意見》（魯政辦發(fā)[]79號）以及省國土資源廳《關于印發(fā)〈省開展城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤試點工作的實施意見〉的通知》（魯國土資發(fā)[]168號）有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本實施方案。

一、增減掛鉤工作的指導思想、目的和主要依據(jù)

城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)（以下簡稱項目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。

（一）指導思想。以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展為中心，以緩解城鎮(zhèn)建設用地供需矛盾、嚴格控制建設用地總規(guī)模為出發(fā)點，滿足各類建設用地、城市化進程不斷加快的需要，充分挖掘農(nóng)村建設用地的利用潛力，促進建設用地集約節(jié)約利用。

（二）工作目的?？刂平ㄔO用地增量，盤活存量土地，促進節(jié)約、集約用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地布局和結構調整，保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展需求的建設用地指標，促進社會主義新農(nóng)村建設。

（三）主要依據(jù)。國土資源部《關于城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤工作的意見》（國土資發(fā)[]207號）、《關于進一步規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤試點工作的通知》（國土資發(fā)[]169號）、省政府《關于農(nóng)村住房建設與危房改造的意見》（魯政發(fā)[]17號）、省政府辦公廳《關于促進節(jié)約集約利用土地有關問題的意見》（魯政辦發(fā)[]79號）、省國土資源廳《關于印發(fā)〈省開展城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤試點工作的實施意見〉的通知》（魯國土資發(fā)[]168號）、省國土資源廳《省城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤管理辦法》（魯國土發(fā)[]111號）和市農(nóng)村住房建設與危房改造工作領導小組《關于做好城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤推進農(nóng)村住房建設與危房改造工作的通知》（濟農(nóng)建改組發(fā)[]3號）。

為了認真落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）精神，進一步規(guī)范土地市場秩序，推進土地的集約節(jié)約利用，增強土地資源的合理有效配置，推動全市經(jīng)濟又快又好地發(fā)展，現(xiàn)就加強建設用地管理的有關問題提出以下意見：

一、加強對農(nóng)轉用建設用地指標的分配管理

省、蘇州市下達我市的新增農(nóng)轉用建設用地指標由市政府組織市發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、國土局、外經(jīng)貿(mào)局、*工商局統(tǒng)一協(xié)調分配。農(nóng)轉用建設用地指標分配方案確定后，由市國土資源局組織材料逐級申報批準。

(一)分配農(nóng)轉用建設用地指標的基本原則是：

1、嚴格控制工業(yè)項目的投資強度和準入標準。港區(qū)、新區(qū)入駐項目畝均投資強度一般要達到250萬元人民幣以上，其他鎮(zhèn)畝均達到200萬元人民幣以上，項目資本金比例應符合有關規(guī)定；凡產(chǎn)業(yè)結構不符合規(guī)定，環(huán)保、安全、節(jié)能等標準達不到要求的項目不予立項、不分配土地指標和供應土地。

2、工業(yè)投資達到1億美元以上的項目，原則上單獨立項向上爭取農(nóng)轉用建設用地指標。