導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    房地產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國(guó)家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅,考察世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況,其共同特點(diǎn)及趨勢(shì)總結(jié)如下:

    1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國(guó)家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同,在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異,但總體來(lái)看,可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型:第一類是以美國(guó)、荷蘭、丹麥等國(guó)為代表的將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)一起,就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的一切財(cái)產(chǎn)綜合征收一種稅,一切財(cái)產(chǎn)中包括不動(dòng)產(chǎn)部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地和房屋課征房地產(chǎn)稅,對(duì)其他固定資產(chǎn)不征稅;第四類是將房屋與土地分開(kāi)征稅,例如目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價(jià)稅等。

    2、計(jì)稅依據(jù)。從世界范圍來(lái)看,房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。例如,英國(guó)的房屋稅,其計(jì)稅依據(jù)是基于市場(chǎng)價(jià)而確定的估定價(jià)值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國(guó)的綜合土地稅計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值。論文百事通由于從價(jià)計(jì)征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來(lái)越多的國(guó)家所接受。

    3、在稅負(fù)水平設(shè)計(jì)上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅,這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二,設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費(fèi)復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國(guó)的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,都比較重視發(fā)揮稅率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,比如對(duì)房地產(chǎn)保有階段設(shè)計(jì)較高稅率,而對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪?fù)恋丶按龠M(jìn)房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn);再如對(duì)農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率,而對(duì)城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率,目的是縮短開(kāi)發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時(shí)間,提高土地利用效率。

    4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。分稅制是當(dāng)今世界許多國(guó)家在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期歷史實(shí)踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財(cái)稅管理體制,與一般財(cái)政管理體制相比,分稅制是財(cái)政和稅收管理體制的統(tǒng)一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級(jí)政府事權(quán)的基礎(chǔ)上,確定各級(jí)政府的財(cái)政支出范圍,按稅種劃分各級(jí)政府的收入,并在保證地方各級(jí)政府擁有相應(yīng)財(cái)權(quán)的前提下,保證中央和上級(jí)政府擁有對(duì)下級(jí)政府的財(cái)力和對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展實(shí)行宏觀調(diào)控的能力。在實(shí)行分稅制的國(guó)家,房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財(cái)政收入當(dāng)中,滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費(fèi)之需,這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性,也促進(jìn)地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),在美國(guó)房地產(chǎn)稅收占地方政府財(cái)政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達(dá)到68%。日本的房地產(chǎn)稅收,絕大部分都劃歸市町村級(jí)政府。

    二、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索

    為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng),中國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進(jìn)行探討和實(shí)踐。

    (一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明的較為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。“寬稅基”可以為房地產(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ);“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時(shí),得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來(lái)的發(fā)展方向,應(yīng)將其作為我國(guó)今后稅制改革的原則。

    (二)房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計(jì)

    1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下:一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象均為納稅人擁有的房產(chǎn),其計(jì)稅方式相同(從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人,后者適用于外資企業(yè)和個(gè)人。所以針對(duì)同一課稅對(duì)象分設(shè)兩個(gè)稅種實(shí)屬冗繁。二是實(shí)際情況中,土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時(shí)占有、使用和流轉(zhuǎn),二者關(guān)系十分緊密,其價(jià)值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定,所以將土地和房屋分開(kāi)課稅的做法不盡科學(xué),在實(shí)際征管中也難以操作。對(duì)二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識(shí)別課稅對(duì)象和準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額,同時(shí)減少征管成本。

    設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后,稅收要素設(shè)計(jì)也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先,改革現(xiàn)有的從價(jià)、從租和從量多種計(jì)征方式并存的復(fù)雜局面,對(duì)房地產(chǎn)以其市場(chǎng)價(jià)值(或評(píng)估價(jià)值)作為計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一從價(jià)計(jì)征,使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值緊密結(jié)合起來(lái)。其次,新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國(guó)境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國(guó)地域遼闊,考慮到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡的因素,納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此,在稅率設(shè)計(jì)時(shí)建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi),根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來(lái)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴(kuò)大到全國(guó)所有地區(qū),不再區(qū)分農(nóng)村和城市,即將我國(guó)境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意,農(nóng)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根基,支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展,提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù),所以對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),對(duì)農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實(shí)行免稅。

    2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常迅速,類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)猛等問(wèn)題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開(kāi)發(fā)的資金規(guī)模過(guò)大,國(guó)家收回的土地增值收益較小,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源,是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動(dòng)所致。在這種情況下,國(guó)務(wù)院于1993年12月出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,行業(yè)間利潤(rùn)以逐步趨于平均,土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱,甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對(duì)土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用,并可以有效地抑制投機(jī)行為的發(fā)生。

    3、將契稅并入印花稅。契稅是對(duì)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人征稅,依據(jù)的是房地產(chǎn)的價(jià)格,印花稅是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征稅,依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額?？梢?jiàn)兩者之間存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨

    4、開(kāi)征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅和空地稅,以彌補(bǔ)無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的主要目的并不在于增加財(cái)政收入,而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財(cái)富分配?？盏囟愂侵笇?duì)可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅,目的在于以法律形式對(duì)土地荒蕪和土地閑置問(wèn)題的解決予以規(guī)范,使有限的土地資源得到有效利用。

篇2

推出房產(chǎn)稅的必要性

房產(chǎn)稅是一個(gè)綜合的概念。它包括了住房交易流轉(zhuǎn)稅、住房交易所得稅及住房持有稅(或物業(yè)稅)等。鑒于前兩種稅種均已在征收，大家關(guān)注的主要是住房在持有階段的稅收。開(kāi)征房產(chǎn)稅，就是提高了房產(chǎn)的持有成本，從而達(dá)到限制購(gòu)買多套住房和抑制房產(chǎn)投機(jī)的目的。

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，是現(xiàn)代國(guó)家三大稅收之一(另兩個(gè)是消費(fèi)稅和所得稅)。國(guó)家信息中心報(bào)告指出，在亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國(guó)目前占比還只有3％左右。

房產(chǎn)稅在西方國(guó)家征收了多年。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，80％的住房交易是舊房交易。這些國(guó)家征收房產(chǎn)稅，主要是為了促進(jìn)房屋的租賃、轉(zhuǎn)讓，使房屋流通性得到加強(qiáng)。通過(guò)征稅，能有效平衡現(xiàn)有房屋資源，提高住房供給。

從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅一般實(shí)行“寬稅基”、“低稅率”的方式征收，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的絕大多數(shù)住房都適用，只是稅率較低，大部分在0.8％～1.5％之間，房地產(chǎn)所有者增加的成本有限，且很容易被轉(zhuǎn)嫁。但如果房產(chǎn)沒(méi)有得到有效利用，如空置、棄用，多年積累下來(lái)，房產(chǎn)稅也是一筆不小的開(kāi)銷，會(huì)讓房產(chǎn)投資者理性決定是否繼續(xù)持有。但任何國(guó)家都有一定量的低收入階層，如美國(guó)就制定了貧困線標(biāo)準(zhǔn)，為使這部分人也享有居住權(quán)利，可以對(duì)達(dá)到一定貧困標(biāo)準(zhǔn)的居民采取免征房產(chǎn)稅或退稅的措施。

在2010年我國(guó)政府密集、嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，中國(guó)奇高的房?jī)r(jià)始終沒(méi)有回頭，走出了清晰的慢牛行情。在這種局面下，推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，看來(lái)已是大勢(shì)所趨。

房產(chǎn)稅的推出，首先增加了住房的持有成本，減少住房投資者的收益所得，有望暫時(shí)緩解目前房?jī)r(jià)上漲的壓力。其次，有助于減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，為地方政府提供一項(xiàng)重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。第三，通過(guò)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配，減少收入差距，抑制貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。第四，作為保有環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)稅會(huì)影響投資需求，促進(jìn)房屋的出租、使用，減少空置，提高房屋的使用效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該審慎

我們應(yīng)該看到，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有許多具體問(wèn)題需要解決。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)較多，如土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，有必要進(jìn)行有效清理。其次，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率，在確保公平的基礎(chǔ)上還面臨如何確定的問(wèn)題，都有賴于對(duì)房產(chǎn)稅的科學(xué)研究和判斷。另外，專家認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅更多是通過(guò)間接的關(guān)系影響房?jī)r(jià)。征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)究竟會(huì)產(chǎn)生多大的作用?還要看征收面有多大，對(duì)供求關(guān)系影響多少。

據(jù)財(cái)政部某研究機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，中國(guó)當(dāng)前開(kāi)征房產(chǎn)稅是可行的，但此項(xiàng)改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，高度敏感，方案設(shè)計(jì)上應(yīng)注重“漸進(jìn)”要領(lǐng)，不宜一步到位。實(shí)施初期，對(duì)一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征；獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行試征；對(duì)居民一定面積以下的“第一套自用住房”?？梢钥紤]永不實(shí)征。

由于全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異太大，在我國(guó)全面開(kāi)征統(tǒng)一的“房產(chǎn)稅”的條件還不成熟，所以，各方達(dá)成的共識(shí)就是：通過(guò)部分城市先試先行的方式實(shí)行，一旦在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推向全國(guó)，更加理性地改進(jìn)和完善整個(gè)制度框架。

此次先行試點(diǎn)的是重慶和上海。這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不同，分別拿出的試點(diǎn)方案也不盡相同，代表了兩種不同的試驗(yàn)方向。

重慶模式

2011年1月9日，在重慶市召開(kāi)的“兩會(huì)”上，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在政府工作報(bào)告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，一方面大力進(jìn)行低端保障房建設(shè)，今年新開(kāi)工公租房1350萬(wàn)平方米，另一方面，通過(guò)稅收約束等方式，加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范。

從目前重慶模式傳遞出的信息看，重慶的思路是運(yùn)用稅收杠桿控制、“低端不收稅、高端增加稅務(wù)”。重慶方案將對(duì)個(gè)人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次，每超過(guò)一定面積數(shù)量或者套數(shù)，其征收的稅率就會(huì)相應(yīng)提高，擁有的房產(chǎn)套數(shù)越多，面積越大，其最終繳付房地產(chǎn)稅的稅率就將越高。別墅和面積超過(guò)200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。對(duì)于評(píng)估價(jià)格超過(guò)重慶主城區(qū)平均價(jià)格三倍以上的住宅，亦將被開(kāi)征房地產(chǎn)稅。在此過(guò)程中，依據(jù)面積，劃定檔次，而后依據(jù)已劃定的檔次，逐級(jí)調(diào)高稅率，也就是說(shuō)“套數(shù)越多、面積越大，稅率逐級(jí)提高”。比如某套高檔商品房是200平方米，價(jià)格又相當(dāng)于市場(chǎng)均價(jià)的3倍以上，就收1％的房產(chǎn)稅。這是每年都要交的。房子今年是100萬(wàn)元要交1萬(wàn)元，如果買了300萬(wàn)元的二手房，就得交3萬(wàn)元。比均價(jià)高三倍，就收1％，高四倍就收1.5％，高五倍，就收2％。如果再高上去，就收5％。因?yàn)槭悄昴暌唬绻?00萬(wàn)元的一套房子，2％就是6萬(wàn)元，300萬(wàn)元本身還要付利息，利息本身就是6％，成本就變成8％。七八年的時(shí)間，都能夠再買一套房子了。除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有四套及以上住宅，將直接被征收房地產(chǎn)稅，并直接課以累進(jìn)稅率，以控制個(gè)人或者家庭占有“過(guò)多的、非自住”的住房資源，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。

重慶模式的思路，就是對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)加以約束，抑制投資性需求和奢侈性需求，同時(shí)“削峰補(bǔ)低”，用房產(chǎn)稅收入，補(bǔ)充公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡健康發(fā)展。

上海模式

有關(guān)上海房產(chǎn)稅的征收在業(yè)內(nèi)至少有三個(gè)版本。第一個(gè)版本是只對(duì)二套以上普通商品房和別墅征收：第二個(gè)版本是僅對(duì)新購(gòu)房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”；第三個(gè)版本是無(wú)論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。房產(chǎn)稅稅率或?yàn)槔圻M(jìn)稅率，房屋價(jià)值高、人均面積太的房屋，稅率更高。在上海提交的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，稅率初定在房?jī)r(jià)的0.5％～0.8％。

目前，議論最多的就是房產(chǎn)稅從新購(gòu)住房征收。如果房產(chǎn)稅先從新購(gòu)住房征收，那么除了“人均面積”，還有一些要素也是關(guān)鍵。比如，如何定義“家庭”，又如何確定“新購(gòu)房產(chǎn)”的截止日期。對(duì)此，目前尚無(wú)官方說(shuō)法。不過(guò)按此前“滬十二條”調(diào)控細(xì)則，“家庭”主要是指夫妻雙方和未成年子女，如果成年子女買房算兩個(gè)家庭；而網(wǎng)上(備案)的簽約日期，即為判斷是否“新購(gòu)房產(chǎn)”的起始日期。

對(duì)市場(chǎng)的影響

房產(chǎn)稅的征收，在重慶、上海破冰之后，會(huì)不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再逐步擴(kuò)大到全國(guó)范圍，特別是深圳、廣州、北京、杭州等房?jī)r(jià)居高不下的一線城市。但僅從重慶、上海的試點(diǎn)方案來(lái)看，目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)所涉及的也僅僅是少量房產(chǎn)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有普及，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還是比較有限的，但對(duì)人們的心理預(yù)期、未來(lái)的投資計(jì)劃會(huì)產(chǎn)生較大影響。

篇3

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評(píng)估；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293-3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述

房產(chǎn)稅從社會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)是指以房子為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長(zhǎng)，讓很多靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財(cái)政也相對(duì)緊張，在這樣的背景下，開(kāi)征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實(shí)地方財(cái)政或者可以適當(dāng)縮小貧富差距。

房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對(duì)象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進(jìn)行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對(duì)土地和建筑物進(jìn)行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進(jìn)行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國(guó)實(shí)施的是對(duì)兩者進(jìn)行分別得征稅，明確了計(jì)稅的依據(jù)。無(wú)論是稅基還是征稅都起到積極的推動(dòng)作用，穩(wěn)定國(guó)家財(cái)政收入，推動(dòng)房產(chǎn)稅的改革?？傊瑢?duì)于國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展屬于好事和大事。

二、開(kāi)證房地產(chǎn)稅的積極意義

（一）有利于縮小貧富差距

雖然我國(guó)目前在一些地區(qū)實(shí)施的試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭(zhēng)議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線城市，由于房?jī)r(jià)的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級(jí)對(duì)于購(gòu)房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)上漲的速度。有錢人買房炒房越來(lái)越富裕，中小階級(jí)的老百姓拼其?生只夠首付，只會(huì)加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實(shí)施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅，逐步完善財(cái)產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配，也可以適當(dāng)縮小差距。

（二）有利于充地方財(cái)政

稅收是地方財(cái)政和中央財(cái)政的重要來(lái)源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無(wú)疑成為增加財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)因其他稅制問(wèn)題引起的地方財(cái)政收入不足的問(wèn)題。中國(guó)的國(guó)情決定了我國(guó)目前有著比較獨(dú)特的土地問(wèn)題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的攀升逐漸增加了地方財(cái)政。有利于政府進(jìn)行公共設(shè)施的投入，進(jìn)行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收和稅基評(píng)估現(xiàn)狀

先從房地產(chǎn)稅的征收說(shuō)起，目前我國(guó)暫未全面開(kāi)放對(duì)該稅的征收，只是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行，但是目前出現(xiàn)了很多問(wèn)題需要解決。按照我國(guó)房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面’的原值扣除一定比例折舊后的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個(gè)2016年的房?jī)r(jià)上漲的迅猛態(tài)勢(shì)，以賬面原值計(jì)稅，不可能引起非常顯著的財(cái)政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值脫節(jié)。從長(zhǎng)期開(kāi)看，不管是房屋賬面價(jià)值還是房屋市場(chǎng)交易價(jià)值，都應(yīng)該作為單一的計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過(guò)科學(xué)的方法獲得的稅基評(píng)估價(jià)值才是其最合理的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估相關(guān)要素分析

（一）稅基的確定

根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價(jià)值和面積，兩者都較大時(shí)，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對(duì)少納稅。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)具體情況具體分析。如果用房屋面積來(lái)定征稅稅率時(shí)，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。

（二）評(píng)估主體

目前，我國(guó)主要實(shí)行的對(duì)在財(cái)政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評(píng)估管理師，實(shí)行自治管理。國(guó)家部門和協(xié)會(huì)雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)時(shí)即使是這樣的方式也有人認(rèn)為不太合理。但是單方面的評(píng)估只會(huì)增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評(píng)估主體最后出來(lái)的評(píng)估結(jié)果相對(duì)公允，通過(guò)有序競(jìng)爭(zhēng)來(lái)降低評(píng)估費(fèi)用的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)評(píng)估效率的提高。

（三）評(píng)估原則

1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評(píng)估屬于耗費(fèi)人力物力財(cái)力的工作，所以在整個(gè)工作過(guò)程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準(zhǔn)的情況下降低成本成為一個(gè)不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評(píng)估較好。

2.估價(jià)動(dòng)態(tài)更新原則。眾所周知，房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的不同會(huì)有很大的波動(dòng)，以鄭州的房?jī)r(jià)為例，同樣的樓盤2016年上半年的房?jī)r(jià)和下半年的房?jī)r(jià)每平米可以相差5千到一萬(wàn)不等。因此，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值具有很強(qiáng)的時(shí)效性，當(dāng)然也是指一定時(shí)期內(nèi)，在房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定階段時(shí)效性相對(duì)較弱。為保證估價(jià)的時(shí)效性和合理性，就應(yīng)定期對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重估。在評(píng)估期限不長(zhǎng)的情況下，重估時(shí)僅需考慮一些最新的房?jī)r(jià)、參數(shù)和因子的變動(dòng)，估價(jià)方法也不需進(jìn)行大幅改動(dòng)，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)兼具差別評(píng)估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻(xiàn)中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評(píng)估原則中談到因?yàn)椴煌脑u(píng)估-主體、使用的方法和標(biāo)準(zhǔn)稍有不同，最后造成的評(píng)估價(jià)值也會(huì)有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國(guó)的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估應(yīng)該采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時(shí)做好特殊情況的應(yīng)對(duì)措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對(duì)差別化但又公平的評(píng)估方法。

（四）評(píng)估方法

1.市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場(chǎng)法其實(shí)將近期交易情況進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)對(duì)交易時(shí)間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進(jìn)行對(duì)比修正和評(píng)估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因?yàn)槭乾F(xiàn)時(shí)的對(duì)比，因此房屋評(píng)價(jià)具有真實(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。目前用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評(píng)估需具備完善的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進(jìn)行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進(jìn)行有效的信息傳輸，保證信息的準(zhǔn)確性。

2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。在目前的二手市場(chǎng)上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當(dāng)然會(huì)有一個(gè)問(wèn)題，就是購(gòu)置房屋時(shí)房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時(shí)再次繳納，就會(huì)產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實(shí)施時(shí)稍有不便。所以用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的之前，應(yīng)當(dāng)將租金從營(yíng)業(yè)稅中劃分開(kāi)，僅僅進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。

3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評(píng)估時(shí)，當(dāng)時(shí)的原材料價(jià)格和人工成本費(fèi)等，所有的的M用全部加起來(lái)之后再減去房屋的折舊費(fèi)，從而估算出房地產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這個(gè)估算的房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行征稅。重置成本主要考慮到物價(jià)的變化，今天的人工成本費(fèi)和5年前的成本費(fèi)有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計(jì)算的時(shí)候出現(xiàn)信息不對(duì)稱，沿用之前的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，就會(huì)造成所計(jì)算的稅費(fèi)不符合實(shí)際，有可能會(huì)出現(xiàn)稅基過(guò)低的情況，對(duì)財(cái)政收入肯定是不利的。

4.批量評(píng)估法。隨著應(yīng)用型的計(jì)算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評(píng)估。根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過(guò)回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)批量評(píng)估。當(dāng)然，整個(gè)過(guò)程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對(duì)所測(cè)定房產(chǎn)的特征進(jìn)行有效把握，將其納入到所運(yùn)行的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來(lái)的結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。

五、對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的建議

為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國(guó)的號(hào)召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行細(xì)化，對(duì)房產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運(yùn)行保障。明確責(zé)任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

篇5

房地長(zhǎng)行業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)房展的中流砥柱,我國(guó)先后出臺(tái)了很多對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策和措施,而房地產(chǎn)稅收也成為了政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的供求在總體上呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),而政府陸續(xù)出臺(tái)的一些嚴(yán)格的政策有效地拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。下面簡(jiǎn)析以下近年來(lái)政府出臺(tái)的一些典型的房地產(chǎn)稅收政策:

1、2010年4月中央政府公布了“國(guó)十條”和“京十二條”的政策規(guī)定。規(guī)定中對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和個(gè)人出售房產(chǎn)行為的稅收進(jìn)行了進(jìn)一步的管理規(guī)范,并且進(jìn)一步盤點(diǎn)審核了價(jià)格漲幅過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。并且明確規(guī)定了對(duì)于不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫定發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

2、2010年9月“新國(guó)五條”政策正式出臺(tái),對(duì)住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅進(jìn)行了優(yōu)惠政策調(diào)整。此政策確實(shí)真正意義上使房地產(chǎn)市場(chǎng)有所改善,但是由于其中20%的差額征稅政策、信貸政策等多項(xiàng)重點(diǎn)政策并未得到真正意義上的改善,使得其成效還不夠明顯。

3、2011年了“新國(guó)八條”的房地產(chǎn)稅收政策。政策中明確規(guī)定了,貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅、對(duì)執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市進(jìn)行政策的進(jìn)一步強(qiáng)化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回歸的措施。央行首先釋放“滿足首套房貸”信息。隨后,京、滬、深3地多數(shù)銀行首套房貸利率從之前的“上浮”回歸到“基準(zhǔn)利率”,部分銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還有了一定的優(yōu)惠“折扣”。

5、2013年公布了“國(guó)五條”的稅收政策。由前國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,會(huì)議中確定完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)政策措施

6、2013年順利召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面深化改革。明確“保障的歸政府、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針。十八屆三中全會(huì)中對(duì)開(kāi)發(fā)商采取了融資限制、限價(jià)限售的政策方針,并且對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了住宅限購(gòu)和購(gòu)房限貸的控制手段。

二、房地產(chǎn)稅收政策的意義與影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,住房市場(chǎng)占據(jù)主要地位,其造成的各種市場(chǎng)失靈現(xiàn)象很可能對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成重大影響。政府對(duì)住房市場(chǎng)的管制手段普遍分為價(jià)格型干預(yù)工具和數(shù)量型干預(yù)工具。比如,韓國(guó)在1972-2000年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中就長(zhǎng)期實(shí)行限價(jià)政策和隨機(jī)抽簽分配的住房控制手段,其最終目標(biāo)就是為中產(chǎn)階級(jí)提供給有力的購(gòu)房環(huán)境。而新加坡則與韓國(guó)不同,他長(zhǎng)期采取了“居者有其屋”的二元住房體系,絕大多數(shù)住房是通過(guò)政府大力參與的保障房“組屋”來(lái)提供的,另外少數(shù)高端住房是通過(guò)市場(chǎng)上的建造商提供。

近年來(lái),房地產(chǎn)的調(diào)控方向就是用房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)取代“限購(gòu)令”等行政手段。我國(guó)之所以如此積極地進(jìn)行房產(chǎn)稅改革,其根本原因是由于目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)的虛高,使得剛進(jìn)入工作的人群很難依靠個(gè)人力量購(gòu)買住房,但有些人卻占有多套住房來(lái)進(jìn)行投資。這些住房擠占現(xiàn)象使得房?jī)r(jià)不斷上漲,超出了普通住房購(gòu)買者的承受范圍,進(jìn)而在一定程度上激化了中低層人民群眾的的負(fù)面心理。筆者看來(lái),現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的意義主要存在以下幾方面:

一是打破土地二元結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)。十八屆三中全會(huì)中明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的目標(biāo),明確了改革的方向,加強(qiáng)了推進(jìn)力度。希望能夠進(jìn)一步增加建設(shè)用地的規(guī)模以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng),但由于土地問(wèn)題涉獵復(fù)雜,改革依然是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的過(guò)程。

二是讓農(nóng)民擁有更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)就應(yīng)該是土地,我國(guó)進(jìn)一步的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)就是,希望能夠賦予農(nóng)民更多的對(duì)土地的處置權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。

三是有效遏制房地產(chǎn)炒房行為,引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)買和投資。近年來(lái)我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收政策雖然不能直接使得房?jī)r(jià)明顯下降,但其無(wú)疑增加了房產(chǎn)持有者的持有成本。這使得無(wú)論是自住用房還是投資購(gòu)房,它的購(gòu)買者都會(huì)更加謹(jǐn)慎的對(duì)購(gòu)房進(jìn)行選擇,間接地釋放出相當(dāng)可觀的房源,這在一定程度上必然會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌,并最終將房地產(chǎn)交易引向合理的價(jià)格區(qū)間。

四是促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配,調(diào)節(jié)貧富差距。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,個(gè)人經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái),房產(chǎn)已經(jīng)成為衡量個(gè)人財(cái)富的重要指標(biāo)。我國(guó)現(xiàn)階段仍處于貧富差距大的階段,而對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在一定程度上能夠填補(bǔ)了這方面的不足,有效地調(diào)節(jié)貧富差距。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；影響

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2017.03.060

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近些年來(lái)發(fā)展迅猛，同時(shí)連年攀升的房?jī)r(jià)也成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的突出問(wèn)題。國(guó)務(wù)院在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程，并于2011年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點(diǎn)在上海和重慶兩地。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又提出：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這一切表明規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，部署全面稅制改革穩(wěn)定房?jī)r(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展已成為我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)工作之一。

1 房地產(chǎn)稅對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)1986年頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》并沿用至今，征收對(duì)象是房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，居民自用住房免征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是一種地方稅，對(duì)增加地方政府財(cái)政收入，支援地方公共支出、提供公共服務(wù)有積極作用。2011年在上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，是對(duì)居民自用住房征收房產(chǎn)稅，試點(diǎn)結(jié)果也都對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用；實(shí)踐也表明，試點(diǎn)房產(chǎn)稅改制也暴露出一定問(wèn)題：稅基窄，稅收收入有限，還涉及到稅收公平問(wèn)題；房產(chǎn)稅與土地出讓金之間的關(guān)系沒(méi)能捋順，重復(fù)征稅問(wèn)題便順勢(shì)而生；房產(chǎn)稅收入按照試點(diǎn)辦法應(yīng)投入到保障房建設(shè)中去，但由于缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)管，可能導(dǎo)致政府通過(guò)權(quán)力尋租。總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，政府現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改制方向是推出房地產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅，其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)暫時(shí)不考慮進(jìn)來(lái)。

1.1 短期影響

從供求理論角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供給量是不變的，房地產(chǎn)價(jià)格的形成主要受需求的影響。征收房地產(chǎn)稅則由住宅市場(chǎng)上的需求方承擔(dān)，購(gòu)買成本增加，需求量下降，導(dǎo)致短期內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格是下降的。從投資投機(jī)者角度來(lái)看，恢復(fù)對(duì)個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)征稅，增加了其投機(jī)成本，利潤(rùn)空間會(huì)縮小，改變投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的增值，同時(shí)也改變房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值，征收房地產(chǎn)稅后資產(chǎn)均衡價(jià)格將低于稅前水平。從潛在購(gòu)買者角度來(lái)看，隨著房地產(chǎn)稅出臺(tái)呼聲的高漲及各種抑制房?jī)r(jià)措施的不斷出臺(tái)，會(huì)影響到這部分消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，給市場(chǎng)一個(gè)自我調(diào)整的時(shí)間，也給政府宏觀政策的具體落實(shí)創(chuàng)造了有利時(shí)機(jī)。

從微觀因素（住房所有者）來(lái)看，理論上，居民持有消費(fèi)性住房的時(shí)間較長(zhǎng)，而持有投資性住房的時(shí)間較短，房產(chǎn)稅η罷叩撓跋齏笥諍笳摺7康夭稅的普遍征收對(duì)住房市場(chǎng)的影響不僅是總量上的，還將帶來(lái)結(jié)構(gòu)效應(yīng)。對(duì)高收入者或高收入家庭來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)的影響邊際效應(yīng)小，假設(shè)1套100萬(wàn)元的征稅房產(chǎn)，每年需要繳納5000元的稅費(fèi)，影響微乎其微；但對(duì)于低收入者或者低收入家庭來(lái)說(shuō)，影響邊際效應(yīng)就大得多。同時(shí)，持有不同套數(shù)的征稅房產(chǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也是不同的，只有1套征稅房產(chǎn)的持有者會(huì)認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅的影響會(huì)大得多；而有3到4套房產(chǎn)的持有者則會(huì)認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅的影響不大。

1.2 長(zhǎng)期影響

中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題，也是整個(gè)國(guó)家收入和分配體制、社會(huì)保障體制等多方面的問(wèn)題，更是土地的問(wèn)題。如果土地的問(wèn)題不能很好地解決，房地產(chǎn)稅的立法及實(shí)施對(duì)緩解目前房?jī)r(jià)居高不下的難題也無(wú)能為力。中國(guó)目前大部分存量房已經(jīng)繳納了70年的土地使用費(fèi)，如果再按照房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)征稅，而又不考慮已經(jīng)繳納的土地使用費(fèi)，實(shí)際上就是重復(fù)征稅，將會(huì)給房產(chǎn)所有者帶來(lái)高房?jī)r(jià)后的第二重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因一個(gè)是需求拉動(dòng)，另一個(gè)很重要的因素就是土地資源的供給日益匱乏。由于土地是不可再生資源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地又一直是國(guó)家壟斷的，土地供給越來(lái)越緊張，地價(jià)只能持續(xù)走高，再加上地方政府過(guò)多依賴“土地財(cái)政”，不會(huì)主動(dòng)降低地價(jià)，那么結(jié)果只能是土地資源緊俏，供給有限，供小于需，即便是房地產(chǎn)稅的推出也難以解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，甚至隨著房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致新一輪的房?jī)r(jià)高企。除了土地的因素外，還有市場(chǎng)的流動(dòng)性泛濫、城市人口激增、通貨膨脹、資金避險(xiǎn)保值等因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

2 加快完善房地產(chǎn)稅制改革的途徑

2.1 有條件借鑒外國(guó)房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)

征收房地產(chǎn)稅是世界通例，是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)的稅率都偏高，因?yàn)檫@些發(fā)達(dá)國(guó)家征收房產(chǎn)稅已有百年歷史，征收及監(jiān)管系統(tǒng)都十分完善。寬稅基與高稅率讓這些地方政府有較大的財(cái)權(quán)與事權(quán)，有更多的資金投入到公共設(shè)施與公共服務(wù)中去，更好地保障民生。我國(guó)在房地產(chǎn)稅改制過(guò)程中要有條件地借鑒，不能一股腦地照搬，因?yàn)槲覈?guó)土地是國(guó)家的，而不是私有的，在國(guó)有土地之上對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅，這在國(guó)際上是沒(méi)有先例的。因此，借鑒是必要的，但要學(xué)會(huì)揚(yáng)棄。

2.2 盡快完善房地產(chǎn)稅立法，確立房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)征收體系和地方稅收體系中的主體地位

房地產(chǎn)稅是一個(gè)涉及千家萬(wàn)戶、子孫幾代人的稅種，應(yīng)該遵循立法程序，建立一整套與房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度的頂層設(shè)置。在房地產(chǎn)稅的具體設(shè)計(jì)思路上，可以遵循“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的改革方針。精簡(jiǎn)稅制，讓普通消費(fèi)者易于接受而不產(chǎn)生抵觸情緒，也給征管部門提供了充沛的時(shí)間建設(shè)與征收相關(guān)的配套措施，實(shí)現(xiàn)改革的順利推進(jìn)；寬稅基可以讓更多的房產(chǎn)納入到征稅范圍，增加地方財(cái)政收入的同時(shí)，還有利于房地產(chǎn)資源的高效流轉(zhuǎn)與集約利用；低稅率的實(shí)現(xiàn)可以在稅率結(jié)構(gòu)上實(shí)行差別稅率，對(duì)家庭自用普通住房征收時(shí)采用低稅率，對(duì)豪華住宅及獨(dú)棟別墅可以適用較高的稅率，這可以充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配，增加社會(huì)福利的功能；嚴(yán)征管是整個(gè)稅制執(zhí)行的最后一環(huán)，建立信息化的稅收征管系統(tǒng)，全面采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)信息，加快完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，更好地體現(xiàn)征稅的公平與效率的辯證統(tǒng)一。

2.3 房地產(chǎn)稅要承擔(dān)理順市場(chǎng)機(jī)制的功能

宏觀財(cái)稅體制改革離不開(kāi)市場(chǎng)機(jī)制的作用。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更多的用限購(gòu)限貸、加息等行政手段，似乎并沒(méi)有阻止房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭；房?jī)r(jià)上漲其實(shí)增值的是地價(jià)，土地國(guó)有，土地資源沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化配置，結(jié)局還是一樣。只有“土地財(cái)政”被房地產(chǎn)稅取代之后，房?jī)r(jià)的形成機(jī)制將更加合理化，并有助于高房?jī)r(jià)的理性回歸。另外，信貸調(diào)控主要是嚴(yán)禁濫加杠桿違規(guī)操作，讓信貸資金回歸輔助購(gòu)房本位。因此，信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管要三管齊下，才能讓房地產(chǎn)稅更好的承擔(dān)起理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的功能。香港中文大學(xué)教授郎咸平特別地提到了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管在綜合手段調(diào)控高房?jī)r(jià)中的重要作用，當(dāng)寄希望于房地產(chǎn)稅的出臺(tái)能夠抑制高企的房?jī)r(jià)的時(shí)候，一定不能忘記市場(chǎng)機(jī)制本身所具有的功能，但同時(shí)也一定要強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，懲罰分明。

2.4 建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置r格為基礎(chǔ)，并參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的篩選，一方面可以由社會(huì)上的相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行外部評(píng)估；另一方面也可以將房產(chǎn)評(píng)估部門歸屬于國(guó)土資源部，讓房產(chǎn)評(píng)估能夠合理合法有序開(kāi)展。我國(guó)現(xiàn)階段開(kāi)征的房產(chǎn)稅是以房屋原值為基礎(chǔ)納稅的，但隨著房屋升值，市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止當(dāng)初的原值了，所以一種方法可以是按照房屋面積評(píng)估，另一種方法可以是按照市場(chǎng)價(jià)格的高低進(jìn)行評(píng)估。此外，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，一個(gè)是房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，一個(gè)是地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。這又回到了前面的問(wèn)題上，對(duì)在國(guó)有土地之上建的私有房屋進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)稅的必要基礎(chǔ)在于土地制度的改革，房地產(chǎn)重復(fù)征稅的變革，地方財(cái)政的可持續(xù)增長(zhǎng)，只有進(jìn)行相關(guān)制度的變革才能有利于加強(qiáng)土地資源的流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用與配置。

參考文獻(xiàn)

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篇7

房地產(chǎn)稅作為有著悠久歷史的稅種，其在籌集財(cái)政收入和調(diào)解社會(huì)貧富差距方面有著巨大的影響作用?，F(xiàn)今世界各國(guó)基本都建立的房地產(chǎn)稅收體系，英國(guó)作為社會(huì)不平等、收入差距大的國(guó)家，通過(guò)90年代進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，有效地解決了貧富分化大的情況，并保證了財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。其完善的房地產(chǎn)稅收體系對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅改革有著一定的借鑒意義。本文通過(guò)對(duì)其房地產(chǎn)稅制改革的本屆、稅制設(shè)計(jì)、實(shí)施效果，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提出一些啟示。

關(guān)鍵詞:

住宅稅;營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅;英國(guó);啟示

自2005年，我國(guó)主要大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲成為全社會(huì)所關(guān)注的焦點(diǎn)。十年期間，我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈直線上升的趨勢(shì)。面臨著長(zhǎng)期攀高的房?jī)r(jià)，對(duì)人民大眾的生活負(fù)擔(dān)愈來(lái)愈重。因此，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度還是民生的角度上講，房地產(chǎn)問(wèn)題都是政府決策層和學(xué)術(shù)派著重進(jìn)行探討的問(wèn)題。英國(guó)是全球最早完成現(xiàn)代化和工業(yè)化的國(guó)家，做為資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家，社會(huì)上的貧富差距巨大、財(cái)富分配不均的現(xiàn)象始終存在著。其健全和完善的稅收體制也有效地調(diào)價(jià)了貧富差距和財(cái)富分配。尤其是英國(guó)在征收房地產(chǎn)稅方面，曾有效解決收入分配不均衡的問(wèn)題，同時(shí)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，英國(guó)在房地產(chǎn)稅制方面有著一套完整、健全的體系。對(duì)于同樣存在著貧富差距越來(lái)越大的情況下，我國(guó)借鑒英國(guó)房地產(chǎn)稅制度及其改革是十分必要的。

一、英國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位

(一)英國(guó)房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)1．重存輕流。在英國(guó)的房地產(chǎn)稅征收體系中，十分重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收，包括房屋稅和營(yíng)業(yè)稅，兩項(xiàng)稅收之和在地方財(cái)政總收入中所占比重達(dá)到30%以上，是最大的收入項(xiàng)目。但對(duì)房地產(chǎn)取得稅類所征收的稅收僅占其1%－2%。重視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，輕視取得環(huán)節(jié)，有利于房地產(chǎn)的流動(dòng)，避免業(yè)主因空置房產(chǎn)而低效利用。英國(guó)的房地產(chǎn)交易一般每季都超過(guò)40萬(wàn)宗，每年匯總的交易高達(dá)200多萬(wàn)起。2．地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。英國(guó)的房屋稅是完全由地方政府進(jìn)行征收，以英格蘭地區(qū)為例，房屋稅在地方本級(jí)收入中的比重高達(dá)45%左右，在地方財(cái)政總收入的比重也在15%左右。地方政府通過(guò)房屋稅籌集充足的財(cái)政收入，以此用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)等。營(yíng)業(yè)稅在中央政府向地方轉(zhuǎn)移支付資金中的比重高達(dá)25%左右，占地方財(cái)政收入的15%－20%。因此表明營(yíng)業(yè)稅在地方財(cái)政收入體系中的地位也十分重要。3．完善的房地產(chǎn)稅法體系及健全的評(píng)估制度。英國(guó)政府十分房地產(chǎn)的稅收立法工作。英國(guó)議會(huì)先后多次通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅改方案，所涉及到關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地賠償法》等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)國(guó)內(nèi)稅收局下屬的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)每年所匯總起來(lái)的房地產(chǎn)交易信息達(dá)到200萬(wàn)起，從而形成了完善的英國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)。4．遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和低稅原則。英國(guó)房地產(chǎn)稅制效率原則有利于實(shí)現(xiàn)居民的分配效應(yīng)，利于其房地產(chǎn)稅效率的有效資源配置，以達(dá)到其房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展的作用。同時(shí)，英國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革過(guò)程中，充分考慮到社會(huì)公平問(wèn)題，在稅制上貫徹實(shí)施了低稅、減稅、免稅的原則，貫徹房地產(chǎn)中性的原則，極大程度上保證稅收公平性。

(二)英國(guó)房地產(chǎn)稅功能定位完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度，不僅可以增加國(guó)家的財(cái)政收入，積累資金用于城市建設(shè)，而且可以調(diào)整土地資源的配置，調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。1．籌集地方財(cái)政收入的功能。英國(guó)在房地產(chǎn)稅收體系中，主要設(shè)計(jì)了兩個(gè)房地產(chǎn)稅種，分別是住宅稅和營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅。住宅稅的收入是全部由地方政府進(jìn)行征收，并將所得收入列入地方財(cái)政收入體系中，營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅則是上繳至中央政府，由中央政府按照一定比例撥付至地方政府。英格蘭地區(qū)從2008年至2013年地方財(cái)政收入基本處于穩(wěn)定水平。英國(guó)各等級(jí)住宅稅的納稅額每年都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，自1993年設(shè)計(jì)住宅稅到現(xiàn)在的情況看，住宅稅呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，使得地方政府有更充足的資金為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅雖然在相鄰年份有小幅波動(dòng)，但整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。就2013年英格蘭地區(qū)財(cái)政收入構(gòu)成來(lái)看從圖中可以看出，議會(huì)稅占英格蘭地區(qū)財(cái)政收入的17%，轉(zhuǎn)移支付的營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅占15%，構(gòu)成了整體財(cái)政收入的三分之一多。由此可知，房地產(chǎn)稅為地方財(cái)政收入的籌集所帶來(lái)的貢獻(xiàn)。2．調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。英國(guó)在住宅稅稅率設(shè)計(jì)上就體現(xiàn)了其調(diào)節(jié)社會(huì)貧富的本質(zhì)。對(duì)于住宅，英國(guó)根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值共設(shè)計(jì)了八個(gè)級(jí)別，規(guī)定40000磅以下的房產(chǎn)，只征收級(jí)別D的6/9，再高的級(jí)別按比例疊加。同時(shí)，英國(guó)政府還實(shí)施了詳實(shí)的減免政策，體現(xiàn)了對(duì)小商業(yè)經(jīng)營(yíng)、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過(guò)稅收減免優(yōu)惠對(duì)低收入者的收入支持，體現(xiàn)公平原則。①

二、英國(guó)房地產(chǎn)稅制度對(duì)我國(guó)的啟示

(一)將房地產(chǎn)稅收歸于地方政府財(cái)政收入，確立“明稅、少費(fèi)”的原則與英國(guó)相比，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度確實(shí)存在不合理的情況。在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶兩地，房產(chǎn)稅收入在兩地的財(cái)政收入所占比例很小，據(jù)財(cái)政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959．01億元，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061．71億元，兩者加起來(lái)只占上半年稅收收入的3%。

(二)向“重存輕留”方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變我國(guó)目前的房產(chǎn)稅制度是著重房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，輕視保有環(huán)節(jié)。這樣的稅制設(shè)計(jì)思路，使得企業(yè)僅支付少量資金就可以獲取土地，獲取后，因保有環(huán)節(jié)征稅力度輕，使得企業(yè)不需要再繳納稅金，長(zhǎng)期的無(wú)償占有導(dǎo)致嚴(yán)重的浪費(fèi)土地，最終阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展。

(三)將“公平”放在房地產(chǎn)稅制改革的首位我國(guó)在1978年至今三十多年的改革開(kāi)放中，社會(huì)公平成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。貧富差距、地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距都已達(dá)到或超過(guò)國(guó)際警戒線。②

(四)建立和完善房地產(chǎn)登記和評(píng)估制度我國(guó)在逐步建立起房地產(chǎn)登記制度的同時(shí)，也要著手完善評(píng)估體系。建立并完善估價(jià)人員考試注冊(cè)制度、估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)管理制度和估價(jià)執(zhí)業(yè)管理制度。同時(shí)要積極引入第三方機(jī)構(gòu)，由社會(huì)民間中介組織承擔(dān)，即節(jié)省了時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，又有利于征稅過(guò)程中的開(kāi)放、透明。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅收體制 政府干預(yù)

一、十八屆三中全會(huì)后的房產(chǎn)稅走向

十八屆三中全會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的描述是"加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革"，這一描述比此前的理論、試點(diǎn)深邃、準(zhǔn)確、實(shí)際。這絕非意味著對(duì)此前房產(chǎn)稅理論、做法（沒(méi)有法律依據(jù)強(qiáng)行試點(diǎn)、妄圖強(qiáng)行擴(kuò)大試點(diǎn)、強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅帶來(lái)了社會(huì)斷裂）的肯定，而是實(shí)事求是地提出了"房地產(chǎn)稅"、"立法"、"改革"，當(dāng)然也就絕非意味著房地產(chǎn)稅很快就能出臺(tái)，注定是個(gè)很艱難、很漫長(zhǎng)的過(guò)程。正常來(lái)講征收房地產(chǎn)稅涉及了理念、經(jīng)濟(jì)倫理、體制、法理、法律依據(jù)、操作技術(shù)等諸多問(wèn)題，所有問(wèn)題的解決都需要改革，需要有法律依據(jù)、需要道理支持，構(gòu)建出征收房地產(chǎn)稅的平臺(tái)，絕非前段時(shí)間某些人鼓噪房產(chǎn)稅顯示的"火燒屁股"跳起來(lái)喊叫那般簡(jiǎn)單、那般粗暴。

或許改革立法應(yīng)該明確下面的問(wèn)題，才能搭建好房地產(chǎn)稅的法律關(guān)系。

（一）房地產(chǎn)稅的目的

房產(chǎn)稅是政府行政管理者的功能，土地財(cái)政是政府的所有者收益，用房產(chǎn)稅取代土地違背科學(xué)管理，混淆了所有權(quán)與行政權(quán)，強(qiáng)化了體制弊病，即使真的征收了房產(chǎn)稅，體制上不能取消政府土地掌控者功能，政府賣地的機(jī)能、利益驅(qū)動(dòng)都存在，土地財(cái)政仍然難以根除，而且房產(chǎn)稅與土地財(cái)政在數(shù)量上不可同日而語(yǔ)。雖然說(shuō)把房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅解決了一些問(wèn)題，但是，明晰這一手段的目的應(yīng)該是使用這一手段的前提。

（二）房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)倫理

高房?jī)r(jià)背后有很多體制原因，如資源過(guò)多聚集在城市和大城市、貨幣超發(fā)、稅負(fù)過(guò)重等等，如今中國(guó)在失去勞動(dòng)力紅利以后，過(guò)重的稅負(fù)讓產(chǎn)品逐漸失去了競(jìng)爭(zhēng)力，減稅應(yīng)該是中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后必須的改革。在鼓噪房產(chǎn)稅、試點(diǎn)的過(guò)程中，只是強(qiáng)調(diào)單純開(kāi)征房產(chǎn)稅而沒(méi)有伴隨開(kāi)發(fā)、購(gòu)買環(huán)節(jié)的減稅，違背經(jīng)濟(jì)倫理，同時(shí)也會(huì)像提高油價(jià)一樣，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，讓相對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行更加艱難。

（三）房地產(chǎn)稅的法理支持

中國(guó)房地產(chǎn)基本制度是土地有償有期限轉(zhuǎn)讓，政府作為土地所有者是理論上的房產(chǎn)稅受益人，如果征收房地產(chǎn)稅，必須在法理上對(duì)此有通順的解釋，在沒(méi)有解決這一問(wèn)題以前就強(qiáng)行開(kāi)征房地產(chǎn)稅，沒(méi)有法理支持影響政府的聲譽(yù)，房地產(chǎn)稅永遠(yuǎn)都會(huì)伴隨質(zhì)疑。

（四）房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)

十八屆三中全會(huì)以前妄圖強(qiáng)行征收房產(chǎn)稅的依據(jù)是《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》， 十八屆三中全明確提出了房地產(chǎn)稅概念否定了房產(chǎn)稅，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一個(gè)首先要有"改革"舊經(jīng)濟(jì)關(guān)系、設(shè)立新型經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過(guò)程，無(wú)論如何這都會(huì)比在缺乏法律依據(jù)的前提下試點(diǎn)、推行都顯得更加文明、特別有意義。

二、國(guó)外房地產(chǎn)稅對(duì)住宅價(jià)格影響

房地產(chǎn)稅的征收在世界各國(guó)有著悠久的歷史，國(guó)外學(xué)者很早就開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)稅展開(kāi)了研究，至今國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的方方面面。

Boelhouwer（2004）研究了世界各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，根據(jù)其變化情況來(lái)分析稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，結(jié)果表明小部分國(guó)家的稅收政策并沒(méi)有達(dá)到期望的效果，比如法國(guó)、比利時(shí)、英國(guó)等，但是還有一部分國(guó)家達(dá)到了預(yù)期的結(jié)果，如丹麥、德國(guó)、瑞典等。

在歐美，只要房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬(wàn)美元買一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收計(jì)算，是根據(jù)你所擁有房子的實(shí)際價(jià)值來(lái)決定的。

1992年，英國(guó)政府頒布《1992年地方財(cái)政法案》，規(guī)定從1993年8月1日起執(zhí)行議會(huì)稅（又稱住宅房地產(chǎn)稅），并一直沿用至今。該法案短期內(nèi)刺激英國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。

三、 房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)理

房地產(chǎn)價(jià)格的決定根本是由供需決定的，房地產(chǎn)稅的作用是通過(guò)增加交易成本和降低預(yù)期收入調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量和需求結(jié)構(gòu)進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。本文借鑒陳多長(zhǎng)和杜雪軍等關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論模型進(jìn)行分析。

五、結(jié)果分析

運(yùn)用OLS估計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析結(jié)果如表所示。根據(jù)得出的結(jié)果可知，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)交易量的波動(dòng)具有一定的解釋能力，而房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，模型的擬合系數(shù) =0.63，具有較好的擬合程度。征收個(gè)人房產(chǎn)稅并沒(méi)有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，其中原因有很多。

六、結(jié)論

頻繁調(diào)控?zé)o效與中國(guó)缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式有關(guān)，正因如此才導(dǎo)致了調(diào)控思路混亂，每次調(diào)控都只考慮房?jī)r(jià)，根本不考量越來(lái)越重要的租賃市場(chǎng)，限購(gòu)、房產(chǎn)稅都典型地反映了這一問(wèn)題?；蛟S，政府在構(gòu)建新經(jīng)濟(jì)模式、新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式以后，對(duì)商品房、保障房、租賃市場(chǎng)等等都會(huì)有新的考量，這是房地產(chǎn)稅合理的重要前提之一。房產(chǎn)稅橫空出世的前前后后、形形的說(shuō)法和爭(zhēng)論，有很多元素值得整個(gè)社會(huì)思索，作為一個(gè)夢(mèng)想邁進(jìn)現(xiàn)代化的國(guó)家，在管理經(jīng)濟(jì)過(guò)程中不顧約束條件、不講法律依據(jù)"霸王硬上弓"是件危險(xiǎn)的事情。在我國(guó)全面弘揚(yáng)法治社會(huì)的今天，法治觀念已深入人心，而與人民生活息息相關(guān)的房產(chǎn)稅更應(yīng)該符合法律法規(guī)、受法律監(jiān)督。房產(chǎn)稅只有盡快納入到法治軌道，房產(chǎn)稅成功擴(kuò)圍才能指日可待，人民大眾的納稅權(quán)利與義務(wù)才能得到更好的保障。

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)利益；稅收體系

1.房地產(chǎn)稅相關(guān)改革

房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)普遍征收，而且是地方政府的主要收入來(lái)源。絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的百分之四十以上。美國(guó)2002年房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收收入的72%（北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組，2007）。我國(guó)的房地產(chǎn)稅由于其設(shè)計(jì)復(fù)雜、稅費(fèi)混合等特點(diǎn)，難以估計(jì)其實(shí)際比例，據(jù)上海易居的報(bào)告認(rèn)為我國(guó)2012年房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占到地方稅收收入的16.6%。

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀是稅種多、稅制復(fù)雜、稅費(fèi)不清、稅負(fù)分配不合理。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的稅種達(dá)到14種，主要涉及土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、保有等多個(gè)環(huán)節(jié)。其中開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節(jié)達(dá)到12種，保有環(huán)節(jié)2種。目前存在的主要問(wèn)題是，大多數(shù)房地產(chǎn)稅的稅種立法層次低，稅種過(guò)多，征稅覆蓋面窄，并且減免隨意，籌資功能比較弱（安體富、王海勇，2004）。新一輪的房地產(chǎn)稅改革的基本原則是寬稅基、簡(jiǎn)稅制、低稅率、嚴(yán)征管，廣泛的共識(shí)是減少現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅種，統(tǒng)一開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的唯一稅種（謝伏瞻，2005）。本文以統(tǒng)一的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)稅為研究對(duì)象。

2.房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿

由于納稅人都有其獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，他們會(huì)通過(guò)各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)滿足其獨(dú)立的物質(zhì)利益需要，因此理性的納稅人為了彌補(bǔ)因國(guó)家課稅而造成的利益“損失”，在“稅收剛性”的沖擊下，將會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的動(dòng)機(jī)，通過(guò)價(jià)格的浮動(dòng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁方式分為三種，前轉(zhuǎn)又稱順轉(zhuǎn)，是指賣方納稅人通過(guò)提高所出售的產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格，將一部分或全部稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買方的行為。后轉(zhuǎn)又稱逆轉(zhuǎn)，是指買方通過(guò)降低購(gòu)買價(jià)格的方式將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給賣方的行為。稅收資本化是指在具有長(zhǎng)期收益的資產(chǎn)（如土地、房屋）交易中，買主將購(gòu)入的資產(chǎn)在以后年度所必須支付的稅款按一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，在購(gòu)入資產(chǎn)的價(jià)格中預(yù)先一次性扣除，從而降低資產(chǎn)的交易價(jià)格。資產(chǎn)交易后，名義上由買主按期納稅，而實(shí)際上稅款已通過(guò)稅收資本化由賣主負(fù)擔(dān)了。稅收資本化是一種特殊的后轉(zhuǎn)嫁。房產(chǎn)有自住、出租和自我經(jīng)營(yíng)以及短期投資等不同用途，在不同的用途中稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制是不同的，其取決于稅基的不同特點(diǎn)和價(jià)格變動(dòng)的機(jī)理。

自住用房的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供給和需求是同一個(gè)人，房屋一旦購(gòu)買，其供給完全無(wú)彈性，因而房產(chǎn)稅負(fù)是無(wú)法轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)所有者承擔(dān)全部稅收，稅收將會(huì)使房屋所有者的凈財(cái)富減少。對(duì)于自住房中的高檔房產(chǎn)征稅，房地產(chǎn)稅同樣也無(wú)法轉(zhuǎn)嫁，可以直接降低所有者的財(cái)富，調(diào)節(jié)高收入人群的收入水平，這是除所得稅以外任何稅收無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)。但是在一般均衡分析中，由于考慮到了多個(gè)市場(chǎng)的互相影響，自住房屋所有者也可能會(huì)最終將房地產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，使得各種生產(chǎn)要素承擔(dān)同樣的稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)閮H對(duì)某一特定部門使用的某種要素征稅，可能會(huì)影響到所有部門所有要素的收益，同時(shí)影響整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的價(jià)格。

經(jīng)營(yíng)用房的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：經(jīng)營(yíng)用房一般指自有房產(chǎn)用于自身的經(jīng)營(yíng)目的，其房地產(chǎn)稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁以及轉(zhuǎn)嫁比例，取決于經(jīng)營(yíng)用房的供給彈性、時(shí)間長(zhǎng)短、其產(chǎn)品的供給彈性和市場(chǎng)占有率等。其房產(chǎn)的供給彈性一般取決于是否容易將房產(chǎn)出租于其它人，一般來(lái)說(shuō)認(rèn)為供給彈性較小，因而從這一點(diǎn)看房主傾向于承擔(dān)大部分的稅負(fù)。從其產(chǎn)品市場(chǎng)來(lái)看，如果外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，廠家的產(chǎn)品具有一定的壟斷優(yōu)勢(shì)，也即廠家擁有足夠的市場(chǎng)控制權(quán)來(lái)定價(jià)，也就是其產(chǎn)品供給彈性較大，那么廠家就可以容易地將房產(chǎn)稅負(fù)的一部分或大部分通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格的傳遞機(jī)制轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)品購(gòu)買者。相反，如果產(chǎn)品面對(duì)的是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，廠家面對(duì)的是需求彈性較大的消費(fèi)者，而自身的供給彈性較小，廠家將會(huì)承擔(dān)絕大部分稅負(fù)。

出租用房的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：出租用房指將房產(chǎn)用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入較為低下的或者暫時(shí)沒(méi)有能力買房的用戶，他們對(duì)出租房的價(jià)格反應(yīng)敏感，所以出租房產(chǎn)的需求彈性較大。出租房產(chǎn)在短時(shí)期內(nèi)是相對(duì)固定的，出租人對(duì)租金的反應(yīng)較為一般，供給彈性較小。因此，出租人傾向于承擔(dān)了大部分的稅收負(fù)擔(dān)，承租方只是承擔(dān)了較少的稅負(fù)。當(dāng)然，這是在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的假設(shè)條件下的情況，如果處在嚴(yán)重供不應(yīng)求的非均衡狀態(tài)下，情況就不一樣了，這時(shí)承租人彈性很小，將承擔(dān)幾乎全部稅負(fù)。

投資房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：投資性質(zhì)的房地產(chǎn)一般指短期持有用于升值目的的房產(chǎn)。短期購(gòu)買住房的用戶有兩個(gè)特點(diǎn)：一是房子價(jià)位高或者地段好，以利于將來(lái)升值；二是持有房子時(shí)間較短，一般不超過(guò)5年。購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的供求彈性主要取決于購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力等因素，如果購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將大幅度上漲，那么其彈性較小，將可能承擔(dān)大部分房地產(chǎn)稅，如果開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，那么其彈性較小，其將承擔(dān)大部分稅負(fù)。實(shí)際情況往往在這兩者中的相互作用達(dá)到均衡是將房地產(chǎn)稅在雙方中分配。

3.房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的影響

稅收轉(zhuǎn)嫁形成稅負(fù)，使得經(jīng)濟(jì)稅負(fù)人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過(guò)程中，承擔(dān)稅負(fù)的人將會(huì)由于稅收的影響而改變自己的經(jīng)濟(jì)行為，從而產(chǎn)生綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

房地產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)：稅負(fù)的經(jīng)濟(jì)歸宿的最終實(shí)現(xiàn)有賴于價(jià)格機(jī)制的傳導(dǎo)作用，通過(guò)價(jià)格的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或者房產(chǎn)租金產(chǎn)生影響。所以，房地產(chǎn)稅的稅率、稅基、征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)的變化都會(huì)產(chǎn)生價(jià)格變遷。從本質(zhì)上看，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是通過(guò)價(jià)格將給定的稅收進(jìn)行再分配的行為，其結(jié)果是稅負(fù)由法定稅負(fù)人轉(zhuǎn)移至經(jīng)濟(jì)稅負(fù)人。

房地產(chǎn)稅的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)：征收房地產(chǎn)稅后，相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格上升，因而從房地產(chǎn)作為資本品的角度來(lái)看，將會(huì)在房地產(chǎn)資本投入和其他資本投入之間產(chǎn)生替代效應(yīng)和收入效應(yīng)。對(duì)于普通住房征稅，收入效應(yīng)和替代效應(yīng)與稅率或者稅收反方向變化，都會(huì)使得房地產(chǎn)資本的收益率降低，促使房產(chǎn)投資降低；由于高檔房產(chǎn)屬于奢侈品，因而其收入效應(yīng)與替代效應(yīng)相反，當(dāng)對(duì)其征稅時(shí)，替代效應(yīng)將降低房產(chǎn)的資本投入，而收入效應(yīng)將會(huì)增加對(duì)房產(chǎn)的資本投入，最終在兩種相反的力量共同作用下導(dǎo)致房產(chǎn)投資發(fā)生的變化往往很小。這和現(xiàn)實(shí)生活相符，高檔豪宅對(duì)稅收的反應(yīng)很小。

房地產(chǎn)稅的征管效應(yīng)：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁只是剛性稅收在不同的名義負(fù)稅人和經(jīng)濟(jì)負(fù)稅人之間的分配過(guò)程，但同時(shí)由于稅收對(duì)于納稅人總是不好的，納稅人就有逃稅的動(dòng)機(jī)，這就給征管帶來(lái)不利，同時(shí)降低了納稅人對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)可度。

房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)效應(yīng)：征收房地產(chǎn)稅，通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁的機(jī)制，使得稅負(fù)在不同的主體中分配，使得各個(gè)主體的福利或者收益水平發(fā)生變化，這些變化會(huì)改變資本、勞動(dòng)等要素在不同的領(lǐng)域中的分配，從而調(diào)節(jié)了社會(huì)資源的配置。比如通過(guò)征收房地產(chǎn)稅，會(huì)增加幾乎所有行業(yè)的成本，能否轉(zhuǎn)嫁出去取決于自身的市場(chǎng)地位，即供需彈性，這一方面促使企業(yè)盡量減少對(duì)土地給房屋的使用，從而有利于節(jié)約土地資源，另一方面促使企業(yè)加大創(chuàng)新力度，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中加大自身的彈性，從而有利于提高整個(gè)社會(huì)的福利。

4.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的思考

財(cái)產(chǎn)稅是許多國(guó)家地方稅體系中的主體稅種，房地產(chǎn)稅更是地方收入的主要來(lái)源。由于我國(guó)特殊的文化背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，房產(chǎn)實(shí)際上是財(cái)富的集中體現(xiàn)，征收房地產(chǎn)稅能夠較好地調(diào)節(jié)收入分配。因此，基于收入分配的房地產(chǎn)稅在我國(guó)就極具現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)房地產(chǎn)稅改革中應(yīng)當(dāng)注重以下幾個(gè)方面：

（1）征稅范圍：房地產(chǎn)稅的收入調(diào)節(jié)功能要求其征稅范圍擴(kuò)大到所有收入差距過(guò)大的房產(chǎn)領(lǐng)域。所以房地產(chǎn)稅應(yīng)該做到廣覆蓋。但是由于我國(guó)普遍的大多數(shù)群眾的收入水平較低，應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)基本住房需求基礎(chǔ)的免征額。

（2）計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)稅中的計(jì)稅依據(jù)必須依照房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)。因?yàn)楝F(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，包括了因土地的開(kāi)發(fā)利用等增值因素，又考慮了房屋的實(shí)際損耗，比較合理。首先要建立完善的產(chǎn)權(quán)登記制度，依照登記制度的完善提高對(duì)房產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性；其次要建立評(píng)估制度，使得房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)更符合客觀實(shí)際。這就需要建立房地產(chǎn)評(píng)估體系，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)評(píng)估的申訴程序。

（3）稅率：累進(jìn)的房地產(chǎn)稅能在籌集資金的同時(shí)承擔(dān)收入調(diào)節(jié)功能。世界上大多數(shù)國(guó)家在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅時(shí)都設(shè)計(jì)了累進(jìn)稅率，或者是中央政府對(duì)地方政府的稅率做了最高限額或固定限額。對(duì)我國(guó)境內(nèi)的高檔房產(chǎn)課征較高的邊際稅率，一方面可抑制對(duì)高檔房產(chǎn)的投機(jī)需求，另一方面可以降低財(cái)富集中程度。對(duì)于房地產(chǎn)稅的合理稅率區(qū)間以及累進(jìn)梯度，應(yīng)該在綜合調(diào)研我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和居民生活實(shí)際水平的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出符合我國(guó)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和新稅制改革的整體思路的房地產(chǎn)稅系。

篇10

摘 要：本文在黨的十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅收立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的背景下，結(jié)合貴州省近幾年房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保有環(huán)節(jié)增加新稅種進(jìn)行探析，提出需建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)制度、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、完善房地產(chǎn)稅收立法層次、健全房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的評(píng)估制度，達(dá)到完善和優(yōu)化我省房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；保有環(huán)節(jié)；物業(yè)稅；空置稅

一、基于貴州省數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收現(xiàn)狀分析

本文主要采取2007年到2013年貴州省樣本數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入進(jìn)行分析，選取房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加量作為指標(biāo)反映2007-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收發(fā)展水平。2007-2013年貴州省房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長(zhǎng)了5.67倍，年平均增長(zhǎng)40.83%，但是如下圖所示，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)率出現(xiàn)不規(guī)律發(fā)展，2009年受金融危機(jī)影響省內(nèi)稅收入增長(zhǎng)下降，但房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)到最大值，后到2012年，稅收收入增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)值。貴州省房地產(chǎn)業(yè)稅收入總額在7年內(nèi)增幅不大。

圖 稅收收入年增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入年增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占總稅收收入比重

我省房地產(chǎn)稅收體系中除了相關(guān)稅種的填充外，包括了大部分的房地產(chǎn)費(fèi)用和租金。如在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，征收的稅種主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅、契稅，但是以上稅種的征收總數(shù)較小，相比之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要支付土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)需要繳納的稅金和費(fèi)用合計(jì)量構(gòu)成了房?jī)r(jià)的75%。土地出讓金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)向國(guó)家一次性繳納的資金，該項(xiàng)資金構(gòu)成了房?jī)r(jià)的主要成分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)抬高房?jī)r(jià)從購(gòu)房者身上將該筆資金收回，地方政府也通過(guò)提高土地出讓金價(jià)格的方式來(lái)獲得更高的收入，而稅負(fù)在土地出讓金的對(duì)比下顯得更加渺小，稅負(fù)無(wú)法起到限制土地征用的作用。同時(shí)，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及較多的稅種和費(fèi)用，其稅收收入主要占房屋銷售價(jià)格的25%，稅負(fù)水平較高。此環(huán)節(jié)發(fā)生的一些稅費(fèi)會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)嫁的形式轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，政府也會(huì)通過(guò)公共品的形式對(duì)購(gòu)房者征收一定的稅收負(fù)擔(dān)。在房屋的保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制中對(duì)于房屋自用方式上所涉及的稅種較少，僅征收1.2%的稅率，對(duì)于房屋的計(jì)稅依據(jù)也依然根據(jù)其原始的房屋面積，缺乏準(zhǔn)確的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于房屋免稅范圍過(guò)大，同時(shí)缺乏物業(yè)稅及空置稅的征收。造成我省房地產(chǎn)稅收體制保有環(huán)節(jié)稅負(fù)低，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較高，不易于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征新稅種的研究

1、關(guān)于物業(yè)稅的探討

我國(guó)2003年10月提出開(kāi)征物業(yè)稅，并逐步取消房地產(chǎn)方面其他的相關(guān)費(fèi)用。后由于物業(yè)稅的征收較難征收，未進(jìn)行立法而停止實(shí)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)縣一級(jí)政府的財(cái)政收入，有 70% 是來(lái)自物業(yè)稅?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅征收城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅僅對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)性用房征收，而對(duì)居民個(gè)人住房不征收。城鎮(zhèn)土地使用稅由于實(shí)行定額稅，一直未進(jìn)行調(diào)整，與高額的地價(jià)相比，稅負(fù)較輕，起不到抑制過(guò)多占有和打擊囤積行為的作用。

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅范圍，主要是針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅，屬于地方稅種，因其征稅對(duì)象不像商品稅一樣具有流動(dòng)性，不容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的現(xiàn)象，該稅種的征收有利于地方居民分擔(dān)公共支出成本，更能夠體現(xiàn)公平和效率。物業(yè)稅的開(kāi)征可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)其健康發(fā)展。物業(yè)稅通過(guò)稅收的形式降低房屋價(jià)格，抑制房屋價(jià)格上漲、調(diào)節(jié)貧富差距，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投機(jī)行為。

2、關(guān)于空置稅的討論

鄧芳芳（2011）對(duì)空置稅進(jìn)行定義：?jiǎn)挝换騻€(gè)人持有的房屋中，持續(xù)一年以上未入住的空而未用的房屋，包括單位或個(gè)人購(gòu)買的住房以及個(gè)人和承租單位公有住房。不包括開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)尚未出售或出租的房屋。①造成空置房的原因很多，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度，根據(jù)商品銷售周期理論，商品房在進(jìn)入流通市場(chǎng)過(guò)程中必然會(huì)有一部分合理的庫(kù)存。我國(guó)商品房空置的合理區(qū)間被界定為1.5%-30%之間，超過(guò)30%的比例即進(jìn)入危險(xiǎn)空間。但房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)為了獲得更高的利潤(rùn)，建設(shè)更多的高檔用房，在市場(chǎng)上供求不均衡的時(shí)態(tài)下，人為的造成空置房增加的現(xiàn)象，囤積大量房屋等待房屋價(jià)格上升時(shí)期在進(jìn)行拋售。這樣的后果是增加了貧富差距的懸殊，房地產(chǎn)因?yàn)榫哂斜Ｖ翟鲋档淖饔枚蔀榱艘环N特殊的商品，許多中高收入者購(gòu)置多套住房，且不對(duì)外出租，造成房屋空置現(xiàn)象。

三、完善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的對(duì)策建議

（一）建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)制度。由于國(guó)外房地產(chǎn)稅制較為完善且穩(wěn)定，可以借鑒國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。1、充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。2、對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收250%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。3、切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。明確劃分地租及稅費(fèi)的關(guān)系，將地租加入到土地出讓金范疇。及時(shí)清理稅費(fèi)的層次，可以將土地閑置費(fèi)改為空置稅，加強(qiáng)稅收的調(diào)控作用。②

（二）具體稅種方面。房產(chǎn)稅方面，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，現(xiàn)農(nóng)村已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，將農(nóng)村納入房產(chǎn)稅的征收范圍。完善房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，建立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，判斷房屋隨市場(chǎng)變化的真實(shí)價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)與市場(chǎng)同比變化。完善房屋的登記制度，明確房屋歸屬權(quán)，建立房屋地籍制，并通過(guò)專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)判斷房屋本身價(jià)值，保證公平性。適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅。明確納稅人為擁有土地和房屋的持有人；征稅對(duì)象為房屋和地產(chǎn)；計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的評(píng)估值，對(duì)于使用性質(zhì)不同的房屋給予不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整印花稅和契稅。契稅和印花稅兩者在房地產(chǎn)交易過(guò)程中普遍存在，而二者存在重復(fù)課征的現(xiàn)象，可取消印花稅，將繼承和贈(zèng)與獲得的房地產(chǎn)加入到契稅的征收范圍，同時(shí)適時(shí)降低契稅稅率，提高房地產(chǎn)的流動(dòng)性。③城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)擴(kuò)大計(jì)稅依據(jù)，將外資企業(yè)及個(gè)人均納入征稅范圍，盡快開(kāi)征空置稅。

（三）完善房地產(chǎn)稅收立法層次。我國(guó)目前并沒(méi)有建立一套完整的房地產(chǎn)稅法，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收管理的依據(jù)大部分是地方性法律法規(guī)和規(guī)章制度，因此立法層級(jí)較低，調(diào)整機(jī)制不健全。

（四）增加房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的人才。房地產(chǎn)稅制改革需要建立健全房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的評(píng)估制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理。房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立需要大量的人才運(yùn)用專業(yè)的技術(shù)水平進(jìn)行分析評(píng)定。加強(qiáng)征管力量，加大稅收征管力度，加強(qiáng)稽查和征管力度，建立稅務(wù)一房管等部門的信息互通平臺(tái)，減少逃漏稅行為。

總體上，盡快將房產(chǎn)稅整合為房地產(chǎn)稅。將與房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及的一系列稅種重新整合，減少交易環(huán)節(jié)收費(fèi)種類偏多的情況，統(tǒng)一成房地產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制，提高征稅效率，避免重復(fù)計(jì)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，通過(guò)建立第三方房物評(píng)估機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，并將農(nóng)村房地產(chǎn)一并納入房地產(chǎn)稅的征收范圍，區(qū)別對(duì)待不同地區(qū)、不同使用用途的房產(chǎn)，實(shí)行差別比例稅率。

（作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)及注解：

① 鄧芳芳、郭松海.《論開(kāi)征房產(chǎn)空置稅的必要性及設(shè)計(jì)實(shí)施》[J].經(jīng)濟(jì)研究.2011（02）.35.