導語：如何才能寫好一篇房地產工程論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規(guī)劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優(yōu)劣直接涉及房地產投資者與業(yè)主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。

2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處

房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現在以下幾個方面。

2.1管理的過程存在很大不同

一般的工程管理過程主要是從企業(yè)對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監(jiān)督，工程進度的管理，以及組織專業(yè)人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。

2.2工程管理的主體不同

一般工程管理與房地產工程管理之間有著很大的不同，這也就導致了房地產工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發(fā)進行管理，而房地產工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產工程管理設計的領域則更加廣闊，這主要體現在以下幾點。首先，在工程進度的控制上，一般的工程對房地產工程進度進行控制主要是從工程本身出發(fā)的主要涉及到建筑物的建設進度，房地產工程進度的控制不僅僅體現在工程本身，房地產工程管理要站在業(yè)主的角度上對整個項目進行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產工程管理在技術層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術，而房地產工程管理則是需要將企業(yè)的營銷理念融合到工程技術當中，然后按照這個參數進行工程的投標、招標以及工程的建設等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產工程管理在成本的控制上存在著區(qū)別。一般的工程管理成本的控制主要體現在建設過程中對生產成本進行控制，房地產工程管理的成本控制體現在整個項目中的各個方面。最后，在工程質量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負責按照預先的工程設計進行施工，施工質量要符合國家工程建設的標準，房地產工程管理要實現的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監(jiān)督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進行具體的建設，對建設過程中的人、物進行監(jiān)督主要是為了實現在建筑工程管理過程中的三大目的，即進度、質量和費用三個方面。房地產工程管理監(jiān)督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴格遵守國家工程管理技術標準，是否嚴格按照工程計劃進行施，是否在施工的工程中對施工現場進行了嚴格的管理和監(jiān)督。由此我們可以看出房地產工程管理是對一般工程管理進行監(jiān)督和指導。

3房地產工程管理的具體方法

3.1加強房地產在設計階段的造價控制

對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節(jié)省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業(yè)的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。

3.2做好利益分配

在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。

3.3強化公司在建設過程中的監(jiān)督作用

房地產工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業(yè)對建設過程的監(jiān)督。在實際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對施工過程監(jiān)管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發(fā)企業(yè)對施工單位的監(jiān)督確保工程質量、建設進度，維護業(yè)主和企業(yè)之間的利益。

4結語

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對于我國工程項目來說，由于工程項目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來源以及采購的對象等細節(jié)上表現出來。從整體來說，采購流程如下：

（1）完成項目施工方案設計后，房地產企業(yè)的材料員要按照項目的進度計劃和材料的清單，對總計劃以及分計劃的采購部門進行材料需求的制定。

（2）采購員要按照材料的計劃，采取議標或者公開招標的方式來確定材料的供應商。

（3）在供應商確定后，房地產企業(yè)要與供應商進行采購合同的簽訂，根據合同的內容，要提醒供應商及時的交貨。另外，當貨運送到工地后，就需要房地產企業(yè)派代表或者專業(yè)的工作人員同監(jiān)理工程人員對貨物的質量、數量進行驗收工作。

（4）在確保貨物合格后，供應商就要求買方開具發(fā)票并付款。

2傳統(tǒng)采購管理模式的特點、缺點

（1）典型的非對稱信息。對于傳統(tǒng)采購管理來說，首先考慮的就是選擇供應商的問題。一般情況下，在進行采購時，需要在多個競爭性的供應商中選擇最好的供應商。同時還要求采購方要保留部分的信息，供應商獲得的信息量越多，競爭的機會就越多，這樣以來對采購方就不公平。

（2）質量驗收檢驗的控制難度大。傳統(tǒng)的采購模式，只能使用事后把關的措施對質量和交貨期進行有效的控制。質量的驗收檢驗是采購部門事后把關的重要工作，并且控制存在一定的難度。

（3）供需關系競爭大于合作。就傳統(tǒng)的采購模式而言，雙方的關系則是臨時、短期的合作關系，競爭大于合作關系。在進行公開招標時，較多供應商是降低投標的價格而中標。供應商為了短暫的利益，就會致使產品質量進行一定的降低，更為嚴重的是供應商利用市場的突變以及采購方存在的困難來實施要挾行為。

（4）采購周期長以及響應用戶需求能力遲鈍。由于采購需要通過計劃收集以及公開招標等過程，所以，采購的周期較長。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現象，供應商不一定按照采購方的實際需求進行供貨，則是根據合同進行供貨，在一定程度上就會要求對方增加費用，使供應方得到更多的談判籌碼，這樣就會對項目的工期產生嚴重的影響。

3供應鏈工程項目采購管理的策略

采購管理作為工程項目管理中的一部分，工程項目供應鏈制約著采購管理，然而工程項目供應鏈包括工程項目內部供應鏈、外部供應鏈。在個性化、多樣化的市場中，采購管理要與多變、復雜的供應市場之間建立一種協(xié)調的物流供應渠道，這樣以來就可以及時的進行貨物的供應，以此滿足客戶的需要。對于采購管理來說，則戰(zhàn)略層面的采購管理是工程項目供應鏈采購管理在進行外部資源管理的過程中，企業(yè)要考慮供應商的選擇以及戰(zhàn)略伙伴關系的因素，從而可以解決采購技術存在的問題，以此來滿足采購供應的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產的供應而尋找戰(zhàn)略伙伴。對于戰(zhàn)略層面的采購管理來說，主要有以下幾個內容：

（1）材料資源的集成。目前，隨著科學技術的進步，市場的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產企業(yè)要以自身的資源能力在市場的競爭中很難的進行生存，因此，就要求工程項目采購管理對資源進行集成，通過采用外部資源來增加市場的競爭。

（2）信息的集成、共享。對于采購管理來說，信息的集成、共享是實施供應鏈管理的重要因素。由于供應商對市場的控制，房地產企業(yè)只有通過信息的集成和共享，才可以對市場需求的變化做出較迅速的反應，及時的發(fā)現市場存在的規(guī)律，從而確保企業(yè)的利益。

（3）提高房地產企業(yè)的業(yè)務能力。提高房地產企業(yè)的競爭力，可以通過提高房地產企業(yè)的核心業(yè)務能力來完成，對核心業(yè)務進行培養(yǎng)和開拓。

4供應鏈工程項目采購管理的措施

（1）與供應商建立戰(zhàn)略合作伙伴的關系。在供應鏈工程項目采購管理的基礎上，與供應商建立戰(zhàn)略伙伴合作關系，這樣以來房地產企業(yè)和供應商就會實現信息的共享、風險的共擔以及共同獲得利益等。對于戰(zhàn)略合作伙伴的關系來說，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現出房地產企業(yè)工程項目與外部的資源進行集成和優(yōu)化的特點。戰(zhàn)略合作伙伴關系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個方面：

1）供應商。建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，對整體的供應鏈采購管理增加責任感以及利益的共享，對未來需求具有預見和控制能力。與此同時，建立長期的合作伙伴關系可以確保供應方案設計的穩(wěn)定性。

2）采購企業(yè)。建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，不僅可以使企業(yè)對采購管理進行更好的控制，還可以滿足采購的需求，使不必要的產品檢查得以有效的消除和減少。

（2）維護好合作伙伴關系。就供應鏈上的房地產企業(yè)而言，基本上經濟都是獨立的。由于一些利益和機會的誘惑，房地產企業(yè)可能會隱瞞一些信息，這樣就會導致雙方的戰(zhàn)略合作關系產生破壞的影響，就會破壞對方的經濟利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關系的維護方面。

5結束語

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關鍵詞：房地產；項目管理；發(fā)展方向

Abstract: In order to ensure the smooth construction of the construction of the real estate development projects, scientific, standardized the project management system has become an essential one, through the whole process of construction projects to implement the necessary management activities, effective real estate social and economic benefits of the project double harvest. The following article will combination of years of practical work experience, in order to focus on the direction of the development of the management system of China's real estate projects, discussion of the full text.Keywords: real estate; project management; development direction

中圖分類號：TL372+.3 文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）09-0020-02

一、序言

隨著國際經濟形勢朝著一體化方向發(fā)展步伐的不斷加快，一方面帶動了同行業(yè)間的優(yōu)勢互補，另一方面也隨之增加了行業(yè)間的市場競爭力。特別是對于高風險性的房地產企業(yè)而言，在快速發(fā)展的信息化時代里，其建設項目的管理工作仍滯留在起步階段，不僅制約了其工作效率的提高，更嚴重影響了我國房地產建筑項目管理工作的信息化發(fā)展腳步，造成其與世界先進水平間的距離不斷拉大的現象，逐步形成了我國未來房地產企業(yè)的發(fā)展進步的瓶頸。

二、建設工程管理信息的分類

1．按照信息來源分類，則主要包含內部信息和外部信息兩類。所謂的內部信息是指在項目建設的組織管理過程中所產生的信息，主要有項目決策信息、項目管理信息和項目建設過程中不同階段作業(yè)現場產生的信息等。它反映項目組織內部所擁有的信息狀況以及信息的利用水平和能力。外部信息是指對項目建設活動有影響的外部環(huán)境各種相關因素的信息。包括政府相關部門對建設工程項目行政審批和許可方面的信息；有關項目建設的法律、法規(guī)和決策信息；政府有關部門的相關政治、經濟的信息，工程定額和造價信息；勞動力價格、主材價格等市場信息。

2．按照信息流動分類，可分為自上而下的信息、橫向溝通的信息和內部與外部溝通的信息。建設項目信息流向，即項目管理工作路徑，它與建設項目管理的組織機構設置有直接關系。合理的工作路徑，能夠有效的發(fā)揮項目信息的效益。

3．按信息內容分類，可分為工程技術信息、經濟信息和項目管理信息。工程技術信息是指項目建設運行過程中的與工程技術相關的信息，包括圖紙、相關規(guī)范、技術方案、質量保證措施等。經濟信息指與建設項目有關的經濟內容信息，包括預算成本、融資情況等。項目管理信息是指有關管理內容的信息，包括招投標管理、規(guī)劃設計管理、合同管理、人力資源管理等方面。

4．按照層次要求分類，可分為計劃信息、控制信息和作業(yè)信息。計劃信息是指房地產開發(fā)公司高層管理者確定的目標、規(guī)劃和計劃安排，資源分配等方面的信息。控制信息是指管理層為實現項目建設目標對項目建設各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督、控制所得到的信息。作業(yè)信息指項目建設過程中與日常業(yè)務相關的信息和施工現場的各種信息。

5．按照信息時態(tài)特征分類，可分為歷史性信息、實時信息和預測信息。歷史性信息指已經發(fā)生并且被使用過的信息，但對項目管理人員仍有借鑒和啟發(fā)意義或仍有使用價值的信息，以文檔資料的形勢保存。實時信息指反映當前建設工程項目各項活動的信息以及反映當前外部環(huán)境特征的信息。這類信息對指導和控制項目建設各項活動具有非常重要的意義，是項目信息資源開發(fā)利用的重點。預測性信息是指在掌握上述兩種信息的基礎上，運用科學的預測方法和主管人員的經驗，對項目建設未來的各項工作進行預測性描述得到的信息，為房地產開發(fā)公司決策管理層提供決策參考。

6．按照信息穩(wěn)定性分類，可分為穩(wěn)定性信息和流動性信息。穩(wěn)定性信息指在一定時期內不會發(fā)生重大變化的信息，在項目管理中往往可以重復利用，包括建設項目的目標，節(jié)點計劃和各種協(xié)議或合同等。流動性信息是反映建設項目各項業(yè)務活動的實際進程和實際狀況的信息。這種信息隨工程進展而不斷更新，包括建設項目的財務狀況和工程進度等。

三、建設工程管理信息的模塊分類

1．投資管理模塊，包括計劃投資數據處理；實際投資數據處理；計劃—實際投資比例分析；投資分配分析；投資控制以及報告報表生成等功能。

2．工程控制模塊，包括編制項目進度計劃；項目實際進度的統(tǒng)計分析；進度計劃的調整以及項目進度各類數據查詢；項目建設的質量要求和標準的數據處理；材料、設備檢驗紀錄；工程質量驗收紀錄；質量統(tǒng)計分析、評定的數據處理；質量事故處理紀錄及質量報告報表生成等功能。

3．成本控制模塊，主要包括材料設備采購計劃；材料設備招標文件、詢價文件；分包工程招標文件；分包工程招標計劃；報價對比分析；設計概算及各項分包工程標底文件。

4．合同管理模塊，包括合同結構模式的提供和選用；各類標準合同文本的提供和選擇；合同文件、資料的錄入、修改、查詢和統(tǒng)計；合同執(zhí)行情況的跟蹤和處理過程的管理；合同實施報告報表生成以及建筑法規(guī)、經濟法規(guī)查詢等功能。

5．行政事務模塊，包括文件流傳簽批手續(xù)；行政管理規(guī)則；員工管理手冊；辦公固定資產及耗材的使用情況及支出統(tǒng)計等。

四、建設工程管理信息系統(tǒng)的建立條件

1．組建信息化領導小組及專業(yè)信息處理隊伍。由于信息管理貫穿業(yè)主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設參與方，開發(fā)公司應成立項目經理領導的信息化領導小組，統(tǒng)一布置建設工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關的項目管理職能部門設立專職信息員，形成上通下達的信息資源管理組織體系。在管理信息系統(tǒng)的建設過程中，需要解決復雜的管理問題、計算機信息處理和通信技術、系統(tǒng)運行操作和維護等一系列問題，應組建一支素質過硬的專業(yè)信息處理隊伍。同時，還要對項目管理的不同層次的相關人員進行培訓，保證系統(tǒng)開發(fā)和應用的順利進行。

2．建立建設工程項目信息管理機構。管理信息系統(tǒng)是整個管理體系中的一個子系統(tǒng)，是業(yè)主項目管理業(yè)務流程中的一個獨立環(huán)節(jié)，需要有相應的信息管理機構來負責信息管理工作的規(guī)劃、協(xié)調和管理工作，大中型、復雜的建設工程項目，還應有信息管理負責人負責信息管理業(yè)務，掌握計算機技術，掌握系統(tǒng)開發(fā)和應用的規(guī)律和方法，具有開拓創(chuàng)新和統(tǒng)籌全局的能力。

3．建立信息系統(tǒng)運行制度。數據資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數據的完整與準確是系統(tǒng)的質量保證。因此，需要建立建設工程項目信息資源開發(fā)和應用的相關制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進行。具體工作內容包括：建立統(tǒng)一的適用于項目建設全過程的信息編碼標準；制定和規(guī)范各種紀錄表格，堅持現場記錄制度，保持原始記錄的完整和規(guī)范；保證數據及時輸入電腦，并定期進行統(tǒng)計和分析，形成分析報告；規(guī)范設計圖紙等資料管理形式，對現場變更洽商給予特別關注；建立收發(fā)文程序，并與項目管理信息系統(tǒng)接軌；規(guī)范會議紀要的格式；定期對現場進行照相，保留圖像資料；重要文件或資料同時以紙質文件、電子版?zhèn)浞莘绞奖４娴取?/p>

五、建設工程管理信息系統(tǒng)的建立

一個完善、成熟的建設工程管理信息系統(tǒng)具有強大的功能，有效地輔助業(yè)主進行項目管理，各模塊的負責人及項目經理對各系統(tǒng)信息一目了然，可以非常及時、有效的針對當時出現的問題展開工作，解決問題于萌芽狀態(tài)。最重要的是通過建立這樣的信息系統(tǒng)可以有效地將工作成果和成功經驗進行積累，不管是一個大的開發(fā)項目中的各個子項目，還是一個大型開發(fā)公司中的不同的項目公司，都可以從中最大限度的獲取資源的整合和共享。

六、結語

隨著政府規(guī)范土地管理，嚴格城市土地規(guī)劃的政策和法規(guī)，房地產業(yè)的大環(huán)境趨于合理化，房地產開發(fā)公司應與時代同步，以規(guī)范、長久的心態(tài)從事房地產建設項目的開發(fā)，這也是本文詳細分析、論證房地產開發(fā)公司工程管理體系確立的最根本目的。

參考文獻：

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成本管理論文2700字(一)：施工企業(yè)責任成本管理與市場競爭力探討論文

摘要：現如今，城市現代化進程不斷加快，各大市場間的競爭日益激烈，在這種形勢下，提高建筑工程施工質量的同時合理的控制成本是建筑企業(yè)發(fā)展的重點研究內容，也是提升競爭力的主要手段。一般情況下，在各種建設項目的開展過程中，通常使用責任成本管理方法來實現資金的控制，為了實現經濟效益最大化目標，企業(yè)應嚴格遵守國家相關規(guī)定。本文在對當前建筑施工企業(yè)工程項目責任成本管理問題進行分析的基礎上，探討了提高項目責任成本管理水平的方法。

關鍵詞：施工企業(yè)；責任成本管理；市場競爭力

一、前言

建筑施工項目具有施工周期長、花費資金量大等特點，要想確保資金使用的正確性，就必須實施責任成本管理措施，提高資源的利用效率，為企業(yè)爭取更大的利潤空間。為此，企業(yè)應根據建筑行業(yè)的發(fā)展要求，對責任成本管理體系進行完善，必要時可學習西方國家先進的管理理念，將其與本企業(yè)的實際管理內容相互融合，要勇于創(chuàng)新，將其貫穿于企業(yè)施工項目的整個實施環(huán)節(jié)當中，在為人們提供更好的建筑服務的同時，義能為企業(yè)創(chuàng)造更多的經濟效益。

二、建筑施工企業(yè)工程項目責任成本管理問題

1、責任成本管理體系不完善

目前我國工程項目進行責任成本管理時，缺乏靈活性，項目部未能根據自身的人員配置、任務結構、組織模式等應用操作性強、合理性高、科學的管理制度，僅僅照搬套用其他項目部或是上級部門的管理方法，很難取得良好的效果。不同責任中心與職能部門未進行有效的交叉管理，盡管不同責任中心或職能部門明確了自身的職責與相關人員的責任，但是大部分責任中心與職能部門并未進行有效的交叉管理，因而造成總成本偏高，出現浪費的現象。最后，企業(yè)本級機關并未親自參與控制管理責任成本，而是將權力下放到項目部，降低企業(yè)的整體控制力。

2、管理費用責任管控缺失

各項目部并未審慎對待各項費用開支，由于管控的缺失，存在開支隨意的情況。有些并未有計劃地使用辦公費，未能合理地控制差旅費，在出差的過程中選擇豪華賓館與飛機等高消費的支出，并未參照規(guī)定，肆意濫用業(yè)務招待費，有時內部人員選擇比較高檔的酒店用餐，造成浪費。

3、責任成本分析不全面

工程項目標前責任成本測算不充分，不重視標前責任成本測算工作，承攬項目質量不高，仍有承攬?zhí)潛p的項目、風險較大的項目和墊資的項目。在實際責任成本核算工作過程中，各項目部更為重視與鋼筋加工，混凝土生產等主要責任成本的核算和控制，卻并未基于整體角度去考慮，審慎核算目標責任成本，因此，得到的信息很難用于責任成本分析，也很難為責任考核工作提供有力支撐。

各項目部并未全面深入的分析責任成本，未能對責任成本進行合理的研究。由于未能做好前期核算工作，分析時就缺乏資料的支撐，而且由于責任成本分析方式不恰當，并未針對工程安全質量、管理成本、臨時工程、設備使用等進行合理的分析，也沒有將其與技術方案、質量、安全進度等掛鉤，所以就出現了嚴重的責任成本失控問題。有些部門針對責任成本進行分析，不過其分析也缺乏綜合性，并未結合資金成本以及當期收入等全面剖析研究，成為對責任成本控制成果產生重要影響的因素。當出現問題后，也并未結合工作標準與崗位職責進行整改，具體責任人很難追溯整改結果，判斷整改效果。個別負責人即便在問題出現后，也未及時進行全面的責任成本分析，只是簡單地將分析結果當做動態(tài)指標反映給相關人員，并未分析相關數據的深層意義，責任成本管理工作很難取得良好的效果，相關問題的價值也未能得到深入的挖掘。

4、責任成本管理運行機制不足

工程項目部在責任成本管理運行機制上，以全員績效考評為終端的責任管理機制有待進一步落實，主要表現為項目成本責任“二次、三次分解”難以有效落實，崗位績效考評與成本責任的量化尚未有效對接，企業(yè)薪酬制度的變革對激發(fā)各個層面員工創(chuàng)效積極性的作用仍然不夠。在責任成本的考核方面，獎懲不明，獎罰措施不恰當不對等的情況普遍存在。

三、建筑施工企業(yè)工程項目責任成本管理優(yōu)化措施

1、健全責任成本管理體系

施工企業(yè)需要落實各部門的責任，建立合理的規(guī)章制度，進行有效的監(jiān)管。由A公司負起主體責任，對項目上交款總額等進行嚴格核對，重視不同流程的責任成本管理與檢查監(jiān)督工作；為了強化責任成本控制工作，工程項目必需要嚴格落實管控職責，實現公司責任成本目標。其他各部門也需加強監(jiān)管意識，由項目經理負起主要責任，嚴格監(jiān)督各業(yè)務部門的工作執(zhí)行情況，逐步建立健全流暢、嚴謹、高效的管理機制。需要重視工程項目施工生產的所有細節(jié)，在技術、質量、安全、材料、設備等責任成本方面進行審慎的管理，使責任成本管理工作能夠全方位、多維度的進行。加強責任成本管理體系的靈活性與彈性的建設，結合實踐經驗與歷史總結做好備案。在確保能夠連貫控制整體流程的過程中，使各部門積極參與進來，團結協(xié)作，重視管理交叉環(huán)節(jié)。

2、加強工程項目責任成本管控力度

首先，項目部要對工程數量嚴加管控，確保整個項目建安成本始終處于可控狀態(tài)。要從源頭計劃部門計價結算上做好管理，杜絕因計價超量放大成本的現象。其次，要高度重視材料成本的管控問題。工程項目部從材料采購流程的起點抓起，在進場材料的審核把關要嚴格。用量上的控制對于材料成本來講也是很關鍵的，尤其要對砂石料、鋼材、水泥等大宗材料采購進場做到賬實相符。最后，項目部要對機械使用費管控到位。項目部機械使用費在整個項目成本中占比僅次于材料費，做好機械臺班管控可以有效降低相關責任成本。

3、健全項目責任成本考核體系

工程項目部責任成本體系主要由集團公司、工程公司、項目部、施工隊（工區(qū)）、施工班組五級構成。需要考核的主體主要是工程項目部、直管項目部、一次性指揮部。針對前者進行考核時，主要分析的內容是綜合收益、管控效果、施工進度、現場文明施工、工程質量、安全措施費使用情況等，考核周期為一年一次，考核后要進行通報，并且將其關聯(lián)到年度績效當中。針對后兩者進行考核時，主要分析其經費控制、履約創(chuàng)新、開源創(chuàng)效等情況，考核周期需要結合任期考核與年度考核進行綜合評價。

四、結束語

綜上所述，在現代市場經濟體制改革下，企業(yè)應順應時展的要求，對原有的責任成本管理手段進行創(chuàng)新，提高企業(yè)自身的競爭力，實現對企業(yè)物質成本和非物質成本的全面管理，實現企業(yè)戰(zhàn)略目標。

成本管理畢業(yè)論文范文模板(二)：基于房地產工程管理與項目成本管理的探究論文

摘要：自改革開放以來，中國經濟收入水平不斷提高，越來越多在農村的人選擇住城市，住房需求急劇增長，同時在城市居民經濟水平和物質物質生活追求的不斷提升的情況下，極大地推動了房地產市場需求的大幅提升，同時，伴隨著農村城市化的不斷推進，建筑工程也逐漸增多。正是在這樣的背景下，房地產行業(yè)在獲得更多發(fā)展機遇的同時，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，一方面，要在眾多房地產企業(yè)的競爭中生存下去，必須提高其技術水平和質量管理控制水平，另一方面，又必須保證獲得最大的社會效益和經濟效益。所以，房地產企業(yè)必須要保證工程管理與項目成本管理的科學化、合理化、系統(tǒng)化，以提高企業(yè)產品的質量信譽與經濟效益。

關鍵詞：房地產工程；工程管理；項目成本管理

隨著社會發(fā)展和經濟水平的進步，城市化建設規(guī)模不斷擴大，其建設進程也持續(xù)加快，大量的建筑項目開始涌現，使得建筑行業(yè)由此得到了快速的發(fā)展。房地產業(yè)是從事建設項目投資開發(fā)的企業(yè)集群，在現代房地產市場競爭日趨激烈的背景下，房地產企業(yè)要想實現市場競爭力的提升就必須要做好工程管理和項目成本管理，其也是保證房地產企業(yè)實現經濟利潤最大化的基礎，如此才能夠在市場中占有一席之地。本文主要結合我國現階段房地產工程管理和項目成本管理重難點問題提出了一些優(yōu)化建議。

1關于房地產工程管理與項目成本管理

事實上，房地產項目的工程管理是屬于貫穿整個房地產項目的周期性工作，其工程項目管理的主要內容主要包括了房地產項目開發(fā)、工程項目設計與規(guī)劃、項目施工管理、工程項目驗收等等。房地產項目工程管理主要是面對房地產工程和城市規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)管理，通過房地產企業(yè)對項目區(qū)域內的設計、提供的人力、物理以及資金等方面的合理化整合與配置，通過科學化的項目運行流程結合現代化的管理理念與方法實現建筑項目用戶需求的滿足。事實上，地產項目工程管理是將項目開發(fā)、設計、施工、投入使用的全過程管理，涉及城市管理部門、政府部門、市場需求、施工單位、監(jiān)理單位、用戶、資金等各個方面的協(xié)調與管理。其工作重點在于對外部環(huán)境、內部各部門的協(xié)調，構建出科學化的協(xié)調機制，以保證整個工程項目的周期處在良好的管理控制當中，其能夠有效保證工程項目的施工質量以及成本控制，確保房地產企業(yè)的價值體現[1]。

房地產工程項目成本管理主要的內容包括成本規(guī)劃、成本計算、成本控制、業(yè)績評估。成本規(guī)劃主要是很對房地產項目設計階段的成本思路與總體要求，需要結合項目效益目標和項目方案實際進行成本的預算規(guī)劃和設計。成本計算是需要借助計算軟件與相關技術進行項目成本信息的分析，實現成本預算的預判。成本控制主要是根據工程項目的整個實施過程進行成本調整和控制，實現成本降低的目的。成本業(yè)績評估是針對整個工程項目中成本規(guī)劃、成本計算與成本控制結果的有效性、科學性分析與結果反饋，并形成實際的數據報告。成本管理工作是企業(yè)實現發(fā)展效益和未來效益目標的重要基礎依據。因此，各部門必須要具有極高的成本管理意識和節(jié)約意識，真正做到節(jié)能降耗，進而提升房地產企業(yè)的經濟利潤。

2房地產工程管理過程中的問題及優(yōu)化措施

目前房地產工程管理過程中在其前期的成本規(guī)劃中表現出一些問題，在用戶需求方面和市場變化方面的掌握與控制出現一些不足，特別是早期規(guī)劃的準備與詳細計劃方面，這就導致了市場消費定位產生了偏差，同時其由于數據分析和決策時間上對時間成本方面有了很大的浪費。此外，房地產項目工程管理的機制方面也表現出了不健全的問題，很大的原因在于對項目管理認識上的不足。大多數的房地產企業(yè)受到傳統(tǒng)管理思想和小規(guī)模時期簡單管理模式的影響，對工程管理的模式和方式仍沿用傳統(tǒng)方法，嚴重缺乏創(chuàng)新思維，使得管理機制方面出現了較大的問題，致使工程管理當中缺乏對工程進度和成本的有效管理控制，由此也引起了工程無法按時交工，成本投入過高，管理成本增大，經濟效益降低的情況[2]。

要想切實解決這些問題，就必須要切實的加強房地產公司的內部管理，首先從項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理入手，全面的優(yōu)化項目開發(fā)的規(guī)劃管理，做好各項市場調查和市場調整，細致的分析成本投資和實際的項目需求以及市場動態(tài)變化規(guī)律，通過調查和細致的分析，全面掌握市場信息，實現對風險的有效控制。另外，針對設計過程也要結合實際情況制定相關流程，從各方面考慮和分析項目的各項影響因素，并根據設計方案做好工程項目的預算工作，實現全面可控的前期工程管理體系的建立。針對管理機制的問題首先要以原有制度基礎上結合企業(yè)實際情況進行科學的優(yōu)化，制定和補充相關的規(guī)章制度，明確劃分崗位職責，依據企業(yè)內部工作情況制定合理的考核機制，從根本上實現管理機制的全面性和有效性。

3做好房地產工程招標成本控制

在具體進行項目招標期間，需要房地產方始終秉持公開公正的原則，做到誠信招標，相關工作人員要做好信息數據的收集整理，認真分析信息數據，具有綜合各種有利價值信息的意識。同時，還要深入分析工程造價的不同因素，以此為標準制定招標投標的文件。在招標投標期間，通過合理的低價獲得相應的開發(fā)權；并且還要重視施工合同的管理，進而控制建設的質量，掌握建設的進度，促進費用控制的有效性。在簽訂合同期間，要以不同的合同內容為基礎，明確協(xié)議條款，如果合同中所涉及費用較多，一定要進行明確的約定，例如規(guī)定工期、設置階段性目標、工程款結算、違約爭議處理等方面[3]。

4房地產工程項目成本管理的問題及優(yōu)化措施

目前房地產工程項目管理過程中成本管理的問題主要在于管理人員和施工人員的成本控制意識較為匱乏，其一是管理體系和管理機制的問題，其二是人員的專業(yè)素質問題，這些都對成本管理和有效控制效果帶來了極大的影響。

很多房地產企業(yè)并沒有形成成熟的管理體系和管理機制，這對于具有極高復雜性的房地產工程項目來講，縮小了成本管理限制力度和覆蓋范圍，而且使得成本投入沒了節(jié)制。并且很多企業(yè)并沒有設立相關的監(jiān)督管理制度，這就不可避免的使得企業(yè)資源出現浪費的現象，增加了很多不必要的成本投入，甚至還有企業(yè)存在成本虛報的情況。

人員的專業(yè)素質和責任意識是保證成本管理和有效控制的重要載體，專業(yè)水平和意識水平方面是執(zhí)行力和自控力的基礎，人員必須具備較高的專業(yè)素質和責任意識才能夠增強管理效果和管理效率。因此，房地產單位首先要制定科學健全的管理制度，并在實踐中不斷完善，使其成為成熟的管理體系，尤其注重施工過程中的成本控制，例如安全防護和安全風險識別以及材料質量的嚴格管理。其次是要全面施行持證上崗，對施工人員的專業(yè)素質也要做到嚴格監(jiān)督，定期進行專業(yè)化培訓，以提升人員的專業(yè)水平和責任意識[4]。

篇5

關鍵詞 房地產 預警指標 預警方法 預警系統(tǒng)

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

我國房地產業(yè)始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現了地區(qū)性的房地產發(fā)展過快、房價過高等現象，對經濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產預警系統(tǒng)進行深入研究。我國對房地產預警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經濟預警方法并結合自身特點形成的。我國對房地產預警的研究主要集中在房地產預警指標體系的設計、房地產預警方法的選擇和房地產預警系統(tǒng)設計三方面。

一、 房地產預警指標研究評述

房地產預警指標及指標體系是房地產預警系統(tǒng)的基礎，科學、合理地設置指標體系能有效地實現房地產預警系統(tǒng)的功能和目標，因此，對房地產預警系統(tǒng)的指標體系進行深入研究，無疑是房地產預警系統(tǒng)研究的一項重要內容。我國早期對房地產預警指標體系進行構建多采用定性方法，而采用定性方法構建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關性，也不能準確判斷各指標對房地產業(yè)的影響，指標選取依據不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。

郭磊、王鋒等認為，房地產周期波動的主要原因是宏觀經濟因素的外部沖擊在房地產經濟中產生了內部傳導。他們在進行預警指標體系設計時，根據先行、同步和滯后的數量特征關系初選了全國消費者物價指數等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產經濟周期波動的指標作為房地產預警的指標體系，并利用統(tǒng)計預警法進行了單一警兆指標預警和綜合預警分析。

郭峰認為房地產預警指標的選取應遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎上應采用定性和定量相結合的方法來選擇房地產預警指標。其具體做法是參照各地已有的預警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結果證明該指標體系可以滿足預警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計中的主成分分析法來確定各單項指標的權重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關性大小，并按照相關性的大小來決定指標的取舍， 同時結合專家經驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數據，建立了包括房地產價格、從業(yè)人數等在內的武漢市房地產預警指標體系。但利用該指標體系進行預警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結合數據進行檢驗。

周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產預警指標選擇方法。他認為房地產系統(tǒng)作為一個復雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關聯(lián)分析法對樣本數據進行分析，得出指標間的關聯(lián)度，然后根據指標關聯(lián)度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構成要素就是要選擇的房地產預警指標。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產預警指標按照指標的性質分為總量指標、購買力指標、生產類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數檢驗并結合定性方法建立了預警指標體系，然后利用上海市房地產相關的數據進行了實證分析。

綜上所述，我國對房地產預警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結合的思路轉移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產業(yè)發(fā)展的關系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數統(tǒng)計方法對數據要求較高，通常需要樣本數據夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結合來構建房地產預警指標體系將是未來的發(fā)展趨勢。

二、房地產預警方法研究評述

預警方法是預警系統(tǒng)的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預測、防范和調控功能的關鍵。在預警方法的選擇上，我國有關學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產發(fā)展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數預警為主；90年代末到本世紀初以統(tǒng)計預警為主；近期的研究則轉向以人工神經網絡等為主的人工智能、模式識別方法方向發(fā)展，逐漸與計算機軟件融合。

（一）景氣指數法。

如上所述，我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監(jiān)測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環(huán)理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產景氣的動向,通過構建合成和擴散指數來達到對房地產運行情況進行監(jiān)測、預警的目的。他們認為擴散指數能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經濟波動過程,還能夠有效地預測經濟循環(huán)的轉折點,但是不能明確表示經濟循環(huán)變化的強弱；合成指數不僅能預測經濟循環(huán)的轉折點,還能在某種意義上反映經濟循環(huán)變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(DI)和合成指數(CI)適用于房地產預警等宏觀經濟領域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數預警法進行了大量研究后，發(fā)現由于計算方法和側重點不同，利用擴散指數DI和合成指數CI對相同的數據分別計算得出的房地產警度不一致，他們分析了兩種指數的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統(tǒng)DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數，即對DI與CI指數向量進行數據處理并建立整合基礎以后，依據DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權值計算理論，確定各整合基礎數據所載信息量的權重，最后對其進行加權平均求出房地產市場的綜合景氣指數，并利用武漢市實際數據進行了分析，結果表明，改進后的綜合指數能更好地反映武漢市房地產的實際警度。

景氣指數法經過多年的發(fā)展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產進行預警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數法應用的前提條件是經濟波動的周期性，而我國的房地產經濟發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數用合成指數和擴散指數這些綜合指數來反映總體的發(fā)展趨勢，而這些綜合指數對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數法來進行房地產預警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計預警法，是我國房地產預警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對指標進行分析處理，實現房地產預警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設部就組織過房地產監(jiān)測、預警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計預警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對用統(tǒng)計預警法進行房地產預警作了較系統(tǒng)的研究，現在很多研究都是在他們研究的基礎上進行的。他們首先對經濟預警的各種方法進行了分析、比較，指出統(tǒng)計預警方法適合用來房地產預警;接著運用時差相關分析方法篩選出警兆指標，并確定了預警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產預警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時的控制目標和方向，實現了房地產預警系統(tǒng)的計算機處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計預警法，結合深圳市實際數據，對深圳房地產運行的軌跡進行監(jiān)測，并對未來的走勢進行了預測。他們首先根據房地產經濟的相關理論和深圳房地產自身的實際，選擇房地產銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產銷售量的時差相關分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產進行了單指標預警和綜合預警。張泓銘對各種預警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產預警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。

陳峰、丁烈云對利用綜合預警法進行房地產預警容易出現的失真現象進行研究后，提出用數學方法對用3 預警準則確定的預警區(qū)間進行調整，并以武漢市相關數據為基礎進行了實證分析，結果顯示對預警區(qū)間修正后，能夠提高房地產預警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計預警法要求它的參數必須滿足多元常態(tài)分配的假設，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效；另外統(tǒng)計預警法是靜態(tài)的，不具有容錯性，而目前我國房地產數據參差不齊，房地產發(fā)展迅速，因此采用該方法結果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

（三）基于模式識別的預警方法。

房地產預警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統(tǒng)學科的研究成果，避免或盡量減少預警過程中的人為因素，使預警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關注。

王建成在其博士論文里構建了基于概率模式分類的經濟預警系統(tǒng)。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統(tǒng)的指標處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢，而應用模式分類和比較來對未來狀況進行預測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預警風險等要求，其有關分類錯判概率等理論，很適合研究預警系統(tǒng)的預警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結合起來，進行預警指標選擇，構造出一個實用、完整的經濟預警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預警系統(tǒng)的設計需要已知經驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經網絡模型對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測有關指標2004-2005年的值，并結合統(tǒng)計預警法對杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產預警系統(tǒng)，并進行了實證分析。

BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統(tǒng)預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預警走向實用化奠定了基礎。但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

房地產系統(tǒng)是一個復雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進行預警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結合來進行房地產預警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產周期波動與預警研究的博士論文中，把景氣指數法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經網絡預警法三種方法和相應的模型結合起來預警，經過實證分析，表明預警效果相當不錯。

南京房管局在建立南京市房地產市場預警系時也結合了景氣指數法、警兆信號法和專家經驗法三種方法共同預警。采用多種預警方法對房地產進行預警，以便相互驗證，這也是今后房地產預警的發(fā)展趨勢。

三、房地產預警系統(tǒng)設計研究評述

房地產預警系統(tǒng)是一個非常復雜的大系統(tǒng)，預警指標體系的選擇是房地產預警系統(tǒng)的基礎，而房地產預警方法是房地產預警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關數據的收集、整理，警度的預報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產預警系統(tǒng)的各個功能模塊設置以及如何利用計算機技術進行科學調控進行研究，國內不少學者進行了許多嘗試。

梁運斌對建立房地產預警監(jiān)測系統(tǒng)進行了探索，提出了房地產預警預報系統(tǒng)應該由景氣分析、預警信號、行業(yè)監(jiān)測和景氣調查四個子系統(tǒng)構成的基本構想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。

彭詡也對房地產預警系統(tǒng)的框架進行了構建，他認為房地產預警系統(tǒng)可以細分為信息采集系統(tǒng)、預警信號系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，各個系統(tǒng)相互獨立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進行要用來建立預警預報指標體系和預警預報制度，房地產信息采集系統(tǒng)主要收集房地產基礎數據及相關信息數據；預警信號系統(tǒng)主要進行數據的整合分析和。

鄭淑琴認為房地產預警系統(tǒng)可分為數據處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測預警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對這三個系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數據的收集、預警方法的確定和出現警情時的預報和對策來構建的。韓立達在總結前人研究成果的基礎上，對房地產預警系統(tǒng)框架的構建提出了較系統(tǒng)的構想。他認為房地產預警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預警最后到全國綜合預警，而橫向預警是指對每個具體城市的預警框架可分為統(tǒng)計信息系統(tǒng)、預警預報系統(tǒng)和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預警預報系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計信息系統(tǒng)與動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務的，前者為其提供基本資料和數據，而后者則起著輔助預警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎構建了房地產“遞階控制”預警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數據庫管理系統(tǒng)，包括警兆數據庫、預警界限數據庫、預測指標數據庫和警情分析指示數據庫等；而中級為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數據結果輸出等功能。

李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發(fā)角度來看，房地產預警系統(tǒng)應該是以MIS為基礎，兼有DSS功能的計算機預警信息系統(tǒng)。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產經濟發(fā)展過程中可能出現的各種異常態(tài)勢發(fā)出預先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數據庫管理信息系統(tǒng)，兩個系統(tǒng)之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統(tǒng)來調度。

總的看來，我國房地產預警系統(tǒng)的設計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發(fā)展，但與計算機緊密結合，友好的人機交互模式和動態(tài)的建模技術將是房地產預警系統(tǒng)設計未來的發(fā)展趨勢。

此文系湖北省教育廳青年項目（239269）

（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經政法大學統(tǒng)計學專業(yè)博士）

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[14]陳峰，丁烈云．房地產綜合模擬預警法誤區(qū)的識別及修正，數學的實踐與認識，2006（36）

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[21]郭峰．基于大系統(tǒng)控制的房地產預警系統(tǒng)及應用研究，重慶大學博士論文,2005。

篇6

【關鍵詞】開發(fā)項目； 技術管理；管理控制；控制要點；房地產開發(fā)

中圖分類號： TU712 文獻標識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著經濟發(fā)展速度的加快，城市建設也得到快速發(fā)展，同時各類建筑建設規(guī)模也越來越大。在房地產建設中，新興技術也得到廣泛使用，其中房地產開發(fā)項目是對房地產在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的項目，是開發(fā)項目的具體應用。在房地產開發(fā)項目的管理中，技術管理是其中重要組成部分。房地產開發(fā)項目的技術管理中，主要是對策劃設計、施工進度設計、施工質量和開發(fā)成本進行管控，也是開發(fā)項目的核心部分控制。

二. 房地產開發(fā)項目的策劃設計管理與控制。

1.策劃管控。

房地產項目主要分為住宅、工業(yè)、商業(yè)等不同類型，在項目立項后，要針對性的選擇擅長的策劃公司，作出針對性的策劃，在前期的策劃中，開展市場調查，進行分析后進行項目策劃。

在進行市場調查時，要深入市場，要發(fā)現市場機會，尋找可行的投資空間，并對市場的需求進行預測，分析投資成本。市場調查的目的是為投資的可信性分析提供基礎的信息，其提供的信息可為項目建設、項目質量、項目效益和投資風險程度提供分析依據。

根據市場調查的結果，作出可行性分析后，要組織專業(yè)人員進行開發(fā)策劃、開發(fā)步驟、開發(fā)進度等開發(fā)方案設計，同時對項目的投資融資方案和技術經濟指標、環(huán)境保護評價等進行策劃。要根據建筑密度、建筑面積、工程造價、容積率等指標，對技術經濟指標作出評價，找出其中存在的問題并進行改進，經檢驗后，確定最終開發(fā)方案。

2.設計管控。

在前期的設計階段，要進行設計方案的評審、做好施工圖的內部審核并掌握施工圖的內容。在進行方案評審中，要建立項目專家評審制度，對重要項目還要引入“第三方”進行專項評審，確保設計進度、設計質量、設計成果的有效性，并確定投資的合理性和收益的可行性。同時要對施工圖進行審核，必要時要進行轉向審查，要加強現場的技術人員、施工單位技術人員和建立公司等相關人員的施工圖培訓，要對施工圖熟練掌握，熟記于心。

在房地產規(guī)劃設計中，除了通常的指標外，還要控制以下內容：地下車庫位置結合建筑單位外墻位置和地質情況確定；盡量保持場區(qū)內土石方的平衡；認真研究配電房、水泵房等配套設置的合理位置；要考慮封閉小區(qū)的圍墻位置；要結合周邊的環(huán)境情況，考慮售樓處和景觀示范區(qū)的位置；對建筑做法進行分析確定；對外墻保溫體系進行確定；對防水點進行結構分析。

進行結構設計時，要對各種管材和線材進行選型優(yōu)化；各種埋墻和鋪地管線的交叉問題設計可行方案；要注意落水管對立面的影響；地面的配電房、通風井、水泵房等位置要突出；要確定各種管道的位置和數量。在進行景觀設計中，還要考慮減少硬質鋪裝面積，增加綠地面積；要減少各種地面構筑物以及管道井的影響；要綜合考慮管線的機構方案是否影響景觀效果。

三.開發(fā)進度設計管理與控制。

房地產項目開發(fā)進度影響施工交付期和施工質量，施工進度的快慢直接影響到開發(fā)效益和開發(fā)成本，對進度的管控也是項目開發(fā)管理的核心內容。項目開發(fā)進度設計要選擇合適的開發(fā)計劃模板，根據多方的反復論證，加強項目開發(fā)計劃的編制，形成符合公司施工要求的開發(fā)進度方案。

開發(fā)進度設計要主要是樁基礎的施工方案和工期、地下室的施工，這兩項施工項目對進度影響較大，同時也是管控的難點。在該類項目施工中，由于主樓腳手架的影響，造成防水施工不能夠一次性完成。地下室的后澆帶和沉降縫隙以及施工方案、外墻腳手架、地下室及整體建筑方案都會對此產生影響。腳手架影響地下室頂板的防水施工，而后無法進行地下室地板覆土施工，不能完成建筑小區(qū)的園林綠化工作，導致無法及時完成銷售預計時間。

施工進度影響是呈連鎖反應的，具有類似多米諾骨牌效應，由于一項項目的影響，對后期施工時間影響加大，因此也是開發(fā)項目管理中，應該足以引起重視的部，這對施工工期和施工成本、投資收益等都有積極作用。

四.施工質量管理與控制。

進行策劃方案設計時，不能僅僅關注建筑外型、建筑風格、建筑外觀，更要注重對施工質量、施工防滲漏等技術指標設計。在小區(qū)住宅中，如有大面積地下室發(fā)生滲漏而產生質量影響，對其上部的建筑質量影響是巨大的，尤其是后期彌補和修復工程量巨大，這會造成施工成本上升。

設計沉降縫或后澆帶時，要將建筑主體和地下室分開，提高對覆土層和縫的施工要求。要考慮后澆帶的封閉導致板面積增大產生的膨脹變形、后澆帶加荷載過程中底板和頂板的承載能力、地下室滲水預防解決方案。對屋頂進行防滲漏時，要注意結構板的整體澆筑中不要留下施工冷縫，要確保防水層和基層的結合度。在防水層上部要做隔離層和保護層，要確保防水層的質量效果，確保防水層不會因為保護層的變化而受到破壞。

在建筑物滲漏設計和施工中，外墻上的窗是經常被忽視的部分。作為外墻的一部分，其受到氣候的影響較大，由于風吹日曬，雨淋等影響會發(fā)生滲漏。為避免和減少后期滲漏的影響，因此要提高和加強在設計、施工中的質量控制。在常規(guī)的施工中，窗洞沒有施工窗帶，導致窗洞的誤差而造成發(fā)泡膠分布不均勻，部分區(qū)域發(fā)泡膠太厚，發(fā)泡膠高出窗平面較多，導致發(fā)泡膠的防水效果不理想。要通過增加窗帶，保證窗洞口準確的尺寸，提高發(fā)泡膠的施工質量和防水質量。

五.開發(fā)成本管理與控制。

房地產的開發(fā)成本構成非常復雜，其中既有內部因素也有外部因素，還涉及到經營、管理、技術和環(huán)境等方面。對項目的開發(fā)成本構成進行分析，明確可能產生費用的分類，對提高開發(fā)成本控制具有積極意義。

房地產開發(fā)中，土地費用是一項高額的成本，包括土地出讓金、拆遷補償、征地補償以及基礎設施建設、配套建設費等。其工程建設成本又包括前期工程費用、建筑開發(fā)成本以及公共配套設施費用等。構成房地產成本的因素還包括繳納的營業(yè)稅、附加稅、契稅、印花稅等，還包括在銷售中發(fā)生的管理費用等等。

房地產開發(fā)成本控制要以經濟效益為中心，對全員和全過程實施全面控制。在進行成本控制中，要充分調動全體職員參與的積極性，企業(yè)的領導層也要提高對成本費用的控制重視程度，在開發(fā)、施工全過程中，實施對項目成本的控制。

在房地產的立項、規(guī)劃、施工、銷售等階段，要針對不同階段的不同要點，進行針對性的控制，達到成本績效目標。

立項階段的成本控制包括對土體出讓金和土地征用發(fā)生的費用以及前期的工程費?？刂埔c：

規(guī)劃設計階段的成本控制是要應用價值工程原理，改變事后的成本控制為事前的成本控制，要進行標準設計和限額設計?？刂埔c：

施工建設階段要加強先進施工組織技術和科學的施工方案，對材料、設備等質量和成本進行控制。控制要點：

銷售階段控制是對銷售投資費用的控制，實現開發(fā)項目資金的回籠，完成預期的盈利，實現開發(fā)收益?？刂埔c：

六．結束語

開發(fā)項目的技術管理與控制手段較多，其涉及內容也較為廣泛，進行管理與控制時，要結合工程實際情況，因地制宜。對項目進行分段，將項目細化后，對各細分階段進行管理與控制，以此實現對項目開發(fā)的整體控制，達到預計的開發(fā)效果，實現開發(fā)的盈利。

參考文獻：

[1] 劉敏智 淺談房產開發(fā)項目的技術管理與控制要點 [期刊論文] 《山西建筑》 2007年5期

[2] 馬茜淺論房地產開發(fā)項目中的成本控制要點 [期刊論文] 《門窗》2012年7期

[3] 凌杉淺談房地產開發(fā)項目中的成本控制要點 [期刊論文] 《經濟視角(中旬)》 2011年12期

篇7

論文摘要：深化職業(yè)教育改革，需要根據學科的發(fā)展特點，結合社會對人才的需求，在改革和創(chuàng)新中發(fā)展。從研究房地產行業(yè)發(fā)展、房地產專業(yè)培齊基本模式及房地產行業(yè)市場需求情況出發(fā)，將學科設置特點與人才需求相結合，探討了河南建筑職業(yè)技術學院的房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式的選定，展示了房地產專業(yè)發(fā)展前景。

1　引言

當前，社會和經濟發(fā)展對職業(yè)教育的發(fā)展和改革產生了全面的、深刻的影響，并提出了更高的要求。職業(yè)教育要能適應市場經濟、職業(yè)崗位的需求，滿足社會對專門人才的需要．就必須確立以就業(yè)為導向、以能力為本位的教學理念。充分體現以提高學生綜合職業(yè)能力和全面素質為目標，以實踐技能訓練為重點的現代職教特色。所以說，職業(yè)學校從開始辦學就要找準就業(yè)市場需求．在新形勢下，教育都提出了改革人才培養(yǎng)模式要求，進一步調整教育結構，建立具有職業(yè)教育特點的人才培養(yǎng)與評價的標準和制度，深化職業(yè)教育改革。

房地產專業(yè)是適應市場發(fā)展的新專業(yè)，從長遠發(fā)展來看，房地產投資和開發(fā)企業(yè)、物管公司、資產公司以及房地產咨詢機構、評估機構、產權保險公司等均對房地產專業(yè)人才有著巨大和廣泛的需求然而，房地產專業(yè)又是一個綜合性非常強，兼具工程、管理、經濟和法律等多學科知識的綜合性專業(yè)，目前該專業(yè)人才的培養(yǎng)模式問題不易把握，其知識、能力和素質的要求上也有待明確。河南建筑職業(yè)技術學院自2006年創(chuàng)辦房地產經營與估價專業(yè)，2006年開始招收高職生。作為建筑院校工程管理系的專業(yè)之一，房地產經營與估價專業(yè)使用工程管理專業(yè)基礎課程，即工程技術類課程、工程經濟類課程、工程管理類課程、造價管理類和法規(guī)類課程等平臺，培養(yǎng)具有分析和解決房地產經營與估價理論問題的能力，具備從事房地產相關專業(yè)技能畢業(yè)生，以適應市場的不同需求。

2　房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式

人才培養(yǎng)模式是指在一定時間，一定社會環(huán)境下，在一定的教育思想指導下，人才培養(yǎng)的標準和規(guī)范以及人才培養(yǎng)活動的人才培養(yǎng)計劃、組織方法和運行方式。根據我國房地產專業(yè)教育現狀和今后發(fā)展的需要，高職人才培養(yǎng)模式的內涵包括三個層面的內容。第一是目標體系，主要指培養(yǎng)目標及規(guī)格；第二是內容方式體系，主要指教學內容、教學方法與手段、培養(yǎng)途徑等；第三是保障體系，主要指教師隊伍、實訓基地、教學管理和教學評價等。可以從以下方面對高職類房地產專業(yè)培養(yǎng)模式進行定義：

(1)以培養(yǎng)房地產經營與管理一線所需的綜合素質較高的技能型技能人才為辦學宗旨；

(2)完善以培養(yǎng)專業(yè)技術技能能力為主線的理論和實踐教學體系；

(3)形成校內教學與社會教學與生產實踐相結合的人才培養(yǎng)途徑；

(4)具備一支教學水平較高并且具有較強實踐能力的師資隊伍；

(5)具有良好的實踐教學條件和環(huán)境；

(6)具有科學規(guī)范和先進的教育管理制度。

作為建筑行業(yè)的專業(yè)之一，在能力結構方面，房地產專業(yè)人有研究型、技能型、研究一技能型三種才培養(yǎng)模式。研究型模式著重培養(yǎng)理論基礎扎實、寬厚，能從事科學研究和技術開發(fā)工作的人才。研究型模式要求土木工程和經濟管理專業(yè)的實力雄厚，要有好的科研條件和學術氛圍，并且是以研究生教育為主。技能型模式則培養(yǎng)具有較強的實際操作能力，能將專業(yè)知識和技能應用于社會建設工作人才。研究一技能型模式界于研究型和技能型之間，科研能力和操作能力二者并重，其畢業(yè)生可以從事房地產開發(fā)與評估、房地產估價和房地產經紀、物業(yè)管理等實踐性工作。

作為工程管理系的專業(yè)之一，在專業(yè)知識結構方面，房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式有工程型、管理型、工程一管理型三種。工程型模式著重土木工程技術知識的教育，在課程設置上安排較多的土木工程類課程和實踐環(huán)節(jié)，其人才特點體現為工程技術知識豐富，實際操作能力強，能勝任房地產工程技術和管理的基層崗位。管理型模式偏重于經濟管理知識的教育，在課程設置上安排的土木工程類課程及其實踐環(huán)節(jié)相對較少，金融、投資和工商管理類等課程的比重較大，工程一管理型模式則對土木工程類知識和經濟管理類知識的教育并重，在課程設置上并不偏重某一類課程，其人才特點體現為具有一定的土木工程知識和經濟管理知識，具備較強實際動手能力和組織協(xié)調能力，兼?zhèn)涔こ绦秃凸芾硇腿瞬艑I(yè)技能。

3　我院房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式建立

3．1選擇合理的人才培養(yǎng)模式

根據我國教育的實際情況，絕大多數高校應選擇技能型或研究一技能型模式。河南建筑職業(yè)技術學院為高職院校，現階段宜選擇技能型、工程管理型培養(yǎng)模式，不適宜選擇純研究型的辦學模式；而河南省房地產市場需要大量的實踐性技能人才，我院的職業(yè)教育特點正好符合了市場需求。而且，我院有廣泛的土木及建筑工程教學資源優(yōu)勢，滿足我省對管理型房地產行業(yè)優(yōu)秀人才對具有一定土木工程知識和經濟管理知識，具備較強實際動手能力和組織協(xié)調能力需求。

3．2確立培養(yǎng)目標

房地產方向的大專畢業(yè)生主要從事房地產領域的實際工作，但是，房地產領域的知識寬泛，學生進入社會所需要的知識和技能不可能在學習期間全部解決。因此，房地產方向高職畢業(yè)生應具有比較扎實的理論基礎，然后在社會需求和個人感興趣的領域去發(fā)展專門知識。

我院房地產專業(yè)的培養(yǎng)目標定為，面向房地產開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、營銷策劃公司及政府管理部門等，培養(yǎng)熟悉和把握國家宏觀經濟政策，掌握房地產開發(fā)經營管理所必需的知識，掌握房地產估價理論，掌握房地產投資分析與策劃理論，具備房地產估價員與房地產經紀人等基本素質，兼?zhèn)渫聊竟こ碳夹g相關知識，能從事房地產項目策劃、咨詢、估價、開發(fā)、經營管理等技術服務及相關管理工作的房地產高素質技能型人才。

3．3有特色的教學計劃

教學計劃的制定是人才培養(yǎng)模式的具體化形式之一。在具體安排教學計劃時，可以結合培養(yǎng)目標確定各類課程的比例關系，進而確定各門課程具體內容、學時和學分要求。按照工程管理系學科專業(yè)指導委員會的建議，工程管理系房地產經營與估價專業(yè)必修課由教研室根據專業(yè)技術發(fā)展水平在1—5學期確定，以拓展學生的專業(yè)空間。設置房屋構造與識圖、房地產投資分析、房地產開發(fā)與經營、招投標與合同管理、房地產項目管理、房地產營銷、房地產金融、房地產估價、房地產經紀、房地產策劃、物業(yè)管理等26門課程作為專業(yè)必修課程。以專業(yè)平臺課程加專業(yè)方向課程的模式建立，兩部分課程的學時分配比例約為專業(yè)平臺課程占50%；專業(yè)方向性課程占50%。在理論與實踐課程安排方面，實踐類課程比例超出50％，讓學生既具有較為寬廣的專業(yè)基礎，又具有走向工作崗位以后從事某一專業(yè)的初步技能和繼續(xù)學習的專業(yè)理論基礎。

3．4強有力的師資隊伍

我院工程管理系現有教師36人，其中注冊造價工程師，監(jiān)理工程師，房地產估價師，一級建造師等10余人，相關專業(yè)平臺課程師資也非常充分，在多家房地產開發(fā)公司，房地產估價公司等建立實習實訓基地，以實現產教結合的教學途徑。

篇8

【關鍵詞】房地產；開發(fā)項目；工程管理；難點

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章簡述了房地產開發(fā)項目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點問題進行了介紹分析，通過分析，結合自身的實踐經驗和相關知識，對房地產開發(fā)工程項目管理難點的解決措施進行了探討。

二、房地產開發(fā)項目管理的作用和意義

1.房地產開發(fā)項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發(fā)階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發(fā)房地產項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

2.房地產開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發(fā)項目的管理和促進實現最優(yōu)的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎性作用。

3.房地產開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產的開發(fā)項目管理能實現產品設計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

三、房地產工程管理原則分析

1.科學合理原則。應當根據項目任務和具體施工環(huán)境，采用合理的操作方法和作業(yè)流程，科學合理地進行施工現場的各項工作，對施工現場的各項資源做到合理有效的利用，充分發(fā)揮施工人員和管理人員的工作能力，實現科學化現場管理。

2.經濟效益原則。房地產現場管理工作中，不可以只重視施工進度和項目質量而忽視項目成本和市場，要克服這種單純的生產觀以及進度觀。需要努力打造精品工程，在保證質量的同時努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產經營的各種要素，應當精打細算，努力做到以最少的投入獲取最多的產出，盡力避免不必要的浪費以及任何不合理的開支。

3.標準化規(guī)范化原則。標準化管理和規(guī)范化管理，能大大減低房地產現場管理難度，施工現場的諸要素管理都應當做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協(xié)調地進行施工生產活動，從根本上提高施工現場的工作效率，實現良好的管理效益，建立科學規(guī)范的現場作業(yè)秩序。

四、房地產開發(fā)工程項目管理現狀

1.項目風險管理薄弱

房地產開發(fā)項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環(huán)境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產。

2.項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

3、物業(yè)和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重房地產是投資較大的產業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備， 但我國許多房地產項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

4.房地產項目開發(fā)前期調研不足，缺乏可行性研究

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

5.管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節(jié)，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離。

6.物業(yè)和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重

房地產是投資較大的產業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備，但我國許多房地產項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

7.設計監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運行當前，設計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，許多施工單位變更圖紙比原設計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。

8.開發(fā)商質量意識不強

開發(fā)商總體質量意識不強房地產開發(fā)普遍存在偏重施工質量監(jiān)督，忽視策劃和設計階段質量監(jiān)督；偏重土建質量，忽視功能和配套設施及設備的質量；偏重表面質量，忽視隱蔽質量；偏重施工階段的現場質量管理，忽視工序進行前準備工作管理；偏重個體計劃質量及施工進度，忽視整體效率。作為民用建筑建設主體，開發(fā)商的行為在相當程度上影響房屋質量。開發(fā)商常常受經濟利益驅動，一味壓低造價，導致施工方出于成本的考慮，采用不合標準的材料；或為保證上市時間壓縮建設周期導致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導致工期拖延，后期搶工導致建筑質量差；或將住宅質量視為由施工單位負責，將質量監(jiān)管的任務完全交由建設主管部門。如此種種做法對住宅產品的質量產生了相當不利的影響。

五、房地產開發(fā)工程項目管理難點的解決措施

1.重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。

2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委托有資質、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3.要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.加強房地產開發(fā)工程項目中成本的控制政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設計費用、小區(qū)建設費用、建安造價等構成了一個房產開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5.工期的控制工期的控制在房地產開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

6.加強房地產開發(fā)工程項目中安全的控制房地產開發(fā)商和施工單位應該對地產開發(fā)的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產施工質量管理

首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統(tǒng)。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態(tài)信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡?，F場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。

最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

8、對房地產施工進度管理

項目經理部要加強自身的學習，很好地掌握設計文件和業(yè)主的意圖，并通過

自審、會審，對設計的交流，主動進行事前控制，把可能產生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機管理方式，要保證房地產項目工程在規(guī)定的工期內順利完工，就要對施工進度計劃重點把握關鍵工序和關鍵線路，它是工期進度的關鍵?？梢酝ㄟ^對房地產工程進行網絡管理進行控制，只要關鍵工序出現工期的拖延，就可以在網絡進度的計劃中進行調整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產工程按期完工，要根據工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術措施保證緊急時候的備用。

9、房地產施工安全管理

啟動裝置、離合器、保險鏈、防護罩等防護設施要齊全完整。進行設備維修、保養(yǎng)、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護下進行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護罩，并設置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機要用單向開關控制。垂直運輸設備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設備需附著在主體結構上，并做好接地系統(tǒng)。

從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴禁不適合高空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進行兩米以上的高空作業(yè)的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機器進行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時，必須要在上下兩層作業(yè)間設置密鋪板進行隔離。作業(yè)過程中搭設的云梯、工作臺、腳手架、護身欄、安全網等，一定要保證堅固可靠，并在經過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權指揮。

10、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用

在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監(jiān)控，對施工單位施工標準作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規(guī)范化。加強對原材料質量的監(jiān)理。加強原材料的質量控制監(jiān)理是房地產工程監(jiān)理中相當關鍵的一個環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環(huán)節(jié)，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發(fā)生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現象。

六、結束語

房地產開發(fā)項目工程管理中的難點是制約房地產發(fā)展的主要因素，隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，涌現出的相關問題也越來越多，需要認真對待，及時解決，才能促進房地產行業(yè)正常有序的發(fā)展。

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房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

1 房地產開發(fā)工程項目管理現狀概述

作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。房地產開發(fā)項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設的全過程按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產項目開發(fā)建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求;約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確保總體目標的實現。

2 房地產項目管理的重點

房地產項目管理的重點主要體現在計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面等。 1 房地產開發(fā)項目的計劃管理。對房地產開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。 2 房地產開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據有關法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。 3 房地產開發(fā)項目的協(xié)調管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產品銷售。 4 房地產開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

3 房地產開發(fā)項目的工程管理

房地產開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現。

工程項目直接目標管理方法。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，投資、進度、質量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進度、質量完成項目目標。這三個目標彼此之間是對立統(tǒng)一的關系，難以同時達到最優(yōu)，其實施應以項目整體最優(yōu)為目標。 1 項目成本管理

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，應及時予以批示。

項目投資管理是在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發(fā)生的投資，通過計劃、組織、控制和協(xié)調等活動實現預定的控制目標，并盡可能地降低投資費用的一種科學管理活動，它主要通過組織、技術、經濟和管理等措施達到預定目標。

房地產開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設的全運轉過程中進行成本管控。還可通過目標控制原則和動態(tài)控制原則-目標管理是管理活動的基本技術和方法，在實施目標管理的過程中，成本目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、直至個人，做到獎罰分明;動態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制原則。所謂動態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實現投資控制目標。建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目?？傊?，投資預測為投資確立目標，投資控制才有針對性，不進行投資控制，投資預測也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。

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近幾年，我市房地產行業(yè)發(fā)展迅速，大量資源與資金被房地產公司迅速消化，嚴格監(jiān)控房地產公司的業(yè)務與資金已成為審計的一項重點工作。筆者將近幾年參與的大型房地產公司審計項目中不斷摸索和實踐出的適合房地產公司審計的方法與各位讀者分享，不足之處敬請批評指正。

一、充分做好審前準備，全盤掌控企業(yè)投資項目情況。首先應充分收集審計期內國家及地方對房地產行業(yè)適用的相關政策制度。從項目立項開始，房地產項目的各個開發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺調控房地產的政策，審計前應熟讀相關規(guī)定，做到對政策制度基本了解。其次應與被審計單位反復座談，了解公司近幾年房地產開發(fā)的戰(zhàn)略方向，項目基本情況，項目開發(fā)的內部程序，內部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計單位審計期內的房地產項目資料及清單，清單中應包括項目名稱、項目性質、地點、建筑面積、批準概算、土地價格、建設資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數、已售套數、每平米均價、已售金額等內容，通過分析清單，可以幫助審計人員事先全盤掌握公司審計期內房地產項目情況，并初步確定審計重點。通常我們選擇資金量較大，建設周期較長或銷售情況不佳的項目作為審計重點。

二、分析土地資源，評價發(fā)展?jié)摿Α７康禺a公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨妱?，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項目可研分析報告，分析土地開發(fā)價值，并實地檢查儲備土地的實際情況，走訪相同地塊的其他開發(fā)項目，分析評價可研報告是否貼合實際情況，評價公司預判房地產市場走向的能力以及自身發(fā)展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設周期是否正常，核查建設周期過長的原因。我們曾經審計的某房地產公司就存在多個項目開發(fā)時間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發(fā)時間過于拖沓，導致該公司個別項目因國家房地產調控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。

四、對照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產是一個高度資金密集型產業(yè)，項目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發(fā)商會通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書中均會明確注明資金的投向，所以審計人員應查閱會計賬簿，逐項比對貸款資金的流向，對不符合銀行貸款約定內容使用的資金應予以披露和糾正。房地產企業(yè)往往因為資金需求較大，忽略對貸款資金專項使用的約束管理，項目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計中應關注的重點之一。

五、整體與分項分析相結合，核查項目資金需求，評價財務風險。房地產企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉期較長，變現能力較差，且較易受到國家宏觀調控政策的影響，財務風險高于其他行業(yè)。審計中，應重點關注房地產公司各開發(fā)項目的資金缺口，一般用計劃投資額或合同金額與實際已投入資金的差額對比項目目前可支配資金額分析得出。這一對比分析過程還要結合國家地方相關政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業(yè)存在資金風險。另外，審計人員也要結合銀行貸款協(xié)議對企業(yè)貸款的償還能力進行審查，主要是結合還款方式和時間對應審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評價籌資風險。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場價格出售房屋問題。房地產企業(yè)一般都會詳細記錄房屋銷售的各種細節(jié)，這些信息有時會以紙質方式記錄，審計人員需在訪談過程中有策略的引導對方說出記錄內容和存放地點，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會為審計人員提供較多信息，如樓盤實際成交信息、成本價、實際成交價、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結構、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現象，是否存在低于市場價甚至于成本價銷售的內部交易問題。我們曾用此方法查出某房地產公司將項目中的樓王以低于成本價格銷售給關系單位，造成了國有資產的損失。有時，開發(fā)商會用精裝修等手段變相將房屋低價出售給關系戶，審計人員需要調閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財務記錄相結合進行分析，同時配合實地勘察發(fā)現違規(guī)問題。有的開發(fā)商會為避稅，而通過暫時隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計中我們走訪了已出售項目的物業(yè)公司，調閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費繳納資料等，以核實銷售記錄是否與實際業(yè)主收房情況一致，結果我們查出共有45套已售房屋未計入銷售臺賬，近2億元收入未及時入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評價內控的嚴謹性，審核招投標過程是否符合國家有關規(guī)定，洽商變更及結算中是否存在舞弊。通常我們會對項目從立項直至竣工結算的整個過程進行內部控制流程審計，查看項目實施流程是否符合企業(yè)內部相關要求，內控設計及運行是否有效。這一過程的檢查包括：時間是否符合先后順序，是否逆程序進行;施工方資質驗證;審核過程是否按照公司內控管理流程進行，相關負責人是否全部簽字確認;招投標過程是否符合有關規(guī)定;中標金額與內容是否與合同約定相符;備案合同是否與實際執(zhí)行合同一致;結算方式是否與備案合同約定一致;洽商變更是否經過施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認，變更內容是否真實合理;付款依據是否充分;施工過程中有無損失浪費現象等。審計中我們發(fā)現有的開發(fā)商為回避招投標環(huán)節(jié)，而將施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的項目分解成若干小項目，這是國家招投標法明令禁止的，應重點關注;有時開發(fā)商會因為工期緊張而先開工后招標，這種虛假招標的問題可以通過審查招標資料和施工日志對比查驗出來;還有開發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過調閱2份合同審核查出;另外，在洽商變更中也會出現高于市場報價或重復建設以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協(xié)查和實地踏勘查驗。上述審查過程較為專業(yè)，審計部門可以根據審計人員實際情況外聘專家配合實施。

八、調閱項目竣工決算資料，以及項目后評價工作報告，對房地產項目整體情況進行綜合評價。竣工決算一般會反映出房地產公司成本費用控制能力以及整個施工監(jiān)管的控制水平，多房地產企業(yè)遲遲不做竣工決算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工監(jiān)管環(huán)節(jié)上的漏洞，這是我們應將其列為審計重點的一項線索，通常這類項目會存在較多問題。后評價報告是近幾年房地產企業(yè)普遍開展的一項自我評價工作，通過查閱該報告可以幫助審計人員提高對項目整體情況的了解，將該報告與項目前期可研報告對比，可以評價企業(yè)制定項目計劃的科學性和嚴謹性，同時對評價企業(yè)整體運營管理情況也是較為全面的參考。