公寓式酒店范文
時(shí)間：2023-04-10 19:56:15
導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公寓式酒店，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
Abstract: In function and combination of innovation, energy saving and sharing as the guidance, rely on technical analysis and scientific and technological innovation, to create a comfortable, safe, green energy-saving residential environment, meet the functional positioning midrange The Residence Hotel, create ecological homes Expo, so that the "city, better life".
Key words: residence Hotel, green slope, group
本項(xiàng)目基地位于規(guī)劃的世博國際村內(nèi)，為規(guī)劃中的中檔公寓式酒店區(qū)域，建成后將在世博會(huì)舉辦期間為各參展國家和國際組織人員提供完善的住宿保障，并與周邊A、B、H、I等地塊共同承擔(dān)起生活居住和商業(yè)餐飲等功能。在世博會(huì)成功舉辦之后，作為一個(gè)國際化的生活區(qū)域繼續(xù)發(fā)揮作用，并提供一個(gè)先進(jìn)的人居建筑的示范。西側(cè)為城市干道雪野路，東鄰世博村路，北側(cè)隔沂南路與A地塊的五星級酒店遙相呼應(yīng)，南側(cè)為街坊路，而西北方向即為黃浦江江面。
本項(xiàng)目主要功能為中檔的公寓式酒店，共有戶數(shù)922戶，配備適量的沿街商業(yè)及餐飲功能，七幢主樓，其中三幢16層，三幢20層，一幢24層。地上總建筑面積111302m2，地下一層，地下建筑面積29738m2。
地下一層為汽車停車庫、設(shè)備用房等，并配合適量的服務(wù)輔助用房，如庫房、垃圾房及服務(wù)人員用房等。地面一層為半室外廣場、酒店大堂及輔助空間（例咖啡、商務(wù)、花店及休閑空間等）,沿街商業(yè)及餐飲等，并配備適當(dāng)?shù)牡孛媾R時(shí)停車。地面二層為會(huì)議，簡餐，健身等配套功能，并與室外綠化環(huán)境相通。地面三層及以上為標(biāo)準(zhǔn)公寓式酒店，會(huì)中按一層8戶設(shè)計(jì)。
建筑布局是本設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之一，本地塊內(nèi)擬建7幢中檔公寓式酒店，高度按城市天際線和景觀面考慮，由北向南，由西向東逐次遞減，高度分別為24F、20F和16F，7幢主樓錯(cuò)落排布以讓出盡量多的江景觀賞面，并共同座位于一個(gè)綠化大平臺(tái)上。這種布局非常有趣味性，充分利用了原有城市脈絡(luò)以及西北方向的江景，通過沿江錯(cuò)落有致的建筑布局，通過向江面打開的綠色視覺通道，使新建范圍融入整個(gè)基地環(huán)境中. 與周邊規(guī)劃地塊內(nèi)外大地肌理和諧統(tǒng)一,在建立并豐富世博村區(qū)域的沿江天際線的同時(shí)，使基地內(nèi)建筑群均有良好的城市景觀.建筑的位置錯(cuò)落有致又非常利于清新的江風(fēng)進(jìn)入基地并且形成氣流循環(huán)，營造舒適自然的人居環(huán)境。
對基地地形的重塑及優(yōu)化是本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之二，設(shè)計(jì)依靠技術(shù)措施，一層裙房屋面大面積的覆蓋綠色植被，并且堆土造坡創(chuàng)造山地景觀，建筑就直接坐落于大片的綠坡上，大大改善公寓式酒店的環(huán)境條件，營造人與自然交流，建筑與綠色對話，使建筑真正生長在綠色環(huán)境中，體現(xiàn)人居建筑“綠色、環(huán)保、節(jié)能”的理念。
而為了營造綠坡的形態(tài)，設(shè)計(jì)依靠的技術(shù)措施就是本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之三。設(shè)計(jì)做了大量的綠坡技術(shù)分析，從綠化、生態(tài)、節(jié)能等角度出發(fā)，進(jìn)行綠坡的地貌設(shè)計(jì)，分三種層次：一為硬質(zhì)鋪地，點(diǎn)綴條狀草皮或小型灌木，地形平整，作為二層室內(nèi)咖啡休閑的室外延續(xù),提供戶外活動(dòng)場所；二為大面積的自然草皮，土層為300～600不等，局部可堆坡至1.2~1.5米；三為消防緊急通道和登高場地，為地面植草磚，最大程度接近綠色地貌。同時(shí)綠坡的保護(hù)措施是必須的，為防止泥土下滑和水土流失,采用綠坡下設(shè)結(jié)構(gòu)臺(tái)階的構(gòu)造措施,在減少綠坡上層土方荷載的同時(shí),為下層留出空間,利用綠坡的高差,設(shè)置自行車庫或地下室統(tǒng)高的設(shè)備用房等功能.使地形和功能完美結(jié)合?？紤]到植被的成活，裙房屋面采用排水組合+疏水管的形式來排除屋面上的雨水,排水組合可形成”堵-排-堵”的防水模式,使防水層表面不存在水量.從材料和水力學(xué)兩方面同時(shí)進(jìn)行防水,因此可更有效的提高建筑的防水質(zhì)量.設(shè)計(jì)在整個(gè)二層綠化平臺(tái)下按0.3%找坡,并均布疏水管,并在東西兩側(cè)及中間適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置了排水溝,這樣,上部綠化的滲漏水通過排水組合有組織的排入疏水管，疏水管通至排水溝，排水溝內(nèi)設(shè)置地漏將水排入總體廢水管。
綠坡下的環(huán)境舒適及安全設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之四，由于一層裙房頂若完全被植被覆蓋將無任何采光通風(fēng)，環(huán)境極差。因此設(shè)計(jì)在一層裙房中結(jié)合景觀插入了成組的圓形和矩形的采光庭院。在每個(gè)組團(tuán)中心均設(shè)置了一個(gè)直徑16米的圓形采光庭院，在引入陽光和清風(fēng)的同時(shí)，營造了組團(tuán)的中心景觀，在靠近每個(gè)組團(tuán)公共空間處又增設(shè)了兩個(gè)與主樓平行的景觀內(nèi)院，這樣，風(fēng)、光線的引入大大改善了室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，我們在這些景觀內(nèi)院里采用了中式庭院的造景語言，追求清幽雅致的效果。這些景觀庭院在賦予組團(tuán)公共空間和酒店景觀視覺面的同時(shí)，由于挑空空間的存在，也賦予了二層綠坡一些活潑的造景元素。在景觀內(nèi)院內(nèi)，局部加設(shè)了鋼質(zhì)樓梯直達(dá)二層綠化平臺(tái)，在完成安全疏散的同時(shí)，也增加了庭院內(nèi)豎向的界面。
組團(tuán)的建筑，共享的理念是設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)之五，設(shè)計(jì)基本單位為兩個(gè)或三個(gè)塔樓一組，和它們共同的半室外公共空間圍合而成，利用共同的室外空間的聯(lián)系，組團(tuán)內(nèi)的建筑可共享交通組織，共享停車，共享管理，共享設(shè)備系統(tǒng)，共享能源，而綠化庭院也將被最大化的利用，在方便管理的同時(shí)，也體現(xiàn)了“合理、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能”的理念。
篇2
但是如果你選擇在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)買獨(dú)立的House，也許成交價(jià)格上的確很便宜，但是由于根本沒有時(shí)間去打理，加上各種繁雜的賦稅，最后將會(huì)得不償失。于是，酒店式產(chǎn)權(quán)公寓也就應(yīng)運(yùn)而生了。它不僅能夠保證你每次登陸美國都有一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、交通便利的安居之所，滿足美國移民法規(guī)定的對投資申請人的居住要求，還能在資產(chǎn)保值的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增值回報(bào)，可謂一舉多得。
什么是酒店式公寓?
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。
Tmmp soho酒店式公寓房間購買者(業(yè)主)可以自住，在這里享受假期(在一年中業(yè)主可以使用的天數(shù)最多為120天)。業(yè)主不使用該公寓時(shí)，酒店會(huì)將其出租給客人。酒店將出租利得返還給該公寓的購買者(業(yè)主)。
Trumpp Soho酒店式公寓特征
唐納德•特朗普這個(gè)名字長久以來都與世界頂級住宅地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)，被譽(yù)為美國地產(chǎn)大亨，是一位具有極高知名度的公眾人物，全美散布著以他的名字命名的高樓大廈、游艇。
他是特朗普集團(tuán)的董事長兼CEO，他還創(chuàng)立了特朗普娛樂度假公司，在全世界運(yùn)營著眾多賭場和酒店，Trump旗下的項(xiàng)目因其炫目壯麗的景觀、無可媲美的區(qū)位以及奢華的裝潢設(shè)施而著稱于世。用Trump標(biāo)志來命名的Trump Soho酒店式公寓在紐約的業(yè)內(nèi)享受很高的信譽(yù)和關(guān)注度。
由于城市區(qū)域規(guī)劃，SOHO周圍全部為底層建筑，而Trump Soho是此地段唯一的一座高層建筑，視野開闊，被譽(yù)為“紐約曼哈頓酒店中最富魅力的方向標(biāo)”。共46層，391間客房，總面積近3萬6千平。公寓內(nèi)部設(shè)施完善，房間景色美麗，透亮銀玻璃覆蓋，可全方位盡覽整個(gè)曼哈頓全景。(截止2011年9月，平均人住率為85％-90％以上)
從過去10年(2001年-2010年)共有公寓和合作公寓的平均價(jià)格上升率來看，Trump Soho所處地段房屋的價(jià)格漲幅為曼哈頓之最。中央公園附近的上東區(qū)是成熟地帶，十年間沒有新不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，所以該地區(qū)的房屋價(jià)格漲幅有限。而Soho區(qū)是全新開發(fā)區(qū)，最為搶手，因此位處該地區(qū)的Trump Soho有很大升值空間。步行可達(dá)曼哈頓著名的畫廊、餐廳、高級精品店以及各大商店，容易打到出租車，公共交通極其便利，地鐵公交車站就在附近，距離La Guardia國際機(jī)場只有20分鐘車程。
奢華酒店式產(chǎn)權(quán)公寓
Trump Soho提供245套寬敞的客房以及146個(gè)由Fendi Casa訂制的豪華套間。每套房間內(nèi)部都有著高雅的落地窗配合精致的裝潢設(shè)計(jì)。高級豪華房間面積從63-84平方米，配有一個(gè)超大尺寸床以及一個(gè)可睡沙發(fā)。許多套間與客房連接成為了兩個(gè)臥室的套房。更有10個(gè)無與倫比的頂層套房，包括配有露臺(tái)的豪華套間。
配有一流健身器材的健身中心以及通向底樓大堂的全天候商務(wù)中心。由著名的Fabrizio Carro掌廚，Quattro Gastronomia italiana帶來最精致設(shè)計(jì)的純正意大利北部風(fēng)。在寧靜高雅的圖書館享受一杯香濃的卡布奇諾，俯視溫馨華麗的大堂以及外面喧鬧的大街。KASTEL雞尾酒休閑酒吧提供了最溫馨舒適的空間讓人們在夜晚品嘗各式雞尾酒。位于7樓的露臺(tái)是一個(gè)完美的城市綠洲，BARD’EAU酒吧連接著美麗的泳池露臺(tái)?？偣?000多平方米的土耳其風(fēng)格THE SPA AT TRUMP讓您體驗(yàn)紐約市絕無僅有的中東傳統(tǒng)奢華SPA。更有著1100多平方米的會(huì)議空間，各種一流商務(wù)會(huì)議配套一應(yīng)俱全。
Trump國際酒店出租項(xiàng)目問答
問：什么是出租項(xiàng)目?
答：酒店出租項(xiàng)目是一類讓酒店房間的所有者把空著不用的房間出租給酒店住客的項(xiàng)目。Trump國際酒店出租項(xiàng)目向你提供這項(xiàng)獨(dú)特的服務(wù)，指定Trump國際酒店管理團(tuán)隊(duì)為獨(dú)家管理者，精心為您出租和管理您的Trump Soho酒店房間。
問：我怎么確認(rèn)我的房間享有均等的租用率?
答：酒店的房間預(yù)訂系統(tǒng)是專門設(shè)計(jì)的計(jì)算機(jī)預(yù)訂系統(tǒng)，它的設(shè)計(jì)確保了在某個(gè)時(shí)間內(nèi)所有可用房間享有公平、平等的預(yù)訂率。當(dāng)然，Trump國際酒店管理部會(huì)根據(jù)客人的喜好和特殊要求進(jìn)行相應(yīng)的操作。
問：酒店的(出租)房價(jià)是如何制定的?
答：Trump Soho酒店公寓是一幢世界級、以奢華著稱的酒店，因此它的房價(jià)與其他曼哈頓島上一流奢華酒店的價(jià)格有相比性。Trump國際酒店管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)季節(jié)、市場情況、人住率和其他標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)因素等情況制定酒店的(出租)房價(jià)。
問：我怎么了解我房間的出租情況?
答：每個(gè)月您會(huì)收到一份詳細(xì)的業(yè)主報(bào)告，上面列出您房間在上月的租用天數(shù)、出租時(shí)的房價(jià)和詳細(xì)的費(fèi)用產(chǎn)生情況(該費(fèi)用將從您的出租房間所得中扣除)。
問：我多久能收到我房間的出租利得?
答：您會(huì)在每個(gè)月收到上月100％的出租利得(出租房價(jià)收入扣除所有的固定成本和可變成本)。
問：我能自住我擁有的房間共多長時(shí)間?
答：您可以在每個(gè)日歷年度中使用您所有的房間長達(dá)120天，但是在每36天時(shí)間段中不可連續(xù)使用超過29天。
問：我怎樣預(yù)訂以使用我的房間?
答：您可以最長提前90天預(yù)訂您要使用自己房間的時(shí)間。您至少要提前5個(gè)工作日向酒店提出預(yù)訂要求，并且要看您的房間當(dāng)時(shí)有沒有被出租。您擁有專線可以預(yù)訂您的房間。
篇3
北京奧運(yùn)引發(fā)酒店式公寓投資熱潮
隨著北京2008奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的酒店物業(yè)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機(jī)。由于市場的客觀需求不斷增加，北京酒店業(yè)在近期的快速發(fā)展成為舉世矚目的熱點(diǎn)話題，而酒店式公寓在北京的房產(chǎn)品市場也逐步升溫。以中關(guān)村的“中灣國際”為例，其較小的戶型只有36平方米，在今年7月開盤時(shí)的均價(jià)即達(dá)13800元/平方米。眾多購房者之所以趨之若鶩，原因顯然在于它所處的重要地段。再如，毗鄰中關(guān)村的紐約客。它是一座塔樓式的建筑，其6至15層設(shè)計(jì)為酒店式公寓。2004年11月開盤時(shí)的銷售均價(jià)為8，000元/平方米，到2007年1月已升為16,000元/平方米。目前，這里的一個(gè)70平方米左右的套房（精裝修、帶家具、電器），租金為8,500元/月。這說明，像中關(guān)村這樣的地段，人們對于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。
早在2006年末，凱雷投資、復(fù)地集團(tuán)、鳳凰衛(wèi)視等機(jī)構(gòu)就開始對北京的酒店市場頻頻加以收購，由此也帶動(dòng)了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮。根據(jù)商務(wù)部門的統(tǒng)計(jì)，北京目前有星級酒店600家左右，共計(jì)客房10萬間。按照奧組委要求，奧運(yùn)期間，北京星級酒店數(shù)量至少應(yīng)在800家，客房數(shù)量達(dá)到13萬間。也就是說，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。這也正是奧運(yùn)商機(jī)在房地產(chǎn)（特別是酒店物業(yè)）方面的一個(gè)集中體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年以來，北京酒店市場價(jià)格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。預(yù)計(jì)星級酒店附近的酒店服務(wù)式公寓在未來3年內(nèi)，其投資也會(huì)有相當(dāng)可觀的回報(bào)。
投資型公寓前景看好
目前開發(fā)的酒店式公寓，一般都是產(chǎn)權(quán)獨(dú)立分割、配備廚衛(wèi)廳臥的物業(yè)綜合體。它們大都具有“公寓式的業(yè)態(tài)，酒店式的服務(wù)”的特點(diǎn)。酒店式公寓以旅居時(shí)間相對較長的客人為主要市場目標(biāo)，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又融匯了信息時(shí)字樓的特點(diǎn)，集住宅、酒店、辦公、會(huì)所等多種功能于一體。也就是說，它們由管理公司為住戶提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理，附屬設(shè)施還可以增加銀行、超市等其它項(xiàng)目，因此是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。這樣，投資購房者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以將其交由管理公司以酒店房間的形式出租給客人。無論是投資還是自住，酒店式公寓都不失為一種值得重視的投資選擇。
從地域分布來看，朝陽區(qū)歷來是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，在項(xiàng)目總量中約占58%，這與朝陽區(qū)集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)不無關(guān)系。西城區(qū)和海淀區(qū)擁有酒店式公寓的數(shù)量僅次于朝陽區(qū)，分別為9%、12%，而上述三個(gè)區(qū)域擁有的酒店式公寓數(shù)量約占79%的市場份額。
管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊貴、配套完善、服務(wù)上乘。星級酒店式的建筑設(shè)計(jì)和大堂服務(wù)能夠讓客人體驗(yàn)到一種濃郁的商務(wù)氛圍，無形中提升了用戶的身價(jià)和形象。另外，酒店式公寓因其具有商業(yè)用地的性質(zhì)，加上酒店式管理的高附加值，因此能夠使使用者得到“商住兩用”的真正便利。長期來看，投資這種房產(chǎn)品依然會(huì)有極大的升值潛力，因此購買酒店式公寓已經(jīng)成為當(dāng)今的一種投資時(shí)尚。有學(xué)者稱，當(dāng)恩格爾系數(shù)低于28%時(shí)，就會(huì)有很多個(gè)人投資者紛紛出手，以獲得酒店式公寓的個(gè)人產(chǎn)權(quán)為榮。
選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓是伴隨著外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而出現(xiàn)的。中國加入WTO以來，隨著全球經(jīng)濟(jì)的快速互融，越來越多的國際跨國公司企業(yè)來北京設(shè)立分公司，而國內(nèi)中小型企業(yè)的數(shù)量也在迅速增長，商旅人群的短期居住和SOHO型小企業(yè)的辦公需求已形成一個(gè)特定的龐大市場。酒店式公寓的主要目標(biāo)客群主要來自這些屬于第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流、人員交流和資金交流。酒店式公寓恰恰具備了配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等特質(zhì)，而且性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫字樓，因此會(huì)成為旅居人士們的首選寓所。
酒店式公寓的業(yè)態(tài)常見的有通間、一居、二居，也有一些三居的戶型，以滿足市場多樣化的需求。由于提供了酒店式管理和服務(wù)，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般價(jià)格是同一標(biāo)準(zhǔn)的酒店的60%）。從常見的8%至10%的年回報(bào)率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。
對于開發(fā)商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商務(wù)為主，那么在區(qū)域位置的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，明確項(xiàng)目的市場細(xì)分化定位，以滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。在北京，高檔的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亞奧村和中關(guān)村四個(gè)區(qū)域，講求成熟的商務(wù)氛圍。此外，一些中檔的酒店式公寓出現(xiàn)在城市交通樞紐附近的區(qū)域內(nèi)，如西直門、東直門、三元橋、四元橋、立水橋等。
一般地說，最有利的位置一般要位于中心城區(qū)，商務(wù)中心區(qū)最佳，應(yīng)選在距星級酒店、寫字樓辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)中心比較近的地方，距離交通樞紐的核心位置應(yīng)當(dāng)較近，因?yàn)楸憷慕煌ㄔO(shè)施能夠極大地節(jié)省人們的時(shí)間成本和交通成本。因此，在選址時(shí)應(yīng)更關(guān)注交通設(shè)施的便捷性。
酒店式公寓的發(fā)展趨勢
酒店式公寓的經(jīng)營發(fā)展有以下六個(gè)趨勢：
（1）產(chǎn)品根據(jù)市場細(xì)分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到標(biāo)準(zhǔn)的高低，越來越符合所處地段的獨(dú)特特征；
（2）返租模式接受市場考驗(yàn)，逐漸改良，使業(yè)主投資的安全性得到提高；
（3）由更多的銷售變?yōu)楦嗟某钟?，從而保證物業(yè)和服務(wù)的品質(zhì)，提高專業(yè)化程度；
（4）由散銷變?yōu)檎w銷售，基金收購將成特色；
（5）國內(nèi)外著名酒店管理集團(tuán)介入，管理水平提升，出租率有保證，產(chǎn)品服務(wù)升級；
（6）市場供應(yīng)量加大，價(jià)格趨升，但投資風(fēng)險(xiǎn)增加。尤其是一些相對冷僻地段的項(xiàng)目，出租率和租金都有可能下滑。
篇4
關(guān)鍵詞：酒店式公寓；市場分析；市場細(xì)分
最近一兩年，全國各地的房地產(chǎn)市場上，關(guān)于“酒店式公寓”的廣告如雨后春筍般紛紛冒了出來?！熬频晔焦ⅰ边@種新興房地產(chǎn)商品開始在房地產(chǎn)市場上盛行起來。
一、酒店式公寓市場興起的原因
1、市場細(xì)分催生酒店式公寓
房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)商品淋漓種種，各種商品都在功能、格局、價(jià)格等多方面吸引消費(fèi)者，市場競爭頗為激烈。這種情況下，惟有對市場進(jìn)行充分的細(xì)分，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，深刻把握市場需求特點(diǎn)，開發(fā)出符合市場需求的差異化產(chǎn)品，才能免于陷入產(chǎn)品同質(zhì)化的價(jià)格競爭，才能在市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢。
產(chǎn)品多樣化形成功能互補(bǔ)。目前，酒店式公寓市場從功能上可以細(xì)分為：商務(wù)型公寓、居住型公寓和混合型公寓幾種產(chǎn)品。以上三種不同類型的公寓，在功能上相互補(bǔ)充，滿足了不同需求的消費(fèi)者的不同需要，形成了較為完善的酒店式公寓市場。
差異化競爭引導(dǎo)產(chǎn)品升級。酒店式公寓一直以來都在根據(jù)所在城市區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的功能定位細(xì)分和合理規(guī)劃。這就要求不同區(qū)域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內(nèi)的各種配套設(shè)備、設(shè)施及提供的服務(wù)必須滿足商務(wù)和辦公的需要。
這種差異化的產(chǎn)品競爭不僅方便了消費(fèi)者，滿足了消費(fèi)者的需要，可以避免價(jià)格戰(zhàn)等形式的惡性競爭，而且可以建立起開發(fā)商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓項(xiàng)目在更多方面具有挖掘優(yōu)勢的潛力，引導(dǎo)產(chǎn)品在不同方面升級發(fā)展，使酒店式公寓的發(fā)展前景更加光明。
2、投資優(yōu)勢催生酒店式公寓
酒店式公寓作為居住建筑與一般住宅公寓相比較，主要有以下幾個(gè)方面的投資優(yōu)勢：
出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的承租客源，保證了公寓的出租率。
租金穩(wěn)定性較有保證。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價(jià)。
性價(jià)比比酒店更有優(yōu)勢。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計(jì)，居住的舒適性大為提高，但在軟、硬件的配置上與酒店相差無幾，租金價(jià)格卻相去甚遠(yuǎn)。因此許多酒店長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。
隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度的加大，使得在房地產(chǎn)市場上的投機(jī)成本急劇增加。因此，許多以前在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行投機(jī)的流動(dòng)資本逐漸轉(zhuǎn)向于房地產(chǎn)商品的中長線投資。而酒店式公寓的高投資回報(bào)率便自然成為這些投資者的首選。
二、酒店式公寓目標(biāo)市場的選擇
由于酒店式公寓是一種既有家的感覺又能享受高品質(zhì)的酒店服務(wù)的居住類建筑。因此，其目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是有這兩方面需求的人群。主要有以下幾個(gè)方面的人群可作為酒店式公寓的目標(biāo)消費(fèi)者：
年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領(lǐng)、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時(shí)尚、有質(zhì)量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價(jià)相對不高，對購買力相對低一些的年輕人來說，負(fù)擔(dān)不會(huì)太重，也不會(huì)對今后的生活造成影響。
小型辦公族。對于許多由幾個(gè)人組成，對網(wǎng)絡(luò)、通訊、交通等依賴較高，經(jīng)常通宵達(dá)旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織。而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設(shè)備一應(yīng)俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。
長期駐外商務(wù)人士。這一類人群主要有商業(yè)項(xiàng)目人士、外派常駐人士。他們大多數(shù)是高學(xué)歷、高速之人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解和需求，有的甚至“拖家?guī)Э凇?。而酒店畢竟是服?wù)性營業(yè)場所，長期居住，經(jīng)濟(jì)上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務(wù)性需求，酒店式公寓的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這項(xiàng)市場空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標(biāo)客戶群。
商務(wù)、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會(huì)議或其他短期租賃的人士。他們停留的時(shí)間較短，目的不同，要求也有差異，一般要求較高的居住舒適度及服務(wù)性高、交通便利，具有商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)等。酒店雖有較好的服務(wù)，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時(shí)酒店式服務(wù)和商務(wù)功能的酒店式公寓對這類人士的各項(xiàng)需求都能予以滿足。
作者單位：沈陽航空工業(yè)學(xué)院管理系
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：酒店公寓 中國酒店公寓 發(fā)展趨勢
中圖分類號：F719 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）05-035-03
目前我國的酒店公寓的發(fā)展尚處在初級階段，還是在模仿和改進(jìn)中摸索著成長，整個(gè)行業(yè)缺乏統(tǒng)一的，規(guī)范化的管理和監(jiān)督，對其現(xiàn)狀的分析，有助于讓人們更加了解中國的酒店公寓，并對這個(gè)新興行業(yè)的發(fā)展趨勢作出正確的判定。
一、酒店公寓的含義和來源
1.酒店公寓的含義。酒店公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)，沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)的公寓。
所謂“酒店式服務(wù)”是指按照一般的星級酒店的服務(wù)流程，辦理入住登記，退房手續(xù)，還包攬定期打掃房間、換洗被單。退房后也按照酒店的流程操作：查房、打掃房間、換洗布草、整理客房、補(bǔ)充一次性用品。而“公寓式管理”則是指客房內(nèi)配備有一般公寓所有的廚房，廚具（包括：炊具、筷子、碗、碟、刀等）、冰箱、洗衣機(jī)，有的還配有微波爐，房內(nèi)普遍配有免費(fèi)寬帶、上網(wǎng)、電視、衣櫥等?？腿巳胱∑陂g可以像在家一樣按自己的習(xí)慣和喜好洗衣服、做飯、睡覺，是完全的私密獨(dú)立的空間，不受到外界的干擾。打掃衛(wèi)生也可以隨自己的需要決定是否需要打掃，什么時(shí)候讓清潔員進(jìn)入打掃。還可以招呼同事朋友來公寓聚會(huì)，家人來時(shí)也可以留宿，完全是家的感覺。
2.酒店公寓的來源。酒店公寓最早流行于1994年歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。盛行于美國的“B&B”家庭旅館，所謂“B&B”,即“Bed and Breakfast”，從字義上直譯是“住宿和早餐”的意思，實(shí)際上是一種“自己管理自己”的小型家庭旅館，有農(nóng)舍旅館、青年旅館、汽車旅館、公寓式旅館等。
近年酒店公寓由外國投資商、外國的商人、海歸人士傳進(jìn)了中國，國內(nèi)的酒店公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又陸續(xù)出現(xiàn)在上海、北京、廈門等地。傳入中國后，經(jīng)營管理者結(jié)合中國的國情、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況和現(xiàn)狀等因素以及中國本地的元素，發(fā)展成為一種集住宿休閑于一體的有中國特色的酒店新類型。剛開始時(shí)只是針對國外的游客和外國的商旅人士、來華出差的外資公司人員，中國式酒店公寓的建立確實(shí)得到了他們的認(rèn)可。不久后，這一新興的酒店公寓也被我國的商務(wù)人士、白領(lǐng)階層、出差員工所接受。目前在我國的各大中型城市都已經(jīng)有酒店公寓的存在，被越來越多的人們所接受，也受到了各界人士的關(guān)注，是未來酒店業(yè)的佼佼者。
二、酒店公寓的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）集中于成熟的商務(wù)中心
酒店公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。其特點(diǎn)是在功能上既可以與經(jīng)濟(jì)型酒店一樣，為公司白領(lǐng)和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作為投資居住產(chǎn)品進(jìn)行買賣和長期使用。
從短期住宿的角度看，對于短期住宿的主要客源是國內(nèi)的公司白領(lǐng)、商旅、出差人士。對他們來說忙碌一天之后除了想有一個(gè)舒適安全的環(huán)境可以休息之外，便捷才是他們最關(guān)注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務(wù)便捷，這都構(gòu)成了便捷的主旨，而諸如此種種便捷皆取決酒店公寓所處的地段。因此在地段的選擇上酒店公寓會(huì)比傳統(tǒng)的星級酒店的選址更加嚴(yán)格。
從長期租住的角度看，這主要的目標(biāo)客戶是外籍公司派出的高級員工，國內(nèi)大型私企的老板、高層人士、港澳同胞等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為三個(gè)月以上半年以下，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。這類的客戶群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有傳統(tǒng)酒店的配套，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍，而酒店公寓所具備的酒店加公寓模式完全符合他們的居住需求。
而成熟的商務(wù)中心是外國企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，擁有便捷的交通，配套發(fā)展成熟的商業(yè)和娛樂業(yè)，無論是針對短期的客戶還是長租的客戶，成熟的商業(yè)中心都滿足了公寓客戶的需求，因此目前的酒店公寓大多數(shù)都是建立于成熟的商務(wù)中心。
（二）酒店公寓的同行競爭越來越大
1.投資商越來越多，加大同行競爭。
（1）酒店公寓的特點(diǎn)決定。酒店的單位小、好管理、易出租、投資風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)大等特點(diǎn)，吸引了大量的投資商。據(jù)資料顯示，北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家，可提供住房約3萬套；上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓項(xiàng)目有八十余個(gè)，總建筑面積在200萬平方米以上；成都也有酒店數(shù)十家。
（2）金融海嘯的影響。2008年的金融海嘯波及了全球，中國也難以獨(dú)善其身。受到金融海嘯的影響,①酒店投資商資金緊張，許多已開工的酒店項(xiàng)目進(jìn)程放慢，而未開工的項(xiàng)目被取消。據(jù)LE的統(tǒng)計(jì)顯示：2008年第二季度亞洲131家酒店的建設(shè)項(xiàng)目已在2008年上半年被取消或延期。例如中國澳門幾家酒店，其中包括澳門的希爾頓和洲際酒店。②全球多個(gè)城市酒店的出租率普遍下滑，中國的香港、北京和上海與去年同期相比都出現(xiàn)不同程度的下跌。五星級酒店不再吃香。③上市公司業(yè)績下滑比較明顯，如錦江酒店、金陵飯店都有普遍下滑；歐美三季度上市公司業(yè)績下挫更為明顯：洲際盈利下降28%，精品國際利潤下降6.5%。金融海嘯對酒店業(yè)的打擊，嚇壞了大量的酒店投資商。他們開始另覓投資產(chǎn)業(yè)，新興的酒店公寓在金融海嘯面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率還出現(xiàn)了上升的趨勢，使投資商們看到了海嘯中的曙光。酒店公寓比星級酒店的投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、易管理、易出租等的優(yōu)點(diǎn)更加堅(jiān)定了投資商們的決心。因此大量的酒店投資商開始投資酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行競爭越來越大。
2.需求量越來越大，加大同行競爭。
（1）酒店公寓自身的優(yōu)點(diǎn)吸引大量的客人。酒店公寓與一般的星級酒店相比有其自身的優(yōu)點(diǎn)。①價(jià)格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星級的酒店便宜30%左右。下面是位于廣州天河區(qū)五羊新村、珠江新城一帶的廣州星之旅酒店與廣州雅家酒店公寓的價(jià)格表：
從上面兩表格不難看出兩酒店的最低房價(jià)相差120元，在相同的環(huán)境中一般人們都會(huì)選擇價(jià)低者，明顯酒店公寓優(yōu)勢大很多。②交通便捷：前面說過大多數(shù)的酒店公寓都建在成熟的商業(yè)中心，具有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對于客人來說交通條件也是選擇酒店的重要的考慮要素。酒店公寓不輸五星級酒店的交通條件，也是吸引客人的重要因素。③家的感覺：與一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都會(huì)設(shè)有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間也不像酒店那么局促，還提供了床鋪被褥等居家必須用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一樣，盡享家的溫馨與方便；不僅如此，酒店公寓還可以給您家一般的隱私，靈活的生活；卻沒有家的煩鎖。這也是酒店公寓的吸引客人的一大優(yōu)點(diǎn)。
（2）金融海嘯加大酒店公寓的需求。受到金融海嘯的影響，人們的消費(fèi)水平有所下降，大型公司對高層員工的出差消費(fèi)也有所下調(diào)。對于以前住慣四、五星級大酒店的客人來說屈身于二、三星級的酒店是對其身份的貶低，而且二、三星級酒店也很難滿足到他們的需求。而酒店公寓不僅能夠?yàn)樗麄兲峁┦孢m的環(huán)境，便捷的交通，安全的周邊環(huán)境，還能不降低客人的身份。因?yàn)榫频旯⒈旧砭褪轻槍Π最I(lǐng)階層的，所以入住酒店公寓并不會(huì)使他們的身份降低。這就成功地成為他們出差外出的第一選擇。
目前市場上的酒店公寓是需大于求，敏銳的投資商決不會(huì)看不到酒店公寓的發(fā)展前景。越來越多的投資商看到了市場的現(xiàn)狀，紛紛加入這一行業(yè)，酒店公寓也會(huì)越建越多，競爭的增大是無庸置疑的。
三、酒店公寓在發(fā)展過程中存在的問題
酒店公寓在其發(fā)展中也存在著很多的問題，在高速發(fā)展的21世紀(jì)亟待解決。
1.酒店公寓的產(chǎn)權(quán)不清晰。酒店公寓中的每一間獨(dú)立的客房就是一套獨(dú)立的公寓，對于有足夠資金的投資商來說購買十幾至幾十套的公寓不是問題。但是大多數(shù)的投資商都是采取自己向業(yè)主長期租下房間，再以短期出租的方式把房間再轉(zhuǎn)手出租至客人。這種經(jīng)營方式就致使酒店公寓中的每一間客房都有一個(gè)并非酒店管理者的業(yè)主。其實(shí)就是一個(gè)酒店管理機(jī)構(gòu)為各位業(yè)主出租房子，從中賺取房間的出租的差額。例如北京的A派公寓和海晟名苑式公寓就是這種經(jīng)營模式。
在酒店公寓的發(fā)展中房子是作為不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)的，這就難免一些小業(yè)主在合同期內(nèi)就把房子出售出去，這樣就會(huì)對酒店管理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生一些問題，例如北京美化世紀(jì)公寓式酒店在2007年就遇到了這樣的問題，業(yè)主在合同期內(nèi)就把房子出售了。
所以，從立項(xiàng)建設(shè)，資金性質(zhì)，功能設(shè)置，運(yùn)作管理，人事管理，經(jīng)濟(jì)效益看，都不完全是商業(yè)化運(yùn)營。在傳統(tǒng)體制下，產(chǎn)權(quán)不清晰，只是為滿足特殊的體制利益下而建立的酒店，推向市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)較差。
2.缺乏統(tǒng)一規(guī)范，性質(zhì)混雜。畢竟為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，在很多的方面都沒有統(tǒng)一的規(guī)范。例如說酒店公寓空間應(yīng)該配備什么標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、是不是在星級酒店的基礎(chǔ)上加設(shè)廚房就可以說是酒店公寓了；酒店公寓又應(yīng)該提供什么種類規(guī)格的服務(wù)，需要具備什么樣的品位的內(nèi)涵等。目前酒店公寓的設(shè)備、提供的服務(wù)都是由經(jīng)營者按照自己心目中的理想酒店公寓來經(jīng)營。例如同位于廣州天河區(qū)珠江新城鉑林國際公寓里的廣州家世界酒店公寓和廣州雅家酒店管理有限公司兩者的客房規(guī)格大致一樣。廣州家世界酒店公寓將客房劃分為：單身公寓、豪華公寓、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、經(jīng)典復(fù)式。廣州雅家酒店管理有限公司劃分為：簡約雅家、商務(wù)雅家、溫馨雅家、復(fù)式1床、復(fù)式2床。單身公寓與簡約雅家的體格相當(dāng)，面積一樣，那它們是否是同一等級？因?yàn)闆]統(tǒng)一的規(guī)范，這就影響到客人的判斷。
而且酒店公寓的性質(zhì)也比較混雜，由于名稱不規(guī)范，酒店（提供部分行政樓層）、公寓（高檔物業(yè)管理，僅用于自?。⒆≌ň用駞^(qū)）、商務(wù)樓（公司進(jìn)駐辦公）、酒店公寓（符合上述定義的）等不同性質(zhì)的物業(yè)往往糾纏在一起。
3.缺少完美的管理標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)。目前，中國的酒店公寓還沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)的酒店公寓的管理模式都是參照經(jīng)濟(jì)型酒店的管理，從中取自身能力所及的從之，不能及的棄之，隨管理者的管理意識而定，有的甚至是自立標(biāo)準(zhǔn)，隨心所欲的管理。我國的政府相關(guān)部門對此還沒制定完美的行業(yè)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，包括經(jīng)營資格、經(jīng)營場所、經(jīng)營規(guī)模、安全防范等各個(gè)方面。如果有完善的管理標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，這不僅能夠幫助國家對這一行業(yè)的管理，也可以使經(jīng)營者能夠根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，促進(jìn)酒店公寓在中國的發(fā)展。
4.法律規(guī)定不明確，住客權(quán)益不保障。中國目前還沒有那部法律有明確的肯定酒店公寓是合法性的或是非合法的。雖然酒店公寓是按照酒店的模式進(jìn)行經(jīng)營，但并沒有取得合法的經(jīng)營資格。此外，大多數(shù)的投資經(jīng)營者都是沖著發(fā)展的可觀性而成立公司的，找?guī)讉€(gè)有酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的員工幫忙管理，有很多的小型酒店公寓甚至是家族式經(jīng)營。無論是管理者，還是服務(wù)人員都是沒有可遵循的培訓(xùn)教程，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，住客們的權(quán)益就難得到保障。據(jù)北京朝陽區(qū)工商局透露，2008年在該局注冊的酒店公寓大多數(shù)以貿(mào)易公司名義注冊，一旦發(fā)生消費(fèi)投訴，執(zhí)法部門查找被投訴機(jī)構(gòu)的經(jīng)營主體難度就很大了。例如廣東，廣州雅家酒店管理有限公司就是以管理公司的名義注冊，實(shí)際從事酒店公寓的出租。甚至還存在不注冊經(jīng)營的。沒有明確的法律，住客們的權(quán)益很難得到保障。
四、酒店公寓未來的發(fā)展趨勢
1.合法化、標(biāo)準(zhǔn)式的經(jīng)營。酒店公寓的出現(xiàn)是時(shí)代的潮流，是酒店行業(yè)發(fā)展的歷史產(chǎn)物。它的壯大和快速發(fā)展不容我們忽視。國家應(yīng)該制定相關(guān)的法律法規(guī)約束它，免除現(xiàn)在它并不合法也非不合法的尷尬。法律法規(guī)的最終目的也是用“法”保障這一行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范這一行業(yè)的管理，建立誠信、公平、有序的市場環(huán)境，最后達(dá)到保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。據(jù)悉，國家旅游局《旅游公寓（別墅）星級的劃分及評定》已呼之欲出。酒店公寓的合法化、標(biāo)準(zhǔn)化指日可待。
2.同盟式經(jīng)營。酒店公寓的傳入至今不過短短的幾年，無論是在管理經(jīng)營方面，還是推銷布置上都有很大的討論空間。行業(yè)同盟可以定期地組織聚會(huì)，通過加入同盟協(xié)會(huì)的方式獲得出席聚會(huì)，一起討論如何去更好地發(fā)展酒店公寓，合各家之所長，可以制定一定的法規(guī)約束行業(yè)。也可以把在經(jīng)營時(shí)遇到的難題說出來，讓大家討論一個(gè)解決的方案。對酒店公寓行業(yè)的發(fā)展將會(huì)起到促進(jìn)的作用，也可以避免一些可能會(huì)遇到的錯(cuò)誤。
同盟協(xié)會(huì)的成立也可以成為政府部門與企業(yè)溝通的橋梁，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，成為行業(yè)自律的協(xié)調(diào)性機(jī)構(gòu)。
3.連鎖式經(jīng)營。酒店公寓的客源主要是公司的白領(lǐng)、商人。這些客人都會(huì)全國各地跑。從人的心理分析，人具有懷舊、懶惰、懷疑的特性。對于大多數(shù)的人來說，住過的酒店覺得滿意都會(huì)懷舊，外出時(shí)的第一反應(yīng)就是查詢目的地是否有這家店的分店。如果有他就有90%以上的機(jī)率會(huì)選擇它。連鎖式經(jīng)營是酒店公寓的發(fā)展進(jìn)一階段的標(biāo)志。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞凈水方案酒店式公寓 物業(yè)管理開發(fā)商
中圖分類號： F291.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
目前城市自來水廠執(zhí)行《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5749-2006》，其出廠水質(zhì)能夠滿足廣大人民群眾安全使用，但是經(jīng)過城市管網(wǎng)的長距離輸送，存在二次污染的風(fēng)險(xiǎn)，因此許多酒店及酒店式公寓均有對自來水原水進(jìn)行進(jìn)一步處理的要求，以保證終端用水滿足《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5749-2006》要求，部分業(yè)主甚至要求達(dá)到世界衛(wèi)生組織《生活飲用水導(dǎo)則》（WHO Guideline for Drinking-water）要求。
酒店由于產(chǎn)權(quán)明確，通常有專門的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)管理，通常設(shè)置集中凈水系統(tǒng)沒有爭議；但酒店式公寓單套公寓的產(chǎn)權(quán)一般歸小業(yè)主所有，在凈水系統(tǒng)方式上存在著集中凈水系統(tǒng)與終端凈水系統(tǒng)的爭論，本文結(jié)合目前筆者在做的西安某高檔酒店式公寓的工程案例，對2種方案進(jìn)行了比較。
1比較條件
案例中所例舉酒店式公寓共有公寓480套，最高日直飲水用水量為5m3/d；平均時(shí)用水量為0.5m3/h。
原水水質(zhì)：市政自來水
處理目標(biāo)：《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5749-2006》，不要求達(dá)到直飲水標(biāo)準(zhǔn)
2 處理方案
方案一：集中凈水系統(tǒng)
集中設(shè)置水處理系統(tǒng)于公寓的地下一層水處理機(jī)房，處理后由變頻泵輸送至各層用戶，其方案如圖1所示。
圖1 集中凈水系統(tǒng)方案圖
方案二：終端凈水系統(tǒng)
市政自來水通過地下一層泵房的變頻泵直接輸送至各層用戶，在每戶設(shè)置品牌凈水器，如圖2所示。
圖2 終端凈水系統(tǒng)方案圖
3方案比較
3.1技術(shù)比較
兩種凈水系統(tǒng)均能將自來水處理到預(yù)定水質(zhì)，但是從管理，維護(hù)，用戶心理感受上還是存在差別，其比較如表1：
表1凈水系統(tǒng)技術(shù)比較
3.2經(jīng)濟(jì)比較
兩種系統(tǒng)的主要設(shè)備材料如表2所示
表2凈水系統(tǒng)主要設(shè)備材料表
上述設(shè)備在日常運(yùn)行中會(huì)發(fā)生一定的費(fèi)用，主要包括水處理泵和家庭中央凈水器電耗，過濾器濾料更換費(fèi)用，紫外消毒器更換費(fèi)用，家庭中央凈水器濾芯更換費(fèi)用等，經(jīng)測算，該項(xiàng)目所選用系統(tǒng)的初投資與運(yùn)行費(fèi)用如表3所示，考慮到項(xiàng)目的可比性，上述設(shè)備均采用同檔次進(jìn)口品牌
表3凈水系統(tǒng)投資與運(yùn)行費(fèi)用比較
4結(jié)論
就開發(fā)商而言，集中凈水和終端凈水兩種方案初投資相差不大，2種系統(tǒng)均可考慮，但是考慮終端凈水系統(tǒng)可節(jié)約40m2，如該部分面積改造成車位，可產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，此種情況下，終端凈水系統(tǒng)更占優(yōu)勢。
就小業(yè)主而言，集中凈水方案運(yùn)行費(fèi)用和凈水單價(jià)較低，但用水品質(zhì)受到物業(yè)管理等外在因素干擾；終端凈水系統(tǒng)，運(yùn)行費(fèi)用較高，且占用戶內(nèi)空間，并需個(gè)人自行維護(hù)，但是水質(zhì)可由自己控制，總體而言，高檔酒店式公寓物管水平較高，就小業(yè)主而言，集中供水系統(tǒng)更占優(yōu)勢。
就物業(yè)管理方而言集中凈水方案增加物業(yè)量，物業(yè)成本增加，終端凈水系統(tǒng)更占優(yōu)勢。
需要特別說明的是，本項(xiàng)目集中凈水系統(tǒng)與終端凈水系統(tǒng)造價(jià)較一致是由本項(xiàng)目規(guī)模確定的，當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模不同時(shí)，初投資費(fèi)用需另行核算。
參考文獻(xiàn)
1中華人民共和國建設(shè)部.飲用凈水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) CJ94-2005.
2中華人民共和國衛(wèi)生部，中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì). 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5749-2006.
篇7
承租方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《廣東省房屋租賃條例》及實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，為明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂此合同。
第一章總則
第一條甲方將其所有的坐落在××街×路×號××酒店式公寓樓房(建筑面積、使用面積、裝修完整程度、家具設(shè)備及家居用品附后)，出租給乙方作居住使用。
第二條租賃期限共天。甲方從年月日起將上述房租給乙方使用，至年月日收回。
第三條乙方在租住期間，根據(jù)所租住時(shí)間享受本合同規(guī)定的優(yōu)惠。
甲方為乙方提供酒店式家居服務(wù);甲方保證乙方在公寓里的人身和財(cái)物的安全。為乙方提供貴重財(cái)物的保管服務(wù);甲方對乙方實(shí)行住客管理，乙方向甲方提供個(gè)人相關(guān)資料，甲方承擔(dān)保密責(zé)任。
第四條甲方保證出租公寓具有居住功能，符合國家消防安全規(guī)定及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。乙方保證在租住公寓期間不改變公寓用途，不破壞房子結(jié)構(gòu)，保證自己的行為符合法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策的規(guī)定，且遵守本合同各項(xiàng)約定。
第五條本合同于乙方向甲方繳納元押金后生效。
第二章租金和其他費(fèi)用的交納與結(jié)算
第六條乙方在人住公寓期間向甲方交納租金和有關(guān)服務(wù)費(fèi)及其他消費(fèi)費(fèi)用。
租金=標(biāo)準(zhǔn)租金×優(yōu)惠折扣率×租用的公寓面積有關(guān)服務(wù)費(fèi)及其他消費(fèi)費(fèi)用包括：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話和網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)用及送餐、托嬰、文印等特殊費(fèi)用(費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)另定)。
甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)房產(chǎn)稅、出租公寓所用土地的使用費(fèi)、租賃管理等政府稅費(fèi)。
第七條乙方租住同一房——天，付——%房租;磚—天及以上享受%的優(yōu)惠價(jià)。
乙方在入住期間，每月日向甲方交納下月租金，先付后用，否則甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必須出具稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的收租憑證。
第八條乙方要求提前退房時(shí)，甲方根據(jù)不同情況計(jì)算應(yīng)付租金和應(yīng)付其他費(fèi)用。
第三章公寓的使用、維修和轉(zhuǎn)租
第九條甲方在出租公寓內(nèi)配備的所有設(shè)施均屬甲方所有，甲方保證出租公寓及其配套設(shè)施的安全符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定要求。
乙方應(yīng)正常使用并妥善保護(hù)公寓及配套設(shè)施，防止不正常損壞。
第十條乙方事先未經(jīng)甲方的書面同意：
1.不得在公寓內(nèi)放置貨物;
2.不得更動(dòng)公寓內(nèi)的電線、管道位置;
3.不得隨意更動(dòng)配套設(shè)施的擺放位置或搬離出租公寓;
4.不得在公寓內(nèi)安裝隔墻、隔板和改變公寓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
第十一條乙方在公寓使用過程中，發(fā)現(xiàn)公寓本身或內(nèi)部設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的自然損壞或人為故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知甲方并采取有效措施防止損失的擴(kuò)大，甲方應(yīng)于接到乙方通知的——小時(shí)內(nèi)進(jìn)行維修。本條維修的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。甲方維修期間，乙方應(yīng)積極配合，不得阻撓施工。.
第十二條因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，導(dǎo)致公寓內(nèi)的設(shè)施損壞、丟失或發(fā)生故障，乙方應(yīng)及時(shí)告知甲方，由甲方采取措施進(jìn)行必要的維修和安裝或重新添置。乙方承擔(dān)維修、安裝或重新添置的費(fèi)用，并賠償相應(yīng)損失。
第十三條乙方確需對公寓進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修的，經(jīng)甲方同意，并報(bào)請政府有關(guān)部門批準(zhǔn)方可進(jìn)行，甲乙雙方應(yīng)就此另行簽訂書面協(xié)議。
第十四條未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將出租公寓全部或部分轉(zhuǎn)租給他人。經(jīng)甲方同意按法定程序轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過本租賃合同的有效期限。乙方保證其受轉(zhuǎn)租人不將轉(zhuǎn)租公寓再行轉(zhuǎn)租。本條發(fā)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
第十五條甲方出售房屋，須在兩個(gè)月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán)。
第四章合同的轉(zhuǎn)讓、終止、解除和續(xù)簽
第十六條未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將本合同轉(zhuǎn)讓給第三人。
乙方要將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人或與他人交換房間，須經(jīng)甲方同意，但所居住天數(shù)不能連續(xù)計(jì)算。
第十七條合同自動(dòng)終止的免責(zé)條件：
1.發(fā)生不可抵抗力或意外事件的影響，使合同無法履行;
2.因市政建設(shè)需要，政府決定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有關(guān)公寓租賃有效證件失效。
發(fā)生上述情形之一，合同終止，所造成雙方的損失，互不承擔(dān)責(zé)任，租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。
第十八條有下列情形之一，甲方有權(quán)終止合同，通知乙方交回公寓，由此給甲方造成的損失，應(yīng)由乙方賠償：
1.乙方人為損壞公寓設(shè)施而不主動(dòng)賠償，甲方從乙方租賃押金扣除有關(guān)費(fèi)用后，乙方不及時(shí)補(bǔ)足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未經(jīng)甲方同意，乙方擅自改變出租公寓用途的，擅自將公寓轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓他人或與他人交換的;
4.乙方違反本合同約定，擅自改變公寓內(nèi)部設(shè)施和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的;
5.乙方在公寓內(nèi)從事違法違規(guī)行為。
第十九條有下列情形之一的，乙方有權(quán)要求解除合同。在遷離公寓時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方退還預(yù)付消費(fèi)金的余額以及租賃押金;
1.在公寓內(nèi)固定設(shè)施發(fā)生自然損壞或乙方愿意承擔(dān)人為損壞的費(fèi)用時(shí)，由于甲方不能及時(shí)維修，致使乙方無法繼續(xù)租用該公寓，且未能及時(shí)為乙方安排其他適當(dāng)公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相應(yīng)的服務(wù)。
第二十條本合同到期或出現(xiàn)本合同自動(dòng)終止的情況，甲方對公寓進(jìn)行核收，結(jié)算乙方所有應(yīng)付賬款后，應(yīng)返還乙方的預(yù)付金余額和押金。乙方應(yīng)按期遷離公寓。乙方提前辦理退房應(yīng)提前通知甲方。
第二十一條乙方在本合同到期，如需繼續(xù)租用甲方公寓乙方應(yīng)于合同有效期滿前三日向甲方提出續(xù)租要求，經(jīng)與甲方協(xié)商一致后，重新訂立新合同，原合同押金將自動(dòng)轉(zhuǎn)入新合同。合同期滿后，如甲方繼續(xù)出租公寓，在甲方還沒有與其他人簽訂合同前，乙方享有對同一房間的優(yōu)先承租權(quán)。
篇8
關(guān)鍵詞：酒店；服務(wù)創(chuàng)新；知識共享；鉑濤集團(tuán)
日益加劇的競爭、迅速發(fā)展的科技、消費(fèi)者對酒店服務(wù)越來越高的需求以及知識全球化給酒店業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)，服務(wù)創(chuàng)新也成為酒店發(fā)展面臨的重要問題和挑戰(zhàn)。酒店員工是服務(wù)創(chuàng)新的提供者，而且員工所擁有的關(guān)鍵資本是其自身的知識資本。酒店應(yīng)該加強(qiáng)員工之間對于顧客個(gè)性化需求和喜好的知識共享，為顧客提供針對，并以此提升員工的服務(wù)創(chuàng)新行為。
—、研究背景
知識共享是知識創(chuàng)新的重要前提之一。知識共享通過將知識價(jià)值轉(zhuǎn)換至最大化作為橋梁，對企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)生重要影響。對于酒店業(yè)而言，多數(shù)隱性知識存在于員工自身，由于員工流動(dòng)性非常大，隱形知識保留的難度較大，因此知識共享便顯得尤為重要。酒店員工在有效知識共享的過程中，將顯性知識和隱形知識進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換，既能將分享自身的知識，同時(shí)也能夠進(jìn)一步改進(jìn)自身的創(chuàng)新行為，實(shí)現(xiàn)知識利用價(jià)值最大化，推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新111。例如麗茲？卡爾頓酒店集團(tuán)專門設(shè)立記錄熟客以及會(huì)員的各種需要的系統(tǒng)，鼓勵(lì)員工分享自身的知識，讓員工處于知識轉(zhuǎn)移網(wǎng)絡(luò)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不僅可以提升員工的自我效能感，還可以有效防止組織知識的流失。針對目前消費(fèi)者對于創(chuàng)新型服務(wù)的需求，鉑濤集團(tuán)對各種品牌進(jìn)行創(chuàng)新，并取得一定成效，其創(chuàng)新成功的重要原因之一就是積極運(yùn)用酒店集團(tuán)內(nèi)部的知識共享管理。鈾濤集團(tuán)的創(chuàng)新過程對其他酒店具有一定的借鑒意義。本文通過分析鉑濤集團(tuán)的各種網(wǎng)絡(luò)文本和訪談?wù){(diào)查資料，研究服務(wù)創(chuàng)新與員工知識共享之間的關(guān)系，使酒店能夠提高內(nèi)部員工的培訓(xùn)效率，提高員工的專業(yè)素質(zhì)。
二、文獻(xiàn)回顧
（一）酒店服務(wù)創(chuàng)新。對于酒店服務(wù)創(chuàng)新，如今尚未有明確的定義，國內(nèi)學(xué)者根據(jù)酒店服務(wù)創(chuàng)新的范圍、目標(biāo)、內(nèi)容等角度，對酒店服務(wù)創(chuàng)新進(jìn)行界定。徐仰前、王娜（2010）認(rèn)為酒店服務(wù)的創(chuàng)新可以分為兩大方面，有形方面以及無形方面。酒店服務(wù)方式以及環(huán)境等無形的創(chuàng)新需要酒店企業(yè)的員工的實(shí)踐與支持［21。由于服務(wù)的過程是由生產(chǎn)服務(wù)者跟消費(fèi)者一起參與的，所以影響因素與雙方面都有關(guān)，可以從酒店內(nèi)部跟酒店外部這兩個(gè)角度來分析酒店服務(wù)創(chuàng)新的影響因素［31。對于酒店內(nèi)部的影響因素，摩漫和米勒（1997）對創(chuàng)新過程的研究發(fā)現(xiàn)，組織成員的知識共享可以增加決策制定的效率和效益，促進(jìn)組織創(chuàng)新｜3］。顏寧（2011）提出酒店員工團(tuán)隊(duì)的知識共享能夠促進(jìn)服務(wù)創(chuàng)新，團(tuán)隊(duì)文化對知識共享和服務(wù)創(chuàng)新的關(guān)系有極強(qiáng)的調(diào)節(jié)作用151?？偟膩碚f，受服務(wù)的特性所影響，客戶的需求導(dǎo)向和客戶的感知難以獲取，需要不斷地進(jìn)行知識積累和知識共享。以客戶的需求作為創(chuàng)新導(dǎo)向和知識共享是影響酒店服務(wù)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素。（二）知識共享。員工知識共享是指員工彼此之間相互交流知識，使知識由個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)散到組織的層面。在組織內(nèi)部，員工可以通過查詢組織知識，獲得解決問題的方法和工具。奧斯德洛和福瑞（2000）指出，從企業(yè)“資源至上”的角度來看，知識是最重要的戰(zhàn)略資源。知識是個(gè)人以及企業(yè)核心競爭力的一大組成部分，是企業(yè)能夠?qū)嵙?xí)可持續(xù)發(fā)展的重要要素，知識管理也成為酒店行業(yè)越來越重視的一大模塊｜41。國外學(xué)者M(jìn)irmIpe（2003）最先提出知識共享影響因素架構(gòu)，認(rèn)為組織內(nèi)個(gè)體間的知識共享促動(dòng)要素是有四個(gè)主要因素交織而成，分別為：知識特性、分享動(dòng)機(jī)、共享機(jī)會(huì)、工作環(huán)境的文化等m。在工作中有很多方面的因素都會(huì)對員工知識共享造成影響，服務(wù)知識具有隱性無形性的特點(diǎn)，導(dǎo)致酒店企業(yè)很難在員工中展開知識共享的工作，同時(shí)在建立知識管理系統(tǒng)上也是舉步維艱，在對這方面學(xué)者的研究中，可以把這些影響酒店員工知識貢獻(xiàn)的因素歸納為以下三類：知識因素、個(gè)體因素以及環(huán)境因素［5］。1．知識因素：服務(wù)知識多屬隱性知識。多數(shù)服務(wù)知識屬于一個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)積累，屬于隱性知識，如果個(gè)體沒有進(jìn)行共享的意愿，那組織內(nèi)其余的個(gè)體是不可能得到這些知識的。2．個(gè)體因素：多數(shù)員工不滿意酒店行業(yè)薪酬。大多數(shù)酒店的員工工資都較低，容易造成心理不平衡，甚至導(dǎo)致員工總想跳槽，缺少歸屬感，就會(huì)不在意酒店內(nèi)部競爭的壓力和缺乏提升自己的動(dòng)力，而且這部分有離職傾向的員工也不愿意進(jìn)行知識共享。3．環(huán)境因素：酒店行業(yè)員工的高離職率。高離職率對酒店業(yè)務(wù)造成很大的影響，不僅不利于內(nèi)部的穩(wěn)定，還會(huì)造成組織內(nèi)部氛圍不融洽的局面，這些都會(huì)對知識共享造成負(fù)面影響。
三、案例分析
（一）案例集團(tuán)簡介。鉑濤集團(tuán)是中國較具創(chuàng)新影響力的企業(yè)之一。截止至2016年最新數(shù)據(jù)，鉬濤集團(tuán)旗下已經(jīng)擁有22個(gè)品牌，會(huì)員人數(shù)超8000萬，門店總數(shù)超3700家，覆蓋全國300多個(gè)城市，并積極擴(kuò)張至東南亞、歐洲、非洲等海外市場。繼2014年鉑濤榮獲《快公司》“中國最佳創(chuàng)新公司50名，2015年鉑濤再次上榜a鉑濤從最早的酒店“孵化器”到2015年被錦江集團(tuán)收購，鉑濤開始更加注重深化改造酒店，以求更好的整合酒店資源，實(shí)現(xiàn)更高品質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)，滿足差異化需求。鉑濤集閉以其顛覆性的發(fā)展思路，針對消費(fèi)者獨(dú)特的住宿體驗(yàn)和不同的價(jià)值需求來創(chuàng)造和運(yùn)營品牌，推出了眾多符合消費(fèi)者消費(fèi)體驗(yàn)的酒店品牌。（二）數(shù)據(jù)來源和收集過程。數(shù)據(jù)收集時(shí)間從2016年2月至2016年6月，收集內(nèi)容包括祐濤集團(tuán)官方網(wǎng)站內(nèi)所涉及的酒店品牌信息和新聞、其他網(wǎng)站上有關(guān)鈿濤集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層的訪談和演講等，之后將所收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、歸納和總結(jié)。（三）案例集團(tuán)知識共享措施。鉑濤集團(tuán)對于服務(wù)創(chuàng)新的理解是獨(dú)特的。針對當(dāng)今消費(fèi)者對于新型服務(wù)的需求，銷濤集團(tuán)進(jìn)行各種品牌的創(chuàng)新，贏得進(jìn)人市場的先機(jī)。管理如此龐大必須要借助酒店集團(tuán)內(nèi)部的知識共享管理，才能更有效率的為顧客提供更好的服務(wù)，提升員工的創(chuàng)新行為。與其他酒店集團(tuán)不同的是，鉬濤集團(tuán)將重點(diǎn)放在改善知識因素方面。第一，在顧客喜好和需求方面，為了讓每位顧客人住都有家的體驗(yàn)，柏濤集團(tuán)的菲諾酒店要求員工在卡片上記錄每位顧客的獨(dú)特需求，并把信息共享給酒店內(nèi)的其他員工。當(dāng)同一位顧客再次人住酒店時(shí)，酒店員工就能提前了解顧客的個(gè)人喜好以及需求，為其提供個(gè)性化服務(wù)。第二，在錯(cuò)誤分析方面，菲諾酒店要求員工把自己在工作中出現(xiàn)的錯(cuò)誤詳細(xì)記錄下來，并進(jìn)行分享，提醒其他員工避免犯同樣的錯(cuò)誤以及出現(xiàn)錯(cuò)誤后該如何進(jìn)行補(bǔ)救等。第三，在負(fù)面評論處理方面，鈾濤集團(tuán)每月會(huì)定期開一個(gè)小的員工會(huì)議，查看關(guān)于酒店的負(fù)面評論，討論顧客反映的哪個(gè)部門存在問題，之后讓這個(gè)部門的員工在會(huì)上分享對此問題的理解以及今后該如何避免此類問題的再次發(fā)生。第四，在酒店產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新方面，酒店的新產(chǎn)品新服務(wù)都是通過員工在日常工作中，對顧客的消費(fèi)以及需求特點(diǎn)進(jìn)行分析后匯總后，在企業(yè)管理層和員工之間進(jìn)行頭腦風(fēng)暴和知識共享后設(shè)計(jì)出來的。鉬濤集團(tuán)采用多種多樣的方式，將隱性的服務(wù)知識轉(zhuǎn)換為顯性的服務(wù)知識，促進(jìn)集團(tuán)內(nèi)部的知識共享，為酒店的創(chuàng)新行為提供成長的土壤。在個(gè)體因素方面，鉑濤集團(tuán)采取對員工實(shí)行“自動(dòng)自發(fā)”的管理理念。鉑濤集團(tuán)人力資源管理方面，十分注重發(fā)揮員工自動(dòng)自發(fā)的精神。在考勤制度方面，鉑濤集團(tuán)沒有打卡制度，員工自己決定上班時(shí)間，事實(shí)上90％的員工都能在八點(diǎn)半前自發(fā)到公司。另外，鉑濤集團(tuán)鼓勵(lì)內(nèi)部的員工進(jìn)行知識共享，這些做法有助于酒店進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，提高酒店內(nèi)部培訓(xùn)的效率以及節(jié)約酒店的人力資源成本和時(shí)間成本。在環(huán)境因素方面，鈷濤集團(tuán)注重企業(yè)文化建設(shè)。鈾濤集團(tuán)積極采取措施，讓現(xiàn)有雇員與潛在雇員認(rèn)同自身的品牌和企業(yè)文化，加強(qiáng)員工對鉑濤集團(tuán)的歸屬感，降低員工的離職率。在鉑濤集團(tuán)剛推出祐濤菲諾品牌時(shí)，仍舊沿用原本7天酒店的傳統(tǒng)經(jīng)營思路，但在運(yùn)營的一年時(shí)間內(nèi)毫無進(jìn)展，于是鉬濤集團(tuán)創(chuàng)新性提出“酒店資源平臺(tái)＋外部創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)”的轉(zhuǎn)型思路，把菲諾酒店打造成一個(gè)資源平臺(tái)，再以此吸引涉人中高端酒店品牌的外部創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過“6＋2＋2”的股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（即集團(tuán)公司占60％，集團(tuán)高管占20％，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)占20％），讓公司員工與外部創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。這種做法不僅促使員工使用創(chuàng)業(yè)的思維去經(jīng)營事業(yè)，還能使其更加認(rèn)同自身品牌，增強(qiáng)員工的歸屬感。
四、酒店服務(wù)創(chuàng)新與知識共享建議
在上述的分析過程中，可以發(fā)現(xiàn)：知識共享對服務(wù)創(chuàng)新具有促進(jìn)作用，特別是在酒店的創(chuàng)新以及員工的服務(wù)創(chuàng)新行為方面。但是要想實(shí)現(xiàn)員工的知識共享，首先要解決上述提及的酒店內(nèi)部的影響因素。（一）知識因素：重視工作中錯(cuò)誤案例和成。功經(jīng)驗(yàn)的知識共享在酒店的服務(wù)過程中，失誤的出現(xiàn)是無可避免的。對員工出現(xiàn)的服務(wù)失誤，最重要的是汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，酒店需要組織全體員工對這些出現(xiàn)的錯(cuò)誤進(jìn)行意見的交流，增強(qiáng)員工的知識搜集和知識貢獻(xiàn)的能力，這有助于改善酒店的服務(wù)質(zhì)量，降低酒店運(yùn)營的成本。另外，把錯(cuò)誤記錄下來不是為了懲罰員工或者責(zé)備員工，而是為了更好的對員工進(jìn)行管理和培訓(xùn)，避免再出現(xiàn)不必要的失誤，節(jié)約酒店的人力資源和時(shí)間資源。在酒店的創(chuàng)新工作中，出錯(cuò)并不可怕，應(yīng)該要從錯(cuò)誤中進(jìn)步，從每一位員工的經(jīng)驗(yàn)中完善自己的不足，提升自我素質(zhì)并做出創(chuàng)新行為。另外，酒店更加要向員工分享創(chuàng)新成功的案例，讓員工對這些創(chuàng)新的過程以及成功的因素有所了解，這樣才更有利于員工對于日常工作中問題的思考，發(fā)現(xiàn)服務(wù)過程中的不足，進(jìn)行完善或者加以創(chuàng)新。（二）個(gè)體因素：利用知識共享推動(dòng)創(chuàng)新行為。酒店推動(dòng)創(chuàng)新行為，需要利用知識共享來提高酒店員工的服務(wù)創(chuàng)新意識，為員工灌輸創(chuàng)新是為了方便員工日后工作的理念，使酒店員工能夠踴躍的進(jìn)行服務(wù)技巧和思路的創(chuàng)新，提供不同的創(chuàng)意。員工可以通過借鑒經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)，拓寬自身獲取知識的渠道，學(xué)習(xí)并采納他人積極的做法思路，結(jié)合自身原有知識，做出創(chuàng)新行為，提高企業(yè)的創(chuàng)新績效。另外，酒店充分利用知識共享，使員工運(yùn)用更富有創(chuàng)造性的方法解決工作中的問題，挖潛革新。知識共享使酒店能夠節(jié)省更多的人力資源和時(shí)間資源的同時(shí)，還能提高酒店對于員工的培訓(xùn)效率。（三）環(huán)境因素：發(fā)揮管理者的作用，營造利于知識共享的氛圍。在酒店員工進(jìn)行知識共享的過程中，管理者的作用十分重要。管理者要充分認(rèn)識到酒店員工個(gè)體在知識共享中的作用。其次，酒店管理者要根據(jù)員工的不同特點(diǎn)，建立員工的個(gè)性檔案，進(jìn)行不同的目標(biāo)導(dǎo)向，才可以營造利于知識共享的氛圍。知識共享需要團(tuán)隊(duì)中每一個(gè)人都有無私奉獻(xiàn)的精神，這也要求管理者培養(yǎng)酒店員工助人為樂、樂于將自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享交流的習(xí)慣，營造一個(gè)利于知識共享的和諧氛圍。此外，管理者還可以利用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)作為激勵(lì)方式，對酒店產(chǎn)品或服務(wù)創(chuàng)新有貢獻(xiàn)的員工進(jìn)行嘉獎(jiǎng)，鼓勵(lì)員工知識共享的行為，提高員工知識共享的熱情，激發(fā)員丨2017年第2iW鳥魯木齊取A太嗲＃報(bào)工知識共享的意愿，為知識共享和服務(wù)創(chuàng)新行為的結(jié)合提供動(dòng)力。
作者:楊林美 羅承輝 單位:廣州大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
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篇9
關(guān)鍵詞：建筑屋頂；施工要點(diǎn)；施工方法
一個(gè)建筑的屋頂施工是否達(dá)標(biāo)，影響著建筑整體的質(zhì)量，還會(huì)降低人們在建筑中工作和生活的感受，屋頂?shù)牟糠殖袚?dān)這大部分防水的作用，如果屋頂?shù)姆浪畬愉佋O(shè)出現(xiàn)問題，就可能會(huì)出現(xiàn)建筑內(nèi)滲水的問題，輕則墻面因?yàn)闈B水的浸泡鼓起，影響美觀，重則會(huì)引起部分墻體的開裂，使建筑的使用壽命大大縮短，諸如此類影響居民居住感受的問題，在屋頂?shù)氖┕ぶ猩圆蛔⒁膺€存在很多，所以在屋頂?shù)氖┕み^程中，要根據(jù)不停的建筑進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)，靈活的使用施工方法，保證屋頂?shù)馁|(zhì)量，不影響建筑整體的后續(xù)使用。
1 建筑屋面施工中可能存在的問題
1.1 材料問題
我國在的建筑屋頂普遍都是使用卷材建設(shè)，這種屋頂使用的材料較為普通方便購買，價(jià)格也趨向便宜，但這種屋頂在施工所使用的瀝青是一種隨著外界環(huán)境變化及其容易產(chǎn)生質(zhì)量改變的材料，如果大范圍的使用具有瀝青成分的油氈鋪設(shè)屋頂，會(huì)對周圍的溫度產(chǎn)生巨大的反應(yīng)，高溫時(shí)可能會(huì)隨著溫度的升高融化，在溫度降低后，材料會(huì)因?yàn)楦叩蜏囟鹊牟罹嗖馁|(zhì)發(fā)生改變，變得極其脆弱，易破損，這樣材料建設(shè)的屋頂無法保證建筑使用中的質(zhì)量，也影響了建筑使用的壽命。
1.2 結(jié)構(gòu)問題
有些地區(qū)的溫度變化差距較大，建筑會(huì)因?yàn)槭覂?nèi)外的溫差急劇升高而產(chǎn)生一些變化，比如地基出現(xiàn)下沉的問題，屋頂因?yàn)楹奢d集中，頂層基本層與之間的支撐結(jié)構(gòu)產(chǎn)生松動(dòng)的現(xiàn)象，導(dǎo)致屋頂變形，這些問題都是促成屋面開裂的原因。
1.3 設(shè)計(jì)問題
在屋頂?shù)慕ㄖ┕ぶ谐霈F(xiàn)問題，除了材料上的使用不當(dāng)，出現(xiàn)問題的主要原因，就是屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)問題了，一些建筑單位只注重建筑的地基或者室內(nèi)設(shè)計(jì)，沒有針對建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，對屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)敷衍了事，這樣和整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠契合的屋頂，無法承受暴雨、地震等一些自然天氣的侵襲，極大有可能會(huì)影響建筑內(nèi)人們的工作生活產(chǎn)生影響。
1.4 質(zhì)量問題
建筑中屋頂產(chǎn)生的質(zhì)量問題，一般都與防水和排水有關(guān)，防水層的鋪設(shè)不夠嚴(yán)格，屋頂排水管道的坡度沒有計(jì)算好，下雨天導(dǎo)致室內(nèi)滲水，或者屋頂排水不暢，形成積水。長期下來及其影響建筑的日常使用。
1.5 維護(hù)和管理問題
建筑一定會(huì)受各種自然環(huán)境的侵襲，經(jīng)過外部環(huán)境的影響和使用年限的增加，建筑的綜合結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生一定的變化，屋頂會(huì)有變形的可能，屋頂一旦變形，其內(nèi)部鋪設(shè)的防水層和隔熱層就跟著出現(xiàn)破損，嚴(yán)重可能會(huì)導(dǎo)致室內(nèi)漏水情況發(fā)生，這就需要建筑的管理人員定期對屋頂進(jìn)行維護(hù)和管理。
2 建筑屋面施工工藝和技術(shù)討論
2.1 對建筑屋面進(jìn)行規(guī)范化設(shè)計(jì)。在建筑屋而施工過程中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該詳細(xì)的掌握建筑材料的具體性能、建筑所需要使用的防水技術(shù)、防水設(shè)防的各項(xiàng)要求等相關(guān)的理論知識。在研究和設(shè)計(jì)建筑房屋的防水等級時(shí)，應(yīng)該綜合考慮建筑工程的重要性、功能、使用年限和工程性質(zhì)等方而的因素。設(shè)計(jì)的深度一定要符合工程要求，在建筑屋而施工之間，應(yīng)該做好專項(xiàng)設(shè)計(jì)的交底工作，并對施工圖紙進(jìn)行會(huì)審。
2.2 建筑屋面施工的具體工藝
2.2.1 排水坡度施工
在對建筑屋而的排水坡度進(jìn)行施工時(shí)，應(yīng)該布置足夠建筑使用的水落管，并在水落管上標(biāo)注具體的坡度，畫出分水線，并對不同地方分水線的高度進(jìn)行核算，并平而圖上進(jìn)行標(biāo)注。在通常情況下，建筑的找橫坡為2%，建筑結(jié)構(gòu)的找橫坡為3%，縱向坡而不能小于1%，在坡層較厚的情況下，可以使用輕質(zhì)的材料來做找平層。建筑屋而的施工人員需要根據(jù)具體的工程設(shè)計(jì)來開展屋而施工工作，并對找平層的厚度進(jìn)行控制，還需要在施工過程中對坡度進(jìn)行實(shí)測和檢查，并做好施工質(zhì)量的評價(jià)工作。
2.2.2 混凝土陡坡屋頂?shù)氖┕?/p>
在對混凝土陡坡屋頂進(jìn)行施工的過程中，應(yīng)該做好以下幾方面的控制工作：根據(jù)墻體澆筑的具體方法，支設(shè)雙層模板；在混凝土中加入細(xì)骨料，細(xì)骨料的顆粒直徑應(yīng)該在10mm到30cm之間，對于建筑中的施工縫，應(yīng)該做好振揭密實(shí)工作，使其形成一個(gè)自動(dòng)防水層。還可以在施工縫中澆筑鋼筋細(xì)石混凝土，并在混凝土中摻入適量的微膨脹劑，使之形成一個(gè)剛性的防水層，并進(jìn)行振揭密實(shí)。在屋頂收水之后，可以進(jìn)行_次壓光，并在上而鋪設(shè)裝飾瓦。
2.2.3 找平層的施工
在建筑屋而施工的過程中，必須要做好屋而的防水工作，由于屋而滲漏使建筑使用過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的問題，所以在開展屋而防水工作時(shí)，首先要對找平層進(jìn)行施工。找平層是防水層的主要依附層，找平技術(shù)也會(huì)關(guān)系到防水層的整體質(zhì)量，所以在對找平層進(jìn)行施工時(shí)，一定要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工。在找平層施工中，可以根據(jù)圖紙中分倉縫的位置，使用細(xì)石混凝土和水泥砂漿進(jìn)行施工。在大多數(shù)建筑中，分倉縫直接的距離都會(huì)超過6cm，并且會(huì)設(shè)置在板端的易開裂處，所以在施工前，應(yīng)該做好分倉縫的預(yù)留工作，其中縫的寬度應(yīng)該控制在20mm-30mm之間，并使用密封效果較好的材料進(jìn)行嵌縫。在施工過程中，要將找平層趕平壓光，并保證嵌縫材料的密實(shí)性，并注重對找平層的保養(yǎng)，在對建筑屋而的保溫層進(jìn)行施工的過程中，應(yīng)該做好防雨的保護(hù)措施，在做好保溫層的施工以后再開展找平層施工。在保溫層施工后，要保證施工材料的含水量符合設(shè)計(jì)要求。保溫板和邊緣位置應(yīng)該使用相同的碎料進(jìn)行嵌實(shí)，并且保證厚度的誤差保持在5%以內(nèi)；在施工完成并交付使用后，施工單位應(yīng)該將建筑使用、維護(hù)和保養(yǎng)等方而的說明交給建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)該對建筑進(jìn)行及時(shí)同訪。建筑單位對于說明中禁止的行為應(yīng)該嚴(yán)格杜絕，這樣才能減少對屋而的損傷，也能夠避免出現(xiàn)重大的經(jīng)濟(jì)損失。
結(jié)束語
屋頂?shù)牧己觅|(zhì)量是保證建筑整體質(zhì)量的基礎(chǔ)，這想要保證屋頂?shù)馁|(zhì)量，就要在施工之初認(rèn)真考慮屋頂所處的自然環(huán)境，根據(jù)自然環(huán)境的特征和建筑整體的結(jié)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)，在施工進(jìn)行時(shí)對施工材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，確保屋頂在建筑的使用過程中不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，還要做好屋頂施工后的后續(xù)維護(hù)和管理工作，只有從施工前期中期后期維護(hù)都嚴(yán)格按照要執(zhí)行，才能使屋頂?shù)馁|(zhì)量得到保障，進(jìn)而加強(qiáng)整體建筑的質(zhì)量，為人們提供更舒適的居住環(huán)境，促進(jìn)建筑業(yè)的可持續(xù)良性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
篇10
【關(guān)鍵詞】 供電企業(yè)； 供電成本； 預(yù)算管理
一、引言
供電成本是供電企業(yè)的運(yùn)營管理成本，很多供電企業(yè)在遵循全面預(yù)算管理一般范式的基礎(chǔ)上，已探索了較為有效的供電成本預(yù)算管理方法。本文認(rèn)為，國內(nèi)地市供電企業(yè)在加強(qiáng)供電成本預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、精細(xì)化、精益化管理方面，在實(shí)現(xiàn)供電成本的有效控制進(jìn)而實(shí)現(xiàn)核心指標(biāo)“單位供電成本”、“可控供電單位成本”的優(yōu)化提升及企業(yè)核心競爭力――“成本領(lǐng)先”提升方面，還有較大的提升空間。本文將圍繞供電成本（或簡稱“成本”）預(yù)算閉環(huán)管理的全過程及其保障支持要素，重點(diǎn)對供電企業(yè)供電成本預(yù)算具體管控策略展開討論。
二、供電企業(yè)成本管理存在的問題
根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)信息的披露以及筆者的工作體會(huì)，國內(nèi)供電企業(yè)供電成本管理存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面：1.成本管理缺乏目標(biāo)控制，突出表現(xiàn)在企業(yè)的核心成本指標(biāo)應(yīng)該達(dá)到什么水平及如何優(yōu)化提升沒有明確的規(guī)劃，通過成本目標(biāo)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)對成本預(yù)算的控制環(huán)節(jié)明顯缺失；2.成本管控方法總體上比較落后，雖然引入了一些成本精細(xì)化管理理念及較先進(jìn)的成本管控策略，但很多供電企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀還較為落后，缺乏改進(jìn)創(chuàng)新，缺乏對先進(jìn)成本管控理念、方法的引入和吸收；3.成本管理對象和主體比較粗放，成本對象粗放主要表現(xiàn)在供電企業(yè)對供電成本對象的核算和管理還停留在傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)核算科目一級，成本控制主體粗放表現(xiàn)在成本控制主要依賴于成本控制主體“金字塔”的上層和中層完成，而底層介入比較少或者根本沒有介入；4.成本控制介入滯后，成本控制偏重事后控制，體現(xiàn)為事后分析、反饋和監(jiān)督，缺乏事前和事中有效控制；5.成本管理績效考核機(jī)制不健全，成本管理水平和成本核心指標(biāo)難以有效提升；6.成本管控支持系統(tǒng)相對落后，各單位成本管控系統(tǒng)的應(yīng)用水平參差不齊； 7.全員成本控制意識淡薄，基層單位往往重“爭奪”成本資源，而員工經(jīng)常只關(guān)注成本花費(fèi)，成本超標(biāo)準(zhǔn)、超預(yù)算現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，造成資源浪費(fèi)，全員成本控制意識亟待提升。
三、現(xiàn)代成本管理理論綜述
成本預(yù)算管理離不開現(xiàn)代成本管理理論的支撐，根據(jù)研究人員岑玢、董曉宏（2009）的綜合提煉分析，現(xiàn)代成本管理主要有五大理論：作業(yè)成本管理、戰(zhàn)略成本管理、產(chǎn)品生命周期成本理論、成本規(guī)劃和全面成本管理，不過本文認(rèn)為典型的成本管理理論還有目標(biāo)成本管理理論，各理論在此不再贅述。根據(jù)高立法等（2008）的研究，現(xiàn)代成本管理理論主要呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1.成本控制的空間范圍由制造成本延伸到社會(huì)產(chǎn)品生命周期成本；2.成本控制視野由日常經(jīng)營管理提升到戰(zhàn)略成本管理；3.成本控制環(huán)節(jié)從下游管理延伸至中上游管理；4.成本控制導(dǎo)向由“生產(chǎn)導(dǎo)向型”向“市場導(dǎo)向型”轉(zhuǎn)變； 5.成本降低形態(tài)由成本節(jié)省轉(zhuǎn)向成本避免。由于成本管理理論一般都是以制造業(yè)為核心，加上供電企業(yè)產(chǎn)品和生產(chǎn)的特殊性，上述理論中對供電企業(yè)有實(shí)際借鑒意義的主要是作業(yè)成本管理、戰(zhàn)略成本管理、全面成本管理、目標(biāo)成本管理理論等，現(xiàn)代成本管理理論給我們的啟示主要有以下幾點(diǎn)：及時(shí)更新成本管理理念，拓寬成本管理視野；提高企業(yè)成本管理人員素質(zhì)，先進(jìn)成本管理理念、工具的運(yùn)行環(huán)境要求較高；因存在國情、企情差異，需結(jié)合實(shí)際應(yīng)用，忌生搬硬套。
四、供電成本預(yù)算管理體系構(gòu)建及核心管控一般策略
（一）供電成本預(yù)算管理一般體系構(gòu)建
2009年廣東電網(wǎng)公司依托國際咨詢公司引入國際先進(jìn)的管理理念，形成了具有廣東電網(wǎng)公司特色的全面預(yù)算管理體系，其核心是構(gòu)建“責(zé)任網(wǎng)絡(luò)、標(biāo)準(zhǔn)流程、預(yù)算制度、評價(jià)考核、信息平臺(tái)”五大預(yù)算保障體系，實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)定、預(yù)算編制、監(jiān)控調(diào)整”四大環(huán)節(jié)的預(yù)算全過程管理。本文認(rèn)為，供電成本預(yù)算管理隸屬于全面預(yù)算管理體系，可參照上述體系進(jìn)行供電成本預(yù)算管理體系的承接構(gòu)建。同時(shí)，本文認(rèn)為企業(yè)文化氛圍對成本控制的影響非常大，也應(yīng)是成本控制的有效保障體系之一。由此，“五大”保障體系演化成“六大”保障體系。本文對供電成本預(yù)算管理體系具體框架設(shè)計(jì)如下：體系頂層為“成本預(yù)算管理戰(zhàn)略目標(biāo)”，其下量化表述為“成本預(yù)算管理關(guān)鍵績效指標(biāo)”，具體支持的是“四大”成本預(yù)算管理過程和“六大”成本預(yù)算保障體系。
（二）供電成本預(yù)算管理體系核心管控一般策略探討
1.供電成本預(yù)算管理戰(zhàn)略指標(biāo)及關(guān)鍵績效指標(biāo)設(shè)計(jì)
廣東電網(wǎng)公司非常重視公司戰(zhàn)略，地市供電企業(yè)則承接執(zhí)行省公司戰(zhàn)略目標(biāo)。為了有效衡量戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成情況，一般設(shè)立關(guān)鍵戰(zhàn)略指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控和衡量。廣東電網(wǎng)公司設(shè)立了12個(gè)戰(zhàn)略指標(biāo)，其中核心財(cái)務(wù)指標(biāo)有4個(gè)，與成本有關(guān)的指標(biāo)有3個(gè)：即經(jīng)濟(jì)增加值、總資產(chǎn)內(nèi)部報(bào)酬率和可控供電單位成本?？梢姵杀竟芾韺﹄娋W(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)非常重要。為了全面反映地市供電企業(yè)的成本管理狀況，可以從戰(zhàn)略管理需要和績效管理需要設(shè)計(jì)關(guān)鍵成本指標(biāo)。
（1）成本預(yù)算管理戰(zhàn)略指標(biāo)設(shè)置。供電企業(yè)成本預(yù)算管理戰(zhàn)略指標(biāo)可設(shè)置為以下3個(gè)：單位供電成本（供電成本/售電量）、可控單位供電成本（可控供電成本/售電量）、可控單位供電成本節(jié)約率［（1-本年可控單位供電成本/上年可控單位供電成本）×100%］，分別反映企業(yè)單位產(chǎn)出平均消耗的總成本、企業(yè)單位產(chǎn)出平均消耗的可控成本、企業(yè)單位產(chǎn)出平均消耗的可控成本同比是否降低。
（2）成本預(yù)算管理績效指標(biāo)設(shè)置。戰(zhàn)略指標(biāo)落地有賴于績效管理，供電企業(yè)的績效管理應(yīng)當(dāng)采用年度績效管理和日?？冃Ч芾砭C合應(yīng)用模式。年度績效指標(biāo)可采用以上戰(zhàn)略指標(biāo)；日常績效指標(biāo)可設(shè)置為“可控供電成本預(yù)算完成率”（可控供電成本完成額/年度預(yù)算×100%，或可控供電成本完成額/年度內(nèi)可控供電成本階段性周期預(yù)算目標(biāo)×100%），衡量的是可控供電成本的過程控制情況，避免預(yù)算消極完成或過于集中完成或突擊完成。另外，實(shí)施了月（季度）分期預(yù)算管理的單位也可以基于相關(guān)預(yù)算周期考核“可控供電成本預(yù)算節(jié)約率”。
2.成本財(cái)務(wù)規(guī)劃
財(cái)務(wù)規(guī)劃是全面預(yù)算管理體現(xiàn)戰(zhàn)略導(dǎo)向的切入點(diǎn)，也是企業(yè)全面預(yù)算管理的起點(diǎn)。供電企業(yè)應(yīng)結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)對本單位的成本控制目標(biāo)進(jìn)行合理規(guī)劃，提出未來幾年的成本改進(jìn)目標(biāo)，并定期保持規(guī)劃滾動(dòng)修編，以保證規(guī)劃的有效性。在目前形勢下，供電企業(yè)成本預(yù)算業(yè)務(wù)歸口管理部門非常有必要加強(qiáng)成本規(guī)劃管理，由于財(cái)務(wù)部門對成本管理具有全局性視野的獨(dú)特優(yōu)勢，建議在財(cái)務(wù)部門的統(tǒng)籌下，開展各業(yè)務(wù)條線的成本控制規(guī)劃和成本戰(zhàn)略指標(biāo)的提升目標(biāo)設(shè)計(jì)。
3.成本年度目標(biāo)設(shè)定
成本年度目標(biāo)設(shè)定的主要內(nèi)容是，圍繞企業(yè)中長期財(cái)務(wù)（成本）規(guī)劃，結(jié)合國家政策、外部經(jīng)營形勢和上級單位的管理要求，合理設(shè)定年度預(yù)算管控目標(biāo)，并將年度預(yù)算目標(biāo)分解至各預(yù)算歸口管理部門及基層單位，形成各歸口管理部門乃至各基層單位的年度預(yù)算目標(biāo)。通過成本年度預(yù)算目標(biāo)設(shè)定，變成本預(yù)算“按需申報(bào)”管理為“目標(biāo)控制”式管理。在成本年度目標(biāo)設(shè)定管理方面，有必要建立以下工作機(jī)制：一是上下聯(lián)動(dòng)機(jī)制；二是上級單位建立成本目標(biāo)分解模型；三是供電企業(yè)建立自我目標(biāo)管理機(jī)制。
4.成本預(yù)算編制
成本預(yù)算編制包括兩個(gè)階段：一是如何形成成本預(yù)算；二是上級下達(dá)的預(yù)算如何進(jìn)行內(nèi)部分配。管控要點(diǎn)包括以下幾點(diǎn)：
（1）成本預(yù)算編制報(bào)表及項(xiàng)目體系。成本預(yù)算報(bào)表體系按照成本業(yè)務(wù)精細(xì)化管控要求進(jìn)行設(shè)立，并基于成本動(dòng)因、按照便于管控原則對成本“顆粒度”分解，建立“成本元”一級的成本項(xiàng)目管理體系，并適度控制成本“顆粒度”分解的深度。
（2）成本預(yù)算準(zhǔn)入管理。預(yù)算準(zhǔn)入包括業(yè)務(wù)準(zhǔn)入和業(yè)務(wù)優(yōu)選兩個(gè)層面。業(yè)務(wù)準(zhǔn)入方面，需要通過針對每個(gè)成本項(xiàng)目建立相關(guān)核算條件和核算范圍，最終形成“辭典式”的管理手冊。成本項(xiàng)目業(yè)務(wù)優(yōu)選一般可以從“必要性、緊急性、經(jīng)濟(jì)性”三個(gè)維度進(jìn)行內(nèi)部綜合評價(jià)，如有特殊情況則需優(yōu)先考慮。
（3）標(biāo)準(zhǔn)成本管理體系。標(biāo)準(zhǔn)成本管理主要有傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)成本管理模式和標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本管理模式。前者與企業(yè)傳統(tǒng)成本核算管理密切相關(guān)，由成本歸口管理部門主導(dǎo)，各生產(chǎn)、管理部門員工共同參與，梳理各成本項(xiàng)目的成本驅(qū)動(dòng)因素和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立各成本項(xiàng)目的精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)；后者則要求基于作業(yè)成本管理進(jìn)行實(shí)施，總的思路是通過逐步推行作業(yè)成本管理來實(shí)現(xiàn)基于作業(yè)成本的標(biāo)準(zhǔn)成本控制。
（4）成本預(yù)算精細(xì)化分解，形成預(yù)算執(zhí)行方案。成本預(yù)算精細(xì)化分解可以從成本項(xiàng)目（基于成本預(yù)算編制報(bào)表及項(xiàng)目精細(xì)化管理體系）、成本責(zé)任主體（建立“單位部門基層班組”的三級成本責(zé)任主體體系）、成本分配方法（建立基于成本驅(qū)動(dòng)因素的成本分配數(shù)量模型）和時(shí)間（基于季度或月度實(shí)施短周期預(yù)算管理）等維度予以考慮實(shí)施。
（5）部門預(yù)算管理。部門成本預(yù)算管理是一種常見的企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理授權(quán)方式，如何對基層預(yù)算責(zé)任部門下達(dá)合適的成本預(yù)算額度，長期以來一直是企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理的難題。傳統(tǒng)的部門成本預(yù)算下達(dá)方式大致如下：根據(jù)基層部門預(yù)算申報(bào)額度及歷史預(yù)算完成情況，考慮部門特殊情況變動(dòng)，由預(yù)算主管部門核定成本預(yù)算額度。本文提出兩種改進(jìn)方式：一是通過建立成本標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，借助該體系下達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)算，不過也會(huì)存在“信息不對稱”問題；二是通過建立某種激勵(lì)規(guī)則約束基層部門主動(dòng)申報(bào)一個(gè)最合適的成本預(yù)算目標(biāo)，解決信息不對稱的問題，即采用著名的“聯(lián)合基數(shù)法”理論（又稱“HU理論”）提出的方法，下文另專題分析。
5.成本監(jiān)控與調(diào)整
預(yù)算監(jiān)控方面需要構(gòu)建“三維”的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)：成本責(zé)任主體、成本對象和時(shí)間。成本責(zé)任主體應(yīng)該自上而下逐級承接，監(jiān)控信息由下而上逐級有效反饋；成本對象的監(jiān)控應(yīng)該實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，逐項(xiàng)進(jìn)行預(yù)算完成偏差度的分析；監(jiān)控頻率應(yīng)該采用定期和實(shí)時(shí)結(jié)合的方式。應(yīng)根據(jù)預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算目標(biāo)偏離情況以及必要性，實(shí)施季度滾動(dòng)預(yù)測、年中預(yù)算調(diào)整。成本預(yù)算調(diào)整屬于上級重點(diǎn)管控的項(xiàng)目，單位內(nèi)部各成本責(zé)任主體的預(yù)算調(diào)整應(yīng)該從嚴(yán)控制，堅(jiān)持“預(yù)算剛性”原則，除非確有特殊情況。
6.成本管理責(zé)任網(wǎng)絡(luò)
一個(gè)完整的地市供電企業(yè)預(yù)算責(zé)任鏈包括以下預(yù)算責(zé)任主體：地市供電企業(yè)預(yù)委會(huì)預(yù)算管理工作組（職能部門）縣區(qū)局、二級生產(chǎn)機(jī)構(gòu)縣區(qū)局的基層部門部門基層班組關(guān)鍵責(zé)任崗位。通過健全分級成本管理責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，責(zé)任層層傳遞，職責(zé)明確分配，并最終落實(shí)到基層部門、班組及員工身上，充分體現(xiàn)了“全員”預(yù)算管理特點(diǎn)。
7.成本預(yù)算管理制度
成本預(yù)算管理制度主要包括建立綜合管理制度和建立專項(xiàng)管理制度。前者包括建立基本管理制度、成本準(zhǔn)入管理制度、成本標(biāo)準(zhǔn)化管理制度、成本報(bào)賬或資金支付管理制度等；后者則主要是針對每一項(xiàng)具體的成本項(xiàng)目出臺(tái)“一對一”的成本控制手冊（或規(guī)范），為各級成本責(zé)任主體開展成本管控提供“工具箱式”或“作業(yè)指導(dǎo)書式”的指南。
8.成本預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)流程
流程是企業(yè)管理理念的重要載體，一般與制度進(jìn)行聯(lián)系、“捆綁”。標(biāo)準(zhǔn)化的流程增強(qiáng)了上下級不同層面、業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)部門間的有效溝通，確保預(yù)算業(yè)務(wù)準(zhǔn)確開展。標(biāo)準(zhǔn)化流程的設(shè)計(jì)重點(diǎn)要關(guān)注流程的可操作性，流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有無統(tǒng)一的表單支持，制度、流程和表單是否融合統(tǒng)一以及信息系統(tǒng)固化工作等問題。特別地，地市供電企業(yè)內(nèi)部的成本預(yù)算管理流程（包括表單）還需在承接上級流程規(guī)范的基礎(chǔ)上，結(jié)合內(nèi)部實(shí)際情況予以細(xì)化。
9.成本管理評價(jià)考核
通過建立預(yù)算考評指標(biāo)體系和規(guī)則，保障預(yù)算有效執(zhí)行，提升預(yù)算管理績效，主要包括兩個(gè)方面內(nèi)容：即成本考核指標(biāo)和成本考核規(guī)則。成本考核指標(biāo)包括絕對指標(biāo)和相對考核指標(biāo)。絕對指標(biāo)考核是考核年度成本預(yù)算節(jié)約情況及年度各季度預(yù)算完成均衡性，主要是成本（費(fèi)用）預(yù)算總額。絕對指標(biāo)包括可控供電成本預(yù)算節(jié)約率、可控供電成本預(yù)算完成率等。相對指標(biāo)主要考核指標(biāo)的優(yōu)化程度，包括對比年度預(yù)算目標(biāo)優(yōu)化或完成情況和對比上年指標(biāo)改善情況，相對指標(biāo)主要包括單位供電成本、可控單位供電成本，衍生指標(biāo)是可控單位供電成本節(jié)約率等。
10.成本管理信息平臺(tái)
基于現(xiàn)有財(cái)務(wù)系統(tǒng)的成本信息化管理是一種常見的方式，但是核算系統(tǒng)的弊端是系統(tǒng)使用者限制在財(cái)務(wù)部門，無法向各成本責(zé)任主體延伸。借助網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)作的預(yù)算管理信息系統(tǒng)，能實(shí)現(xiàn)成本預(yù)算全過程管理，也能覆蓋全部成本責(zé)任主體。另外，通過建立預(yù)算系統(tǒng)與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)的數(shù)據(jù)接口，可以實(shí)現(xiàn)以業(yè)務(wù)管理驅(qū)動(dòng)支持成本核算。基于ERP系統(tǒng)或集成系統(tǒng)的成本信息化管理當(dāng)屬目前最為先進(jìn)的管理方式。
11.建立全員參與成本控制的內(nèi)部企業(yè)文化
成本控制應(yīng)該實(shí)實(shí)在在地滲透成為企業(yè)文化的一部分，成為員工自覺的行為理念，自覺執(zhí)行上級及單位內(nèi)部相關(guān)要求，自覺在費(fèi)用發(fā)生過程中厲行節(jié)約和控制標(biāo)準(zhǔn)，形成企業(yè)內(nèi)部成本控制的良好氛圍，有效控制成本增長，促進(jìn)成本挖潛增效。
（三）專項(xiàng)研究：“HU理論”對成本預(yù)算管理的應(yīng)用研究
1.“HU理論”綜述
胡祖光教授提出了一種全新的確定預(yù)算目標(biāo)基數(shù)的方法：“聯(lián)合確定基數(shù)法”。該方法主要涉及三個(gè)要點(diǎn)：（1）人的考核預(yù)算基數(shù)是聯(lián)合確定的。在實(shí)際應(yīng)用中為了簡化，可以直接以人的自報(bào)數(shù)打一個(gè)折扣后的值作為人的考核預(yù)算基數(shù)。（2）實(shí)行超額獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。對考核指標(biāo)年終完成值超出考核預(yù)算基數(shù)的人實(shí)施超額獎(jiǎng)勵(lì)，超額獎(jiǎng)勵(lì)值 ＝（實(shí)際完成值-考核預(yù)算基數(shù)）×超額獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)。（3）實(shí)行少報(bào)懲罰機(jī)制。對考核指標(biāo)年終實(shí)際完成值大于當(dāng)初自報(bào)預(yù)算數(shù)的人進(jìn)行懲罰，“罰款”＝（實(shí)際完成值-人自報(bào)預(yù)算基數(shù)）×少報(bào)受罰系數(shù)。該方法行之有效的關(guān)鍵是人預(yù)算基數(shù)確定權(quán)數(shù)（W）、超額獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)（P）和少報(bào)受罰系數(shù)（Q）三者之間必須滿足如下關(guān)系：“P>Q>WP”，此時(shí)人會(huì)自覺報(bào)出一個(gè)自己通過努力可以達(dá)到的最大預(yù)算基數(shù)，并且確保最準(zhǔn)確地完成。
2.“HU理論”在成本預(yù)算管理領(lǐng)域的應(yīng)用案例
“HU理論”在成本預(yù)算考核方面的應(yīng)用案例可以從兩個(gè)角度進(jìn)行詮釋。
案例背景：總部是成本費(fèi)用預(yù)算主管單位，下屬部門是成本預(yù)算申報(bào)單位，為了按照“HU理論”實(shí)施考核，總部規(guī)定了以下考核條件：下屬部門成本預(yù)算節(jié)約可以按照節(jié)約額的20%實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)（即獎(jiǎng)勵(lì)系數(shù)P=0.2）、下屬部門成本如果當(dāng)初申報(bào)預(yù)算多報(bào)（即預(yù)算申報(bào)數(shù)大于成本完成數(shù)）將按照多報(bào)部分的16%實(shí)施經(jīng)濟(jì)懲罰（即懲罰系數(shù)Q=0.16），部門成本預(yù)算的最終預(yù)算下達(dá)額度按總部確定數(shù)（比如按過去三年平均數(shù)）和下屬部門自報(bào)數(shù)各占50%的權(quán)重確定（即自報(bào)數(shù)權(quán)重W=0.5）。
角度一：將成本預(yù)算直接理解為“負(fù)利潤”，則可直接套用HU理論應(yīng)用模型。按照HU理論，基本規(guī)則是“各報(bào)基數(shù)，加權(quán)平均；少報(bào)受罰，多報(bào)不獎(jiǎng)；超額獎(jiǎng)，不足補(bǔ)”。具體應(yīng)用案例見表1。
角度二：直接以成本預(yù)算為詮釋對象，HU理論應(yīng)用模型需做一定變通，陳斌（2004）進(jìn)行了有關(guān)研究，其基本規(guī)則相應(yīng)修訂為“各報(bào)基數(shù)，加權(quán)平均；高報(bào)受罰，低報(bào)不獎(jiǎng)；節(jié)約獎(jiǎng)，超過補(bǔ)”，案例情況同上，具體應(yīng)用情況見表2。
無論是利潤角度還是成本角度，應(yīng)用結(jié)論都是一樣的：即下屬部門只有最真實(shí)地申報(bào)成本預(yù)算目標(biāo)，綜合獎(jiǎng)勵(lì)才最大。
“HU理論”以一種經(jīng)濟(jì)上的激勵(lì)約束機(jī)制確保下級預(yù)算責(zé)任單位按照成本最優(yōu)管控原則進(jìn)行自我管控，可謂是一種最理想化的管控方法。在供電企業(yè)內(nèi)部實(shí)施“HU理論”，首要問題是解決觀念問題，預(yù)算管理部門和單位領(lǐng)導(dǎo)班子能否接受“HU理論”這種先進(jìn)的考核管理模式；其次便是要解決好核心的獎(jiǎng)懲機(jī)制問題（即“P”、“Q”值），具體以何種形式來體現(xiàn)“HU理論”的激勵(lì)約束原理，從而激發(fā)下級預(yù)算責(zé)任單位的成本控制原動(dòng)力，實(shí)際推行“HU理論”考核模式時(shí)，具體還需結(jié)合供電企業(yè)自身的薪酬績效管理實(shí)際情況，合理地設(shè)計(jì)“HU理論”激勵(lì)“落地”的操作方案，將“HU理論”有效引入到供電企業(yè)績效管理體系。
五、結(jié)語
本論文通過分析供電企業(yè)當(dāng)前存在的典型問題，結(jié)合全面預(yù)算管理核心管理體系，針對性地分析、提出了頗具特色和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的供電企業(yè)供電成本預(yù)算管理策略體系，并首次從兩個(gè)角度系統(tǒng)分析“HU理論”（“聯(lián)合基數(shù)法”理論）對成本管理考核的應(yīng)用策略。系統(tǒng)地分析、構(gòu)建供電成本全面預(yù)算管理策略體系及其具體應(yīng)用策略也是本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)。
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