導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但與此同時，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價格的不合理持續(xù)上漲；市場運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；投資

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。目前，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展，對市場經(jīng)濟(jì)的影響也越來越大，在整個市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著主導(dǎo)地位，此時，為了能夠遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，國家及政府不斷調(diào)整宏觀調(diào)控政策，加大宏觀調(diào)控的制約力度。根據(jù)我國宏觀調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，過去我國對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整力度不夠，并沒有使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到有效的遏制，這就給市場經(jīng)濟(jì)帶來了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場以及人民群眾對于建筑的供應(yīng)要求。如今，隨著我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的制約力度不斷加大，在宏觀市場中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與控制具有非常重要的作用。

一、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的研究，一方面可以了解國家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1.通過經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，為國家有關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國家有關(guān)部門了解政策的作用和功效，為國家有關(guān)部門進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果，對房地產(chǎn)市場及其他產(chǎn)品市場可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策所產(chǎn)生的功效對房地產(chǎn)市場進(jìn)行對癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場在國家有關(guān)部門的掌控之下和諧發(fā)展。

2.通過經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控力度，對何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對企業(yè)造成損失，及時調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機(jī)會進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計劃提供了有效的依據(jù)。

3.通過經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國家有關(guān)部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問題，緩解房地產(chǎn)市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個和諧的環(huán)境，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。

二、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響

通過上述，國家實(shí)行宏觀調(diào)控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，從而保證我國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是凡事都具有雙面性，從某個角度來講，國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策也會造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，所以，為了能夠保證市場經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，國家及政府必須要采取相應(yīng)措施，利用調(diào)控手法來對其進(jìn)行維護(hù)，以保證市場經(jīng)濟(jì)有序的進(jìn)行，它能夠有效的化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)激化的矛盾，從源頭上遏制經(jīng)濟(jì)方面的負(fù)面問題。

1.加息

從短期來看，加息會從三個方面對房地產(chǎn)業(yè)造成影響，從而導(dǎo)致當(dāng)前的高房價回歸理性。

第一，加息是一個國家或者某個地區(qū)的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場的供應(yīng)需求、遏制市場中通貨膨脹。在消費(fèi)者購買住房的過程中，如果遇到加息的情況，就會有效的轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進(jìn)行存款而非購房，也就是說，銀行增加利息之后更多的人會選擇存款來增加個人的收入，但是如果選擇購房，那么就極大可能造成貸款數(shù)額的增加，對于消費(fèi)者購房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費(fèi)者的購房需求；第三，加息會增加商家建房時的經(jīng)濟(jì)成本，所以，越來越多的商家將盈利點(diǎn)轉(zhuǎn)向到了商品房，從而滿足市場的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質(zhì)是將消費(fèi)者與售房者的成本收益曲線進(jìn)行改變，從而在無形之中使市場經(jīng)濟(jì)達(dá)到平衡發(fā)展的狀態(tài)。

2.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。在征收房產(chǎn)稅的過程中，國家通常會采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證房屋建筑的使用價值，有效的控制及調(diào)整國家實(shí)行房產(chǎn)政策。國家在征收房產(chǎn)稅時，其具有以下幾點(diǎn)意義：1）有效的穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展；2）有利于遏制開發(fā)商對房屋建筑的無限制開發(fā)與建設(shè)；3）有利于轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的購房觀念；4）有效地控制因投資過熱而引起的房價上漲。限制房價的上漲主要有以下幾點(diǎn)措施：

（1）降調(diào)節(jié)房價增長率；

（2）低房屋土地空置率，調(diào)節(jié)供需平衡；

（3）增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；

（4）優(yōu)化社會資源配置，縮小貧富差距。

3.限購令

限購令有利于社會公平和資源節(jié)約，影響如下：

（1）限購令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。

（2）“限購令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時性措施，對房價而言只能發(fā)揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房價繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規(guī)定。其次“一戶限購一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。

三、結(jié)論

近年來，國家及政府實(shí)行宏觀調(diào)控有效的遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，并使得房地產(chǎn)更好、更穩(wěn)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況來看，國家及政府采用了各種手段，再根據(jù)市場發(fā)展的起伏狀況，從而保證市場經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展，除此以外，宏觀調(diào)控的實(shí)行還能夠帶動我國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得我國全面邁向小康社會。

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理

一、面臨的問題

隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著調(diào)整，突出表現(xiàn)在由于流動性縮進(jìn)導(dǎo)致的開發(fā)貸和房貸規(guī)模減少，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，再加之市場整體觀望情緒嚴(yán)重，成交量急劇縮小，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈感到緊張。資金帶來的壓力體現(xiàn)在對項(xiàng)目管理上就是建設(shè)投入不足，將會導(dǎo)致無法保證正常的施工進(jìn)度，進(jìn)而降低企業(yè)的財務(wù)周轉(zhuǎn)率，降低經(jīng)濟(jì)效益。市場競爭加劇，為占有更大的市場份額獲得更高的價值利潤，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出了品質(zhì)牌，不約而同的走上了提升品質(zhì)、創(chuàng)建品牌的道路，這也為項(xiàng)目管理提出了更高要求。大浪淘沙，誰能笑到最后，最終將取決于誰能較好的解決上述問題。

二、深入的分析

近年來，受多重因素影響，國內(nèi)住房價格暴漲，在帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也帶來大量的社會問題，威脅國家經(jīng)濟(jì)與社會穩(wěn)定，已經(jīng)上升為影響全局的政治問題，所以，對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控勢在必行。然而房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)，在我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中處于支柱地位，因此，調(diào)控的最終目的不是抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是使其回歸更理性、更健康的發(fā)展軌道。

但在這輪調(diào)控中，趨嚴(yán)的形勢會使房地產(chǎn)企業(yè)陷于巨大的困境中，資金占用量增加，產(chǎn)品去化速度下降，及商業(yè)融資困難加劇，將會使一些企業(yè)面臨生存壓力，甚至?xí)挂徊糠制髽I(yè)倒閉，行業(yè)面臨重新洗牌，這種情況可能會在2011-2012年出現(xiàn)，之后逐漸得到緩解。

項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本單元，是其生產(chǎn)中心和利潤創(chuàng)造中心。做好項(xiàng)目管理，提振品牌形象，創(chuàng)造額外價值，是走出困境的正確路徑。

三、解決的辦法

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨問題，并深入分析了問題的嚴(yán)肅性和持久性之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的永恒使命：不斷的“提升品質(zhì)、降低成本、加快節(jié)奏、提高效率”，其實(shí)這一個放之四海而皆準(zhǔn)的命題，但放在宏觀調(diào)控的當(dāng)前背景下，就顯得尤為重要，且有其更深層次的含義。

關(guān)于“提升品質(zhì)”，質(zhì)量是項(xiàng)目的前提和基礎(chǔ)，沒有高品質(zhì)的產(chǎn)品就沒有優(yōu)秀的項(xiàng)目形象，更別談品牌建設(shè)啦。要想提升產(chǎn)品質(zhì)量必須在規(guī)劃設(shè)計與建造質(zhì)量兩個方面多下功夫。規(guī)劃設(shè)計階段解決的是滿足客戶需求與偏好，確定產(chǎn)品定位與特色的過程，也就是說項(xiàng)目具體要干成什么樣子的，如外立面是簡歐的，現(xiàn)代的抑或是古典的等等。同時，這一階段往往涉及投入，因?yàn)橥鈮τ檬倪€是用涂料，顯然其質(zhì)地和觀感是不一樣的，而兩者成本則相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)本著提升品質(zhì)的初衷，都在逐步的加大在這一方面的投入，包括成本和精力的投入，力圖通過更為新穎的外立面設(shè)計來展示自身項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，提升外在品質(zhì)，從而擴(kuò)大知名度，支持銷售，建設(shè)品牌。

但是更為聰明也更為深沉的方式，應(yīng)該是通過努力提升建造質(zhì)量來提升產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)。建造質(zhì)量是指由于施工工藝以及過程把控所決定的建筑工程實(shí)體質(zhì)量，如住宅內(nèi)部的防水是否滲漏、外窗是否變形、墻面是否空鼓，地面是否開裂等等。在目前的行業(yè)內(nèi)，對業(yè)主后期使用影響最大的往往是建造質(zhì)量問題，所以也應(yīng)該是負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)企業(yè)最應(yīng)該關(guān)注的方面，而且它還是提高客戶滿意度和突出競爭優(yōu)勢最直接、最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式。提高建造質(zhì)量要從施工單位選擇、加強(qiáng)過程控制和嚴(yán)格分項(xiàng)驗(yàn)收下功夫，要加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，統(tǒng)一工藝，注重新技術(shù)、新材料的運(yùn)用，努力保證產(chǎn)品功能的完整體現(xiàn)，換句話說，就是建造質(zhì)量應(yīng)該讓設(shè)計意圖完美展現(xiàn)。

事實(shí)證明，只有通過內(nèi)外兼修的方式，才能真正的提升產(chǎn)品品質(zhì)。

關(guān)于“降低成本”，也就是要加強(qiáng)成本控制，這是一個系統(tǒng)工程，從其發(fā)展進(jìn)程來分，可以分為樹立正確的成本意識、抓住并改善影響成本的主要環(huán)節(jié)和做好有關(guān)成本的細(xì)枝末節(jié)三個階段。

說到樹立正確的成本意識，有三層意思，一是成本控制應(yīng)靠前管理，最早可以追溯到買地、調(diào)研階段，因?yàn)榘凑臻_發(fā)過程越是靠前的階段越是對項(xiàng)目開發(fā)成本影響重要的部分，顯然土地成本是開發(fā)成本中非常重要的部分；二是成本控制除了節(jié)約原則外，更重要的是合理分配成本，因?yàn)橥瑯拥某杀究傤~不同的分配方式和比重，必然會獲得不同的效果，而房地產(chǎn)企業(yè)追求的是最佳效果；三、成本控制不應(yīng)一味追求節(jié)約，應(yīng)適時適度增加投入，因?yàn)槿绻黾?0%的投入能夠獲得增加50%的效果，顯然獲得單位收益所付出的成本降低了，這才是真正的節(jié)約。

說到抓住并改善影響成本的主要環(huán)節(jié)，大家都知道一個項(xiàng)目開發(fā)過程按成本控制階段大體可以分為，土地購置階段、項(xiàng)目設(shè)計階段、招標(biāo)采購階段、施工建設(shè)階段和竣工結(jié)算階段。按照成本控制應(yīng)靠前管理的原則，逐次分析一下各階段，土地購置階段前面講了，這里不再說；項(xiàng)目設(shè)計階段主要包括規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段，而這兩個階段是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前成本控制的最重要階段，眾所周之，同一塊土地同樣的控規(guī)要求，不同的設(shè)計人員能夠給出不同的規(guī)劃方案，而這不同的規(guī)劃方案之間就存在著顯著的成本區(qū)別，如多層、小高層與高層建筑單體的比例不同，則其結(jié)構(gòu)配置、電梯配置、消防配置均不同，高層越多，這方面的配置就越多，付出的成本也越多；但上述配置不是勻速變化，而是按等級來躍升的，如6層和7層、11層和12層、18層與19層之間在上述配置方面有著顯著的等級區(qū)別，而7-11層、12-18層、19-30層之間屬同一級別，在上述配置方面并無明顯區(qū)別，所以設(shè)置大量的7-8層、12-13層、19-20層顯然在成本上是不劃算的，就不如大量設(shè)置6層、11層、18層甚至30層的單體，既然突破了某一規(guī)定就要把他的規(guī)則用到極限（當(dāng)然還要與日照等因素綜合考慮，此處僅從成本角度出發(fā)）。同理施工圖設(shè)計階段，如同一棟單體，不同的結(jié)構(gòu)形式，其成本必然會有顯著區(qū)別，到底選用全剪、短剪、框剪還是框架結(jié)構(gòu)形式，恐怕成本是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的一個重要方面，重要的方法就是限額設(shè)計（在設(shè)計委托中約定鋼含量和砼含量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求）。針對上述項(xiàng)目設(shè)計階段的成本問題，應(yīng)該抱著研究的態(tài)度，有計劃性的逐一解決，久而久之就會形成企業(yè)自身的一套規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格和階段成本控制模式；招標(biāo)采購階段是繼項(xiàng)目設(shè)計階段之后，一個非常重要的成本控制階段，這一階段主要需要解決的是充分競爭的問題，充分競爭的前提是擁有充足的資源，因此，尋找并積聚足夠的資源，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前一項(xiàng)非常重要的工作，當(dāng)然了，如果不準(zhǔn)備采取碧桂園那樣的什么都自己做的一條龍模式，而且短時間內(nèi)也不可能具備萬科那種產(chǎn)業(yè)化模式，房地產(chǎn)企業(yè)能做的最好就是培養(yǎng)和建立自己的優(yōu)秀的長期戰(zhàn)略合作伙伴，因?yàn)閼?zhàn)略采購不但能夠有效降低成本，更能穩(wěn)定品質(zhì)，從而大量減少沉沒成本，這才是房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購工作的精髓；施工建設(shè)階段需要解決的成本控制問題是，通過各種質(zhì)量管理措施，來保證項(xiàng)目工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)，也就是不花冤枉錢的意思，讓每一份錢都閃耀其應(yīng)有的光芒，是這一階段的突出責(zé)任，當(dāng)然還有變更控制，這也很重要；竣工結(jié)算階段就剩下拾漏補(bǔ)遺了，這一階段除了通過結(jié)算審計把好成本流出的最后一關(guān)，更重要的應(yīng)是做好成本分析工作，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供成本控制方面的寶貴意見，以使成本控制工作形成閉環(huán)，并持續(xù)螺旋上升。

說到做好有關(guān)成本的細(xì)枝末節(jié)，這可能是成本控制中比較高的境界和階段了，就像是雕琢之后的打磨，雕琢使玉成型，打磨卻可以使玉傳神。在具備了正確的成本控制意識和抓住了成本控制的主要環(huán)節(jié)之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的是就大家習(xí)以為常或視而不見的成本控制角落進(jìn)行研究，并指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐，以期達(dá)到傳神效果，如項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)與成本的關(guān)系，項(xiàng)目開發(fā)周期與成本的關(guān)系，宏觀政策走向與成本的關(guān)系等，很顯然，鋼筋砼等主材價格對項(xiàng)目成本影響重大，而主材價格是隨時間變動的，所以項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)就很重要；項(xiàng)目開發(fā)時間越長則管理成本越多，所以項(xiàng)目開發(fā)周期控制也很重要；國家宏觀政策的走向包含節(jié)能、財政、稅收、貨幣政策的調(diào)整等，而這些無疑都對成本產(chǎn)生重大影響，所以積極研究并正確預(yù)期宏觀政策走向就非常重要。

總之，成本控制不是企業(yè)管理的單一內(nèi)容，它涉及企業(yè)管理的方方面面，成本控制也不是企業(yè)過冬的一時之需，它是伴隨企業(yè)生存和發(fā)展的核心管理內(nèi)容，必須長期堅(jiān)持，持續(xù)改進(jìn)。

關(guān)于“加快節(jié)奏、提高效率”，這同樣是一個系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目開發(fā)的方方面面。從項(xiàng)目開發(fā)過程來講，對項(xiàng)目開發(fā)整體周期影響較大的主要是兩個階段，即項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備階段和項(xiàng)目開工后建設(shè)階段。

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)際情況來說，目前影響其整體開發(fā)效率的關(guān)鍵階段不是項(xiàng)目開工后的建設(shè)階段（當(dāng)然個別項(xiàng)目是例外的），而是項(xiàng)目開工前的準(zhǔn)備階段。這是因?yàn)橐晕覈康禺a(chǎn)行業(yè)及建筑業(yè)目前的常用施工方法，就是現(xiàn)澆法，這種工藝受自然工期限制，長短壓縮比不是很大，不同企業(yè)之間差距也不可能拉的太大，當(dāng)然了如果做好計劃安排和工序穿插，在一定程度上（僅是一定程度，不能決定性的顛覆）還是能夠縮短工期提高效率的，而房地產(chǎn)企業(yè)在這方面整體上做的較好，優(yōu)于行業(yè)內(nèi)同等競爭對手。要想革命性的改變施工建設(shè)周期，就只有萬科的產(chǎn)業(yè)化模式，這很容易理解，就像箱式變壓器逐步代替?zhèn)鹘y(tǒng)戶內(nèi)配電室的經(jīng)歷一樣，因?yàn)橹挥泄S化、預(yù)置話、標(biāo)準(zhǔn)化才能夠提高社會工作效率，才能代表先進(jìn)的生產(chǎn)力，才能取代傳統(tǒng)。但是這不是短時間內(nèi)能實(shí)現(xiàn)的，包括萬科。

所以目前影響房地產(chǎn)企業(yè)整體開發(fā)效率的關(guān)鍵階段是項(xiàng)目開工前的準(zhǔn)備階段。這也是顯而易見的，政府主管部門日益嚴(yán)謹(jǐn)，前期規(guī)劃報批均耗時超長，對后期施工產(chǎn)生了不利影響，而且這當(dāng)中還可能存在這樣那樣的問題，如拆遷、如規(guī)劃變動、如手續(xù)難以辦理等等。行業(yè)內(nèi)較快的開發(fā)記錄顯示從獲取土地到項(xiàng)目開工可以做到6個月甚至更短，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)則相反，平均都在9-11個月，甚至更長，如此長時間的間隔，怎么能夠保證周轉(zhuǎn)率，怎么能夠提升投資回報率。

當(dāng)然了，這可能是每個人都不愿意看到的，問題是房地產(chǎn)企業(yè)如何去解決這個問題。其實(shí)，只要和房地產(chǎn)企業(yè)的榜樣萬科對比一下就可以知道了，萬科有專門的研究機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對各區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征和業(yè)主需求進(jìn)行專門研究，并形成短期精確報告和中長期發(fā)展預(yù)測報告，在一定區(qū)域內(nèi)在一定時間內(nèi)項(xiàng)目定位是沒有顛覆性變化的，因此其項(xiàng)目市場調(diào)研和定位工作也就不是全盤重復(fù)的，普通的大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有萬科那樣的專門機(jī)構(gòu)，一般依靠分公司完成上述工作，而事實(shí)上分子公司不具備那種能力（至少不完全具備），所以普通的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是重復(fù)性的做著上述工作，一遍一遍的做，這耽誤了不少時間；另外，萬科全國布點(diǎn)項(xiàng)目眾多，可其主力戶型只有20-30種，相反普通房地產(chǎn)企業(yè)的布局更集中，點(diǎn)數(shù)也少于萬科，可是普通的房地產(chǎn)企業(yè)的戶型確有120-130種，這就顯而易見了，同一時期同一地域的業(yè)主有關(guān)戶型的偏好是不可能千差萬別的，一定有那么幾種是主流的，而這些應(yīng)該是穩(wěn)定的，不需太多重復(fù)工作的，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)在力爭滿足個性的同時，應(yīng)該努力提煉共性并抓住共性，因?yàn)檫@才是提高開發(fā)效率的智慧之門；萬科在招標(biāo)采購方面一直著力于建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴（這在房地產(chǎn)企業(yè)2006年推行戰(zhàn)略采購時已從各廠商口中得以證實(shí)），長期的戰(zhàn)略合作伙伴不但有利于降低成本，更減少許多重復(fù)的考察、甄選工作和雙方的磨合適應(yīng)期，因此，戰(zhàn)略采購也是提高開發(fā)效率的重要一環(huán)。

總結(jié)起來，如何提高開發(fā)效率就是以下幾項(xiàng)措施，一是要建立專門的研究機(jī)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)市場調(diào)研與項(xiàng)目定位的精度和速度，從而大大減少前期重復(fù)工作；二是要整合梳理現(xiàn)有戶型資源，形成各企業(yè)自身特有的產(chǎn)品系列，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的快速復(fù)制；三是繼續(xù)建立和推行戰(zhàn)略采購模式，培養(yǎng)和建立與自己榮辱與共的戰(zhàn)略合作伙伴，從而有效節(jié)約招標(biāo)采購時間、不斷穩(wěn)定和提高施工建設(shè)速度與質(zhì)量。

篇4

論文摘要：本文首先分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況及存在的問題，在此基礎(chǔ)之上提出對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議，以保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，從而確保我國宏觀經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的波及下能保持較快平穩(wěn)運(yùn)行。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一

如前文所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的資金大部分來自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度，因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開放商在土地價格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時間超過出讓合同中規(guī)定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居住群體不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策建議

1、完善房地產(chǎn)市場的金融政策建議

(1)實(shí)行差別化的信貸政策

行業(yè)間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機(jī)的影響下，應(yīng)對危機(jī)最有效的方式應(yīng)該是推動消費(fèi)來擴(kuò)大內(nèi)需。擴(kuò)大國內(nèi)的消費(fèi)需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費(fèi)能力。對于有良好發(fā)展前景的實(shí)體企業(yè)，銀行應(yīng)該加大信貸規(guī)模；對于產(chǎn)能過剩、高污染、高能耗的企業(yè)，銀行應(yīng)限制信貸規(guī)模。以此來體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，促進(jìn)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求，應(yīng)對購買不同標(biāo)準(zhǔn)的住房實(shí)行不同的政策。

(2)穩(wěn)定人民幣匯率政策

我國房地產(chǎn)市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因?yàn)閲馔顿Y者對人民幣有升值預(yù)期。近年來，人民幣升值的壓力在各個國際集團(tuán)的施壓下不斷增大。在金融危機(jī)的背景下，我國的出口行業(yè)已經(jīng)受到嚴(yán)重打擊，人民幣升值會導(dǎo)致更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機(jī)會增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強(qiáng)烈的財富效應(yīng)，將房地產(chǎn)作為消費(fèi)升級的主要焦點(diǎn)。因此，一定要在房地產(chǎn)市場價格回歸到合理的范圍內(nèi)后，才可以放開穩(wěn)定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產(chǎn)市場的財政政策建議

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)需求呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性矛盾。有投機(jī)性需求的購房者已經(jīng)擁有多套住宅，但在利益的驅(qū)使下，仍然有動機(jī)繼續(xù)購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實(shí)際消費(fèi)能力，剛性需求無法被滿足。在這種現(xiàn)實(shí)的矛盾下，可以通過調(diào)整各方的稅負(fù)差異或財政補(bǔ)貼將投機(jī)者、自住者區(qū)別對待，抑制投機(jī)性需求，調(diào)控房價。投機(jī)性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機(jī)性需求的購房者，只有在房地產(chǎn)的租售等流轉(zhuǎn)過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產(chǎn)交易稅；對別墅、大戶型房產(chǎn)的持有人征收住房保有稅等措施，會使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求快速下降。

3、完善房地產(chǎn)市場的土地政策建議

(1)有效增加土地供應(yīng)量

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地供應(yīng)總量直接決定了房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模的上限。在房產(chǎn)需求旺盛，供給不足的情況下，房地產(chǎn)價格只能越來越高。中央政府應(yīng)制定有效措施，改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標(biāo)的機(jī)制。引導(dǎo)地方政府將目標(biāo)和責(zé)任從短期利益轉(zhuǎn)向長期解決民生問題上。同時，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)“囤地”現(xiàn)象嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)將打擊土地閑置行為的辦法落到實(shí)處。

(2調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

應(yīng)該由住房供給結(jié)構(gòu)來決定，而住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)以居民收入結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。當(dāng)前我國城市居民收入結(jié)構(gòu)呈橄欖形。地理位置優(yōu)越，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周圍配套設(shè)施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發(fā)土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房供給增加時，便可適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房的申請標(biāo)準(zhǔn)，解決“政策夾心層”的住房問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳柳欽，中國房地產(chǎn)發(fā)展的回顧展望[J]，廣東經(jīng)濟(jì)，2009(06)：14-20.

篇5

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 資金鏈 宏觀調(diào)控

近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學(xué)術(shù)界、政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務(wù)、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等手段穩(wěn)定房價、以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時，政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應(yīng)充分關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈?zhǔn)且苑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金流動關(guān)系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務(wù)資本提供者、投機(jī)性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關(guān)系的各類主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過程中的關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖

從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔(dān)較大風(fēng)險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務(wù)資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機(jī)性購房人的數(shù)量和投機(jī)熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問題

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，也與我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關(guān)。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關(guān)注我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問題：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風(fēng)險能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實(shí)力和背景各不相同的投資者紛紛進(jìn)入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時有發(fā)生，融資成本和風(fēng)險迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風(fēng)險，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應(yīng)形勢和對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險水平的評估結(jié)果。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風(fēng)險控制機(jī)制。近年來我國在房地產(chǎn)開發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來源復(fù)雜的特點(diǎn)。表1中列出了2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風(fēng)險分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，2007

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，極易受到系統(tǒng)風(fēng)險的影響。從1997年到2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟(jì)波動或其他原因?qū)е滤_發(fā)房屋銷售不理想，將直接導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。

4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔(dān)風(fēng)險過大。銀行不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實(shí)際貸款過程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴(yán)、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正?，F(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風(fēng)險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴(yán)等直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風(fēng)險發(fā)生的可能，當(dāng)宏觀形勢或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來的市場風(fēng)險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設(shè)部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進(jìn)行了試點(diǎn)。但目前為止，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數(shù)量，預(yù)計到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到30平方米。根據(jù)對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經(jīng)驗(yàn)還表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上看，我國將很快進(jìn)入房地產(chǎn)銷售趨淡的時代，如果不在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度上加以適當(dāng)控制，勢必造成供過于求的局面，從而導(dǎo)致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進(jìn)而走向破產(chǎn)。同時，這種風(fēng)險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達(dá)國家建立在完善的資本市場條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國金融機(jī)構(gòu)的資金來源比較單一，導(dǎo)致了風(fēng)險過度集中于金融機(jī)構(gòu)。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險出現(xiàn)了向部分市場參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機(jī)性“炒房者”將最先成為風(fēng)險的承擔(dān)者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應(yīng)對資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應(yīng)對性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，還貸風(fēng)險進(jìn)一步加大。

10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調(diào)控目標(biāo)的作用有待推敲和證實(shí)。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關(guān)系改變問題；對新建樓盤戶型結(jié)構(gòu)的限制既無理論和實(shí)際依據(jù)，也難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關(guān)系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重。

三、基于我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究

為避免由于政策和經(jīng)營環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調(diào)控中應(yīng)采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應(yīng)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，以解決房地產(chǎn)開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風(fēng)險。

2.盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設(shè)規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。

4.將房地產(chǎn)開發(fā)申請與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營方式盲目建設(shè)，造成資產(chǎn)負(fù)債比率過高，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大的現(xiàn)象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應(yīng)的同時，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關(guān)稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領(lǐng)域真實(shí)供需平衡的實(shí)現(xiàn)；通過簡化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實(shí)際購買力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生。

8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益機(jī)制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調(diào)控部門還應(yīng)該改變對房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過對現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、對房屋需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測等方法來引導(dǎo)商品房開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)對與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款人的整體風(fēng)險情況和還債能力的考察，避免還貸風(fēng)險向少數(shù)群體的累積。

總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因?yàn)轱L(fēng)險的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動蕩，國家應(yīng)在規(guī)范競爭秩序、進(jìn)行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)等方式來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁悅等:均衡理論下房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析.統(tǒng)計與決策，2008.8

篇6

關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營銷策略

一、引言

隨著我國宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場向理性消費(fèi)的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢下，房地產(chǎn)營銷面臨著各種各樣的問題，需要創(chuàng)新性的營銷策略來應(yīng)對各項(xiàng)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，適應(yīng)社會大環(huán)境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費(fèi)者，從而使企業(yè)樹立良好的形象，在競爭中取得優(yōu)勢。

二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題

（1）銷售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策之下，我國房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房價不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經(jīng)濟(jì)問題。為了保證社會經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運(yùn)作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調(diào)。

（2）對理性消費(fèi)更為重視。房地產(chǎn)市場的變動使得人們的消費(fèi)心理更加成熟，對于理性消費(fèi)更為重視，消費(fèi)者這種消費(fèi)觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競爭時代向服務(wù)營銷時代轉(zhuǎn)變。在購房時，消費(fèi)者首先考慮價格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設(shè)施等進(jìn)行綜合考慮。消費(fèi)者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標(biāo)。

（3）品牌意識缺乏?，F(xiàn)代社會，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費(fèi)者行為的一種重要因素，對于房地產(chǎn)來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產(chǎn)就是價值相當(dāng)高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價值。某些企業(yè)將一個項(xiàng)目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品并進(jìn)行強(qiáng)勢推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營銷受限。

三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新

（1）注重項(xiàng)目開發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，很多項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)的過程中由于沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)查導(dǎo)致很多項(xiàng)目的后續(xù)銷售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營銷水平的進(jìn)程中要注重項(xiàng)目開發(fā)前的開發(fā)工作。在進(jìn)行市場調(diào)查的過程中，要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對影響房地產(chǎn)營銷的各個因素進(jìn)行充分深入的市場調(diào)查研究，進(jìn)而為項(xiàng)目的開發(fā)提供重要的決策資料。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進(jìn)一步擴(kuò)大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進(jìn)一步增多，良好的品牌對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷水平具有十分重要的促進(jìn)作用。品牌不僅僅是一個企業(yè)的標(biāo)識，同時還是企業(yè)的無形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)得到大眾的廣泛認(rèn)可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的進(jìn)程中，要進(jìn)一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來對待，通過塑造高品質(zhì)的工程來進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌形象，進(jìn)而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認(rèn)可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營銷環(huán)境能夠得到進(jìn)一步的改善。

（3）加強(qiáng)企業(yè)營銷文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的提升離不開企業(yè)營銷文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊(yùn)含在產(chǎn)品中進(jìn)而推向市場。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷文化建設(shè)的進(jìn)程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個企業(yè)的營銷工作中，建立起獨(dú)具特色的企業(yè)營銷文化，進(jìn)而通過文化的帶動力來進(jìn)一步提升企業(yè)的營銷水平。

（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機(jī)越來越嚴(yán)重，人們對于環(huán)境保護(hù)也越來越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場營銷的過程中引進(jìn)了以環(huán)境保護(hù)為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環(huán)境保護(hù)為內(nèi)涵，將綠色營銷作為企業(yè)的核心營銷理念來開展企業(yè)的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過程中進(jìn)行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對當(dāng)前人們節(jié)能意識的提升在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營銷過程中，進(jìn)而使得綠色營銷成為企業(yè)的一個強(qiáng)有力的競爭點(diǎn)，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷水平。

四、結(jié)語

宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會競爭，在進(jìn)行市場營銷時要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧，轉(zhuǎn)變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發(fā)展，樹立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場的實(shí)際情況，應(yīng)抓住消費(fèi)者的心理，將多種營銷方式進(jìn)行巧妙結(jié)合，吸引消費(fèi)者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營銷方式，走在房地產(chǎn)營銷行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學(xué)商學(xué)院MBA2012秋1班）

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機(jī)制,對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。

2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機(jī)制。

2.4推動住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時期促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.

篇8

摘要：近年來，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住房價格上漲過快、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，我國陸續(xù)出臺了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來說，均是法律層次較低的規(guī)范性文件，但對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的基本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本原則與措施。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性

一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）宏觀調(diào)控的概念與特征

宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是政府針對市場情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場客服缺陷和市場調(diào)整的失靈為目的，以調(diào)整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會穩(wěn)定、持續(xù)增長的最終目標(biāo)。

從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點(diǎn)。其中，宏觀調(diào)控的對象具有整體性的特征，它關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)總體活動、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對社會經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來說，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會經(jīng)濟(jì)全局。

間接性是指宏觀調(diào)控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監(jiān)管部門不會直接干預(yù)市場主體的個別經(jīng)濟(jì)活動。間接手段主要是指能夠影響社會經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財政手段、稅收手段、金融手段等財政經(jīng)濟(jì)政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動。

（二）政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的職能定位

依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的理念，市場實(shí)際是范對國家的管制的，而房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，拋開結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是加強(qiáng)了國家對房地產(chǎn)市場的干涉，最終實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到現(xiàn)在，國家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在在市場經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國家獨(dú)立與市場之外。這就決定了國家權(quán)力的運(yùn)用必然會對經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)閲艺莆樟舜罅康馁Y源和權(quán)力，而如何有效的規(guī)范國家行為，讓國家和市場在法制規(guī)范中有效運(yùn)行，有利于整個社會的發(fā)展，這是當(dāng)前迫切需要關(guān)注的問題。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法基本精神，更多地對市場進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對房地產(chǎn)市場調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場競爭秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設(shè)定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業(yè)目的，更不會排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個體為意志為轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，而必須通過特定的法定程序來實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，影響對象的范圍是社會經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對象的選擇上，必須將穩(wěn)定房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對象。

（二）間接性原則

宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府通過計劃、財政、金融、稅收、物價等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。

我國對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控向來具有較強(qiáng)的政策性，這些政策對宏觀調(diào)控法的制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實(shí)。反過來，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。

（三）經(jīng)濟(jì)法對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整，主要是通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類手段不能在法律框架之外運(yùn)行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過程中最規(guī)范、最主要的手段。

三、結(jié)語

嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展而出臺的引導(dǎo)意見，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產(chǎn)管理法》，還是保護(hù)民事權(quán)利的實(shí)體立法《物權(quán)法》，均沒有關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的態(tài)勢。

政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，必須防止調(diào)控行為與措施過度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅(jiān)持宏觀調(diào)控法的基本原則，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控立法。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見徐孟洲：《耦合經(jīng)濟(jì)法論》，中國人民大學(xué)出版社2010 年版，第208 頁—209 頁。

[2]參見聶飛舟：《我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思》，載于《中國房地產(chǎn)》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題》，載于《法制與社會》，2012年3月（上）。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

受到國際金融危機(jī)的影響，我國近些年以來的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的問題，這就集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的市場價格逐漸出現(xiàn)了下降的趨勢，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品成交率也呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢。為此，政府要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格管制，也就是宏觀調(diào)控。但是，關(guān)于一些政府要不要拯救房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)存在著諸多的歧義。一方面，人們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場對于平常人來說是比較高的，另外一方面認(rèn)為我國需要緊急啟動房地產(chǎn)市場，這是由于我國的房地產(chǎn)能夠有效促進(jìn)我國相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的回升也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。

1 對我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)形勢分析

對于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)，特別是自從2008金融危機(jī)以來，我國政府逐步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，這不僅可以有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。還可以帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而準(zhǔn)確的市場形勢分析是進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，在我國的學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)專家看來，對我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經(jīng)濟(jì)論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點(diǎn)，為此，筆者要能夠從以下幾個方面進(jìn)行逐一探討，去理清當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的形勢。

（一）從房地產(chǎn)市場的總供給和總的需求量來看。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態(tài)。但是進(jìn)入到新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供應(yīng)與需求、投資和消費(fèi)共進(jìn)的局面。但是我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)關(guān)系上還是存在著不少的問題。在對于商品房的供應(yīng)關(guān)系上，目前，我國對房地產(chǎn)市場中商品房的投資需求主要體現(xiàn)在正常需求、被動需求以及投機(jī)需求和投資需求這四種。其中對于我國的房地產(chǎn)市場普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現(xiàn)象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求情況，

（二）我國房地產(chǎn)市場上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場上的預(yù)期，在對近三年以來，我國房地產(chǎn)市場的漲幅速度超過人們的想象預(yù)期，這些就成為了我國房地產(chǎn)市場中突出的問題。根據(jù)我國的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價格上漲14%，到2005年以來，全國的房價逐漸上漲了15%以上，這些數(shù)據(jù)都充分表明，我國房地產(chǎn)市場價格的上漲速度已經(jīng)超過人們的預(yù)期，這些都將加重購房者的負(fù)擔(dān)，從而為以后的房價大起大落隱含了后患。

（三）從我國房地產(chǎn)市場中的供需結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)市場中對于各類商品房的供求結(jié)構(gòu)來看，目前我國各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對來說是比較小的，這些都與居民的收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平都存在一定的差異性，兩者之間產(chǎn)生了嚴(yán)重的供求矛盾。住房供給結(jié)構(gòu)的失調(diào)也是住房價格上急速上升的一個重要原因。

2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的分析

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場所存在的問題，已經(jīng)引起了中央政府的高度重視，只有堅(jiān)決抑制我國房地產(chǎn)市場的過熱的現(xiàn)象，堅(jiān)決抑制房價過快增長這已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控發(fā)展的重要內(nèi)容，為此，我國相關(guān)的政府部門已經(jīng)采取了相關(guān)的措施來加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。針對我國一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資過熱的情況，我國政府必須要對此做出相關(guān)的指示。在我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策實(shí)踐和理論還不是運(yùn)用很熟練，仍然需要在不斷的探索實(shí)踐過程中加強(qiáng)宏觀調(diào)控的研究。

（一）建立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控體系

在對我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要能夠以國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行仔細(xì)分析和研究，這樣更好地為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控打下基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以對房地產(chǎn)的發(fā)展起到很強(qiáng)的制約性，所以，要能夠切實(shí)做好房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，這就必須要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)密地監(jiān)控，并對市場預(yù)期做出科學(xué)和理性的分析，做好是對房地產(chǎn)市場制定近期、中期和遠(yuǎn)期的分析，這樣對我國未來房地產(chǎn)市場的兩年之內(nèi)可以進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而能夠切實(shí)保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的及時性，對于制定房地產(chǎn)市場規(guī)范的五年，這就必須要能夠組織相關(guān)的房地產(chǎn)市場專家和學(xué)者進(jìn)行科學(xué)地分析和探討來共同完成。通過對房地產(chǎn)市場的中長期經(jīng)濟(jì)形勢做出有效判斷，就可以對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的走向能夠有所了解，從而能夠?qū)ξ覈姆康禺a(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢做到初步把握，使得宏觀調(diào)控更加準(zhǔn)確。

（二）準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)發(fā)展的階段性和周期性

通過對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的復(fù)蘇、繁榮以及蕭條時期的把握，可以對我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)做出一個長期的、總體性的認(rèn)識，能夠有效避免對房地產(chǎn)市場形式做出準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識，這是對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時，可以將調(diào)控的重點(diǎn)放到促進(jìn)合理需求上，通過抑制過度的消費(fèi)需求，依法打擊不合理的短期房價炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對房地產(chǎn)市場的盲目性，當(dāng)對我國房地產(chǎn)市場處于低谷時，這就需要能夠采取相關(guān)的刺激消費(fèi)來對房地產(chǎn)市場形成有效的提升作用，從而鼓勵投資與開發(fā)的調(diào)控措施，這樣可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。在實(shí)際監(jiān)控工作中，要能夠切實(shí)注重房地產(chǎn)市場的周期性，防止硬套房地產(chǎn)市場的周期性，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的著陸，有效避免宏觀調(diào)控的“急剎車”所造成房地產(chǎn)市場的大起大落。

（三）建立健全我國房地產(chǎn)市場的信息公開制度，

加強(qiáng)我國對房地產(chǎn)市場的輿論引導(dǎo)和市場監(jiān)測，不斷增強(qiáng)政策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產(chǎn)市場中的運(yùn)行機(jī)制和市場信息標(biāo)明制度，通過向社會市場運(yùn)行信息，建立土地成交以及商品房價格標(biāo)示制度，能夠不斷加強(qiáng)社會中各個有關(guān)部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個透明、公正的房地產(chǎn)市場環(huán)境，能夠積極引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行投資和消費(fèi)。另外還要能夠不斷加強(qiáng)對市場透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房價的行為。

（四）整頓和規(guī)范相關(guān)的房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為

要能夠嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場進(jìn)入，依據(jù)相關(guān)的法律，對一些違法違規(guī)的銷售行為進(jìn)行嚴(yán)管嚴(yán)追。對一些虛假合同和囤積房源的行為要對相關(guān)的人員進(jìn)行查處，特別是要注意對一些不實(shí)的房價消息和銷售行為進(jìn)行依法取締，并及時向社會各界進(jìn)行公布。加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管力度，調(diào)整房地產(chǎn)市場的資金供應(yīng)量，通過調(diào)整商業(yè)銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產(chǎn)市場的貨幣供應(yīng)量，從而可以有效降低房地產(chǎn)市場的大起大落。

3 結(jié)語

要建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，不斷加強(qiáng)我國對房地產(chǎn)市場的輿論引導(dǎo)和市場監(jiān)測，增強(qiáng)政府部門決策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產(chǎn)市場中的運(yùn)行機(jī)制和市場信息標(biāo)明制度，只有這樣，才能不斷促進(jìn)和強(qiáng)化我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

篇10

經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力，成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境，保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

1993年以來，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著，面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏，國家也適時進(jìn)行宏觀調(diào)控，綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產(chǎn)泡沫，使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時，也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

（一） 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎，土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中，土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應(yīng)對金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計劃，使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求，包括限制戶型、實(shí)行限價房計劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等，這些措施對開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利，加強(qiáng)了對用地規(guī)模的整體調(diào)控，力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對土地資源的調(diào)控政策，使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹(jǐn)慎，2014年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。

2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市，對小城及以下關(guān)注不夠。2014年，國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整，為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件，同時促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大，平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)中，并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中，市場的全面建立還需要一段過程。

3. 保障性住房建設(shè)力度加大，地產(chǎn)商勞動需求增大。2014年，我國銀監(jiān)會批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強(qiáng)化了社會保障體系，力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套，2011年已經(jīng)開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實(shí)施，對于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用，刺激了房地產(chǎn)市場的需求，也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望，促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策，也使得行業(yè)內(nèi)對勞動力的需求擴(kuò)大。

4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力，有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來，對于消費(fèi)者買房，乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài)，使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴(yán)格把控，使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī)，甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。

（二）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價格獲取招標(biāo)的資格，這無疑使得原本資金儲備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象，但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅，其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。

2.目標(biāo)市場范圍小，建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外，在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅，產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平，受限嚴(yán)重，無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規(guī)模亟待擴(kuò)大，市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。

3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè)，過多的依賴外力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲備不足，開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應(yīng)用還比較少，過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一，也成為宏觀調(diào)控政策下，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。

4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點(diǎn)。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn)，缺少有效的應(yīng)對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下，房地產(chǎn)市場依舊走老路，未能及時靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，對政策變化反應(yīng)不靈敏，沒有制定有效的應(yīng)對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn)，過度依靠抬高房價實(shí)現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點(diǎn)還是建設(shè)大戶型，實(shí)施高房價。但是，就宏觀調(diào)控政策而言，國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達(dá)38.2%；2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示， 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅，整個行業(yè)需要有針對性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，整個行業(yè)應(yīng)該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力，逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，靈活市場策略，調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式，尋求新的利潤增長點(diǎn)和市場機(jī)遇，以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

（一）調(diào)整經(jīng)營觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售，不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價值最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下，也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時，也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。

（二）調(diào)整土地開發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商，把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營，建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復(fù)利用，對空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經(jīng)初具雛形，并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力，也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個側(cè)面，為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

（三）調(diào)整目標(biāo)市場。隨著戶籍政策的變化，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時度勢，將市場眼光擴(kuò)大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實(shí)行，使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買自己的房屋，擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。

（四）調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標(biāo)市場范圍的擴(kuò)大，相對應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性，需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來，依據(jù)國家政策、根據(jù)目標(biāo)市場定位，有針對性的開發(fā)商品，力圖準(zhǔn)確預(yù)測市場需求，抓住機(jī)遇，更好發(fā)展。針對住宅用地，合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化；對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹(jǐn)慎，對于繁華商圈，避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華，應(yīng)針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址，要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盡量與政府合作，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態(tài)，因此，繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài)，因此對舊樓的改造將會一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進(jìn)行重新裝潢，對內(nèi)部格局進(jìn)行改造，使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求，成為更有價值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費(fèi)者的需求，緩解交易萎縮的態(tài)勢。

（五）調(diào)整開發(fā)融資模式。就當(dāng)前我國的形式來看，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式，也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道，獲得產(chǎn)品開發(fā)資金，解決當(dāng)前資金短缺，墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預(yù)測，合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu)，安排企業(yè)開發(fā)資金來源，不斷拓寬企業(yè)融資渠道，從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險。

（六）調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn)，市場信息不對稱，對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響，他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡，實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系，全面的產(chǎn)品信息，包括附加產(chǎn)品信息，使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)交易公平。另外，房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問題，進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測消費(fèi)者需求，更好的銷售商品，同時打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式，拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系，獲取更多消費(fèi)者的信任，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（七）制定新的應(yīng)對稅制改革的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨，而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高，因此，企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對稅制改革帶來的威脅。首先，企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式，形成供建一體化，節(jié)約成本；另外，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價值來提高行業(yè)公信度，結(jié)合國家有力的價格調(diào)控，使產(chǎn)品價格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍，保障產(chǎn)品成交量，使得行業(yè)在稅制改革的壓力下，也能穩(wěn)定發(fā)展。