導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟(jì)活動的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費等活動。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點談一些看法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；特點

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。

0前言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強風(fēng)險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟(jì)活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分。

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計和管理活動的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進(jìn)城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進(jìn)行市場預(yù)測、選擇項目類別，而進(jìn)行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動，其目標(biāo)是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動。

2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系

2.1相互獨立、側(cè)重點不同

房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程，強調(diào)的是投資的盈利。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準(zhǔn)確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達(dá)不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心

房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價值，從而實現(xiàn)投資效益。從這個意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個階段工作要從經(jīng)營這個核心目標(biāo)出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。

3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價值量大，不可能一次性實現(xiàn)全部價值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實現(xiàn)其價值。房地產(chǎn)價值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個開發(fā)項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險也大。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟(jì)、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強

房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟(jì)軌道，除了強調(diào)運用市場機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4結(jié)語

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險大，以及受政策等因素影響大等特點。認(rèn)識和研究這些特點，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)

［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營思路[J].中國房地產(chǎn)業(yè):理論版,2012（10）.

篇2

關(guān)鍵詞：問題啟發(fā)式教學(xué) 教學(xué)方法 實踐

問題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實際出發(fā)，以真實事例或問題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，促使他們生動活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點，每個專業(yè)的學(xué)生在3年的時間內(nèi)要修完30個學(xué)科，每個學(xué)科設(shè)置成16個問題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門學(xué)科時就要解決這16個問題，每個學(xué)期為16周，每周解決1個問題，每個學(xué)期完成5個學(xué)科。通過實施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行了問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)基礎(chǔ)課程，通過該門課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對房地產(chǎn)開發(fā)有一個框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運用得較多的有任務(wù)驅(qū)動法和項目教學(xué)法。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程作為理論性較強的先導(dǎo)性課程，同時又涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時面臨大量的未知知識，從而使完成任務(wù)和項目變得不現(xiàn)實，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動法和項目教學(xué)法，問題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強的學(xué)科。問題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實事件或真實問題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實世界的真實環(huán)境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經(jīng)驗來學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評價。因此，我們在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程中運用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實事件或真實問題的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強調(diào)知識傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識灌輸對象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程問題啟發(fā)式教學(xué)的實施

通過對新加坡共和理工學(xué)院問題啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問題來統(tǒng)領(lǐng)該門課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的計劃課時為72學(xué)時，筆者將該門課程設(shè)計成8個真實的問題：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)與社會經(jīng)濟(jì)的開發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場？

（3）在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，政府如何實現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開展可行性研究工作的實施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開發(fā)商如何獲得開發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對要解決的問題，設(shè)置有感染力的真實事件或真實情境

在該門課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動性。

以問題（2）為例，針對“政府如何實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)”，設(shè)置真實事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策（如“國五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這些政策會對房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)三級市場、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產(chǎn)供給與需求、對房地產(chǎn)各級市場產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實施

（1）分組。通過分組學(xué)習(xí)，實現(xiàn)問題啟發(fā)式教學(xué)所強調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時間，在本門課程開始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開。問題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的72個學(xué)時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機(jī)動。

①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨立探索。每天教學(xué)活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實際任務(wù)，會議時間一般為1小時。

會議一完，進(jìn)入自由討論時段或獨立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。

以第二個問題的教學(xué)開展為例。教師在第一輪會議中真實的情境和真實的問題。準(zhǔn)備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產(chǎn)市場供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級市場產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會議完成后的自由討論或獨立探索時間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問題的相關(guān)資料，形成對問題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個問題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時，教師要隨時了解小組討論的動態(tài)，及時解決學(xué)生在該階段中的疑問。

②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會議。第二輪會議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問題的方案。會議之后，進(jìn)入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細(xì)的解決問題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評價。采用問題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評價方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的特點，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程實施問題啟發(fā)式教學(xué)體會

1.實施問題啟發(fā)式教學(xué)是一個先難后易的過程

在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程中實行問題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問題的解決中，前兩個問題的實施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程在大一開設(shè)，學(xué)生對專業(yè)知識的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個學(xué)習(xí)過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個問題的學(xué)習(xí)中，教師要對學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們在自主學(xué)習(xí)過程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因為課堂的時間有限，學(xué)生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對問題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時的評價，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過實踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問題

1.收獲

在問題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對基本概念的認(rèn)識，同時要通過小組成員的討論，學(xué)生形成解決問題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時，在該種教學(xué)方法下，強調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊分工協(xié)作的真實情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問題

（1）充足的信息資源。在問題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實案例資料。

（2）合理的師生配比。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測、了解學(xué)生對某一現(xiàn)實問題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開展討論與交流，通過對話幫助學(xué)生分析所面對的問題，最終讓學(xué)生自主解決問題。

在該門課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時解決在該過程中學(xué)生存在的問題。同時，老師還要對課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級的學(xué)生人數(shù)不宜過多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過25人，從而有條件實行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽為主，而問題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無疑是最為缺乏的。

參考文獻(xiàn)：

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[2]崔景貴.建構(gòu)主義教育觀述評[J].現(xiàn)代教育科學(xué)，2002（9）.

篇3

為加強房地產(chǎn)價格管理，規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的收費行為，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我們制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡試行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。各地執(zhí)行中遇到的問題和建議，請及時報告我們。

附件：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡試行辦法

中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會

中華人民共和國監(jiān)察部

中華人民共和國建設(shè)部

中華人民共和國國土資源部

二三年五月三十日

附件：

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡試行辦法

第一條、為加強房地產(chǎn)價格管理，規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的收費行為，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本辦法。

第二條、凡是國家行政機(jī)關(guān)及其事業(yè)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收費的，適用本辦法。

第三條、建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡（以下簡稱交費登記卡）由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)持有，收費單位實施收費時填寫。

第四條、縣級以上人民政府價格主管部門是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度的主管部門，會同監(jiān)察、建設(shè)（房地產(chǎn)）、國土資源、企業(yè)治亂減負(fù)等部門依法對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度實施情況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

第五條、交費登記卡由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門統(tǒng)一制定，由市、縣人民政府價格主管部門印制并免費發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

第六條、交費登記卡須列明收費單位名稱、收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費時間、收費金額、收費員姓名等有關(guān)內(nèi)容。

第七條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》和項目立項等相關(guān)文件，到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目所在地人民政府價格主管部門申領(lǐng)交費登記卡。

第八條、收費單位在向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收費時，須出示政府價格主管部門頒發(fā)的《收費許可證》，并按《收費許可證》所列項目及標(biāo)準(zhǔn)收費，如實填寫交費登記卡，并開具規(guī)定的票據(jù)。

收費單位拒不填寫或者不如實填寫交費登記卡的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)有權(quán)拒繳。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部成本管理制度，建立與財務(wù)賬目、票據(jù)相對應(yīng)的收費臺賬。

第十條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在向政府價格主管部門申報經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格時，應(yīng)提供與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目一致的交費登記卡，作為政府價格主管部門審核成本和銷售價格的依據(jù)。

第十一條、政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)建立交費登記卡發(fā)放、查驗制度，定期和不定期檢查房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度執(zhí)行情況。

篇4

關(guān)鍵詞:管理會計 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理

企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)對現(xiàn)有財務(wù)進(jìn)行權(quán)力控制管理的一種運行機(jī)制，是規(guī)定企業(yè)各部門必須按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的各種章程和規(guī)則。預(yù)算并不是真正意義上針對財務(wù)進(jìn)行核算，而是體現(xiàn)企業(yè)對各種權(quán)力進(jìn)行控制的力度和方式。預(yù)算有助于各部門職責(zé)以細(xì)化表格的形式進(jìn)行體現(xiàn)，這種權(quán)責(zé)分配，以不失去各部門最低控制及執(zhí)行力為限度，同時它也是權(quán)力控制通過固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預(yù)算的本質(zhì)意義才能夠得到各部門的認(rèn)可，從而使各部門對企業(yè)財務(wù)預(yù)算有新的認(rèn)識，從而真正使財務(wù)預(yù)算的功能落到實處，而不會成為一種形式上的財務(wù)報表。

一、地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理作用與意義

(一)有利于企業(yè)實時全面控制

企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)預(yù)算的最根本需求，是企業(yè)針對生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過預(yù)算編制對企業(yè)各個部門的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督與事前控制，是一種通過監(jiān)督控制模式對各項工作與控制要求所產(chǎn)生偏差的實時控制管理，是企業(yè)確保利益及生產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的前提。企業(yè)通過財務(wù)預(yù)算管理對企業(yè)經(jīng)營活動的各階段進(jìn)行權(quán)衡和把握，通過不斷的分析總結(jié)，對企業(yè)財務(wù)管理在整個經(jīng)營過程中的作用進(jìn)行考評，并對各部門的職責(zé)進(jìn)行考核，進(jìn)一步落實部門責(zé)任制，確保企業(yè)整個經(jīng)營活動可控制與可管理，保障企業(yè)的經(jīng)營利益。

(二)有利于企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險

企業(yè)財務(wù)管理在某種程度上是決策人員針對市場運營情況進(jìn)行的主觀判斷及管理經(jīng)驗的預(yù)估，這種策略的嚴(yán)謹(jǐn)性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經(jīng)驗的積累情況，這為企業(yè)實時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財務(wù)預(yù)算的財務(wù)管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負(fù)面影響，是通過對企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行合理全面分析，對企業(yè)經(jīng)營市場進(jìn)行全面調(diào)查，在數(shù)理統(tǒng)計的基礎(chǔ)上對企業(yè)預(yù)算成本及經(jīng)營管理狀況進(jìn)行控制和把握，對企業(yè)在經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險及相應(yīng)的處理措施進(jìn)行合理安排，并全面評估企業(yè)在未來經(jīng)營過程中可能會遇到的困難，并詳細(xì)地進(jìn)行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財務(wù)管理中出現(xiàn)的各種情況，使企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制有良好的健壯性。

(三)有利于企業(yè)健全激勵機(jī)制

企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理從預(yù)算編制指標(biāo)上來講就是企業(yè)各部門應(yīng)該按照進(jìn)度完成的各項預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)各個部門明確了具體的預(yù)算目標(biāo)，然后將具體責(zé)任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務(wù)目標(biāo)及在規(guī)定時間內(nèi)完成任務(wù)目標(biāo)所應(yīng)獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業(yè)員工以個人為單位對財務(wù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行達(dá)標(biāo)檢查，同時明確只有部門整體預(yù)算目標(biāo)的達(dá)標(biāo)，個人利益才能獲得認(rèn)可和執(zhí)行，進(jìn)一步推動了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進(jìn)了企業(yè)激勵機(jī)制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。

(四)有利于企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益

企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算時需要認(rèn)真分析企業(yè)的財務(wù)實情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤的最大化為宗旨，同時在進(jìn)行企業(yè)財務(wù)預(yù)算時以降低成本為目標(biāo)，對企業(yè)各生產(chǎn)流程中的資源進(jìn)行成本控制，為企業(yè)的市場競爭力打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理同時實現(xiàn)了各任務(wù)落實到責(zé)任人，并且對各個任務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行進(jìn)度控制，為企業(yè)產(chǎn)品的按時生產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行后延伸到企業(yè)產(chǎn)品的整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎(chǔ)。因此企業(yè)進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)，并且有利于各產(chǎn)品任務(wù)的進(jìn)度把握與宏觀調(diào)控，同時落實了產(chǎn)品品質(zhì)與責(zé)任人制度，提高了產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升提供了條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)財務(wù)管理意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者大多不精通財務(wù)管理，投資決策經(jīng)常出于個人主觀判斷，缺乏財務(wù)理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)部和銷售部建設(shè)往往高于財務(wù)部，忽視了財務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位。

(二)財務(wù)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于家族式經(jīng)營，沒有設(shè)置健全的財務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，沒有內(nèi)部控制制度，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中缺乏財務(wù)管理和必要的會計監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財務(wù)管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。

(三)企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財務(wù)管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財務(wù)信息很難取信于人，這就使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

三、信息化環(huán)境下管理會計開展的思路

(一)按照管理會計的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應(yīng)用

調(diào)整會計核算資料必須對會計信息標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)信息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)滿足管理會計的要求。隨著信息化應(yīng)用范圍的擴(kuò)展，目前的數(shù)據(jù)庫多已由最初的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫進(jìn)化到多維數(shù)據(jù)庫。其維度的設(shè)置，包括數(shù)據(jù)類別及其內(nèi)涵必須有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)表、字段等的設(shè)置也要在這一標(biāo)準(zhǔn)下統(tǒng)一。如在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，一般來講，成本管理本身較之會計核算對于成本數(shù)據(jù)的要求要詳細(xì)很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對兩大系統(tǒng)科目內(nèi)涵及對應(yīng)關(guān)系進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計，避免出現(xiàn)多重交叉導(dǎo)致后期的數(shù)據(jù)無法關(guān)聯(lián)。

(二)應(yīng)用信息化手段，實現(xiàn)全面預(yù)算的實時控制

全面預(yù)算是管理會計的重要內(nèi)容，企業(yè)可以通過手工方式也可通過信息系統(tǒng)開展全面預(yù)算的編制，但在預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類預(yù)算，如費用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達(dá)到理想的效果。利用流程化管理，把數(shù)據(jù)嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時即可進(jìn)行實時的進(jìn)度監(jiān)控和支出控制?？刂撇呗钥梢圆捎脧娍刂疲渤A(yù)算項目嚴(yán)禁生成憑證，也可采用預(yù)警方式，控制類項目支出達(dá)到一定金額或比例即進(jìn)行自動提示。對于收入類預(yù)算，同樣也可及時采集相關(guān)數(shù)據(jù)予以展現(xiàn)。

在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，對業(yè)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行開展控制。

四、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中運用的方法和觀點

管理會計是新興的會計分支，目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用的方法和觀點如下。

(一)作業(yè)成本法

該方法是從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因（表現(xiàn)為特定的經(jīng)濟(jì)活動或作業(yè)）來認(rèn)識成本。通過作業(yè)來確認(rèn)生產(chǎn)費用，再依據(jù)產(chǎn)品確認(rèn)其耗用的作業(yè)，從而實現(xiàn)了以作業(yè)為中心的成本計量目標(biāo)。

(二)目標(biāo)成本法

該方法是以同行業(yè)或競爭性的產(chǎn)品價格作為新產(chǎn)品售價的上限；根據(jù)期望的產(chǎn)品銷售數(shù)量，決定利潤目標(biāo)；以預(yù)計的具有競爭性的售價減去目標(biāo)利潤，確定產(chǎn)品生產(chǎn)的目標(biāo)成本；運用“成本筑入”的思想，在成品產(chǎn)出的同時，將成本一并“筑入”。新產(chǎn)品的目標(biāo)成本一旦確定，就應(yīng)當(dāng)為以后的生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)建立各自相關(guān)的目標(biāo)成本，各部門都要為其目標(biāo)成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，提升企業(yè)財務(wù)管理的層次，把財務(wù)管理人員置于管理者地位。在財務(wù)人員的任用上，要培養(yǎng)、引進(jìn)、選拔高素質(zhì)的人才，敢于讓家族外人才擔(dān)任財務(wù)管理崗位，不能任人唯親。如果強調(diào)產(chǎn)品生產(chǎn)前各階段（特別是產(chǎn)品設(shè)計階段）對目標(biāo)制定及實施的影響，就應(yīng)采用目標(biāo)成本法；如果從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因角度認(rèn)識成本，宜采用目標(biāo)成本法，通過提高作業(yè)效率和減少不必要、無效率的作業(yè)來達(dá)到降低成本的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會計時，應(yīng)該以財務(wù)會計為基礎(chǔ)，努力拓寬管理會計所需資料、信息的來源渠道，規(guī)范財務(wù)會計信息的提供，保證財務(wù)會計信息真實、有效，使財務(wù)會計提供的信息能夠直接應(yīng)用到管理會計中，為房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國管理會計理論體系和實踐都有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身的弱點也使管理會計很難盡快得到應(yīng)用，因此政府有關(guān)部門應(yīng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計，提高企業(yè)經(jīng)營管理的整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營；影響因素；分析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中圖分類號[F235.91]

一、概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分，是使房地產(chǎn)商品從開發(fā)、建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值，滿足社會對房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)濟(jì)活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，中國人民大學(xué)出版社，2004。][1]?，F(xiàn)代化的經(jīng)營意識、新型的管理思想是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)確定正確的戰(zhàn)略和策略，進(jìn)行高效優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及物業(yè)管理等經(jīng)營管理活動的重要保證。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動中無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何繼續(xù)保持并強化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素研究》，建筑管理現(xiàn)代化，2005年4月。][2]。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點

房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險大以及受政策等因素影響更強等特點。

1、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營難度較大，這是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性的統(tǒng)一，增大了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的難度和復(fù)雜性。

2、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險較大，這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營資金的運轉(zhuǎn)周期長，墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。房地產(chǎn)資金投放量大，風(fēng)險性也大。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟(jì)、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。

3、房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟(jì)軌道，除了強調(diào)運用市場機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀調(diào)空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

房地產(chǎn)市場與其它市場一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中關(guān)鍵價值活動的基礎(chǔ)上，本文將深入研究現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的因素，即影響房地產(chǎn)市場因素，影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的因素。

二、影響房地產(chǎn)市場因素

（一）對國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析

包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國民生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、“三資”企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。

1、人口統(tǒng)計環(huán)境

市場是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。

2、政府政策環(huán)境

政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。

3、利率變化

這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優(yōu)惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優(yōu)惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產(chǎn)市場起到了很大的作用。

4、住房保障政策

住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數(shù)中等以下收入群體住房矛盾開始凸現(xiàn)。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產(chǎn)生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。

（二）對城市發(fā)展?fàn)顩r分析

與其它商品市場相比，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費者對不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會有所差別。包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施和城市的經(jīng)濟(jì)、社會、資源、環(huán)境對項目的影響等。

1、區(qū)域發(fā)展

2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產(chǎn)生重大的影響，對這些區(qū)域的房地產(chǎn)有較大的帶動作用。

在城市的建設(shè)當(dāng)中，特別是住宅在80%的比重的建設(shè)當(dāng)中，大量住宅的建設(shè)，人就集中在城市郊區(qū)的地區(qū)，由于土地供應(yīng)的限制。在其他的非住宅地產(chǎn)方面，商務(wù)地產(chǎn)隨著城市中心商務(wù)地區(qū)的崛起，商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展。

2、城市的基礎(chǔ)設(shè)施

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    一、商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租預(yù)約人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租預(yù)約人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，需要預(yù)租的，都應(yīng)當(dāng)事先由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預(yù)租申請，取得同意預(yù)租的批準(zhǔn)文件。未經(jīng)批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房一律不得開展預(yù)租。

    三、凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得了預(yù)租批準(zhǔn)后，該外銷商品房中已預(yù)售，且預(yù)售合同已經(jīng)登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預(yù)租。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預(yù)租，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

    （一）已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得外銷商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）預(yù)租的外銷商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格；

    （四）已經(jīng)確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃或意見；

    （五）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了物業(yè)管理服務(wù)合同。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預(yù)租，除應(yīng)向市房地局提交書面的申請報告外，還應(yīng)當(dāng)附交下列證件（復(fù)印件）及資料：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)證書；

    （二）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）市、區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e明細(xì)表；

    （十）經(jīng)市房地局委托上海市公證處審定的預(yù)租協(xié)議文本。其中，已批準(zhǔn)預(yù)售的外銷商品房申請預(yù)租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預(yù)售許可證。

    六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外銷商品房預(yù)租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內(nèi)完成審核，凡符合預(yù)租條件的，發(fā)給準(zhǔn)予預(yù)租的批文并抄告市房地產(chǎn)交易中心；凡不符合預(yù)租條件的，則在十五日內(nèi)通知申請人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得外銷商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行外銷商品房的預(yù)租廣告宣傳和預(yù)租。

    預(yù)租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預(yù)租批準(zhǔn)文號。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預(yù)租外銷商品房的，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂《預(yù)租協(xié)議》。

    預(yù)租協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預(yù)租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預(yù)租房屋的交付使用日期；

    （八）預(yù)付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責(zé)任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預(yù)租雙方當(dāng)事人約定的其它事項。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬訂的預(yù)租協(xié)議在使用前應(yīng)送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預(yù)租協(xié)議》簽訂后的十五日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易中心辦理《預(yù)租協(xié)議》登記。市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起的五日內(nèi)，辦妥登記手續(xù)并書面通知該預(yù)租房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）。

    十、預(yù)租的商品房竣工驗收合格，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應(yīng)按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）辦理租賃登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

篇7

    第一條  為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

    第二條  在本市行政區(qū)域國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)遵守本辦法。

    第三條  房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

    第四條  市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政主管部門（以下稱市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作。市有關(guān)部門，依照政府規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理工作。

    第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)。

    房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。

    第六條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)具備下列條件：

    （一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統(tǒng)計人員；

    （三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經(jīng)營場所。

    第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司或國有獨資公司。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)符合本辦法第六條的規(guī)定外，還應(yīng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

    第八條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請資質(zhì)初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)在接到申請之日起15日內(nèi)辦理資質(zhì)初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規(guī)定的，在接到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審意見之日起30日內(nèi)予以登記。不符合條件不予登記的，應(yīng)說明理由。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊備案：

    （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）驗資證明；

    （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

    （六）固定辦公經(jīng)營場所證明。

    第十條  經(jīng)上級建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外埠來沈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動時，均應(yīng)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊備案。凡未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的項目單位，均須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依照有關(guān)規(guī)定審查批準(zhǔn)，并到市工商管理部門申請登記為房地產(chǎn)開發(fā)項目公司后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)項目公司應(yīng)予以注銷。房地產(chǎn)開發(fā)項目公司申請確定資質(zhì)等級的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對其開發(fā)業(yè)績進(jìn)行考核，符合條件的，批準(zhǔn)資質(zhì)等級，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定接受資質(zhì)年度檢查。并定期向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和市統(tǒng)計部門報送統(tǒng)計資料及有關(guān)資料。

    第三章  房地產(chǎn)開發(fā)項目

    第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。應(yīng)堅持新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造相結(jié)合的原則，注重基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，提高城市規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，增加和豐富城市綠地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和優(yōu)秀近、現(xiàn)代建筑。

    第十三條  土地使用權(quán)在招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、劃撥前，市規(guī)劃土地管理部門和市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對下列事項提出書面意見，作為依據(jù)之一：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）項目拆遷補償、安置形式。

    第十四條  城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

    第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。

    第十六條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，轉(zhuǎn)讓地上有建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。并到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，更換項目批準(zhǔn)文件。未完成拆遷安置任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得轉(zhuǎn)讓。

    第四章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照限時制度的規(guī)定，按時完成房地產(chǎn)開發(fā)項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內(nèi)仍未竣工的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收回該項目建設(shè)權(quán)，重新組織招標(biāo)、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后組織實施。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)和施工企業(yè)資質(zhì)與開發(fā)項目等級必須相對應(yīng)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中，每季度末報送市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計要求，通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，并簽訂合同。

    第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到申請之日起30日內(nèi)，組織有關(guān)部門，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

    第五章  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

    第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房銷（預(yù)）售，應(yīng)提供下列文件：

    （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

    （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

    （三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

    （四）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

    （五）工程施工合同；

    （六）預(yù)售商品房分層平面圖；

    （七）商品房預(yù)售方案。

    第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十三條  商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購買人有權(quán)退房；如對購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十四條  預(yù)售商品房的購買人應(yīng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

    第六章  法律責(zé)任

    第二十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

    第二十六條  違反本辦法規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

    第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和其他有關(guān)部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發(fā)建設(shè)權(quán)、拍賣資產(chǎn)、降低直至取消資質(zhì)等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：

    （一）申請資質(zhì)等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；

    （二）未按規(guī)定辦理變更或注銷手續(xù)的；

    （三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的；

    （四）未如實填寫或者未按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的；

    （五）瞞報或未按規(guī)定報送統(tǒng)計報表的；

    （六）未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)年檢的；

    （七）未按規(guī)定向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；

    （八）未按規(guī)定辦理有關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)而擅自開發(fā)建設(shè)的；

    （九）無故拖期回遷超過半年以上的；

    （十）住宅小區(qū)、組團(tuán)按規(guī)定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達(dá)到綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)的，交付使用后一年未完成配套建設(shè)也不采取任何措施的。

    第二十八條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規(guī)定處理。

    第二十九條  違反本辦法規(guī)定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第三十條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門取消其開發(fā)項目建設(shè)權(quán)，市土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

    第三十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房產(chǎn)管理部門，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

    第三十二條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

    第三十三條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

    第七章  附則

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；防范對策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。 1. 2利率波動的風(fēng)險 利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。 1. 3籌資的風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機(jī)會較少。

2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項日的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項完整、準(zhǔn)確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制對策。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體對策

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策

在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)、地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。

在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)制度，加強技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強化設(shè)計出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制。首先，應(yīng)實施“防范+控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。

在項目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分?jǐn)傎M用的方式縮減實際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、降低風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

建設(shè)工程合同標(biāo)的的特殊性決定了其與國家利益及社會利益之間的關(guān)系極為密切，法律為建設(shè)工程的實施設(shè)置了一整套嚴(yán)密的強制性程序。在建設(shè)工程項目實施的前期階段和準(zhǔn)備階段，發(fā)包人需辦理項目立項及報建等一系列手續(xù)，獲得相關(guān)的行政許可，以取得一定的民事權(quán)利，否則會因行為能力的缺失而對合同的效力造成影響。發(fā)包人所需辦理的前期審批手續(xù)主要指的是獲得立項批準(zhǔn)（設(shè)計任務(wù)書）、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及通過環(huán)境、消防、人防等事項的審核，而且在締結(jié)建設(shè)工程合同之后，建設(shè)工程項目正式實施之前，建設(shè)單位尚需依法取得施工許可證。

在發(fā)包人需獲得的這些行政許可和民事權(quán)利中，發(fā)包人是否獲得項目立項批準(zhǔn)以及依法取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與發(fā)包人的締約行為能力具有直接聯(lián)系，如發(fā)包人在締約前未取得這些許可證或民事權(quán)利，將導(dǎo)致建設(shè)工程合同的無效。需要說明的是，發(fā)包人因缺乏相關(guān)的行政許可及民事權(quán)利上的缺失，不僅違反了相關(guān)法律的強制性規(guī)范，使發(fā)包人在締約行為能力上缺乏必備的要件，而且由于對這種強制性規(guī)范的違反，實際上使得建設(shè)工程合同的客體處于不合法的狀況，即建設(shè)工程項目屬于通常所稱的違章建筑范圍。因此，這類建設(shè)工程合同無論從發(fā)包人行為能力的標(biāo)準(zhǔn)看，還是從合同標(biāo)的違法性看，均應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

另外，在實踐中還存在這樣一種情形，即發(fā)包人在締結(jié)建設(shè)工程合同時未曾依法辦理上述行政許可或取得相關(guān)民事權(quán)利，但是在合同履行過程中補辦了這些行政許可或取得了相關(guān)的民事權(quán)利，甚至在與承包人發(fā)生糾紛后在訴訟或仲裁過程中完善了這些手續(xù)，那么此類合同的法律效力應(yīng)作何認(rèn)定？依最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》，如果在一審訴訟期間補辦了法律規(guī)定的審批手續(xù)，合同應(yīng)認(rèn)定為有效，如未能在一審訴訟期間補辦審批手續(xù)的，則合同無效。最高人民法院這一司法解釋的學(xué)理依據(jù)在于，法律的強制性規(guī)定實際上可以分為成立要件、特別生效要件和阻卻生效要件。違反成立要件則合同未能成立，自然不存在效力問題。違反特別生效要件者，多為形式要件，可以補正。違反阻卻要件者，則不存在補正的可能。顯然，發(fā)包人補辦行政許可和取得相應(yīng)民事權(quán)利，屬于缺乏特別生效要件可以補正的情形。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍外為開發(fā)房地產(chǎn)項目而簽訂的建設(shè)工程合同

最高人民法院在關(guān)于《合同法》的司法解釋中，并未對超越經(jīng)營范圍的民事行為作出必然無效的認(rèn)定,但該解釋同時規(guī)定違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營的除外。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品是與社會公共利益密切相關(guān)的商品房，國家必然需要對這一特殊商品的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行特別的干預(yù)和監(jiān)督，其具體表現(xiàn)就是通過立法對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進(jìn)行必要的限制，實行特別的許可。我國法律不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件和領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照提出明確的要求，而且在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序上也作出了一系列的限制，如果房地產(chǎn)開發(fā)者未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，就意味著房地產(chǎn)開發(fā)者根本無法實施房屋預(yù)售、登記備案、產(chǎn)權(quán)登記等行為，即房地產(chǎn)開發(fā)的目的是不可能實現(xiàn)的。因此，對于未依法取得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照的發(fā)包人擅自開發(fā)房地產(chǎn)項目與承包人簽訂的建設(shè)工程合同應(yīng)為無效合同。

篇10

與其他商品相比，房地產(chǎn)具有其不可移動、產(chǎn)品唯一、使用年限長和價值高等特有性質(zhì)，這些性質(zhì)影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資活動。了解這些特點，便于做出正確的開發(fā)投資決策。

就投資角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)具有如下特點：

(1) 開發(fā)成本高，投資量大

(2) 風(fēng)險大但回報高

(3) 開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢

(4) 市場具有地區(qū)性和分散性

(5) 需求具有穩(wěn)定性

(6) 涉及面廣，綜合性強

一、房地產(chǎn)開發(fā)模式

房地產(chǎn)開發(fā)模式是指實施房地產(chǎn)開發(fā)活動的途徑,方式或方法，也包含房地產(chǎn)開發(fā)活動框架和程序的涵義。

對房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行提煉和歸納，可以有效的支持開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策，避免盲目投資開發(fā)；推動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)技術(shù)進(jìn)步；促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)模式有多種不同的劃分方法。這里，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心業(yè)務(wù)過程的不同，將房地產(chǎn)開發(fā)模式歸結(jié)為多元化開發(fā)模式和專業(yè)化開發(fā)模式。

1、多元化開發(fā)模式

房地產(chǎn)開發(fā)作為一種提供滿足消費者（或投資者）需求的空間和服務(wù)的活動，具備多元化發(fā)展的特點。對規(guī)模經(jīng)濟(jì)、降低風(fēng)險和可持續(xù)性發(fā)展的追求，將在很大程度上促進(jìn)多元化開發(fā)經(jīng)營。

（1）混業(yè)開發(fā)?；鞓I(yè)開發(fā)，指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的互動發(fā)展，包括金融投資行業(yè)、建筑材料行業(yè)、建筑施工及裝飾裝修行業(yè)等。以涉足金融投資行業(yè)為例，這種經(jīng)營方式，適應(yīng)開發(fā)資金量大的需要，有效改善開發(fā)項目的現(xiàn)金流。

（2）綜合項目開發(fā)。綜合項目是指諸如融居住、商業(yè)、旅游觀光于一體的主題社區(qū)，集旅游、保健、高爾夫為一體的綜合度假區(qū)，具備購物、餐飲、綜合服務(wù)、休閑娛樂等功能的集合式商業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)項目等一類開發(fā)項目。在綜合項目開發(fā)經(jīng)營中，多種物業(yè)功能和經(jīng)營方式相互支撐，可提升房地產(chǎn)開發(fā)效益水平，保持收益的穩(wěn)定性，有利于可持續(xù)發(fā)展。

（3）縱向一體化開發(fā)。縱向一體化開發(fā)，是指開發(fā)企業(yè)實行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并重的經(jīng)營方式。從國內(nèi)外的經(jīng)驗看，拓展房地產(chǎn)投資及與之相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，構(gòu)筑房地產(chǎn)開發(fā)與管理密切結(jié)合型企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一。從發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)市場將無疑會從提供增量供給為主向保持存量供給為主轉(zhuǎn)變，物業(yè)資產(chǎn)管理會成為企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。

2.專業(yè)化開發(fā)模式

房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的多樣性、產(chǎn)品分布的地區(qū)性，以及開發(fā)經(jīng)營過程的階段性、高風(fēng)險性和不確定性，使得專業(yè)化開發(fā)模式成為開發(fā)企業(yè)的重要選擇。

在專業(yè)化開發(fā)模式下，開發(fā)企業(yè)的投資經(jīng)營活動集中在相對小的范圍內(nèi)，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)、經(jīng)營與管理技術(shù)的成熟化和在此基礎(chǔ)上的創(chuàng)新，有利于減少產(chǎn)品更新?lián)Q代的成本。同時，由于專業(yè)化開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理技術(shù)與方法、管理流程及產(chǎn)品設(shè)施、材料特性接近，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理、計劃管理、資源供應(yīng)管理和成本管理等工作更易于實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，為開發(fā)企業(yè)的信息化創(chuàng)造了較好的條件，從而有助于降低管理成本，提高管理效率。

（1）特定物業(yè)類型開發(fā)。開發(fā)企業(yè)根據(jù)對自身資源（包括資金、實力和經(jīng)驗）的評估以及對所處市場的獨特認(rèn)識，可以選擇某類物業(yè)作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實施專業(yè)化開發(fā)。

特定物業(yè)類型開發(fā)，可以在某一特定地域上進(jìn)行，也可以在廣泛地域上進(jìn)行，甚至進(jìn)行國際性開發(fā)。具體方式的選擇依賴于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營方針。

（2）特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)。這是一種非一體化的、非全能型的開發(fā)方式，它圍繞開發(fā)過程中某種業(yè)務(wù)領(lǐng)域來進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。這種業(yè)務(wù)領(lǐng)域的選擇與確定，同樣依賴于多種因素的綜合評估。在大多數(shù)情況下，這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域是開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)，可以采取土地整理、以開發(fā)流程管理為紐帶的協(xié)作型房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)方式。

協(xié)作型開發(fā)方式的實質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長的業(yè)務(wù)或必須的核心業(yè)務(wù)，然后購買其他社會化專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的最擅長業(yè)務(wù)服務(wù)，如市場專業(yè)咨詢、報建專業(yè)、工程管理咨詢、專業(yè)營銷策劃服務(wù)等，從而形成高協(xié)作性的開發(fā)流程，使開發(fā)機(jī)構(gòu)超脫一般的協(xié)調(diào)和技術(shù)細(xì)節(jié)，專注戰(zhàn)略管理和資金管理。毫無疑問，購買服務(wù)，不單純是最低成本的追求，重要的是，獲取開發(fā)品質(zhì)與成本控制曲線中的最優(yōu)解。

協(xié)作型開發(fā)方式的發(fā)展，是開發(fā)產(chǎn)業(yè)提升的標(biāo)志之一。

二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢

任何行業(yè)的發(fā)展都背離不了時代背景，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也不例外。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響，至少包括二個方面：促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的信息化；促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。

1、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理信息化變革

信息處理的產(chǎn)業(yè)化和社會化，有利于形成理性的期望，降低開發(fā)風(fēng)險，并促使房地產(chǎn)開發(fā)流程的銜接更順暢，而且有利于資金、物流、人流達(dá)到最佳組合。具體事項有以下幾點：

基于大規(guī)模收集潛在客戶信息條件下的市場細(xì)分及有針對性的項目定位；

基于虛擬社區(qū)，完成交互式、個性化的項目訂制；

基于柔性開發(fā)模式，應(yīng)對小規(guī)模、多樣化的個性市場需求。

毫無疑問，在網(wǎng)絡(luò)條件下，通過業(yè)務(wù)流程再造，實施企業(yè)差異化需求的整合能力和高彈性的建設(shè)組織能力，將形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。

2、開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及優(yōu)化

由信息技術(shù)帶來的便捷信息交換及有效數(shù)據(jù)管理，推動開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。優(yōu)化組合戰(zhàn)略伙伴開發(fā)服務(wù)平臺，開發(fā)材料采購服務(wù)電子商務(wù)平臺、行業(yè)管理電子政務(wù)平臺，沖擊行業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營理念、管理模式和運作方式，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理帶來積極影響。

戰(zhàn)略伙伴開發(fā)服務(wù)平臺，整合行業(yè)開發(fā)商、土地商、建造商、設(shè)計和投資資源，實現(xiàn)強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補，實現(xiàn)最優(yōu)匹配，降低競爭風(fēng)險。

材料采購服務(wù)電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)系統(tǒng)成員集體采購建筑、裝飾材料，降低成本，保障數(shù)量。材料采購電子商務(wù)平臺，也可以成為戰(zhàn)略伙伴開發(fā)服務(wù)平臺上的一部分。

行業(yè)管理電子政務(wù)平臺，提升政府管理服務(wù)水平，實現(xiàn)對行業(yè)的有效監(jiān)督，提供房地產(chǎn)開發(fā)良好管理環(huán)境。

如：為使政府能有效的、全面的監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，有能力引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易行為；提供智能化的實時房地產(chǎn)市場分析，為政府部門及投資者的管理決策提供支持，為社會公眾提供一個安全的、有透明度的投資交易平臺，促進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的持續(xù)繁榮，可建立房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)：