導語：如何才能寫好一篇房地產稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：投資性房地產；稅收籌劃；風險籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負、擴大經濟效益、發(fā)揮經濟戰(zhàn)略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數效應的理論依據分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業(yè)經濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產稅收籌劃的側重點

提及投資性房地產的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業(yè)在進行投資性房地產的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。

首先，投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業(yè)經營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應在依據現(xiàn)行稅法及相關稅收優(yōu)惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負，增強行業(yè)口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進行了如下分析。

1、初始出租時稅務籌劃

企業(yè)在投資性房地產的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要，將原廠房設備進行經營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業(yè)計算應繳的營業(yè)稅與房產稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業(yè)在稅務籌劃時，應盡可能地將房產租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負。同理而言，建造或自用房地產待企業(yè)劃定為投資性房地產進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業(yè)應基于從租原則所交納的房產稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業(yè)經濟效益的現(xiàn)實意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃

我國制定的有關營業(yè)稅與房產稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產稅，故企業(yè)在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負擔。針對如此，企業(yè)可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經營較為符合企業(yè)的經濟性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應出租用途不同而影響企業(yè)所承擔稅負的效用。

3、持有期間稅務籌劃

投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準條件進行資產的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時稅務籌劃

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【關鍵詞】房地產稅收籌劃

一、房地產企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃

房地產企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實現(xiàn)共贏。

舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業(yè)的利潤由A公司股權轉讓溢價體現(xiàn),并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負,實現(xiàn)了房地產企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業(yè)。待實現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉讓B公司股權實現(xiàn)物權轉移。

當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續(xù)應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。

2、開發(fā)多處房地產

房地產公司在同時開發(fā)多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據具體情況予以分析比較。

例如:某房地產公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃

通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

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關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號：F810.42文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉變，加之現(xiàn)在房地產企業(yè)數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎。

一、房地產企業(yè)的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發(fā)的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發(fā)經營具有計劃性及復雜性。企業(yè)的經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發(fā)建設周期長，投資數額大。開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產行業(yè)的平均稅負高于國內其他行業(yè)，根據相關統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產營業(yè)稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產企業(yè)而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產企業(yè)的主要稅負，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的經營業(yè)務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發(fā)產品已開始投入使用。（3）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。已完工的開發(fā)產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業(yè)應注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務，剝離價外費用。根據營業(yè)稅稅法的有關規(guī)定，營業(yè)稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業(yè)在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業(yè)在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。

參考文獻：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[M].北京:清華大學出版社，2006.

[2]張卓，王紅春.房地產企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[J].應用能源技術，2007，(11).

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關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃

當前，我國房地產企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關政策理解淺顯

21世紀以來，我國經濟發(fā)展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產行業(yè)進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關政策

為了保證房地產企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業(yè)帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節(jié)，還能夠降低房地產企業(yè)的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業(yè)代表客戶進行房地產的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產企業(yè)帶來經濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關支持

政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產企業(yè)更好適應市場競爭

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調整，也促使房地產企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業(yè)的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產企業(yè)財務管理水平

房地產市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業(yè)的財務管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產企業(yè)利益的最大化

在房地產企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結束語

房地產企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

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篇5

論文關鍵詞：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險

一、引言

房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法

房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。

四、充分關注稅收的籌劃風險

風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.

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（河南國之置業(yè)有限公司，河南 許昌450000）

[摘 要]為了降低房地產企業(yè)營運成本，通過重新組織企業(yè)在房地產開發(fā)、決策、銷售公司管理環(huán)節(jié)的各項工作，在我國現(xiàn)行稅法規(guī)定的框架下進行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房企的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業(yè)的運營水平和管理水平，從而提高企業(yè)的市場競爭力。本文通過對防范房地產企業(yè)稅收籌劃應注意的問題進行分析，提出了房地產企業(yè)具體稅收籌劃方法，以期為房地產企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展提供理論指導。

[

關鍵詞 ]房地產；企業(yè)；稅收籌劃

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇合理的納稅方案，并通過對生產活動、經營活動、投資活動及理財活動等企業(yè)涉稅活動的綜合管理，從而達到企業(yè)經濟效益最大化的目標。納稅籌劃在我國的很多行業(yè)都得到廣泛的運用，房地產企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，所占用的資金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、稅收等，房地產開發(fā)成本卻持續(xù)增加，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，經營壓力十分巨大。而科學的稅收籌劃可以提升房地產企業(yè)的市場競爭力，提高企業(yè)的經濟效益，對于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展起著重要作用。

1 房地產企業(yè)稅收籌劃過程中應注意的問題

1.1不能只以稅負最低為目標

有些房地產企業(yè)認為稅收籌劃的目標就是使企業(yè)的稅負最低，這種觀點并不完全正確。有些方案稅負未必最低，利潤卻更

大，我們也應該選擇這樣的方案。所以作為理財方法之一的稅收籌劃，應該與企業(yè)財務目標一致，即企業(yè)價值最大化，或者具體點說就是會計利潤最大化。因此，在稅收籌劃的過程中應該有一種全局的觀念，把企業(yè)全局的利益作為我們的目標，而不是僅僅專注于稅負。

1.2 時刻關注稅法的動態(tài)變化

有些方案過去適用，現(xiàn)在不一定適用；或者現(xiàn)在適用，未來也不一定適用，因為稅法時刻處于完善調整之中。政府會及時發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞進行修正，同時也會根據宏觀經濟環(huán)境的變化制定出具有政策導向的新條款。如2011 年年初的“新國八條” 將個人轉讓住房營業(yè)稅的征免時限由2 年恢復到了5 年，規(guī)定對個人購買住房不足5 年轉手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。這樣的變化很可能使過去有效的稅收籌劃方案失效。這要求我們以動態(tài)的眼光來對待稅收籌劃方案的選擇，甚至有時還需要預測未來政策的走向，這樣才能更加有效地進行稅收籌劃。

1.3 注重加強與稅務部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現(xiàn)房地產企業(yè)對稅法的理解與稅務部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨稅務處罰，非但沒有減輕企業(yè)的稅收負擔，還會加重企業(yè)的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務部門比房地產企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務部門擁有的自由裁量權，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業(yè)稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免稅收籌劃風險，取得應有的收益。

1.4 全程監(jiān)控方案實施過程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設計的成功，還在于其執(zhí)行的過程。科學的籌劃方案需要有效協(xié)調各方面的關系，財務部門、生產部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產企業(yè)與投資者、客戶、供應商積極溝通協(xié)調。動態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過程，隨時解決出現(xiàn)的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關鍵所在。

2 房地產企業(yè)具體稅收籌劃方法

2.1 土地增值稅的籌劃

土地增值稅是對我國境內個人或者企業(yè)法人轉讓土地使用權以及其上附屬的建筑物等，對轉讓過程中增值部分征收的一種稅。我國的土地增值稅稅率分為四檔，實行超額累進的方式，稅率在30%～60% 之間，增值額低于50% 的部分，對應30% 的稅率；50% ～100% 之間的，對應40% 的稅率；增值率在100% ～200% 的，對應50%的稅率；超過200% 的部分，對應60% 的稅率。土地增值稅的籌劃可以從增值率、稅收優(yōu)惠以及納稅時間方面進行，尤其是增值稅的籌劃，對于企業(yè)土地增值稅籌劃有重要的意義。

我國的稅法中對相關事項有明確的規(guī)定，如納稅人建造普通住房，增值金額沒有超過扣除項目20% 的，可以免征土地增值稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額在20% 左右，就要考慮是降低增值額，把整體的金額控制在20% 以內，以避免繳納土地增值稅。具體的方法可以采用把一部分收入從整個房地產中分離，如把房屋的一些設施進行分離，分開確認收入，從而減少房屋轉讓的收入，降低轉讓房地產的增值額。此外，可以在成本方面進行籌劃，對一些稅法允許抵扣的支出，通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額，以達到降低稅負的目的。

此外，要活用相關法規(guī)條款，如稅法中有一條規(guī)定，即房地產開發(fā)企業(yè)以入股方式進行投資的免征土地增值稅，具體包括以房地產作價入股進行投資或者聯(lián)營的，在轉讓房產的過程中，投資方免征土地增值稅。這一條款對于有計劃進行投資的房地產企業(yè)來說，可以適當的利用，和直接銷售商品房，再以現(xiàn)金的方式來投資入股相比，企業(yè)的稅負大大降低。土地增值稅的籌劃方式較多，需要結合企業(yè)的實際情況進行，在不違反《一般反避稅管理辦法（試行）》，相關法規(guī)的條款的情況下進行稅收籌劃。

2.2 營業(yè)稅的籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)涉及的營業(yè)稅包括建筑業(yè)3% 的稅率和出售不動產5% 的稅率，如果企業(yè)出租房產，則還需要通過不動產租賃條款繳納17% 的增值稅，這是“營改增”中涉及的條款。通過這三個稅率的對比可以看出企業(yè)的稅負有明顯的差別。房地產企業(yè)營業(yè)稅籌劃時需要注意營業(yè)稅的相關規(guī)定，即納稅的營業(yè)額為納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款與價外費用，其中的價外費用包括手續(xù)費、代墊代收款項等，這一規(guī)定實質上是為了企業(yè)進行避稅。針對這一法律的規(guī)定，房地產企業(yè)要合理地進行資金往來，在不違反法規(guī)的前提下，把不屬于企業(yè)的收入剔除，降低企業(yè)虛增的收入，減少計算應繳納營業(yè)稅時的稅基。

2.3 企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅的籌劃可以通過計稅依據進行，首先是對收入進行籌劃，在房地產企業(yè)計算收入時，有相關的抵免條款，這給企業(yè)提供了一定的稅收籌劃空間，如，商業(yè)折扣、銷售折讓、傭金等在實際發(fā)生時可以沖減銷售收入，降低企業(yè)所得稅的稅基，減少應繳.納的企業(yè)所得稅金額二此外，還可以從收入確認時間來進行稅收籌劃，延遲繳納所得稅雖然下能降低應納稅額，但是企業(yè)可以獲得可觀的時間價值，一方面，延遲納稅可以為企業(yè)提供短期的流動資金，降低企業(yè)

的短期籌資成本，另一方面，企業(yè)可以在使用資金期間獲取時間價值，即一段時間后對稅款進行折現(xiàn)，明顯的小于現(xiàn)在的價值，因此，企業(yè)要盡可能的延遲繳納企業(yè)所得稅企業(yè)在銷售房屋時，收入的確定有一定的籌劃空間，稅法規(guī)定，銷售的樓盤在沒有達到總價的85%時，可以在一定時間內下進行稅收清算，這就給納稅籌劃提供了可能，一些銷售項目可以通過這一條款進行延遲納稅，增加企業(yè)的應納稅款使用時間。

企業(yè)所得稅還可以從扣除項目進行，包括房地產企業(yè)的期間費用、成本項目籌劃，在進行這類籌劃時，要明確哪些是稅法規(guī)定的扣除標準費用項目，哪些沒有扣除標準，還有個別的加計扣除項目，通過對這些條款的綜A考慮，進行房地產企業(yè)扣除項目的稅收籌劃。企業(yè)所得稅的籌劃方式較多，需要房地產企業(yè)依據自身的情況進行合理的選擇。

3 結 語

稅收籌劃是提高房地產企業(yè)經濟效益、提升房地產企業(yè)市場競爭力的一項重要的財務管理活動。但是當前我國房地產企業(yè)的稅收籌劃存在法律風險、經營風險、條件風險、行業(yè)特殊性風險等多種類型的風險，要對稅收籌劃中存在的各類風險進行有效的防范，必須樹立正確的稅收籌劃意識，全面了解稅法變動，加強企業(yè)與稅務部門的交流與溝通，并不斷提高稅收籌劃人員的專業(yè)素質，從而保障房地產企業(yè)實現(xiàn)全面的、綜合的稅收籌劃，不斷提高企業(yè)經濟效益，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

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摘要房地產企業(yè)的經營具有投資大、周期長、高風險的特點，為了對房地產企業(yè)財務風險進行更有效的規(guī)避和控制，使企業(yè)實現(xiàn)更佳的經濟效益，要強化房地產企業(yè)的稅收籌劃管理。本文就房地產企業(yè)稅收籌劃相關問題展開討論，并提出了相應的建議和措施。

關鍵詞房地產企業(yè)稅收籌劃措施

稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌劃、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實現(xiàn)納稅人最優(yōu)的涉稅財務管理活動。房地產企業(yè)的投資大、銷售周期長、經營和投資風險大，稅收種類較多，稅務負擔較重，運用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業(yè)涉稅成本，還能提升房地產企業(yè)競爭力，促進其長期健康發(fā)展。

一、房地產企業(yè)稅收籌劃重要性分析

（一）房地產企業(yè)納稅金額大、負債率高

房地產企業(yè)由于投資大、經營周期長、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節(jié)稅潛力很大，通過有效的稅收籌劃能夠減輕房地產企業(yè)稅務負擔。另外，房地產企業(yè)往往負債率較高，目前來看融資渠道又比較單一，因而通過稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。

（二）稅收籌劃是實現(xiàn)房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎

控制和降低納稅成本，是房地產企業(yè)降低經營成本，實現(xiàn)利潤最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產企業(yè)依法納稅意識十分單薄，出現(xiàn)了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現(xiàn)象，這一做法不但會受到相關法律的制裁，也嚴重影響了房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因而，為了通過合法途徑降低稅務成本，和維持房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進行科學的稅收籌劃是十分必要的。

二、房地產企業(yè)稅收籌劃的常見方法

（一）房地產企業(yè)營業(yè)稅的籌劃

由于營業(yè)稅按所經營項目的流轉次數收取稅費，對于房地產企業(yè)來說，一個項目的流轉次數越多，需要繳納的營業(yè)稅也就相應較高，因而減少項目的流轉次數便可顯著減少所需繳納的營業(yè)稅。以往，通過合作建房來減少房地產企業(yè)項目流轉次數這一方式較為常見，具體做法是：一）項目交易雙方形成合營企業(yè)，風險共同承擔，利潤共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營業(yè)稅；二）交易雙方通過交換房屋所有權和土地使用權的方式來實現(xiàn)合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無形資產的轉讓和房屋的銷售繳納營業(yè)稅。

（二）房地產企業(yè)土地增值稅的籌劃

房地產企業(yè)土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結合建房方式進行稅收籌劃。首先，根據稅法規(guī)定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉讓的，則需要繳納土地增值稅，可見代建的方式可降低稅務負擔，具體的，房地產企業(yè)可將符合代建房條件的建房按照“服務業(yè)――業(yè)”的方式繳納營業(yè)稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見的辦法是將整個工程項目分解為多個小的工程，以及將某些項目從整個房地產工程中分離出來而達到無需繳納土地增值稅的目的。

（三）房地產企業(yè)所得稅的籌劃

房地產企業(yè)可通過推遲確認時間的方式減小所得稅應

繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時間推遲到未來一年或幾年之內，而貨幣具有時間價值，因而推遲確認時間可減輕企業(yè)稅負。房地產企業(yè)在進行所得稅籌劃時往往尤其注意臨近年終的收入確認，因為這些交易更容易從時點上進行控制，例如當企業(yè)當年收入遠遠高于可扣除的項目時，可結合具體情況使預計下一年確認的收入符合當年確認條件；另外，還可通過對廣告費用進行籌劃的方式降低房地產企業(yè)應繳納的所得稅。根據稅法，房地產企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產企業(yè)經營中應注意這一準則而避免不必要的稅務開支。

三、房地產企業(yè)稅收籌劃要點

（一）依法納稅，合法籌劃

房地產企業(yè)應提升其依法納稅的意識，增強相關稅法知識，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應該用合法的手段進行稅收籌劃，避免因違法造成的經濟損失和負面影響。

（二）提升企業(yè)決策水平

房地產企業(yè)稅收籌劃歸根結底決定于企業(yè)領導的決策，決策水平的高低，和決策規(guī)范性的高低直接影響著房地產企業(yè)的稅負大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業(yè)稅務負擔，就要首先提升房地產企業(yè)決策水平和管理水平。房地產企業(yè)決策者應從企業(yè)戰(zhàn)略的角度，作出前瞻性的企業(yè)決策，從根本上降低企業(yè)稅負，而不是單純用技術性和補漏性的措施來進行稅收籌劃。

（三）強調企業(yè)價值最大化

對于單個的工程項目來說，房地產企業(yè)最終追求的是利潤最大化，對于房地產企業(yè)的長期經營來說，房地產企業(yè)的最終目的是實現(xiàn)企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，以獲得更佳的經濟效益，可見稅負最小化并不是房地產企業(yè)的最終目標，因而房地產企業(yè)的一切稅收籌劃手段都不應與房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)以及長期發(fā)展的需要相矛盾。

四、總結

由于房地產企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭，只有合理控制經營成本才能提升自身競爭力，稅收籌劃是降低企業(yè)稅務成本的有效措施，因而房地產企業(yè)應在充分認識稅收籌劃重要性的前提下，通過合法手段來降低企業(yè)稅務負擔，提升企業(yè)經濟效益。

參考文獻：

[1]韓玉芬,李榮瑾.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析.現(xiàn)代商貿工業(yè).2009(3):225.

[2]蘇強.房地產企業(yè)如何進行稅收籌劃.市場論壇.2006(2):123.

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關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎；必要性；存在問題；解決對策

0 前言

房地產企業(yè)涉及的業(yè)務面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負壓力。如果不進行精心的稅收籌劃，房地產企業(yè)很可能陷入較大的稅務風險。尤其是我國稅務稽查工作正式開展以來，房地產企業(yè)更是面臨著更為復雜的稅收環(huán)境。因此，房地產企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應對不斷變化的外部環(huán)境與稅收調控政策。

1 房地產企業(yè)稅收籌劃的理論基礎

（一）稅收籌劃的基本內涵

稅收籌劃這個詞匯來源于國外，它經歷了一個發(fā)展的過程。我們國內對于稅收籌劃還沒有一個定論。本文綜合了國內外學者的建議，認為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務產生以前的合理合法行為。

（二）房地產企業(yè)進行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法。我國自從2008年元月開始實施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產企業(yè)必須對稅收項目進行重新選擇與適當安排。房地產企業(yè)應該在收入不變的情況下，盡可能的減少計稅基礎。這就是新企業(yè)所得稅法對稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業(yè)會計準則。根據新會計準則，房地產企業(yè)的毛利會產生一定的波動。房地產企業(yè)應該采取正確的應對方法，否則將會大大增加自己的稅負。這是因為在取消或限制存貨后進先出的計價方法之后，房地產企業(yè)的當期損益就會受到直接影響，進而對企業(yè)的稅金與利潤空間產生影響。此外，新會計準則還增加了一項針對投資性房地產的規(guī)定。它引入了公允價值計量模式，有利于企業(yè)對房地產企業(yè)持有的房地產進行科學且合理的分類。但是，如果房地產企業(yè)不能正確運用該項規(guī)定的話，很可能會導致房地產企業(yè)的稅負增加。

2 房地產企業(yè)進行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業(yè)稅收負擔。房地產企業(yè)涉及的資金面廣，稅負較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業(yè)的稅收負擔，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負擔，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場競爭力。

（2）強化了合法納稅意識。房地產企業(yè)進行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實現(xiàn)涉稅零風險。這里的涉稅零風險就是指納稅人繳納的稅款及時且足額，就不會面臨稅收方面的任何風險，或者說風險極小可以忽略不計。雖然說涉稅零風險并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經濟利益。

（3）改善企業(yè)的財務管理工作。房地產企業(yè)的稅收籌劃實際上屬于一種財務管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產企業(yè)更快的實現(xiàn)財務管理戰(zhàn)略目標。當然，稅收籌劃是一項高水平活動，它需要高素質人才來進行配合，因此，房地產企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財務人員，這就客觀上提高了自身的會計核算水平。

3 房地產企業(yè)稅收籌劃中存在的問題分析

（1）稅收籌劃意識仍然不夠強。盡管說我國已經明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產企業(yè)涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因為不少房地產企業(yè)認為稅收籌劃并不實用，反而偷漏稅會帶來更大的經濟收益。因此，一些房地產企業(yè)就開始做假賬。實際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產企業(yè)帶來了更大的稅收風險，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時還會遭遇較大的稅務罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機構不健全。當前，房地產企業(yè)進行稅收籌劃的組織機構還不夠健全。具體來說，我國不少房地產企業(yè)迄今為止仍然沒有設立專門的稅務管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財務部門進行負責處理，而這難以實現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達到稅收籌劃的實際目標。因此，房地產企業(yè)應該盡快設立專門的稅收籌劃組織機構。

（3）稅收籌劃的內部管理工作不到位。房地產企業(yè)面臨的業(yè)務多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產企業(yè)內部形成一個較為完善的內部管理體制，并在各個不同部門之間建立一個良好的溝通機制。但是，現(xiàn)實情況卻是很多房地產企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業(yè)內部各個環(huán)節(jié)的實際經營狀況，進而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產企業(yè)稅收籌劃問題的解決對策

當前，國家對于房地產企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴格，這就使得房地產企業(yè)面臨著更為復雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應對措施，解決目前房地產企業(yè)面臨的稅收籌劃實際問題。

（1）樹立起科學的稅收籌劃觀念。我國市場經濟體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國國民經濟發(fā)展中起到支柱性作用的房地產企業(yè)來說，它們如果還想通過傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來進行節(jié)稅的話，負面效應是巨大的，甚至會帶來意想不到的后果。因此，房地產企業(yè)應該盡快適應現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認真理解與嚴格遵守新稅收法律法規(guī)，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機關和相關部門可以通過電視、網絡或其他新媒體方式來強化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個更為清晰且到位的認知，進而在我國建立起一個正確的稅收籌劃理論框架，并引導房地產企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護自身的權益。

（2）設置專業(yè)的稅收籌劃組織機構。由于我國當前的房地產企業(yè)內部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機構，因此，房地產企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導的問題。因此，房地產企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機構，并把它作為企業(yè)內部一個獨立的管理機構，讓其專門負責房地產企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產企業(yè)讓自己的財務部門兼職負責稅收籌劃工作。這樣，房地產企業(yè)就需要為這個專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實施。首先，房地產企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機制，讓稅收籌劃部門可以更為準確且及時的掌握企業(yè)內部的各種信息，并據此設計出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產企業(yè)還應該切實提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。

（3）強化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監(jiān)管變得愈發(fā)嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業(yè)相關的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，并隨時更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風險。此外，房地產企業(yè)還需要設置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

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關鍵詞：房地產企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規(guī)避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。

房地產開發(fā)企業(yè)投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負，實現(xiàn)經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業(yè)健康發(fā)展。

對每個企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”?！稜I業(yè)稅實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產企業(yè)可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯(lián)關系的物業(yè)公司收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃

房地產企業(yè)向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業(yè)稅。

根據財稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅。

實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業(yè)務認定為銷售不動產。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達到降低營業(yè)稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業(yè)費優(yōu)惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條規(guī)定，房地產企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業(yè)額的，可以少負擔一部分營業(yè)稅。

如某企業(yè)實現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。

三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發(fā)的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據上述規(guī)定可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)應將普通標準住宅和其他房產分開核算。

設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業(yè)更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。

另外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優(yōu)惠的條件，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業(yè)的品牌建設。

2、 利用利息費用進行稅收籌劃

根據國稅函（2010）220號文件規(guī)定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應根據兩種方法計算出企業(yè)能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發(fā)費用據實扣除；若企業(yè)主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發(fā)成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發(fā)、市場風險不確定等特點，因此房地產企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發(fā)產品，按照實際毛利率計算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業(yè)所得稅。

根據國稅發(fā)（2009）31號文第三條規(guī)定，開發(fā)產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發(fā)產品已經投入使用；三市開發(fā)產品已經取得了初始產權證明。

由于現(xiàn)階段房地產開發(fā)企業(yè)的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時間

例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結算時間

根據國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調增企業(yè)所得稅向后遞延了一個年度，為企業(yè)取得了資金的時間價值。

參考文獻：

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[2]、胡俊坤：房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產企業(yè)財稅操作技巧

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【關鍵詞】房地產；稅收籌劃；風險分析

稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對經營活動的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負的行為。稅收籌劃的經濟納稅職能，是稅法賦予納稅人的權利所致，是市場經濟條件下企業(yè)維護自身合法權益的內在要求。稅收籌劃的目的在于實現(xiàn)稅收負擔最低化。其手段以具體的法律條款為依據，并在稅法規(guī)范和允許的范圍內實施與運用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業(yè)帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權利。房地產企業(yè)也同樣有權利選擇最輕的納稅行為。

1 房地產企業(yè)稅收籌劃風險定義

稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等。最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。

稅收籌劃給房地產企業(yè)帶來經濟利益的同時，必然也會帶來非常大的風險。惡性避稅在美國呈現(xiàn)蔓延之勢，使得政府損失稅收達100多億美元。購買避稅方案的公司因此也受到牽連一補繳稅款、稅務機關對公司進行行政處罰使得公司社會聲譽降低。隨著經濟全球化進程的加快，房地產企業(yè)的交易行為越來越復雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產企業(yè)面臨的納稅風險正在逐步升級。稅收籌劃不僅僅是技術問題，而是帶有很強政策性的工作。如果操作不對的話，不但不能達到目的，反而要遭受處罰和制裁，會給房地產企業(yè)造成很大的損失。所以不論是中介機構還是納稅人自己進行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風險。

2 房地產企業(yè)稅收籌劃風險來源

2.1 政策選擇和政策變化風險。政策選擇風險是指對納稅人對于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風險產生的原因是房地產企業(yè)對政策精神的認識不足導致的。也就是說，房地產企業(yè)單方面認為自己所采取的納稅行為是符合國家的政策的，但是實際上并不符合國家的政策。政策變化性風險是指稅收政策隨著經濟形勢的變化做出相應的變化。這也給稅收籌劃帶來風險。

2.2 操作風險。操作風險是指房地產企業(yè)對有關稅收優(yōu)惠政策的運用不到位或在稅收籌劃過程中對稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導致稅收籌劃失敗。

2.3 經營風險。房地產企業(yè)的生產經營活動不是一成不變的，經營活動的變化要求稅收籌劃方案隨之發(fā)生改變。這樣已經計劃好的稅收籌劃可能已經不適合。所以經營活動的變化很可能影響稅收籌劃方案的實施。

2.4 執(zhí)法風險。稅務風險與稅收的執(zhí)法情況有很大的相關性。稅收執(zhí)法力度大，稅收籌劃的風險就較大。

2.5 收益小于成本風險。房地產企業(yè)稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產企業(yè)就達不到稅收籌劃的目的。

2.6 遵從風險。遵從風險是指企業(yè)的經營行為沒有隨著稅收政策的變動而發(fā)生相應的變化，最終導致企業(yè)未來利益受到損失。總之，遵從風險是指企業(yè)沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據最新的稅收政策調整自己的納稅行為所產生的風險。主要原因是企業(yè)缺乏外部組織機構對企業(yè)納稅行為的審查。遵從風險是所有企業(yè)納稅風險中最大的一種風險。

2.7 核算風險。核算風險是指企業(yè)因為沒有準確核算稅金，最終導致企業(yè)利益的損失。例如:企業(yè)沒能正確核算會計規(guī)定和稅收政策的差異、企業(yè)缺乏內部控制措施等等，最終導致會計核算系統(tǒng)提供了不真實的納稅數據和信息。

2.8 員工風險。員工風險是指企業(yè)因為人的原因而導致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務管理崗位員工頻繁變動;員工豐富經驗未能被書面留存;員工缺乏責任心，導致企業(yè)未按規(guī)定及時申報納稅。員工風險是所有納稅風險的根本風險，它是最難控制和管理的。

2.9 信譽風險。信譽風險是指外界因企業(yè)稅務違規(guī)行為而對企業(yè)信譽的懷疑并導致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業(yè)因欠稅問題被稅務機關公告;企業(yè)因偷稅問題被媒體報道，使得合作伙伴突然中止談判。對企業(yè)來講，信譽風險的后果和影響可能是深遠的、無法計量的。

3 房地產企業(yè)稅收籌劃風險防范

3.1 樹立風險防范意識。首先房地產企業(yè)自身應做到建立健全內部會計核算系統(tǒng)。完整、真實和及時的對經濟活動進行反映，準確計算稅金，按時申報，足額繳納稅款。

3.2 提高稅收籌劃設計人員的業(yè)務素質。加強稅收政策的學習，有效降低和防范房地產企業(yè)稅收籌劃風險。

3.3 樹立正確的納稅意識和稅務籌劃風險意識。把納稅籌劃與偷逃稅區(qū)別開來。

3.4 堅持成本效益分析。房地產企業(yè)不論是內部設立專門的部門進行稅收籌劃還是聘請外部專家專門從事稅務籌劃工作，都要耗費一定的人力、物力、財力。只有當稅收籌劃方案的收益大于支出時，該籌劃才是成功的。

3.5 關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。

3.6 力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

3.7 加強與中介機構的聯(lián)系合作。稅收籌劃方案的設計具有專業(yè)性和復雜性、時效性等特性，有時房地產企業(yè)僅憑自己的力量很難設計出具體方案。尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就會顯得非常重要。

3.8 及時與稅務機關協(xié)調。由于稅收政策有相當大的彈性空間，稅務機關在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權。所以房地產企業(yè)稅收籌劃的合法性需要稅務行政執(zhí)法部的確認。在這樣的情況下，房地產企業(yè)應及時與稅務機關協(xié)調一致。

4 房地產企業(yè)稅收籌劃風險控制步驟

4.1 建立風險控制環(huán)境。建立風險控制環(huán)境包括建立風險控制策略和目標，主要取決于企業(yè)管理層的納稅文化和要求。如果企業(yè)管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業(yè)的整體納稅風險是很大的。企業(yè)管理層在建立書面納稅風險控制策略和目標時，應明確以下幾點:一是企業(yè)應遵守國家稅收政策規(guī)定，照章納稅。二是企業(yè)應積極爭取與企業(yè)相關的稅收優(yōu)惠三是企業(yè)和分支機構必須設置稅務部門及其各級負責人。

4.2 評估納稅風險。評估納稅風險就是對企業(yè)具體經營行為涉及的納稅風險進行識別和明確責任人，是企業(yè)納稅風險管理的核心內容。需要考慮以下幾步：一是理清企業(yè)有哪些具體經營行為；二是分析具體經營行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風險；四是設置和納稅風險相關的工作崗位及責任人。