導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、實(shí)證檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?/p>

（一）數(shù)據(jù)說明

本文數(shù)據(jù)均來(lái)自WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理使用Eviews5.1軟件。文章旨在檢驗(yàn)我國(guó)貨幣政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，因此，在貨幣政策方面，選用了不同層次的貨幣供給量M0、M1、M2作為研究對(duì)象；在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，選用了房地產(chǎn)投資額Y作為研究對(duì)象。

（二）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)—ADF檢驗(yàn)

為避免非平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)變量在回歸分析時(shí)帶來(lái)的偽回歸問題，本文對(duì)上述經(jīng)濟(jì)變量采取ADF檢驗(yàn)，分析各個(gè)變量是否具有平穩(wěn)性，ADF的回歸方程式為：

其中，Yt為變量的一階差分，t是時(shí)間變量，Yt-i用以消除變量自相關(guān)的影響。

（三）Engle—Granger協(xié)整檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?/p>

對(duì)于非平穩(wěn)的時(shí)間序列，如果以差分方法使其變?yōu)槠椒€(wěn)，會(huì)使隱含在其中的長(zhǎng)期信息丟失，回歸分析會(huì)失效或降低價(jià)值，協(xié)整檢驗(yàn)提供了一種檢驗(yàn)變量間是否有長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定關(guān)系的方法。對(duì)雙變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)時(shí)，一般采用的是Engel和Granger的二階段分析法。

首先用OLS方法估計(jì)下列方程：

然后用ADF檢驗(yàn)εt的平穩(wěn)性，如果為平穩(wěn)序列，則YtXt是（1，1）階協(xié)整的，如果是一階單整，則YtXt是（2，1）階協(xié)整的，以此類推。

（四）誤差修正模型

根據(jù)Granger定理，有協(xié)整關(guān)系的變量之間一定存在誤差修正模型，它反映了變量之間的短期動(dòng)態(tài)影響關(guān)系。通過差分把非平穩(wěn)序列變換為平穩(wěn)序列時(shí)，不僅經(jīng)濟(jì)變量關(guān)系的長(zhǎng)期信息會(huì)喪失，還會(huì)導(dǎo)致回歸模型的序列相關(guān)性，使回歸分析失效。而誤差修正模型則可以克服這些問題，不僅能夠保留變量關(guān)系的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)信息，而且能夠保證回歸分析的有效性。

對(duì)于一個(gè)ARDL（1，1）模型：

代表的是兩個(gè)變量之間關(guān)系對(duì)長(zhǎng)期均衡的偏離或誤差，是“誤差修正項(xiàng)”；a=β2-1是修正系數(shù)，反映Y對(duì)均衡偏離的修正速度；Yt代表被解釋變量的短期波動(dòng)，Xt為解釋變量的短期波動(dòng)，該模型意味著，被解釋變量Y的短期波動(dòng)可以由解釋變量X的短期波動(dòng)和兩個(gè)變量長(zhǎng)期均衡的誤差et-1兩部分來(lái)解釋。通常β2是小于1的，因此修正系數(shù)a通常小于0，這就意味著當(dāng)前一期X對(duì)Y解釋不足，有正的誤差時(shí)，et-1會(huì)減少Y的正向波動(dòng)或增加負(fù)向波動(dòng)，反之如有負(fù)的誤差時(shí)，et-1會(huì)增加Y的正向波動(dòng)或減少負(fù)向波動(dòng)，可以看出，該模型有一種對(duì)前期誤差的自動(dòng)修正作用。同時(shí)，如果修正系數(shù)

在統(tǒng)計(jì)上是顯著的，我們就可以知道Y在一個(gè)時(shí)期里的失衡有多大的比例可以在下一期得到糾正。

（五）Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?/p>

本文采用Granger雙變量因果關(guān)系檢驗(yàn)法，建立二元變量自回歸模型以分別探討我國(guó)不同層次貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資額之間的因果關(guān)系。Granger檢驗(yàn)假定有關(guān)Y和X每一變量預(yù)測(cè)的信息全部包含在這些變量的時(shí)間序列中，要求估計(jì)以下的回歸：

其中，X和Y分別表示兩個(gè)不同的變量，在模型（1）中，假定Y與其自身以及X的過去值有關(guān)，如果X的系數(shù)顯著異于零，則說明有X到Y(jié)的單向因果關(guān)系，即變量X引致Y，同樣的道理，在模型（2）中，若Y的系數(shù)顯著異于零，說明有Y到X的單向因果關(guān)系，如果兩者都顯著異于零，則說明變量Y、X有雙向因果關(guān)系。

二、檢驗(yàn)結(jié)果與分析

（一）ADF檢驗(yàn)結(jié)果

表1是對(duì)房地產(chǎn)投資額與不同層次貨幣供應(yīng)量進(jìn)行ADF檢驗(yàn)的結(jié)果。從表中可以看出，房地產(chǎn)投資額與M0、M1、M2的水平序列均沒有通過數(shù)據(jù)平穩(wěn)的H0假設(shè)，是不平穩(wěn)的，而一階差分序列通過了H0假設(shè)，是平穩(wěn)的，因此這些經(jīng)濟(jì)變量的時(shí)間序列都是一階單整的，可以進(jìn)行變量間的協(xié)整檢驗(yàn)。

表1ADF檢驗(yàn)結(jié)果

變量

ADF檢驗(yàn)值

檢驗(yàn)類型（C，T，N）

臨界值

Y

-2.383748

（C，N，0）

M0

-0.879882

（C，N，0）

M1

0.603866

（C，N，0）

M2

0.327916

（C，N，0）

Y

-6.320815

（C，N，0）

M0

-7.062382

（C，N，0）

M1

-9.227762

（C，N，0）

M2

-5.964672

（C，N，0）

注：檢驗(yàn)形式（C，T，K）分別表示單位根檢驗(yàn)方程常數(shù)項(xiàng)、時(shí)間趨勢(shì)和滯后階數(shù)，N指不包括時(shí)間趨勢(shì)；﹡﹡表示臨界值是在5%顯著水平下得到的。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果表明，投資額與M0、M1、M2之間存在協(xié)整關(guān)系。

Y=-10324.63+0.824750M0（1）

（2.378530）

Y=-12426.17+0.203323M1（2）

（3.365515）

Y=-5431.810+0.047464M2

（2.475597）（3）

方程（1）至（3）為兩變量間的協(xié)整方程，即變量間長(zhǎng)期均衡關(guān)系。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明，貨幣供給量與房地產(chǎn)投資額之間存在協(xié)整關(guān)系，貨幣供給量與房地產(chǎn)投資額正相關(guān)，擴(kuò)張的貨幣政策能夠推動(dòng)房地產(chǎn)投資額的增加，緊縮的貨幣政策能減少房地產(chǎn)投資額，貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)投資有重要影響，房地產(chǎn)投資受資金約束較強(qiáng)。

（三）誤差修正模型

采用EVIEWS5.1軟件，可以得到相應(yīng)的誤差修正模型：

Y=-67.50149+1.046664M0-0.516992et-1

Y=-1593.993+1.448276M1-0.389285et-1

Y=-1269.818-0.299699M2-0.435178et-1

協(xié)整方程描述了變量間的長(zhǎng)期關(guān)系，誤差修正模型描述了變量之間的短期關(guān)系。誤差修正模型可以確定變量間相互調(diào)整速度和短期互動(dòng)影響力。

從模型中可以看出，如果M0變化1%，會(huì)引起房地產(chǎn)投資變化1.047%，誤差修正系數(shù)為-0.516992，符合反向調(diào)整機(jī)制，當(dāng)期短期波動(dòng)與長(zhǎng)期均衡的偏離有51.7%會(huì)在下期得以調(diào)整。如果M1變化1%，會(huì)引起房地產(chǎn)投資變化1.448%，誤差修正系數(shù)為-0.389285，符合反向調(diào)整機(jī)制，當(dāng)期短期波動(dòng)與長(zhǎng)期均衡的偏離有38.9%會(huì)在下期得以調(diào)整。如果M2變化1%，會(huì)引起房地產(chǎn)投資變化0.3%，誤差修正系數(shù)為-0.435178，符合反向調(diào)整機(jī)制，當(dāng)期短期波動(dòng)與長(zhǎng)期均衡的偏離有43.5%會(huì)在下期得以調(diào)整。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣供給量的變化是敏感的，貨幣供給量的變化通過直接的資金效應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額。

但是，需引起注意的是，當(dāng)M2變化時(shí)，會(huì)引起房地產(chǎn)投資額發(fā)生反向變化。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？這與我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況有關(guān)。在供給方面，受政策因素影響，土地投放量減少導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本大幅提高，從而使市場(chǎng)的房地產(chǎn)供給減少；提高準(zhǔn)備金率、加息等一系列宏觀調(diào)控措施以及緊縮信貸政策的出臺(tái)，也增加了用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本，而這些增加的成本必然要轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上。在需求方面，投資性購(gòu)房并不是購(gòu)房的主要?jiǎng)恿?。受中?guó)人口結(jié)構(gòu)以及傳統(tǒng)習(xí)慣等復(fù)雜因素的影響，國(guó)內(nèi)老百姓購(gòu)房主要是為了解決自住需要，因此，對(duì)自住性住房的需求非常強(qiáng)勁，而且這種需求具有剛性，政府對(duì)剛性需求的調(diào)整是沒有意義的，老百姓在很多時(shí)候是不會(huì)由于貸款利息增加、貸款手續(xù)難辦而放棄買房和辦理住房貸款的，這就好比“春運(yùn)”期間老百姓是不會(huì)由于客運(yùn)票價(jià)上浮而不回鄉(xiāng)探親。因此，在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給下降得更快，而需求則下降得有限，房?jī)r(jià)以比原來(lái)更快的速度上漲，房地產(chǎn)的投資收益可觀，財(cái)富效應(yīng)吸引大批投資者將原本投資于股票、債券等其他金融市場(chǎng)工具的資金轉(zhuǎn)投到房地產(chǎn)市場(chǎng)。而房屋預(yù)售制的存在使得開發(fā)商有了大量的資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升。

（四）Granger檢驗(yàn)

對(duì)經(jīng)濟(jì)變量?jī)蓛蛇M(jìn)行Granger檢驗(yàn)的結(jié)果如表所示：

表2因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

零假設(shè)

樣本數(shù)

F統(tǒng)計(jì)量

概率

M0不是Y的Granger原因

32

3.35998

0.04977

Y不是M0的Granger原因

32

15.3502

3.5E-05

零假設(shè)

樣本數(shù)

F統(tǒng)計(jì)量

概率

M1不是Y的Granger原因

32

4.39606

0.02225

Y不是M1的Granger原因

32

0.38427

0.68461

零假設(shè)

樣本數(shù)

F統(tǒng)計(jì)量

概率

M2不是Y的Granger原因

32

5.62080

0.00910

Y不是M2的Granger原因

32

3.27780

0.05316

通過因果檢驗(yàn)可以看出，M0、M1、M2均為引致Y變化的Granger原因，而Y是引致M0變化的Granger原因，因此，在Granger意義上，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資額之間存在因果關(guān)系，相互影響，形成一個(gè)復(fù)雜的循環(huán)。即一方面，貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的變化，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的變化也會(huì)引起貨幣供應(yīng)量的變化，這表明貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間存在一定的互動(dòng)關(guān)系。

三、政策建議

從以上的實(shí)證分析可以得出，貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。因此可以通過實(shí)施適宜的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于在長(zhǎng)期中貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)，而穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)可以避免房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，受中國(guó)特殊國(guó)情的影響，在短期內(nèi)，貨幣政策實(shí)施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過實(shí)施貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國(guó)家還有必要采取適當(dāng)?shù)妮o助措施，以強(qiáng)化貨幣政策的實(shí)施效果。具體而言，有如下幾點(diǎn)：

第一，控制住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)。貨幣供給量的較快增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致住房貸款的增加，從而增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資需求和投機(jī)需求。特別是住房貸款門檻限制的降低，會(huì)刺激投機(jī)需求，引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的新一輪攀升。因此，監(jiān)管部門必須加強(qiáng)對(duì)住房貸款數(shù)量和結(jié)構(gòu)的控制，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，提高住房貸款的質(zhì)量，這樣既可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱，也可以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第二，要加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸流向，避免信貸資金過度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)。應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示制度，建立和完善科學(xué)的預(yù)警與監(jiān)測(cè)體系。一方面，要定期公布當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)投資、新開工、竣工、銷售、空置等信息，為開發(fā)商提供市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)開發(fā)適銷對(duì)路的商品房；另一方面，通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導(dǎo)消費(fèi)投資趨向理性，普及公眾的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。

第三，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)住房的供給。我國(guó)住房市場(chǎng)存在較為嚴(yán)重的住房供給結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，表現(xiàn)為中高檔住房開發(fā)過多，而適應(yīng)一般老百姓消費(fèi)能力的中低檔住房供給太少，雖然這可以通過市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整得以改變，但這一過程很長(zhǎng)，政府可通過經(jīng)濟(jì)手段和改變市場(chǎng)規(guī)則等方式進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)濟(jì)手段主要有稅收和貨幣手段，如對(duì)不同用途的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施不同的稅收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高檔住房征收較高稅率的消費(fèi)稅和土地增值稅，對(duì)低檔房則不征收消費(fèi)稅和土地增值稅。改變市場(chǎng)規(guī)則的手段如嚴(yán)格實(shí)施土地荒廢兩年后可以被土地主管部門無(wú)償收回的政策，以解決開發(fā)商囤積土地的現(xiàn)象；將一次性收取的土地出讓金改為分年度收取，以降低住房開發(fā)成本。

第四，改善投資環(huán)境，拓展投資渠道。當(dāng)前，投資渠道不暢，事業(yè)投資收益率低，是資本紛紛卷入投機(jī)市場(chǎng)、民間資本大量外逃的根本原因。我國(guó)投資環(huán)境亟待改進(jìn)，政府的政策應(yīng)著力于優(yōu)化投資環(huán)境、規(guī)范市場(chǎng)秩序、完善公共服務(wù)，減少與民爭(zhēng)利的政府投資，為社會(huì)資本創(chuàng)造更多的投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，積極發(fā)展股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等間接融資市場(chǎng)，通過規(guī)范上市企業(yè)以及證券商的行為、加大信息公布的透明度、保護(hù)中小投資者的合法權(quán)益等措施，讓其他投資領(lǐng)域重新成為各種投資者所接受的投資渠道，從而分流房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)充斥的投機(jī)資本，減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控壓力。

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篇2

日前公布的國(guó)房指數(shù)顯示，2012年12月百城（新建）住宅平均價(jià)格于9個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)同比上漲，12月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格較上年同期上漲0.03%。不僅同比上漲，環(huán)比同樣出現(xiàn)上漲：12月份住宅平均價(jià)格較11月份上漲0.23%，為連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。

 

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”之后，為何歲末房?jī)r(jià)走勢(shì)與樓市調(diào)控政策意圖背道而馳？如何理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相關(guān)表述對(duì)今年房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響？

 

市場(chǎng)心理變化，源自預(yù)期改變。種種跡象顯示，經(jīng)過持續(xù)調(diào)控，一些觀望的購(gòu)房者開始在歲末入市，一些地方甚至出現(xiàn)了所謂“恐慌性搶房”現(xiàn)象。為什么猶豫了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)房者，最終在年底放棄觀望而大舉入市？

 

市場(chǎng)從哪里找到支撐今年房?jī)r(jià)上漲的理由

表面上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”的表述，只是對(duì)過去調(diào)控政策基調(diào)的重申，似無(wú)新意。不過這句出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署今年經(jīng)濟(jì)工作六項(xiàng)任務(wù)之首的表述，雖僅一句，但由于與穩(wěn)健貨幣政策諸多重要內(nèi)涵放在一起，且全文僅此一處，同時(shí)又是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的正式表態(tài)，因此內(nèi)涵豐富。

 

在很多人看來(lái)，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體執(zhí)政后，為了推動(dòng)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，樓市調(diào)控政策或?qū)⑺蓜?dòng)，甚至有人認(rèn)為“地方政府不會(huì)犧牲gdp增長(zhǎng)讓房?jī)r(jià)下跌”。不過，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神來(lái)看，中央對(duì)樓市調(diào)控的基調(diào)并未改變。市場(chǎng)從哪里找到了支撐今年房?jī)r(jià)上漲的理由？

 

從今年穩(wěn)健貨幣政策的內(nèi)涵看，“適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”表明，今年貨幣供應(yīng)量有可能與去年大致持平。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，如果m2增速目標(biāo)定在14%左右、gdp增速定在7.5%左右、物價(jià)漲幅目標(biāo)定在3.5%左右，那么按照經(jīng)濟(jì)學(xué)公式“貨幣供應(yīng)量等于gdp與cpi兩者之和”來(lái)測(cè)算，今年的貨幣供應(yīng)量將比實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際需要的資金量高出3個(gè)百分點(diǎn)左右，全社會(huì)流動(dòng)性依然充裕。

 

既然社會(huì)融資規(guī)模會(huì)“適當(dāng)擴(kuò)大”，貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，那么今年房企或?qū)⒁驗(yàn)椤安徊铄X”而不再采取“以價(jià)換量”的方式大規(guī)模推盤，房?jī)r(jià)下降的基礎(chǔ)似乎蕩然無(wú)存。

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于樓市調(diào)控的表述看，由于僅強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，而沒有沿用此前被反復(fù)提及的“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的說法，這被市場(chǎng)普遍解讀為中央有意識(shí)地沒有強(qiáng)調(diào)降低房?jī)r(jià)的必要性，市場(chǎng)由此反推房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。

 

房?jī)r(jià)大跌不易大漲也難

雖然流動(dòng)性寬裕以及政策基調(diào)的微妙變化，可能會(huì)給房企的生存環(huán)境帶來(lái)積極變化，國(guó)房指數(shù)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也佐證了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從漫長(zhǎng)的低迷態(tài)勢(shì)中復(fù)蘇、房企日趨改善的生存狀態(tài)。不過，并非政策的所有精神都支持今年房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲。

 

仔細(xì)解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，人們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是會(huì)議公告強(qiáng)調(diào)的“潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大”，還是反復(fù)提及的“金融領(lǐng)域存在潛在風(fēng)險(xiǎn)”、“要高度重視財(cái)政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”，這些表述都清晰地告訴人們，中央對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的擔(dān)心并未消除，對(duì)最易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，仍未掉以輕心。這表明，如果今年房?jī)r(jià)上漲幅度超過政府容忍范圍，仍可能出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。而從日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上傳出的信息也顯示，今年會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。住建部部長(zhǎng)姜偉新在此次會(huì)議上特別強(qiáng)調(diào)，今年要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。由于中央政府依然擔(dān)心房?jī)r(jià)過高可能帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，因此，收緊針對(duì)開發(fā)商的信貸政策，提高首付要求，對(duì)除首次購(gòu)房者之外的購(gòu)房人群采取限制措施，所有這些都顯示出房?jī)r(jià)要想大漲并不容易。

篇3

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對(duì)目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報(bào)如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有

總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。2005年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買?！濒斦l(fā)[2002]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

篇4

一、房產(chǎn)稅的基本理論

（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對(duì)象，在交易的時(shí)候征收一定的稅收，以房屋的計(jì)稅余值或者租金為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對(duì)象包括商品房、商鋪以及具有可進(jìn)行市場(chǎng)交易的房屋等。其目的是國(guó)家利用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

（二）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

當(dāng)前我國(guó)征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》?？v觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個(gè)特點(diǎn)。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅種，是財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征收的對(duì)象是房屋；第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對(duì)待各類房產(chǎn)進(jìn)行征收，房產(chǎn)計(jì)稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計(jì)稅依據(jù)的房屋出租。

（三）現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅額計(jì)算

目前我國(guó)征收的房產(chǎn)稅有兩種計(jì)征方式，一種是從價(jià)計(jì)征，另一種是從租計(jì)征。按照房產(chǎn)余值征收稅費(fèi)，即是從價(jià)計(jì)征。其征收房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法是按照房產(chǎn)原有價(jià)值一次性減除10%到30%的房產(chǎn)原有價(jià)值，剩下部分作為征收房產(chǎn)稅的余值計(jì)算稅費(fèi)，稅率為1.2%；其計(jì)稅公式為：應(yīng)繳納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原房產(chǎn)價(jià)值×（1-房產(chǎn)扣除比例）×1.2%稅率。按照房產(chǎn)租金收入為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅額，計(jì)為從租計(jì)征。房產(chǎn)主要以出租為主的房產(chǎn)稅率為12%，對(duì)于個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居住用房，出租的對(duì)象以居住為主的，房產(chǎn)稅征收稅率按照4%進(jìn)行計(jì)算；計(jì)算公式為：應(yīng)繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%或應(yīng)繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。

根據(jù)以上房產(chǎn)稅計(jì)稅方式，假設(shè)一套100平米房產(chǎn)，房屋原價(jià)值為100萬(wàn)元，房屋折損值為0.2，按照從價(jià)計(jì)征方式征收房產(chǎn)稅，那么該套房產(chǎn)一年需繳納的房產(chǎn)稅為100萬(wàn)×（1-0.2）×1.2%=9600元；若該套房產(chǎn)以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬(wàn)元，則每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅為60000×4%=2400元。

二、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和發(fā)展的時(shí)間較短，同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡的邊緣。因此，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的開征期望值越來(lái)越高，在近期政府出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的重要手段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。

房產(chǎn)稅的推行凸顯了國(guó)家和政府對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，力爭(zhēng)完善和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)通過征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，從根本上解決社會(huì)各階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來(lái)。

目前，實(shí)行征收房產(chǎn)稅的國(guó)內(nèi)城市僅有上海和重慶，國(guó)內(nèi)其他城市未有出臺(tái)征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對(duì)于這與國(guó)內(nèi)各大城市來(lái)說起到了一個(gè)帶領(lǐng)作用，由個(gè)別影響到全局最終在國(guó)內(nèi)全面鋪開，影響到國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快過熱發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國(guó)家和地方政府對(duì)各種投機(jī)行為的打擊力度，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的發(fā)生和蔓延。通過無(wú)形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

三、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年以來(lái)呈現(xiàn)出非理性的增長(zhǎng)方式，房?jī)r(jià)隨著居民消費(fèi)水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了幾何倍速的增長(zhǎng)，一致出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面，這些原因直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)。使得國(guó)內(nèi)房地長(zhǎng)市場(chǎng)房產(chǎn)泡沫的急劇增加，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)應(yīng)有的理論價(jià)值，政府先后采取一系列房產(chǎn)調(diào)控政策都無(wú)法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)良好的發(fā)展，面對(duì)各方面種種壓力，政府于2010年末出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展。正是在這樣一個(gè)社會(huì)背景下，房產(chǎn)稅在國(guó)家和地方政府在多方調(diào)控下產(chǎn)生了，并結(jié)合其他相關(guān)房地產(chǎn)政策聯(lián)合壓制房?jī)r(jià)過快上漲取得一定收效。由此可見，房產(chǎn)稅作為國(guó)家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對(duì)房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

第一，房產(chǎn)稅的開征說明了國(guó)家和地方政府對(duì)遏制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)下了決心，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中需經(jīng)歷的階段。國(guó)家通過稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域良性的發(fā)展局面。

第二，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來(lái)，房產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)急劇擴(kuò)大，更對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)阻礙。歷史證明一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)泡沫破裂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都可以用崩盤來(lái)形容。在面對(duì)如此險(xiǎn)峻的局面國(guó)家和政府都會(huì)采取一定的措施來(lái)保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國(guó)目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴(kuò)大。房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，是當(dāng)前國(guó)家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實(shí)用和歷史意義的一步。在短期來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響微乎其微，但是通過長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，房產(chǎn)稅在全國(guó)全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上正軌。

第三，這對(duì)于普通住房者來(lái)說必將是有利的一面，通過征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機(jī)者的投機(jī)成本，迫使這部分投機(jī)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長(zhǎng)，在目前來(lái)說通過征收房產(chǎn)稅來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時(shí)間內(nèi)來(lái)說降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格難度非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，在另一方面也加大了租房者的成本；房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無(wú)形中推高了房地產(chǎn)租房市場(chǎng)的價(jià)格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格和租房?jī)r(jià)格兩者都走高的局勢(shì)，這種走高局勢(shì)不但沒有降低的局勢(shì)，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對(duì)于普通住房者和租房者來(lái)說，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策在短時(shí)間內(nèi)不但沒有起到應(yīng)有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場(chǎng)價(jià)格的推手。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用主要包括了土地租金、項(xiàng)目稅金和建安成本等，這些費(fèi)用在直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要費(fèi)用中，是土地租金和建安成本，相對(duì)這兩項(xiàng)費(fèi)用來(lái)說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權(quán)的時(shí)候，土地租金耗費(fèi)占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價(jià)格。而在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)以及投入使用過程中，房產(chǎn)稅的開征并不會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，這也就是說因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無(wú)法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來(lái)說，房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)的影響不會(huì)直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

參考文獻(xiàn)

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篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；公共性；居住權(quán)；公共利益

[中圖分類號(hào)]F293.35　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1007-5801(2008)04-0052-06

始于1998年的住房制度貨幣化改革掀起了一場(chǎng)轟轟烈烈“造城運(yùn)動(dòng)”。不少地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，民眾的住房條件改善了，但“造城運(yùn)動(dòng)”本身內(nèi)含的制度缺陷也引發(fā)了許多矛盾，諸如利益失衡、分配不公、階層沖突等現(xiàn)象日益嚴(yán)重?？梢院敛豢鋸埖卣f，“造城運(yùn)動(dòng)”正在制造人與自然、人與社會(huì)、人與人、人與自身的種種矛盾與沖突。有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)進(jìn)行深入的反思。

房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題的癥結(jié)何在?歸納到一點(diǎn)就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非一個(gè)純粹的私人品市場(chǎng)，它也是一個(gè)具有完全公共性的市場(chǎng)。“公共性”是指政府應(yīng)按照人民的意志和社會(huì)的共同利益，從保證公民利益的基本點(diǎn)出發(fā)，制定與執(zhí)行公共政策?！肮残浴钡墨@取及其保證。包含了政府的政策制定與執(zhí)行的公平公正性，包括了公民的利益能否通過民主的程序得到表達(dá)與整合等。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，就是指每一位公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的法則。這是現(xiàn)代文明社會(huì)公民的基本權(quán)利，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整機(jī)制等只能在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。離開公共性這個(gè)基礎(chǔ)，就難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

當(dāng)前我國(guó)要素市場(chǎng)發(fā)展不成熟，如果不強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，不僅容易剝奪絕大多數(shù)公民基本的居住權(quán)利。也容易導(dǎo)致少數(shù)人利用公共資源為其謀利。這不但導(dǎo)致絕大多數(shù)人的住房福利得不到改善，而且弱勢(shì)民眾的利益將不斷地受到侵害與掠奪(比如一些房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府的強(qiáng)制性拆遷)。有必要跳出既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思維來(lái)討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性問題，以尋找更適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式。

一、公民居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)

保證每一個(gè)人的衣食住行，是人類社會(huì)得以存在和繁衍的基本條件，也是現(xiàn)代文明社會(huì)的基本標(biāo)志。因此，在發(fā)達(dá)國(guó)家，包括在有一定文明程度的國(guó)家中，保證居民的基本自住需求是這些國(guó)家的基本政策或政策宗旨。比如，美國(guó)住房政策的宗旨或核心就是要讓每一個(gè)美國(guó)公民能夠買得起有支付能力的住房。也就是說，公民居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)。離開了這一基本要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)其他方面的屬性就無(wú)從談起。在我國(guó)，保證每一位公民居住權(quán)的優(yōu)先性更是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本國(guó)策。

但是，房地產(chǎn)本身又是一種十分復(fù)雜的商品。它本身兼具投資品和消費(fèi)品的雙重屬性。房地產(chǎn)性質(zhì)的兩棲性更表明住房自住消費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的重要基礎(chǔ)。因?yàn)?，如果不能從制度上確定住房自住消費(fèi)的公共性，那就不僅不能滿足公民的基本居住需求，而且可能形成對(duì)弱勢(shì)居民基本居住權(quán)利的剝奪，并導(dǎo)致政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷與決策失誤。

比如，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以國(guó)際慣例(其實(shí)也是選擇性國(guó)際慣例)為由，把國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)算作投資，不僅造成國(guó)內(nèi)居民當(dāng)前最大的一塊消費(fèi)完全消融在投資中，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的居民消費(fèi)率連年下降；也使得近幾年的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連年快速上漲，卻難以傳導(dǎo)到最終的消費(fèi)品價(jià)格上來(lái)。事實(shí)上，前幾年國(guó)內(nèi)全部上游產(chǎn)品的價(jià)格上漲都傳導(dǎo)到快速上漲的住房?jī)r(jià)格上了，而沒有傳導(dǎo)到居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上。由于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不能反映居民消費(fèi)價(jià)格變化的真實(shí)情況，政府職能部門也就難以對(duì)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活做出正確判斷并進(jìn)行正確決策。舉例來(lái)講，現(xiàn)實(shí)中居民購(gòu)買的不少消費(fèi)品價(jià)格在快速上漲，但政府的CPI指數(shù)卻一直在低位徘徊，直到2007年6月才出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

還有，如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類，住房消費(fèi)是投資，那么在中國(guó)資本項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)受嚴(yán)格管制。就如目前QFII進(jìn)入國(guó)內(nèi)股市一樣，國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)應(yīng)受諸如額度等方面的限制。然而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，國(guó)外資金早就長(zhǎng)驅(qū)直入了。既然住房是投資，為什么相關(guān)政府職能部門對(duì)此不嚴(yán)格監(jiān)管與限制呢?為什么會(huì)允許這些國(guó)外資金炒作中國(guó)的房地產(chǎn)，推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格呢?

但從另一方面來(lái)看，無(wú)論是中央政府的“十一五”規(guī)劃，還是國(guó)家發(fā)改委的報(bào)告，以及最近幾年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，都是把當(dāng)前居民的住房購(gòu)買看作居民消費(fèi)。在這些文件與報(bào)告看來(lái)，國(guó)內(nèi)近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮得益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)品的升級(jí)換代。而住房需求又占消費(fèi)品升級(jí)的最大比重。既然居民的住房購(gòu)買是消費(fèi)，那么政府要扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)率過低的現(xiàn)象+就必須加快國(guó)內(nèi)居民住宅的建設(shè)，以此來(lái)滿足內(nèi)需擴(kuò)大的要求。

可以說，正是由于政府職能部門對(duì)居民住房購(gòu)買的兩棲性認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一些重要問題上的混亂。比如。房地產(chǎn)開發(fā)商為了推高房?jī)r(jià)，就認(rèn)為住房作為投資品，其價(jià)格可以完全由市場(chǎng)供求決定，無(wú)需政府管制。這種觀念既為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其市場(chǎng)壟斷性操縱房?jī)r(jià)提供了理由，也為一些人利用金融杠桿炒作房地產(chǎn)提供了借口。

按照上述理論，既然住房是投資品，那么國(guó)內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費(fèi)也就不是市場(chǎng)應(yīng)該解決的問題，而應(yīng)該通過政府的住房保障體系來(lái)解決。由于目前住房?jī)r(jià)格高企，大部分居民沒有支付能力進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，這就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)近10年來(lái)的住房改革又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。

如果我們的社會(huì)或我們的制度、法律，不是把住房消費(fèi)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一要義，而是以住房的兩棲性來(lái)看待國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這種認(rèn)識(shí)將會(huì)導(dǎo)致我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的一系列重大誤解。不同的政府部門及某些既得利益集團(tuán)都會(huì)根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)的這種兩棲性認(rèn)識(shí)做出它們所需要的不同理解，不同的信息，提出不同的要求，并制定各種有利于他們的政策，從中輕易獲利。

所以，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性乃是當(dāng)務(wù)之急。應(yīng)當(dāng)對(duì)公民居住權(quán)的優(yōu)先性問題進(jìn)行深入反思，并在此基礎(chǔ)上達(dá)成社會(huì)共識(shí)，讓這種共識(shí)以政策和法律形式固化下來(lái)。唯此，才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的問題，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的局面。

二、房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的核心

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早發(fā)端于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港的地緣、人緣關(guān)系，國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走的是香港那種高地價(jià)、高房?jī)r(jià)及高福利房的發(fā)展之路。這種發(fā)展模式更有利于房地

產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，所以很快就在國(guó)內(nèi)遍地開花。遺憾的是，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式只復(fù)制了“香港模式”的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，并沒有學(xué)習(xí)高福利房，從而使其既無(wú)法建立在房地產(chǎn)消費(fèi)性的基礎(chǔ)上，也無(wú)法保護(hù)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民的基本居住權(quán)利。

其實(shí)，“香港模式”對(duì)于一個(gè)區(qū)域面積小、土地公有及土地十分稀缺、經(jīng)濟(jì)繁榮的小經(jīng)濟(jì)體來(lái)說，可能是一種無(wú)奈的選擇。在土地稀缺程度較高、土地為政府所有的條件下，如果房?jī)r(jià)過低，就不能顯示出當(dāng)?shù)赝恋氐南∪背潭?；但房?jī)r(jià)過高又必然把絕大多數(shù)中低收入的民眾完全排斥在市場(chǎng)之外，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣荒芡ㄟ^特殊的住房保障體系來(lái)解決中低收入民眾的住房問題。比如，香港50％以上民眾通過公屋來(lái)保證居民基本居住條件，而新加坡的比例比香港還要高。

所以，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，或者當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高讓絕大多數(shù)民眾沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府就傾向于把房?jī)r(jià)沖突歸結(jié)為住房保障體系的不健全。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的目的，就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓絕大多數(shù)民眾的住房問題不是進(jìn)入市場(chǎng)來(lái)解決。而是進(jìn)入住房保障體系來(lái)解決。這就是前幾年有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件和政府官員一直強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)不高的理由所在。

大國(guó)經(jīng)濟(jì)與島地經(jīng)濟(jì)是難以類比的。且不論“香港模式”存在的弊端，即使是一種發(fā)展較好的模式，也未必適合我國(guó)。從國(guó)情來(lái)看，我國(guó)的中低收入者占整個(gè)社會(huì)人口的70％以上。讓這70％人口進(jìn)入住房保障體系，需要十分龐大的財(cái)力。即使政府有這種財(cái)力。也只能讓住房體制改革回到以前福利分房的老路上，導(dǎo)致住房制度貨幣化改革的失敗。

那么目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快是住房保障體系不完善、不健全的問題嗎?我們認(rèn)為這是找錯(cuò)了原因。實(shí)際上，從目前北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一方面房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面各地又有大量的樓盤空置沒有出售。這說明，目前國(guó)內(nèi)一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)炒作者惡意炒作的結(jié)果，與住房保障體系不完善關(guān)聯(lián)不大。

從2006年“國(guó)六條”及24號(hào)文件來(lái)看。目前盛行的房地產(chǎn)“香港模式”將發(fā)生重大的變化。這些文件強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型的普通商品住房，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)。如果這些房地產(chǎn)政策能夠落實(shí)。如果市場(chǎng)生產(chǎn)的產(chǎn)品是絕大多數(shù)人都有支付能力的產(chǎn)品，如果我們的市場(chǎng)是絕大多數(shù)人都能進(jìn)入的市場(chǎng)，那么不僅政府的基本宗旨(即生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房)能得到體現(xiàn)，也能保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

比如，美國(guó)的住房發(fā)展模式就是一個(gè)“大市場(chǎng)、小政府”的二元二級(jí)市場(chǎng)住房體系。所謂“大市場(chǎng)”就是美國(guó)家庭住房的95％以上是通過住房市場(chǎng)來(lái)解決。目前美國(guó)一億多個(gè)家庭中，有7100萬(wàn)個(gè)家庭通過市場(chǎng)擁有住房。30％左右的家庭通過市場(chǎng)租房來(lái)解決。政府只限于幫助那些無(wú)能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬(wàn)戶，占美國(guó)全部家庭的不到2％。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租房家庭不超過5％。

所以，我國(guó)住房保障體系的對(duì)象只應(yīng)是喪失生活能力的低收入家庭、老年人等少數(shù)困難人群。至于絕大多數(shù)居民的住房問題，只能在政府幫助下通過市場(chǎng)途徑來(lái)解決。比如，實(shí)行對(duì)不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補(bǔ)貼、降低住房貸款利率、減免購(gòu)房稅收等措施，而要做到這一點(diǎn)就必須把目前過高的房?jī)r(jià)降下來(lái)。

這也就是說，我國(guó)的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系。第一層級(jí)不足10％的極低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通過這種方式來(lái)保證最弱勢(shì)民眾的居住權(quán)。第二層級(jí)20％―80％的中低收人民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場(chǎng)來(lái)解決。并且在這一層級(jí)中，不同收入民眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。要做到這一點(diǎn)，政府就得用法律手段保證國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房。并在此基礎(chǔ)上。把第一、二層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)定義為完全的消費(fèi)品市場(chǎng)。第三層級(jí)是20％以上中高收入者，他們的住房則完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。

但是，這里同樣有一個(gè)問題必須明確。盡管“國(guó)六條”強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)滿足絕大多數(shù)居民需求的住房產(chǎn)品，但是如果占70％的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定為消費(fèi)品，那么投資者同樣可以對(duì)這種主流住房產(chǎn)品進(jìn)行投資。這同樣會(huì)推高房?jī)r(jià)，并會(huì)導(dǎo)致絕大多數(shù)無(wú)支付能力的居民進(jìn)入高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

也就是說，不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式?jīng)Q定了對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)程度，而房地產(chǎn)發(fā)展模式的公共性，不僅體現(xiàn)其關(guān)系到每一位公民的切身利益與基本權(quán)利，也體現(xiàn)在這種發(fā)展模式是否以房地產(chǎn)的公共性為基礎(chǔ)。是否通過公共決策的方式來(lái)確立。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠保證每一位公民的基本居住權(quán)，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必然與其公共性相悖。正是在這個(gè)意義上。房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的核心。

三、房地產(chǎn)的利益失衡是公共利益失衡

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在的理由就在于這個(gè)經(jīng)濟(jì)體制能夠通過有效的激勵(lì)與約束機(jī)制來(lái)達(dá)到基本的利益均衡，就在于市場(chǎng)能夠通過價(jià)格機(jī)制約束個(gè)人的無(wú)限需求。所謂利益均衡，就是在市場(chǎng)中，無(wú)論何時(shí)何地，只要出現(xiàn)利益失衡，有效的價(jià)格機(jī)制就能夠把資源從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方，從一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)行業(yè)。比如，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，盡管各種要素的價(jià)格表現(xiàn)形式不一樣(勞動(dòng)力為工資、土地為地租、資金為利息、企業(yè)為利潤(rùn))，但在有效的市場(chǎng)體系中，這些要素價(jià)格都是趨向平均的，即這些要素的投資回報(bào)率是趨向平均的，否則，就會(huì)通過要素的代替或要素的轉(zhuǎn)移來(lái)改變這種不均衡的價(jià)格水平。

然而，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問題就是存在嚴(yán)重的利益失衡。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)使得各行各業(yè)的企業(yè)都涌入其中，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“逆選擇”，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；并且由于利潤(rùn)嚴(yán)重不平衡，使得整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的利益失衡，為什么不能通過有效的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整、通過市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整呢?即使市場(chǎng)機(jī)制失效，為什么不可以通過政府手段來(lái)調(diào)整這種失衡的利益關(guān)系呢?其實(shí)，目前房地產(chǎn)利益關(guān)系的失衡，其根源就在于市場(chǎng)忽視了房地產(chǎn)的公共性，并由此導(dǎo)致一系列相關(guān)市場(chǎng)制度的不完善，使得既得利益集團(tuán)通過制度制定，把對(duì)整個(gè)社會(huì)利益的掠奪制度化。

比如，2003年央行推出的121號(hào)文件本來(lái)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融規(guī)范的一個(gè)有效文件，卻因?yàn)樵獾綇?qiáng)大反對(duì)而無(wú)法實(shí)施，并被一個(gè)完全有利于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府利益、忽視房地產(chǎn)公共性的18號(hào)文件所取代。幾年來(lái)的事實(shí)已經(jīng)表明，如果當(dāng)時(shí)不是用18號(hào)文件來(lái)取代121號(hào)文件，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)發(fā)展到今天這般混亂地步。因此，2007年央

行關(guān)于銀行信貸管理的359號(hào)文件。不僅全面肯定了121號(hào)文件的內(nèi)容。而且對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的新情況作了新規(guī)定。

又如，政府為了GDP增長(zhǎng)，傾向于扭曲生產(chǎn)要素的價(jià)格，嚴(yán)重壓低利率，一定程度上使得有權(quán)者或接近權(quán)力者能夠輕易獲得銀行資金炒作房地產(chǎn)，使得各地房地產(chǎn)泡沫增大。這些不合理的政策還包括戶口管制，限制農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，城市規(guī)劃管制，等等，這都在一定程度上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企，從而對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者產(chǎn)生不利影響。

所以，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重的利益不均衡已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題了，也不僅僅是市場(chǎng)的供求關(guān)系問題了，它早已在一定程度上轉(zhuǎn)化為嚴(yán)重的社會(huì)問題，并嚴(yán)重?fù)p害著社會(huì)絕大多數(shù)人的利益。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，其根源就在于忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多制度規(guī)則不是建立在公共性基礎(chǔ)上，反而成為少數(shù)利益集團(tuán)制度化掠奪絕大多數(shù)民眾利益的工具。

四、高房?jī)r(jià)是一種公共利益轉(zhuǎn)移機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡主要表現(xiàn)是高房?jī)r(jià)。在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來(lái)就不是問題。在市場(chǎng)中，既然已經(jīng)出價(jià)，市場(chǎng)總是有買者賣者根據(jù)不同的價(jià)格進(jìn)行交易。但是，目前中國(guó)房地產(chǎn)的情況則不是這樣。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提，因此房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格只能是其中的一部分；另一方面，房地產(chǎn)作為一種特殊的異質(zhì)性商品。開發(fā)商可以利用全民所有的資源唯一性對(duì)其進(jìn)行壟斷性定價(jià)，并試圖以合法方式讓社會(huì)財(cái)富快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房?jī)r(jià)就成了少數(shù)人轉(zhuǎn)移公共利益的一種工具。

首先，目前國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)是政府政策的誤導(dǎo)結(jié)果。因?yàn)樵谡磥?lái)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就是讓房?jī)r(jià)不往下跌。也就是說，政府希望以直接的方式來(lái)保證房?jī)r(jià)上漲與下落。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格問題都是市場(chǎng)行為，政府能夠做的只是通過調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到均衡水平。直接調(diào)控價(jià)格本身不僅有悖市場(chǎng)法則，也不是政府宏觀調(diào)控要做的事情。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格處于高位運(yùn)行，那么這實(shí)際上是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)，即既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)秩序與規(guī)則、房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系、運(yùn)作方式，等等，都得維持，都得以現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。

也正是在這樣一種政府觀念或政策引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)早些年的宏觀調(diào)控效果并不理想。房地產(chǎn)投資依然飛速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對(duì)立情緒也越來(lái)越嚴(yán)重。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績(jī)高照，銀行利潤(rùn)可以在短期內(nèi)上升到歷史最好水平，但國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來(lái)越遠(yuǎn)。一個(gè)由于政策原因使得絕大多數(shù)人都不能進(jìn)入的市場(chǎng)，不僅是一個(gè)低效率的市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的公平性蕩然無(wú)存。因?yàn)?，這個(gè)市場(chǎng)的資源不能夠在市場(chǎng)法則支配下自由流動(dòng)，而一個(gè)低效率的市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)所不在、無(wú)時(shí)不有。

其次，房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長(zhǎng)方式難以轉(zhuǎn)變、各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱。因?yàn)?，房?jī)r(jià)高企不僅增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，也增加了城市居民的生活成本。對(duì)于企業(yè)來(lái)說，成本增加導(dǎo)致新的企業(yè)難以進(jìn)入，原有的企業(yè)也只能紛紛退出。例如，20世紀(jì)80年代，香港的制造業(yè)、中小企業(yè)紛紛退出香港遷往內(nèi)地，近年來(lái)，上海沿海一線的企業(yè)也紛紛遷入內(nèi)地，這在一定程度上也是房?jī)r(jià)高企弱化城市競(jìng)爭(zhēng)力的結(jié)果。對(duì)于城市居民來(lái)說，房?jī)r(jià)過高使其生活成本急劇上升，并使新的勞動(dòng)力人口無(wú)法源源不斷流入城市。特別是當(dāng)一個(gè)城市房?jī)r(jià)高得讓居民無(wú)法承受時(shí)，那些潛力較高、競(jìng)爭(zhēng)力較好的勞動(dòng)力人口更是會(huì)流出該城市，從而導(dǎo)致該城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重下降。

再次，房?jī)r(jià)高企必然進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府經(jīng)營(yíng)城市的不當(dāng)觀念。近幾年來(lái)，我國(guó)打造城市競(jìng)爭(zhēng)力一直陷于誤區(qū)，即不少官員一談到城市競(jìng)爭(zhēng)力就是如何來(lái)經(jīng)營(yíng)城市。其實(shí)，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說，政府的最大職責(zé)無(wú)非是通過政府權(quán)力來(lái)保護(hù)企業(yè)與民眾的產(chǎn)權(quán)，保護(hù)合約的有效履行，保證民眾的財(cái)富不受到侵犯與掠奪，并以此來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為城市居民提供便利的生活條件。

如果地方政府經(jīng)營(yíng)城市，那么政府的行為就與其職責(zé)根本上背離。因?yàn)?，如果政府要?jīng)營(yíng)城市，那么政府就得運(yùn)用權(quán)力來(lái)與企業(yè)、民眾爭(zhēng)奪資源。一旦政府的權(quán)力陷入市場(chǎng)運(yùn)作中，并且這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，那么政府就必然傾向于利用其掌握的權(quán)力與民爭(zhēng)利。既然政府的行為如此，那么在企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與民眾之間、民眾與民眾之間的利益關(guān)系就會(huì)背離市場(chǎng)法則而改變，并通過非市場(chǎng)的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)。

特別是當(dāng)這種經(jīng)營(yíng)城市的行為轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)行為時(shí)，城市急劇擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐利行為就難以遏制。這不僅惡化了整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，也惡化了城市居民的生存條件。事實(shí)上，目前不少地方政府與企業(yè)經(jīng)營(yíng)城市導(dǎo)致的惡果早已觸目驚心。

可以說，近幾年來(lái)，在這種錯(cuò)誤觀念的引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)許多城市看上去經(jīng)營(yíng)得有聲有色：城市GDP迅速增長(zhǎng)、城市建筑林立、城市財(cái)政收入迅速膨脹、城市規(guī)模也快速擴(kuò)張。但是這些成績(jī)多以國(guó)有土地為其政策背景，并借助于對(duì)農(nóng)民和城市居民的利益掠奪而建立起來(lái)的?？梢哉f，正是由于地方政府這種對(duì)城市的經(jīng)營(yíng)行為，使得中國(guó)在極短的時(shí)期內(nèi)，社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人、少數(shù)企業(yè)聚集，導(dǎo)致了社會(huì)財(cái)富分配的嚴(yán)重不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會(huì)矛盾也由此而不斷激化。

房?jī)r(jià)高企不僅導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間的財(cái)富差距。對(duì)于各地區(qū)來(lái)說，房?jī)r(jià)高企使得越是發(fā)達(dá)的地區(qū)越容易把全國(guó)的資金與財(cái)富聚集過來(lái)；越是不發(fā)達(dá)的地方，地方的資金與財(cái)富越是傾向于流向發(fā)達(dá)的地方。從這幾年中國(guó)各地區(qū)發(fā)展的情況來(lái)看，隨著沿海一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，全國(guó)的信貸資金與財(cái)富迅速地向沿海地區(qū)集中?？梢哉f，盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，比如實(shí)施西部大開發(fā)、中部崛起等戰(zhàn)略，但是實(shí)際上這幾年在沿海地區(qū)，特別是那些高房?jī)r(jià)的地區(qū)與城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻越來(lái)越快。而這種經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價(jià)的，是完全非平衡的，是與中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略背道而馳的。這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在高房?jī)r(jià)下所帶來(lái)的矛盾與風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)越來(lái)越大。

篇6

房地產(chǎn)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的保障社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。自2002年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售的增長(zhǎng)幅度均超過20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)，2002年年初時(shí)全國(guó)商品房平均價(jià)格為每平方米2226元，而到了2002年底，房地產(chǎn)銷售價(jià)格則上升至2291元，比上一年增長(zhǎng)2.9%。2003年，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，達(dá)到2379元，增長(zhǎng)3.8%。2004年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格更是一路飆升，短短半年內(nèi)，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格已經(jīng)高達(dá)2701元每平方米，比去年上漲了13.5%。2005年，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，但全國(guó)商品房銷售價(jià)格同比上漲了8.9%。2006年和2007年前三個(gè)季度是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮的時(shí)段，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱和老百姓購(gòu)買力嚴(yán)重受挫使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)入白熱化階段。

由于房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，政府政策又沒有起到很好的效果，再加上老百姓的房產(chǎn)購(gòu)置能力的相對(duì)下降，全社會(huì)出現(xiàn)了購(gòu)房恐慌。學(xué)術(shù)界在探討這個(gè)問題的時(shí)候，總是從供給與需求的關(guān)系、政府利益相關(guān)、房地產(chǎn)大鱷權(quán)力過大、人民相對(duì)購(gòu)買力下降等方面進(jìn)行論證，并積極探索方案以解決當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱問題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益相關(guān)者利益均衡是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的關(guān)鍵，因此實(shí)現(xiàn)利益均衡應(yīng)該是政府制定政策的導(dǎo)向。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者

所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者就是指參與房地產(chǎn)市場(chǎng)并對(duì)其產(chǎn)生影響的各個(gè)群體。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素，主要有：

（1）政府。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著重要的角色?！锻恋胤ā返谖鍡l規(guī)定了國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。政府擁有了土地的規(guī)劃、開發(fā)和利用的權(quán)力，這就使得政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府通過對(duì)土地規(guī)劃，開發(fā)使用審批，給土地定價(jià)來(lái)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。同時(shí)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也使政府成為土地開發(fā)的受益者，增加了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。

（2）投資者。投資者是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要群體。投資者通過購(gòu)得已開發(fā)或?qū)㈤_發(fā)的房產(chǎn)的所有權(quán)，等地地產(chǎn)價(jià)格上升后在將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，以獲得中間差價(jià)而獲利。投資者是造成房地產(chǎn)價(jià)格飆升的重要原因。

（3）居住購(gòu)房者。這一群體是對(duì)住房的真正需求者，他們構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要消費(fèi)者。每一個(gè)家庭都是居住購(gòu)房的需求者，住房消費(fèi)占家庭收入的大部分。這一群體是以居住消費(fèi)為目的，而不是以投資獲取利潤(rùn)為目的，這一群體在購(gòu)房前希望房?jī)r(jià)能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，適應(yīng)勞動(dòng)者收入水平；購(gòu)房后對(duì)于房?jī)r(jià)的漲跌則不是非常關(guān)注，只是希望房?jī)r(jià)不要過于變動(dòng)，在心理上造成不好的影響。

（4）開發(fā)商。開發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品提供者，也是該市場(chǎng)中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)目的是為了能夠獲得利潤(rùn)。目前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，開發(fā)商對(duì)政府的政策已經(jīng)形成了免疫。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)聚集了巨大的力量，甚至能夠影響政府的調(diào)控。房?jī)r(jià)的上漲跟開發(fā)商的利益追求是有很大關(guān)系的。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲取了超額利潤(rùn)。

（5）其他相關(guān)者。其他利益相關(guān)者是跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有間接利益相關(guān)的群體。這一群體的數(shù)量也是比較大的，如鋼筋水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、綠化行業(yè)等等主體，這些群體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲得了收益。

3關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者利益均衡的思考

3.1均衡的涵義

均衡是物理學(xué)中的名詞，當(dāng)一物體同時(shí)受到方向相反的兩個(gè)外力作用，這兩種力量恰好相等時(shí)，該物體由于受力相等而處于靜止的狀態(tài)，這種狀態(tài)就是均衡。利益均衡就是指各利益相關(guān)群體在相互的博弈之中實(shí)現(xiàn)零和狀態(tài)，即各利益主體都愿意維持現(xiàn)狀，相互之間相對(duì)平衡與和諧，就好像出現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)利益均衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益均衡就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上利益相關(guān)者都能夠獲得各自的利益，都愿意在現(xiàn)行狀態(tài)下扮演好自己的絕色。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上做一個(gè)真正的宏觀調(diào)控者，按照和諧社會(huì)的要求做好房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃調(diào)節(jié)，促進(jìn)土地開發(fā)利用；居住購(gòu)房者能夠在現(xiàn)行工資水平下買得起適合各自家庭實(shí)際情況的住房；投資者能對(duì)針對(duì)地產(chǎn)投資市場(chǎng)獲得相應(yīng)的合理的投資回報(bào)；開發(fā)商能夠獲得平均利潤(rùn)，保持房地產(chǎn)開發(fā)的正常運(yùn)作；其他利益相關(guān)者也能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得一定的利益。在這種狀態(tài)下，每一個(gè)利益相關(guān)者都能夠且愿意為房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的貢獻(xiàn)。

3.3關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者利益均衡的思考

（1）住房的性質(zhì)需要進(jìn)行細(xì)分。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，可以根據(jù)市場(chǎng)在提供人們所需要的的產(chǎn)品方面如何發(fā)揮作用，來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分類。主要可以分為私人產(chǎn)品，純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。私人產(chǎn)品可以依靠市場(chǎng)提供有效率的數(shù)量。供給與需求能夠達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)。純公共產(chǎn)品不具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性，這就使得其是無(wú)法通過市場(chǎng)來(lái)提供有效數(shù)量的。準(zhǔn)公共產(chǎn)品是只具有競(jìng)爭(zhēng)性或只具有排他性產(chǎn)品。住房是人類生活的必需品且住房支出占據(jù)了普通家庭收入的主要部分。筆者認(rèn)為，普通住房為私人產(chǎn)品，可以通過市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)其價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤(rùn)，但要考慮利潤(rùn)的合理性問題。2007年福布斯富豪中國(guó)大陸排行榜的前十位有六位是從事房地產(chǎn)行業(yè)的大亨。這從另一個(gè)角度說明了中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)較高。2005年中，國(guó)土資源部通過調(diào)研數(shù)據(jù)，曾對(duì)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率問題進(jìn)行過分析，結(jié)論是北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重平均達(dá)到17.1％，其中最高的在

二、三環(huán)之間，達(dá)到了20.4％。目前，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10％以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30％～40％。這種暴利使得社會(huì)各行業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)，為獲得土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致炒作之風(fēng)盛行。

篇7

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)在供應(yīng)量方面：2013年商品房市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量較2012年有所回落，但依然處于高位，成交量同比2012年持續(xù)上楊。2013年貴陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)維持12年慣性，依然處于高位，總體有所回落，商品房供應(yīng)量為1405.17萬(wàn)m2，同比去年出現(xiàn)回落，跌幅達(dá)到13.36%。由于花果園、未來(lái)方舟及西南商貿(mào)城等大規(guī)模項(xiàng)目上市，供應(yīng)量保持高位震蕩，連續(xù)兩年突破1000萬(wàn)m。

二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管存在的問題

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但是也存在諸多問題，特別是在監(jiān)管方面存在的問題異常突出，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）監(jiān)管體系不明朗，監(jiān)管效力分散

貴陽(yáng)市現(xiàn)行的房地產(chǎn)監(jiān)管措施多是由各部門結(jié)合國(guó)家多部委下達(dá)的通知，針對(duì)為各階段市場(chǎng)調(diào)控需要分頭制定而出臺(tái)的，行業(yè)所涉及的房管、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、稅務(wù)、銀行、工商等部門各有監(jiān)管辦法或規(guī)定，條款關(guān)聯(lián)度不高，下發(fā)時(shí)間跨度較大，顯得整個(gè)市場(chǎng)監(jiān)管體系不夠明朗。由此也導(dǎo)致了各部門間各自獨(dú)立監(jiān)管、信息互通不暢、市場(chǎng)監(jiān)管效力分散。雖也組織多部門聯(lián)合監(jiān)管活動(dòng)，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管審查，但由于活動(dòng)時(shí)間短，收效只是一時(shí)，在長(zhǎng)遠(yuǎn)的監(jiān)管效用中收效甚微。

（二）房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)不完善

房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)包括內(nèi)部平臺(tái)和外部平臺(tái)。內(nèi)部平臺(tái)主要為管理部門提供房地產(chǎn)監(jiān)管的數(shù)據(jù)及信息的監(jiān)管平臺(tái)。外部平臺(tái)是指監(jiān)管部門面向公眾能及時(shí)快捷地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，同時(shí)，監(jiān)管部門迅速將反饋意見進(jìn)行處理。目前在貴陽(yáng)市，房地產(chǎn)監(jiān)管信息外部平臺(tái)主要是貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局所設(shè)立的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處設(shè)立的網(wǎng)站和貴陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。前者網(wǎng)站共設(shè)立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門介紹五個(gè)欄目，這五個(gè)欄目中的信息均為2006~2009年的內(nèi)容，沒有一條2014至2010年的監(jiān)管信息，每個(gè)欄目中的信息內(nèi)容少，沒有及時(shí)更新，嚴(yán)重的影響公眾對(duì)監(jiān)管政策、制度的知情權(quán)。不理于監(jiān)管的實(shí)行。

（三）監(jiān)管部門的執(zhí)行力不夠

房地產(chǎn)市場(chǎng)包含了房地產(chǎn)從生產(chǎn)銷售到售后服務(wù)的全過程，是涉及土地、拆遷、規(guī)劃、融資、建筑等部門的龐大系統(tǒng)工程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。因房地產(chǎn)市場(chǎng)涉面廣，監(jiān)管部門很難做到全方面有效的監(jiān)管，很多環(huán)節(jié)并沒有真正的監(jiān)管到位。

（四）監(jiān)管不當(dāng)造成存在爛樓現(xiàn)象

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管中，一直存在較大漏洞，不但未能發(fā)揮監(jiān)管其應(yīng)有的作用、有時(shí)甚至由于操作不當(dāng)，影響了公眾的日常生活。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在因監(jiān)管不當(dāng)，造成許多樓盤存在質(zhì)量問題。如：世紀(jì)城、大正雨曦城等許多樓盤都存在墻壁出現(xiàn)裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質(zhì)量問題，這說明監(jiān)管部門在驗(yàn)收房屋時(shí)，驗(yàn)收沒有仔細(xì)到位，而且出現(xiàn)這些問題的部分樓盤，監(jiān)管部門未要求房開商限期整改，使得公眾的合法權(quán)益得不到保障。

三、完善貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的對(duì)策

（一）推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制改革

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及多方面的工作，客觀上需要一個(gè)統(tǒng)籌全面的工作的機(jī)構(gòu)，這樣有利于解決政策互相抵觸的問題。在實(shí)踐中，可以成立議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，包括貴陽(yáng)市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴陽(yáng)市國(guó)土資源局、貴陽(yáng)市國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)等部門的領(lǐng)導(dǎo)組成，由分管經(jīng)濟(jì)工作的領(lǐng)導(dǎo)組織協(xié)調(diào)各部門的監(jiān)管工作。這樣在政策制定時(shí)，與相關(guān)部門協(xié)商，保證政策之間的協(xié)調(diào)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)建設(shè)

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息進(jìn)行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術(shù)手段，監(jiān)管信息并形成反饋機(jī)制和決策機(jī)制。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)主要應(yīng)提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時(shí)進(jìn)行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監(jiān)管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產(chǎn)相關(guān)方面的事宜，并且為監(jiān)管部門決策和制定政策提供依據(jù)。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問責(zé)制度

通過完善問責(zé)體系和問責(zé)制度，進(jìn)一步健全監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)體系。首先要明確劃分各監(jiān)管部門和監(jiān)管人員的權(quán)責(zé)界限，確定官員問責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。其次要加大同部門問責(zé)力度，并且對(duì)不同監(jiān)管部門有連帶責(zé)任的也要問責(zé)。最后要完善貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問責(zé)的法律法規(guī)。具體來(lái)說，比如執(zhí)行差別化住房信貸、不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，要對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人相關(guān)部門進(jìn)行問責(zé)。

（四）監(jiān)管部門不定期抽查

為了確保市場(chǎng)穩(wěn)定，各相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)不定期組織抽查，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)、預(yù)售等環(huán)節(jié)動(dòng)態(tài)監(jiān)管。對(duì)存在問題的責(zé)令限期整改，逾期不改的給予相應(yīng)處理，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記錄其信用檔案，并向社會(huì)曝光。

（五）完善房地產(chǎn)商品住房預(yù)售監(jiān)管制度

貴陽(yáng)市監(jiān)管部門要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理，房開商應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案售房，預(yù)售方案中若有主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示，并且預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保用于項(xiàng)目工程建設(shè)。以防止部分房開商樓盤未支付施工方款項(xiàng)，而樓盤卻已賣出。若房開商因有種原因無(wú)法支付施工方款項(xiàng)，而導(dǎo)致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購(gòu)房多年，卻因房開商無(wú)法支付施工方尾款，導(dǎo)致施工方阻止戶主入住。目前此問題依舊沒有得到妥善的解決。監(jiān)管部門將預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，不僅確保用于項(xiàng)目工程建設(shè)，而且能確保戶主享受及時(shí)入住應(yīng)有的權(quán)利。

四、結(jié)語(yǔ)

篇8

一、基本情況

近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷售27.2萬(wàn)㎡。

XX年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡，其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬(wàn)㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。XX年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從XX年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從XX年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

XX年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而XXXX每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，XX年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與XX年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，XX年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。XX年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從XX到XX年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力。總體來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從XX年XX年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到XX年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

篇9

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)土地開發(fā)成本

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無(wú)論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)具有很高成長(zhǎng)性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1.1地價(jià)“只漲不跌”

按照中國(guó)幾千年來(lái)的傳統(tǒng)觀念，誰(shuí)擁有了土地誰(shuí)就擁有了財(cái)富。到了現(xiàn)代，對(duì)一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財(cái)富。這樣的思維導(dǎo)致我國(guó)商品房?jī)r(jià)格自1999年至今不斷地上升，年增長(zhǎng)幅度甚至高達(dá)10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國(guó)人帶來(lái)的信息就是，中國(guó)的地價(jià)、商品房?jī)r(jià)格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財(cái)富。

1.2開發(fā)商取得了壟斷性資源——土地

近些年，越來(lái)越多的人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當(dāng)然，它的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配中，農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財(cái)政稅收增長(zhǎng)的希望過多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個(gè)“噴嚏”，地方財(cái)收就會(huì)“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車上，開發(fā)商自然就有恃無(wú)恐，土地更是“隨手拿來(lái)”。

1.3面積越來(lái)越大，資金占有量過多

早在我國(guó)剛剛實(shí)行房改的時(shí)候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來(lái)，開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達(dá)每套200m2的住房。且不說這些年我國(guó)商品房單位面積售價(jià)的提高幅度有多大，即使單位售價(jià)毫無(wú)改變，僅就購(gòu)買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。

1.4商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加

隨著當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相應(yīng)增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運(yùn)作成本，形成了市場(chǎng)銷售價(jià)格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運(yùn)作比較困難的實(shí)際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價(jià)位。買一套房子對(duì)于普通家庭來(lái)說本就是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)，新開發(fā)好的商品房?jī)r(jià)位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價(jià)格越高的怪圈。

當(dāng)然，我國(guó)的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀遠(yuǎn)不只上述這些問題，當(dāng)所有的問題交織在一起，牽一發(fā)而動(dòng)全身時(shí)，則不僅會(huì)使決策者們一時(shí)摸不著頭緒，即使在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，也是令學(xué)者們頗感頭痛的難題了。

2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的方向

首先我們需要明確的一個(gè)概念是，為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題，目前不管是發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式，既有市場(chǎng)調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場(chǎng)在其中所起的作用卻是千差萬(wàn)別的，因而在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。

2.1讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是屬于很“不完全”的市場(chǎng)，但這“不完全”并不能成為不需要市場(chǎng)調(diào)節(jié)的理由。相對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域而言，加強(qiáng)政府在社會(huì)領(lǐng)域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對(duì)于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的微觀領(lǐng)域過度干預(yù)和管制所引起的低效率而言，其對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則更富有效率。如果我們能夠認(rèn)定正是由于市場(chǎng)的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場(chǎng)，完善市場(chǎng)，就應(yīng)該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復(fù)雜，則進(jìn)行市場(chǎng)取向的經(jīng)濟(jì)改革解決這些問題的效率也就越高。

明確了市場(chǎng)取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方面而非供給方面。中國(guó)改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。

2.2解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面

明確了市場(chǎng)取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方面而非供給方面。中國(guó)改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，它使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當(dāng)前的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，對(duì)市場(chǎng)需求、百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好應(yīng)重點(diǎn)考慮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場(chǎng)的實(shí)際需要出發(fā)，從市場(chǎng)需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，將會(huì)大大提高其實(shí)施成本和難度，最終的政策結(jié)果與原定的政策目標(biāo)之間將會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越大的偏差。

3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)采取的政策取向

目前推行的“住房供應(yīng)體系”和“經(jīng)濟(jì)適用房”有關(guān)政策認(rèn)為，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵。這一政策的出臺(tái)，無(wú)疑在很大程度上出于對(duì)房?jī)r(jià)過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房?jī)r(jià)過高，居民承受能力不足的原因卻非常復(fù)雜，并非單純地通過貼補(bǔ)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤(rùn)率等簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)適用房政策就能解決。此外，住房供應(yīng)體系中所提出的中國(guó)城鎮(zhèn)居民各類住房的比例是否科學(xué)合理，也是一個(gè)尚需討論的問題。

篇10

關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；去庫(kù)存

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年3月16日

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開放投資的比重為70.2%。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積1，697.16萬(wàn)平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。

二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資面臨的問題

2015年，自內(nèi)蒙古治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、房屋開發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉(zhuǎn)，但形勢(shì)仍不容樂觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫(kù)存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經(jīng)測(cè)算，消化現(xiàn)有庫(kù)存平均需要10年以上；二是居民消費(fèi)動(dòng)力不足。2015年，自治區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)增長(zhǎng)乏力，同比增長(zhǎng)1.1%，居住消費(fèi)同比下降0.3%，12月居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)環(huán)比上升0.5%，居住消費(fèi)環(huán)比上升0.3%，住房銷售成交量低迷；三是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來(lái)源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當(dāng)?shù)孛癖姷南M(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的資金再融資。與此同時(shí)，由于現(xiàn)金流緊張及為及時(shí)變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個(gè)人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)抵債問題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費(fèi)政策，存在信貸抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)成本較高、重復(fù)上稅等問題，高額的稅費(fèi)加重了企業(yè)和個(gè)人的負(fù)擔(dān)，無(wú)益于解決多角債務(wù)危機(jī)，整體上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

三、積極破解困局，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（內(nèi)政辦[2015]58號(hào)），積極破解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展困局，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制；2016年，政府辦公廳對(duì)外《人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見》，對(duì)棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、全面落實(shí)購(gòu)房落戶等政策，都給出了明確的指導(dǎo)意見。參考自治區(qū)政府出臺(tái)的政策文件以及發(fā)達(dá)省市經(jīng)驗(yàn)，提出以下建議：

（一）進(jìn)一步調(diào)整現(xiàn)行扭曲、限制房地產(chǎn)正常需求政策的政策建議。一是取消購(gòu)買商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣（市、區(qū)）對(duì)居民（含外地居民）在本地區(qū)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款以及權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，不再對(duì)其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購(gòu)房和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)需提交繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對(duì)確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購(gòu)房人家庭住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)查詢。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購(gòu)買改善性普通商品住房按首套住房認(rèn)定；二是進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。取消對(duì)商品住房戶型設(shè)計(jì)“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，放開商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求開發(fā)適銷對(duì)路商品住房的土地需求。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中已經(jīng)明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，開發(fā)適銷對(duì)路的商品住房。

（二）因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實(shí)購(gòu)房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內(nèi)，個(gè)人異地購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫?gòu)房所在城鎮(zhèn)落戶。鼓勵(lì)長(zhǎng)期進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口依法轉(zhuǎn)讓其原有農(nóng)村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品住房并落戶；二是清理規(guī)范新建商品房銷售和進(jìn)戶環(huán)節(jié)收費(fèi)行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設(shè)施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設(shè)安裝費(fèi)用，一律計(jì)入新建住房開發(fā)建設(shè)總成本，不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行收取。要嚴(yán)格執(zhí)行自治區(qū)財(cái)政廳、發(fā)展改革委、經(jīng)濟(jì)和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金目錄清單的通知》（內(nèi)財(cái)非稅[2015]74號(hào)）規(guī)定，凡未列入《涉企行政事業(yè)性收費(fèi)目錄清單》和《涉企政府性基金目錄清單》的收費(fèi)項(xiàng)目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設(shè)立的涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和基金項(xiàng)目一律廢止，被收費(fèi)企業(yè)對(duì)擅自設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和政府性基金有權(quán)拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)新建居住建筑供熱計(jì)量裝置和室內(nèi)溫度調(diào)控裝置購(gòu)置及安裝費(fèi)用管理的通知》（內(nèi)建城[2013]17號(hào)）中規(guī)定的“在新建居住建筑達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房屋建設(shè)單位應(yīng)暫按1，500元/戶付款標(biāo)準(zhǔn)將建筑物熱力入口和用戶的供熱計(jì)量裝置、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置的購(gòu)置費(fèi)用交予供熱單位設(shè)立的專門賬戶”內(nèi)容停止執(zhí)行；三是合理調(diào)整契稅稅率。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅，購(gòu)房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅；四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對(duì)購(gòu)買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套住房貸款政策。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；五是進(jìn)一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開展區(qū)內(nèi)異地貸款業(yè)務(wù)，降低貸款費(fèi)用，優(yōu)化貸款辦理流程。

（三）推動(dòng)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)的政策建議。一是進(jìn)一步加大存量商品房促銷力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產(chǎn)展覽交易會(huì)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，出臺(tái)減免交易稅費(fèi)、讓利促銷等臨時(shí)性的購(gòu)房政策措施，積極引導(dǎo)剛性購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求。鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位團(tuán)體購(gòu)買商品住宅，特別是鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵(lì)和引導(dǎo)各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設(shè)創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，完善相關(guān)配套服務(wù)，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地；二是培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃服務(wù)；三是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，加強(qiáng)與各類發(fā)債主管機(jī)構(gòu)的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券；對(duì)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和獨(dú)立可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，允許通過資產(chǎn)證券化、發(fā)行銀行理財(cái)產(chǎn)品等方式籌集資金。進(jìn)一步落實(shí)自治區(qū)人民政府與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。

（四）進(jìn)一步推動(dòng)棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結(jié)合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣（市、區(qū)）人民政府可以以政府購(gòu)買服務(wù)的方式，利用自有資金、棚改補(bǔ)助資金、銀行貸款，從市場(chǎng)購(gòu)買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”的結(jié)合。鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場(chǎng)解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購(gòu)存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長(zhǎng)的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購(gòu)存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實(shí)不能滿足房源要求的，才可適當(dāng)新建。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]統(tǒng)計(jì)局[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)月報(bào)，2015.12.