導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、實證檢驗模型

（一）數(shù)據(jù)說明

本文數(shù)據(jù)均來自WIND數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)處理使用Eviews5.1軟件。文章旨在檢驗我國貨幣政策的實施對房地產(chǎn)市場的影響，因此，在貨幣政策方面，選用了不同層次的貨幣供給量M0、M1、M2作為研究對象；在房地產(chǎn)市場方面，選用了房地產(chǎn)投資額Y作為研究對象。

（二）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗—ADF檢驗

為避免非平穩(wěn)的經(jīng)濟變量在回歸分析時帶來的偽回歸問題，本文對上述經(jīng)濟變量采取ADF檢驗，分析各個變量是否具有平穩(wěn)性，ADF的回歸方程式為：

其中，Yt為變量的一階差分，t是時間變量，Yt-i用以消除變量自相關的影響。

（三）Engle—Granger協(xié)整檢驗模型

對于非平穩(wěn)的時間序列，如果以差分方法使其變?yōu)槠椒€(wěn)，會使隱含在其中的長期信息丟失，回歸分析會失效或降低價值，協(xié)整檢驗提供了一種檢驗變量間是否有長期均衡穩(wěn)定關系的方法。對雙變量進行協(xié)整檢驗時，一般采用的是Engel和Granger的二階段分析法。

首先用OLS方法估計下列方程：

然后用ADF檢驗εt的平穩(wěn)性，如果為平穩(wěn)序列，則YtXt是（1，1）階協(xié)整的，如果是一階單整，則YtXt是（2，1）階協(xié)整的，以此類推。

（四）誤差修正模型

根據(jù)Granger定理，有協(xié)整關系的變量之間一定存在誤差修正模型，它反映了變量之間的短期動態(tài)影響關系。通過差分把非平穩(wěn)序列變換為平穩(wěn)序列時，不僅經(jīng)濟變量關系的長期信息會喪失，還會導致回歸模型的序列相關性，使回歸分析失效。而誤差修正模型則可以克服這些問題，不僅能夠保留變量關系的長期動態(tài)信息，而且能夠保證回歸分析的有效性。

對于一個ARDL（1，1）模型：

代表的是兩個變量之間關系對長期均衡的偏離或誤差，是“誤差修正項”；a=β2-1是修正系數(shù)，反映Y對均衡偏離的修正速度；Yt代表被解釋變量的短期波動，Xt為解釋變量的短期波動，該模型意味著，被解釋變量Y的短期波動可以由解釋變量X的短期波動和兩個變量長期均衡的誤差et-1兩部分來解釋。通常β2是小于1的，因此修正系數(shù)a通常小于0，這就意味著當前一期X對Y解釋不足，有正的誤差時，et-1會減少Y的正向波動或增加負向波動，反之如有負的誤差時，et-1會增加Y的正向波動或減少負向波動，可以看出，該模型有一種對前期誤差的自動修正作用。同時，如果修正系數(shù)

在統(tǒng)計上是顯著的，我們就可以知道Y在一個時期里的失衡有多大的比例可以在下一期得到糾正。

（五）Granger因果關系檢驗模型

本文采用Granger雙變量因果關系檢驗法，建立二元變量自回歸模型以分別探討我國不同層次貨幣供應量與房地產(chǎn)投資額之間的因果關系。Granger檢驗假定有關Y和X每一變量預測的信息全部包含在這些變量的時間序列中，要求估計以下的回歸：

其中，X和Y分別表示兩個不同的變量，在模型（1）中，假定Y與其自身以及X的過去值有關，如果X的系數(shù)顯著異于零，則說明有X到Y的單向因果關系，即變量X引致Y，同樣的道理，在模型（2）中，若Y的系數(shù)顯著異于零，說明有Y到X的單向因果關系，如果兩者都顯著異于零，則說明變量Y、X有雙向因果關系。

二、檢驗結果與分析

（一）ADF檢驗結果

表1是對房地產(chǎn)投資額與不同層次貨幣供應量進行ADF檢驗的結果。從表中可以看出，房地產(chǎn)投資額與M0、M1、M2的水平序列均沒有通過數(shù)據(jù)平穩(wěn)的H0假設，是不平穩(wěn)的，而一階差分序列通過了H0假設，是平穩(wěn)的，因此這些經(jīng)濟變量的時間序列都是一階單整的，可以進行變量間的協(xié)整檢驗。

表1ADF檢驗結果

變量

ADF檢驗值

檢驗類型（C，T，N）

臨界值

Y

-2.383748

（C，N，0）

M0

-0.879882

（C，N，0）

M1

0.603866

（C，N，0）

M2

0.327916

（C，N，0）

Y

-6.320815

（C，N，0）

M0

-7.062382

（C，N，0）

M1

-9.227762

（C，N，0）

M2

-5.964672

（C，N，0）

注：檢驗形式（C，T，K）分別表示單位根檢驗方程常數(shù)項、時間趨勢和滯后階數(shù)，N指不包括時間趨勢；﹡﹡表示臨界值是在5%顯著水平下得到的。

（二）協(xié)整檢驗結果

協(xié)整檢驗的結果表明，投資額與M0、M1、M2之間存在協(xié)整關系。

Y=-10324.63+0.824750M0（1）

（2.378530）

Y=-12426.17+0.203323M1（2）

（3.365515）

Y=-5431.810+0.047464M2

（2.475597）（3）

方程（1）至（3）為兩變量間的協(xié)整方程，即變量間長期均衡關系。協(xié)整檢驗結果表明，貨幣供給量與房地產(chǎn)投資額之間存在協(xié)整關系，貨幣供給量與房地產(chǎn)投資額正相關，擴張的貨幣政策能夠推動房地產(chǎn)投資額的增加，緊縮的貨幣政策能減少房地產(chǎn)投資額，貨幣供給量對房地產(chǎn)投資有重要影響，房地產(chǎn)投資受資金約束較強。

（三）誤差修正模型

采用EVIEWS5.1軟件，可以得到相應的誤差修正模型：

Y=-67.50149+1.046664M0-0.516992et-1

Y=-1593.993+1.448276M1-0.389285et-1

Y=-1269.818-0.299699M2-0.435178et-1

協(xié)整方程描述了變量間的長期關系，誤差修正模型描述了變量之間的短期關系。誤差修正模型可以確定變量間相互調(diào)整速度和短期互動影響力。

從模型中可以看出，如果M0變化1%，會引起房地產(chǎn)投資變化1.047%，誤差修正系數(shù)為-0.516992，符合反向調(diào)整機制，當期短期波動與長期均衡的偏離有51.7%會在下期得以調(diào)整。如果M1變化1%，會引起房地產(chǎn)投資變化1.448%，誤差修正系數(shù)為-0.389285，符合反向調(diào)整機制，當期短期波動與長期均衡的偏離有38.9%會在下期得以調(diào)整。如果M2變化1%，會引起房地產(chǎn)投資變化0.3%，誤差修正系數(shù)為-0.435178，符合反向調(diào)整機制，當期短期波動與長期均衡的偏離有43.5%會在下期得以調(diào)整。因此，我國房地產(chǎn)市場對貨幣供給量的變化是敏感的，貨幣供給量的變化通過直接的資金效應影響房地產(chǎn)市場的投資額。

但是，需引起注意的是，當M2變化時，會引起房地產(chǎn)投資額發(fā)生反向變化。為什么會出現(xiàn)這種情況？這與我國目前房地產(chǎn)市場的供求狀況有關。在供給方面，受政策因素影響，土地投放量減少導致房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本大幅提高，從而使市場的房地產(chǎn)供給減少；提高準備金率、加息等一系列宏觀調(diào)控措施以及緊縮信貸政策的出臺，也增加了用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本，而這些增加的成本必然要轉(zhuǎn)嫁到購買者身上。在需求方面，投資性購房并不是購房的主要動力。受中國人口結構以及傳統(tǒng)習慣等復雜因素的影響，國內(nèi)老百姓購房主要是為了解決自住需要，因此，對自住性住房的需求非常強勁，而且這種需求具有剛性，政府對剛性需求的調(diào)整是沒有意義的，老百姓在很多時候是不會由于貸款利息增加、貸款手續(xù)難辦而放棄買房和辦理住房貸款的，這就好比“春運”期間老百姓是不會由于客運票價上浮而不回鄉(xiāng)探親。因此，在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)市場的供給下降得更快，而需求則下降得有限，房價以比原來更快的速度上漲，房地產(chǎn)的投資收益可觀，財富效應吸引大批投資者將原本投資于股票、債券等其他金融市場工具的資金轉(zhuǎn)投到房地產(chǎn)市場。而房屋預售制的存在使得開發(fā)商有了大量的資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升。

（四）Granger檢驗

對經(jīng)濟變量兩兩進行Granger檢驗的結果如表所示：

表2因果關系檢驗結果

零假設

樣本數(shù)

F統(tǒng)計量

概率

M0不是Y的Granger原因

32

3.35998

0.04977

Y不是M0的Granger原因

32

15.3502

3.5E-05

零假設

樣本數(shù)

F統(tǒng)計量

概率

M1不是Y的Granger原因

32

4.39606

0.02225

Y不是M1的Granger原因

32

0.38427

0.68461

零假設

樣本數(shù)

F統(tǒng)計量

概率

M2不是Y的Granger原因

32

5.62080

0.00910

Y不是M2的Granger原因

32

3.27780

0.05316

通過因果檢驗可以看出，M0、M1、M2均為引致Y變化的Granger原因，而Y是引致M0變化的Granger原因，因此，在Granger意義上，貨幣供應量與房地產(chǎn)投資額之間存在因果關系，相互影響，形成一個復雜的循環(huán)。即一方面，貨幣供應量的變化會引起房地產(chǎn)市場資金的變化，另一方面，房地產(chǎn)市場資金的變化也會引起貨幣供應量的變化，這表明貨幣政策和房地產(chǎn)市場之間存在一定的互動關系。

三、政策建議

從以上的實證分析可以得出，貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。因此可以通過實施適宜的貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。由于在長期中貨幣供給量對房地產(chǎn)投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的過快增長，而穩(wěn)定的貨幣供應增長可以避免房地產(chǎn)價格和投資增長過快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時，受中國特殊國情的影響，在短期內(nèi)，貨幣政策實施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過實施貨幣政策進行宏觀調(diào)控外，國家還有必要采取適當?shù)妮o助措施，以強化貨幣政策的實施效果。具體而言，有如下幾點：

第一，控制住房貸款規(guī)模和結構。貨幣供給量的較快增長會導致住房貸款的增加，從而增強對房地產(chǎn)開發(fā)的投資需求和投機需求。特別是住房貸款門檻限制的降低，會刺激投機需求，引發(fā)房地產(chǎn)價格的新一輪攀升。因此，監(jiān)管部門必須加強對住房貸款數(shù)量和結構的控制，抑制房地產(chǎn)的投機性需求，提高住房貸款的質(zhì)量，這樣既可以抑制房地產(chǎn)市場的過熱，也可以降低貸款風險。

第二，要加強“窗口指導”，建立和完善房地產(chǎn)市場的預警和統(tǒng)計指標體系，引導金融機構信貸流向，避免信貸資金過度集中于房地產(chǎn)市場。應加強房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計、處理和公示制度，建立和完善科學的預警與監(jiān)測體系。一方面，要定期公布當?shù)厣唐贩块_發(fā)投資、新開工、竣工、銷售、空置等信息，為開發(fā)商提供市場供求信息，引導開發(fā)適銷對路的商品房；另一方面，通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導消費投資趨向理性，普及公眾的風險意識，促進房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

第三，調(diào)整住房供應結構，加大中低價住房的供給。我國住房市場存在較為嚴重的住房供給結構不合理的現(xiàn)象，表現(xiàn)為中高檔住房開發(fā)過多，而適應一般老百姓消費能力的中低檔住房供給太少，雖然這可以通過市場自發(fā)調(diào)整得以改變，但這一過程很長，政府可通過經(jīng)濟手段和改變市場規(guī)則等方式進行調(diào)整。經(jīng)濟手段主要有稅收和貨幣手段，如對不同用途的開發(fā)項目實施不同的稅收標準，對高檔住房征收較高稅率的消費稅和土地增值稅，對低檔房則不征收消費稅和土地增值稅。改變市場規(guī)則的手段如嚴格實施土地荒廢兩年后可以被土地主管部門無償收回的政策，以解決開發(fā)商囤積土地的現(xiàn)象；將一次性收取的土地出讓金改為分年度收取，以降低住房開發(fā)成本。

第四，改善投資環(huán)境，拓展投資渠道。當前，投資渠道不暢，事業(yè)投資收益率低，是資本紛紛卷入投機市場、民間資本大量外逃的根本原因。我國投資環(huán)境亟待改進，政府的政策應著力于優(yōu)化投資環(huán)境、規(guī)范市場秩序、完善公共服務，減少與民爭利的政府投資，為社會資本創(chuàng)造更多的投資機會。同時，積極發(fā)展股票市場、債券市場等間接融資市場，通過規(guī)范上市企業(yè)以及證券商的行為、加大信息公布的透明度、保護中小投資者的合法權益等措施，讓其他投資領域重新成為各種投資者所接受的投資渠道，從而分流房地產(chǎn)市場內(nèi)充斥的投機資本，減輕房地產(chǎn)市場的調(diào)控壓力。

參考文獻:

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篇2

日前公布的國房指數(shù)顯示，2012年12月百城（新建）住宅平均價格于9個月來首次出現(xiàn)同比上漲，12月100個城市的住宅平均價格較上年同期上漲0.03%。不僅同比上漲，環(huán)比同樣出現(xiàn)上漲：12月份住宅平均價格較11月份上漲0.23%，為連續(xù)第7個月環(huán)比上漲。

 

在中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2013年“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”之后，為何歲末房價走勢與樓市調(diào)控政策意圖背道而馳？如何理解中央經(jīng)濟工作會議相關表述對今年房價走勢的影響？

 

市場心理變化，源自預期改變。種種跡象顯示，經(jīng)過持續(xù)調(diào)控，一些觀望的購房者開始在歲末入市，一些地方甚至出現(xiàn)了所謂“恐慌性搶房”現(xiàn)象。為什么猶豫了相當長時間的購房者，最終在年底放棄觀望而大舉入市？

 

市場從哪里找到支撐今年房價上漲的理由

表面上，中央經(jīng)濟工作會議有關“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”的表述，只是對過去調(diào)控政策基調(diào)的重申，似無新意。不過這句出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議部署今年經(jīng)濟工作六項任務之首的表述，雖僅一句，但由于與穩(wěn)健貨幣政策諸多重要內(nèi)涵放在一起，且全文僅此一處，同時又是新一屆領導班子首次對房地產(chǎn)市場調(diào)控的正式表態(tài)，因此內(nèi)涵豐富。

 

在很多人看來，新一屆領導集體執(zhí)政后，為了推動今年經(jīng)濟增長，樓市調(diào)控政策或?qū)⑺蓜樱踔劣腥苏J為“地方政府不會犧牲gdp增長讓房價下跌”。不過，從中央經(jīng)濟工作會議精神來看，中央對樓市調(diào)控的基調(diào)并未改變。市場從哪里找到了支撐今年房價上漲的理由？

 

從今年穩(wěn)健貨幣政策的內(nèi)涵看，“適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”表明，今年貨幣供應量有可能與去年大致持平。市場預計，如果m2增速目標定在14%左右、gdp增速定在7.5%左右、物價漲幅目標定在3.5%左右，那么按照經(jīng)濟學公式“貨幣供應量等于gdp與cpi兩者之和”來測算，今年的貨幣供應量將比實體經(jīng)濟實際需要的資金量高出3個百分點左右，全社會流動性依然充裕。

 

既然社會融資規(guī)模會“適當擴大”，貨幣環(huán)境相對寬松，那么今年房企或?qū)⒁驗椤安徊铄X”而不再采取“以價換量”的方式大規(guī)模推盤，房價下降的基礎似乎蕩然無存。

從中央經(jīng)濟工作會議關于樓市調(diào)控的表述看，由于僅強調(diào)“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，而沒有沿用此前被反復提及的“促進房價合理回歸”的說法，這被市場普遍解讀為中央有意識地沒有強調(diào)降低房價的必要性，市場由此反推房價將會上漲。

 

房價大跌不易大漲也難

雖然流動性寬裕以及政策基調(diào)的微妙變化，可能會給房企的生存環(huán)境帶來積極變化，國房指數(shù)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也佐證了房地產(chǎn)市場正在從漫長的低迷態(tài)勢中復蘇、房企日趨改善的生存狀態(tài)。不過，并非政策的所有精神都支持今年房價繼續(xù)大漲。

 

仔細解讀中央經(jīng)濟工作會議精神，人們發(fā)現(xiàn)，無論是會議公告強調(diào)的“潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大”，還是反復提及的“金融領域存在潛在風險”、“要高度重視財政金融領域存在的風險隱患，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險的底線”，這些表述都清晰地告訴人們，中央對資產(chǎn)價格泡沫膨脹的擔心并未消除，對最易產(chǎn)生金融風險的房地產(chǎn)業(yè)的風險，仍未掉以輕心。這表明，如果今年房價上漲幅度超過政府容忍范圍，仍可能出臺嚴厲的調(diào)控措施。而從日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上傳出的信息也顯示，今年會繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。住建部部長姜偉新在此次會議上特別強調(diào)，今年要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃，引導和穩(wěn)定社會預期。由于中央政府依然擔心房價過高可能帶來的社會風險，因此，收緊針對開發(fā)商的信貸政策，提高首付要求，對除首次購房者之外的購房人群采取限制措施，所有這些都顯示出房價要想大漲并不容易。

篇3

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。世界秘書網(wǎng)版權所有

總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。

2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。

3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議世界秘書網(wǎng)版權所有

1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調(diào)整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據(jù)實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[2002]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強農(nóng)村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

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一、房產(chǎn)稅的基本理論

（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權人征收的一種財產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

（二）房產(chǎn)稅的特點

當前我國征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個特點。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅種，是財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，征收的對象是房屋；第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對待各類房產(chǎn)進行征收，房產(chǎn)計稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計稅依據(jù)的房屋出租。

（三）現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅額計算

目前我國征收的房產(chǎn)稅有兩種計征方式，一種是從價計征，另一種是從租計征。按照房產(chǎn)余值征收稅費，即是從價計征。其征收房產(chǎn)稅的計算辦法是按照房產(chǎn)原有價值一次性減除10%到30%的房產(chǎn)原有價值，剩下部分作為征收房產(chǎn)稅的余值計算稅費，稅率為1.2%；其計稅公式為：應繳納稅額=應稅房產(chǎn)原房產(chǎn)價值×（1-房產(chǎn)扣除比例）×1.2%稅率。按照房產(chǎn)租金收入為基礎征收房產(chǎn)稅額，計為從租計征。房產(chǎn)主要以出租為主的房產(chǎn)稅率為12%，對于個人按照市場價格出租的居住用房，出租的對象以居住為主的，房產(chǎn)稅征收稅率按照4%進行計算；計算公式為：應繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%或應繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。

根據(jù)以上房產(chǎn)稅計稅方式，假設一套100平米房產(chǎn)，房屋原價值為100萬元，房屋折損值為0.2，按照從價計征方式征收房產(chǎn)稅，那么該套房產(chǎn)一年需繳納的房產(chǎn)稅為100萬×（1-0.2）×1.2%=9600元；若該套房產(chǎn)以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬元，則每年應繳房產(chǎn)稅為60000×4%=2400元。

二、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的意義

我國房地產(chǎn)市場起步和發(fā)展的時間較短，同西方發(fā)達國家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過快增長，房地產(chǎn)市場價格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴張，使得房地產(chǎn)市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產(chǎn)稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠的影響。

房產(chǎn)稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產(chǎn)市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場價格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場價格機制，力爭完善和控制房地產(chǎn)市場。同時通過征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產(chǎn)市場的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展的關系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來。

目前，實行征收房產(chǎn)稅的國內(nèi)城市僅有上海和重慶，國內(nèi)其他城市未有出臺征收相關房產(chǎn)稅的政策。對于這與國內(nèi)各大城市來說起到了一個帶領作用，由個別影響到全局最終在國內(nèi)全面鋪開，影響到國內(nèi)整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場過快過熱發(fā)展。同時，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產(chǎn)市場的投機行為的發(fā)生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來。

三、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

國內(nèi)房地產(chǎn)市場自2008年以來呈現(xiàn)出非理性的增長方式，房價隨著居民消費水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了幾何倍速的增長，一致出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有價無市的局面，這些原因直接導致了房價飛速增長。使得國內(nèi)房地長市場房產(chǎn)泡沫的急劇增加，房產(chǎn)實際價值遠遠高于房產(chǎn)應有的理論價值，政府先后采取一系列房產(chǎn)調(diào)控政策都無法保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良好的發(fā)展，面對各方面種種壓力，政府于2010年末出臺了相關房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展。正是在這樣一個社會背景下，房產(chǎn)稅在國家和地方政府在多方調(diào)控下產(chǎn)生了，并結合其他相關房地產(chǎn)政策聯(lián)合壓制房價過快上漲取得一定收效。由此可見，房產(chǎn)稅作為國家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響。

第一，房產(chǎn)稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產(chǎn)市場下了決心，力求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中需經(jīng)歷的階段。國家通過稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場區(qū)域良性的發(fā)展局面。

第二，伴隨著房地產(chǎn)市場的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來，房產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場在短時期內(nèi)急劇擴大，更對國民經(jīng)濟發(fā)展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產(chǎn)泡沫破裂對房地產(chǎn)市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴大。房產(chǎn)稅的出臺對遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴大，是當前國家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產(chǎn)稅的出臺對國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產(chǎn)稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場逐步走上正軌。

第三，這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產(chǎn)市場。同時，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長，在目前來說通過征收房產(chǎn)稅來降低房地產(chǎn)市場的價格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時間內(nèi)來說降低房地產(chǎn)市場價格難度非常大，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無形中推高了房地產(chǎn)租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產(chǎn)稅收政策在短時間內(nèi)不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場價格的推手。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產(chǎn)價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價格。而在項目開發(fā)、建設以及投入使用過程中，房產(chǎn)稅的開征并不會影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設，這也就是說因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來說，房產(chǎn)稅的征收帶來的影響不會直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價格上，對于房地產(chǎn)市場的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

參考文獻

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[關鍵詞]房地產(chǎn)市場；公共性；居住權；公共利益

[中圖分類號]F293.35　[文獻標識碼]A　[文章編號]1007-5801(2008)04-0052-06

始于1998年的住房制度貨幣化改革掀起了一場轟轟烈烈“造城運動”。不少地方的經(jīng)濟發(fā)展了，民眾的住房條件改善了，但“造城運動”本身內(nèi)含的制度缺陷也引發(fā)了許多矛盾，諸如利益失衡、分配不公、階層沖突等現(xiàn)象日益嚴重?？梢院敛豢鋸埖卣f，“造城運動”正在制造人與自然、人與社會、人與人、人與自身的種種矛盾與沖突。有必要對房地產(chǎn)市場的風險和危機進行深入的反思。

房地產(chǎn)市場諸多問題的癥結何在?歸納到一點就是，房地產(chǎn)市場并非一個純粹的私人品市場，它也是一個具有完全公共性的市場?！肮残浴笔侵刚畱凑杖嗣竦囊庵竞蜕鐣墓餐?，從保證公民利益的基本點出發(fā)，制定與執(zhí)行公共政策。“公共性”的獲取及其保證。包含了政府的政策制定與執(zhí)行的公平公正性，包括了公民的利益能否通過民主的程序得到表達與整合等。所以，房地產(chǎn)市場的公共性，就是指每一位公民的基本居住權具有根本上的優(yōu)先性，這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的法則。這是現(xiàn)代文明社會公民的基本權利，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要義。房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整機制等只能在這個基礎上建立、延伸與拓展。離開公共性這個基礎，就難以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

當前我國要素市場發(fā)展不成熟，如果不強調(diào)房地產(chǎn)市場的公共性，不僅容易剝奪絕大多數(shù)公民基本的居住權利。也容易導致少數(shù)人利用公共資源為其謀利。這不但導致絕大多數(shù)人的住房福利得不到改善，而且弱勢民眾的利益將不斷地受到侵害與掠奪(比如一些房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府的強制性拆遷)。有必要跳出既有的房地產(chǎn)市場發(fā)展思維來討論房地產(chǎn)市場的公共性問題，以尋找更適應我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的新模式。

一、公民居住權的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場公共性的基礎

保證每一個人的衣食住行，是人類社會得以存在和繁衍的基本條件，也是現(xiàn)代文明社會的基本標志。因此，在發(fā)達國家，包括在有一定文明程度的國家中，保證居民的基本自住需求是這些國家的基本政策或政策宗旨。比如，美國住房政策的宗旨或核心就是要讓每一個美國公民能夠買得起有支付能力的住房。也就是說，公民居住權的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場公共性的基礎。離開了這一基本要求，房地產(chǎn)市場其他方面的屬性就無從談起。在我國，保證每一位公民居住權的優(yōu)先性更是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本國策。

但是，房地產(chǎn)本身又是一種十分復雜的商品。它本身兼具投資品和消費品的雙重屬性。房地產(chǎn)性質(zhì)的兩棲性更表明住房自住消費是房地產(chǎn)市場公共性的重要基礎。因為，如果不能從制度上確定住房自住消費的公共性，那就不僅不能滿足公民的基本居住需求，而且可能形成對弱勢居民基本居住權利的剝奪，并導致政府部門對房地產(chǎn)市場的判斷與決策失誤。

比如，目前國家統(tǒng)計局以國際慣例(其實也是選擇性國際慣例)為由，把國內(nèi)居民的住房消費算作投資，不僅造成國內(nèi)居民當前最大的一塊消費完全消融在投資中，統(tǒng)計報表上的居民消費率連年下降；也使得近幾年的生產(chǎn)價格指數(shù)連年快速上漲，卻難以傳導到最終的消費品價格上來。事實上，前幾年國內(nèi)全部上游產(chǎn)品的價格上漲都傳導到快速上漲的住房價格上了，而沒有傳導到居民消費價格指數(shù)上。由于居民消費價格指數(shù)不能反映居民消費價格變化的真實情況，政府職能部門也就難以對現(xiàn)實的經(jīng)濟生活做出正確判斷并進行正確決策。舉例來講，現(xiàn)實中居民購買的不少消費品價格在快速上漲，但政府的CPI指數(shù)卻一直在低位徘徊，直到2007年6月才出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

還有，如果按照國家統(tǒng)計局的分類，住房消費是投資，那么在中國資本項目沒有完全開放的情況下，國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場應受嚴格管制。就如目前QFII進入國內(nèi)股市一樣，國外資本進入國內(nèi)資本市場應受諸如額度等方面的限制。然而從現(xiàn)實情況來看，國外資金早就長驅(qū)直入了。既然住房是投資，為什么相關政府職能部門對此不嚴格監(jiān)管與限制呢?為什么會允許這些國外資金炒作中國的房地產(chǎn)，推高國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格呢?

但從另一方面來看，無論是中央政府的“十一五”規(guī)劃，還是國家發(fā)改委的報告，以及最近幾年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“國八條”、“國六條”，都是把當前居民的住房購買看作居民消費。在這些文件與報告看來，國內(nèi)近幾年經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮得益于國內(nèi)消費品的升級換代。而住房需求又占消費品升級的最大比重。既然居民的住房購買是消費，那么政府要扭轉(zhuǎn)目前國內(nèi)居民消費率過低的現(xiàn)象+就必須加快國內(nèi)居民住宅的建設，以此來滿足內(nèi)需擴大的要求。

可以說，正是由于政府職能部門對居民住房購買的兩棲性認識，導致了國內(nèi)房地產(chǎn)市場在一些重要問題上的混亂。比如。房地產(chǎn)開發(fā)商為了推高房價，就認為住房作為投資品，其價格可以完全由市場供求決定，無需政府管制。這種觀念既為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其市場壟斷性操縱房價提供了理由，也為一些人利用金融杠桿炒作房地產(chǎn)提供了借口。

按照上述理論，既然住房是投資品，那么國內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費也就不是市場應該解決的問題，而應該通過政府的住房保障體系來解決。由于目前住房價格高企，大部分居民沒有支付能力進入高房價市場，這就會導致我國近10年來的住房改革又回到計劃經(jīng)濟的老路。

如果我們的社會或我們的制度、法律，不是把住房消費作為房地產(chǎn)市場的第一要義，而是以住房的兩棲性來看待國內(nèi)房地產(chǎn)市場，那么這種認識將會導致我們在房地產(chǎn)市場上的一系列重大誤解。不同的政府部門及某些既得利益集團都會根據(jù)對房地產(chǎn)的這種兩棲性認識做出它們所需要的不同理解，不同的信息，提出不同的要求，并制定各種有利于他們的政策，從中輕易獲利。

所以，充分認識房地產(chǎn)市場的公共性乃是當務之急。應當對公民居住權的優(yōu)先性問題進行深入反思，并在此基礎上達成社會共識，讓這種共識以政策和法律形式固化下來。唯此，才能解決房地產(chǎn)市場存在諸多的問題，形成房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的局面。

二、房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場公共性的核心

我國房地產(chǎn)市場最早發(fā)端于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港的地緣、人緣關系，國內(nèi)最早的房地產(chǎn)市場發(fā)展走的是香港那種高地價、高房價及高福利房的發(fā)展之路。這種發(fā)展模式更有利于房地

產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，所以很快就在國內(nèi)遍地開花。遺憾的是，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式只復制了“香港模式”的高房價、高地價，并沒有學習高福利房，從而使其既無法建立在房地產(chǎn)消費性的基礎上，也無法保護國內(nèi)絕大多數(shù)居民的基本居住權利。

其實，“香港模式”對于一個區(qū)域面積小、土地公有及土地十分稀缺、經(jīng)濟繁榮的小經(jīng)濟體來說，可能是一種無奈的選擇。在土地稀缺程度較高、土地為政府所有的條件下，如果房價過低，就不能顯示出當?shù)赝恋氐南∪背潭龋坏績r過高又必然把絕大多數(shù)中低收入的民眾完全排斥在市場之外，因為當?shù)卣荒芡ㄟ^特殊的住房保障體系來解決中低收入民眾的住房問題。比如，香港50％以上民眾通過公屋來保證居民基本居住條件，而新加坡的比例比香港還要高。

所以，當國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時，或者當國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格過高讓絕大多數(shù)民眾沒有支付能力進入市場時，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府就傾向于把房價沖突歸結為住房保障體系的不健全。因此，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的目的，就是要穩(wěn)定房價，讓絕大多數(shù)民眾的住房問題不是進入市場來解決。而是進入住房保障體系來解決。這就是前幾年有關房地產(chǎn)市場的文件和政府官員一直強調(diào)房價不高的理由所在。

大國經(jīng)濟與島地經(jīng)濟是難以類比的。且不論“香港模式”存在的弊端，即使是一種發(fā)展較好的模式，也未必適合我國。從國情來看，我國的中低收入者占整個社會人口的70％以上。讓這70％人口進入住房保障體系，需要十分龐大的財力。即使政府有這種財力。也只能讓住房體制改革回到以前福利分房的老路上，導致住房制度貨幣化改革的失敗。

那么目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲過快是住房保障體系不完善、不健全的問題嗎?我們認為這是找錯了原因。實際上，從目前北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場來看，一方面房價快速上漲，另一方面各地又有大量的樓盤空置沒有出售。這說明，目前國內(nèi)一些地方的房價快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)炒作者惡意炒作的結果，與住房保障體系不完善關聯(lián)不大。

從2006年“國六條”及24號文件來看。目前盛行的房地產(chǎn)“香港模式”將發(fā)生重大的變化。這些文件強調(diào)重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型的普通商品住房，強調(diào)房地產(chǎn)市場是一個民生的市場。如果這些房地產(chǎn)政策能夠落實。如果市場生產(chǎn)的產(chǎn)品是絕大多數(shù)人都有支付能力的產(chǎn)品，如果我們的市場是絕大多數(shù)人都能進入的市場，那么不僅政府的基本宗旨(即生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房)能得到體現(xiàn)，也能保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

比如，美國的住房發(fā)展模式就是一個“大市場、小政府”的二元二級市場住房體系。所謂“大市場”就是美國家庭住房的95％以上是通過住房市場來解決。目前美國一億多個家庭中，有7100萬個家庭通過市場擁有住房。30％左右的家庭通過市場租房來解決。政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬戶，占美國全部家庭的不到2％。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租房家庭不超過5％。

所以，我國住房保障體系的對象只應是喪失生活能力的低收入家庭、老年人等少數(shù)困難人群。至于絕大多數(shù)居民的住房問題，只能在政府幫助下通過市場途徑來解決。比如，實行對不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補貼、降低住房貸款利率、減免購房稅收等措施，而要做到這一點就必須把目前過高的房價降下來。

這也就是說，我國的住房保障體系應該是一個多層次的體系。第一層級不足10％的極低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住權。第二層級20％―80％的中低收人民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場來解決。并且在這一層級中，不同收入民眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。要做到這一點，政府就得用法律手段保證國內(nèi)住房市場生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房。并在此基礎上。把第一、二層次的房地產(chǎn)市場定義為完全的消費品市場。第三層級是20％以上中高收入者，他們的住房則完全由市場決定，不納入住房保障體系。

但是，這里同樣有一個問題必須明確。盡管“國六條”強調(diào)了房地產(chǎn)市場結構的調(diào)整，強調(diào)了生產(chǎn)滿足絕大多數(shù)居民需求的住房產(chǎn)品，但是如果占70％的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定為消費品，那么投資者同樣可以對這種主流住房產(chǎn)品進行投資。這同樣會推高房價，并會導致絕大多數(shù)無支付能力的居民進入高價的房地產(chǎn)市場。

也就是說，不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式?jīng)Q定了對公民居住權的保護程度，而房地產(chǎn)發(fā)展模式的公共性，不僅體現(xiàn)其關系到每一位公民的切身利益與基本權利，也體現(xiàn)在這種發(fā)展模式是否以房地產(chǎn)的公共性為基礎。是否通過公共決策的方式來確立。如果房地產(chǎn)市場不能夠保證每一位公民的基本居住權，那么這個房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然與其公共性相悖。正是在這個意義上。房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場公共性的核心。

三、房地產(chǎn)的利益失衡是公共利益失衡

市場經(jīng)濟存在的理由就在于這個經(jīng)濟體制能夠通過有效的激勵與約束機制來達到基本的利益均衡，就在于市場能夠通過價格機制約束個人的無限需求。所謂利益均衡，就是在市場中，無論何時何地，只要出現(xiàn)利益失衡，有效的價格機制就能夠把資源從一個地方轉(zhuǎn)移到另一個地方，從一個行業(yè)轉(zhuǎn)移到另一個行業(yè)。比如，在市場經(jīng)濟中，盡管各種要素的價格表現(xiàn)形式不一樣(勞動力為工資、土地為地租、資金為利息、企業(yè)為利潤)，但在有效的市場體系中，這些要素價格都是趨向平均的，即這些要素的投資回報率是趨向平均的，否則，就會通過要素的代替或要素的轉(zhuǎn)移來改變這種不均衡的價格水平。

然而，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最大問題就是存在嚴重的利益失衡。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤使得各行各業(yè)的企業(yè)都涌入其中，導致國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)“逆選擇”，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；并且由于利潤嚴重不平衡，使得整個社會的財富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

那么，房地產(chǎn)市場嚴重的利益失衡，為什么不能通過有效的市場價格機制來調(diào)整、通過市場供求關系來調(diào)整呢?即使市場機制失效，為什么不可以通過政府手段來調(diào)整這種失衡的利益關系呢?其實，目前房地產(chǎn)利益關系的失衡，其根源就在于市場忽視了房地產(chǎn)的公共性，并由此導致一系列相關市場制度的不完善，使得既得利益集團通過制度制定，把對整個社會利益的掠奪制度化。

比如，2003年央行推出的121號文件本來是對房地產(chǎn)市場金融規(guī)范的一個有效文件，卻因為遭到強大反對而無法實施，并被一個完全有利于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府利益、忽視房地產(chǎn)公共性的18號文件所取代。幾年來的事實已經(jīng)表明，如果當時不是用18號文件來取代121號文件，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場也不會發(fā)展到今天這般混亂地步。因此，2007年央

行關于銀行信貸管理的359號文件。不僅全面肯定了121號文件的內(nèi)容。而且對房地產(chǎn)出現(xiàn)的新情況作了新規(guī)定。

又如，政府為了GDP增長，傾向于扭曲生產(chǎn)要素的價格，嚴重壓低利率，一定程度上使得有權者或接近權力者能夠輕易獲得銀行資金炒作房地產(chǎn)，使得各地房地產(chǎn)泡沫增大。這些不合理的政策還包括戶口管制，限制農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，城市規(guī)劃管制，等等，這都在一定程度上導致了房價高企，從而對購房消費者產(chǎn)生不利影響。

所以，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在的嚴重的利益不均衡已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題了，也不僅僅是市場的供求關系問題了，它早已在一定程度上轉(zhuǎn)化為嚴重的社會問題，并嚴重損害著社會絕大多數(shù)人的利益。而房地產(chǎn)市場的利益失衡，其根源就在于忽視了房地產(chǎn)市場的公共性，從而使房地產(chǎn)市場的許多制度規(guī)則不是建立在公共性基礎上，反而成為少數(shù)利益集團制度化掠奪絕大多數(shù)民眾利益的工具。

四、高房價是一種公共利益轉(zhuǎn)移機制

房地產(chǎn)市場的利益失衡主要表現(xiàn)是高房價。在一個發(fā)達的市場中，某種商品的價格高低從來就不是問題。在市場中，既然已經(jīng)出價，市場總是有買者賣者根據(jù)不同的價格進行交易。但是，目前中國房地產(chǎn)的情況則不是這樣。一方面，房地產(chǎn)市場的公共性是房地產(chǎn)市場發(fā)展的前提，因此房地產(chǎn)的市場價格只能是其中的一部分；另一方面，房地產(chǎn)作為一種特殊的異質(zhì)性商品。開發(fā)商可以利用全民所有的資源唯一性對其進行壟斷性定價，并試圖以合法方式讓社會財富快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房價就成了少數(shù)人轉(zhuǎn)移公共利益的一種工具。

首先，目前國內(nèi)的高房價是政府政策的誤導結果。因為在政府看來，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就是穩(wěn)定房價，就是讓房價不往下跌。也就是說，政府希望以直接的方式來保證房價上漲與下落。但是，在任何一個市場經(jīng)濟中，價格問題都是市場行為，政府能夠做的只是通過調(diào)控市場供求關系，讓市場價格達到均衡水平。直接調(diào)控價格本身不僅有悖市場法則，也不是政府宏觀調(diào)控要做的事情。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格處于高位運行，那么這實際上是向房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個明確的信號，即既有的房地產(chǎn)市場形勢、市場秩序與規(guī)則、房地產(chǎn)市場利益關系、運作方式，等等，都得維持，都得以現(xiàn)行的市場價格來保持房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。

也正是在這樣一種政府觀念或政策引導下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場早些年的宏觀調(diào)控效果并不理想。房地產(chǎn)投資依然飛速增長、房價快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對立情緒也越來越嚴重。當然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績高照，銀行利潤可以在短期內(nèi)上升到歷史最好水平，但國內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場則越來越遠。一個由于政策原因使得絕大多數(shù)人都不能進入的市場，不僅是一個低效率的市場，也會導致社會的公平性蕩然無存。因為，這個市場的資源不能夠在市場法則支配下自由流動，而一個低效率的市場的經(jīng)濟風險無所不在、無時不有。

其次，房價的高位運行必然會導致整個國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長方式難以轉(zhuǎn)變、各城市競爭力嚴重削弱。因為，房價高企不僅增加了企業(yè)的運營成本，也增加了城市居民的生活成本。對于企業(yè)來說，成本增加導致新的企業(yè)難以進入，原有的企業(yè)也只能紛紛退出。例如，20世紀80年代，香港的制造業(yè)、中小企業(yè)紛紛退出香港遷往內(nèi)地，近年來，上海沿海一線的企業(yè)也紛紛遷入內(nèi)地，這在一定程度上也是房價高企弱化城市競爭力的結果。對于城市居民來說，房價過高使其生活成本急劇上升，并使新的勞動力人口無法源源不斷流入城市。特別是當一個城市房價高得讓居民無法承受時，那些潛力較高、競爭力較好的勞動力人口更是會流出該城市，從而導致該城市競爭力嚴重下降。

再次，房價高企必然進一步強化地方政府經(jīng)營城市的不當觀念。近幾年來，我國打造城市競爭力一直陷于誤區(qū)，即不少官員一談到城市競爭力就是如何來經(jīng)營城市。其實，對一個城市來說，政府的最大職責無非是通過政府權力來保護企業(yè)與民眾的產(chǎn)權，保護合約的有效履行，保證民眾的財富不受到侵犯與掠奪，并以此來為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營環(huán)境，為城市居民提供便利的生活條件。

如果地方政府經(jīng)營城市，那么政府的行為就與其職責根本上背離。因為，如果政府要經(jīng)營城市，那么政府就得運用權力來與企業(yè)、民眾爭奪資源。一旦政府的權力陷入市場運作中，并且這種權力監(jiān)管不嚴，那么政府就必然傾向于利用其掌握的權力與民爭利。既然政府的行為如此，那么在企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與民眾之間、民眾與民眾之間的利益關系就會背離市場法則而改變，并通過非市場的方式進行調(diào)節(jié)。

特別是當這種經(jīng)營城市的行為轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)行為時，城市急劇擴張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐利行為就難以遏制。這不僅惡化了整個企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境，也惡化了城市居民的生存條件。事實上，目前不少地方政府與企業(yè)經(jīng)營城市導致的惡果早已觸目驚心。

可以說，近幾年來，在這種錯誤觀念的引導下，國內(nèi)許多城市看上去經(jīng)營得有聲有色：城市GDP迅速增長、城市建筑林立、城市財政收入迅速膨脹、城市規(guī)模也快速擴張。但是這些成績多以國有土地為其政策背景，并借助于對農(nóng)民和城市居民的利益掠奪而建立起來的?？梢哉f，正是由于地方政府這種對城市的經(jīng)營行為，使得中國在極短的時期內(nèi)，社會財富向少數(shù)人、少數(shù)企業(yè)聚集，導致了社會財富分配的嚴重不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會矛盾也由此而不斷激化。

房價高企不僅導致地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，也擴大了民眾之間的財富差距。對于各地區(qū)來說，房價高企使得越是發(fā)達的地區(qū)越容易把全國的資金與財富聚集過來；越是不發(fā)達的地方，地方的資金與財富越是傾向于流向發(fā)達的地方。從這幾年中國各地區(qū)發(fā)展的情況來看，隨著沿海一些地方的房價快速上漲，全國的信貸資金與財富迅速地向沿海地區(qū)集中?？梢哉f，盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟發(fā)展水平，比如實施西部大開發(fā)、中部崛起等戰(zhàn)略，但是實際上這幾年在沿海地區(qū)，特別是那些高房價的地區(qū)與城市，經(jīng)濟發(fā)展卻越來越快。而這種經(jīng)濟的快速增長是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價的，是完全非平衡的，是與中央經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略背道而馳的。這種經(jīng)濟增長在高房價下所帶來的矛盾與風險必然會越來越大。

篇6

房地產(chǎn)是關系到國計民生的保障社會穩(wěn)定的一個重要因素。自2002年開始，中國的房地產(chǎn)市場進入到快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售的增長幅度均超過20%，遠遠大于我國GDP增長速度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關數(shù)據(jù)，2002年年初時全國商品房平均價格為每平方米2226元，而到了2002年底，房地產(chǎn)銷售價格則上升至2291元，比上一年增長2.9%。2003年，全國房價繼續(xù)保持增長勢頭，達到2379元，增長3.8%。2004年，全國房地產(chǎn)價格更是一路飆升，短短半年內(nèi)，全國商品房平均銷售價格已經(jīng)高達2701元每平方米，比去年上漲了13.5%。2005年，國家出臺了一系列政策，但全國商品房銷售價格同比上漲了8.9%。2006年和2007年前三個季度是房地產(chǎn)市場進一步繁榮的時段，全國房地產(chǎn)價格飆升，房地產(chǎn)市場過熱和老百姓購買力嚴重受挫使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫進入白熱化階段。

由于房地產(chǎn)價格一路飆升，政府政策又沒有起到很好的效果，再加上老百姓的房產(chǎn)購置能力的相對下降，全社會出現(xiàn)了購房恐慌。學術界在探討這個問題的時候，總是從供給與需求的關系、政府利益相關、房地產(chǎn)大鱷權力過大、人民相對購買力下降等方面進行論證，并積極探索方案以解決當前的房地產(chǎn)市場過熱問題。筆者認為，房地產(chǎn)市場的利益相關者利益均衡是解決當前房地產(chǎn)市場過熱的關鍵，因此實現(xiàn)利益均衡應該是政府制定政策的導向。

2房地產(chǎn)市場利益相關者

所謂的房地產(chǎn)市場利益相關者就是指參與房地產(chǎn)市場并對其產(chǎn)生影響的各個群體。他們是房地產(chǎn)市場的構成要素，主要有：

（1）政府。政府在房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色?！锻恋胤ā返谖鍡l規(guī)定了國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。政府擁有了土地的規(guī)劃、開發(fā)和利用的權力，這就使得政府成為房地產(chǎn)市場的主體之一。在房地產(chǎn)市場上，政府通過對土地規(guī)劃，開發(fā)使用審批，給土地定價來實施對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。同時，土地使用權的轉(zhuǎn)讓也使政府成為土地開發(fā)的受益者，增加了當?shù)氐呢斦杖搿＊?/p>

（2）投資者。投資者是影響房地產(chǎn)市場的重要群體。投資者通過購得已開發(fā)或?qū)㈤_發(fā)的房產(chǎn)的所有權，等地地產(chǎn)價格上升后在將所有權轉(zhuǎn)讓，以獲得中間差價而獲利。投資者是造成房地產(chǎn)價格飆升的重要原因。

（3）居住購房者。這一群體是對住房的真正需求者，他們構成了房地產(chǎn)市場上的主要消費者。每一個家庭都是居住購房的需求者，住房消費占家庭收入的大部分。這一群體是以居住消費為目的，而不是以投資獲取利潤為目的，這一群體在購房前希望房價能夠適應當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，適應勞動者收入水平；購房后對于房價的漲跌則不是非常關注，只是希望房價不要過于變動，在心理上造成不好的影響。

（4）開發(fā)商。開發(fā)商是房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)目的是為了能夠獲得利潤。目前，由于房地產(chǎn)市場的特殊性，開發(fā)商對政府的政策已經(jīng)形成了免疫。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上已經(jīng)聚集了巨大的力量，甚至能夠影響政府的調(diào)控。房價的上漲跟開發(fā)商的利益追求是有很大關系的。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上獲取了超額利潤。

（5）其他相關者。其他利益相關者是跟房地產(chǎn)市場有間接利益相關的群體。這一群體的數(shù)量也是比較大的，如鋼筋水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、綠化行業(yè)等等主體，這些群體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲得了收益。

3關于房地產(chǎn)市場利益相關者利益均衡的思考

3.1均衡的涵義

均衡是物理學中的名詞，當一物體同時受到方向相反的兩個外力作用，這兩種力量恰好相等時，該物體由于受力相等而處于靜止的狀態(tài)，這種狀態(tài)就是均衡。利益均衡就是指各利益相關群體在相互的博弈之中實現(xiàn)零和狀態(tài)，即各利益主體都愿意維持現(xiàn)狀，相互之間相對平衡與和諧，就好像出現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)。

3.2房地產(chǎn)市場利益均衡

房地產(chǎn)市場的利益均衡就是指房地產(chǎn)市場上利益相關者都能夠獲得各自的利益，都愿意在現(xiàn)行狀態(tài)下扮演好自己的絕色。政府在房地產(chǎn)市場上做一個真正的宏觀調(diào)控者，按照和諧社會的要求做好房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃調(diào)節(jié)，促進土地開發(fā)利用；居住購房者能夠在現(xiàn)行工資水平下買得起適合各自家庭實際情況的住房；投資者能對針對地產(chǎn)投資市場獲得相應的合理的投資回報；開發(fā)商能夠獲得平均利潤，保持房地產(chǎn)開發(fā)的正常運作；其他利益相關者也能在房地產(chǎn)市場中獲得一定的利益。在這種狀態(tài)下，每一個利益相關者都能夠且愿意為房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的貢獻。

3.3關于房地產(chǎn)市場利益相關者利益均衡的思考

（1）住房的性質(zhì)需要進行細分。西方經(jīng)濟學家認為，可以根據(jù)市場在提供人們所需要的的產(chǎn)品方面如何發(fā)揮作用，來對產(chǎn)品進行分類。主要可以分為私人產(chǎn)品，純公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品。私人產(chǎn)品可以依靠市場提供有效率的數(shù)量。供給與需求能夠達到一個平衡的狀態(tài)。純公共產(chǎn)品不具有競爭性和排他性，這就使得其是無法通過市場來提供有效數(shù)量的。準公共產(chǎn)品是只具有競爭性或只具有排他性產(chǎn)品。住房是人類生活的必需品且住房支出占據(jù)了普通家庭收入的主要部分。筆者認為，普通住房為私人產(chǎn)品，可以通過市場來調(diào)節(jié)其價格。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤，但要考慮利潤的合理性問題。2007年福布斯富豪中國大陸排行榜的前十位有六位是從事房地產(chǎn)行業(yè)的大亨。這從另一個角度說明了中國房地產(chǎn)利潤較高。2005年中，國土資源部通過調(diào)研數(shù)據(jù)，曾對房地產(chǎn)商的利潤率問題進行過分析，結論是北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比重平均達到17.1％，其中最高的在

二、三環(huán)之間，達到了20.4％。目前，全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到30％～40％。這種暴利使得社會各行業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)開發(fā)，為獲得土地競爭激烈，導致炒作之風盛行。

篇7

貴陽市房地產(chǎn)在供應量方面：2013年商品房市場保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，供應量較2012年有所回落，但依然處于高位，成交量同比2012年持續(xù)上楊。2013年貴陽市場供應維持12年慣性，依然處于高位，總體有所回落，商品房供應量為1405.17萬m2，同比去年出現(xiàn)回落，跌幅達到13.36%。由于花果園、未來方舟及西南商貿(mào)城等大規(guī)模項目上市，供應量保持高位震蕩，連續(xù)兩年突破1000萬m。

二、貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在的問題

貴陽市房地產(chǎn)市場雖然成穩(wěn)定的增長，但是也存在諸多問題，特別是在監(jiān)管方面存在的問題異常突出，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）監(jiān)管體系不明朗，監(jiān)管效力分散

貴陽市現(xiàn)行的房地產(chǎn)監(jiān)管措施多是由各部門結合國家多部委下達的通知，針對為各階段市場調(diào)控需要分頭制定而出臺的，行業(yè)所涉及的房管、建設、規(guī)劃、國土、稅務、銀行、工商等部門各有監(jiān)管辦法或規(guī)定，條款關聯(lián)度不高，下發(fā)時間跨度較大，顯得整個市場監(jiān)管體系不夠明朗。由此也導致了各部門間各自獨立監(jiān)管、信息互通不暢、市場監(jiān)管效力分散。雖也組織多部門聯(lián)合監(jiān)管活動，圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)進行監(jiān)管審查，但由于活動時間短，收效只是一時，在長遠的監(jiān)管效用中收效甚微。

（二）房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺不完善

房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺包括內(nèi)部平臺和外部平臺。內(nèi)部平臺主要為管理部門提供房地產(chǎn)監(jiān)管的數(shù)據(jù)及信息的監(jiān)管平臺。外部平臺是指監(jiān)管部門面向公眾能及時快捷地了解房地產(chǎn)市場信息，同時，監(jiān)管部門迅速將反饋意見進行處理。目前在貴陽市，房地產(chǎn)監(jiān)管信息外部平臺主要是貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局所設立的房地產(chǎn)市場監(jiān)管處設立的網(wǎng)站和貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。前者網(wǎng)站共設立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門介紹五個欄目，這五個欄目中的信息均為2006~2009年的內(nèi)容，沒有一條2014至2010年的監(jiān)管信息，每個欄目中的信息內(nèi)容少，沒有及時更新，嚴重的影響公眾對監(jiān)管政策、制度的知情權。不理于監(jiān)管的實行。

（三）監(jiān)管部門的執(zhí)行力不夠

房地產(chǎn)市場包含了房地產(chǎn)從生產(chǎn)銷售到售后服務的全過程，是涉及土地、拆遷、規(guī)劃、融資、建筑等部門的龐大系統(tǒng)工程，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。因房地產(chǎn)市場涉面廣，監(jiān)管部門很難做到全方面有效的監(jiān)管，很多環(huán)節(jié)并沒有真正的監(jiān)管到位。

（四）監(jiān)管不當造成存在爛樓現(xiàn)象

貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管中，一直存在較大漏洞，不但未能發(fā)揮監(jiān)管其應有的作用、有時甚至由于操作不當，影響了公眾的日常生活。貴陽市房地產(chǎn)市場存在因監(jiān)管不當，造成許多樓盤存在質(zhì)量問題。如：世紀城、大正雨曦城等許多樓盤都存在墻壁出現(xiàn)裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質(zhì)量問題，這說明監(jiān)管部門在驗收房屋時，驗收沒有仔細到位，而且出現(xiàn)這些問題的部分樓盤，監(jiān)管部門未要求房開商限期整改，使得公眾的合法權益得不到保障。

三、完善貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的對策

（一）推進房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制改革

貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管涉及多方面的工作，客觀上需要一個統(tǒng)籌全面的工作的機構，這樣有利于解決政策互相抵觸的問題。在實踐中，可以成立議事協(xié)調(diào)機構，包括貴陽市住房與城鄉(xiāng)建設局、貴陽市國土資源局、貴陽市國家發(fā)展與改革委員會等部門的領導組成，由分管經(jīng)濟工作的領導組織協(xié)調(diào)各部門的監(jiān)管工作。這樣在政策制定時，與相關部門協(xié)商，保證政策之間的協(xié)調(diào)。

（二）加強房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺建設

貴陽市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺可以對房地產(chǎn)市場的信息進行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術手段，監(jiān)管信息并形成反饋機制和決策機制。貴陽市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺主要應提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時進行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監(jiān)管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產(chǎn)相關方面的事宜，并且為監(jiān)管部門決策和制定政策提供依據(jù)。

（三）構建房地產(chǎn)市場監(jiān)管問責制度

通過完善問責體系和問責制度，進一步健全監(jiān)管機構職責體系。首先要明確劃分各監(jiān)管部門和監(jiān)管人員的權責界限，確定官員問責標準。其次要加大同部門問責力度，并且對不同監(jiān)管部門有連帶責任的也要問責。最后要完善貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管問責的法律法規(guī)。具體來說，比如執(zhí)行差別化住房信貸、不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，要對相關負責人相關部門進行問責。

（四）監(jiān)管部門不定期抽查

為了確保市場穩(wěn)定，各相關監(jiān)管部門應不定期組織抽查，加強開發(fā)建設、預售等環(huán)節(jié)動態(tài)監(jiān)管。對存在問題的責令限期整改，逾期不改的給予相應處理，作為不良經(jīng)營行為記錄其信用檔案，并向社會曝光。

（五）完善房地產(chǎn)商品住房預售監(jiān)管制度

貴陽市監(jiān)管部門要嚴格商品住房預售許可管理，房開商應當按照預售方案售房，預售方案中若有主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示，并且預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保用于項目工程建設。以防止部分房開商樓盤未支付施工方款項，而樓盤卻已賣出。若房開商因有種原因無法支付施工方款項，而導致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購房多年，卻因房開商無法支付施工方尾款，導致施工方阻止戶主入住。目前此問題依舊沒有得到妥善的解決。監(jiān)管部門將預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，不僅確保用于項目工程建設，而且能確保戶主享受及時入住應有的權利。

四、結語

篇8

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

XX年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而XXXX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，XX年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從XX到XX年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從XX年XX年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

篇9

關鍵詞房地產(chǎn)土地開發(fā)成本

房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，起步于20世紀80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。

1我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.1地價“只漲不跌”

按照中國幾千年來的傳統(tǒng)觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財富。到了現(xiàn)代，對一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財富。這樣的思維導致我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財富。

1.2開發(fā)商取得了壟斷性資源——土地

近些年，越來越多的人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當然，它的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關。根據(jù)國務院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配中，農(nóng)民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個“噴嚏”，地方財收就會“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車上，開發(fā)商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。

1.3面積越來越大，資金占有量過多

早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價的提高幅度有多大，即使單位售價毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。

1.4商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加

隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運作成本，形成了市場銷售價格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運作比較困難的實際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發(fā)好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。

當然，我國的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀遠不只上述這些問題，當所有的問題交織在一起，牽一發(fā)而動全身時，則不僅會使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們頗感頭痛的難題了。

2我國房地產(chǎn)市場改革的方向

首先我們需要明確的一個概念是，為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題，目前不管是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟”模式，既有市場調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟領域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。

2.1讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎性作用

房地產(chǎn)市場確實是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調(diào)節(jié)的理由。相對于市場調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟領域而言，加強政府在社會領域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對于政府在房地產(chǎn)市場運行的微觀領域過度干預和管制所引起的低效率而言，其對經(jīng)濟宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則更富有效率。如果我們能夠認定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復雜，則進行市場取向的經(jīng)濟改革解決這些問題的效率也就越高。

明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。

2.2解決問題的關鍵還是在需求方面

明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，它使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當前的轉(zhuǎn)軌時期，對市場需求、百姓的實際消費偏好應重點考慮。市場經(jīng)濟的本質(zhì)要求任何決策都應從市場的實際需要出發(fā)，從市場需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個大方向，將會大大提高其實施成本和難度，最終的政策結果與原定的政策目標之間將會出現(xiàn)越來越大的偏差。

3我國房地產(chǎn)市場應采取的政策取向

目前推行的“住房供應體系”和“經(jīng)濟適用房”有關政策認為，我國城鎮(zhèn)居民的住房結構應大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關鍵。這一政策的出臺，無疑在很大程度上出于對房價過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價過高，居民承受能力不足的原因卻非常復雜，并非單純地通過貼補地價、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟適用房政策就能解決。此外，住房供應體系中所提出的中國城鎮(zhèn)居民各類住房的比例是否科學合理，也是一個尚需討論的問題。

篇10

關鍵詞：內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；去庫存

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年3月16日

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個百分點。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開放投資的比重為70.2%。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個百分點。房屋竣工面積1，697.16萬平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個百分點。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個百分點。

二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資面臨的問題

2015年，自內(nèi)蒙古治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、房屋開發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉(zhuǎn)，但形勢仍不容樂觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經(jīng)測算，消化現(xiàn)有庫存平均需要10年以上；二是居民消費動力不足。2015年，自治區(qū)居民消費價格總指數(shù)增長乏力，同比增長1.1%，居住消費同比下降0.3%，12月居民消費價格總指數(shù)環(huán)比上升0.5%，居住消費環(huán)比上升0.3%，住房銷售成交量低迷；三是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當?shù)孛癖姷南M和房地產(chǎn)企業(yè)的資金再融資。與此同時，由于現(xiàn)金流緊張及為及時變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)抵債問題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費政策，存在信貸抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)成本較高、重復上稅等問題，高額的稅費加重了企業(yè)和個人的負擔，無益于解決多角債務危機，整體上制約了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

三、積極破解困局，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制

2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（內(nèi)政辦[2015]58號），積極破解房地產(chǎn)市場發(fā)展困局，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制；2016年，政府辦公廳對外《人民政府關于做好房地產(chǎn)去庫存工作進一步促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見》，對棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵農(nóng)民進城購房、全面落實購房落戶等政策，都給出了明確的指導意見。參考自治區(qū)政府出臺的政策文件以及發(fā)達省市經(jīng)驗，提出以下建議：

（一）進一步調(diào)整現(xiàn)行扭曲、限制房地產(chǎn)正常需求政策的政策建議。一是取消購買商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣（市、區(qū)）對居民（含外地居民）在本地區(qū)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款以及權屬登記手續(xù)時，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購房和房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購房人家庭住房套數(shù)認定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋權屬登記機構查詢。房屋權屬登記機構出具的查詢證明只載明購房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購買改善性普通商品住房按首套住房認定；二是進一步優(yōu)化住房供應套型結構。取消對商品住房戶型設計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，放開商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求開發(fā)適銷對路商品住房的土地需求。對于國有土地使用權出讓合同中已經(jīng)明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，開發(fā)適銷對路的商品住房。

（二）因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實購房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內(nèi)，個人異地購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按當?shù)貞艏咴谫彿克诔擎?zhèn)落戶。鼓勵長期進城經(jīng)商、務工的農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口依法轉(zhuǎn)讓其原有農(nóng)村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購買商品住房并落戶；二是清理規(guī)范新建商品房銷售和進戶環(huán)節(jié)收費行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設安裝費用，一律計入新建住房開發(fā)建設總成本，不得在房價外向購房者另行收取。要嚴格執(zhí)行自治區(qū)財政廳、發(fā)展改革委、經(jīng)濟和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費和政府性基金目錄清單的通知》（內(nèi)財非稅[2015]74號）規(guī)定，凡未列入《涉企行政事業(yè)性收費目錄清單》和《涉企政府性基金目錄清單》的收費項目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設立的涉企行政事業(yè)性收費和基金項目一律廢止，被收費企業(yè)對擅自設立的行政事業(yè)性收費項目和政府性基金有權拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)的《關于加強新建居住建筑供熱計量裝置和室內(nèi)溫度調(diào)控裝置購置及安裝費用管理的通知》（內(nèi)建城[2013]17號）中規(guī)定的“在新建居住建筑達到預售條件時，房屋建設單位應暫按1，500元/戶付款標準將建筑物熱力入口和用戶的供熱計量裝置、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置的購置費用交予供熱單位設立的專門賬戶”內(nèi)容停止執(zhí)行；三是合理調(diào)整契稅稅率。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅，購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產(chǎn)權調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅；四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對購買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，金融機構執(zhí)行首套住房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機構應縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；五是進一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開展區(qū)內(nèi)異地貸款業(yè)務，降低貸款費用，優(yōu)化貸款辦理流程。

（三）推動開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結構，盤活存量資產(chǎn)的政策建議。一是進一步加大存量商品房促銷力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產(chǎn)展覽交易會，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，出臺減免交易稅費、讓利促銷等臨時性的購房政策措施，積極引導剛性購房需求和改善型購房需求。鼓勵和支持機關、企事業(yè)單位團體購買商品住宅，特別是鼓勵企業(yè)購買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵和引導各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學生創(chuàng)業(yè)園，完善相關配套服務，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地；二是培育和發(fā)展房屋租賃市場，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務平臺，大力發(fā)展住房租賃市場，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃服務；三是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機構在風險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，加強與各類發(fā)債主管機構的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券；對擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和獨立可預測現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，允許通過資產(chǎn)證券化、發(fā)行銀行理財產(chǎn)品等方式籌集資金。進一步落實自治區(qū)人民政府與中國銀行間市場交易商協(xié)會簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。

（四）進一步推動棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣（市、區(qū)）人民政府可以以政府購買服務的方式，利用自有資金、棚改補助資金、銀行貸款，從市場購買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實物保障為主轉(zhuǎn)向建設和租賃補貼并重，實現(xiàn)“補磚頭”與“補人頭”的結合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實不能滿足房源要求的，才可適當新建。

主要參考文獻：

[1]統(tǒng)計局[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計月報，2015.12.