導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇物業(yè)管理費(fèi)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    我認(rèn)為，這種促銷方式是不可取的，沒有法律依據(jù)。

    我從物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)談起，在國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定：“本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用”。一句話：取之于民、用之于民。

    物業(yè)管理費(fèi)不完全是物業(yè)管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入上面說(shuō)的各種消耗。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額是固定的。從理論上來(lái)說(shuō)，如果部分人不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)總額就會(huì)減少，相應(yīng)地用于消耗的款項(xiàng)也會(huì)減少，提供的物業(yè)服務(wù)會(huì)打折扣。那么交齊物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主有得到完善物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利，這對(duì)于他們是不公平的。

    對(duì)于高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，情形就更嚴(yán)重。不久前，我在文章中談道：高檔物業(yè)是按照倒算的辦法計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)的。物業(yè)管理公司先算出本物業(yè)管理年度總共應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)總額，再將總金額除以該物業(yè)總建筑面積或是產(chǎn)權(quán)人數(shù)，得出每平方米建筑面積或每位產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)，并按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人、使用人等收取。

    打個(gè)比方，物業(yè)管理費(fèi)為6塊錢，共三位業(yè)主，則每人需要交2塊錢?？墒侨绻饬艘晃粯I(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，那么另外兩位業(yè)主就得各交3塊錢。免收的物業(yè)管理費(fèi)最終還是攤到了其他業(yè)主頭上。

    有些發(fā)展商或物業(yè)管理公司稱：免交的物業(yè)管理費(fèi)是由該小區(qū)的物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)抵充的。這種說(shuō)法不能說(shuō)沒有道理，但實(shí)際上很難操作。

    從財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)的主要利潤(rùn)是主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用的凈額。

篇2

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)；法律保障機(jī)制 

按照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，居住小區(qū)由物業(yè)管理者進(jìn)行綜合管理，因此小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理者簽訂物業(yè)管理合同以規(guī)定雙方的權(quán)利義務(wù)。對(duì)物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，其主要義務(wù)是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，同時(shí)獲得相應(yīng)的對(duì)價(jià)，即物業(yè)管理者享有收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利。

1 物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀

我們經(jīng)常在媒體上看到，物業(yè)管理者由于收不到物業(yè)管理費(fèi)而采用非正常的方式迫使業(yè)主繳費(fèi)，如采用停水、停電等手段；業(yè)主在遇到這種情況時(shí)往往會(huì)起訴到法院，要求物業(yè)管理者停止侵權(quán)、賠償實(shí)際損失，因?yàn)槲飿I(yè)管理者不過(guò)是供水、供電等單位收費(fèi)，無(wú)權(quán)私自停止能源的供應(yīng)。

實(shí)際上，物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)的原因是多樣的：

第一，開發(fā)商沒有依照房屋買賣合同提供相應(yīng)的配套設(shè)施，業(yè)主將之歸咎于物業(yè)管理者。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系往往有以下兩種：第一，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間是母子公司關(guān)系；第二，開發(fā)商出售房屋并將小區(qū)移交給物業(yè)管理者后，隨即解散。由于房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，開發(fā)商任意違反合同的事件不斷出現(xiàn)，業(yè)主對(duì)開發(fā)商的行為極為反感，但通過(guò)控告或訴訟的方式很難在短期內(nèi)解決問題?；陂_發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系，業(yè)主們通過(guò)拒繳物業(yè)管理費(fèi)的方式來(lái)要求物業(yè)公司解決問題。

第二，業(yè)主以拒繳物業(yè)管理費(fèi)為手段，要求物業(yè)管理者提高服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)法律規(guī)定及物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理，而管理的內(nèi)容是全面的，但這種全面服務(wù)并非意味小區(qū)內(nèi)一切服務(wù)。比如，業(yè)主的自行車在車棚中失竊，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者沒有盡到保安職責(zé)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；但物業(yè)管理者認(rèn)為失竊作為一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，由自己承擔(dān)失竊責(zé)任如同要求公安部門承擔(dān)失竊責(zé)任一樣，是荒謬的。業(yè)主在自身要求不得滿足的情況下，采用拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式以作抵制。

第三，業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力有限，無(wú)力繳納物業(yè)管理費(fèi)。就全國(guó)各地現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，新建小區(qū)一般都聘有物業(yè)管理者，并且按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，個(gè)別業(yè)主無(wú)權(quán)拒絕業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理公司的物業(yè)管理行為。也有學(xué)者認(rèn)為，“業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利已不僅是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)的性質(zhì)，即業(yè)主基于其對(duì)建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已經(jīng)成為公共管理中的一員?！?在此情況下，物業(yè)管理具有公益性，業(yè)主無(wú)權(quán)通過(guò)放棄對(duì)公益的享有而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

然而新建小區(qū)中有一部分業(yè)主屬于市政改造的拆遷安置戶，其中的許多業(yè)主本身屬于低保戶或接近低保的狀態(tài)，失業(yè)、疾病已經(jīng)使他們窮困潦倒，日常飲食、衣物、水電開支以及家庭成員就讀、就醫(yī)等費(fèi)用已經(jīng)使他們負(fù)債累累，而現(xiàn)行的社會(huì)保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業(yè)管理費(fèi)，從實(shí)務(wù)角度來(lái)講不具操作性。我們知道，法律對(duì)民事權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，主要通過(guò)實(shí)體法和程序法，而綜合上述三類原因，我們可以看出，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的保障是不夠完善的。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應(yīng)當(dāng)從實(shí)體法和程序法兩個(gè)層面對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)進(jìn)行保障。

2 物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制

我國(guó)實(shí)體法律對(duì)物業(yè)管理法律機(jī)制以及其他相關(guān)法律機(jī)制的設(shè)置存在不合理因素。我們下面將具體研究現(xiàn)行實(shí)體法律對(duì)物業(yè)管理者收費(fèi)權(quán)的影響。

（1）現(xiàn)行法律允許開發(fā)商與物業(yè)管理者為母子公司，勢(shì)必產(chǎn)生業(yè)主不信任物業(yè)管理者的后果，應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則，禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)的公司從事物業(yè)管理行業(yè)。

我們提出這種建議主要基于以下幾個(gè)理由：

①開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的母子公司關(guān)系，不利于業(yè)主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨(dú)立民事主體，各自獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國(guó)看，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設(shè)單位派生出來(lái)的'父子關(guān)系'企業(yè)”， 且母子公司的高級(jí)管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開發(fā)或銷售方面的違約行為，且由于母子公司之間責(zé)任獨(dú)立，業(yè)主無(wú)法向物業(yè)管理者追究房屋開發(fā)者或銷售者的責(zé)任。

②復(fù)雜的母子公司關(guān)系，會(huì)帶來(lái)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的紛爭(zhēng)。業(yè)主是普通的社會(huì)公眾，對(duì)法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對(duì)商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復(fù)雜的關(guān)系，比如母子公司關(guān)系和總分公司關(guān)系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業(yè)主厘清母子公司之間的權(quán)利義務(wù)分離的關(guān)系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對(duì)物業(yè)管理行業(yè)設(shè)置準(zhǔn)入規(guī)則，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商從事物業(yè)管理行業(yè)。

（2）現(xiàn)行法律對(duì)開發(fā)商解散項(xiàng)目公司沒有任何限制性規(guī)定，當(dāng)項(xiàng)目公司違反房屋銷售合同的約定時(shí)，業(yè)主無(wú)法找到承擔(dān)責(zé)任的主體，勢(shì)必造成業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司而拒絕繳費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的市場(chǎng)退出規(guī)則，嚴(yán)格限制項(xiàng)目公司的解散。

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，開發(fā)商往往設(shè)立一個(gè)子公司，章程里約定，由該子公司專門開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，待項(xiàng)目結(jié)束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開發(fā)商逃避責(zé)任：由于開發(fā)商與項(xiàng)目公司之間是母子公司關(guān)系，開發(fā)商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無(wú)需承擔(dān)直接責(zé)任；同時(shí)項(xiàng)目公司又已經(jīng)清算終止，失去主體資格，業(yè)主無(wú)法讓其承擔(dān)責(zé)任，因此母公司也不會(huì)有股利上的間接損失。開發(fā)商之所以能夠如此運(yùn)作，在于法律沒有對(duì)項(xiàng)目公司的解散作出限制。我們建議立法應(yīng)當(dāng)確立項(xiàng)目公司解散必須具備兩個(gè)條件：

篇3

    購(gòu)房人在簽購(gòu)房合同的同時(shí)會(huì)被要求簽署《房屋使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱公約），一份完整的公約應(yīng)包括物業(yè)的基本情況，產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商、物業(yè)公司各自的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)的收取辦法以及違約責(zé)任等。

    要提醒讀者的是，所簽訂的公約一定要經(jīng)過(guò)北京市土地管理局核準(zhǔn)。在近日出臺(tái)的《高檔物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定，在成立物業(yè)管理委員會(huì)之前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按購(gòu)房時(shí)與產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收費(fèi)。很多讀者非常關(guān)心管理部門是如何對(duì)公約中物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核準(zhǔn)的？經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)的物業(yè)管理收費(fèi)能否意味著管理部門保證收費(fèi)的合理性？

    負(fù)責(zé)《房屋使用、管理、維修公約》核定工作的鄒先生介紹，公約中就物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定主要有以下兩種形式：

    一、公約中不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目。這類公約多是在1997年9月開始公約核定工作以前簽署的，都未經(jīng)核準(zhǔn)。現(xiàn)在補(bǔ)辦核準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，如果規(guī)定具體收費(fèi)金額，而且要求業(yè)主必須遵守，業(yè)主不容易接受，所以只規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目。在核定過(guò)程中主要看這些收費(fèi)項(xiàng)目是否符合建設(shè)部1996 年266號(hào)文件《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，266號(hào)文件允許的收費(fèi)包括8項(xiàng)，即管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)；最近又被批準(zhǔn)擴(kuò)充了管理公司的酬金和公共設(shè)施和公共場(chǎng)所的保險(xiǎn)兩項(xiàng)收費(fèi)。超出以上10項(xiàng)的收費(fèi)就不能被批準(zhǔn)。在收費(fèi)項(xiàng)目確定以后，物業(yè)公司不能單方面制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司要根據(jù)這些項(xiàng)目與業(yè)主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商主要是通過(guò)公告方式進(jìn)行的。

    二、公約中對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體規(guī)定。這類“公約”一般是在房屋銷售之前已經(jīng)被核準(zhǔn)，可以和購(gòu)房合同同時(shí)簽署。此類公約會(huì)明確寫出物業(yè)管理費(fèi)為每平方米多少錢。購(gòu)房人要想清楚這個(gè)水平能不能接受，一旦簽字就必須按照這個(gè)規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)?！肮s”經(jīng)過(guò)核定只表明公約的各個(gè)條款符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，并不說(shuō)明管理機(jī)關(guān)保證公約中規(guī)定的物業(yè)管理收費(fèi)一定是合理的。合理與否關(guān)鍵看入住后物業(yè)管理水平是否與所收費(fèi)用相適應(yīng)。 在簽訂公約時(shí)還沒有開始物業(yè)管理，所以無(wú)法判斷其管理服務(wù)水平是否與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配。這時(shí)候購(gòu)房人首先應(yīng)該確定自己是想購(gòu)買最高品質(zhì)的物業(yè)管理，或是一般水平的物業(yè)管理，還是圖便宜選擇低于一般水平的物業(yè)管理。在簽訂公約時(shí)只能考慮到這一步，至于能否實(shí)現(xiàn)承諾，就要看管理公司的信譽(yù)和實(shí)力了。

篇4

(一)開發(fā)商原因

1．由于一些開發(fā)商為了謀求暴利，在施工階段，不按照施工規(guī)范進(jìn)行施工，更改原設(shè)計(jì)方案，利用偽劣產(chǎn)品、偷工減料、縮短工期等降低施工成本，造成工程質(zhì)量低劣。有些業(yè)主面對(duì)這些工程質(zhì)量低劣問題，不清楚是應(yīng)同開發(fā)商進(jìn)行交涉來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利，而把這些意見和問題轉(zhuǎn)嫁在物業(yè)管理公司身上，讓物業(yè)管理公司給予解決，如果不給解決就不繳物業(yè)管理費(fèi)。

2．一些開發(fā)商為了急于售房，在售房階段采用夸大宣傳，承諾能為業(yè)主在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)給予一定的優(yōu)惠，能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等，待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)售房時(shí)的承諾都是虛假承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，并且承諾與實(shí)際現(xiàn)狀相差甚遠(yuǎn)，真正收取物業(yè)費(fèi)的是物業(yè)管理公司，而不是開發(fā)商，物業(yè)管理公司根本無(wú)法兌現(xiàn)開發(fā)商的這些承諾，這些問題根本得不到解決，這一損失業(yè)主得不到滿意答復(fù)，最終導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理公司繳

(二)物業(yè)管理公司自身原因

1．從業(yè)人員自身素質(zhì)差。現(xiàn)在我國(guó)的物業(yè)管理公司多數(shù)是從原來(lái)的房地產(chǎn)公司分立出來(lái)的，缺乏必要的設(shè)備管理人才，這樣就造成管理不到位，人員自身素質(zhì)較低，先進(jìn)設(shè)備不能夠熟練操作，對(duì)業(yè)主提供服務(wù)，不熱情、不主動(dòng)、不及時(shí)，業(yè)主得不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，因此，業(yè)主不甘心情愿的繳物業(yè)管理費(fèi)。

2．收費(fèi)不規(guī)范。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，作為以盈利為目的的物業(yè)管理公司，如果只片面追求利潤(rùn)而不考慮社會(huì)效益，就會(huì)很容易造成失信于業(yè)主的情況發(fā)生，如果收取的費(fèi)用偏高，業(yè)主會(huì)很難接受，如果收取的費(fèi)用偏低，則會(huì)影響到物業(yè)管理公司的發(fā)展，物業(yè)管理公司為了在競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下追求利潤(rùn)，其各自存在不同程度的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏收費(fèi)規(guī)范，巧立收費(fèi)名目進(jìn)行亂收費(fèi)、高收費(fèi)，來(lái)獲取不合理的利潤(rùn)，使業(yè)主難以接受，不愿意繳物業(yè)管理費(fèi)。

3．收支不透明。物業(yè)管理公司不愿意向業(yè)主公開物業(yè)管理費(fèi)收支情況，業(yè)主無(wú)法了解到自己所繳納的物業(yè)費(fèi)是如何分配使用的，造成心理不平衡進(jìn)而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

(三)業(yè)主原因

1．業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)淡薄。物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，現(xiàn)階段我國(guó)整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠深入，有些業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)的觀念，在長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，福利分房修房都有單位負(fù)責(zé)，住戶一分錢不用花，這一觀念住戶以根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房改革的快速發(fā)展，人們要拋棄房改前的舊的房管意識(shí)，來(lái)適應(yīng)和接受房改后的新的物業(yè)管理模式，讓住戶花錢買物業(yè)服務(wù)這一新生事物住戶難以接受，甚至有些業(yè)主交了物業(yè)管理費(fèi)，但得知其他業(yè)主沒交物業(yè)管理費(fèi)同樣能享受物業(yè)服務(wù)，他們就會(huì)效仿那些沒有繳費(fèi)的業(yè)主，后來(lái)也不繳物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)收費(fèi)進(jìn)入惡性循環(huán)軌道。

2．業(yè)主新房入住率低。隨著住房商品化及住房制度改革步伐的加快，人們買房不僅僅是為了居住，有的是以投資掙錢為目的，購(gòu)買多套樓房的人不斷增加，造成新房入住率低，有些新建小區(qū)多年來(lái)入住率只達(dá)到50%，導(dǎo)致物業(yè)管理公司想收費(fèi)根本找不到人，通過(guò)打電話、下文書通知等形式進(jìn)行催繳，但業(yè)主無(wú)動(dòng)于衷，根本不給繳費(fèi)，理由是本人不住房，用不著物業(yè)管理，因此，不用繳物業(yè)管理費(fèi)。

二、解決物業(yè)管理收費(fèi)問題的探討

(一)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度

1．加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度。要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商建房工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商利用偽劣產(chǎn)品、偷工減料等手段，確保工程質(zhì)量，物業(yè)管理公司要與開發(fā)商辦理好房產(chǎn)交接手續(xù)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問題的房產(chǎn)要在開發(fā)商處理完畢后再接管，開發(fā)商必須制定房屋質(zhì)量保修說(shuō)明和物業(yè)使用說(shuō)明，向業(yè)主明示后發(fā)放，以免給入住后的業(yè)主留下隱患。

2．防止開發(fā)商在售樓時(shí)的虛假承諾。業(yè)主在買房時(shí)，要與物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，落實(shí)開發(fā)商的承諾是否屬實(shí)，能否兌現(xiàn)，以免入住后繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)發(fā)生糾紛。并且業(yè)主也應(yīng)參與房屋的驗(yàn)收工作，如有質(zhì)量問題，把問題解決在入住前。

(二)加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)

1．提高從業(yè)人員自身素質(zhì)。物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，提高工作效率，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)助的能力，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的利益，在工作中以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”為宗旨，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動(dòng)熱情地為每一位業(yè)主解決困難，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)溫暖業(yè)主的心，使業(yè)主由被動(dòng)繳費(fèi)變主動(dòng)繳費(fèi)。

2．規(guī)范收費(fèi)行為。目前，為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制對(duì)物業(yè)管理公司提出的新要求，物業(yè)管理公司要根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定及本地區(qū)實(shí)際情況，制定出具有可操作性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向政府主管部門和物價(jià)部門提交申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3．增強(qiáng)收支透明度。物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化管理，定期公布收支情況，將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，在管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，加強(qiáng)收費(fèi)的監(jiān)督力度，接受業(yè)主質(zhì)詢和監(jiān)督，使業(yè)主明白自己繳納的物業(yè)管理費(fèi)，用在什么地方，使業(yè)主明白繳納物業(yè)管理費(fèi)的重要性和必要性，進(jìn)而使業(yè)主能夠自覺的繳納物業(yè)管理費(fèi)。

(三)提高業(yè)主消費(fèi)意識(shí)及新房入住率

1．提高業(yè)主消費(fèi)意識(shí)。通過(guò)新聞媒體、有關(guān)部門，大力宣傳物業(yè)管理知識(shí)，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的和諧關(guān)系，并且，能使業(yè)主清楚地認(rèn)識(shí)到繳納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，能使物業(yè)管理公司收費(fèi)工作順利進(jìn)行。

篇5

（1）物業(yè)費(fèi)的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。由于未交費(fèi)的業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)享受到了與繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主同樣的物業(yè)服務(wù)，其他繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益的侵害，繳費(fèi)意愿下降。進(jìn)而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級(jí)，已繳費(fèi)的業(yè)主甚至也會(huì)加入到不繳費(fèi)的行列，加劇物業(yè)費(fèi)拖欠矛盾。

（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)使公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)。當(dāng)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產(chǎn)和投資就會(huì)相應(yīng)的得不到應(yīng)有的保值和增值。小區(qū)里的公共設(shè)施設(shè)備是整個(gè)小區(qū)所有業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)共同財(cái)產(chǎn)沒有很好的保護(hù)，損失的就是業(yè)主自己的利益。

（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)微利行業(yè)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應(yīng)有的保證，這樣必然導(dǎo)致人員流失，服務(wù)品質(zhì)下降，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的撤管，這會(huì)讓整個(gè)小區(qū)的業(yè)主的資產(chǎn)貶值。

（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價(jià)局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司有意見可以進(jìn)行溝通和調(diào)解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費(fèi)后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會(huì)的委托，依法提起法律訴訟，來(lái)追繳沒有繳納的物業(yè)費(fèi)和滯納金。

2我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)也走進(jìn)了城市千家萬(wàn)戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、行業(yè)制度建設(shè)執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費(fèi)理念落后等原因，物業(yè)收費(fèi)難現(xiàn)象還較為普遍，已經(jīng)嚴(yán)重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

2.1開發(fā)商遺留問題多導(dǎo)致小區(qū)管理先天不足

住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質(zhì)量的功能；既要有合格的房屋質(zhì)量品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關(guān)的幼兒園、超市、活動(dòng)中心等設(shè)施。但在我國(guó)的住宅小區(qū)當(dāng)中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴(yán)，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動(dòng)中心等場(chǎng)所，甚至出現(xiàn)建筑質(zhì)量不合格、小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)、道路設(shè)計(jì)不合理等問題。這直接導(dǎo)致了物業(yè)管理對(duì)象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務(wù)難度加大。此外，許多開發(fā)商在建設(shè)及銷售時(shí)做出許多虛假承諾，得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并通過(guò)拒交物業(yè)管理費(fèi)用以示不滿。

2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平整體較低服務(wù)質(zhì)量不高

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務(wù)管理理論和手段及設(shè)施設(shè)備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務(wù)公司缺乏對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)技巧，特別是當(dāng)小區(qū)存在規(guī)劃不當(dāng)、物業(yè)存在質(zhì)量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，甚至導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。進(jìn)而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法提到高質(zhì)量的服務(wù)，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務(wù)。低質(zhì)量的服務(wù)，最終會(huì)引起許多業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅，這些都會(huì)是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的借口。

2.3行業(yè)制度建設(shè)、落實(shí)和政府管理不到位

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)盡管經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對(duì)不交、少交、欠繳物業(yè)管理費(fèi)的情況作了相關(guān)的規(guī)定。但由于走法律程序時(shí)間比較長(zhǎng)、成本比較大等原因，相關(guān)法律法規(guī)程序在實(shí)際操作中很難去執(zhí)行，無(wú)法滿足時(shí)代的需求。同時(shí)，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。在物業(yè)收費(fèi)方面，我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)辦法一直是由政府指導(dǎo)定價(jià)，存在一定的弊端。如，在同一小區(qū)，不同等級(jí)不同規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導(dǎo)方式定價(jià)，勢(shì)必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費(fèi)的收取。在實(shí)踐中，由于物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的歸納類不明確，性質(zhì)不清晰，而且對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取沒有精準(zhǔn)的計(jì)算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不斷提高。但業(yè)主卻未必認(rèn)可，進(jìn)而導(dǎo)致了業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費(fèi)難上加難。

2.4業(yè)主物業(yè)消費(fèi)理念落后認(rèn)識(shí)不清

目前物業(yè)管理已走進(jìn)大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)大部分都投入在小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，保潔和保安非常簡(jiǎn)單，成本極低，甚至對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的存在必要性產(chǎn)生懷疑，認(rèn)為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費(fèi)。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務(wù)有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費(fèi)繳得不值，從而產(chǎn)生了業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，造成收費(fèi)困難。

3解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對(duì)策

3.1完善有關(guān)法律法規(guī)，制定市場(chǎng)化的新的定價(jià)模式

物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)，須加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。特別是要在吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理辦法及經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，征求社會(huì)各界有關(guān)人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關(guān)法規(guī)。在物業(yè)管理費(fèi)用的定價(jià)問題上，政府應(yīng)該進(jìn)一步將主導(dǎo)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主，實(shí)行競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)化的形式?？商剿骰谖飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成因素，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分為綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、共用部位及公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)等幾個(gè)類別，不同類別的服務(wù)內(nèi)容從高到低又細(xì)分為多個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點(diǎn)和需要選擇。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)最終定價(jià)應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定。

3.2加強(qiáng)第三方監(jiān)督維權(quán)，維系業(yè)主和服務(wù)企業(yè)合理權(quán)益

目前，之所以業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)缺少信任，其根源是相關(guān)服務(wù)的定價(jià)也是沒有可靠依據(jù)的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，科學(xué)、客觀、公正的算物業(yè)費(fèi)價(jià)格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)重算。對(duì)老舊的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也可以委托第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。在費(fèi)用的繳納方面，也可成立第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)來(lái)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。特別是針對(duì)部分惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的追繳問題。由于第三方機(jī)構(gòu)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關(guān)系，因此能夠做到公平公正。同時(shí)，能淡化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對(duì)走法律程序追繳物業(yè)管理費(fèi)用的怨氣轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。

3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)水平

篇6

[關(guān)鍵詞] 住宅；物業(yè)管理；收費(fèi)難

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028

[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03

自1981年3月在深圳成立中國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)公司以來(lái)，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，并被社會(huì)大眾廣泛接受，成為促進(jìn)城市管理進(jìn)步和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的重要手段。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平不高、行業(yè)管理不到位等諸多原因，目前業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛不斷。其中，以物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難問題最為突出。據(jù)調(diào)查，“當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的某些服務(wù)不滿意，你會(huì)怎么辦”時(shí)，有56.8%的業(yè)主會(huì)選擇拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有26%的業(yè)主會(huì)選擇更換物業(yè)公司，14%業(yè)主會(huì)選擇集體抗議，選擇和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)解的只有4%。

嚴(yán)重的物業(yè)管理收費(fèi)難問題會(huì)既侵害了已繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益，又會(huì)使物業(yè)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)下降，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，并進(jìn)一步影響服務(wù)質(zhì)量，加劇物業(yè)費(fèi)收取的難度，從而把物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系帶入到一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈，危害物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文以住宅小區(qū)物業(yè)為例，在總結(jié)我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)象的基礎(chǔ)上，分析原因，結(jié)合實(shí)際提出一點(diǎn)對(duì)策和建議。

1 物業(yè)管理收費(fèi)難的現(xiàn)狀及危害

物業(yè)管理費(fèi)是整個(gè)住宅小區(qū)正常開支和運(yùn)行的基本支撐。物業(yè)管理費(fèi)的支出，一部分用于管理和服務(wù)該小區(qū)的人員工資和福利，一部分作為“服務(wù)項(xiàng)目的物資損耗補(bǔ)償費(fèi)”，即公共設(shè)施和設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用和物業(yè)管理的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)和法定稅率。若物業(yè)管理費(fèi)用交納率不足，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)公司的管理質(zhì)量將嚴(yán)重受到影響，進(jìn)而小區(qū)整個(gè)物業(yè)資產(chǎn)將貶值。

在我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)上，物業(yè)收費(fèi)難的現(xiàn)象目前普遍存在，收費(fèi)難的問題已經(jīng)嚴(yán)重制約著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的向前發(fā)展。目前，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是低利潤(rùn)運(yùn)行。特別是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、老舊小區(qū)多的地區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的情況更不容樂觀。收費(fèi)難問題的存在已嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。若未能很好地解決，勢(shì)必將物業(yè)管理行業(yè)帶入到惡性循環(huán)的怪圈。

（1）物業(yè)費(fèi)的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。由于未交費(fèi)的業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)享受到了與繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主同樣的物業(yè)服務(wù)，其他繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益的侵害，繳費(fèi)意愿下降。進(jìn)而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級(jí)，已繳費(fèi)的業(yè)主甚至也會(huì)加入到不繳費(fèi)的行列，加劇物業(yè)費(fèi)拖欠矛盾。

（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)使公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)。當(dāng)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產(chǎn)和投資就會(huì)相應(yīng)的得不到應(yīng)有的保值和增值。小區(qū)里的公共設(shè)施設(shè)備是整個(gè)小區(qū)所有業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)共同財(cái)產(chǎn)沒有很好的保護(hù)，損失的就是業(yè)主自己的利益。

（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)微利行業(yè)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應(yīng)有的保證，這樣必然導(dǎo)致人員流失，服務(wù)品質(zhì)下降，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的撤管，這會(huì)讓整個(gè)小區(qū)的業(yè)主的資產(chǎn)貶值。

（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價(jià)局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司有意見可以進(jìn)行溝通和調(diào)解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費(fèi)后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會(huì)的委托，依法提起法律訴訟，來(lái)追繳沒有繳納的物業(yè)費(fèi)和滯納金。

2 我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)也走進(jìn)了城市千家萬(wàn)戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、行業(yè)制度建設(shè)執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費(fèi)理念落后等原因，物業(yè)收費(fèi)難現(xiàn)象還較為普遍，已經(jīng)嚴(yán)重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

2.1 開發(fā)商遺留問題多導(dǎo)致小區(qū)管理先天不足

住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質(zhì)量的功能；既要有合格的房屋質(zhì)量品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關(guān)的幼兒園、超市、活動(dòng)中心等設(shè)施。但在我國(guó)的住宅小區(qū)當(dāng)中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴(yán)，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動(dòng)中心等場(chǎng)所，甚至出現(xiàn)建筑質(zhì)量不合格、小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)、道路設(shè)計(jì)不合理等問題。這直接導(dǎo)致了物業(yè)管理對(duì)象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務(wù)難度加大。此外，許多開發(fā)商在建設(shè)及銷售時(shí)做出許多虛假承諾，得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并通過(guò)拒交物業(yè)管理費(fèi)用以示不滿。

2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平整體較低服務(wù)質(zhì)量不高

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務(wù)管理理論和手段及設(shè)施設(shè)備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務(wù)公司缺乏對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)技巧，特別是當(dāng)小區(qū)存在規(guī)劃不當(dāng)、物業(yè)存在質(zhì)量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，甚至導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。進(jìn)而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法提到高質(zhì)量的服務(wù)，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務(wù)。低質(zhì)量的服務(wù)，最終會(huì)引起許多業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅，這些都會(huì)是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的借口。

2.3 行業(yè)制度建設(shè)、落實(shí)和政府管理不到位

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)盡管經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對(duì)不交、少交、欠繳物業(yè)管理費(fèi)的情況作了相關(guān)的規(guī)定。但由于走法律程序時(shí)間比較長(zhǎng)、成本比較大等原因，相關(guān)法律法規(guī)程序在實(shí)際操作中很難去執(zhí)行，無(wú)法滿足時(shí)代的需求。同時(shí)，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

在物業(yè)收費(fèi)方面，我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)辦法一直是由政府指導(dǎo)定價(jià)，存在一定的弊端。如，在同一小區(qū)，不同等級(jí)不同規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導(dǎo)方式定價(jià)，勢(shì)必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費(fèi)的收取。在實(shí)踐中，由于物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的歸納類不明確，性質(zhì)不清晰，而且對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取沒有精準(zhǔn)的計(jì)算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不斷提高。但業(yè)主卻未必認(rèn)可，進(jìn)而導(dǎo)致了業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費(fèi)難上加難。

2.4 業(yè)主物業(yè)消費(fèi)理念落后認(rèn)識(shí)不清

目前物業(yè)管理已走進(jìn)大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)大部分都投入在小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，保潔和保安非常簡(jiǎn)單，成本極低，甚至對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的存在必要性產(chǎn)生懷疑，認(rèn)為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費(fèi)。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務(wù)有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費(fèi)繳得不值，從而產(chǎn)生了業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，造成收費(fèi)困難。

3 解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對(duì)策

3.1 完善有關(guān)法律法規(guī)，制定市場(chǎng)化的新的定價(jià)模式

物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)，須加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。特別是要在吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理辦法及經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，征求社會(huì)各界有關(guān)人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關(guān)法規(guī)。

在物業(yè)管理費(fèi)用的定價(jià)問題上，政府應(yīng)該進(jìn)一步將主導(dǎo)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主，實(shí)行競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)化的形式。可探索基于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成因素，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分為綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、共用部位及公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)等幾個(gè)類別，不同類別的服務(wù)內(nèi)容從高到低又細(xì)分為多個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點(diǎn)和需要選擇。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)最終定價(jià)應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定。

3.2 加強(qiáng)第三方監(jiān)督維權(quán)，維系業(yè)主和服務(wù)企業(yè)合理權(quán)益

目前，之所以業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)缺少信任，其根源是相關(guān)服務(wù)的定價(jià)也是沒有可靠依據(jù)的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，科學(xué)、客觀、公正的算物業(yè)費(fèi)價(jià)格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)重算。對(duì)老舊的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也可以委托第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。

在費(fèi)用的繳納方面，也可成立第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)來(lái)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。特別是針對(duì)部分惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的追繳問題。由于第三方機(jī)構(gòu)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關(guān)系，因此能夠做到公平公正。同時(shí)，能淡化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對(duì)走法律程序追繳物業(yè)管理費(fèi)用的怨氣轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。

3.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)水平

為解決存在的物業(yè)費(fèi)拖欠問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要勤與業(yè)主溝通，明晰問題的原因和責(zé)任方，不回避自身的責(zé)任，也不亂承擔(dān)開發(fā)商等其他責(zé)任方的責(zé)任，但要詳細(xì)說(shuō)明，并主動(dòng)協(xié)助業(yè)主解決問題，贏得諒解和滿意。

在日常服務(wù)方面，要加強(qiáng)職工專業(yè)素養(yǎng)，提高服務(wù)意思，通過(guò)建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、引進(jìn)智能、先進(jìn)的管理設(shè)備及技術(shù)，進(jìn)一步節(jié)約物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，提高企業(yè)利潤(rùn)和服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)建物業(yè)品牌。

需要注意的是，物業(yè)企業(yè)在前期介入階段，應(yīng)負(fù)起監(jiān)督責(zé)任，努力讓前期介入管理和后期物業(yè)管理分離。確保所管理的物業(yè)是高質(zhì)量的建筑物業(yè)，有完善的設(shè)施設(shè)備、合理的規(guī)劃，以有效降低后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度和管理成本。

主要參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)管理；水電費(fèi)；解決路徑

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)物業(yè)管理的要求也有了進(jìn)一步提高，但商業(yè)物業(yè)管理屬于蓬勃發(fā)展的行業(yè)，再加上政府對(duì)物業(yè)的法規(guī)上缺少有力的保護(hù)和明確的規(guī)范，商戶又無(wú)法理解物業(yè)真正的含義，因此往往認(rèn)為物業(yè)是解決處理一些服務(wù)問題的，這樣容易造成了商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支不平衡，進(jìn)而直接影響了整體的服務(wù)質(zhì)量，最終容易使商鋪管理出現(xiàn)混亂不堪的現(xiàn)象［1］。商業(yè)物業(yè)也被稱為投資性物業(yè)，是指通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為自持和非自持，商戶大多數(shù)是以投資經(jīng)營(yíng)為目的，對(duì)于水電費(fèi)業(yè)務(wù)，容易與其利益產(chǎn)生矛盾，使得商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水電費(fèi)業(yè)務(wù)造成了嚴(yán)重阻礙。

一、商業(yè)物業(yè)管理中水電費(fèi)的現(xiàn)狀

商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向商戶收取水電費(fèi)，同時(shí)還需要執(zhí)行發(fā)改部門的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)不能夠違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定［2］。目前有很多商戶的水電費(fèi)都是由商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)售，商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，以及公區(qū)損耗，制定一個(gè)價(jià)格，就可能會(huì)增加商戶的成本負(fù)擔(dān)，增加響商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與商戶之間的不和諧因素。

二、商業(yè)物業(yè)水電費(fèi)的存在問題

（一）水電費(fèi)處理不當(dāng)

目前有太多的商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取水電費(fèi)時(shí)，沒有嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行，使得商戶與商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾激化，繼而影響了正常的水電費(fèi)業(yè)務(wù)。目前大部分商業(yè)物業(yè)企業(yè)水電費(fèi)轉(zhuǎn)售，電費(fèi)按照9%繳納增值稅，水費(fèi)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法以3%的征收率計(jì)算繳納增值稅，但需要咨詢所在稅務(wù)局是否需要備案，有些商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在水電費(fèi)轉(zhuǎn)售過(guò)程中，不開具發(fā)票，無(wú)繳納稅款，相應(yīng)成本做沖減處理，可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。相較于供水供電公司，商戶認(rèn)為商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與商戶間不是消費(fèi)關(guān)系，因此在實(shí)際進(jìn)展過(guò)程中，使得很多商戶不認(rèn)同這一行為，往往不愿意配合向商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳水電費(fèi)。再加上部分商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不規(guī)范操作，更多的商戶會(huì)將這一行為理解為不合理收費(fèi)，造成商業(yè)物業(yè)管理中收取水電費(fèi)非常的困難。再加上伴隨社會(huì)的不斷進(jìn)步，越來(lái)越多的供水供電公司為減少自身的經(jīng)營(yíng)成本，包括人力、物力、財(cái)力以及時(shí)間成本，會(huì)通過(guò)把收取水電費(fèi)的權(quán)利轉(zhuǎn)移對(duì)商戶負(fù)責(zé)的商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于商戶在繳水電費(fèi)方面的意識(shí)在不斷增強(qiáng)，對(duì)于這種行為更加的不認(rèn)同，使得更容易造成雙方間的沖突。

（二）供水管理存在問題

供水公司總表到分表，但是部分管道施工質(zhì)量原因，發(fā)生總表到分表該段管道漏水，這其中供水管網(wǎng)的滴漏損耗也一并轉(zhuǎn)交給商戶承擔(dān)，使得水費(fèi)偏高，商戶往往也更加不愿意以這樣的形式繳費(fèi)，使得商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取費(fèi)用時(shí)，會(huì)遭遇很多商戶不配合的現(xiàn)象。

（三）對(duì)不繳水電費(fèi)的業(yè)主應(yīng)對(duì)不當(dāng)

一些商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收水電費(fèi)，由于商戶不愿意繳費(fèi)或直接拒繳，商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接采取了斷水?dāng)嚯姷氖侄?，?duì)商戶經(jīng)營(yíng)造成了直接的影響，從而對(duì)于商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收水電費(fèi)的行為進(jìn)一步產(chǎn)生反感，最終對(duì)這項(xiàng)工作造成了極大影響。［4］

（四）清潔綠化水費(fèi)違規(guī)

部分商鋪、公區(qū)在進(jìn)行清潔綠化作業(yè)時(shí)，其產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)不包含在物業(yè)費(fèi)中，而是單獨(dú)提出作為水電費(fèi)另收，這一違規(guī)行為增加了各商戶的在水電費(fèi)上的份額，而公攤的水、電屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，該部分費(fèi)用的額外收取無(wú)形中增加了商戶的經(jīng)營(yíng)成本，因此商戶也不會(huì)配合進(jìn)行正常繳費(fèi)［5］。

（五）對(duì)偷水偷電監(jiān)管不到位

個(gè)別商戶存在偷水、偷電等行為，尤其是偷水行為，很難進(jìn)行監(jiān)管，并且也缺乏懲處的法律法規(guī)，再加上商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管無(wú)力，想著供水公司抄取總表結(jié)算水費(fèi)，自身的利益不會(huì)受到損害，因此針對(duì)偷水的行為不作出回應(yīng)，導(dǎo)致這部分的費(fèi)用會(huì)由所有商戶均攤，商戶因商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位，自己平白無(wú)故多出了那部分的費(fèi)用，自然不會(huì)配合收水電費(fèi)工作。

三、商業(yè)物業(yè)管理中水電費(fèi)的解決路徑

商業(yè)物業(yè)企業(yè)或自持或銷售，因此水電費(fèi)結(jié)算戶會(huì)由之前的開發(fā)商變更為商業(yè)物業(yè)實(shí)際管理方，也就是由商業(yè)物業(yè)企業(yè)從供電局、水來(lái)水公司購(gòu)買，然后轉(zhuǎn)售給商戶。隨著國(guó)家政策明確，以及物權(quán)法的出臺(tái)，商戶維權(quán)意識(shí)的強(qiáng)化，為減少商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收水電費(fèi)時(shí)與商戶產(chǎn)生沖突，需制定科學(xué)的管理制度以及合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以正確的方法來(lái)展開這項(xiàng)業(yè)務(wù)［6］。而一旦商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收水電費(fèi)時(shí)，沒有處理好與商戶之間的關(guān)系，不僅會(huì)導(dǎo)致收水電費(fèi)的受到影響，嚴(yán)重時(shí)會(huì)激化商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和商戶間的矛盾，因此需要通過(guò)制定一系列的解決路徑來(lái)避免發(fā)生這一情況。

（一）制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利維護(hù)政策

隨著商業(yè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，需要政府為其制定相應(yīng)的權(quán)利維護(hù)政策指引，來(lái)規(guī)范商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)水電費(fèi)的轉(zhuǎn)售工作。商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)售水電費(fèi)是未來(lái)的必然趨勢(shì)，對(duì)于社會(huì)而言也有著積極的意義，通過(guò)邀請(qǐng)政府相關(guān)部門以及行業(yè)協(xié)會(huì)，結(jié)合當(dāng)前的環(huán)境，指導(dǎo)商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)水電費(fèi)的轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)，避免在該過(guò)程中，遇到部分拒不配合的商戶，能夠有相關(guān)政策規(guī)定作為支撐，為轉(zhuǎn)售水電費(fèi)工作的順利開展提供最基礎(chǔ)的保障。

（二）站在商戶的角度考慮問題

商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在水電費(fèi)轉(zhuǎn)售時(shí)，站在商戶的角度考慮問題，通過(guò)提高自身運(yùn)營(yíng)管理水平，使自身商業(yè)物業(yè)更有特色，更有客流來(lái)獲取到商戶的支持，使商戶在商業(yè)物業(yè)中獲得既得利益，從而積極主動(dòng)的配合這項(xiàng)工作，這樣有助于幫助商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與商戶打好關(guān)系，同時(shí)減少矛盾、糾紛等事件的發(fā)生。

（三）說(shuō)明產(chǎn)生轉(zhuǎn)售水電費(fèi)的原因

商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)為商戶詳細(xì)說(shuō)明轉(zhuǎn)售水電費(fèi)的原因，將收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公告，增加商戶對(duì)收費(fèi)構(gòu)成的透明度，同時(shí)也讓其了解合理規(guī)范的轉(zhuǎn)售水電費(fèi)操作不會(huì)對(duì)商戶正常經(jīng)營(yíng)造成影響，從而減少?zèng)_突問題，實(shí)現(xiàn)雙贏效果。

（四）借鑒行業(yè)標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展轉(zhuǎn)售水電費(fèi)工作時(shí)，通過(guò)借鑒行業(yè)標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，結(jié)合自身商業(yè)物業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行取長(zhǎng)補(bǔ)短，強(qiáng)化在處理沖突時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)組織物業(yè)服務(wù)人員去行業(yè)標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)，通過(guò)不斷的交流，有利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)行業(yè)快速、健康發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的改革創(chuàng)新。

（五）加強(qiáng)日常管理

商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了在轉(zhuǎn)售水電費(fèi)以外，在日常的物業(yè)服務(wù)中，提高自身的物業(yè)營(yíng)運(yùn)水平，提高管理質(zhì)量，將商戶的利益擺在首位，采用新技術(shù)、新方法，發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢(shì)，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，提供多元化的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)轉(zhuǎn)售水電費(fèi)過(guò)程中，嚴(yán)格按照國(guó)家政策制定轉(zhuǎn)售價(jià)格，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，及時(shí)開具發(fā)票，繳納稅款，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提高商業(yè)物業(yè)的附加值，平價(jià)轉(zhuǎn)售水電費(fèi)，通過(guò)提高商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)彌補(bǔ)相應(yīng)的水電費(fèi)損耗成本，由后付費(fèi)改為預(yù)付費(fèi)，改造智能化水電費(fèi)系統(tǒng)，提高商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主心目中的地位，從而更有助于其在開展代收水電費(fèi)工作時(shí)得到商戶的配合支持。

四、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來(lái)的發(fā)展受到眾多因素，正在迅速的發(fā)展，促使商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的深化技術(shù)革新，對(duì)于水電費(fèi)方面，若操作不當(dāng)，不僅會(huì)激發(fā)與商戶間的矛盾，也會(huì)使得水電費(fèi)工作受到干擾，為避免出現(xiàn)這一現(xiàn)象，需通過(guò)制定商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利維護(hù)政策，站在商戶的角度考慮問題、說(shuō)明產(chǎn)生轉(zhuǎn)售水電費(fèi)的原因、借鑒行業(yè)標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理理念、方法、加強(qiáng)日常管理等的方式，來(lái)不斷提升自身的營(yíng)運(yùn)管理水平，從而為水電費(fèi)工作的正常開展提供保障。

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篇8

    

    計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)           費(fèi)率（％）

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    建筑安裝工程概算額      2

    

    

篇9

實(shí)際上，全國(guó)各地的一些小型社區(qū)已開始實(shí)行業(yè)主自管模式，比較知名的如北京品閣小區(qū)。目前福建省有部分被物管公司放棄的小區(qū)也已開始實(shí)行自主管理制，從而引起筆者關(guān)注，隨后對(duì)這些小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以了解小區(qū)物業(yè)自主管理模式的經(jīng)驗(yàn)以及存在的問題。

福明苑小區(qū)

福明苑小區(qū)1996年投入使用。小區(qū)內(nèi)有3棟居民樓，共228戶，是福州較早進(jìn)行花園式管理的高層小區(qū)之一。雖然前后有七、八家物管公司進(jìn)駐小區(qū)，但業(yè)主對(duì)這些公司的管理方式一直都不滿意。2001年初，最后一家物管公司合同到期后，撤離了福明苑小區(qū)。此時(shí)，新一屆業(yè)主委員會(huì)成立不久，征得大部分業(yè)主同意后，他們決定嘗試自管小區(qū)。

業(yè)委會(huì)成立物業(yè)管理處，聘請(qǐng)3名業(yè)主負(fù)責(zé)管理。隨后，物業(yè)管理處聘請(qǐng)了保安、保潔員與水電工，保安24小時(shí)不間斷巡邏。相對(duì)物管公司的組織架構(gòu)而言管理人員大幅精簡(jiǎn)。經(jīng)過(guò)一番計(jì)算后，業(yè)主委員會(huì)決定，自管后每戶每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的130元下調(diào)至120元(每平方米約1元)。這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今一直沒有變。

自管后的效果得到了業(yè)主認(rèn)可，拖欠物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象大為減少。2002年時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)有了盈余，這為小區(qū)進(jìn)一步改善條件提供了資金保證。小區(qū)后面原有一條臭水溝，垃圾成堆，惡臭撲鼻。2003年，征得業(yè)主委員會(huì)同意后，物業(yè)管理處撥出資金將臭水溝改建為停車場(chǎng)。環(huán)境改善使得福明苑小區(qū)獲得了由市環(huán)保局、市環(huán)保協(xié)會(huì)授予的“環(huán)保模范小區(qū)”稱號(hào)。2008年8月，小區(qū)新建了停車棚。2008年11月，小區(qū)更新了3部電梯，所花費(fèi)的62萬(wàn)元都出自小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主沒有多繳納一分錢。

福明苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員都是無(wú)償服務(wù)小區(qū)的，但具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的三位管理處工作人員是有償?shù)?，都是業(yè)委會(huì)成員兼職。管理處主任負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)具體管理工作，每月報(bào)酬1,000元；會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)帳目管理，每月報(bào)酬900元左右；收費(fèi)員負(fù)責(zé)人戶收取物業(yè)管理費(fèi)，每月報(bào)酬1,000元左右。業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理處進(jìn)行管理工作。在財(cái)務(wù)帳戶處理中，他們以現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任個(gè)人名義在銀行開戶，然后將帳戶交由管理處主任使用，管理處主任不得更改密碼，業(yè)委會(huì)成員也可隨時(shí)通過(guò)銀行查詢帳戶收支情況。

福明苑小區(qū)自主管理也存在一些問題。據(jù)業(yè)委會(huì)副主任老林介紹，整個(gè)小區(qū)有20多戶業(yè)主長(zhǎng)年以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，這令業(yè)委會(huì)非常頭痛。另外，該小區(qū)因建設(shè)早，沒有開設(shè)公共維修資金，更新電梯的費(fèi)用都要從物業(yè)管理費(fèi)中支出。2009年業(yè)委會(huì)又更新三部電梯，因物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余不夠支付，業(yè)委會(huì)要求業(yè)主每戶出1,000元，有近20多戶業(yè)主借口自家住低層不用電梯，或更換電梯不是自己所住的樓房等理由，拒交電梯更新費(fèi)。有些不良業(yè)主不僅自己拒交物業(yè)費(fèi)，還煽動(dòng)其他業(yè)主不交管理費(fèi)。老林認(rèn)為，如果有業(yè)主認(rèn)為財(cái)務(wù)有問題，應(yīng)當(dāng)過(guò)來(lái)查帳，而不是拒交管理費(fèi)。這些業(yè)主不配合業(yè)委會(huì)工作，也使得業(yè)委會(huì)主任有時(shí)感到心灰意冷，但考慮到?jīng)]有人出面管理物業(yè)，整個(gè)小區(qū)將會(huì)處于無(wú)序狀態(tài)，日常生活也將被打亂，所以他們?nèi)詧?jiān)守著自己的職責(zé)。

華林花園小區(qū)

福州華林花園小區(qū)擁有4座居民樓，236戶。2006年10月，原負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的京城物業(yè)公司突然撤離，小區(qū)很快陷入癱瘓：垃圾堆積如山，沒有保安巡邏，業(yè)主財(cái)物屢屢被盜，化糞池涌出穢物，路面積水難行……面對(duì)這個(gè)“爛攤子”，某機(jī)械廠退休干部老杜和其他一些熱心的退休老人主動(dòng)站出來(lái)，組成小區(qū)自管小組進(jìn)行管理。他們聘請(qǐng)了保安、水電工、衛(wèi)生清潔工等，革新物管財(cái)務(wù)管理制度，讓廣大業(yè)主監(jiān)督，并將物業(yè)管理費(fèi)全部用于小區(qū)公用設(shè)施的改善，小區(qū)混亂局面得到較大改變。2007年8月，業(yè)主們通過(guò)民主換屆選舉，將自管小組的這些老人們選為業(yè)委會(huì)成員，老杜當(dāng)選業(yè)委會(huì)主任。

新業(yè)委會(huì)的工作也并非很順利，他們面臨的主要問題是部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，這也是原物管公司撤離小區(qū)的主要原因。業(yè)委會(huì)上任時(shí)盡管物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)僅有0.3元／平方米／月，但欠費(fèi)業(yè)主仍達(dá)五十余戶。當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)一些成員提議以張榜公布的形式對(duì)欠費(fèi)者施加壓力，并不斷上門催繳。老杜阻止了這一提議，說(shuō)業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)取信于廣大業(yè)主，讓業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)收取與使用情況，業(yè)委會(huì)不會(huì)貪污物業(yè)管理費(fèi)。

業(yè)委會(huì)共有成員5人，內(nèi)部職務(wù)分別是會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)、會(huì)計(jì)、出納、收費(fèi)員(負(fù)責(zé)收到物業(yè)管理費(fèi))。兩名正副會(huì)長(zhǎng)是男性，其余三人均為女性，已退休，年齡在50―60歲之間。她們?nèi)齻€(gè)每人每月有500元左右的補(bǔ)貼，戲稱自己為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作是“半義務(wù)”。該補(bǔ)貼費(fèi)從物業(yè)管理費(fèi)中支出，已得到全體業(yè)主的認(rèn)可。

由于小區(qū)業(yè)委會(huì)沒有在民政部門登記，無(wú)法在銀行開設(shè)獨(dú)立帳戶，業(yè)委會(huì)商議后決定將物業(yè)管理費(fèi)存入一個(gè)委員的個(gè)人帳戶內(nèi)。業(yè)委會(huì)與該委員簽訂協(xié)議，如果他對(duì)該帳戶進(jìn)行凍結(jié)或動(dòng)用資金，視為貪污，將負(fù)法律責(zé)任。業(yè)委會(huì)還規(guī)定要將每月物業(yè)管理費(fèi)的收入和支出情況在小區(qū)公告欄公布一次；同時(shí)，業(yè)委會(huì)成立了財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，兩名小組成員每三個(gè)月會(huì)對(duì)小區(qū)財(cái)務(wù)進(jìn)行清查，并將檢查情況予以公示。結(jié)余的物業(yè)費(fèi)如何使用，業(yè)委會(huì)委員們先廣泛征集業(yè)主們的意見，再立項(xiàng)進(jìn)行。

此后一年多時(shí)間里，業(yè)委會(huì)將12萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)用于小區(qū)的公用設(shè)施和環(huán)境的改善：修復(fù)了小區(qū)門口下沉開裂的圍墻；安裝了全部6棟樓的防盜門；設(shè)置9個(gè)監(jiān)控探頭；修復(fù)了積水的路面；添置了花圃、假山，增設(shè)了健身器材、兒童滑梯、閱報(bào)欄等文化設(shè)施。漸漸地，欠費(fèi)的業(yè)主們?cè)谖幢淮呃U的情況下，主動(dòng)把拖欠的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)交了(2008年12月19日《海峽都市報(bào)》)?，F(xiàn)在小區(qū)內(nèi)私家車較多，停車管理費(fèi)也成為小區(qū)物業(yè)管理的主要收入來(lái)源，這樣有比較充足的資金可用于小區(qū)公益事業(yè)發(fā)展。

與福明苑小區(qū)相同，華林花園小區(qū)自管過(guò)程中也遇到了業(yè)主長(zhǎng)期拒交管理費(fèi)的問題，小區(qū)內(nèi)有五、六戶業(yè)主不理解物業(yè)管理制度，長(zhǎng)年拒交管理費(fèi)，甚至水電費(fèi)都不想交(該小區(qū)水電費(fèi)由業(yè)委會(huì)代收)。業(yè)委會(huì)想訴諸法律途徑解

決，但法院因業(yè)主委員會(huì)非法人團(tuán)體，不予受理。此外，小區(qū)同樣因建設(shè)時(shí)間早，沒有設(shè)立公共維修資金，目前需要維修的地方較多，這筆費(fèi)用只能從物業(yè)管理費(fèi)中提取，這也考驗(yàn)著業(yè)主委員會(huì)的管理能力。

業(yè)主自首的利弊探討

從以上兩個(gè)案例可以看出，兩個(gè)小區(qū)在采取“自主管理制”進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中有一些共性：

1、兩個(gè)小區(qū)建筑規(guī)模較小，總戶數(shù)都不到300戶，可以稱之為“小小區(qū)”，業(yè)主相互了解的機(jī)會(huì)多，意見也容易協(xié)調(diào)統(tǒng)一。另一方面，正是由于小區(qū)規(guī)模小，物業(yè)管理費(fèi)收入相對(duì)較少，容易被物業(yè)管理公司所放棄，業(yè)主在物管公司撤出后不得不開展“自救”，有點(diǎn)“逼上梁山”的感覺。

2、兩小區(qū)都由樂于奉獻(xiàn)的業(yè)主主動(dòng)出面組建業(yè)主委員會(huì)，管理有方，財(cái)務(wù)制度透明，得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可。其中，業(yè)委會(huì)領(lǐng)頭人都以無(wú)償義務(wù)方式從事物業(yè)管理工作，帶動(dòng)全體人員的敬業(yè)與奉獻(xiàn)精神，其他工作人員因投入時(shí)間與勞動(dòng)較多，都有500―1,000元的象征性報(bào)酬，這有利于激發(fā)工作人員的積極性。

目前《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有對(duì)業(yè)委會(huì)主要負(fù)責(zé)人的薪資報(bào)酬作出相應(yīng)規(guī)定，所以在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)負(fù)責(zé)人是沒有物質(zhì)報(bào)酬的，對(duì)公共事務(wù)的管理只能得到精神上的激勵(lì)。負(fù)責(zé)人管理小區(qū)公共事務(wù)、監(jiān)督物管公司多耗費(fèi)時(shí)間和精力，因此，業(yè)主委員會(huì)要長(zhǎng)期保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，給投入時(shí)間與精力較多的業(yè)委會(huì)成員一些報(bào)酬是必需的。在實(shí)踐中，有些小區(qū)已經(jīng)規(guī)定在業(yè)委會(huì)管理經(jīng)費(fèi)中，每月給付小區(qū)業(yè)委會(huì)主任、具體辦事人員一定的報(bào)酬。這也符合民間社會(huì)團(tuán)體的相關(guān)規(guī)定。在本文所介紹的兩個(gè)案例中，業(yè)委會(huì)正副主任都沒有領(lǐng)取報(bào)酬，他們認(rèn)為自己的退休金保生活還有余，不必再要補(bǔ)貼費(fèi)，堅(jiān)持義務(wù)奉獻(xiàn)。筆者認(rèn)為，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼費(fèi)還是需要的，這也是工作激勵(lì)的一部分。

3、兩家小區(qū)實(shí)行自管后，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得以降低，讓業(yè)主得到實(shí)惠，業(yè)委會(huì)還能夠利用物業(yè)管理費(fèi)的盈余興辦小區(qū)公益事業(yè)。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有具體規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，給業(yè)委會(huì)的成立和運(yùn)作帶來(lái)一些困擾。在實(shí)踐中，一些運(yùn)作較好、較為健全的業(yè)主委員會(huì)都有自己的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，如小區(qū)租賃公共區(qū)域的經(jīng)濟(jì)所得、對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的出租費(fèi)用、電梯里設(shè)置的廣告費(fèi)用都?xì)w全體業(yè)主所有，可以用作業(yè)委會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)。而小型小區(qū)的公共開支相對(duì)大型住宅區(qū)并不高，如本文的兩個(gè)案例，小區(qū)業(yè)委會(huì)僅靠物業(yè)管理費(fèi)收入盈余便可興辦小區(qū)公益事業(yè)，是“小小區(qū)”的一個(gè)特點(diǎn)。

4、兩小區(qū)都建立了相對(duì)透明的財(cái)務(wù)制度。華林花園小區(qū)財(cái)務(wù)是通過(guò)張榜公布監(jiān)督，福明苑財(cái)務(wù)則是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。兩家業(yè)主委員會(huì)都沒有在區(qū)民政局登記為民間社團(tuán)，就不能以業(yè)主委員會(huì)的團(tuán)體名義，而只能以居民個(gè)人名義在銀行開戶。另外在對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)中，也不能以小區(qū)業(yè)委會(huì)的名義開具發(fā)票，這給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)一定的麻煩。以個(gè)人帳戶管理集體資金，也隱藏著管理風(fēng)險(xiǎn)。在筆者的建議下，華林小區(qū)業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備向晉安區(qū)民政局申請(qǐng)登記為民辦非企業(yè)單位或民間團(tuán)體，但福明苑小區(qū)業(yè)委會(huì)表示暫不考慮到民政局注冊(cè)登記，他們說(shuō)自己目前還沒有時(shí)間做這件事。

5、兩小區(qū)當(dāng)中有些業(yè)主仍“頑固”地認(rèn)為業(yè)委會(huì)同原來(lái)的物管公司一樣，存在財(cái)務(wù)不透明問題，以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)部分業(yè)主拒不交納管理費(fèi)與維修費(fèi)等問題，兩個(gè)業(yè)委會(huì)都因?yàn)樽约翰皇欠ㄈ藞F(tuán)體而無(wú)法欠費(fèi)業(yè)主。筆者在此認(rèn)為，解決業(yè)主拒不交費(fèi)問題，除了提起法律訴訟之外，業(yè)委會(huì)還需要做好爭(zhēng)取全體業(yè)主信任的工作，要主動(dòng)引導(dǎo)廣大業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)工作的監(jiān)督，財(cái)務(wù)收支要透明公開，必要時(shí)可請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所來(lái)審計(jì)；有關(guān)物業(yè)維修等大事還需要通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)的方式進(jìn)行討論再?zèng)Q定。

篇10

身份證：__________________

乙方：__________________

注冊(cè)地址：__________________

身份證：__________________

甲方是位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場(chǎng) 座首層 號(hào)鋪（“商鋪”）的產(chǎn)權(quán)所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租?，F(xiàn)甲、乙雙方就商鋪?zhàn)赓U有關(guān)事宜達(dá)成如下合同。

第一條 商鋪的位置、面積和用途

1.1 商鋪的位置和面積

甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū)路（街）某某商業(yè)廣場(chǎng)（“商場(chǎng)”） 座首層 號(hào)鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。

商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算依據(jù)和為本合同所述租金的計(jì)算依據(jù)。如果交付時(shí)實(shí)測(cè)面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的，以實(shí)測(cè)面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

1.2 商鋪的用途

乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營(yíng)（商品種類） .

非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營(yíng)其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對(duì)乙方違反本條規(guī)定的行為未及時(shí)制止并不表示對(duì)乙方行為的默認(rèn)。

第二條 租期

租期自 年 月 日（如商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間晚于上述起租日的，以商場(chǎng)開業(yè)日為計(jì)租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場(chǎng)裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業(yè)管理費(fèi)，但仍應(yīng)繳納水、電等能源費(fèi)。其他情況下，乙方裝修期間也應(yīng)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商場(chǎng)確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的，則乙方應(yīng)在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對(duì)外開業(yè)，否則每延遲一日，應(yīng)向物業(yè)管理公司支付相當(dāng)于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場(chǎng)開業(yè)日前的，如商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間晚于上述租期開始日，以商場(chǎng)開業(yè)日為計(jì)租開始日，租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場(chǎng)裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)支付水電等費(fèi)用。開業(yè)日指商場(chǎng)具備對(duì)外營(yíng)業(yè)能力時(shí)。乙方應(yīng)按照商場(chǎng)確定的開業(yè)日對(duì)外營(yíng)業(yè)。

第三條 租金

3.1 租金

乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為：

3.1.1 年 月 日前（以商場(chǎng)開業(yè)日為計(jì)租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年整）租金標(biāo)準(zhǔn)為：

每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計(jì)為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

年 月（第一個(gè)月如果不是整月時(shí)）租金按日計(jì)付，租金標(biāo)準(zhǔn)為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.1.2 年 月 日（以商場(chǎng)開業(yè)日為計(jì)租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：

每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計(jì)為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.1.3 年 月 日（以商場(chǎng)開業(yè)日為計(jì)租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：

每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計(jì)為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.2 支付期限和方式

3.2.1 支付期限

首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進(jìn)場(chǎng)裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。

3.2.2 支付方式

乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項(xiàng)均以甲方或甲方銀行實(shí)際收到款項(xiàng)之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。

甲方指定銀行帳戶如下：

開戶行：

戶 名：

帳 號(hào)：

乙方按照本合同應(yīng)向甲方支付的所有款項(xiàng)均按照本條約定執(zhí)行。

第四條 物業(yè)管理費(fèi)

4.1 商鋪的物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業(yè)管理費(fèi)包含商場(chǎng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)，公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費(fèi)以及商場(chǎng)所有區(qū)域的中央空調(diào)費(fèi)等。物業(yè)管理公司可能會(huì)根據(jù)推廣商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)需要適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由甲方向物業(yè)管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔(dān)，本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。

4.2 物業(yè)管理費(fèi)支付方式

4.2.1 物業(yè)管理費(fèi)由乙方承擔(dān)。

4.2.2 物業(yè)管理費(fèi)按月支付。除首期物業(yè)管理費(fèi)外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)管理費(fèi)自租期開始之日由乙方承擔(dān)。乙方需在租期開始日前進(jìn)場(chǎng)裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費(fèi)（從租期開始之日至____月月底）。

4.2.3 支付方式

乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，按該等方式支付的款項(xiàng)均以物業(yè)管理公司或其銀行實(shí)際收到款項(xiàng)之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。

物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下：

開戶行：

戶 名：

帳 號(hào)：

乙方按照本合同應(yīng)向物業(yè)管理公司支付的所有款項(xiàng)均按照本條約定執(zhí)行。

第五條 能源費(fèi)

乙方進(jìn)場(chǎng)裝修前應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費(fèi)采取分戶計(jì)量，乙方應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，從進(jìn)場(chǎng)裝修日開始計(jì)收。乙方應(yīng)按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實(shí)際用電量占商場(chǎng)總用電量的比例分?jǐn)偂Ｗ赓U期內(nèi)前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計(jì)算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。

第六條通訊設(shè)施租金及押金

6.1 乙方租用商鋪?zhàn)孕猩暾?qǐng)通訊設(shè)施如下：電話/傳真__部，上網(wǎng)專線__條。

6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設(shè)施租金為電話/傳真每月人民幣_(tái)___元/部，上網(wǎng)專線每月人民幣_(tái)___元/條。

6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設(shè)施及押金為：每部電話/傳真人民幣_(tái)___元，共計(jì)人民幣_(tái)___元；每條上網(wǎng)專線人民幣_(tái)___元/條，共計(jì)人民幣_(tái)___元。

6.4 乙方所租用的通訊設(shè)施自行到相關(guān)部門支付租金。

6.5 電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等通訊費(fèi)用（含月租費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等），由乙方自行向電信部門支付。

第七條 保證金

7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時(shí)向甲方一次付相當(dāng)于兩個(gè)月租金的租金保證金，共計(jì)人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費(fèi)，乙方須于簽訂合同同時(shí)向物業(yè)管理公司一次付相當(dāng)于兩個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的物業(yè)費(fèi)保證金共計(jì)人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費(fèi)保證金。

7.4 保證金的扣除

7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費(fèi)。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費(fèi)的義務(wù)。

7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)或滯納金，物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費(fèi)保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費(fèi)。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費(fèi)的義務(wù)。

7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費(fèi)保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補(bǔ)足。未及時(shí)補(bǔ)足的，按欠費(fèi)處理。前述保證金不足以補(bǔ)償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補(bǔ)足實(shí)際損失。

7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項(xiàng)下義務(wù)，或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、違約金等應(yīng)付款項(xiàng)后，甲方和物業(yè)管理公司應(yīng)在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無(wú)息退還給乙方。

第八條 進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證金

乙方應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補(bǔ)償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補(bǔ)足實(shí)際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)制度時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證金，乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補(bǔ)足。未及時(shí)補(bǔ)足的，按照欠費(fèi)處理。該項(xiàng)保證金的補(bǔ)足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補(bǔ)足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國(guó)家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場(chǎng)的聲譽(yù)時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費(fèi)者直接支付退貨款和賠償款。

本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項(xiàng)下義務(wù)，物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無(wú)息退還給乙方。

第九條 滯納金

本合同項(xiàng)下付款時(shí)間遇節(jié)假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。

乙方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)、通訊設(shè)施租金及押金、各項(xiàng)保證金等應(yīng)當(dāng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費(fèi)用，每日應(yīng)按照拖欠費(fèi)用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金，從應(yīng)付日至實(shí)付全部清償之日止。

第十條 續(xù)租

10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪，可向甲方提出書面續(xù)租申請(qǐng)，但此申請(qǐng)須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知，視為乙方放棄續(xù)租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場(chǎng)地，乙方應(yīng)予配合。

10.2 如乙方續(xù)租，甲方有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整租金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知乙方，乙方應(yīng)在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán)；如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復(fù)，則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。

第十一條 進(jìn)場(chǎng)移交

11.1 甲、乙雙方應(yīng)在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。

11.2 商鋪移交時(shí)狀態(tài)見附件二，甲、乙雙方在移交時(shí)應(yīng)給予確認(rèn)。

11.3 乙方進(jìn)場(chǎng)后，甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進(jìn)行大廈周邊環(huán)境的建設(shè)、公共區(qū)域或個(gè)別賣場(chǎng)區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無(wú)需為此而對(duì)乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。

11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進(jìn)場(chǎng)，起租日期和租期均相應(yīng)順延。延期超過(guò)90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應(yīng)在合同解除之日起七日內(nèi)無(wú)息退回乙方已付費(fèi)用，但無(wú)須承擔(dān)其他任何責(zé)任。

第十二條 商鋪的使用

12.1 裝修和改造

乙方自行承擔(dān)商鋪的裝修或改造費(fèi)用和責(zé)任，裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過(guò)甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認(rèn)定，但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚?dān)任何責(zé)任。

裝修或改造應(yīng)當(dāng)遵守商場(chǎng)裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過(guò)程，并隨時(shí)對(duì)不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正，由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

12.2 乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度、各項(xiàng)物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)由乙方自行承擔(dān)。

12.3 乙方應(yīng)在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)合理使用并愛護(hù)房屋各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備，保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當(dāng)造成設(shè)施損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用。

12.4 乙方應(yīng)自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設(shè)備和其他財(cái)產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)，否則應(yīng)自行承擔(dān)上述財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

12.5 未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無(wú)效，轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條 離店

13.1 因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi)，乙方均應(yīng)將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無(wú)條件保留店鋪內(nèi)所有裝修（乙方損壞的應(yīng)予賠償），或?qū)⑸啼伝謴?fù)至接收商鋪時(shí)的狀態(tài)（正常使用及時(shí)間因素的耗損除外）。乙方未恢復(fù)原狀的，甲方可代為恢復(fù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財(cái)物所有權(quán)，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內(nèi)財(cái)物，由此產(chǎn)生的損失和費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方應(yīng)賠償由此導(dǎo)致甲方的全部損失。

在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應(yīng)承擔(dān)延遲期間物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用外，還應(yīng)再向甲方支付雙倍租金。

13.2 乙方在本合同終止時(shí)應(yīng)付清所有應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司及其他應(yīng)付款項(xiàng)（含違約金、損害賠償、罰

款等）。

13.3 如乙方在本合同終止時(shí)尚未付清所有應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項(xiàng)及其他款項(xiàng)，甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場(chǎng)內(nèi)的財(cái)物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔(dān)。

如乙方未付清應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司款項(xiàng)及其他款項(xiàng)超過(guò)七日的，無(wú)論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場(chǎng)內(nèi)的財(cái)物所有權(quán)，甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財(cái)物，以抵扣拍賣、變賣費(fèi)用和抵扣所欠款項(xiàng)。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財(cái)物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導(dǎo)致乙方財(cái)物受損、價(jià)值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔(dān)?！韭蓭熣J(rèn)為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財(cái)物是違法的，該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時(shí)采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭(zhēng)取時(shí)間】

第十四條 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

甲方有權(quán)隨時(shí)向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪，但應(yīng)當(dāng)事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買該商鋪。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知后三日內(nèi)做出答復(fù)；超過(guò)該期限乙方未答復(fù)的，視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后，乙方應(yīng)與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規(guī)定，甲方在本合同中的權(quán)利和義務(wù)由新的商鋪所有人享有和承擔(dān)，乙方依然負(fù)有按照本合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向甲方支付租金的義務(wù)。

第十五條 稅費(fèi)

甲方負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)及房屋租賃管理費(fèi)。乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)所引起的一切稅費(fèi)。其他稅費(fèi)甲、乙雙方按照中國(guó)法律各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的部分。

第十六條 提前解除

16.1 本合同生效后，除本合同另有規(guī)定外，不得提前解除。

16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項(xiàng)。乙方除應(yīng)補(bǔ)交免租期的租金外，還應(yīng)承擔(dān)下述違約責(zé)任：【律師提醒，該規(guī)定實(shí)際上時(shí)給予乙方解除合同權(quán)利，只是其要負(fù)一定違約責(zé)任】

16.2.1 如乙方在本合同生效后六個(gè)月內(nèi)終止本合同的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個(gè)月的租金，補(bǔ)繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。

16.2.2 如乙方在本合同生效六個(gè)月后要求終止本合同的，乙方應(yīng)補(bǔ)繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個(gè)月的，違約金為剩余期間的租金。

16.3 下述情況下，甲方有權(quán)解除本合同，本合同在甲方書面通知送達(dá)乙方之日起解除：

16.3.1 乙方拖欠任何一項(xiàng)應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司的費(fèi)用超過(guò) 三十 15日，因違反本款約定導(dǎo)致本合同解除的，乙方還應(yīng)同時(shí)承擔(dān)逾期滯納金。

16.3.2 乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對(duì)所租房間或大廈其他部位進(jìn)行裝修、改建或其他破壞行為。

16.3.3 乙方擅自經(jīng)營(yíng)其他種類商品或變更租賃用途，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。

16.3.4 在經(jīng)營(yíng)期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營(yíng)性文字及其他任何不利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、聲譽(yù)的行為，乙方應(yīng)支付甲方違約金人民幣兩萬(wàn)元，甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。

16.3.4 乙方違反商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴(yán)重違反本合同或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理規(guī)定的。

16.3.6 本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

16.4 甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個(gè)月內(nèi)的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個(gè)月的租金，補(bǔ)繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個(gè)月后的，乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)繳免租期租金，并支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。，但解除合同距合同期滿之日不足三個(gè)月的，違約金為剩余期間的租金。

16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因?qū)е潞贤獬追交蛭飿I(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、違約金等應(yīng)付款項(xiàng)。

16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計(jì)利息）。甲方還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于三三個(gè)月租金的違約金。

16.7 乙方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不得以任何借口擅自關(guān)門，停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的，所造成的后果由乙方全部承擔(dān)，并處罰款貳萬(wàn)元人民幣。

第十七條 不可抗力

如由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他人力不能預(yù)見或不可避免的社會(huì)事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用，租期相應(yīng)順延，但如果商鋪已無(wú)法繼續(xù)使用，則本合同自動(dòng)終止，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

第十八條 適用法律和爭(zhēng)議解決

18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭(zhēng)議解決等均適用中華人民共和國(guó)法律。

18.2 甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭(zhēng)議應(yīng)首先通過(guò)協(xié)商解決，不能協(xié)商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：

18.2.1 提請(qǐng)南寧仲裁委員會(huì)按該會(huì)仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均具有約束力。仲裁費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。

18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力，且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定，自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。

甲方： 乙方：