導語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理費，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    我認為，這種促銷方式是不可取的，沒有法律依據(jù)。

    我從物業(yè)管理費的性質談起，在國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定：“本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用”。一句話：取之于民、用之于民。

    物業(yè)管理費不完全是物業(yè)管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入上面說的各種消耗。對于普通住宅來說，物業(yè)管理的收費標準、數(shù)額是固定的。從理論上來說，如果部分人不交物業(yè)管理費，物業(yè)管理費總額就會減少，相應地用于消耗的款項也會減少，提供的物業(yè)服務會打折扣。那么交齊物業(yè)管理費的業(yè)主有得到完善物業(yè)管理服務的權利，這對于他們是不公平的。

    對于高檔物業(yè)來說，情形就更嚴重。不久前，我在文章中談道：高檔物業(yè)是按照倒算的辦法計收物業(yè)管理費的。物業(yè)管理公司先算出本物業(yè)管理年度總共應收物業(yè)管理費總額，再將總金額除以該物業(yè)總建筑面積或是產權人數(shù)，得出每平方米建筑面積或每位產權人應承擔的物業(yè)管理費，并按照這個標準向產權人、使用人等收取。

    打個比方，物業(yè)管理費為6塊錢，共三位業(yè)主，則每人需要交2塊錢。可是如果免了一位業(yè)主的物業(yè)管理費，那么另外兩位業(yè)主就得各交3塊錢。免收的物業(yè)管理費最終還是攤到了其他業(yè)主頭上。

    有些發(fā)展商或物業(yè)管理公司稱：免交的物業(yè)管理費是由該小區(qū)的物業(yè)管理公司營業(yè)利潤抵充的。這種說法不能說沒有道理，但實際上很難操作。

    從財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》來看，物業(yè)管理企業(yè)的主要利潤是主營業(yè)務利潤，主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用的凈額。

篇2

關鍵詞：物業(yè)管理費收取權；法律保障機制 

按照我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，居住小區(qū)由物業(yè)管理者進行綜合管理，因此小區(qū)業(yè)主應當與物業(yè)管理者簽訂物業(yè)管理合同以規(guī)定雙方的權利義務。對物業(yè)管理者來說，其主要義務是為業(yè)主提供物業(yè)服務，同時獲得相應的對價，即物業(yè)管理者享有收取物業(yè)管理費的權利。

1 物業(yè)管理費收取權的運行現(xiàn)狀

我們經常在媒體上看到，物業(yè)管理者由于收不到物業(yè)管理費而采用非正常的方式迫使業(yè)主繳費，如采用停水、停電等手段；業(yè)主在遇到這種情況時往往會起訴到法院，要求物業(yè)管理者停止侵權、賠償實際損失，因為物業(yè)管理者不過是供水、供電等單位收費，無權私自停止能源的供應。

實際上，物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費的原因是多樣的：

第一，開發(fā)商沒有依照房屋買賣合同提供相應的配套設施，業(yè)主將之歸咎于物業(yè)管理者。在現(xiàn)行房地產開發(fā)實務中，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關系往往有以下兩種：第一，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間是母子公司關系；第二，開發(fā)商出售房屋并將小區(qū)移交給物業(yè)管理者后，隨即解散。由于房產市場供不應求，開發(fā)商任意違反合同的事件不斷出現(xiàn)，業(yè)主對開發(fā)商的行為極為反感，但通過控告或訴訟的方式很難在短期內解決問題?；陂_發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關系，業(yè)主們通過拒繳物業(yè)管理費的方式來要求物業(yè)公司解決問題。

第二，業(yè)主以拒繳物業(yè)管理費為手段，要求物業(yè)管理者提高服務質量。根據(jù)法律規(guī)定及物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理者應當對物業(yè)進行綜合管理，而管理的內容是全面的，但這種全面服務并非意味小區(qū)內一切服務。比如，業(yè)主的自行車在車棚中失竊，業(yè)主認為物業(yè)管理者沒有盡到保安職責而應承擔賠償責任；但物業(yè)管理者認為失竊作為一個社會現(xiàn)象，由自己承擔失竊責任如同要求公安部門承擔失竊責任一樣，是荒謬的。業(yè)主在自身要求不得滿足的情況下，采用拒交物業(yè)管理費的方式以作抵制。

第三，業(yè)主經濟能力有限，無力繳納物業(yè)管理費。就全國各地現(xiàn)狀來說，新建小區(qū)一般都聘有物業(yè)管理者，并且按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，個別業(yè)主無權拒絕業(yè)主大會選定的物業(yè)管理公司的物業(yè)管理行為。也有學者認為，“業(yè)主接受物業(yè)管理服務的權利已不僅是業(yè)主個人的權利，而具有了成員權的性質，即業(yè)主基于其對建筑物的區(qū)分所有權，已經成為公共管理中的一員。” 在此情況下，物業(yè)管理具有公益性，業(yè)主無權通過放棄對公益的享有而拒繳物業(yè)管理費。

然而新建小區(qū)中有一部分業(yè)主屬于市政改造的拆遷安置戶，其中的許多業(yè)主本身屬于低保戶或接近低保的狀態(tài)，失業(yè)、疾病已經使他們窮困潦倒，日常飲食、衣物、水電開支以及家庭成員就讀、就醫(yī)等費用已經使他們負債累累，而現(xiàn)行的社會保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業(yè)管理費，從實務角度來講不具操作性。我們知道，法律對民事權利進行保護，主要通過實體法和程序法，而綜合上述三類原因，我們可以看出，我國現(xiàn)行法律對物業(yè)管理者物業(yè)管理費收取權的保障是不夠完善的。為了實現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應當從實體法和程序法兩個層面對物業(yè)管理費收取權進行保障。

2 物業(yè)管理費收取權保障的實體法機制

我國實體法律對物業(yè)管理法律機制以及其他相關法律機制的設置存在不合理因素。我們下面將具體研究現(xiàn)行實體法律對物業(yè)管理者收費權的影響。

（1）現(xiàn)行法律允許開發(fā)商與物業(yè)管理者為母子公司，勢必產生業(yè)主不信任物業(yè)管理者的后果，應當立法設置物業(yè)管理行業(yè)的市場準入規(guī)則，禁止從事房地產開發(fā)或經營的公司從事物業(yè)管理行業(yè)。

我們提出這種建議主要基于以下幾個理由：

①開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的母子公司關系，不利于業(yè)主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨立民事主體，各自獨立承擔法律責任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國看，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設單位派生出來的'父子關系'企業(yè)”， 且母子公司的高級管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開發(fā)或銷售方面的違約行為，且由于母子公司之間責任獨立，業(yè)主無法向物業(yè)管理者追究房屋開發(fā)者或銷售者的責任。

②復雜的母子公司關系，會帶來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的紛爭。業(yè)主是普通的社會公眾，對法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復雜的關系，比如母子公司關系和總分公司關系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業(yè)主厘清母子公司之間的權利義務分離的關系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對物業(yè)管理行業(yè)設置準入規(guī)則，禁止房地產開發(fā)商或銷售商從事物業(yè)管理行業(yè)。

（2）現(xiàn)行法律對開發(fā)商解散項目公司沒有任何限制性規(guī)定，當項目公司違反房屋銷售合同的約定時，業(yè)主無法找到承擔責任的主體，勢必造成業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司而拒絕繳費，因此應當立法設置房地產項目公司的市場退出規(guī)則，嚴格限制項目公司的解散。

在房地產開發(fā)實務中，開發(fā)商往往設立一個子公司，章程里約定，由該子公司專門開發(fā)某個項目，待項目結束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開發(fā)商逃避責任：由于開發(fā)商與項目公司之間是母子公司關系，開發(fā)商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無需承擔直接責任；同時項目公司又已經清算終止，失去主體資格，業(yè)主無法讓其承擔責任，因此母公司也不會有股利上的間接損失。開發(fā)商之所以能夠如此運作，在于法律沒有對項目公司的解散作出限制。我們建議立法應當確立項目公司解散必須具備兩個條件：

篇3

    購房人在簽購房合同的同時會被要求簽署《房屋使用、管理、維修公約》（以下簡稱公約），一份完整的公約應包括物業(yè)的基本情況，產權人、開發(fā)商、物業(yè)公司各自的權利和義務，物業(yè)管理費的收取辦法以及違約責任等。

    要提醒讀者的是，所簽訂的公約一定要經過北京市土地管理局核準。在近日出臺的《高檔物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定，在成立物業(yè)管理委員會之前，物業(yè)管理企業(yè)應按購房時與產權人簽訂的《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的收費標準向產權人收費。很多讀者非常關心管理部門是如何對公約中物業(yè)管理收費項目和標準進行核準的？經過核準的物業(yè)管理收費能否意味著管理部門保證收費的合理性？

    負責《房屋使用、管理、維修公約》核定工作的鄒先生介紹，公約中就物業(yè)管理收費的規(guī)定主要有以下兩種形式：

    一、公約中不規(guī)定具體的收費標準，只規(guī)定收費項目。這類公約多是在1997年9月開始公約核定工作以前簽署的，都未經核準?，F(xiàn)在補辦核準手續(xù)時，如果規(guī)定具體收費金額，而且要求業(yè)主必須遵守，業(yè)主不容易接受，所以只規(guī)定收費項目。在核定過程中主要看這些收費項目是否符合建設部1996 年266號文件《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的規(guī)定，266號文件允許的收費包括8項，即管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費； 綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；法定稅費；最近又被批準擴充了管理公司的酬金和公共設施和公共場所的保險兩項收費。超出以上10項的收費就不能被批準。在收費項目確定以后，物業(yè)公司不能單方面制定物業(yè)管理收費標準，物業(yè)公司要根據(jù)這些項目與業(yè)主協(xié)商確定收費標準，協(xié)商主要是通過公告方式進行的。

    二、公約中對收費標準進行了具體規(guī)定。這類“公約”一般是在房屋銷售之前已經被核準，可以和購房合同同時簽署。此類公約會明確寫出物業(yè)管理費為每平方米多少錢。購房人要想清楚這個水平能不能接受，一旦簽字就必須按照這個規(guī)定繳納物業(yè)管理費?！肮s”經過核定只表明公約的各個條款符合國家相關法規(guī)規(guī)定，并不說明管理機關保證公約中規(guī)定的物業(yè)管理收費一定是合理的。合理與否關鍵看入住后物業(yè)管理水平是否與所收費用相適應。 在簽訂公約時還沒有開始物業(yè)管理，所以無法判斷其管理服務水平是否與收費標準相匹配。這時候購房人首先應該確定自己是想購買最高品質的物業(yè)管理，或是一般水平的物業(yè)管理，還是圖便宜選擇低于一般水平的物業(yè)管理。在簽訂公約時只能考慮到這一步，至于能否實現(xiàn)承諾，就要看管理公司的信譽和實力了。

篇4

(一)開發(fā)商原因

1．由于一些開發(fā)商為了謀求暴利，在施工階段，不按照施工規(guī)范進行施工，更改原設計方案，利用偽劣產品、偷工減料、縮短工期等降低施工成本，造成工程質量低劣。有些業(yè)主面對這些工程質量低劣問題，不清楚是應同開發(fā)商進行交涉來維護自己的權利，而把這些意見和問題轉嫁在物業(yè)管理公司身上，讓物業(yè)管理公司給予解決，如果不給解決就不繳物業(yè)管理費。

2．一些開發(fā)商為了急于售房，在售房階段采用夸大宣傳，承諾能為業(yè)主在收取物業(yè)管理費時給予一定的優(yōu)惠，能為業(yè)主提供優(yōu)質的服務等，待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)售房時的承諾都是虛假承諾根本無法兌現(xiàn)，并且承諾與實際現(xiàn)狀相差甚遠，真正收取物業(yè)費的是物業(yè)管理公司，而不是開發(fā)商，物業(yè)管理公司根本無法兌現(xiàn)開發(fā)商的這些承諾，這些問題根本得不到解決，這一損失業(yè)主得不到滿意答復，最終導致對物業(yè)管理公司繳

(二)物業(yè)管理公司自身原因

1．從業(yè)人員自身素質差。現(xiàn)在我國的物業(yè)管理公司多數(shù)是從原來的房地產公司分立出來的，缺乏必要的設備管理人才，這樣就造成管理不到位，人員自身素質較低，先進設備不能夠熟練操作，對業(yè)主提供服務，不熱情、不主動、不及時，業(yè)主得不到物業(yè)管理的優(yōu)質服務，因此，業(yè)主不甘心情愿的繳物業(yè)管理費。

2．收費不規(guī)范。在激烈的市場競爭中，作為以盈利為目的的物業(yè)管理公司，如果只片面追求利潤而不考慮社會效益，就會很容易造成失信于業(yè)主的情況發(fā)生，如果收取的費用偏高，業(yè)主會很難接受，如果收取的費用偏低，則會影響到物業(yè)管理公司的發(fā)展，物業(yè)管理公司為了在競爭的環(huán)境下追求利潤，其各自存在不同程度的收費標準，缺乏收費規(guī)范，巧立收費名目進行亂收費、高收費，來獲取不合理的利潤，使業(yè)主難以接受，不愿意繳物業(yè)管理費。

3．收支不透明。物業(yè)管理公司不愿意向業(yè)主公開物業(yè)管理費收支情況，業(yè)主無法了解到自己所繳納的物業(yè)費是如何分配使用的，造成心理不平衡進而拒交物業(yè)管理費。

(三)業(yè)主原因

1．業(yè)主的物業(yè)管理消費意識淡薄。物業(yè)管理在我國是一個新生事物，現(xiàn)階段我國整個社會對物業(yè)管理的認識還不夠深入，有些業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務有償消費的觀念，在長期計劃經濟下，福利分房修房都有單位負責，住戶一分錢不用花，這一觀念住戶以根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房改革的快速發(fā)展，人們要拋棄房改前的舊的房管意識，來適應和接受房改后的新的物業(yè)管理模式，讓住戶花錢買物業(yè)服務這一新生事物住戶難以接受，甚至有些業(yè)主交了物業(yè)管理費，但得知其他業(yè)主沒交物業(yè)管理費同樣能享受物業(yè)服務，他們就會效仿那些沒有繳費的業(yè)主，后來也不繳物業(yè)管理費，使物業(yè)收費進入惡性循環(huán)軌道。

2．業(yè)主新房入住率低。隨著住房商品化及住房制度改革步伐的加快，人們買房不僅僅是為了居住，有的是以投資掙錢為目的，購買多套樓房的人不斷增加，造成新房入住率低，有些新建小區(qū)多年來入住率只達到50%，導致物業(yè)管理公司想收費根本找不到人，通過打電話、下文書通知等形式進行催繳，但業(yè)主無動于衷，根本不給繳費，理由是本人不住房，用不著物業(yè)管理，因此，不用繳物業(yè)管理費。

二、解決物業(yè)管理收費問題的探討

(一)加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度

1．加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度。要加強對開發(fā)商建房工程質量和環(huán)境質量的監(jiān)管，防止開發(fā)商利用偽劣產品、偷工減料等手段，確保工程質量，物業(yè)管理公司要與開發(fā)商辦理好房產交接手續(xù)，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產要在開發(fā)商處理完畢后再接管，開發(fā)商必須制定房屋質量保修說明和物業(yè)使用說明，向業(yè)主明示后發(fā)放，以免給入住后的業(yè)主留下隱患。

2．防止開發(fā)商在售樓時的虛假承諾。業(yè)主在買房時，要與物業(yè)管理公司進行溝通，落實開發(fā)商的承諾是否屬實，能否兌現(xiàn)，以免入住后繳納物業(yè)管理費時發(fā)生糾紛。并且業(yè)主也應參與房屋的驗收工作，如有質量問題，把問題解決在入住前。

(二)加強物業(yè)管理公司自身建設

1．提高從業(yè)人員自身素質。物業(yè)管理公司應對員工進行崗位技能培訓，提高員工素質，提高工作效率，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)助的能力，切實維護業(yè)主的利益，在工作中以“業(yè)主至上，服務第一”為宗旨，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動熱情地為每一位業(yè)主解決困難，用優(yōu)質的服務溫暖業(yè)主的心，使業(yè)主由被動繳費變主動繳費。

2．規(guī)范收費行為。目前，為了適應市場經濟體制對物業(yè)管理公司提出的新要求，物業(yè)管理公司要根據(jù)國家有關規(guī)定及本地區(qū)實際情況，制定出具有可操作性的收費標準，向政府主管部門和物價部門提交申請，經審核批準后方可實施。

3．增強收支透明度。物業(yè)管理企業(yè)要強化管理，定期公布收支情況，將物業(yè)服務項目、服務標準、收費項目、收費標準等情況，在管理區(qū)域內進行公示，加強收費的監(jiān)督力度，接受業(yè)主質詢和監(jiān)督，使業(yè)主明白自己繳納的物業(yè)管理費，用在什么地方，使業(yè)主明白繳納物業(yè)管理費的重要性和必要性，進而使業(yè)主能夠自覺的繳納物業(yè)管理費。

(三)提高業(yè)主消費意識及新房入住率

1．提高業(yè)主消費意識。通過新聞媒體、有關部門，大力宣傳物業(yè)管理知識，提高業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費意識，使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的和諧關系，并且，能使業(yè)主清楚地認識到繳納物業(yè)管理費是業(yè)主應盡的義務，能使物業(yè)管理公司收費工作順利進行。

篇5

（1）物業(yè)費的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務費業(yè)主的合法權益。由于未交費的業(yè)主在短時間內享受到了與繳納物業(yè)費的業(yè)主同樣的物業(yè)服務，其他繳費業(yè)主的合法權益的侵害，繳費意愿下降。進而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級，已繳費的業(yè)主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業(yè)費拖欠矛盾。

（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)。當公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產和投資就會相應的得不到應有的保值和增值。小區(qū)里的公共設施設備是整個小區(qū)所有業(yè)主的共同財產，當共同財產沒有很好的保護，損失的就是業(yè)主自己的利益。

（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會降低物業(yè)服務品質。物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，當業(yè)主拖欠物業(yè)費不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應有的保證，這樣必然導致人員流失，服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業(yè)服務企業(yè)的撤管，這會讓整個小區(qū)的業(yè)主的資產貶值。

（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費收費標準的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對物業(yè)公司有意見可以進行溝通和調解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費和滯納金。

2我國住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因

我國物業(yè)服務行業(yè)經歷了30余年的發(fā)展，物業(yè)服務也走進了城市千家萬戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務企業(yè)服務質量不高、行業(yè)制度建設執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費理念落后等原因，物業(yè)收費難現(xiàn)象還較為普遍，已經嚴重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

2.1開發(fā)商遺留問題多導致小區(qū)管理先天不足

住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質量的功能；既要有合格的房屋質量品質和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關的幼兒園、超市、活動中心等設施。但在我國的住宅小區(qū)當中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴，加之物業(yè)服務企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現(xiàn)建筑質量不合格、小區(qū)綠化不達標、道路設計不合理等問題。這直接導致了物業(yè)管理對象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務難度加大。此外，許多開發(fā)商在建設及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務企業(yè)，并通過拒交物業(yè)管理費用以示不滿。

2.2物業(yè)服務企業(yè)管理水平整體較低服務質量不高

由于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務公司缺乏對業(yè)主服務的意識和服務技巧，特別是當小區(qū)存在規(guī)劃不當、物業(yè)存在質量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務企業(yè)的管理成本，甚至導致物業(yè)服務企業(yè)的服務質量大打折扣。進而使物業(yè)服務企業(yè)無法提到高質量的服務，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務。低質量的服務，最終會引起許多業(yè)主的不滿，導致物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主內心的形象徹底毀滅，這些都會是業(yè)主拒交物業(yè)費的借口。

2.3行業(yè)制度建設、落實和政府管理不到位

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國物業(yè)服務行業(yè)盡管經歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業(yè)管理費的情況作了相關的規(guī)定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規(guī)程序在實際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。在物業(yè)收費方面，我國物業(yè)管理收費辦法一直是由政府指導定價，存在一定的弊端。如，在同一小區(qū)，不同等級不同規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費的收取。在實踐中，由于物業(yè)收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業(yè)服務費的收取沒有精準的計算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務，物業(yè)費不斷提高。但業(yè)主卻未必認可，進而導致了業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費難上加難。

2.4業(yè)主物業(yè)消費理念落后認識不清

目前物業(yè)管理已走進大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認為物業(yè)服務費都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務費大部分都投入在小區(qū)設施設備的維修和養(yǎng)護之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業(yè)服務企業(yè)的存在必要性產生懷疑，認為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費繳得不值，從而產生了業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，造成收費困難。

3解決物業(yè)管理收費難問題的對策

3.1完善有關法律法規(guī)，制定市場化的新的定價模式

物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。特別是要在吸取國內外先進的物業(yè)管理辦法及經驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規(guī)。在物業(yè)管理費用的定價問題上，政府應該進一步將主導權給物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主，實行競標市場化的形式。可探索基于物業(yè)服務內容和物業(yè)服務收費的成本構成因素，將物業(yè)服務內容劃分為綜合服務、公共區(qū)域清潔服務、公共秩序維護服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務、共用部位及公用設施設備日常運行養(yǎng)護服務等幾個類別，不同類別的服務內容從高到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點和需要選擇。同時，物業(yè)服務費最終定價應該由物業(yè)服務企業(yè)自己決定。

3.2加強第三方監(jiān)督維權，維系業(yè)主和服務企業(yè)合理權益

目前，之所以業(yè)主對物業(yè)服務費的定價缺少信任，其根源是相關服務的定價也是沒有可靠依據(jù)的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機構，科學、客觀、公正的算物業(yè)費價格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對老舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時，也可以委托第三方物業(yè)評估機構對物業(yè)費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業(yè)管理費用的追繳問題。由于第三方機構與物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對走法律程序追繳物業(yè)管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。

3.3物業(yè)服務企業(yè)要進一步加強與業(yè)主溝通，提高服務水平

篇6

[關鍵詞] 住宅；物業(yè)管理；收費難

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028

[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03

自1981年3月在深圳成立中國第一家物業(yè)服務公司以來，我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現(xiàn)房地產保值增值的重要手段。但由于物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展水平不高、行業(yè)管理不到位等諸多原因，目前業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的糾紛不斷。其中，以物業(yè)費收費難問題最為突出。據(jù)調查，“當業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的某些服務不滿意，你會怎么辦”時，有56.8%的業(yè)主會選擇拒交物業(yè)服務費，有26%的業(yè)主會選擇更換物業(yè)公司，14%業(yè)主會選擇集體抗議，選擇和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商調解的只有4%。

嚴重的物業(yè)管理收費難問題會既侵害了已繳納物業(yè)服務費的業(yè)主的合法權益，又會使物業(yè)公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，導致物業(yè)服務企業(yè)的服務品質下降，經營出現(xiàn)困難，并進一步影響服務質量，加劇物業(yè)費收取的難度，從而把物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系帶入到一個惡性循環(huán)的怪圈，危害物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文以住宅小區(qū)物業(yè)為例，在總結我國物業(yè)管理收費難現(xiàn)象的基礎上，分析原因，結合實際提出一點對策和建議。

1 物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀及危害

物業(yè)管理費是整個住宅小區(qū)正常開支和運行的基本支撐。物業(yè)管理費的支出，一部分用于管理和服務該小區(qū)的人員工資和福利，一部分作為“服務項目的物資損耗補償費”，即公共設施和設備的維修保養(yǎng)費用和物業(yè)管理的固定資產的折舊費和法定稅率。若物業(yè)管理費用交納率不足，小區(qū)設施設備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)服務公司的管理質量將嚴重受到影響，進而小區(qū)整個物業(yè)資產將貶值。

在我國物業(yè)管理市場上，物業(yè)收費難的現(xiàn)象目前普遍存在，收費難的問題已經嚴重制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的向前發(fā)展。目前，我國的物業(yè)服務企業(yè)基本上是低利潤運行。特別是在經濟相對落后、老舊小區(qū)多的地區(qū)，物業(yè)服務收費的情況更不容樂觀。收費難問題的存在已嚴重影響了物業(yè)服務企業(yè)的經營和物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。若未能很好地解決，勢必將物業(yè)管理行業(yè)帶入到惡性循環(huán)的怪圈。

（1）物業(yè)費的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務費業(yè)主的合法權益。由于未交費的業(yè)主在短時間內享受到了與繳納物業(yè)費的業(yè)主同樣的物業(yè)服務，其他繳費業(yè)主的合法權益的侵害，繳費意愿下降。進而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級，已繳費的業(yè)主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業(yè)費拖欠矛盾。

（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)。當公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產和投資就會相應的得不到應有的保值和增值。小區(qū)里的公共設施設備是整個小區(qū)所有業(yè)主的共同財產，當共同財產沒有很好的保護，損失的就是業(yè)主自己的利益。

（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會降低物業(yè)服務品質。物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，當業(yè)主拖欠物業(yè)費不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應有的保證，這樣必然導致人員流失，服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業(yè)服務企業(yè)的撤管，這會讓整個小區(qū)的業(yè)主的資產貶值。

（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費收費標準的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對物業(yè)公司有意見可以進行溝通和調解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費和滯納金。

2 我國住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因

我國物業(yè)服務行業(yè)經歷了30余年的發(fā)展，物業(yè)服務也走進了城市千家萬戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務企業(yè)服務質量不高、行業(yè)制度建設執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費理念落后等原因，物業(yè)收費難現(xiàn)象還較為普遍，已經嚴重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

2.1 開發(fā)商遺留問題多導致小區(qū)管理先天不足

住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質量的功能；既要有合格的房屋質量品質和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關的幼兒園、超市、活動中心等設施。但在我國的住宅小區(qū)當中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴，加之物業(yè)服務企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現(xiàn)建筑質量不合格、小區(qū)綠化不達標、道路設計不合理等問題。這直接導致了物業(yè)管理對象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務難度加大。此外，許多開發(fā)商在建設及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務企業(yè)，并通過拒交物業(yè)管理費用以示不滿。

2.2 物業(yè)服務企業(yè)管理水平整體較低服務質量不高

由于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務公司缺乏對業(yè)主服務的意識和服務技巧，特別是當小區(qū)存在規(guī)劃不當、物業(yè)存在質量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務企業(yè)的管理成本，甚至導致物業(yè)服務企業(yè)的服務質量大打折扣。進而使物業(yè)服務企業(yè)無法提到高質量的服務，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務。低質量的服務，最終會引起許多業(yè)主的不滿，導致物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主內心的形象徹底毀滅，這些都會是業(yè)主拒交物業(yè)費的借口。

2.3 行業(yè)制度建設、落實和政府管理不到位

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國物業(yè)服務行業(yè)盡管經歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業(yè)管理費的情況作了相關的規(guī)定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規(guī)程序在實際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

在物業(yè)收費方面，我國物業(yè)管理收費辦法一直是由政府指導定價，存在一定的弊端。如，在同一小區(qū)，不同等級不同規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費的收取。在實踐中，由于物業(yè)收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業(yè)服務費的收取沒有精準的計算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務，物業(yè)費不斷提高。但業(yè)主卻未必認可，進而導致了業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費難上加難。

2.4 業(yè)主物業(yè)消費理念落后認識不清

目前物業(yè)管理已走進大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認為物業(yè)服務費都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務費大部分都投入在小區(qū)設施設備的維修和養(yǎng)護之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業(yè)服務企業(yè)的存在必要性產生懷疑，認為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費繳得不值，從而產生了業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，造成收費困難。

3 解決物業(yè)管理收費難問題的對策

3.1 完善有關法律法規(guī)，制定市場化的新的定價模式

物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。特別是要在吸取國內外先進的物業(yè)管理辦法及經驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規(guī)。

在物業(yè)管理費用的定價問題上，政府應該進一步將主導權給物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主，實行競標市場化的形式?？商剿骰谖飿I(yè)服務內容和物業(yè)服務收費的成本構成因素，將物業(yè)服務內容劃分為綜合服務、公共區(qū)域清潔服務、公共秩序維護服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務、共用部位及公用設施設備日常運行養(yǎng)護服務等幾個類別，不同類別的服務內容從高到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點和需要選擇。同時，物業(yè)服務費最終定價應該由物業(yè)服務企業(yè)自己決定。

3.2 加強第三方監(jiān)督維權，維系業(yè)主和服務企業(yè)合理權益

目前，之所以業(yè)主對物業(yè)服務費的定價缺少信任，其根源是相關服務的定價也是沒有可靠依據(jù)的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機構，科學、客觀、公正的算物業(yè)費價格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對老舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時，也可以委托第三方物業(yè)評估機構對物業(yè)費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。

在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業(yè)管理費用的追繳問題。由于第三方機構與物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對走法律程序追繳物業(yè)管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。

3.3 物業(yè)服務企業(yè)要進一步加強與業(yè)主溝通，提高服務水平

為解決存在的物業(yè)費拖欠問題，物業(yè)服務企業(yè)要勤與業(yè)主溝通，明晰問題的原因和責任方，不回避自身的責任，也不亂承擔開發(fā)商等其他責任方的責任，但要詳細說明，并主動協(xié)助業(yè)主解決問題，贏得諒解和滿意。

在日常服務方面，要加強職工專業(yè)素養(yǎng)，提高服務意思，通過建立服務標準、引進智能、先進的管理設備及技術，進一步節(jié)約物業(yè)服務企業(yè)的管理成本，提高企業(yè)利潤和服務品質，創(chuàng)建物業(yè)品牌。

需要注意的是，物業(yè)企業(yè)在前期介入階段，應負起監(jiān)督責任，努力讓前期介入管理和后期物業(yè)管理分離。確保所管理的物業(yè)是高質量的建筑物業(yè)，有完善的設施設備、合理的規(guī)劃，以有效降低后期物業(yè)服務企業(yè)的管理難度和管理成本。

主要參考文獻

[1]鄭志毅.住宅小區(qū)物業(yè)費體制改革初探[J].中國物業(yè)管理，2012（10）.

[2]張虹.居住性物業(yè)管理費拖欠問題透析及應對[J].武漢職業(yè)技術學院學報，2006，5（3）.

篇7

關鍵詞：商業(yè)物業(yè)管理；水電費；解決路徑

隨著市場經濟的發(fā)展，對商業(yè)物業(yè)管理的要求也有了進一步提高，但商業(yè)物業(yè)管理屬于蓬勃發(fā)展的行業(yè)，再加上政府對物業(yè)的法規(guī)上缺少有力的保護和明確的規(guī)范，商戶又無法理解物業(yè)真正的含義，因此往往認為物業(yè)是解決處理一些服務問題的，這樣容易造成了商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的收支不平衡，進而直接影響了整體的服務質量，最終容易使商鋪管理出現(xiàn)混亂不堪的現(xiàn)象［1］。商業(yè)物業(yè)也被稱為投資性物業(yè)，是指通過經營可以獲取可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為自持和非自持，商戶大多數(shù)是以投資經營為目的，對于水電費業(yè)務，容易與其利益產生矛盾，使得商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的水電費業(yè)務造成了嚴重阻礙。

一、商業(yè)物業(yè)管理中水電費的現(xiàn)狀

商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)向商戶收取水電費，同時還需要執(zhí)行發(fā)改部門的價格標準，同時不能夠違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定［2］。目前有很多商戶的水電費都是由商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)轉售，商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)綜合考慮項目經營情況，以及公區(qū)損耗，制定一個價格，就可能會增加商戶的成本負擔，增加響商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)與商戶之間的不和諧因素。

二、商業(yè)物業(yè)水電費的存在問題

（一）水電費處理不當

目前有太多的商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在收取水電費時，沒有嚴格根據(jù)相關規(guī)定來進行，使得商戶與商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾激化，繼而影響了正常的水電費業(yè)務。目前大部分商業(yè)物業(yè)企業(yè)水電費轉售，電費按照9%繳納增值稅，水費可選擇簡易計稅方法以3%的征收率計算繳納增值稅，但需要咨詢所在稅務局是否需要備案，有些商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在水電費轉售過程中，不開具發(fā)票，無繳納稅款，相應成本做沖減處理，可能存在稅務風險。相較于供水供電公司，商戶認為商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)與商戶間不是消費關系，因此在實際進展過程中，使得很多商戶不認同這一行為，往往不愿意配合向商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)繳水電費。再加上部分商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的不規(guī)范操作，更多的商戶會將這一行為理解為不合理收費，造成商業(yè)物業(yè)管理中收取水電費非常的困難。再加上伴隨社會的不斷進步，越來越多的供水供電公司為減少自身的經營成本，包括人力、物力、財力以及時間成本，會通過把收取水電費的權利轉移對商戶負責的商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，但由于商戶在繳水電費方面的意識在不斷增強，對于這種行為更加的不認同，使得更容易造成雙方間的沖突。

（二）供水管理存在問題

供水公司總表到分表，但是部分管道施工質量原因，發(fā)生總表到分表該段管道漏水，這其中供水管網(wǎng)的滴漏損耗也一并轉交給商戶承擔，使得水費偏高，商戶往往也更加不愿意以這樣的形式繳費，使得商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在收取費用時，會遭遇很多商戶不配合的現(xiàn)象。

（三）對不繳水電費的業(yè)主應對不當

一些商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在收水電費，由于商戶不愿意繳費或直接拒繳，商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)直接采取了斷水斷電的手段，對商戶經營造成了直接的影響，從而對于商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的收水電費的行為進一步產生反感，最終對這項工作造成了極大影響。［4］

（四）清潔綠化水費違規(guī)

部分商鋪、公區(qū)在進行清潔綠化作業(yè)時，其產生的水費、電費不包含在物業(yè)費中，而是單獨提出作為水電費另收，這一違規(guī)行為增加了各商戶的在水電費上的份額，而公攤的水、電屬于物業(yè)服務的內容，該部分費用的額外收取無形中增加了商戶的經營成本，因此商戶也不會配合進行正常繳費［5］。

（五）對偷水偷電監(jiān)管不到位

個別商戶存在偷水、偷電等行為，尤其是偷水行為，很難進行監(jiān)管，并且也缺乏懲處的法律法規(guī)，再加上商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管無力，想著供水公司抄取總表結算水費，自身的利益不會受到損害，因此針對偷水的行為不作出回應，導致這部分的費用會由所有商戶均攤，商戶因商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管不到位，自己平白無故多出了那部分的費用，自然不會配合收水電費工作。

三、商業(yè)物業(yè)管理中水電費的解決路徑

商業(yè)物業(yè)企業(yè)或自持或銷售，因此水電費結算戶會由之前的開發(fā)商變更為商業(yè)物業(yè)實際管理方，也就是由商業(yè)物業(yè)企業(yè)從供電局、水來水公司購買，然后轉售給商戶。隨著國家政策明確，以及物權法的出臺，商戶維權意識的強化，為減少商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在收水電費時與商戶產生沖突，需制定科學的管理制度以及合理的價格標準，以正確的方法來展開這項業(yè)務［6］。而一旦商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在收水電費時，沒有處理好與商戶之間的關系，不僅會導致收水電費的受到影響，嚴重時會激化商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)和商戶間的矛盾，因此需要通過制定一系列的解決路徑來避免發(fā)生這一情況。

（一）制定物業(yè)服務企業(yè)的權利維護政策

隨著商業(yè)物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，需要政府為其制定相應的權利維護政策指引，來規(guī)范商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)水電費的轉售工作。商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)轉售水電費是未來的必然趨勢，對于社會而言也有著積極的意義，通過邀請政府相關部門以及行業(yè)協(xié)會，結合當前的環(huán)境，指導商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)水電費的轉售業(yè)務，避免在該過程中，遇到部分拒不配合的商戶，能夠有相關政策規(guī)定作為支撐，為轉售水電費工作的順利開展提供最基礎的保障。

（二）站在商戶的角度考慮問題

商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在水電費轉售時，站在商戶的角度考慮問題，通過提高自身運營管理水平，使自身商業(yè)物業(yè)更有特色，更有客流來獲取到商戶的支持，使商戶在商業(yè)物業(yè)中獲得既得利益，從而積極主動的配合這項工作，這樣有助于幫助商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)與商戶打好關系，同時減少矛盾、糾紛等事件的發(fā)生。

（三）說明產生轉售水電費的原因

商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)通過為商戶詳細說明轉售水電費的原因，將收費價格標準進行公告，增加商戶對收費構成的透明度，同時也讓其了解合理規(guī)范的轉售水電費操作不會對商戶正常經營造成影響，從而減少沖突問題，實現(xiàn)雙贏效果。

（四）借鑒行業(yè)標桿商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)

商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在開展轉售水電費工作時，通過借鑒行業(yè)標桿商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，結合自身商業(yè)物業(yè)的實際狀況進行取長補短，強化在處理沖突時的應對措施，同時組織物業(yè)服務人員去行業(yè)標桿商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)學習，通過不斷的交流，有利于發(fā)揮規(guī)模效應，推動行業(yè)快速、健康發(fā)展，促進物業(yè)服務行業(yè)的改革創(chuàng)新。

（五）加強日常管理

商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)除了在轉售水電費以外，在日常的物業(yè)服務中，提高自身的物業(yè)營運水平，提高管理質量，將商戶的利益擺在首位，采用新技術、新方法，發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平，提供多元化的物業(yè)服務。同時轉售水電費過程中，嚴格按照國家政策制定轉售價格，規(guī)范財務核算，及時開具發(fā)票，繳納稅款，通過運營提高商業(yè)物業(yè)的附加值，平價轉售水電費，通過提高商業(yè)物業(yè)管理費彌補相應的水電費損耗成本，由后付費改為預付費，改造智能化水電費系統(tǒng)，提高商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主心目中的地位，從而更有助于其在開展代收水電費工作時得到商戶的配合支持。

四、結語

商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)近年來的發(fā)展受到眾多因素，正在迅速的發(fā)展，促使商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的深化技術革新，對于水電費方面，若操作不當，不僅會激發(fā)與商戶間的矛盾，也會使得水電費工作受到干擾，為避免出現(xiàn)這一現(xiàn)象，需通過制定商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的權利維護政策，站在商戶的角度考慮問題、說明產生轉售水電費的原因、借鑒行業(yè)標桿商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的管理理念、方法、加強日常管理等的方式，來不斷提升自身的營運管理水平，從而為水電費工作的正常開展提供保障。

參考文獻

［1］楊波.商業(yè)物業(yè)的管理與發(fā)展對策研究［J］.經營管理者，2020（11）.

［2］殷雪峰.商業(yè)物業(yè)管理自營模式應用與探討［J］.現(xiàn)代物業(yè):中旬刊，2020（6）.

［3］徐禮芳.淺析利用商業(yè)管理模式提升物業(yè)公司應收賬款的管理效益——以XB物業(yè)A子公司為例［J］.中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2020（12）.

［4］韓露.商業(yè)物業(yè)企業(yè)智慧財務建設思考［J］.經貿實踐，2019（18）.

［5］謝保生.淺析商業(yè)地產物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策［J］.現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2018（1）.

篇8

    

    計費基礎           費率（％）

    ----------------------------

    建筑安裝工程概算額      2

    

    

篇9

實際上，全國各地的一些小型社區(qū)已開始實行業(yè)主自管模式，比較知名的如北京品閣小區(qū)。目前福建省有部分被物管公司放棄的小區(qū)也已開始實行自主管理制，從而引起筆者關注，隨后對這些小區(qū)進行實地調查，以了解小區(qū)物業(yè)自主管理模式的經驗以及存在的問題。

福明苑小區(qū)

福明苑小區(qū)1996年投入使用。小區(qū)內有3棟居民樓，共228戶，是福州較早進行花園式管理的高層小區(qū)之一。雖然前后有七、八家物管公司進駐小區(qū)，但業(yè)主對這些公司的管理方式一直都不滿意。2001年初，最后一家物管公司合同到期后，撤離了福明苑小區(qū)。此時，新一屆業(yè)主委員會成立不久，征得大部分業(yè)主同意后，他們決定嘗試自管小區(qū)。

業(yè)委會成立物業(yè)管理處，聘請3名業(yè)主負責管理。隨后，物業(yè)管理處聘請了保安、保潔員與水電工，保安24小時不間斷巡邏。相對物管公司的組織架構而言管理人員大幅精簡。經過一番計算后，業(yè)主委員會決定，自管后每戶每月繳納的物業(yè)管理費由原來的130元下調至120元(每平方米約1元)。這一收費標準至今一直沒有變。

自管后的效果得到了業(yè)主認可，拖欠物業(yè)管理費現(xiàn)象大為減少。2002年時，物業(yè)管理費有了盈余，這為小區(qū)進一步改善條件提供了資金保證。小區(qū)后面原有一條臭水溝，垃圾成堆，惡臭撲鼻。2003年，征得業(yè)主委員會同意后，物業(yè)管理處撥出資金將臭水溝改建為停車場。環(huán)境改善使得福明苑小區(qū)獲得了由市環(huán)保局、市環(huán)保協(xié)會授予的“環(huán)保模范小區(qū)”稱號。2008年8月，小區(qū)新建了停車棚。2008年11月，小區(qū)更新了3部電梯，所花費的62萬元都出自小區(qū)物業(yè)管理費，業(yè)主沒有多繳納一分錢。

福明苑小區(qū)業(yè)主委員會成員都是無償服務小區(qū)的，但具體負責物業(yè)管理業(yè)務的三位管理處工作人員是有償?shù)?，都是業(yè)委會成員兼職。管理處主任負責整個小區(qū)具體管理工作，每月報酬1,000元；會計負責物業(yè)費帳目管理，每月報酬900元左右；收費員負責人戶收取物業(yè)管理費，每月報酬1,000元左右。業(yè)主委員會監(jiān)督管理處進行管理工作。在財務帳戶處理中，他們以現(xiàn)任業(yè)委會主任個人名義在銀行開戶，然后將帳戶交由管理處主任使用，管理處主任不得更改密碼，業(yè)委會成員也可隨時通過銀行查詢帳戶收支情況。

福明苑小區(qū)自主管理也存在一些問題。據(jù)業(yè)委會副主任老林介紹，整個小區(qū)有20多戶業(yè)主長年以各種理由拒交物業(yè)費，這令業(yè)委會非常頭痛。另外，該小區(qū)因建設早，沒有開設公共維修資金，更新電梯的費用都要從物業(yè)管理費中支出。2009年業(yè)委會又更新三部電梯，因物業(yè)管理費結余不夠支付，業(yè)委會要求業(yè)主每戶出1,000元，有近20多戶業(yè)主借口自家住低層不用電梯，或更換電梯不是自己所住的樓房等理由，拒交電梯更新費。有些不良業(yè)主不僅自己拒交物業(yè)費，還煽動其他業(yè)主不交管理費。老林認為，如果有業(yè)主認為財務有問題，應當過來查帳，而不是拒交管理費。這些業(yè)主不配合業(yè)委會工作，也使得業(yè)委會主任有時感到心灰意冷，但考慮到沒有人出面管理物業(yè)，整個小區(qū)將會處于無序狀態(tài)，日常生活也將被打亂，所以他們仍堅守著自己的職責。

華林花園小區(qū)

福州華林花園小區(qū)擁有4座居民樓，236戶。2006年10月，原負責管理該小區(qū)的京城物業(yè)公司突然撤離，小區(qū)很快陷入癱瘓：垃圾堆積如山，沒有保安巡邏，業(yè)主財物屢屢被盜，化糞池涌出穢物，路面積水難行……面對這個“爛攤子”，某機械廠退休干部老杜和其他一些熱心的退休老人主動站出來，組成小區(qū)自管小組進行管理。他們聘請了保安、水電工、衛(wèi)生清潔工等，革新物管財務管理制度，讓廣大業(yè)主監(jiān)督，并將物業(yè)管理費全部用于小區(qū)公用設施的改善，小區(qū)混亂局面得到較大改變。2007年8月，業(yè)主們通過民主換屆選舉，將自管小組的這些老人們選為業(yè)委會成員，老杜當選業(yè)委會主任。

新業(yè)委會的工作也并非很順利，他們面臨的主要問題是部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，這也是原物管公司撤離小區(qū)的主要原因。業(yè)委會上任時盡管物業(yè)管理費收費僅有0.3元／平方米／月，但欠費業(yè)主仍達五十余戶。當時業(yè)委會一些成員提議以張榜公布的形式對欠費者施加壓力，并不斷上門催繳。老杜阻止了這一提議，說業(yè)委會應當取信于廣大業(yè)主，讓業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理費收取與使用情況，業(yè)委會不會貪污物業(yè)管理費。

業(yè)委會共有成員5人，內部職務分別是會長、副會長、會計、出納、收費員(負責收到物業(yè)管理費)。兩名正副會長是男性，其余三人均為女性，已退休，年齡在50―60歲之間。她們三個每人每月有500元左右的補貼，戲稱自己為小區(qū)業(yè)主委員會工作是“半義務”。該補貼費從物業(yè)管理費中支出，已得到全體業(yè)主的認可。

由于小區(qū)業(yè)委會沒有在民政部門登記，無法在銀行開設獨立帳戶，業(yè)委會商議后決定將物業(yè)管理費存入一個委員的個人帳戶內。業(yè)委會與該委員簽訂協(xié)議，如果他對該帳戶進行凍結或動用資金，視為貪污，將負法律責任。業(yè)委會還規(guī)定要將每月物業(yè)管理費的收入和支出情況在小區(qū)公告欄公布一次；同時，業(yè)委會成立了財務監(jiān)督小組，兩名小組成員每三個月會對小區(qū)財務進行清查，并將檢查情況予以公示。結余的物業(yè)費如何使用，業(yè)委會委員們先廣泛征集業(yè)主們的意見，再立項進行。

此后一年多時間里，業(yè)委會將12萬元物業(yè)管理費用于小區(qū)的公用設施和環(huán)境的改善：修復了小區(qū)門口下沉開裂的圍墻；安裝了全部6棟樓的防盜門；設置9個監(jiān)控探頭；修復了積水的路面；添置了花圃、假山，增設了健身器材、兒童滑梯、閱報欄等文化設施。漸漸地，欠費的業(yè)主們在未被催繳的情況下，主動把拖欠的物業(yè)管理費補交了(2008年12月19日《海峽都市報》)?，F(xiàn)在小區(qū)內私家車較多，停車管理費也成為小區(qū)物業(yè)管理的主要收入來源，這樣有比較充足的資金可用于小區(qū)公益事業(yè)發(fā)展。

與福明苑小區(qū)相同，華林花園小區(qū)自管過程中也遇到了業(yè)主長期拒交管理費的問題，小區(qū)內有五、六戶業(yè)主不理解物業(yè)管理制度，長年拒交管理費，甚至水電費都不想交(該小區(qū)水電費由業(yè)委會代收)。業(yè)委會想訴諸法律途徑解

決，但法院因業(yè)主委員會非法人團體，不予受理。此外，小區(qū)同樣因建設時間早，沒有設立公共維修資金，目前需要維修的地方較多，這筆費用只能從物業(yè)管理費中提取，這也考驗著業(yè)主委員會的管理能力。

業(yè)主自首的利弊探討

從以上兩個案例可以看出，兩個小區(qū)在采取“自主管理制”進行物業(yè)管理過程中有一些共性：

1、兩個小區(qū)建筑規(guī)模較小，總戶數(shù)都不到300戶，可以稱之為“小小區(qū)”，業(yè)主相互了解的機會多，意見也容易協(xié)調統(tǒng)一。另一方面，正是由于小區(qū)規(guī)模小，物業(yè)管理費收入相對較少，容易被物業(yè)管理公司所放棄，業(yè)主在物管公司撤出后不得不開展“自救”，有點“逼上梁山”的感覺。

2、兩小區(qū)都由樂于奉獻的業(yè)主主動出面組建業(yè)主委員會，管理有方，財務制度透明，得到大多數(shù)業(yè)主的認可。其中，業(yè)委會領頭人都以無償義務方式從事物業(yè)管理工作，帶動全體人員的敬業(yè)與奉獻精神，其他工作人員因投入時間與勞動較多，都有500―1,000元的象征性報酬，這有利于激發(fā)工作人員的積極性。

目前《物業(yè)管理條例》中沒有對業(yè)委會主要負責人的薪資報酬作出相應規(guī)定，所以在現(xiàn)實生活中，大多數(shù)負責人是沒有物質報酬的，對公共事務的管理只能得到精神上的激勵。負責人管理小區(qū)公共事務、監(jiān)督物管公司多耗費時間和精力，因此，業(yè)主委員會要長期保持良性運轉，給投入時間與精力較多的業(yè)委會成員一些報酬是必需的。在實踐中，有些小區(qū)已經規(guī)定在業(yè)委會管理經費中，每月給付小區(qū)業(yè)委會主任、具體辦事人員一定的報酬。這也符合民間社會團體的相關規(guī)定。在本文所介紹的兩個案例中，業(yè)委會正副主任都沒有領取報酬，他們認為自己的退休金保生活還有余，不必再要補貼費，堅持義務奉獻。筆者認為，給予適當?shù)难a貼費還是需要的，這也是工作激勵的一部分。

3、兩家小區(qū)實行自管后，物業(yè)管理收費標準得以降低，讓業(yè)主得到實惠，業(yè)委會還能夠利用物業(yè)管理費的盈余興辦小區(qū)公益事業(yè)。我國《物業(yè)管理條例》中沒有具體規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經費來源，給業(yè)委會的成立和運作帶來一些困擾。在實踐中，一些運作較好、較為健全的業(yè)主委員會都有自己的經費來源，如小區(qū)租賃公共區(qū)域的經濟所得、對公共財產的出租費用、電梯里設置的廣告費用都歸全體業(yè)主所有，可以用作業(yè)委會的運作經費。而小型小區(qū)的公共開支相對大型住宅區(qū)并不高，如本文的兩個案例，小區(qū)業(yè)委會僅靠物業(yè)管理費收入盈余便可興辦小區(qū)公益事業(yè)，是“小小區(qū)”的一個特點。

4、兩小區(qū)都建立了相對透明的財務制度。華林花園小區(qū)財務是通過張榜公布監(jiān)督，福明苑財務則是通過業(yè)主委員會的監(jiān)督。兩家業(yè)主委員會都沒有在區(qū)民政局登記為民間社團，就不能以業(yè)主委員會的團體名義，而只能以居民個人名義在銀行開戶。另外在對外經濟往來中，也不能以小區(qū)業(yè)委會的名義開具發(fā)票，這給小區(qū)物業(yè)管理帶來一定的麻煩。以個人帳戶管理集體資金，也隱藏著管理風險。在筆者的建議下，華林小區(qū)業(yè)委會準備向晉安區(qū)民政局申請登記為民辦非企業(yè)單位或民間團體，但福明苑小區(qū)業(yè)委會表示暫不考慮到民政局注冊登記，他們說自己目前還沒有時間做這件事。

5、兩小區(qū)當中有些業(yè)主仍“頑固”地認為業(yè)委會同原來的物管公司一樣，存在財務不透明問題，以此為由拒交物業(yè)管理費。針對部分業(yè)主拒不交納管理費與維修費等問題，兩個業(yè)委會都因為自己不是法人團體而無法欠費業(yè)主。筆者在此認為，解決業(yè)主拒不交費問題，除了提起法律訴訟之外，業(yè)委會還需要做好爭取全體業(yè)主信任的工作，要主動引導廣大業(yè)主對業(yè)委會工作的監(jiān)督，財務收支要透明公開，必要時可請會計事務所來審計；有關物業(yè)維修等大事還需要通過召開業(yè)主大會的方式進行討論再決定。

篇10

身份證：__________________

乙方：__________________

注冊地址：__________________

身份證：__________________

甲方是位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租?，F(xiàn)甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。

第一條 商鋪的位置、面積和用途

1.1 商鋪的位置和面積

甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū)路（街）某某商業(yè)廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經營管理相關制度和物業(yè)管理規(guī)定。

商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。

1.2 商鋪的用途

乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .

非經甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。

第二條 租期

租期自 年 月 日（如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的，以商場開業(yè)日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業(yè)管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業(yè)管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè)，否則每延遲一日，應向物業(yè)管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的，如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日，以商場開業(yè)日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業(yè)管理費，但應支付水電等費用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。

第三條 租金

3.1 租金

乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：

3.1.1 年 月 日前（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應為開業(yè)日起屆滿一年整）租金標準為：

每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.1.2 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：

每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.1.3 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：

每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.2 支付期限和方式

3.2.1 支付期限

首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。

3.2.2 支付方式

乙方可以現(xiàn)金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。

甲方指定銀行帳戶如下：

開戶行：

戶 名：

帳 號：

乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。

第四條 物業(yè)管理費

4.1 商鋪的物業(yè)管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業(yè)管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業(yè)管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養(yǎng)費，公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區(qū)域的中央空調費等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經營需要適當提高物業(yè)管理費。物業(yè)管理費應由甲方向物業(yè)管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。

4.2 物業(yè)管理費支付方式

4.2.1 物業(yè)管理費由乙方承擔。

4.2.2 物業(yè)管理費按月支付。除首期物業(yè)管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費。

物業(yè)管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費（從租期開始之日至____月月底）。

4.2.3 支付方式

乙方可以現(xiàn)金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費，按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。

物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下：

開戶行：

戶 名：

帳 號：

乙方按照本合同應向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。

第五條 能源費

乙方進場裝修前應向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內能源損耗數(shù)的標準。

第六條通訊設施租金及押金

6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下：電話/傳真__部，上網(wǎng)專線__條。

6.2乙方向相關部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網(wǎng)專線每月人民幣____元/條。

6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網(wǎng)專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。

6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關部門支付租金。

6.5 電話費、上網(wǎng)費等通訊費用（含月租費、手續(xù)費等），由乙方自行向電信部門支付。

第七條 保證金

7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次付相當于兩個月物業(yè)管理費的物業(yè)費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。

7.4 保證金的扣除

7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。

7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費、能源費或滯納金，物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。

7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。

7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務，或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費、違約金等應付款項后，甲方和物業(yè)管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內將保證金無息退還給乙方。

第八條 進場經營質量統(tǒng)一經營管理保證金

乙方應向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經營管理進場經營質量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經營期間遵守統(tǒng)一經營管理相關制度商品質量、服務質量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。乙方違反統(tǒng)一經營管理相關制度時，物業(yè)管理公司有權沒收全部或部分統(tǒng)一經營管理保證金，乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業(yè)管理公司有權直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。

本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務，物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內將保證金無息退還給乙方。

第九條 滯納金

本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。

乙方拖欠租金、物業(yè)管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費用，每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金，從應付日至實付全部清償之日止。

第十條 續(xù)租

10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪，可向甲方提出書面續(xù)租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知，視為乙方放棄續(xù)租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應予配合。

10.2 如乙方續(xù)租，甲方有權根據(jù)市場情況調整租金的收費標準。

10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應及時通知乙方，乙方應在收到甲方通知后三日內決定是否行使優(yōu)先承租權；如果乙方在前述期限內沒有給予甲方答復，則視為乙方放棄優(yōu)先承租權。

第十一條 進場移交

11.1 甲、乙雙方應在租期開始日前30日內辦理商鋪移交手續(xù)。

11.2 商鋪移交時狀態(tài)見附件二，甲、乙雙方在移交時應給予確認。

11.3 乙方進場后，甲方和物業(yè)管理公司仍有權繼續(xù)進行大廈周邊環(huán)境的建設、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。

11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應在合同解除之日起七日內無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。

第十二條 商鋪的使用

12.1 裝修和改造

乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認定，但甲方和物業(yè)管理公司并不因審查而承擔任何責任。

裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業(yè)管理公司有權自行加以糾正，由此產生的全部費用均由乙方承擔。

12.2 乙方應嚴格遵守物業(yè)管理公司已經和將要制定的商場各項經營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。

12.3 乙方應在其經營范圍內合理使用并愛護房屋各項設施、設備，保持商鋪在租期內處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當造成設施損壞或發(fā)生故障，乙方應承擔由此產生的全部費用。

12.4 乙方應自行為商鋪內部的裝修、設備和其他財產購買保險，否則應自行承擔上述財產的風險。

12.5 未經甲方及物業(yè)管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉租或分租給任何第三人。乙方擅自轉租或分租的行為無效，轉租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。

第十三條 離店

13.1 因任何原因導致本合同終止后十日內，乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權要求乙方無條件保留店鋪內所有裝修（乙方損壞的應予賠償），或將商鋪恢復至接收商鋪時的狀態(tài)（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復原狀的，甲方可代為恢復，由此產生的費用由乙方承擔。

如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內一切財物所有權，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內財物，由此產生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。

在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應承擔延遲期間物業(yè)管理費、能源費等各項費用外，還應再向甲方支付雙倍租金。

13.2 乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業(yè)管理公司及其他應付款項（含違約金、損害賠償、罰

款等）。

13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業(yè)管理公司相關款項及其他款項，甲方或物業(yè)管理公司有權扣押或阻止乙方轉移乙方在商場內的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。

如乙方未付清應付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內的財物所有權，甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉移商鋪內財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋嗬梢曳阶孕谐袚??！韭蓭熣J為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】

第十四條 優(yōu)先購買權

甲方有權隨時向任何第三方轉讓商鋪，但應當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權優(yōu)先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內做出答復；超過該期限乙方未答復的，視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權。甲方轉讓商鋪后，乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規(guī)定，甲方在本合同中的權利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。

第十五條 稅費

甲方負責房產稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。

第十六條 提前解除

16.1 本合同生效后，除本合同另有規(guī)定外，不得提前解除。

16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外，還應承擔下述違約責任：【律師提醒，該規(guī)定實際上時給予乙方解除合同權利，只是其要負一定違約責任】

16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內終止本合同的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。

16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。

16.3 下述情況下，甲方有權解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：

16.3.1 乙方拖欠任何一項應付甲方和物業(yè)管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應同時承擔逾期滯納金。

16.3.2 乙方未經甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。

16.3.3 乙方擅自經營其他種類商品或變更租賃用途，經甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內改正的。

16.3.4 在經營期間以任何借口擅自關門、停業(yè)、張貼非經營性文字及其他任何不利于商場經營、聲譽的行為，乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內改正的。

16.3.4 乙方違反商場經營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經營或物業(yè)管理規(guī)定的。

16.3.6 本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

16.4 甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。

16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因導致合同解除，甲方或物業(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費、違約金等應付款項。

16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應付的租金、物業(yè)管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。

16.7 乙方在經營過程中，不得以任何借口擅自關門，停業(yè)。如未經物業(yè)管理公司同意擅自關門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。

第十七條 不可抗力

如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因導致所租商鋪在租賃期間內不能正常使用，租期相應順延，但如果商鋪已無法繼續(xù)使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。

第十八條 適用法律和爭議解決

18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。

18.2 甲、乙雙方因本合同而產生的爭議應首先通過協(xié)商解決，不能協(xié)商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：

18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。

18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力，且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理的相關制度及物業(yè)管理規(guī)定，自甲、乙雙方授權代表簽字并蓋章之日起生效。

甲方： 乙方：